ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ                                          
 
12 листопада 2025 року 
м. Київ 
 
справа № 757/32849/23 
провадження № 61-1016св25 
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: 
судді-доповідача - Петрова Є. В., 
суддів: Грушицького А. І., Калараша А. А., Литвиненко І. В., Пророка В. В.,
 
учасники справи: 
позивач -  ОСОБА_1 ,
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент»,
 
розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» на постанову Київського апеляційного суду від 09 грудня 2024 року у складі колегії суддів Ратнікової В. М., Борисової О. В., Левенця Б. Б. у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» про визнання частково недійсним договору,
 
ВСТАНОВИВ: 
 
ОПИСОВА ЧАСТИНА

Короткий зміст позовних вимог 
 
У липні 2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду із вказаним позовом, в якому просив визнати недійсними пункти попереднього договору купівлі-продажу квартири від 22 вересня 2021 року, укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» (далі - ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент»), яке діє від свого імені та за рахунок і в інтересах активів пайового венчурного інвестиційного фонду «Інтергалбудінвест» недиверсифікованого виду закритого типу, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Піскун Т. С. та зареєстрований у реєстрі за № 1621, а саме: 
 
- абзац 1 пункту 4.14 у частині фрази «за вирахуванням штрафу в розмірі 10 % від орієнтовної ціни основного договору»;
 
- абзац 2 пункту 4.16 у частині фраз «за вирахуванням суми неустойки, що нарахована за весь період прострочення, відповідно до цього пункту попереднього договору, а також додатково неустойки у розмірі 15 % від орієнтовної ціни основного договору», «утримує для покриття всіх неустойок всю суму сплаченого до моменту розірвання (припинення) цього попереднього договору забезпечувального платежу»;
 
- абзац 2 пункту 6.10 у частині фрази «за вирахуванням суми неустойки у розмірі 10 % від орієнтовної ціни основного договору»; 
 
- стягнути з ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент»  на користь ОСОБА_1 суму забезпечувального платежу у розмірі 1 229 259,77 грн, а також понесені судові витрати.
 
Свої вимоги  ОСОБА_1 мотивував тим, що 22 вересня 2021 року між ним та ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент», яке діє від свого імені та за рахунок і в інтересах активів пайового венчурного інвестиційного фонду «Інтергалбудінвест» недиверсифікованого виду закритого типу, було укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений нотаріусом Піскун Т. С. та зареєстрований у реєстрі за № 1621, за умовами якого сторони зобов'язуються в строки, встановлені пунктом 1.2 цього договору, укласти у майбутньому договір купівлі-продажу квартири - основний договір, відповідно до якого продавець                        ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» зобов'язується передати у власність (продати) квартиру АДРЕСА_1 , з урахуванням у майбутньому поштової адреси об`єкта, а покупець ОСОБА_1 зобов'язується прийняти цей об`єкт та належним чином оплатити його вартість в обсязі, визначеному цим попереднім договором. Орієнтовна ціна основного договору за домовленістю сторін на дату укладення попереднього договору становить 3 086 741,77 грн без ПДВ, що на момент укладення становить 115 522,20 дол. США (пункт 1.4).
 
З метою забезпечення виконання зобов`язань укладення основного договору ОСОБА_1 сплачує ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» забезпечувальний платіж у розмірі 3 086 741,77 грн без ПДВ, що еквівалентно 115 522,20 дол. США (пункт 4.1).
 
Також умовами попереднього договору передбачено припинення зобов`язання щодо укладення основного договору, а також сплату неустойки у разі порушення зобов`язання.
 
Згідно з абзацом 1 пункту 4.14 договору передбачено, що у разі припинення за згодою сторін зобов`язання щодо укладення основного договору, якщо це було ініційовано ОСОБА_1 , забезпечувальний платіж, сплачений ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент», підлягає поверненню ОСОБА_1 протягом 30 календарних днів з моменту отримання від нього банківських реквізитів за вирахуванням штрафу в розмірі 10 % від орієнтовної ціни повного договору в розмірі, визначеному пунктом 1.4 цього попереднього договору на день його підписання в національній валюті України - гривні, якщо інші умови дострокового розірвання договору не будуть визначені у змісті договору про розірвання.
 
