Справа № 127/6765/21
Провадження № 22-ц/801/2610/2025
Категорія: 20
Головуючий у суді 1-ї інстанції Жмудь О. О.
Доповідач:Стадник І. М.

ВІННИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА
Іменем України
23 грудня 2025 року	  	м. Вінниця	

Вінницький апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого, судді-доповідача Стадника І.М.,
суддів: Войтка Ю.Б., Міхасішина І.В.
з участю секретаря судового засідання Кахно О.А.,
розглянув у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань № 2
апеляційні скарги начальника Третього відділу державної виконавчої служби у місті Вінниці Хмельницького міжрегіонального управління Міністерства юстиції України Туранського Миколи 
та представника відповідача ОСОБА_1 - адвоката Качинського Олександра Петровича 
на рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 13 жовтня 2025 року, ухвалене під головуванням судді Жмудя О.О., повний текст якого складено того ж дня, 
у справі №127/6765/21
за позовом ОСОБА_2 , ОСОБА_3 (позивачі)
до Третього відділу державної виконавчої служби у місті Вінниці Центрально-Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Хмельницький), ОСОБА_4 , ОСОБА_1 (відповідачі)
за участі Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія», приватний нотаріус Вінницького міського нотаріального округу Марунько Ольга Григорівна (треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору)
про визнання недійсними прилюдних торгів та витребування з чужого незаконного володіння земельної ділянки,
встановив:
Короткий зміст позовних вимог
У березні 2021 року ОСОБА_5 звернувся в суд з позовом до Третього відділу державної виконавчої служби у місті Вінниці Центрально-Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Хмельницький), ОСОБА_4 , ОСОБА_1 , за участі третіх осіб які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія», приватного нотаріуса Вінницького міського нотаріального округу Марунько О. Г., ОСОБА_2 про визнання недійсними прилюдних торгів, визнання недійсним протоколу проведення прилюдних торгів, визнання недійсними свідоцтва про придбання нерухомого майна та дублікату свідоцтва, витребування з чужого незаконного володіння земельної ділянки обґрунтовуючи вимоги тим, що 03 лютого 2006 року між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» в особі Вінницької обласної дирекції (далі ВАТ «Райффайзен Банк Аваль», банк) і третьою особою - ОСОБА_2 був укладений кредитний договір, в забезпечення виконання якого між ним (позивачем) та банком був укладений договір іпотеки. Рішенням Староміського районного суду міста Вінниці від 20 жовтня 2010 року стягнуто з ОСОБА_2 заборгованість за кредитним договором в розмірі 122 272,31 доларів США, в тому числі і за рахунок заставного майна згідно з договором іпотеки від 03 лютого 2006 року: земельної ділянки, яка належить ОСОБА_5 , загальною площею 0,2500 га, кадастровий номер № 0520682803:02:001:0029, що знаходиться по АДРЕСА_1 ; земельної ділянки, яка належить ОСОБА_2 , загальною площею 0,2500 га, кадастровий номер №0520682803:02:001:0027, що знаходиться по АДРЕСА_1 .
На виконання цього рішення в Староміському ВДВС Вінницького міського управління юстиції (далі Староміський ВДВС) перебувало виконавче провадження № 32404793, а 26 червня 2012 року державним виконавцем призначено експерта Кафарську Л. Л. для проведення експертної грошової оцінки заставного майна – земельної ділянки, яка була предметом іпотеки. 07 серпня 2012 року експертом виготовлено звіт та визначено ринкову вартість земельної ділянки ОСОБА_5 в розмірі 128 075 грн .
02 листопада 2012 року торгуючою організацією 02 ПП «Нива В.Ш.» були призначені прилюдні торги на 23 листопада 2012 року, які не відбулись через відсутність покупців. Після чого державним виконавцем було запропоновано підписати акт уцінки земельної ділянки на 30 %, на що банк не погодився та запропонував уцінити вартість земельної ділянки на 10 %. За відсутності підпису стягувача в акті уцінки, акт було направлено торгуючій організації, якою призначено прилюдні торги на 11 січня 2013 року з реалізації земельної ділянки за ціною 96 056 грн 25 к.
12 грудня 2012 року експертом ОСОБА_6 було відкликано на доопрацювання її звіт про експертну оцінку заставного майна у виконавчому провадженні № 32404793.
ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» зверталось до начальника Староміського ВДВС про зупинення виконавчого провадження до усунення виявлених експертом помилок, але йому було відмовлено.
11 січня 2013 року відбулись прилюдні торги з реалізації нерухомого майна: земельної ділянки, яка належить ОСОБА_5 , загальною площею 0,2500 га, кадастровий номер 0520682803:02:001:0029, що знаходиться по АДРЕСА_1 , переможцем яких стала ОСОБА_4 . 
Про проведення прилюдних торгів, на яких було реалізовано його земельну ділянку, він дізнався 18 лютого 2021 року після ознайомлення з матеріалами виконавчого провадження.
Вважає, що реалізація заставного майна відбулась з порушеннями.
Так, на час проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер 520682803:02:001:0029, що йому належала не враховано наявність на ній незавершеного будівництва, на яке він витратив близько 400 000,00 доларів США, що стало підставою для заниження вартості земельної ділянки. Вартість земельної ділянки станом на 01 січня 2013 року складала 870 653 грн 51 коп., але продана вона була на прилюдних торгах за 96 056 грн 25 коп. Крім того, його не було повідомлено про вчинення державним виконавцем виконавчих дій, інформації щодо процедури проведення прилюдних торгів, він не отримував. Не були також опубліковані інформаційні повідомлення про реалізацію спірного нерухомого майна, не направлено письмові повідомлення державному виконавцю, стягувачу та боржнику про дату, час, місце проведення прилюдних торгів, зазначена ціна об`єкта продажу, відповідно до акту державного виконавця про уцінку майна, не підписана стягувачем. Порушення процедури інформування осіб про проведення прилюдних торгів вплинуло на можливість участі в торгах більшого кола осіб.
Крім того, на момент проведення прилюдних торгів, у тому числі повторних торгів, звіт про оцінку майна (земельної ділянки) був відкликаний оцінювачем; вартість земельної ділянки була значно вищою, ніж ціна, за якою земельну ділянку реалізовано, а свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів та його дублікат було видано ОСОБА_4 в результаті проведення прилюдних торгів, процедура проведення яких була порушена, а тому є підстави для витребування спірної земельної ділянки у кінцевого набувача ОСОБА_1 .
За вказаних обставин просив: 
- визнати недійсними прилюдні торги від 11 січня 2013 року з реалізації арештованого нерухомого майна: земельної ділянки, загальною площею 0,2500 га, розташованої в АДРЕСА_1 , яка належала йому на підставі Державного акта на право власності на землю серії ЯН № 096101 від 04 квітня 2005 року, кадастровий номер 0520682803:02:001:0029;
- визнати недійсним протокол проведення прилюдних торгів № 0212163-1 від 11 січня 2013 року з реалізації цієї земельної ділянки;
- визнати недійсними свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів ВТЕ № 093138 від 05 квітня 20-13 року та дублікат свідоцтва № 1221 від 01 вересня 2018 року, видані ОСОБА_4 приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу Марунько О. Г.;
- витребувати з незаконного володіння ОСОБА_1 на користь ОСОБА_5 земельну ділянку для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), загальною площею 0,2500 га, кадастровий номер 0520682803:02:001:0029.
Історія справи і рішення суду першої інстанції
Рішенням Вінницького міського суду Вінницької області від 22 листопада 2021 року, залишеним без змін постановою Вінницького апеляційного суду від 31 березня 2022 року, відмовлено в задоволенні позову ОСОБА_5 до Третього відділу державної виконавчої служби у місті Вінниці Центрально-Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Хмельницький), ОСОБА_4 , ОСОБА_1 , треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія», приватний нотаріус Вінницького міського нотаріального округу Марунько О.Г., ОСОБА_2 , про визнання недійсними прилюдних торгів, визнання недійсним протоколу проведення прилюдних торгів, визнання недійсними свідоцтва про придбання нерухомого майна та дублікату свідоцтва, витребування з чужого незаконного володіння земельної ділянки. 
