КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

Справа № 369/16848/23 

№ апеляційного провадження: 22-ц/824/2199/2026
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
28 січня 2026 року м. Київ
Київський апеляційний суд в складі колегії суддів 
судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Болотова Є.В.,
суддів: Музичко С.Г., Сушко Л.П., 
при секретарі Ганжалі С.К.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , про визнання правочину недійсним, 
за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 14 липня 2025 року, ухваленого під головуванням судді Пінкевич Н.С.,-

встановив:

У жовтні 2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду із названим позовом.
ОСОБА_1 просив визнати недійсним договір на пайову участь у будівництві серія та номер:П-2-37, виданий 15 жовтня 2014 року на підставі якого здійснено державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1927552732224, номер запису про право власності 33486525 від 27 вересня 2019 року.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що за позивачем зареєстровано право суперфіцію на три земельні ділянки, розташовані в селі Крюківщина Києво-Святошинського району Київської області.
Позивач виступив замовником будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 .
01 жовтня 2013 року між позивачем та ОСОБА_3 укладено попередній договір № П/2/37/Ц, за яким остання придбала квартиру № 37 у вказаному житловому будинку.
У листопаді 2020 року позивачу стало відомо про реєстрацію права власності на квартиру № 37 за відповідачем на підставі акту приймання-передачі квартири від 20 вересня 2019 року та договору на пайову участь у будівництві серії та номера П-2-37 від 15жовтня 2014 року.
ОСОБА_1 вважає, що реєстрація права власності за відповідачем проведене з порушенням чинного законодавства, оскільки між сторонами не укладався договір на пайову участь у будівництві серії та номера П-2-37 від 15 жовтня 2014 року.
У зв'язку із проведенням реєстрації права власності на належну позивачу квартиру за ОСОБА_2 були порушені права ОСОБА_1 .
Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 14 липня 2025 року у задоволенні названого позову відмовлено.
В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.
В судовому засіданні представник ОСОБА_1 підтримав доводи апеляційної скарги.
ОСОБА_3 просила задовольнити вимоги апеляційної скарги.
Представник ОСОБА_2 заперечив щодо доводів апеляційної скарги.
Представник ОСОБА_4 просив відмовити у задоволенні вимог апеляційної скарги.
Розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, заслухавши пояснення учасників справи, перевіривши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив із недоведеності позивачем права власності на спірну квартиру та необгрунтованості порушення його прав у зв`язку із реєстрацією права власності на нерухоме майно за ОСОБА_2 . 
Вимога ОСОБА_1 про визнання недійсним договору на пайову участь у будівництві П-2-37 від 15 жовтня 2014 року є неналежним та неефективним способом захисту.
ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до неналежного відповідача, оскільки станом на момент звернення до суду власником квартири є ОСОБА_4 (третя особа у справі). 
Колегія суддів не може повністю погодитися з мотивами ухваленого судом першої інстанції рішення.
Обгрунтовуючи позов, ОСОБА_1 вказував, що 16 липня 2013 року на підставі договорів суперфіцію державним реєстратором Києво-Святошинського районного управління юстиції Київської області Лещук А.О. зареєстровано право суперфіцію за позивачем на три земельні ділянки в селі Крюківщина Києво-Святошинського району: кадастровий номер 3222484001:01:023:0312, площею 0, 1500 га, договір №?87 від 16 травня 2013 року; земельна ділянка з кадастровим номером 3222484001:01:023:0310, площею 0, 1499 га, договір №?85 від 16 травня 2013 року; земельна ділянка з кадастровим номером 3222484001:01:023:0311, площею 0, 1499 га, договір №?86 від 16 травня 2013 року.
Позивач виступив замовником будівництва багатоквартирного житлового будинку із вбудованими нежитловими приміщеннями, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 .