В абзацах 1, 2 пункту 4.16 договору передбачено, що у разі порушення                                 ОСОБА_1 умов цього попереднього договору щодо сплати забезпечувального платежу частинами, відповідно до графіку платежів (крім першого платежу, порушення оплати якого регулюється пунктом 4.10 цього попереднього договору), а також умов відшкодування витрат страхування об`єкта, ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» сплачує ОСОБА_1 неустойку у розмірі 0,3 % від суми простроченого платежу, розмір якого був встановлений на відповідний день оплати, вказаний у графіку платежів, рахунку на відшкодування витрат на страхування об`єкта, за кожний день прострочення. У разі якщо термін прострочення становить більш ніж 30 днів, ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» має право достроково розірвати цей попередній договір на наступний день після спливу визначеного в цьому пункті попереднього договору терміну шляхом направлення письмового повідомлення цінним листом на адресу ОСОБА_1 , яка вказана в цьому договорі. Належним доказом повідомлення ОСОБА_1 про розірвання цього попереднього договору є поштова квитанція про відправлення такого повідомлення на адресу ОСОБА_1 , зазначену в попередньому договорі, та опис вкладення у цінний лист. Попередній договір вважається розірваним через                                   10 календарних днів з моменту відправлення ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» ОСОБА_1 повідомлення про розірвання цього попереднього договору.
 
Таке дострокове розірвання попереднього договору, наслідками якого є припинення зобов`язань сторін за попереднім договором у повному обсязі, не потребує додаткового оформлення погодження сторонами. У цьому випадку сплачений ОСОБА_1 забезпечувальний платіж повертається ОСОБА_1 протягом                    60 календарних днів з дати припинення попереднього договору за вирахуванням суми неустойки, що нарахована за весь період прострочення, відповідно до цього пункту попереднього договору, а також додатково неустойки у розмірі 15 % від орієнтовної ціни основного договору, визначеної пунктом 1.4 попереднього договору на день його підписання в національній валюті України - гривні. У випадку, якщо на момент розірвання (припинення) цього попереднього договору, сума забезпечувального платежу, сплачена ОСОБА_1 , менша за розмір всіх неустойок, передбачених умовами цього попереднього договору та застосованих до ОСОБА_1 ,                                  ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» утримує для покриття всіх неустойок всю суму сплаченого до моменту розірвання (припинення) цього попереднього договору забезпечувального платежу.
 
В абзацах 1, 2 пункту 6.10 договору передбачено, що у випадках, передбачених пунктами 6.9.1-6.9.4 цього попереднього договору, цей попередній договір вважається припиненим через 10 календарних днів з моменту відправлення                          ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» ОСОБА_1 повідомлення про припинення цього попереднього договору. Таке дострокове одностороннє припинення попереднього договору, наслідком якого є припинення зобов`язань сторін за цим попереднім договором у повному обсязі, не потребує додаткового оформлення та погодження сторонами. Належним доказом повідомлення ОСОБА_1 та/або ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» про припинення цього попереднього договору є поштова квитанція про відправлення такого повідомлення та опис вкладення у цінний лист. При цьому сплачений ОСОБА_1 забезпечувальний платіж повертається                          ОСОБА_1 протягом 60 календарних днів з дати припинення цього попереднього договору за вирахуванням суми неустойки у розмірі 10 % від орієнтовної ціни основного договору, визначеної пунктом 1.4 цього попереднього договору на день його підписання в національній валюті України - гривні, яка утримується                                 ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент». 
 
Позивач зазначав, що в оспорюваному абзаці 1 пункту 4.14 договору, з урахуванням його змісту та визначення штрафу, передбаченого в частині другій статті 549 ЦК України, фактично передбачено штраф за односторонню відмову від договору ОСОБА_1 (фраза «за вирахуванням штрафу в розмірі 10 % від орієнтовної ціни основного договору»). 
 
В оспорюваному абзаці 2 пункту 4.16 договору, з урахуванням його змісту та визначення штрафу, передбаченого в частині другій статті 549 ЦК України, фактично передбачено штраф за односторонню відмову від договору ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» (фраза «за вирахуванням суми неустойки, що нарахована за весь період прострочення, відповідно до цього пункту попереднього договору, а також додатково неустойки у розмірі 15 % від орієнтовної ціни основного договору», фраза «утримує для покриття всіх неустойок всю суму сплаченого до моменту розірвання (припинення) цього попереднього договору забезпечувального платежу»). 
 
В оспорюваному абзаці 2 пункту 6.10 договору, з урахуванням його змісту та визначення штрафу, передбаченого в частині другій статті 549 ЦК України, фактично передбачено штраф за односторонню відмову від договору ОСОБА_1 (фраза «за вирахуванням суми неустойки у розмірі 10 % від орієнтовної ціни основного договору»).
 
Зазначені пункти попереднього договору купівлі-продажу квартири в частині встановлення штрафу суперечать сутності неустойки, оскільки її встановлення не допускається за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору. Умови щодо застосування штрафних санкцій у договорах повинні бути рівними та справедливими для обох сторін. Принцип рівності та справедливості є важливим аспектом у контексті укладання договорів. Застосування нерівних та непропорційних штрафних санкцій порушує принципи добросовісності та договірної рівноваги.
 