Постановою Верховного Суду в складі суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 22 березня 2023 року касаційну скаргу ОСОБА_5 задоволено частково. Рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 22 листопада 2021 року та постанову Вінницького апеляційного суду від 31 березня 2022 року в частині позовних вимог про визнання недійсним протоколу проведення прилюдних торгів, визнання недійсними свідоцтва про придбання нерухомого майна і дубліката свідоцтва змінено із викладенням їх мотивувальної частини у редакції цієї постанови. 
Рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 22 листопада 2021 року та постанову Вінницького апеляційного суду від 31 березня 2022 року в частині позовних вимог про визнання недійсними прилюдних торгів, витребування майна з чужого незаконного володіння скасовано, а справу № 127/6765/21 в частині позовних вимог про визнання недійсними прилюдних торгів, витребування майна з чужого незаконного володіння земельної ділянки направлено на новий розгляд до суду першої інстанції. 
Ухвалою Вінницького міського суду Вінницької області від 24 квітня 2025 року до участі у справі як правонаступників померлого позивача ОСОБА_5 залучено ОСОБА_2 та ОСОБА_3 .
Рішенням Вінницького міського суду Вінницької області від 13 жовтня 2025 року позов задоволено. 
Постановлено визнати недійсними прилюдні торги від 11 січня 2013 року з реалізації арештованого нерухомого майна: земельної ділянки, загальною площею 0,2500 га, розташованої в АДРЕСА_1 , яка належала ОСОБА_5 на підставі Державного акта на право власності на землю серії ЯН № 096101 від 04 квітня 2005 року, кадастровий номер 0520682803:02:001:0029, а також витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 , ОСОБА_3 земельну ділянку для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), загальною площею 0,2500 га, кадастровий номер 0520682803:02:001:0029.
Стягнуто з Третього відділу державної виконавчої служби у місті Вінниці Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ) за рахунок бюджетних асигнувань 3 204,84 грн судового збору на користь держави.
Стягнуто з ОСОБА_4 , ОСОБА_1 по 3 204,84 грн судового збору на користь держави.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги
Не погоджуючись із судовим рішенням представники відповідачів - Третього відділу державної виконавчої служби у місті Вінниці Хмельницького міжрегіонального управління Міністерства юстиції України - Туранський М. та ОСОБА_1 - адвокат Качинський О.П. подали апеляційні скарги. 
Узагальнені доводи осіб, які подали апеляційну скаргу
В доводах апеляційної скарги представник Третього відділу державної виконавчої служби у місті Вінниці Хмельницького міжрегіонального управління Міністерства юстиції України - Туранський М. посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, неповне з`ясування всіх обставин справи, просить скасувати рішення суду і ухвалити нове про відмову в задоволенні позовних вимог.
Обґрунтовуючи апеляційну скаргу зазначає, що судом належним чином не досліджено і не надано оцінки тому, що постановою державного виконавця від 27.01.2012 про передачу нереалізованого майна боржника стягувачу в рахунок погашення боргу згідно виконавчого листа №1-19/10, передано стягувачу ОСОБА_7 в рахунок погашення боргу, майно боржника ОСОБА_2 , а саме: залізобетонні плити розміром 1,2/5,6 в кількості 8 штук; залізобетонні плити розміром 1,5/5,6 в кількості 92 штук; залізобетонні перемички розміром 0.6/5.9/0.26 в кількості 6 штук, залізобетонні перемички poзміром 0.26/0,3/3,5 в кількості 8 штук; залізобетонні погони poзміром 4,4/0,4/20 в кількості 40 штук; блочки бетонні розміром 2.4/0.55/50 в кількості 358 штук. Місцезнаходження: Тиврівське шосе, с. Лука-Мелешківська, Вінницького району. Зазначене підтверджує ту обставину, що на момент здійснення виконавчих дій, в тому числі й оцінки ринкової вартості земельної ділянки №0520682803:02:001:0029, належної ОСОБА_5 , з виконання виконавчого листа № 32404793, виданого на підставі рішення суду про стягнення заборгованості за кредитним договором за рахунок заставного майна (земельної ділянки) згідно з договором іпотеки від 03 лютого 2006 року, будівельні матеріали, які суд безпідставно визнав об`єктом незавершеного будівництва, вже були передані як нереалізоване майно боржника ОСОБА_2 . 
Зазначає, що в матеріалах справи відсутні будь-які відомості про наявність на спірній земельній ділянці об`єкта незавершеного будівництва, а також відомості щодо його реєстрації у встановленому порядку, позаяк така реєстрація була обов`язковою на час виникнення спірних правовідносин.
Тому на думку апелянта, ухвалюючи судове рішення, суд безпідставно поклав в основу рішення нібито наявність на земельній ділянці № 0520682803:02:001:0029 об`єкта незавершеного будівництва, а насправді - будівельних матеріалів, належних не позивачеві ОСОБА_5 , а його сину ОСОБА_2 , звернення стягнення на які здійснювалось у межах іншого виконавчого провадження, боржником за яким є останній. 
За таких обставин у державного виконавця під час здійснення виконання провадження № 32404793 з виконання виконавчого листа № 2-1199/10 від 23.12.2011 на час вчинення виконавчих дій щодо звернення стягнення на земельну ділянку № 0520682803:02:001:0029 не було підстав для включення до акту опису та арешту майна ОСОБА_2 (який не є боржником у цьому виконавчому провадженні), тим більше, що відповідне майно було передане як нереалізоване майно боржника стягувачу ОСОБА_7 в межах іншого провадження.
Щодо звіту про грошову оцінку земельної ділянки від 07.08.2012, то зазначає, що підстави для його відкликання, передбачені п. 58 Національного стандарту № 1 були відсутні. При цьому звертає увагу, що зазначений звіт не оскаржувався у встановленому порядку, його рецензування також не проводилось, а відтак на час проведення процедури прилюдних торгів звіт з експертної грошової оцінки земельної ділянки від 07.08.2012 був чинний. 
Доводи апеляційної скарги представника відповідача ОСОБА_1 , адвоката Качинського О.П. також полягають у тому, що висновок суду першої інстанції про наявність на земельній ділянці №0520682803:02:001:0029 об`єкту незавершеного будівництва є безпідставним, не підтвердженим належними доказами. 
Так, в матеріалах справи відсутні докази про те, що позивачу ОСОБА_5 належали товарно- матеріальні цінності, зокрема, залізобетонні плити, перемички, блочки бетонні тощо. 
Натомість вказані матеріали належали ОСОБА_2 (який наразі є правонаступником позивача), були описані, арештовані та передані як нереалізоване майно стягувачу в межах іншого виконавчого провадження.
Помилковим вважає також висновок суду про те, що наявні на земельній ділянці будівельні матеріали нібито становили незавершений об`єкт нерухомого майна як самостійний об`єкт цивільно-правових відносин. 
На думку апелянта, в справах про визнання недійсними прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна, що перебуває в іпотеці, підлягає застосуванню спеціальна позовна давність, передбачена ст. 48 ЗУ «Про іпотеку». У зв`язку з чим, вважає, що позивачем пропущено строк позовної давності, який сплив майже 9 років тому, а неведені ним причини його пропуску не є поважними. 
Крім того вважає, що ухвалюючи рішення суд без наведення відповідних мотивів вийшов за межі позовних вимог, та витребував з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 , ОСОБА_3 земельну ділянку при тому, що у даному спорі ОСОБА_2 та ОСОБА_3 є правонаступниками померлого позивача, а ОСОБА_2 має ще й статус третьої особи, тоді як у спадкоємців, які у встановленому порядку прийняли спадщину, права володіння і користування спадковим майном виникають з часу відкриття спадщини. 