01 жовтня 2013 року між позивачем та ОСОБА_3  укладено попередній договір № П/2/37/Ц, за яким остання придбала у ОСОБА_1  квартиру №?37 у вказаному житловому будинку. Вартість квартири - 27?200, 00 доларів США, у якості забезпечення виконання зобов`язань покупцемпередано  8?160, 00 доларів США.
ОСОБА_1 у 2016 році передав ОСОБА_3 у користування квартиру № 37 , яка не здійснила реєстрацію права власності на нерухоме майно у зв'язку із невиконанням усіх умов попереднього договору. 
У листопаді 2020 року від ОСОБА_3 позивачу стало відомо про те, що дійсним власником квартири № 37 є ОСОБА_2 .
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 19 листопада 2020 року, за ОСОБА_2 27 вересня 2019 року зареєстровано право власності на квартиру №?37 на підставі акту приймання-передачі квартири від 20 вересня 2019 року та договору на пайову участь у будівництві серії та номера П-2-37 від 15жовтня 2014 року.
Обгрунтовуючи позовну заяву, ОСОБА_1 вказав що між ним та ОСОБА_2 не укладався договір на пайову участь у будівництві серії та номера П-2-37 від 15 жовтня 2014 року. На момент укладання вказаного договору відповідач був неповнолітньою особою та не мав необхідного обсягу цивільної дієздатності для вчинення будь-яких правочинів.
ОСОБА_1 вважає, що його права на нерухоме майно порушені у зв'язку із проведенням реєстрації права власності на належну йому квартиру № 37 за відповідачем.
Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (ст. 204 ЦК України).
Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин).
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). 
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 03 травня 2022 року у справі № 757/508/20-ц (провадження № 61-19919св21) зазначено, що: «порушенням вважається такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке; порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково. Позивач, тобто особа, яка подала позов, самостійно визначається з порушеним, невизнаним чи оспорюваним правом або охоронюваним законом інтересом, які потребують судового захисту. Обґрунтованість підстав звернення до суду оцінюються судом у кожній конкретній справі за результатами розгляду позову. Захист цивільних прав - це застосування цивільно-правових засобів з метою забезпечення цивільних прав. […] Відповідно до рішення Конституційного Суду України від 01 грудня 2004 року  № 18-рп/2004 щодо поняття порушеного права, за захистом якого особа може звертатися до суду, то це поняття, яке вживається в низці законів України, має той самий зміст, що й поняття «охоронюваний законом інтерес». Щодо останнього, то в тому ж Рішенні Конституційний Суд України зазначив, що поняття «охоронюваний законом інтерес» означає правовий феномен, який: а) виходить за межі змісту суб`єктивного права; б) є самостійним об`єктом судового захисту та інших засобів правової охорони; в) має на меті задоволення усвідомлених індивідуальних і колективних потреб; г) не може суперечити Конституції і законам України, суспільним інтересам, загальновизнаним принципам права; д) означає прагнення (не юридичну можливість) до користування у межах правового регулювання конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом; є) розглядається як простий легітимний дозвіл, тобто такий, що не заборонений законом. Охоронюваний законом інтерес регулює ту сферу відносин, заглиблення в яку для суб`єктивного права законодавець вважає неможливим або недоцільним. Отже, гарантоване статтею 55 Конституції України й конкретизоване в законах України право на судовий захист передбачає можливість звернення до суду за захистом порушеного права, але вимагає, щоб порушення, про яке стверджує позивач, було обґрунтованим. Таке порушення прав має бути реальним, стосуватися індивідуально виражених прав або інтересів особи, яка стверджує про їх порушення».
При вирішенні спору про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи ст. ст. 3, 15, 16 ЦК України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину і має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, що передбачені законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушено, в чому полягає його порушення, оскільки в залежності від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце.
При цьому, відсутність (недоведеність) порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин.
Аналогічні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 07 квітня 2021 року у справі № 910/1255/20 та від 21квітня 2021 року у справі № 904/5480/19.
Обгрунтовуючи вимоги позивач вказав, що згідно умов попереднього договору від 01 жовтня 2013 року ОСОБА_1 передав ОСОБА_3 квартиру АДРЕСА_1 .
Звертаючись до суду із позовом, ОСОБА_1 зазначив, що його права на нерухоме майно порушені у зв'язку із проведенням реєстрації права власності на належну йому квартиру № 37 за відповідачем. 
