Номер провадження: 22-ц/813/4149/26 
Справа № 521/16075/23
Головуючий у першій інстанції Тополева Ю. В.
Доповідач Кострицький В. В.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
05.02.2026 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого Кострицького В.В.,
суддів: Назарової М.В., Коновалової В.А.
за участю секретаря судового засідання Булацевської Я.В.,
учасники справи:
позивач – ОСОБА_1 
представник позивача – ОСОБА_2 
відповідачі – ОСОБА_3 , державний реєстратор Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Турецький Олександр Сергійович, Великодолинська селищна рада Овідіопольського району Одеської області,
представник відповідача ОСОБА_3 – ОСОБА_4 
третя особа - юридичний департаменту Одеської міської ради
розглянули у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу адвоката Черноруцького Вадима Петровича, який діє в інтересах ОСОБА_1 на рішення Хаджибейського районного суду м. Одеси від 12 травня 2025 року, ухвалене у складі судді Тополевої Ю.В., у приміщенні того ж суду
у цивільній справі за позовом  ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , державного реєстратора Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Турецького Олександра Сергійовича, Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області, за участі третьої особи: Юридичного департаменту Одеської міської ради про скасування запису державного реєстратора,-

У С Т А Н О В И В:
Короткий зміст позовних вимог.
ОСОБА_1 звернувся до Хаджибейського (Малиновського) районного суду міста Одеси з позовом до ОСОБА_3 , державного реєстратора Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Турецького Олександра Сергійовича, Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області, в якому просив визнати рішення державного реєстратора Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Турецького Олександра Сергійовича від 01 березня 2021 року, індексний номер рішення 56865418 про державну реєстрацію права власності ОСОБА_3 на житловий будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 38,9 кв. м., житловою площею 19,6 кв. м., з наступними відомостями про складові частини об?єкта нерухомого майна: житловий будинок А, гараж К, гараж Н, огорожа, ворота 3, 7, 8, 9, мостіння ІХ (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2302163751101) – незаконним; скасувати запис № 40781091 від 01 березня 2021 року державного реєстратора Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Турецького Олександра Сергійовича про державну реєстрацію права власності ОСОБА_3 на житловий будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 38,9 кв. м., житловою площею 19,6 кв. м., з наступними відомостями про складові частини об?єкта нерухомого майна: житловий будинок А, гараж К, гараж Н, огорожа, ворота 3, 7, 8, 9, мостіння ІХ (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2302163751101). Стягнути з відповідача на користь позивача понесені ним судові витрати.
Позов обґрунтований тим, що позивачу на підставі договору дарування, належить 54/100 частки домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 . Відповідачу ОСОБА_3 належить 8/100 частки домоволодіння відповідно до договору купівлі-продажу від 11 лютого 1997 року. Оскільки між сторонами постійно виникали конфлікти щодо порядку користування прибудинковою земельною ділянкою, в 2020 році ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом про встановлення порядку користування земельною ділянкою. В 2023 році позивачу стало відомо, що відповідач ОСОБА_3 зареєстрував за собою право власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 . Загальна площа будинку 38.9 кв. м., житлова площа 19,6 кв. м. До складових частин об`єкту нерухомого майна увійшли: житловий будинок А, гаражі К та Н., огорожа, ворота 3,7,8,9, мостіння IX. Таким чином, відповідач припинив бути співвласником вказаного домоволодіння та свої 8/100 частки у домоволодінні перереєстрував на окреме домоволодіння за номером АДРЕСА_1 .
Для державної реєстрації права власності було подано наступні документи: договір купівлі-продажу, серія та номер: 3-473, виданий 11 лютого 1997 року, видавник: Державний нотаріус Третьої одеської державної нотаріальної контори Сегенюк С.Б.; лист, серія та номер: 491873.72, виданий 31 січня 2018 року, видавник: КП "Бюро технічної інвентаризації" Одеської міської ради; технічний паспорт, серія та номер: б/н, виданий 17 лютого2021 року, видавник: ТОВ "ТЕХНІК ПРОЕКТ"; висновок, серія та номер: 12/21, виданий 17 лютого 2021 року, видавник: ТОВ "ТЕХНІК ПРОЕКТ".
