ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Єдиний унікальний номер справи: 766/24286/18 Головуючий в І інстанції: Ус О.В.
Номер провадження: 22-ц/819/47/26 Доповідач: Майданік В.В.

П О С Т А Н О В А 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 січня 2026 року        м. Херсон 

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Майданіка В.В.,
суддів: Воронцової Л.П.,
Склярської І.В.,
секретар Олійник К.О.,

учасники справи: 
позивач – ОСОБА_1 , 
відповідачі: ОСОБА_2 , 
Комунального підприємства "Агенція адміністративних послуг",
третя особа – Товарна біржа "Альтер-Его",

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні цивільну справу за апеляційною скаргою адвоката Харченка Дмитра Миколайовича, діючого від імені ОСОБА_1 , на рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 20 жовтня 2025 року, ухвалене у складі судді Ус О.В. в м. Херсоні, дата складення повного рішення – 20 жовтня 2025 року, у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , правонаступником якої є ОСОБА_2 , Комунального підприємства "Агенція адміністративних послуг", третя особа – Товарна біржа "Альтер-Его", про визнання правочину недійсним, 

В С Т А Н О В И В :

Стислий виклад позовної заяви, оскаржуваного судового рішення та апеляційної скарги

07 грудня 2018 року адвокат Харченко Дмитро Миколайович, діючий від імені ОСОБА_1 , звернувся до суду з вказаним позовом до ОСОБА_3 , в якому, з урахування заяви про збільшення позовних вимог, просив:
--- визнати недійсним договір №4763 купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 06 червня 2002 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 ;
--- визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Херсонської філії комунального підприємства "Агенція адміністративних послуг" Верещак Н.В. №29084295 від 22.11.2018 року про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , прийнятого на підставі дублікату договору купівлі-продажу, серія та номер 4763, серія ЗТБ, виданого 29.10.2018 року Херсонською товарною біржею "Альтер-Его", укладеного між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 .

Позов обґрунтований наступним.
ІНФОРМАЦІЯ_1 померла сестра позивачки ОСОБА_4 , після смерті якої відкрилась спадщина. 
В процесі оформлення спадкових прав з`ясувалось, що 22.11.2018 року право власності на спірну квартиру було переоформлено з ОСОБА_4 на ОСОБА_3 на підставі дубліката договору купівлі-продажу №4763 від 06.06.2002 року, виданого Херсонською товарною біржою "Альтер-Его". 
При цьому в п. 6 вказаного договору зазначено, що продавець має право довічного проживання у квартирі. 
ОСОБА_4 проживала у спірній квартирі до моменту своєї смерті, тобто передання майна не відбулось. 
З часу укладення спірного договору минуло 16 років, відповідачка за вказаний час жодного разу не порушувала питання про звільнення житлової площі та передання їй придбаного житла. Крім того, розрахунок за придбану квартиру проведений не був, жодних грошових коштів ОСОБА_4 від ОСОБА_3 не отримувала, тобто, договір був укладений без наміру створити юридичні наслідки, що ним обумовлені. 
Послався на положення ст.15 Закону України "Про товарну біржу" в редакції на час укладення договору купівлі-продажу №4763 від 06.06.2002 року, відповідно до якої біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених нижче умов: а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; б) якщо її учасниками є члени біржі; в) якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня.
При цьому зазначив, що ОСОБА_4 ніколи не була членом Херсонської товарної біржі "Альтер-Его", а відтак укладення оспорюваного договору купівлі-продажу є незаконним.
Також послався на ст.48 ЦК Української РСР.

Ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 07.12.2018 року задоволено заяву позивачки про забезпечення позову.

Ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 28.12.2018 року відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження, призначено підготовче засідання.

26.02.2019 року представником відповідачки ОСОБА_3 подано відзив на позов, у якому зазначено наступне.
Спірний договір, укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 , є угодою в розумінні ст. 41 ЦК УРСР. Посилання на те, що ОСОБА_4 проживала до часу своєї смерті у квартирі, була зареєстрована та сплачувала комунальні послуги свідчить виключно про те, що продавець не вчинила дій щодо зняття з місця реєстрації після відчуження квартири.
Неможливо встановити за чиї кошти утримувався об`єкт нерухомості, зокрема сплачувались комунальні послуги. 
Крім того, в договорі вказані додаткові умови право, зокрема, довічного проживання у проданій квартирі. 
Посилання на неотримання ОСОБА_4 грошових коштів від продажу квартири необхідно сприймати критично, оскільки зазначене неможливо перевірити. 
Просила відмовити у задоволенні позову в повному обсязі.