Позивач просив визнати недійсним договір на пайову участь у будівництві серія та номер:П-2-37, виданий 15 жовтня 2014 року на підставі якого здійснено державну реєстрацію права власності за  ОСОБА_5 .
Дослідивши матеріали справи колегією суддів встановлено, що вони не містять доказів на підтвердження права власності ОСОБА_1 на квартиру № 37 на момент укладення оспорюваного договору на пайову участь та на момент звернення до суду із позовною заявою.
На підтвердження своїх вимог, позивачем долучено до матеріалів справи копію декларації про готовність об`єкта до експлуатації - багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 , зареєстрованої Департаментом ДАБІ у Київській області 02 грудня 2014 року за № КС 143143630788. Вказана копія документа не містить жодних відомостей щодо права власності позивача на квартиру № 37 .
Долучену позивачем до матеріалів справи копію попереднього договору № П/2/37/Ц від 01 жовтня 2013 року судом першої інстанції обгрунтовано не взято до уваги, оскільки він вчинений в простій письмовій формі без обов`язкового нотаріального посвідчення. Крім того, укладення попереднього договору не підтверджує права власності особи на об`єкт нерухомого майна.
Враховуючи, що позивачем не надано належних доказів на підтвердження його права власності на квартиру № 37 , відтак, відсутні докази порушення його прав (інтересів) у зв`язку із укладенням договору на пайову участь у будівництві від 15 жовтня 2014 року та проведенням реєстрації права власності на спірну квартиру за ОСОБА_2 .
Встановивши фактичні обставини справи, колегія суддів вважає обгрунтованим висновок суду першої інстанції про те, що відсутність у ОСОБА_1 порушеного права або охоронюваного законом інтересу, які підлягають захисту та поновленню у межах заявлених позовних вимог, є підставою для відмови у задоволенні позову.
Установивши наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, про захист яких подано позов, суд з`ясовує наявність чи відсутність факту їх порушення або оспорення і відповідно ухвалює рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачу в захисті, встановивши безпідставність та (або) необґрунтованість заявлених вимог.
Відтак, саме на ОСОБА_1 покладається обов`язок довести, яким чином порушується його право або законний інтерес, а суд лише після підтвердження таких доводів може надавати оцінку усім обставинам спірних відносин, оскільки відсутність порушених прав чи інтересів є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог. 
У судовому засіданні третя особа  ОСОБА_3 повідомила про те, що вона повністю виконала умови укладеного із позивачем попереднього договору від 01 жовтня 2013 року та сплатила за квартиру АДРЕСА_1 грошові кошти у повному обсязі. Після отримання грошових коштів ОСОБА_1 передав ОСОБА_3 квартиру №?37 , у яку остання вселилась та проживала разом зі своїм чоловіком.
Відтак, у випадку існування підстав для визнання недійсним договору на пайову участь у будівництві від 15 жовтня 2014 року, саме ОСОБА_3 може бути особою, права чи законний інтерес якої порушено.
Обгрунтовуючи позовні вимоги, представник ОСОБА_1 вказував, що ОСОБА_6 та позивачем здійснювалось спільне будівництво житлового будинку № 2 та саме останньому належить спірна квартира № 37 у вказаному багатоквартирному будинку. 
Колегія суддів критично оцінює вказане посилання, оскільки доказів на підтвердження розподілу між позивачем та ОСОБА_6 часток права власності із конкретним переліком квартир у будинку № 2 суду не надано.
Колегія суддів вважає, що недоведеність позивачем порушеного права чи інтересу, які підлягають захисту та поновленню у межах заявлених позовних вимог, є самостійною підставою для відмови у позові, тому суд першої інстанції, дійшовши до такого висновку, помилково надав оцінку обраному способу захисту та стороні, до кого має бути пред'явлений позовні вимоги. 
З огляду на це, колегія суддів вважає, що рішення суду слід змінити, виключивши з мотивувальної частини оскаржуваного рішення висновок суду про пред`явлення позову до неналежного відповідача та обрання позивачем неналежного способу захисту.
Відповідно до ч. 1, ч. 2 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин справи, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частин.
Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 382 Цивільного процесуального кодексу України, суд,- 
постановив:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 задовольнити частково.
Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 14 липня 2025 року змінити, виключивши з мотивувальної частини оскаржуваного рішення висновок суду про пред`явлення позову до неналежного відповідача та обрання позивачем неналежного способу захисту.
В іншій частині рішення суду залишити без змін. 
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня виготовлення повного судового рішення.

Повний текст складено 09 лютого 2026 року.

Суддя-доповідач Є.В. Болотов 

Судді: С.Г. Музичко 

Л.П. Сушко