Зазначає, що ОСОБА_1 придбала спірне майно на підставі відплатного договору купівлі-продажу, укладеного з ОСОБА_8 , яка до цього набула це майно на підставі договору купівлі-продажу у ОСОБА_4 - переможниці прилюдних торгів. А тому ОСОБА_1 є добросовісним набувачем і відповідне майно не може бути витребуване в неї. 
Апелянт також вказує на те, що за обставинами справи позивач ОСОБА_5 та його правонаступники ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , маючи кредитну заборгованість, не погасили її, а натомість зазначеним позовом намагаються витребувати майно, яким було забезпечено таке зобов`язання і яке в установленому законом порядку було реалізоване для задоволення вимог кредитора. 
Узагальнені доводи і заперечення інших учасників справи
Позивачі ОСОБА_2 , та ОСОБА_3 скористалися правом подання відзиву, у якому просили залишити судове рішення без змін, а апеляційні скарги без задоволення. Заперечення на доводи апеляційних скарг, що викладені у відзиві, є аналогічними доводам позовної заяви.
Від інших учасників справи відзиви на апеляційні скарги не надійшли, проте їх відсутність не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції – частина 3 статті 360 ЦПК України.
Провадження у справі в суді апеляційної інстанції
Ухвалою Вінницького апеляційного суду від 14 листопада 2025 року відкрито апеляційне провадження у справі.
Ухвалою від 01 грудня 2025 року закінчено підготовчі дії та призначено справу до судового розгляду.
В судовому засіданні представник апелянта Третього відділу державної виконавчої служби у місті Вінниці Хмельницького міжрегіонального управління Міністерства юстиції України Летута І.О. вимоги своєї апеляційної скарги підтримав на умовах викладених в ній, та просив скасувати рішення суду першої інстанції. 
Представник відповідача ОСОБА_1 - адвокат Качинський О.П. вимоги апеляційної скарги підтримав, просив скасувати судове рішення і ухвалити нове про відмову в задоволенні позовних вимог.
Позивач, правонаступник первісного позивача ОСОБА_2 , який також є представником позивача ОСОБА_3 заперечував проти вимог апеляційних скарг відповідачів, вважає судове рішення законним та обґрунтованим. Вказує, що земельна ділянка, належна його батькові, була продана з прилюдних торгів з порушенням встановленого порядку, в зв`язку з чим були порушені його права, правонаступником яких є він і його мати ОСОБА_3 (дружина ОСОБА_5 ).
Інші учасники справи, повідомлені в установленому законом порядку про дату, час і місце судового засідання, до суду не з`явилися, що відповідно до частини 2 статті 372 ЦПК України не перешкоджає апеляційному розглядові справи.
Встановлені судом першої інстанції обставини 
Судом встановлено, що рішенням Староміського районного суду міста Вінниці від 20 жовтня 2010 року, залишеним без змін постановою Вінницького апеляційного суду від 08.08.2020, стягнуто з ОСОБА_2 на користь ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» заборгованість за кредитним договором в розмірі 122 272,31 дол. США (що станом на 25 червня 2010 року становило 967 100,61 грн), в тому числі і за рахунок заставного майна згідно з договором іпотеки від 03 лютого 2006 року: земельної ділянки, загальною площею 0,2500 га, що розташована в АДРЕСА_1 , яка належить іпотекодавцю ОСОБА_5 на підставі державного акта на право власності на землю від 04 квітня 2005 року серії ЯН № 096101, кадастровий номер земельної ділянки № 0520682803:02:001:0029; земельної ділянки, загальною площею 0,2500 га, в межах згідно з планом, що розташована за адресою: в АДРЕСА_1 , яка належить іпотекодавцю ОСОБА_2 на підставі Державного акту на право власності на землю від 22 жовтня 2004 року серії ЯА № 096099, кадастровий номер земельної ділянки № 0520682803:02:001:0027.
Отже як ОСОБА_2 , так і його батько – ОСОБА_5 були відповідачами в цій справі, а судом було, зокрема, прийняте рішення про стягнення за рахунок заставного майна – спірної земельної ділянки, що спростовує посилання ОСОБА_2 на те, що його батько нібито не був залучений до участі в цій справі. Через неналежне повідомлення ОСОБА_5 про прийняте рішення, апеляційним судом було поновлено йому строк на апеляційне оскарження, проте в результаті апеляційного перегляду апеляційну скаргу залишено без задоволення, а вказане судове рішення без змін. 
Відтак на виконанні в Староміському ВДВС Вінницького МУЮ (тепер Третій ВДВС у м. Вінниці перебувало виконавче провадження № 32404793 з виконання виконавчого листа № 2-1199/10, виданого 23 грудня 2011 року Староміським районним судом міста Вінниці про стягнення з ОСОБА_9 на користь ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» коштів в сумі 122 272,31 дол. США, в тому числі за рахунок заставного майна згідно з договором іпотеки від 03 лютого 2006 року.
Відповідно до звіту з експертної грошової оцінки земельної ділянки ОСОБА_5 за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,2500 га, виконаного 07 серпня 2012 року експертом-оцінювачем ПП «Поділля-Експерт» ОСОБА_6 , ринкова вартість земельної ділянки становила 128 075,00 грн (що станом на дату оцінки еквівалентно 16 024,00 дол. США).
Відповідно до листа експерта-оцінювача ПП «Поділля-Експерт» Кафарської Л.Л. від 12.12.2012, остання просила Староміський ВДВС Вінницького МУЮ відкликати на доопрацювання звіти з експертної грошової оцінки земельних ділянок ОСОБА_10 , виконаний відповідно до постанови ВП №32404858 від 26.06.2012, ОСОБА_5 , виконаний відповідно до постанови ВП №32404793 від 26.06.2012; ОСОБА_2 , виконаний відповідно до постанови ВП №32398194 від 26.06.2012, у зв`язку з виявленими у їх змісті похибками
Із відповіді на запит ОСОБА_5 від 26.05.2020 № 01-26/05, наданої директором ПП «Поділля-Експерт» Кафарською Л.Л. вбачається, що підприємством дійсно відкликались звіти з експертної грошової оцінки земельних ділянок на доопрацювання, в т. ч. Звіт з експертної грошової оцінки земельної ділянки ОСОБА_5 . Після доопрацювання, новий звіт з експертної грошової оцінки земельної ділянки ОСОБА_5 до органів ДВС підприємством ПП «Поділля-Експерт» не надавався. Оцінювач Звітом про експертну грошову оцінку, що був відкликаний, не виконував оцінки будь-яких матеріальних об`єктів (будівель, споруд, передавальних пристроїв) та інших земельних поліпшень, що могли бути розміщені в межах земельної ділянки. Об`єктом оцінки була земельна ділянка без земельних поліпшень. Загальні положення, обмежувальні умови та зроблені висновки, принципи та підходи, дотримані при виконанні Звіту про експертну грошову оцінку є невід`ємною частиною звіту. Висновок про вартість без Звіту про експертну грошову оцінку не є чинним.
На запит директора ВОД ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» Зарічнюка С.П. про зупинення виконавчих проваджень начальник Староміського ВДВС Вінницького МУЮ Шуляк В.О. листом від 21.12.2012 повідомив, що лист № 027/112 від 12.12.2012 про відкликання на доопрацювання звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок не є підставою для зупинення проваджень та реалізації арештованого нерухомого майна.
21.01.2013 державний виконавець Староміського ВДВС Куріленко О.В. склав акт про проведення прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна, що є предметом іпотеки та належить ОСОБА_5 , за яким при примусовому виконанні виконавчого листа № 2-1199/10, виданого 23 грудня 2011 року Староміським районним судом міста Вінниці, про стягнення з ОСОБА_2 заборгованості на користь ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» у розмірі 968 920,61 грн ПП «Нива-В.Ш.» 11 січня 2013 року на торгах було реалізовано земельну ділянку, площею 0,2500 га, кадастровий номер 0520682803:02:001:0029, що належала ОСОБА_5 .