27.02.2019 року представником позивачки подано заяву про збільшення позовних вимог.

Ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 27.02.2019 року до участі в розгляді справи в якості співвідповідача залучено Комунальне підприємство "Агенція адміністративних послуг", а в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору залучено Товарну біржу "Альтер-Его", підготовче засідання відкладено.

Ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 16.05.2019 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду.

Ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 12.08.2019 року провадження у справі зупинено до виявлення правонаступників ОСОБА_3 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_2 .

Ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 02.12.2019 року поновлено провадження у справі, залучено до участі у справі правонаступника померлої відповідачки ОСОБА_3 – ОСОБА_2 , продовжено судовий розгляд, призначено судове засідання.

24 лютого 2022 року у зв`язку з повномасштабним вторгненням військ рф в Україні введено воєнний стан, який триває наразі.

Розпорядженням голови Верховного Суду №1/0/9-22 від 06.03.2022 року "Про зміну територіальної підсудності судових справ в умовах воєнного стану", враховуючи неможливість судами здійснювати правосуддя під час воєнного стану, змінено територіальну підсудність судових справ, підсудну Херсонському міському суду Херсонської області.

Рішенням Вищої ради правосуддя №566/0/15-23 від 30.05.2023 р. "Про відновлення роботи Херсонського міського суду Херсонської області, зміну територіальної підсудності судових справ окремих судів Херсонської області, відтермінування початку відновлення роботи Білозерського районного суду Херсонської області", зокрема вирішено відновити з 1 червня 2023 року роботу Херсонського міського суду Херсонської області, територіальну підсудність судових справ якого змінено розпорядженнями Голови Верховного Суду від 6 березня 2022 року № 1/0/9-22 (зі змінами, внесеними розпорядженням Голови Верховного Суду від 26 вересня 2022 року № 52), від 10 січня 2023 року № 2. Датою початку процесуальної діяльності, зокрема, Херсонського міського суду Херсонської області визначено 12 червня 2023 року.

Після відновлення роботи суду, проведення інвентаризації, призначено розгляд справи.

Ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 26.05.2025 року судове засідання відкладено, на підставі ч. 7 ст. 81 ЦПК України витребувано з Відділу державної реєстрації актів цивільного стану у місті Херсоні Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса) відомості щодо того, чи проводилась державна реєстрація смерті ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , якщо проводилася надати відповідний витяг з Державного реєстру актів цивільного стану громадян. 
В судове засідання позивачка та її представник не прибули, в матеріалах справи наявна заява представника про розгляд справи у їх відсутність.

Відповідачі та представник третьої особи в судове засідання не прибули, про причини не явки судне повідомляли.

Суд розглянув справу за відсутності її учасників.

Рішенням Херсонського міського суду Херсонської області від 20 жовтня 2025 року було відмовлено у задоволенні вказаного позову про визнання правочину недійсним. Також суд скасував заходи забезпечення позову, застосовані ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 07 грудня 2018 р., у вигляді арешту квартири АДРЕСА_1 , що належить на праві власності ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_1 , паспорт громадянина України серія та номер НОМЕР_2 виданий 30.05.1996 р).