Однак у визначених оспорюваних пунктах попереднього договору ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» за договором отримує перевагу та наділена правом нараховувати надмірні штрафні санкції і утримувати їх навіть без згоди ОСОБА_1 , тобто існує ризик створення дисбалансу між сторонами. 
 
Застосування значних штрафних санкцій виключно для ОСОБА_1 , навіть у разі порушення умов договору, тоді як ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» взагалі не має жодної відповідальності перед ОСОБА_1 , або має формальний чи незначний штраф у таких же умовах, виявляє нерівність та непропорційність у договірних зобов`язаннях. 

 
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій 
 
Святошинський районний суд міста Києва рішенням від 05 вересня 2024 року позов ОСОБА_1 залишив без задоволення.
 
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції керувався тим, що, укладаючи попередній договір, позивач погодився з усіма його умовами, у тому числі з порядком оплати, порядком повернення забезпечувального платежу, розміру чергового платежу та нарахуванням штрафних санкцій за порушення графіку платежів, розуміючи, що у разі невиконання умов договору - несплати забезпечувальних платежів згідно з графіком платежів - буде нарахована неустойка (пеня), тому його твердження про недопустимість встановлення неустойки (штрафу чи пені) за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору є необґрунтованими, оскільки умовами попереднього договору не передбачена одностороння відмова позивача від договору та від виконання зобов`язання, а лише за згодою сторін.
 
Крім того, суд зазначив, що під час укладення попереднього договору сторони дотримали всіх вимог, встановлених частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього ЦК України.
 
Також суд першої інстанції мотивував рішення суду тим, що вимога про стягнення суми забезпечувального платежу є передчасною, оскільки на день подання заяви про збільшення позовних вимог банківські реквізити ще не були надіслані відповідачу і останній не мав можливості добровільно повернути забезпечувальний платіж, як це передбачено договором, а тому права позивача не були порушені відповідачем.
 
Київський апеляційний суд постановою від 09 грудня 2024 року апеляційну скаргу представника позивача ОСОБА_1 адвоката Маринушкіна А. Г. задовольнив частково. 
 
Рішення Святошинського районного суду міста Києва від 05 вересня 2024 року в частині відмови у задоволенні позовної вимоги ОСОБА_1 до ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» про визнання частково недійсним договору скасував та ухвалив у цій частині нове судове рішення.
 
Позов ОСОБА_1 до ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» про визнання частково недійсним договору задовольнив частково.
 
Визнав недійсними такі пункти попереднього договору купівлі-продажу квартири від 22 вересня 2021 року, укладеного між ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент», яке діє від свого імені та за рахунок і в інтересах активів пайового венчурного інвестиційного фонду «Інтергалбудінвест» недиверсифікованого виду закритого типу (сторона 1) та ОСОБА_1   (сторона 2), який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Піскун Т. С. та зареєстрований у реєстрі за № 1621: абзац 1 пункту 4.14 у частині умови «за вирахуванням штрафу в розмірі 10 % від орієнтовної ціни основного договору»;                    абзац 2 пункту 4.16 в частині умови «а також додатково неустойки у розмірі 15 % від орієнтовної ціни основного договору», абзац 2 пункту 6.10 в частині умови «за вирахуванням суми неустойки у розмірі 10 % від орієнтовної ціни основного договору». 
 
Вирішив питання щодо розподілу судових витрат.
 
Апеляційний суд мотивував постанову тим, що оспорювані абзац 1 пункту 4.14,       абзац 2 пункту 4.16 та абзац 2 пункту 6.10 попереднього договору в частині встановлення неустойки (штрафу) суперечать сутності неустойки, оскільки її встановлення не допускається за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору. Тобто обов`язковість положень акта цивільного законодавства випливає з його змісту.
 
З урахуванням наявності підстав для часткової недійсності абзацу 1 пункту 4.14, абзацу 2 пункту 4.16 та абзацу 2 пункту 6.10 попереднього договору в частині встановлення неустойки (штрафу) та правил, закріплених у статті 217 ЦК України, це не має наслідком недійсності інших частин правочину.
 
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про визнання недійсним абзацу 2                 пункту 4.16 в частині фраз «за вирахуванням суми неустойки, що нарахована за весь період прострочення, відповідно до цього пункту попереднього договору», «утримує для покриття всіх неустойок всю суму сплаченого до моменту розірвання (припинення) цього попереднього договору забезпечувального платежу», апеляційний суд врахував обставини справи, вимоги чинного законодавства України та правові висновки Верховного Суду і дійшов висновку про недоведеність позивачем підстав для визнання його недійсним.
 