Позивач вважає, що відповідач вказаними діями порушив права ОСОБА_5 , як співвласника домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 та обґрунтовує це тим, що, оскільки сторони були співвласниками домоволодіння у відповідних частках, то здійснювати своє право власності вони могли або за спільною згодою, а у разі відсутності такої згоди - за відповідним рішення суду. Однак, між позивачем та ОСОБА_3 відсутній договір чи рішення суду про виділ частки, про поділ спільного майна, про порядок користування спільною земельною ділянкою. Між сторонами з 2020 року триває судовий спір про порядок користування спільною земельною ділянкою. В ході розгляду справи ОСОБА_3 заявив зустрічний позов щодо порядку землекористування. За ухвалою суду проведена комплексна земельно-технічна експертиза. Натомість, відповідач не чекаючи на судове рішення та приховуючи цей факт від позивача, від суду, зареєстрував своє право власності на окреме домоволодіння. При цьому, відповідач зареєстрував за собою право власності на: огорожу, ворота 3,7,8,9 та мостіння IX, на самочинно збудований гараж літ. «Н», на гараж літ. «К».
Гараж літ. «Н», на який відповідач зареєстрував за собою право власності, вказано у технічному паспорті від 28 лютого 1997 року, виконаному Одеським міжміським БТІ, як самочинно збудований ОСОБА_3 . З цього позивач зробив висновок про те, що відповідач до рішення суду, де розглядається спір про землекористування, одноосібно визначив межі своєї частки земельної ділянки, у тому числі захопив земельну ділянку, де розміщено самочинно збудований гараж літ. «Н». Таким чином, реєструючи своє право власності на окремий житловий будинок, у тому числі на складові частини об`єкту нерухомого майна, ОСОБА_3 діяв не лише на порушення закону, але й на порушення прав та інтересів співвласника ОСОБА_6 .
В обґрунтування позову, ОСОБА_1 зазначає, що у порушення ст. ст. 10, 18 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», п. 40 Порядку для проведення державної реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25.12.2012р., державний реєстратор не перевірив наявність всіх документів для проведення державної реєстрації права власності на житловий будинок, у зв`язку з чим рішення державного реєстратора є неправомірним та підлягає скасуванню.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції.
Рішенням Хаджибейського районного суду м. Одеси від 12 травня 2025 року позов ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , державного реєстратора Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Турецького Олександра Сергійовича, Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області, за участі третьої особи: Юридичного департаменту Одеської міської ради про скасування запису державного реєстратора – залишено без задоволення.
В обґрунтування рішення суд першої інстанції зазначає, що позивач не довів порушення свого суб`єктивного права. 
Суд встановив, що гараж літ. «Н» з моменту його зведення та протягом усього часу перебував у фактичному користуванні відповідача, а позивач ніколи не мав права користування цим об`єктом, тому державна реєстрація права власності за відповідачем не призвела до зменшення чи втрати прав позивача. 
Доводи про самочинне будівництво гаража суд визнав недоведеними, оскільки з матеріалів справи та довідки БТІ вбачається, що гараж збудований до 05.08.1992 року і за законом не вважається самочинним. 
Суд також дійшов висновку, що державний реєстратор діяв у межах повноважень та на підставі належних документів, передбачених Законом і Порядком №1127, тому підстав для скасування запису реєстрації немає. 
Крім того, з урахуванням матеріалів іншої судової справи та висновку експертизи, між співвласниками фактично склався порядок користування земельною ділянкою, а спірний гараж розташований на частині ділянки, якою користується відповідач. 
За таких обставин суд дійшов висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не є ефективним і не спрямований на відновлення порушеного права, у зв`язку з чим у позові відмовлено.
Доводи апеляційної скарги.
Не погодившись з рішенням суду першої інстанції, представник позивача подав апеляційну скаргу, в якій просить суд рішення Хаджибейського районного суду міста Одеси від 12.05.2025, яким було залишено без задоволення позов ОСОБА_7 до ОСОБА_8 про скасування запису державного реєстратора - скасувати та ухвалити нове рішення про повне задоволення позовних вимог.
В обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що оскаржуване рішення є незаконним та необґрунтованим.
Вказує, що Державний реєстратор незаконно зареєстрував за ОСОБА_3 окреме домоволодіння (буд. 31-В), фактично здійснивши виділ у натурі 8/100 часток без нотаріально посвідченого договору про виділ, рішення суду або згоди іншого співвласника ( ОСОБА_1 ).
Районний суд не врахував, що державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.
Оскаржувана реєстраційна дія порушила права ОСОБА_1 як співвласника домоволодіння та звузила його правомочності володіння, користування і розпорядження майном.