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що відповідачка ОСОБА_3 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_4 , є дочкою ОСОБА_2 , що вбачається з повного витягу з Державного реєстру актів цивільного стану громадян щодо актового запису про народження №00024989267 від 18.12.2019 р., копії актового запису №1014 від 23.11.1990 р. про укладення шлюбу між ОСОБА_5 та ОСОБА_6 (прізвище після реєстрації шлюбу ОСОБА_7 ); актового запису №194 від 09.08.1974 року про укладення шлюбу між ОСОБА_8 та ОСОБА_9 (прізвище після реєстрації шлюбу ОСОБА_10 ).
Також суд виходив з того, що з матеріалів спадкової справи №27/2018, заведеної приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Воєводіною І.М. до майна померлої ІНФОРМАЦІЯ_5 ОСОБА_4 , вбачається, що 29.11.2018 року із заявами про прийняття спадщини після померлої звернулись її двоюрідні сестри ОСОБА_1 та ОСОБА_11 . При цьому суд враховував, що рішенням Білозерського районного суду Херсонської області від 09.09.2021 року у справі №648/887/21 встановлено факт того, що ОСОБА_1 та ОСОБА_11 являються двоюрідними сестрами ОСОБА_4 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_5 . Вказане рішення набрало законної сили 12.10.2021 року.
Також суд виходив з того, що позивачка, зазначаючи про те, що ОСОБА_4 ніколи не була членом біржі, жодних належних доказів вказаному не надала, а саме лише посилання на вказане без надання відповідних доказів не може слугувати самостійною підставою для встановлення відповідного факту.
Також суд враховував положення статей 41, 47, 58, 128 ЦК Української РСР, а також ст.15 Закону України "Про товарну біржу".
Також суд враховував висновок Об`єднаної палати Верховного Суду, зроблений у постанові від 25.03.2024 року у справі №336/6023/20, відповідно до якого "у статті 227 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод було обов`язкове лише у випадках укладення договору купівлі-продажу жилого будинку. В ЦК УРСР не передбачалося обов`язку нотаріально посвідчувати договір купівлі-продажу квартири, у тому числі у випадку укладення договору, стороною якого є фізична особа".
Також суд не погодився з посиланням позивачки на те, що спірний договір купівлі-продажу є фактично договором, укладеним про людське око, тобто без наміру створити юридичні наслідки з причин того, що ОСОБА_4 продовжувала проживати у спірній квартирі, нести за неї витрати, проживала у квартирі до моменту смерті. При цьому суд враховував, що у справі встановлено, що згідно п. 6 договору купівлі-продажу, сторони обумовили, що продавець має право довічного проживання у проданій квартирі. Також при цьому суд враховував те, що позивачкою не надано доказів неотримання за спірним договором ОСОБА_4 грошових коштів та сплату нею комунальних послуг, а також те, що відповідачкою ОСОБА_3 у відзиві не оспорювався факт проживання ОСОБА_4 у спірній квартирі, зазначалось, що вказане обумовлено сторонами у договорі.
Також суд виходив з того, що договір купівлі-продажу містить всі необхідні умови, притаманні договору, позивачкою жодних належних доказів укладення договору про людське око в розумінні ст.58 ЦК Української РСР, на які вона посилається у позові, не надано. Більш того, вказав суд, про вчинення вказаного правочину позивачка дізналась, лише звернувшись за оформленням спадкових прав після смерті ОСОБА_4 , що може свідчити про те, що померла могла і не повідомляти позивачку про вчинення даного правочину. 
З огляду на викладене, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову в частині визнання правочину недійсним. Як наслідок, зазначив суд, не підлягають задоволенню й похідні від цього вимоги про скасування державної реєстрації права власності за ОСОБА_3 . Тобто, вважав суд, в позові слід відмовити в повному обсязі.

На вказане судове рішення представник позивачки подав апеляційну скаргу, в якій ставиться питання про його скасування й ухвалення нового рішення про задоволення позову. При цьому скаржник послався на невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.
Зокрема, вказав, що суд не прийняв до уваги того, що ОСОБА_4 на момент смерті на праві приватної власності належала спірна квартира АДРЕСА_1 , а в процесі оформлення спадкових прав після її смерті з`ясувалося, що 22 листопада 2018 року право власності на вищезазначену квартиру було переоформлено з ОСОБА_4 на ОСОБА_3 на підставі дубліката договору купівлі-продажу № 4763 від 6 червня 2002 року, виданого Херсонською товарною біржею "Альтер-Его".
Також зазначив, що поза увагою суду залишилось те, що ОСОБА_4 проживала сама у спірній квартирі до 10 вересня 2018 року, тобто до дня своєї смерті. Таким чином, вказав, передання майна за договором купівлі-продажу не відбулось, а з часу укладання спірного договору минуло 16 років. Крім того, суд не врахував того, що увесь цей час відповідачка жодного разу не порушувала питання про звільнення житлової площі та передання їй придбаної квартири. Також, зазначив, розрахунок за придбану квартиру проведений не був, жодних грошових коштів ОСОБА_4 від ОСОБА_3 не
отримувала. Таким чином, вважає, суд не врахував того, що вказаний договір купівлі-продажу був укладений про людське око, тобто без наміру створити юридичні наслідки, що ним обумовлені.
Також вказав, що суд не прийняв до уваги того, що Законом України "Про товарну біржу" не передбачено видачі дублікатів біржових угод, а також того, що ОСОБА_4 ніколи не була членом Херсонської товарної біржі "Альтер-Его", а відтак укладання спірного договору купівлі-продажу є незаконним.
Крім того, скаржник послався на положення ст.48 ЦК Української РСР, відповідно до якої недійсною є та угода, що не відповідає вимогам закону, в тому числі ущемлює особисті або майнові права неповнолітніх дітей.