Також суд апеляційної інстанції зазначив, що рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позовної вимоги про стягнення суми забезпечувального платежу у розмірі 1 229 259,77 грн не оскаржувалося, тому апеляційний суд його не переглядав.

 
 
Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги 
 
22 січня 2025 року ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» через систему «Електронний суд» подало до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову Київського апеляційного суду від  09 грудня 2024 року та залишити в силі рішення Святошинського районного суду міста Києва від 05 вересня 2024 року.
 
На обґрунтування підстав касаційного оскарження судових рішень, передбачених пунктами 1, 4 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України      (далі - ЦПК України), заявник зазначає, що суд апеляційної інстанції не врахував правових висновків:
 
- щодо застосування приписів статей 203, 215 ЦК України, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2024 року у справі № 204/8017/17, від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 та в ухвалі Верховного Суду від 15 березня 2023 року у справі № 688/4803/18; 
 
- щодо застосування приписів статей 549, 627 ЦК України, викладених у постановах Верховного Суду від 14 серпня 2023 року у справі № 709/1320/21, від 02 листопада 2022 року у справі № 910/14591/21, від 15 листопада 2024 року у справі № 904/1553/23.
 
Заявник також у касаційній скарзі посилається на те, що суд апеляційної інстанції, посилаючись на статтю 213 ЦК України, яка регулює зміст правочину, жодним чином не обґрунтував, яким чином з підстав норм статті 213 ЦК України оспорювані умови попереднього договору підлягають тлумаченню про наявність у позивача права на односторонню відмову від договору.
 
Під час тлумачення спірних умов попереднього договору апеляційний суд помилково не застосував частину другу статті 214, статтю 525 ЦК України.
 
Укладаючи попередній договір, позивач погодився з його умовами, у тому числі з порядком розірвання та наслідками при розірванні, а чинним законодавством України не передбачено імперативної норми на односторонню відмову від договору, якщо інше не буде зазначено в самому договорі.
 
В оспорюваних умовах попереднього договору, а саме у пунктах 4.16, 6.10, стягнення
неустойки передбачено виключно за порушення зобов`язання позивачем.
 
Отже, штрафною є така санкція, що передусім спрямована на спонукання особи утриматися від порушення вимог закону чи умов договору під загрозою майнової кари.
З огляду на те, що у позивача за умовами попереднього договору відсутня правомірна відмова від виконання зобов`язання та відсутня одностороння відмова від договору, тому вимога про визнання частково недійсними пунктів 4.14, 4.16, 6.10 попереднього договору купівлі-продажу в частині «за вирахуванням штрафу в розмірі 10 % та 15 % від орієнтованої ціни основного договору в розмірі визначеному пунктом 1.4.» - є необґрунтованою та недоведеною, тому висновок суду першої інстанції про залишення позовних вимог без задоволення є правильним.
 
Рух справи в суді касаційної інстанції 
 
Верховний Суд ухвалою від 29 січня 2025 рокувідкрив касаційне провадження у цій справі та витребував її матеріали з Святошинського районного суду міста Києва. 
 
13 лютого 2025 року матеріали справи № 757/32849/23 надійшли до Верховного Суду. 
 
Ухвалою від 03 листопада 2025 року Верховний Суд призначив справу до судового розгляду.
 
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
 
У березні 2025 року представник ОСОБА_1 адвокат Маринушкін А. Г. подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому, посилаючись на безпідставність доводів касаційної скарги та на обґрунтованість і законність судового рішення апеляційного суду, просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване судові рішення - без змін.
 
Фактичні обставини, з`ясовані судами 
 
Між ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент», яке діє від свого імені та за рахунок і в інтересах активів пайового венчурного інвестиційного фонду «Інтергалбудінвест» недиверсифікованого виду закритого типу (сторона 1), та                     ОСОБА_1 (сторона 2) 22 вересня 2021 року укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений нотаріусом Піскун Т. С. та зареєстрований у реєстрі за № 1621 (а. с. 8-17).
 
Відповідно до пункту 1.1 попереднього договору сторони зобов`язуються у строки, встановлені умовами пункту 1.2 попереднього договору, укласти в майбутньому договір купівлі-продажу квартири, відповідно до якого сторона 1 зобов`язується передати у власність (продати) квартиру АДРЕСА_1 , з урахуванням у майбутньому поштової адреси об'єкта, а сторона 2 зобов`язується прийняти цей об`єкт та належним чином оплатити його вартість в обсязі, визначеному цим попереднім договором.
 