У торгах взяли участь 2 учасника: ОСОБА_4 та ОСОБА_11 . Було встановлено початкову ціну нерухомого майна - 96 056,25 грн, а реалізовано нерухоме майно за 96 350,00 грн. Акт видано на підставі протоколу проведення прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна, що є предметом іпотеки та належить ОСОБА_5 , від 11 січня 2013 року № 0212163-1.
Постановою державного виконавця Староміського ВДВС Куріленка О.В. від 29 березня 2013 року повернуто виконавчий документ стягувачу, оскільки предмет іпотеки - земельна ділянка, кадастровий номер 520682803:02:001:0029, яка належала ОСОБА_5 , продана ОСОБА_4 .
05 квітня 2013 року приватним нотаріусом Марунько О.Г. видано свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів, яке зареєстроване в реєстрі за № 194 на підставі акта державного виконавця про проведені прилюдні торги, затвердженого 21 січня 2013 року начальником Староміського ВДВС Шуляком В.О., згідно з яким ОСОБА_4 придбала з прилюдних торгів, проведених ПП «Нива-В.Ш.» 11 січня 2013 року, земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,2500 га, кадастровий номер 520682803:02:001:0029, за ціною 96 350,00 грн.
01 вересня 2018 року приватний нотаріус Марунько О. Г. за заявою ОСОБА_4 видала дублікат свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів від 05 квітня 2013 року, який зареєстрований в реєстрі за № 1221.
Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 26 лютого 2021 року № 246137757 щодо об`єкта нерухомого майна земельна ділянка за адресою: Вінницька область, Вінницький район, с. Лука-Мелешківська, Тиврівське шосе, площею 0,2500 га, кадастровий номер 0520682803:02:001:0029, 17 березня 2020 року була відчужена ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 .
Так, 17.03.2020 приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу Павліченко Г.В. посвідчено Договір купівлі-продажу земельної ділянки та зареєстровано в реєстрі за № 386. Зі змісту договору вбачається, що ОСОБА_12 , який діє від імені ОСОБА_8 продав (передав) ОСОБА_1 земельну ділянку площею 0,25 га, кадастровий номер 520682803:02:001:0029. Відповідно до п. 5.4 Договору сторони стверджують, що предмет договору який відчужується за цим договором, вільний від будь-яких забудов.
07.02.2007 ОСОБА_5 та ТОВ А-пілон, в особі директора Качана Юрія Кириловича уклали договір на виконання проектних робіт № 222, за умовами якого (п. 1.1) Замовник доручає, а Підрядник приймає на себе виконання проектних робіт по будівництву туристичного комплексу на а/шляху Вінниця-Тиврів на території Лука-Мелешківської сільської ради. Підрядник зобов`язаний: виконати роботи відповідно до технічного завдання та інших вихідних даних на протязі 90 календарних днів з дати початку робіт. Дата початку робіт визначається датою отримання вихідних даних від замовника та перерахування авансу, погодити з замовником результати виконаних робіт, передати Замовникові виконане за договором (п. 2.2 Договору).
На доданих позивачем до матеріалів справи скріншотах супутникових знімків земельної ділянки картографічного веб-сервісу Google Maps, вбачається, що станом на травень 2011 року знаходяться об`єкти нерухомості.
На замовлення ОСОБА_5 22.02.2021 ТОВ «Бюро експертиз та оцінки майна» було виготовлено звіт про експертну грошову оцінку вартості земельної ділянки, загальною площею 0,2500 га – за кадастровим номером № 0520682803:02:001:0029 за адресою: АДРЕСА_1 . Об`єктом оцінки є забудована земельна ділянка площею 0,2500 га, вартість якої станом на 01 січня 2013 року становить 870 653,51 грн, що еквівалентно згідно курсу НБУ на дату оцінки 108 927,00 доларів США та незавершеного будівництва, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Об`єкт оцінки – незавершене будівництво з відсотком готовності 24% згідно з актом огляду незавершеного будівництва ГІП ТОВ «А-пілон». Вартість майна визначалась станом на 01.08.2011 з використанням результатів по витратному підходу, вартість без ПДВ становить: 3 053 713,00 грн, що еквівалентно курсу НБУ 383 093,26 доларів США.
27.01.2012 старшим державним виконавцем Староміського ВДВС Вінницького міського управління юстиції Заплетнюком Б.І. винесено постанову про передачу нереалізованого майна боржника стягувачу в рахунок погашення боргу згідно виконавчого листа № 1-19/10, виданого 13.07.2010 Староміським районним судом м. Вінниці про стягнення з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_7 боргу в розмірі 821 151,45 грн. Відповідно до даної постанови передано ОСОБА_7 в рахунок погашення боргу, майно боржника, а саме: Залізобетонні плити розміром 1,2/5,6 в кількості 8 штук; Залізобетонні плити розміром 1,5/5,6 в кількості 92 штук. Залізобетонних перемичок розміром 0.6/5.9/0.26 в кількості 6 штук. Залізобетонних перемичок poзміром 0.26/0,3/3,5 в кількості 8 штук. Залізобетонних погонів poзміром 4,4/0,4/20 в кількості 40 штук. Блочки бетонні розміром 2.4/0.55/50 в кількості 358 штук. Місцезнаходження: Тиврівське шосе, с. Лука-Мелешківська, Вінницького району, за оцінкою якою воно було передано на реалізацію в сумі: 367 089,00 грн.
17.03.2020 ОСОБА_7 продала вищезазначений товар ОСОБА_1 , що підтверджується договором купівлі-продажу № 17032020 та актом передачі товару № 1 від 17.03.2020.
З метою здійснення огляду доказів земельної ділянки та об`єктів незавершеного будівництва 01.04.2024 судом проведено судове засідання поза межами суду за адресою: вул. Тиврівське шосе, село Лука-Мелешківська, Вінницького району, Вінницької області. В ході проведення судового засідання встановлено, що на вищезазначеній земельній ділянці знаходяться об`єкти незавершеного будівництва, а також будівельні матеріали.
ІНФОРМАЦІЯ_1 позивач ОСОБА_5 помер, його спадкоємцями є дружина ОСОБА_3 та син ОСОБА_2 , що підтверджується матеріалами спадкової справи. 
Позиція апеляційного суду
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.  Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.  Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. 
Відповідно до частини 1 статті 417 ЦПК України вказівки, що містяться в постанові суду касаційної інстанції, є обов`язковими для суду першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи. 
Скасовуючи рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 22 листопада 2021 року та постанову Вінницького апеляційного суду від 31 березня 2022 року в частині позовних вимог про визнання недійсними прилюдних торгів та витребування з чужого незаконного володіння та направляючи справу в цій частині на новий судовий розгляд до суду першої інстанції, суд касаційної інстанції в постанові від 22 березня 2023 року, зокрема, вказав, що головною умовою, яку повинні встановити суди, є наявність порушень, що могли вплинути на результат торгів, а тому окрім наявності порушення норм закону при проведенні прилюдних торгів, повинні бути й порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює, способом захисту яких є визнання прилюдних торгів недійсними.
Крім того, Верховний Суд звернув увагу, що у позовній заяві ОСОБА_5 , крім інших підстав для задоволення позову, зазначав про факт існування на земельній ділянці незавершеного будівництва під час визначення її вартості та проведення торгів. Неврахування цих обставин, на переконання позивача, призвело до заниження вартості земельної ділянки та безоплатного набуття права власності іншою особою на будівлю оціночною вартістю 3 053 713,00 грн. 