Справу було призначено до апеляційного розгляду на 12.01.2026 року о 09-20 годині, однак учасники справи, які до суду не з`явилися й про причини неявки суд не повідомили, були належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи. У зв`язку з цим апеляційний суд вважає причину неявки в судове засідання вказаних осіб неповажною, вважає, що відповідно до ч.2 ст.372 ЦПК України неявка вказаних осіб не перешкоджає розгляду справи, а тому ухвалив розглянути справу за їх відсутності. 

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, суд апеляційної інстанції вважає, що скарга задоволенню не підлягає з таких підстав. 

Фактичні обставини, встановлені судом

З матеріалів справи та встановлених судом обставин вбачається наступне.

Згідно з копією дублікату договору купівлі-продажу 06 червня 2002 року на Херсонській товарній біржі "Альтер-Его" між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 укладено договір №4763 купівлі-продажу нерухомого майна, за яким ОСОБА_4 продала, а ОСОБА_3 придбала квартиру АДРЕСА_1 . Загальна площа квартири 31,2 кв.м, житлова площа 16,4 кв.м, кількість кімнат однокімнатна.

За п. 4 договору, у ході біржових торгів квартира продана за 20 тис. грн.

Згідно п. 6 договору, продавець має право довічного проживання у проданій квартирі.

З копії журналу реєстрації біржових угод з нерухомістю на Херсонській товарній біржі "Альтер-Его" почато 20.09.2001 р. закінчено 16.11.2002 р., зокрема, поміж інших записів, наявний запис про вчинений правочин 06.06.2002 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_12 щодо квартири за адресою АДРЕСА_2 .

ОСОБА_4 померла ІНФОРМАЦІЯ_5 , що підтверджено копією свідоцтва про смерть серії НОМЕР_3 від 10.09.2018 року.

З матеріалів спадкової справи №27/2018, заведеної приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Воєводіною І.М. до майна померлої ІНФОРМАЦІЯ_5 ОСОБА_4 , вбачається, що 29.11.2018 року із заявами про прийняття спадщини після померлої звернулись її двоюрідні сестри ОСОБА_1 та ОСОБА_11 .

Рішенням Білозерського районного суду Херсонської області від 09.09.2021 року у справі №648/887/21 встановлено факт того, що ОСОБА_1 та ОСОБА_11 являються двоюрідними сестрами ОСОБА_4 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_5 . Вказане рішення набрало законної сили 12.10.2021 року. 

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №147885519 від 04.12.2018 р., право власності на квартиру, що розташована АДРЕСА_2 зареєстровано 22.11.2018 року за ОСОБА_3 державним реєстратором Херсонської філії Комунального підприємства "Агенція адміністративних послуг" Верещак Н.В. на підставі дублікату договору купівлі-продажу серія та номер 4763, серія ХТБ виданий 29.10.2018 року Херсонською товарною біржею "Альтер-Его". 

З листа КП "Херсонське бюро технічної інвентаризації" ХОР від 06.12.2018 р. №773 на адвокатський запит вбачається, що відповідно до матеріалів інвентарної справи, станом на 31.1.2012 року право власності на об`єкт нерухомого майна, який розташований за адресою: АДРЕСА_2 зареєстровано за ОСОБА_4 на підставі договору купівлі-продажу №783 від 04.01.1997 року, посвідченого директором Товарної біржі "Ізумруд", зареєстрований на товарній біржі в Журналі реєстрації біржових угод за реєстровим №783 від 04.01.1997 року та зареєстрований в Херсонському бюро технічної інвентаризації за реєстровим №35605.