У пункті 1.2 попереднього договору передбачено, що основний договір укладається сторонами протягом 60 робочих днів з моменту настання усіх таких обставин, але не пізніше 30 листопада 2024 року: 1) отримання відповідачем від позивача 100 % забезпечувального платежу; 2) отримання відповідачем документів на об`єкт; 3) повне та належне виконання позивачем своїх зобов`язань, визначених у статті 3 цього попереднього договору; 4) отримання довідки про відсутність у позивача заборгованості, в тому числі платежів з орендної плати та комунальних платежів за договором оренди квартири, яка є об`єктом за попереднім договором та який буде укладений між сторонами; 5) отримання позивачем письмового                                           запрошення / повідомлення від відповідача про готовність укласти основний договір із зазначенням місця та терміну його підписання.
 
Згідно з пунктом 1.4 попереднього договору орієнтовна ціна основного договору за домовленістю сторін на дату укладення попереднього договору становить                                              3 086 741,77 грн без ПДВ, що на момент укладення еквівалентно 115 522,20 дол. США.
 
Відповідно до пункту 4.1 попереднього договору визначено, що для забезпечення виконання свого зобов'язання щодо укладення основного договору сторона 2 сплачує стороні 1 забезпечувальний платіж у розмірі 3 086 741,77 грн без ПДВ, що еквівалентно                        115 522,20 дол. США.
 
У пункті 4.1.1 попереднього договору визначено, що сторона 2 сплачує забезпечувальний платіж частинами, розмір яких зазначається у графіку платежів, який є додатком № 2 до попереднього договору та його невід`ємною частиною.
 
Абзац 1 пункту 4.14 попереднього договору передбачає, що у разі припинення за згодою сторін зобов`язання щодо укладення основного договору, якщо це було ініційовано стороною 2, забезпечувальний платіж, сплачений стороні 1, підлягає поверненню стороні 2 за вирахуванням штрафу в розмірі 10 % від орієнтовної ціни основного договору в розмірі, визначеному пунктом 1.4 цього попереднього договору на день його підписання в національній валюті України - гривні, підлягає поверненню протягом 30 календарних днів з моменту отримання банківських реквізитів сторони 2, якщо інші умови дострокового розірвання договору не будуть визначені у змісті договору про розірвання.
 
Абзаци 1, 2 пункту 4.16 попереднього договору передбачають, що у разі порушення стороною 2 умов попереднього договору щодо сплати забезпечувального платежу частинами відповідно до графіку платежів (крім першого платежу, порушення оплати якого регулюються пунктом 4.10 цього попереднього договору), а також умов відшкодування витрат на  страхування об`єкта, сторона 2 сплачує стороні 1 неустойку у розмірі 0,3 % від суми простроченого платежу, розмір якого був встановлений на відповідний день оплати, вказаний у графіку платежів рахунку на відшкодування витрат на страхування об`єкта, за кожний день прострочення. У разі якщо термін прострочення становить більш ніж 30 днів, сторона 1 має право достроково розірвати цей попередній договір на наступний день після спливу визначеного у цьому пункті попереднього договору терміну шляхом направлення письмового повідомлення цінним листом на адресу сторони 2, яка вказана у цьому договорі. Належним доказом повідомлення сторони 2 про розірвання цього попереднього договору є поштова квитанція про відправлення такого повідомлення на адресу сторони 2, зазначену в попередньому договорі, та опис вкладення у цінний лист. Попередній договір вважається розірваним через 10 календарних днів з моменту відправлення                     стороною 1 стороні 2 повідомлення про розірвання цього попереднього договору.
 
Таке дострокове розірвання попереднього договору, наслідками якого є припинення зобов`язань сторін за попереднім договором у повному обсязі, не потребує додаткового оформлення погодження сторонами. У цьому випадку сплачений стороною 2 забезпечувальний платіж повертається стороні 2 протягом 60 календарних днів з дати припинення попереднього договору за вирахуванням суми неустойки, що нарахована за весь період прострочення, відповідно до цього пункту попереднього договору, а також додатково неустойки у розмірі 15 % від орієнтовної ціни основного договору, визначеної пунктом 1.4 попереднього договору на день його підписання в національній валюті України - гривні. У випадку, якщо на момент розірвання (припинення) цього попереднього договору, сума забезпечувального платежу, сплачена стороною 2, менша за розмір всіх неустойок, передбачених умовами цього попереднього договору та застосованих до сторони 2, сторона 1 утримує для покриття всіх неустойок всю суму сплаченого до моменту розірвання (припинення) цього попереднього договору забезпечувального платежу.
 