Реєстрація була здійснена під час розгляду справи №521/18864/20 про порядок користування спільною земельною ділянкою, чим фактично нівельовано предмет спору, позбавлено ОСОБА_1 ефективного судового захисту.
Через реєстрацію гаражів, огорожі та воріт ОСОБА_3 було незаконно закріплено частину прибудинкової земельної ділянки, щодо якої існує спір.
Вказує, що гараж є самочинною забудовою зведений після 1997 року, відсутні документи про введення в експлуатацію, суперечливі та недостовірні дані БТІ.
Реєстратор не мав права реєструвати право власності на такий об`єкт та не мав повноважень присвоювати нову адресу об`єкту нерухомості.
Позиція учасників справи.
Не погодившись з доводами апеляційної скарги представник відповідача надала відзив на апеляційну скаргу, в якому просить суд у задоволені апеляційної скарги ОСОБА_1 на рішення Хаджибейського районного суду м. Одеси від 12.05.2025 року – відмовити, а рішення Хаджибейського районного суду м. Одеси від 12.05.2025 року у справі – залишити без змін.
Вказує, що оскаржуване рішення є законним та обґрунтованим, а апеляційна скарга не містить доводів які слугували підставою для скасування оскаржуваного рішення.
Щодо явки сторін.

Представник позивача – ОСОБА_2 та представник відповідача –Лисецька О.О. надали свої пояснення у судовому засіданні, інші учасники справи будучи повідомленими про дату, час і місце розгляду справи не з`явилися до судового засідання, що відповідно до вимог ч. 2 ст. 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи.
Позиція апеляційного суду.
Заслухавши суддю-доповідача, оцінивши доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, перевіривши матеріали справи, законність і обґрунтованість рішення в межах позовної заяви та доводів апеляційної скарги, судова колегія приходить наступного.
Відповідно до вимог ст. 367 ЦПК України, - суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Відповідно до ст. 263 ЦПК України, - судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі (ст. 2 ЦПК України).
Судовою колегією встановлено та матеріалами справи підтверджено, що ОСОБА_3 придбав 8/100 частки домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 11 лютого 1997 року, № 3-473 (а. с. 10).
Із інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, сформованого 01 березня 2021 року вбачається, що 19/100 часток вказаного домоволодіння належало ОСОБА_9 на підставі договору дарування від 24 квітня 2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Орзіх В.М. Також, із цієї інформації вбачається, що за ОСОБА_9 27 грудня 2018 року на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 44915345 від 29 грудня 2018 року зареєстровано право власності на приватний будинок за адресою: АДРЕСА_1 (а. с. 93-95).
Тобто, з 29 грудня 2018 року право спільної часткової власності ОСОБА_9 на домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 припинилось.
01 березня 2021 року державним реєстратором Турецьким Олександром Сергійовичем Великодолинської селищної ради Одеського району Одеської області прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, № 56865418, відповідно до якого проведено державну реєстрацію права власності на приватний житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_3 (а. с. 96).
Тобто, з 01 березня 2021 року право спільної часткової власності ОСОБА_3 на домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 припинилось.
Не погоджуючись із діями ОСОБА_3 та державного реєстратора Турецького О.С. позивач ОСОБА_1 вказує про те, що державна реєстрація за ОСОБА_3 права власності на домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 вчинена всупереч діючому законодавству, та порушує права ОСОБА_1 , як співвласника спірного домоволодіння.
Із матеріалів справи вбачається, що між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 відсутній договір чи рішення суду про виділ частки, про поділ спільного майна, про порядок користування спільною земельною ділянкою.
Судом встановлено, що між сторонами з 2020 року тривав судовий спір про порядок користування спільною земельною ділянкою, який перебуває в провадженні Хаджибейського районного суду міста Одеси, справа № 521/18864/20, яким рішенням від 19 вересня 2025 року відмовлено у задоволені первісних і зустрічних позовних вимогах.
Підставою для державної реєстрації права власності ОСОБА_3 на окремий житловий будинок стали договір купівлі-продажу, серія та номер: 3-473, виданий 11.02.1997, видавник: Державний нотаріус Третьої одеської державної нотаріальної контори Сегенюк С.Б.; лист, серія та номер: 491873.72, виданий 31.01.2018, видавник: КП «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради, технічний паспорт серія та номер: б/н, виданий 17.02.2021, видавник ТОВ «ТЕХНІК ПРОЕКТ»; висновок серія та номер: 12/21, виданий 17.02.2021, видавник ТОВ «ТЕХНІК ПРОЕКТ» (а. с. 23-25).