Згідно довідки голови ОСББ "Будівельників 26" від 05.12.2018 р. ОСОБА_13 , ОСОБА_4 була зареєстрована за адресою: АДРЕСА_2 з 21.02.1997 року і весь час там проживала до часу своєї смерті ІНФОРМАЦІЯ_6 .

З копії реєстраційної справи №1702671165101, сформованої Відділом державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Херсонської міської ради за допомогою Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 вбачається, що 22.11.2018 року із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень звернулася ОСОБА_3 . Справа містить копію спірного договору, відомості із бази даних про реєстрацію заяв та запитів Державного реєстру речових прав, інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження нерухомого майна, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №44223769 від 23.11.2018 р., витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №146677331 від 23.11.2018 р.

Відповідачка ОСОБА_3 померла ІНФОРМАЦІЯ_2 , що підтверджено актовим записом про смерть №686 від 11 травня 2019 року, складеним Херсонським міським відділом державної реєстрації актів цивільного стану Головного територіального управління юстиції у Херсонській області.

27.11.2019 року Третьою Херсонською державною нотаріальною конторою повідомлено, що після померлої ОСОБА_3 зведено спадкову справу №452/2019 року; з заявою про прийняття спадщини звернулась ОСОБА_2 . Свідоцтва про право на спадщину не видавались, відомості про фактичне прийняття спадщини відсутні.

ОСОБА_3 є донькою ОСОБА_2 , що прослідковується з повного витягу з Державного реєстру актів цивільного стану громадян щодо актового запису про народження №00024989267 від 18.12.2019 р., копії актового запису №1014 від 23.11.1990 р. про укладення шлюбу між ОСОБА_5 та ОСОБА_6 (прізвище після реєстрації шлюбу ОСОБА_7 ); актового запису №194 від 09.08.1974 року про укладення шлюбу між ОСОБА_8 та ОСОБА_9 (прізвище після реєстрації шлюбу ОСОБА_10 ).

Нормативно-правове обґрунтування та позиція суду апеляційної інстанції

Відповідно до ч.1 ст.41 ЦК Української РСР в редакції, чинній на момент укладення оспорюваного договору купівлі-продажу (06.06.2002 року), угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків. Угоди можуть бути односторонніми і дво- або багатосторонніми (договори). 

За положеннями ст.47 ЦК Української РСР у вказаній редакції:
--- нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу (частина 1);
--- якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається (частина 2).

Згідно ст.58 ЦК Української РСР у вказаній редакції недійсною є угода, укладена лише про людське око, без наміру створити юридичні наслідки (мнима угода). Якщо угода укладена з метою приховати іншу угоду (удавана угода), то застосовуються правила, що регулюють ту угоду, яку сторони дійсно мали на увазі. 

Відповідно до ст.128 ЦК УРСР у вказаній редакції ("Момент виникнення права власності у набувача майна за договором"), право власності (право оперативного управління) у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Передачею визнається вручення речей набувачеві, а так само здача транспортній організації для відправки набувачеві і здача на пошту для пересилки набувачеві речей, відчужених без зобов`язання доставки. До передачі речей прирівнюється передача коносаменту або іншого розпорядчого документа на речі.

Відповідно до ст.227 ЦК УРСР у вказаній редакції у договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів. 

Недійсною є та угода, що не відповідає вимогам закону, в тому числі ущемлює особисті або майнові права неповнолітніх дітей (частина перша статті 48 ЦК УРСР).

Угода, визнана недійсною, вважається недійсною з моменту її укладення (частина перша статті 59 ЦК УРСР).

Згідно з ч.1 ст.15 Закону України "Про товарну біржу" в редакції, чинній на час укладення договору купівлі-продажу №4763 від 06.06.2002 року, біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених нижче умов: а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; б) якщо її учасниками є члени біржі; в) якщо вона подана.

Відповідно до ч.2 ст.15 Закону України "Про товарну біржу" у вказаній редакції угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. 