Абзаци 1, 2 пункту 6.10 попереднього договору передбачають, що у випадках, передбачених пунктами 6.9.1-6.9.4 попереднього договору, попередній договір вважається припиненим через 10 календарних днів з моменту відправлення   стороною 1 стороні 2 повідомлення про припинення цього попереднього договору. Таке дострокове одностороннє припинення попереднього договору, наслідками якого є припинення зобов`язання сторін за цим попереднім договором у повному обсязі, не потребує додаткового оформлення погодження сторонами. Належним доказом повідомлення сторони 2 та/або сторони 1 про припинення цього попереднього договору є поштова квитанція про відправлення такого повідомлення та опис вкладення у цінний лист.
 
При цьому сплачений стороною 2 забезпечувальний платіж повертається стороні 2 протягом 60 календарних днів з дати припинення цього попереднього договору: з вирахуванням суми неустойки у розмірі 10 % від орієнтовної ціни основного договору, визначеної пунктом 1.4 попереднього договору на день його підписання в національній валюті України - гривні, яка утримується стороною 1.
 
Відповідно до розрахунку за попереднім договором всього ОСОБА_1 сплатив                     1 229 259,77 грн, останній забезпечувальний платіж сплачений 04 лютого 2022 року.
 
ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент», яке діє від свого імені та за рахунок і в інтересах активів пайового венчурного інвестиційного фонду «Інтергалбудінвест» недиверсифікованого виду закритого типу, 21 листопада 2023 року направило ОСОБА_1 лист-повідомлення про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 22 вересня 2023 року, та повернення забезпечувального платежу у розмірі 405 136,00 грн (з урахуванням нарахованої неустойки у розмірі 361 112,00 грн, що становить 0,3 % від суми прострочених платежів, та неустойки у розмірі 463 011,27 грн, що становить 15 % від орієнтовної ціни основного договору) (а. с. 83).
 
У відповідь на цей лист 12 січня 2024 року ОСОБА_1 повідомив ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент», яке діє від свого імені та за рахунок і в інтересах активів пайового венчурного інвестиційного фонду «Інтергалбудінвест» недиверсифікованого виду закритого типу, свої актуальні банківські реквізити                  (а. с. 105).
 
МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
 
Позиція Верховного Суду 
 
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи. 
 
За змістом пункту 1 частини першої статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті. 
 
Відповідно до пунктів 1, 4 абзацу 1 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. 
 
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України). 
 
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги у межах, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, врахувавши аргументи, які наведені у відзиві на касаційну скаргу, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав. 
 
Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права 
 
Ураховуючи зміст касаційної скарги, Верховний Суд переглядає справу у частині задоволених апеляційним судом позовних вимог ОСОБА_1 , а в іншій частині суд касаційної інстанції справу не переглядає.
 
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша               статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
 
Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
                                                                                                            
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 02 лютого 2021 року в справі                             № 925/642/19 зазначено, що порушенням вважається такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке; порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково. При цьому позивач, тобто особа, яка подала позов, самостійно визначається з порушеним, невизнаним чи оспорюваним правом або охоронюваним законом інтересом, які потребують судового захисту. Обґрунтованість підстав звернення до суду оцінюються судом у кожній конкретній справі за результатами розгляду позову.
 
Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі                      № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).
 
Приватноправовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права / інтересу; сплив позовної давності (постанова Верховного Суду від 08 листопада                  2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанова Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).
 
Предметом спору у цій справі є визнання частково недійсним договору купівлі-продажу квартири, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент», яке діє від свого імені та за рахунок і в інтересах активів пайового венчурного інвестиційного фонду «Інтергалбудінвест» недиверсифікованого виду закритого типу.
 
Відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини.
 
Згідно з частинами першою-четвертою статті 202 ЦК України правочин - це дія особи, яка спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).
 
Метою будь-якого правочину є досягнення певних юридичних наслідків, що мають істотне значення для сторін правочину.
 
Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).
 
До спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним).
 
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована сторона заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина третя стаття 215 ЦК України).
 
Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК України, на момент вчинення правочину. 
 
Згідно зі статтею 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
 
Аналіз статті 203 ЦК України свідчить, що під змістом правочину розуміється сукупність умов, викладених у ньому. Зміст правочину, в першу чергу, має відповідати вимогам актів цивільного законодавства, перелічених у статті 4 ЦК України. Втім, більшість законодавчих актів мають комплексний характер, і в них поряд із цивільно-правовими можуть міститися норми різноманітної галузевої приналежності. За такої ситуації необхідно вести мову про те, що зміст правочину має не суперечити вимогам, встановленим у цивільно-правовій нормі, хоча б вона містилася в будь-якому нормативно-правовому акті, а не лише акті цивільного законодавства. Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних нормах (постанови Верховного Суду від 11 листопада 2020 року в справі № 591/3176/17 (провадження № 61-47158св18), від 11 червня 2020 року в справі                             № 281/129/17 (провадження № 61-14661св19), від 04 грудня 2024 року в справі                           №  619/86/24 (провадження № 61-13499св24)).
 