Позивач зазначає про те, що вказані документи не можуть бути підставою для виникнення права власності та його реєстрації.
Суд першої інстанції відмовивши у задоволені позовних зазначив, що позивач не довів порушення свого суб`єктивного права. 
Суд встановив, що гараж літ. «Н» з моменту його зведення та протягом усього часу перебував у фактичному користуванні відповідача, а позивач ніколи не мав права користування цим об`єктом, тому державна реєстрація права власності за відповідачем не призвела до зменшення чи втрати прав позивача. 
Доводи про самочинне будівництво гаража суд визнав недоведеними, оскільки з матеріалів справи та довідки БТІ вбачається, що гараж збудований до 05.08.1992 року і за законом не вважається самочинним. 
Суд також дійшов висновку, що державний реєстратор діяв у межах повноважень та на підставі належних документів, передбачених Законом і Порядком №1127, тому підстав для скасування запису реєстрації немає. 
Крім того, з урахуванням матеріалів іншої судової справи та висновку експертизи, між співвласниками фактично склався порядок користування земельною ділянкою, а спірний гараж розташований на частині ділянки, якою користується відповідач. 
За таких обставин суд дійшов висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не є ефективним і не спрямований на відновлення порушеного права, у зв`язку з чим у позові відмовлено.
Однак колегія суддів не погоджується з вказаним висновком з огляду на таке.
У статті 41 Конституції України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.
За приписами статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
За умовами ч. 1 ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Згідно вимогами ч. 3ст. 331 ЦК України, якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Поняття спільної часткової власності визначено у частині першій статті 356 ЦК України як власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності.
Право спільної часткової власності - це право двох або більше осіб за своїм розсудом володіти, користуватися і розпоряджатися належним їм у певних частках майном, яке складає єдине ціле.
Кожен учасник спільної часткової власності володіє не часткою майна в натурі, а часткою в праві власності на спільне майно в цілому. Ці частки є ідеальними й визначаються відповідними процентами від цілого чи у дробовому вираженні.
Згідно з ч.-ч. 1-3ст. 358 ЦК України, право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою. Співвласники можуть домовитися про порядок володіння та користування майном, що є їхньою спільною частковою власністю. Кожен із співвласників має право на надання йому у володіння та користування тієї частини спільного майна в натурі, яка відповідає його частці у праві спільної часткової власності. У разі неможливості цього він має право вимагати від інших співвласників, які володіють і користуються спільним майном, відповідної матеріальної компенсації.
Статтею 364 ЦК України визначено, що співвласник має право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній частковій власності.
Якщо виділ у натурі частки із спільного майна не допускається згідно із законом або є неможливим (частина друга статті 183 цього Кодексу), співвласник, який бажає виділу, має право на одержання від інших співвласників грошової або іншої матеріальної компенсації вартості його частки.
Компенсація співвласникові може бути надана лише за його згодою.
Право на частку у праві спільної часткової власності у співвласника, який отримав таку компенсацію, припиняється з дня її отримання.
У разі виділу співвласником у натурі частки із спільного майна для співвласника, який здійснив такий виділ, право спільної часткової власності на це майно припиняється.
Така особа набуває право власності на виділене майно, і у випадку, встановленому законом, таке право підлягає державній реєстрації.
Договір про виділ у натурі частки з нерухомого спільного майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.
Разом з тим, з матеріалів справи вбачається, що виділ 8/100 часток у житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 , належних відповідачу ОСОБА_3 , в окремий об`єкту житлової нерухомості - домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 відбувся на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 56865418 від 01.03.2021 р. державного реєстратора Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Турецького О.С.
Із наявних в матеріалах судової справи матеріалів реєстраційної справи державного реєстратора ОСОБА_10 вбачається, що нотаріально посвідчений договір про виділ у натурі частки з нерухомого спільного майна в матеріалах реєстраційної справи відсутній.
Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону (в редакції чинної на час виникнення спірних правовідносин), державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень – офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
Згідно із п. 9 ч. 1 статті 2 Закону про державну реєстрацію реєстраційна дія – державна реєстрація прав, внесення змін до записів Державного реєстру прав, скасування державної реєстрації прав, а також інші дії, що здійснюються в Державному реєстрі прав, крім надання інформації з Державного реєстру прав.
Згідно з частиною статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор: встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом.