За загальним правилом, дія актів цивільного законодавства в часі має футороспективний характер, тобто спрямована на майбутнє. У зв`язку з чим законодавець передбачає, що акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності (постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 24 травня 2021 року в справі № 671/22/19 (провадження № 61-9511сво19), постанова Об`єднаної палати Верховного Суду від 25.03.2024 року у справі №336/6023/20).

Об`єднана палата Верховного Суду у вказаній постанові від 25.03.2024 року у справі №336/6023/20 зазначила, що:
--- вимоги щодо змісту та форми правочинів визначаються законодавством, чинним на момент їх вчинення. Це саме положення стосується також підстав визнання правочинів недійсними. При розгляді справи про визнання правочину недійсним він оцінюється на предмет відповідності до вимог законодавства, чинного під час його укладення. Отже, на правочини вчинені до моменту набуття чинності Цивільним кодексом України від 16 січня 2003 року, тобто до 01 січня 2004 року, поширюється законодавство, чинне на момент їх укладення, зокрема Цивільний кодекс Української РСР від 18 липня 1963 року (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 09 червня 2021 року в справі № 478/708/19 (провадження № 61-2680св20), постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 10 травня 2023 року в справі № 205/1783/20 (провадження № 61-480св23), постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 вересня 2023 року в справі № 203/4638/20 (провадження № 61-4402ск23));
--- у статті 227 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод було обов`язкове лише у випадках укладення договору купівлі-продажу жилого будинку. В ЦК УРСР не передбачалося обов`язку нотаріально посвідчувати договір купівлі-продажу квартири, у тому числі у випадку укладення договору, стороною якого є фізична особа (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 29 березня 2018 року в справі № 904/4573/16, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 04 вересня 2019 року в справі № 903/729/16, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 листопада 2022 року в справі № 183/900/17 (провадження № 61-9101св21));
--- термін "нікчемність правочину", передбачений ЦК України 2003 року, до прийняття цього Кодексу у законодавстві не вживався. ЦК УРСР узагалі не передбачав поділу правочинів на нікчемні та оспорювані за характером їх недійсності. Однак відсутність нотаріальної форми правочину у випадках, коли вона є обов`язковою, призводила до наслідків, які є подібними до сучасного тлумачення поняття «нікчемність» (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 09 червня 2021 року в справі № 478/708/19 (провадження № 61-2680св20));
--- Цивільний кодекс Української РСР не встановлював інституту нікчемності правочину, який запровадили аж у ЦК України, що набрав чинності 1 січня 2004 року. Єдиним механізмом підтвердження недійсності угоди, що існував до появи вказаного інституту, було визнання такої недійсності за рішенням суду (див. пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21));
--- підстава недійсності правочину має існувати в момент вчинення правочину (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 24 квітня 2020 року в справі № 522/25151/14-ц (провадження № 61-101св19)). 

Крім того, Об`єднана палата Верховного Суду у вказаній постанові від 25.03.2024 року у справі №336/6023/20 зауважила, що
--- правочин чи договір, які вчинялися під час чинності ЦК УРСР 1963 року, могли бути визнанні недійсними на підставі рішення суду; норми ЦК України 2003 року щодо недійсності правочинів не можуть бути застосовані при вирішенні спору про недійсність правочину чи договору, який вчинявся під час чинності ЦК УРСР 1963 року;
--- на рівні ЦК УРСР 1963 року не передбачалося правила про пріоритетність його норм над нормами інших законів;
--- у частині другій статті 15 Закону України "Про товарну біржу" (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) міститься спеціальна норма щодо положень статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року. Адже статті 47 і 227 ЦК УРСР 1963 року внормовували форму угоди/договору купівлі-продажу жилого будинку, а частина друга статті 15 Закону "Про товарну біржу" регулювала форму цього договору у вужчому розумінні – як укладеного на товарній біржі;
--- спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України "Про товарну біржу" (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин)) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами (lex specialis derogat generali). Прийнята пізніше в часі спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України "Про товарну біржу" (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин))) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами (lex posterior derogat priori). Відповідно, укладення договору на товарній біржі унеможливлювало його нотаріальне посвідчення в силу прямої вказівки на це в законі;
--- за таких обставин, з урахуванням викладеного, Об`єднана палата вважає за необхідне відступити від висновків, викладених у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 листопада 2021 року у справі № 488/1937/17 (провадження № 61-4994св19) та в постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 листопада 2022 року в справі № 490/5891/19 (провадження № 61-18668св21.