З метою підтвердження цих обставин позивач подав до суду: договір на виконання проєктних робіт від 07 лютого 2007 року № 222, укладений між ОСОБА_5 і ТОВ «А-пілон»; копії супутникової фотозйомки за 2011–2019 роки, які отримані з відкритих джерел мережі інтернет (проєкт «Google Maps»); звіт від 22 лютого 2021 року про оцінку майна незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_1 .
Суди не дослідили докази, подані позивачем, а саме: договір на виконання проєктних робіт від 07 лютого 2007 року № 222, звіт від 22 лютого 2021 року про оцінку майна незавершеного будівництва, не надали їм належної правової оцінки і не мотивували їх відхилення.
Суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, не перевірив доводів позивача про те, що станом на час проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки, кадастровий номер 0520682803:02:001:0029, та станом на час проведення прилюдних торгів щодо реалізації вказаної земельної ділянки, на ній знаходилось незавершене будівництво, яке належить ОСОБА_5 . 
Тому суди зробили передчасний висновок про відмову у задоволенні позовних вимог щодо визнання недійсними прилюдних торгів та витребування майна з чужого незаконного володіння у зв`язку з їх необґрунтованістю.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції прийшов до висновку, що оцінка спірного нерухомого майна була проведена Третім (Староміським) ВДВС у місті Вінниці Центрально-Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Хмельницький) з порушенням порядку проведення торгів, із заниженням його вартості без урахування вартості об`єкту нерухомого майна незавершеного будівництва, розміщеного на спірній земельній ділянці. Відсутність належної компенсації вартості майна в даному випадку порушило права власника майна.
Колегія суддів не погоджується з висновками суду першої інстанції з огляду на таке.
Згідно з частиною першою статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Умови і порядок виконання рішень судів та інших органів (посадових осіб), що відповідно до закону підлягають примусовому виконанню у разі невиконання їх у добровільному порядку станом на час виникнення спірних правовідносин визначав Закон України від 21 квітня 1999 року № 606-XIV «Про виконавче провадження» у відповідній редакції (далі – Закон).
Згідно з статтею 1 Закону виконавче провадження як завершальна стадія судового провадження та примусове виконання рішень інших органів (посадових осіб) - це сукупність дій органів і посадових осіб, визначених у цьому Законі, що спрямовані на примусове виконання рішень судів та інших органів (посадових осіб), які провадяться на підставах, в межах повноважень та у спосіб, визначених цим Законом, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до цього Закону та інших законів, а також рішеннями, що відповідно до цього Закону підлягають примусовому виконанню (далі - рішення).
Відповідно до статті 52 Закону звернення стягнення на майно боржника полягає в його арешті, вилученні та примусовій реалізації. 
Звернення стягнення на заставлене майно в порядку примусового виконання допускається за виконавчими документами для задоволення вимог стягувача – заставодержателя. Реалізація заставленого майна здійснюється в порядку, встановленому цим Законом (частина 1, 5 статті 54 Закону).
Питання визначення вартості, оцінки майна боржника, врегульовані в статті 58 Закону, відповідно до якої визначення вартості майна боржника проводиться державним виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна. Для оцінки за регульованими цінами, оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден державний виконавець залучає суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання, який провадить свою діяльність відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".
Державний виконавець повідомляє про результати визначення вартості чи оцінки майна сторонам. У разі якщо сторони не згодні з результатами визначення вартості чи оцінки, вони мають право подати державному виконавцю заперечення в десятиденний строк з дня надходження повідомлення. Сторона вважається ознайомленою з результатами визначення вартості чи оцінки арештованого майна, якщо їй надіслано повідомлення про результати визначення вартості чи оцінки майна рекомендованим листом за адресою, зазначеною у виконавчому документі, або за місцем фактичного проживання чи перебування такої сторони, достовірно встановленим державним виконавцем.
У разі заперечення однією із сторін проти результатів оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання, державний виконавець призначає рецензування звіту про оцінку майна. Витрати, пов`язані з рецензуванням звіту, несе сторона, яка заперечує проти результатів оцінки. У разі незгоди з оцінкою, визначеною за результатами рецензування, сторони мають право оскаржити її в судовому порядку в десятиденний строк з дня отримання відповідного повідомлення.
Звіт про оцінку майна у виконавчому провадженні вважається чинним протягом шести місяців з дня його підписання суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання. Після закінчення цього строку оцінка майна проводиться повторно.
Згідно з статтею 62 Закону реалізація арештованого майна, крім майна, вилученого з обігу згідно із законом, та майна, зазначеного в частині восьмій статті 57 цього Закону, здійснюється шляхом його продажу на прилюдних торгах, аукціонах або на комісійних умовах. 
Порядок реалізації майна, зазначеного в частині восьмій статті 57 цього Закону, крім цінних паперів, визначається Міністерством фінансів України за погодженням з Національним банком України. Порядок реалізації цінних паперів визначається Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку за погодженням з Міністерством юстиції України, а іншого майна - Міністерством юстиції України.
Станом на час виникнення спірних правовідносин діяло Тимчасове положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, затверджене наказом Міністерства юстиції України від 27 жовтня 1999 року № 68/5, з зареєстроване в Міністерстві юстиції України 2 листопада 1999 року за № 745/4038.
Виходячи з аналізу правової природи процедури реалізації майна на прилюдних торгах, яка полягає у продажу майна, тобто у забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернено стягнення, до покупця – учасника прилюдних торгів, та ураховуючи особливості, передбачені законодавством щодо проведення прилюдних торгів, складання за результатами їх проведення акта про проведення прилюдних торгів є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на публічних торгах, а відтак, є правочином.
Зазначений висновок узгоджується з положеннями статей 650, 655, частиною 4 статті 656 ЦК України, які відносять публічні (прилюдні) торги до договорів купівлі-продажу.
Таким чином, відчуження майна з прилюдних торгів належить до угод купівлі-продажу, а відтак така угода може визнаватися недійсною в судовому порядку з підстав недодержання в момент її вчинення вимог, встановлених частинами першою-третьою, шостою статті 203 ЦК України (частина перша статті 215 ЦК України).
Разом із тим, оскільки за змістом частини першої статті 215 ЦК України підставами недійсності укладеного за результатами прилюдних торгів правочину є недодержання вимог закону в момент його укладення, тобто безпосередньо за результатами прилюдних торгів, то підставами для визнання прилюдних торгів недійсними є порушення встановлених законодавством правил їх проведення.
Аналіз положень Закону України «Про виконавче провадження» свідчить про те, що вони не встановлюють порядку та правил проведення прилюдних торгів, а лише закріплюють, як і стаття 650 ЦК України, такий спосіб реалізації майна як його продаж на прилюдних торгах і відсилають до інших нормативно-правових актів, якими повинен визначатися порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого майна.
Відповідно до вищенаведених правових норм державний виконавець здійснює лише підготовчі дії з метою проведення прилюдних торгів (у тому числі й оцінку майна), а самі прилюдні торги з реалізації нерухомого майна організовують і проводять спеціалізовані організації, з якими державною виконавчою службою укладається відповідний договір.
У постанові Верховного Суду України від 06 квітня 2016 року у справі № 3-242гс16 викладено правовий висновок про те, що при вирішенні спору про визнання електронних торгів недійсними судам необхідно встановити, чи мало місце порушення вимог Порядку та інших норм законодавства при проведенні електронних торгів; чи вплинули ці порушення на результати електронних торгів; чи мало місце порушення прав і законних інтересів позивачів, які оспорюють результати електронних торгів.
У постанові Верховного Суду України від 29 листопада 2017 року у справі № 668/5633/14-ц також викладено правовий висновок про те, що головною умовою, яку повинні встановити суди, є наявність порушень, що могли вплинути на результат торгів, а тому, окрім наявності порушення норм закону при проведенні прилюдних торгів, повинні бути й порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює, способом захисту яких є визнання прилюдних торгів недійсними.