Статтею 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено порядок державної реєстрації прав, який, зокрема, включає прийняття та перевірку документів, які подано для державної реєстрації, встановлення факту відсутності підстав для відмови в державній реєстрації.
Умови, підстави та процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно визначено Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127.
Відповідно до п.12 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (в редакції на час проведення реєстрації) розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями, а також наявність підстав для проведення державної реєстрації прав, зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав.
Відповідно до п. 56 Порядку, для державної реєстрації права власності на нерухоме майно, що створюється шляхом поділу, виділу в натурі частки майна, що перебуває у спільній власності, та має наслідком припинення права спільної власності для усіх або одного із співвласників, подаються: договір про поділ спільного майна, договір про виділ у натурі частки із спільного майна або відповідне рішення суду.
Як було зазначено вище, нотаріально посвідчений договір про виділ у натурі частки нерухомого спільного майна в матеріалах реєстраційної справи державного реєстратора Турецького О.С. відсутній, як і відсутнє відповідне рішення суду.
Враховуючи викладене, суд першої інстанції мав врахувати факт відсутності документів, що підтверджують виділ у натурі частки з нерухомого спільного майна, мав врахувати факт відсутності волевиявлення одного співвласника (його згоду) на виділ у натурі іншому співвласнику частки із спільного майна та факт відсутності нотаріально посвідченого договору про виділ у натурі частки із спільного майна або відповідного рішення суду.
Районний суд не врахував, що державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає. (Постанова ОП КГС ВС від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18)
Тому апеляційний суд вважає, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку, що офіційне визнання і підтвердження державним реєстратором факту зміни речових прав на нерухоме майно, відбулось у встановлений Законом спосіб та на підставі існуючих речових прав на нерухоме майно.
До вчинення спірної реєстраційної дії сторони перебували у правовому режимі спільної часткової власності на домоволодіння та земельну ділянку. Після її вчинення відповідач набув одноосібне право власності на окремий об`єкт нерухомості з присвоєнням самостійної адреси, що об`єктивно призвело до припинення спільності майна в частині, одностороннього виділу частки у натурі, зміни обсягу прав та обов`язків іншого співвласника.
Така правова трансформація не може вважатися технічною або реєстраційною, оскільки безпосередньо зачіпає гарантоване законом право співвласника на збереження режиму спільної власності.
Посилання суду першої інстанції на усталений фактичний порядок користування є помилковим, оскільки фактичне користування не замінює волевиявлення співвласника; багаторічне користування не трансформує режим спільної власності автоматично, жодна норма цивільного законодавства не допускає виділу частки у натурі шляхом мовчазної згоди або через реєстратора.
Відсутність договору про виділ частки або рішення суду свідчить про те, що матеріально-правова підстава для виникнення окремого права власності у відповідача була відсутня.
Отже, державний реєстратор не підтвердив існуюче право, а створив нове, що прямо суперечить природі державної реєстрації як похідного, а не правовстановлюючого інституту.
Оскаржувана реєстраційна дія призвела до порушення прав співвласника об`єкта нерухомості - позивача ОСОБА_1 .
Згідно з вимогами статті 319 ЦК України власник володіє, користується і розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Він сам вирішує, що робити зі своїм майном, керуючись виключно власними інтересами, здійснюючи щодо цього майна будь-які дії, які не суперечать закону і не порушують прав інших осіб та інтересів суспільства.
Відповідно до частини першої статті 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. 
За змістом положень статей 316, 317, 392 ЦК України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Здійснення власником свого права власності передусім полягає в безперешкодному, вільному та на власний розсуд використанні всього комплексу правомочностей власника, визначених законом, - володіння, користування, розпорядження майном.
Колегія суддів також враховує, що оскаржувана реєстраційна дія була вчинена під час розгляду судового спору між співвласниками щодо порядку користування спільною прибудинковою земельною ділянкою.
Внаслідок державної реєстрації права власності відповідача на окреме домоволодіння з визначеними огорожами та воротами, було фактично закріплено за ним частину спірної земельної ділянки, що позбавило позивача можливості реалізувати своє право на судовий захист у справі № 521/18864/20 та домагатися зміни існуючого порядку землекористування.
Крім того, відповідно до рішення від 19 вересня 2025 року по справі № 521/18864/20, яке ніким не оскаржувалось та набрало законної сили, встановлено, що в судовому засіданні судовий експерт ОСОБА_11 надала пояснення суду, що при визначенні варіантів порядку користування земельною ділянкою нею не було враховано споруду гаражу літ. «Н», що знаходиться в користуванні ОСОБА_3 з огляду на відсутність в матеріалах справи документів на підтвердження спорудження його та прийняття в експлуатацію з дотриманням норм чинного законодавства.