Таким чином, враховуючи наведене, укладення оспорюваного договору купівлі-продажу квартири на товарній біржі по формі відповідало вимогам законодавства, яке було чинне на час укладення договору.

До аналогічного висновку дійшов Верховний Суд у своїх інших постановах, зокрема у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 12.11.2025 року у справі № 523/16628/23, в якій суд касаційної інстанції касаційну скаргу позивача задовольнив, скасував рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції (в позові було відмовлено, оскільки, як вважали суди, відмова нотаріуса у вчиненні нотаріальної дії відповідає вимогам закону, адже, як зазначили суди, нотаріус не міг прийняти договір № 98-380 як правовстановлюючий документ), ухвалив нове рішення про задоволення позову, визнавши незаконною відмову приватного нотаріуса у видачі свідоцтва про право на спадщину за законом на 1/4 частку квартири АДРЕСА_1, яка викладена у постанові про відмову у вчиненні нотаріальних дій від 14 липня 2023 року. У вказаній постанові зазначено:
--- договір купівлі-продажу квартири, укладений на товарній біржі у 1998 року, нотаріальному посвідченню не підлягав;
--- В ЦК Української РСР 1963 року не передбачалося конструкції нікчемності правочину чи договору. Правочин чи договір, які вчинялись під час чинності ЦК Української РС, могли бути визнані недійсними на підставі рішення суду;
--- відмовляючи у задоволенні позову, суди виходили із того, що наданий позивачем договір купівлі-продажу не міг бути прийнятий нотаріусом як правовстановлюючий. Водночас суди не звернули уваги на те, що договір купівлі-продажу, укладений у 1998 році (на товарній біржі), його учасниками не оспорювався і недійсним в судовому порядку не визнавався;
--- суди також залишили поза увагою, що нотаріус у постанові про відмову у вчиненні нотаріальної дії керувалася, в тому числі, положеннями ЦК України, які не можуть бути застосовані до правочину чи договору, який вчинявся під час чинності ЦК Української РСР 1963 року;
--- за таких обставин суди дійшли помилкового висновку про правомірність відмови нотаріуса у видачі свідоцтва про право на спадщину з підстав невідповідності правовстановлюючого документа вимогам законодавства. 

Статтею 1 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Стаття 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачає, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. 

Відповідно до ч.3 ст.3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації. 

Згідно п.3 ч.3 ст.10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, а також під час проведення державної реєстрації прав, які набуваються з прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, державний реєстратор обов`язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав, чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, доступ до яких визначено цим Законом, та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником, крім випадків, коли державна реєстрація прав здійснюється у зв`язку із вчинення нотаріальної дії та такі документи були надані у зв`язку з вчиненням такої дії. Органи державної влади, підприємства, установи та організації зобов`язані не пізніше трьох робочих днів з дня отримання відповідного запиту державного реєстратора безоплатно надати запитувану інформацію в паперовій та (за можливості) в електронній формі. Особи, винні у порушенні строку надання інформації на запит державного реєстратора, несуть адміністративну відповідальність.

За п.9 ч.1 ст.27 вказаного Закону ("Підстави для державної реєстрації прав") державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі, зокрема, судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості.

Із офіційним визнанням державою права власності пов`язується можливість матеріального об`єкта (майна) перебувати в цивільному обороті та судового захисту права власності на нього. 

Реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17).

Також у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 та від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 зроблено висновок про те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності не має. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.

Отже, законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має. 

Таким чином, державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

Суд апеляційної інстанції вважає, що суд першої інстанції повно, всебічно дослідив обставини справи, дав належну оцінку зібраним в ній доказам, а тому прийшов до вірного висновку про необґрунтованість позову, враховуючи, що, як правильно вказав суд, позивачка, зазначаючи про те, що ОСОБА_4 ніколи не була членом біржі, жодних належних доказів вказаному не надала, а саме лише посилання на вказане без надання відповідних доказів не може слугувати самостійною підставою для встановлення відповідного факту.