Подібні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду України: від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1884цс15, від 25 листопада 2015 року у справі № 6-1749цс15, від 13 квітня 2016 року у справі № 6-2988цс15, від 29 червня 2016 року у справах № 6-370цс16 та № 6-547цс16, від 29 листопада 2017 року у справі № 6-231цс17.
Отже, для визнання судом прилюдних (а з 29.12.2015 року - електронних торгів) недійсними необхідним є: наявність підстав для визнання прилюдних торгів недійсними (порушення правил проведення електронних торгів); встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду.
Підставою для пред`явлення позову про визнання прилюдних торгів недійсними є наявність порушення норм закону при проведенні торгів водночас із порушенням прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює (постанова Верховного Суду від 24 вересня 2020 року у справі № 372/3161/18, провадження № 61-86св20).
Про необхідність встановити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси особи і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог про визнання торгів недійсними або відмову в їх задоволенні зазначала також Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (провадження № 12-127гс19).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що реалізація майна, зокрема майнових прав, на прилюдних торгах полягає у продажу цього майна, тобто у забезпеченні переходу права власності на нього до покупця - переможця прилюдних торгів. Тому, враховуючи передбачені законодавством щодо прилюдних торгів особливості, проведення таких торгів є правочином. 
Такий висновок узгоджується з приписами статей 650, 655 і частини четвертої статті 656 ЦК України, які відносять до договорів купівлі-продажу купівлю-продаж на публічних торгах і визначають, що до таких договорів застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті (див., зокрема постанови Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (пункти 6.17-6.18) та від 07 липня 2020 року у справі № 438/610/14-ц (пункти 38-39), від 06 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 32), від 28 вересня 2022 року у справі № 483/448/20 (пункт 9.66)).
Набуття майна за результатами електронних торгів є особливим видом договору купівлі-продажу, за яким власником відчужуваного майна є боржник, а продавцями, які мають право примусового продажу такого майна, - державна виконавча служба й організатор електронних торгів. Покупцем відповідно є їхній переможець. Виходячи з наведеного, сторонами договору, оформленого за результатами проведених електронних торгів, є продавці - державна виконавча служба й організатор цих торгів, та покупець - переможець торгів (див. постанови: від 05 червня 2018 року у справі № 910/856/17 (пункти 40-41), від 07 липня 2020 року у справі № 438/610/14-ц (пункт 56)).
Аналогічний правовий висновок викладено у пункті 34 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2023 року у справі № 233/4365/18, провадження № 14-96цс21.
Визначення вартості майна боржника проводиться державним виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна. Для оцінки за регульованими цінами, оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден державний виконавець залучає суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання, який проводить свою діяльність відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні». У разі заперечення однією із сторін проти результатів оцінки, проведеної суб`єктам оціночної діяльності - суб`єктом господарювання, державний виконавець призначає рецензування звіту про оцінку майна. Витрати, пов`язані з рецензуванням звіту, несе сторона, яка заперечує проти результатів оцінки. У разі незгоди з оцінкою, визначеною за результатами рецензування, сторони мають право оскаржити її в судовому порядку в десятиденний строк з дня отримання відповідного повідомлення (частини перша та четверта статті 58 Закону України «Про виконавче провадження»).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 11 вересня 2024 року у справі № 554/154/22 (провадження № 14-24цс24) зазначила про те, що реалізація описаного й арештованого майна за заниженою ціною може завдати істотних збитків стягувачу у виді неотриманого доходу, а боржнику - у виді передачі майна на реалізацію за значно нижчою від ринкової вартістю. У разі встановлення такої обставини, як реалізація майна за заниженою ціною, такі торги є несправедливими та не можуть створити для його учасників правомірні наслідки (пункти 78-79).
Відповідно до частини третьої статті 12, частин першої та шостої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина перша статті 76 ЦПК України).
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України). Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
За змістом статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Апеляційним судом установлено, що рішенням Староміського районного суду м. Вінниці від 20 жовтня 2010 року стягнуто з ОСОБА_2 на користь ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» заборгованість за кредитним договором в розмірі 122 272,31 дол. США (що станом на 25 червня 2010 року становило 967 100,61 грн), в тому числі і за рахунок заставного майна згідно з договором іпотеки від 03 лютого 2006 року, а саме:
-земельної ділянки, загальною площею 0,2500 га, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , яка належала іпотекодавцю, ОСОБА_5 на підставі державного акта на право власності на землю від 04 квітня 2005 року серії ЯН № 096101, кадастровий номер земельної ділянки №0520682803:02:001:0029;
-земельної ділянки, загальною площею 0,2500 га, в межах згідно з планом, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , яка належала іпотекодавцю, ОСОБА_5 на підставі державного акта на право власності на землю від 22 жовтня 2004 року серії ЯА № 096099, кадастровий номер земельної ділянки №0520682803:02:001:0027.
На виконання згаданого судового рішення видано виконавчий лист № 2-1199/10 від 23 грудня 2011 року, а постановою державного виконавця Староміського ВДВС Вінницького міського управління юстиції від 26 квітня 2012 року відкрито виконавче провадження з виконання виконавчого листа.
Відповідно до звіту з експертної грошової оцінки земельної ділянки ОСОБА_5 за адресою:  АДРЕСА_1  площею 0,2500 га, виконаного 07 серпня 2012 року експертом-оцінювачем ПП «Поділля-Експерт» ОСОБА_6 , ринкова вартість земельної ділянки становила 128 075,00 грн (що станом на дату оцінки еквівалентно 16 024,00 дол. США).
11 січня 2013 року відбулись прилюдні торги з продажу земельної ділянки, площею 0,2500 га, кадастровий номер 0520682803:02:001:0029, що належала ОСОБА_5 , у яких взяли участь 2 учасника: ОСОБА_4 та ОСОБА_11 . Початкова ціна нерухомого майна становила 96 056,25 грн, а реалізовано нерухоме майно за 96 350,00 грн. Акт видано на підставі протоколу проведення прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна, що є предметом іпотеки та належить ОСОБА_5 від 11 січня 2013 року № 0212163-1.
21 січня 2013 року державний виконавець Староміського ВДВС Куріленко О. В. склав акт про проведення прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна, що є предметом іпотеки та належить ОСОБА_5 , за яким при примусовому виконанні виконавчого листа № 2-1199/10, виданого 23 грудня 2011 року Староміським районним судом міста Вінниці, про стягнення з нього заборгованості на користь ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» у розмірі 968 920,61 грн.
Постановою державного виконавця Староміського ВДВС Куріленка О. В. від 29 березня 2013 року повернуто виконавчий документ стягувачу, оскільки предмет іпотеки - земельна ділянка, кадастровий номер 520682803:02:001:0029, яка належала ОСОБА_5 , продана переможцю прилюдних торгів ОСОБА_4 
05 квітня 2013 року приватний нотаріус Марунько О. Г. видала свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів, яке зареєстроване в реєстрі за № 194 на підставі акта державного виконавця про проведені прилюдні торги, затвердженого 21 січня 2013 року начальником Староміського ВДВС Шуляком В. О., згідно з яким ОСОБА_4 придбала з прилюдних торгів, проведених ПП «Нива-В.Ш.» 11 січня 2013 року, земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,2500 га, кадастровий номер 520682803:02:001:0029 за ціною 96 350,00 грн.
01 вересня 2018 року приватний нотаріус Марунько О. Г. за заявою ОСОБА_4 видала дублікат свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів від 05 квітня 2013 року, який зареєстрований в реєстрі за № 1221.
ОСОБА_5 , вимоги якого підтримали його правонаступники ОСОБА_2 і ОСОБА_3 , посилався на те, що під час визначення вартості земельної ділянки під час проведення торгів на ній знаходилось незавершене будівництво, що призвело до заниження вартості земельної ділянки та безоплатного набуття права власності іншою особою на будівлю (незавершене будівництво) оціночною вартістю 3 053 713,00 грн. На підтвердження вказаних обставин подав суду: договір на виконання проектних робіт від 07 лютого 2007 року № 222, укладений між ним та ТОВ «А-пілон»; копії супутникової фотозйомки «Google Maps» за 2011-2019 роки, звіт від 22 лютого 2021 року про оцінку майна незавершеного будівництва. 