Відповідно до статей 16, 203, 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду.
 
У пункті 86 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17 (провадження № 12-161гс19) зазначено: «Саме на суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи із фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору. Самостійне застосування судом для прийняття рішення саме тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, не призводить до зміни предмета позову та/або обраного позивачем способу захисту».
 
У статті 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. У договорах за участю фізичної особи - споживача враховуються вимоги законодавства про захист прав споживачів.
 
Тлумачення змісту пункту 3 статті 3, статті 627 ЦК України свідчить, що свобода договору має декілька складових. Зокрема, свобода укладання договору; у виборі контрагента, виду договору, визначенні умов договору, форми договору. У разі реалізації принципу свободи договору слід враховувати вимоги ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, розумності та справедливості. Тобто законодавець, закріплюючи принцип свободи договору, встановив і його обмеження. При цьому останні є одночасно й межами саморегулювання. Вони передбачені в абзаці 2 частини третьої статті 6 ЦК України, згідно з якою сторони не можуть відступати від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.
 
Відповідно до частини першої статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України. У частинах третій та четвертій                            статті 213 ЦК України визначаються загальні способи, що застосовуватимуться під час тлумачення, які втілюються в трьох рівнях тлумачення. Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів. Другим рівнем тлумачення (у разі якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали під час вчинення правочину, а також чим вони керувалися під час його виконання. Третім рівнем тлумачення (у разі безрезультативності перших двох) є врахування: а) мети правочину, б) змісту попередніх переговорів, в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш у правовідносинах між собою), г) звичаїв ділового обороту; ґ) подальшої поведінки сторін; д) тексту типового договору; е) інших обставин, що мають істотне значення. Таким чином, тлумаченню підлягає зміст правочину або його частина за правилами, встановленими статтею 213 ЦК України.
 
Згідно з статтею 546 ЦК України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.
 
Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання (частина перша статті 549 ЦК України).
 
У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди (частина перша статті 611 ЦК України).
 
Тлумачення вказаних норм свідчить, що за своєю суттю неустойка - це конструкція, яка є видом забезпечення виконання зобов`язання та правовим наслідком його порушення (мірою цивільно-правової відповідальності). 
 
У статті 549 та в § 2 глави 49 ЦК України регулювання неустойки відбувається тільки з позицій забезпечення виконання зобов`язання. Неустойка (штраф чи пеня) може бути передбачена для забезпечення виконання зобов`язання. При цьому навіть визначення неустойки дає змогу констатувати, що законодавець пов`язує її стягнення саме з порушенням зобов`язання. Це підтверджується застосуванням таких понять та словосполучень, як «забезпечення зобов`язання», «порушення зобов`язання». Тому недопустимим є встановлення неустойки (штрафу чи пені) за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору.
 
Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання (частина друга статті 549 ЦК України). Тобто штраф є фіксованою величиною й обчислюється: у відсотках, які рахуються; від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання.
 
Аналогічні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 11 листопада                     2020 року у справі № 591/3176/17 (провадження № 61-47158св18), від 01 вересня                     2021 року у справі № 552/3453/19 (провадження № 61-8074св21), від 24 листопада 2021 року у справі № 191/2617/19 (провадження № 61-5146св21), від 21 квітня                    2021 року у справі № 552/6997/19 (провадження № 61-1280св21), від 04 грудня                     2024 року в справі № 619/86/24 (провадження № 61-13499св24), підстав для відступлення від яких колегія суддів не вбачає.
 
З огляду на те, що передбачені в абзаці 1 пункту 4.14 (фраза «за вирахуванням штрафу в розмірі 10 % від орієнтовної ціни основного договору»), абзаці 2 пункту 4.16 (фраза «а також додатково неустойки у розмірі 15 % від орієнтовної ціни основного договору»), абзаці 2 пункту 6.10 (в частині умови «за вирахуванням суми неустойки у розмірі 10 % від орієнтовної ціни основного договору») попереднього договору штрафи 
встановлені за правомірне використання покупцем права на односторонню відмову від договору, суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що такі умови суперечать сутності самої неустойки, а тому є недійсними.
 