Також апеляційний суд вважає обґрунтованим висновок суду першої інстанції про те, що не доведені належними доказами твердження сторони позивача про те, що спірний договір купівлі-продажу є фактично договором, укладеним про людське око, тобто без наміру створити юридичні наслідки з причин того, що ОСОБА_4 продовжувала проживати у спірній квартирі, нести за неї витрати, проживала у квартирі до моменту смерті. При цьому апеляційний суд вважає, що суд першої інстанції правильно враховував те, що у справі встановлено, що згідно п. 6 договору купівлі-продажу, сторони обумовили, що продавець має право довічного проживання у проданій квартирі. Також при цьому суд правильно враховував те, що позивачкою не надано доказів неотримання за спірним договором ОСОБА_4 грошових коштів та сплату нею комунальних послуг.

Також суд апеляційної інстанції погоджується з висновком суду про те, що оспорюваний договір купівлі-продажу містить всі необхідні умови, притаманні договору.

З підстав наведеного є обґрунтованим висновок суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову в частині визнання правочину недійсним. Як наслідок, не підлягають задоволенню й похідні від цього вимоги про скасування державної реєстрації права власності за ОСОБА_3 . 

Висновки суду апеляційної інстанції

Таким чином рішення суду першої інстанції є законним та обґрунтованим.

Доводи апеляційної скарги не обґрунтовані вимогами закону, не підтверджені належними доказами і висновки суду не спростовують.
Зокрема, не можуть бути прийняті до уваги посилання скаржника на те, що розрахунок за придбану квартиру проведений не був, а ОСОБА_4 проживала сама у спірній квартирі до 10 вересня 2018 року, тобто до дня своєї смерті, що, на його думку, свідчить про те, що передання майна за договором купівлі-продажу не відбулось.
При цьому апеляційний суд враховує те, що, як правильно вказав суд першої інстанції, у справі встановлено, що згідно п. 6 договору купівлі-продажу сторони обумовили, що продавець має право довічного проживання у проданій квартирі. Також позивачкою не надано доказів неотримання за спірним договором ОСОБА_4 грошових коштів та сплату нею комунальних послуг. Апеляційний суд вважає відповідні посилання скаржника такими, що містять ознаки припущень і не свідчать про встановлення дійсного факту.
Також підлягають відхиленню й посилання скаржника на неврахування судом того, що Законом України "Про товарну біржу" не передбачено видачі дублікатів біржових угод, а також того, що ОСОБА_4 ніколи не була членом Херсонської товарної біржі "Альтер-Его", а відтак укладання спірного договору купівлі-продажу є незаконним.
При цьому суд апеляційної інстанції виходить з того, що позивачка, зазначаючи про те, що ОСОБА_4 ніколи не була членом біржі, жодних належних доказів вказаному не надала, а саме лише посилання на вказане без надання відповідних доказів не може слугувати самостійною підставою для встановлення відповідного факту. Про це підставно зазначив суд першої інстанції. Щодо ж дублікатів біржових угод, то вказані посилання є такими, що не містять в собі підстав для скасування рішення, адже у справі не спростовано сам факт укладання біржового договору, проти цього не заперечує і сторона позивача.
Крім того, як такі, що не впливають на правильність прийнятого судом рішення та не містять в собі підстав для його скасування, підлягають відхиленню й решта доводів апеляційної скарги.

Оскільки суд першої інстанції прийняв рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права, тому відповідно до п.1 ч.1 ст.374, ст.375 ЦПК України це є підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення суду – без змін.

Керуючись ст.ст.367, п.1 ч.1 ст.374, ст.375 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу адвоката Харченка Дмитра Миколайовича, діючого від імені ОСОБА_1 , залишити без задоволення.

Рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 20 жовтня 2025 року залишити без змін. 

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення. 

Дата складення повної постанови – 12 січня 2026 року.

Головуючий     _ _ _ _ _ _ _ _ _ _     В.В. Майданік

Судді:      _ _ _ _ _ _ _ _ _ _  Л.П. Воронцова

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _  І.В. Склярська