Оцінюючи дані докази з точки зору їх належності і допустимості, а також достовірності і достатності, апеляційний суд дійшов висновку про те, що під час проведення оцінки вартості нерухомого майна – спірної земельної ділянки станом на час її проведення не було допущено таких порушень, які б призвели до істотного зниження її вартості, а відтак продажу земельної ділянки з прилюдних торгів за істотно заниженою ціною. 
Звіт з експертної грошової оцінки земельної ділянки ОСОБА_5 , відповідно до висновку якого експертна грошова оцінка земельної ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку і господарських будівель, площею 0,2500 га, розташованої на території АДРЕСА_1 , становить 128 075 грн відповідає установленим законом і національними стандартами вимогам, в установленому законом порядку сторонами виконавчого провадження не оскаржувався, не рецензувався, а фактичний продаж земельної ділянки відбувався в межах строку його дії. 
Щодо нібито значного заниження ринкової вартості земельної ділянки, яка призвела до її продажу за істотно заниженою вартістю, то апеляційний суд звертає увагу, що продаж здійснювався на прилюдних торгах, тобто на конкурсних засадах, проте навіть за таких умов перші торги не відбулися в зв`язку з відсутністю покупців. Лише після уцінки майна і призначення торгів за ціною 96 056,25 грн, його було придбано за ціною 96 350 грн. При цьому в торгах брало участь два покупці.
Суд відкидає посилання позивача на те, що звіт було відкликано експертом ОСОБА_6 , так як процедура відкликання звіту (висновку) законом не передбачена, а в листі експерта не вказано, в зв`язку з якими саме похибками він не повинен братися до уваги. 
Згідно з матеріалами справи банк як стягувач заперечував не проти нібито заниженої стартової ціни продажу, а проти уцінки майна на 30%, що проведена відповідно до закону, проте скаргу було відкликано після фактичного продажу.
Щодо наявності на земельній ділянці об`єкта незавершеного будівництва, що істотно збільшує вартість земельної ділянки, як про те стверджує позивач, суд апеляційної інстанції зазначає таке.
Відповідно до укладеного між ОСОБА_5 (Замовник) та ТОВ «А-пілон» (Підрядник) договору на виконання проектних робіт № 222 від 07 лютого 2007 року замовник доручив, а підрядний прийняв на себе виконання проектних робіт по будівництву туристичного комплексу на автошляху Вінниця-Тиврів на території Лука-Мелешківської сільської ради. Наукові, технічні, економічні й інші вимоги до виконуваної роботи містяться в завданні на проектування. 
Підрядник, зокрема, зобов`язався виконати роботи відповідно до технічного завдання та інших вихідних даних на протязі 90 календарних днів з дати початку робіт. Дата початку робіт визначається датою отримання вихідних даних від замовника та перерахування авансу. 
Вартість даного договору 50 000 грн. Замовник зобов`язався оплатити прийняті від підрядника роботи протягом 10 банківських днів з дати підписання акта приймання робіт. 
Після виконання робіт і передачі повного комплекту всієї належної документації в 4-ї екземплярах, виконавець надає замовнику два екземпляри акту здачі-приймання виконаного за договором. 
Отже в результаті виконання укладеного між сторонами договору підрядник мав передати замовнику повний комплект всієї належної проектної документації, проте в матеріалах справи відсутні будь-які відомості про це, як то акт здачі-приймання, власне проектна документація, докази розрахунків сторін тощо. 
Тобто крім власне договору, будь-які докази його виконання сторонами, а відтак і створення хоча б проекту будівництва «туристичного комплексу на автошляху Вінниця-Тиврів» на території Лука-Мелешківської сільської ради, в матеріалах справи відсутні.
В матеріалах справи наявний документ під назвою «Акт огляду незавершеного будівництва», згідно з яким спеціалістами ТОВ «А-пілон» було оглянуто конструкції незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_1 , без зазначення конкретного номера будівлі чи кадастрового номера земельної ділянки. 
Зазначений документ, поряд з іншими, поданий ОСОБА_5 оцінювачу ОСОБА_13 для оцінки майна – незавершеного будівництва, що знаходиться за цією ж адресою, що проведена в 2020 році. 
Акт містить відомості про будівельний об`єм, загальну площу і площу забудови будівлі (всі ці показники взяті як фактичні, без порівняння з будь-якими проектно-кошторисними документами). 
Більш того, як зазначено в акті, «зі слів замовника планувалося будівництво 3-х поверхової будівлі, тому при оцінці готовності будівництва, об`єкт розглядався як незавершена 3-ох поверхова будівля, частково заглиблена в рельєф». 
Отже і станом на 2020 рік в ОСОБА_5 не було будь-якої дозвільної, проектно-кошторисної документації на незавершену «3-х поверхову будівлю, частково заглиблену в рельєф», або «туристичний комплекс…». 
Апеляційний суд відкидає як неналежний і недостовірний Звіт про оцінку майна – незавершеного будівництва, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , в зв`язку з тим, що оцінювачем власне не ідентифіковано об`єкт оцінки, а саме не визначено точно його місце знаходження. 
Так, у звіті вказується на розміщення об`єкта по АДРЕСА_1 , без зазначення номера. В такому випадку об`єкт незвершеного будівництва мав би бути чітко ідентифікованим через зазначення кадастрового номера земельної ділянки, на якій він розташований. 
Проте у звіті кадастровий номер земельної ділянки на якій розташоване незавершене будівництво відсутній, а в додатках до нього наявні два державні акти: серії ЯА № 096099 на право власності на земельну ділянку, виданий ОСОБА_2 , площею 0,2500 га, з кадастровим номером 0520682803:02:01:0027, а також вже нечинний в зв`язку зі зміною власника – серії ЯА № 096101 на право власності на земельну ділянку, виданий ОСОБА_5 , площею 0,2500 га, з кадастровим номером 0520682803:02:001:0029.
Так само не може бути прийнятий до уваги звіт про експертну грошову оцінку вартості земельної ділянки, загальною площею 0,2500 га за кадастровим номером 0520682803:02:001:0029 який виконаний ретроспективно та з урахуванням земельних поліпшень – забудови земельної ділянки (незавершеного будівництва). 
Апеляційний суд звертає увагу, що статус об`єкта незавершеного будівництва визначається за сукупністю ознак: є дозвіл на будівництво, понесені витрати на спорудження та об`єкт ще не введений в експлуатацію. Сам статус фіксується через державну реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва у державному реєстрі, а ступінь його готовності, якщо йдеться про поділ чи спір, встановлюється судовою експертизою, висновок якої враховується судом. 
Суд апеляційної інстанції звертає увагу на те, що декларація про початок виконання будівельних робіт відповідно до статті 36 Закону України «Про містобудівну діяльність» на відповідний об`єкт відсутня, спірна земельна ділянка має інше цільове призначення – для будівництва і обслуговування житлового будинку і господарських будівель, і як встановлено вище щодо об`єкту відсутня проектно-кошторисна документація.
Незавершене будівництво – це об`єкт, який зведено частково, має основні конструктивні елементи (фундамент, стіни), але ще не введений в експлуатацію згідно із законодавством. Це означає, що на будівництво отримано дозвіл, але воно не завершено, тому його неможливо використовувати за призначенням.
Об`єкту незавершеного будівництва притаманні загальні ознаки нерухомого майна: тісний зв`язок із земельною ділянкою; неможливість переміщення об`єкта без його знецінення та зміни призначення; державна реєстрація.