Також матеріали справи яка переглядається не містять жодного документа ні про спорудження гаражу літ. «Н» попередніми співвласниками домоволодіння, ні про введення до експлуатації будь-ким цього гаражу, ні про отримання права власності на цей гараж будь-ким.
З огляду на вказане, колегія суддів вважає, що державна реєстрація спірного майна була здійснена з порушенням чинного порядку такої реєстрації та належне на праві спільної часткової власності ОСОБА_1 та ОСОБА_3 майно було зареєстроване за відсутності згоди співвласника на виділ в натурі частини майна. Однак, суд першої інстанції не надав належної правової оцінки даній ситуації.
Аналогічна позиція міститься в Постанові Верховного суду від 27 серпня 2019 року справа №925/366/18.
У цій справі порушення не є формальними або другорядними. Фактично державну реєстрацію було використано не для фіксації вже існуючого права, а як спосіб створити нове право власності та змінити режим спільної власності без згоди іншого співвласника і без рішення суду. У результаті один зі співвласників в односторонньому порядку отримав окремий об`єкт нерухомості з самостійною адресою, тоді як інший співвласник був позбавлений можливості впливати на таку зміну свого правового становища.
Такі дії призвели не лише до зміни записів у реєстрі, а й до реального перерозподілу прав між співвласниками, що за законом допускається виключно за їх спільною згодою або за рішенням суду. Реєстратор не має повноважень вирішувати подібні спори чи фактично замінювати собою суд.
За цих обставин залишення спірної реєстрації чинною означало б погодитися з тим, що спір про спільне майно може бути вирішений не судом, а шляхом односторонніх реєстраційних дій. Саме тому скасування державної реєстрації є єдиним реальним і ефективним способом відновлення балансу прав співвласників та забезпечення повноцінного судового захисту.
З урахуванням наведеного, колегія суддів приходить до висновку, що суд першої інстанції при вирішенні спору неправильно застосував норми матеріального права, а також не надав належної оцінки зібраним у справі доказам у їх сукупності, що призвело до ухвалення незаконного та необґрунтованого рішення.
За наведених обставин колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга є обґрунтованою та підлягає задоволенню, а рішення Хаджибейського районного суду міста Одеси від 12 травня 2025 року - підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про повне задоволення позовних вимог ОСОБА_1 .
Загальний висновок суду за результатами розгляду апеляційної скарги
Суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення (п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України).
Відповідно п. 1, 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи та порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального прав.
Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 381, 382, 384, 389, 390 ЦПК України ЦПК України, апеляційний суд,-
у х в а л и в:
Апеляційну скаргу адвоката Черноруцького Вадима Петровича, який діє в інтересах ОСОБА_1 – задовольнити.
Рішення Хаджибейського районного суду міста Одеси від 12 травня 2025 року – скасувати та ухвалити нове рішення яким позов ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , державного реєстратора Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Турецького Олександра Сергійовича, Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області, за участі третьої особи: Юридичного департаменту Одеської міської ради про скасування запису державного реєстратора – задовольнити.
Визнати рішення державного реєстратора Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Турецького Олександра Сергійовича від 01 березня 2021 року, індексний номер рішення 56865418 про державну реєстрацію права власності ОСОБА_3 на житловий будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 38,9 кв. м., житловою площею 19,6 кв. м., з наступними відомостями про складові частини об?єкта нерухомого майна: житловий будинок А, гараж К, гараж Н, огорожа, ворота 3, 7, 8, 9, мостіння ІХ (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2302163751101) – незаконним.
Скасувати запис № 40781091 від 01 березня 2021 року державного реєстратора Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Турецького Олександра Сергійовича про державну реєстрацію права власності ОСОБА_3 на житловий будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 38,9 кв. м., житловою площею 19,6 кв. м., з наступними відомостями про складові частини об?єкта нерухомого майна: житловий будинок А, гараж К, гараж Н, огорожа, ворота 3, 7, 8, 9, мостіння ІХ (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2302163751101.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення і протягом тридцяти днів з дня складення її повного тексту може бути оскаржена до Верховного Суду.

Головуючий суддя       В.В. Кострицький

Судді         М.В. Назарова

В.А. Коновалова