З такими висновками погоджується й Верховний Суд, оскільки встановлення неустойки (штрафу) не допускається за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору. Тобто обов`язковість положень акта цивільного законодавства випливає з його змісту.
 
Крім того, Верховний Суд звертає увагу на те, що встановлена у договорі умова про сплату покупцем неустойки (штрафу) за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору є несправедливою,  недобросовісною, нерозумною та такою, що вносить істотний дисбаланс між правами та обов`язками сторін. Також, встановлена у договорі відповідальність покупця є непропорційною до відповідальності продавця, що свідчить про те, що оскаржувані пункти попереднього договору купівлі-продажу суперечать положенням пункту 2, пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України. 
 
З огляду на наведене суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку, що в момент укладення наведених вище положень у пункті 4.14, 4.16, 6.10 попереднього договору купівлі-продажу сторони недотримали вимог, що встановлені частиною першою статті 203 ЦК України. Тобто зміст оспорюваних положення пунктів договору, що передбачені в абзаці 1 пункту 4.14 (фраза «за вирахуванням штрафу в розмірі 10 % від орієнтовної ціни основного договору»), абзаці 2 пункту 4.16 (фраза «а також додатково неустойки у розмірі 15 % від орієнтовної ціни основного договору»), абзаці 2 пункту 6.10 (у частині умови «за вирахуванням суми неустойки у розмірі 10 % від орієнтовної ціни основного договору»), суперечить встановленим у пунктах 2, 6 частини першої статті 3 ЦК України загальним засадам цивільного законодавства, зокрема являється несправедливим, нерозумним, та позбавляє права власності на грошові кошти іншу сторону договору у разі правомірної відмови від виконання зобов`язання або односторонньої відмови від договору.
 
В аспекті доводів касаційної скарги ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» щодо свободи договору та вільного волевиявлення сторін під час його укладення, колегія суддів зауважує, що передбачена цивільним законодавством свобода договору не є абсолютною, вона обмежується законом і суттю договірних правовідносин. Реалізуючи принцип свободи договору, сторони не вправі змінювати імперативну вимогу закону.
                                                                                                            
Недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини (стаття 217 ЦК України).
 
Суд апеляційної інстанції правильно визначив характер спірних правовідносин, норми права, які підлягають застосуванню, та, надавши належну правову оцінку наявним у матеріалах справи доказам у їх сукупності, дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для часткового задоволення позову.
 
Колегія суддів погоджується з такими висновками суду апеляційної інстанції, оскільки вони прийняті з правильним застосуванням норм матеріального права та з дотриманням норм процесуального права.
 
Доводи касаційної скарги зазначених висновків апеляційного суду не спростовують, а зводяться до незгоди з такими висновками.
 
Слід зазначити, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палата Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц).
 
Висновки суду апеляційної інстанції, з урахуванням встановлених у цій справі фактичних обставин, не суперечать висновкам Верховного Суду, на які посилається заявник у касаційній скарзі.
 
Зважаючи на різноманітність правовідносин та обставин, які стають підставою для виникнення спорів у судах, ураховуючи фактичні обставини, які встановлюються судами на підставі наданих сторонами доказів у кожній конкретній справі, суди повинні самостійно здійснювати аналіз правовідносин та оцінку релевантності і необхідності застосування правових висновків Великої Палати Верховного Суду в кожній конкретній справі (постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 лютого 2022 року у справі № 201/16373/16-ц, від 08 серпня 2023 року у справі                                                № 910/8115/19 (910/13492/21)).
 
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявника по суті спору та їх відображення в оскаржених судових рішеннях, питання вмотивованості висновків судів першої та апеляційної інстанцій, Верховний Суд керується тим, що у справі, яка переглядається, сторонам надано мотивовану відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, а доводи, викладені у касаційній скарзі, не спростовують обґрунтованих та правильних висновків суду апеляційної інстанції.
 
Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги 
Відповідно до статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
Викладене дає підстави для висновку, що касаційна скарга є необґрунтованою, а тому підлягає залишенню без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін із підстав, передбачених статтею 410 ЦПК України. 
 
Щодо судових витрат 
 
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції. 
 
Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, то судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом цієї справи в суді касаційної інстанції, покладаються на заявника. 
 
Керуючись статтями 400, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду 

 
ПОСТАНОВИВ: 
 
Касаційну скаргуТовариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» залишити без задоволення. 
 
Постанову Київського апеляційного суду від 09 грудня 2024 року залишити без змін. 
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає. 
 
Суддя-доповідач                                                                                Є. В. Петров
 
Судді                                                                                                 А. І. Грушицький 
                                                                                                
А. А. Калараш
 
І. В. Литвиненко 
                                                                                                
В. В. Пророк