У той же час, поряд із загальними ознаками об`єкта незавершеного будівництва, йому притаманні й спеціальні ознаки, що дозволяють виділити його з-поміж інших будівельних об`єктів, а саме: дотримання порядку створення - будівництво об`єкта проводиться на правомірно зайнятій земельній ділянці на підставі затвердженої належним чином проектно- дозвільної документації, з обов`язковим дотриманням будівельних норм та правил; неможливість експлуатації об`єкта - основна ознака об`єкта незавершеного будівництва, яка визначає його правову природу та безпосередньо впливає на його правовий режим. Адже кожний об`єкт нерухомого майна має своє призначення, метою якого є задоволення різних суспільно-корисних, побутових, житлових чи виробничих потреб. Саме відсутність будівельної готовності об`єкта незавершеного будівництва призводить не лише до неможливості бути введеним в експлуатацію, а й до неможливості бути використаним за призначенням відповідно до мети, з якою він будується.
У постанові Верховного Суду від 16 лютого 2024 року у справі № 209/510/21 (провадження № 61-13408ск23) зазначено, що «об`єкт незавершеного будівництва – це об`єкт, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження, але не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства».
Тобто до введення в експлуатацію об`єкт незавершеного будівництва є сукупністю будівельних матеріалів як речей матеріального світу, як у зібраному виді (конструкції, окремі елементи об`єкта незавершеного будівництва, чи сам об`єкт у цілому в залежності від ступеня готовності), так і у вигляді окремих видів будівельних матеріалів, щодо яких можуть виникати цивільні права та обов`язки.
Відповідно до частини 3 статті 331 ЦК України в редакції, що діяла на час виникнення спірних правовідносин (кінець 2012-2013 рік) до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). 
У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об`єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об`єкта незавершеного будівництва. 
Абзацом другим частини першої статті 1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» було передбачено, що державна реєстрація прав на об`єкт незавершеного будівництва та їх обтяжень у випадках, установлених законом, проводиться у порядку, визначеному цим Законом, з урахуванням особливостей правового статусу такого об`єкта. 
Отже наявні чи то на земельній ділянці з кадастровим номером 0520682803:02:01:0027, належній ОСОБА_2 , чи то на земельній ділянці з кадастровим номером 0520682803:02:001:0029, належній ОСОБА_5 будівельні матеріали і обладнання станом на час примусового продажу спірної земельної ділянки були нічим іншим, як будівельними матеріалами і обладнанням, а не незавершеним будівництвом. 
Крім того, поза увагою суду першої інстанції залишилася та обставина, що навіть за наявності на спірній земельній ділянці відповідних будівельних матеріалів, вони не є її поліпшенням, так як належали не ОСОБА_5 , а його синові ОСОБА_2 , й були передані ним третій особі. 
Так, в матеріалах справи міститься постанова старшого державного виконавця Заплетнюка Б.І. від 27 січня 2012 року про передачу нереалізованого майна боржника стягувачу в рахунок погашення боргу, відповідно до якої стягувачу у виконавчому провадженні № 1-19/10, виданого 13.07.2010 Староміським районним судом м. Вінниці про стягнення з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_7 боргу в сумі 821 151, 45 грн, передано в рахунок погашення боргу майно боржника ( ОСОБА_2 ): залізобетонні плити розміром 1,2/5,6 , в кількості 8 шт.; залізобетонні плити розміром 11,5/5,6, в кількості 92 шт.; залізобетонні перемички розміром 0,6/5,9/0,26, в кількості 6 шт.; залізобетонні перемички розміром 0,26/0,3/3,5 в кількості 8 шт.; залізобетонні погони розміром 4,4/0,4/20 в кількості 40 шт.; блочки бетонні розміром 2,4/0,55/50 в кількості 338 шт. Вказане майно знаходиться за адресою АДРЕСА_1 . Його вартість становить 367 089 грн.
Відповідно до акту про передачу арештованого нерухомого майна боржника стягувачу в рахунок погашення боргу від 27 січня 2012 року, в ході проведенні виконавчих дій з примусового виконання виконавчого листа № 1-19/10 було описано та арештовано майно боржника (зазначене вище в постанові).
Реалізація вказаного майна, зазначених будівельних матеріалів, власником яких є ОСОБА_2 , здійснювалась в межах іншого виконавчого провадження, а відтак на момент здійснення виконавчих дій з виконання виконавчого листа № 32404793, виданого на підставі рішення суду про стягнення заборгованості за кредитним договором, в тому числі і за рахунок заставного майна (земельної ділянки №0520682803:02:001:0029) згідно з договором іпотеки від 03 лютого 2006 року, будівельні матеріали, які суд визнав об`єктом незавершеного будівництва, були вже передані як нереалізоване майно боржника. 
Відтак фактична наявність зазначених будівельних матеріалів на спірній земельній ділянці станом на час розгляду справи, що встановив суд першої інстанції шляхом огляду доказів на місці, не робить їх незавершеним будівництвом і не впливає на оцінку законності реалізації земельної ділянки, що мала місце в 2013 році. 
Цивільним кодексом України (стаття 204) встановлено презумпцію правомірності правочину, відповідно до якої правочин (в тому числі придбання майна на прилюдних торгах) є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. 
З огляду на вищевикладене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що під час виконавчого провадження з виконання рішення Староміського районного суду м. Вінниці від 20 жовтня 2010 року, в частині звернення стягнення на предмет іпотеки – земельну ділянку, площею 0,2500 га, належну ОСОБА_5 , не було допущено таких порушень, які могли істотно вплинути на результат торгів, й, у зв`язку з цим призвести до порушення прав і законних інтересів боржника, а тому законодавчо визначенні підстави для визнання зазначених торгів недійсними, відсутні. 
Згідно положень ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю та ухвалення нового рішення є, зокрема: невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
За змістом частини другої цієї статті неправильним застосуванням норм матеріального права вважається неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню. Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування рішення, якщо це порушення призвело до неправильного вирішення справи.
Щодо судових витрат
Відповідно до п. п. «в» п. 4 ч. 1 ст. 382 ЦПК України, ст. 141 ЦПК України суд розподіляє судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.
Згідно з ч. 1, 2, 13 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. 
Оскільки колегія суддів дійшла висновку про задоволення апеляційної скарги, то з позивачів ОСОБА_2 та ОСОБА_3 на користь апелянтів - Третього відділу державної виконавчої служби у місті Вінниці Хмельницького міжрегіонального управління Міністерства юстиції України та ОСОБА_1 підлягає стягненню сплачений ними судовий збір за подання апеляційних скарг.
На підставі викладеного та керуючись ст. 367, 376, 381-384, 389, 390 ЦПК України, Суд,
постановив:
Апеляційні скарги начальника Третього відділу державної виконавчої служби у місті Вінниці Хмельницького міжрегіонального управління Міністерства юстиції України Туранського Миколи та представника відповідача ОСОБА_1 - адвоката Качинського Олександра Петровича задовольнити.
Рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 13 жовтня 2025 року скасувати та ухвалити нове рішення.
У задоволенні позову  ОСОБА_2 , ОСОБА_3 до Третього відділу державної виконавчої служби у місті Вінниці Центрально-Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Хмельницький), ОСОБА_4 , ОСОБА_1 , за участі третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору - Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія», приватний нотаріус Вінницького міського нотаріального округу Марунько Ольги Григорівни про визнання недійсними прилюдних торгів та витребування з чужого незаконного володіння земельної ділянки, - відмовити.
Стягнути в рівних частинах з ОСОБА_2 , ОСОБА_3 на користь Третього відділу державної виконавчої служби у місті Вінниці Центрально-Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Хмельницький) сплачений судовий збір в розмірі 4 807,27 грн.
Стягнути в рівних частинах з ОСОБА_2 , ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 сплачений судовий збір в розмірі 4 807, 50 грн.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з моменту її прийняття і може бути оскаржена шляхом подачі касаційної скарги до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. 
Головуючий: 	І.М. Стадник  	
Судді:    	Ю.Б. Войтко   І.В. Міхасішин