Номер провадження: 22-ц/813/4363/25 
Справа № 523/15446/21
Головуючий у першій інстанції Кремер І. О.
Доповідач Карташов О. Ю.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02.10.2025 року          м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - Карташова О.Ю.

суддів: Коновалової В.А., Кострицького В.В.

за участю секретаря судового засідання - Рудуман А.О.

учасники справи:
позивач – ОСОБА_1 
відповідачі – Товариство з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округа Косюк Олена Петрівна
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Одеського апеляційного суду
апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект»
на рішення Суворовського районного суду міста Одеси від 04 лютого 2025 року
у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», Приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округа Косюк Олени Петрівни про скасування рішення приватного нотаріуса про визнання протиправним та скасування рішень, скасування запису про право власності та припинення права власності

ВСТАНОВИВ:

ОПИСОВА ЧАСТИНА

Короткий зміст позовних вимог

В 2021 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», Приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округа Косюк О.П. про скасування рішення приватного нотаріуса про визнання протиправним та скасування рішень, скасування запису про право власності та припинення права власності, обґрунтовуючи позовні вимоги тим, що 22.09.2005 року між АКІБ «УкрСиббанк», правонаступником якого є ПАТ «УкрСиббанк», та ОСОБА_1 було укладено Кредитний договір № 710-08 ПОУ П, за умовами якого позивачка отримала кредит (грошові кошти) в іноземній валюті у розмірі 27400,00 дол. США, строком та на умовах користування до 22.09.2012 року.
З метою забезпечення виконання зобов`язань вказаного кредитного договору, 22.09.2005 року між ПАТ «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 було укладено Іпотечний договір, відповідно до умов якого позивачка передала в іпотеку Банку належну їй на праві власності житлову квартиру загальною площею 64,9 кв.м, житловою площею 38,5 кв.м, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 .
13.02.2012 року між ПАТ «УкрСиббанк» та ТОВ «Кей – Колект» було укладено Договір відступлення прав вимоги за договорами іпотеки та Договір Факторингу № 2, до якого перейшло в тому числі і право вимоги за кредитним договором та Іпотечним договором ОСОБА_1 
15.11.2019 року державним реєстратором приватним нотаріусом Одеського МНО Косюк О.П. винесено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 49705002 від 15.11.2019 року, на підставі якого проведено реєстрацію права власності на належну позивачу квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , за відповідачем ТОВ «Кей – Колект», підставою для державної реєстрації за відповідачем належної позивачці житлової квартири слугувало: іпотечний договір, серія та номер: 589, виданий 22.09.2005 року, видавник: Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Дєордієва І.В.; рекомендоване повідомлення, серія та номер: 0407318515412, виданий 01.04.2019, видавник: Укрпошта; вимога серія та номер: 01/04/2019/731831/1, видавник: ТОВ «Кей – Колект»; договір про відступлення права вимоги, серія та номер: 649-650, виданий 13.02.2012, видавник: Приватний нотаріус Обухівського районного нотаріального округу Саєнко Е.В.
Позивачка зазначає, що державним реєстратором приватним нотаріусом Одеського МНО Косюк О.П. при прийнятті рішення про державну реєстрацію було допущено ряд порушень.
Так, відповідно до ЗУ «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент укладення Іпотечного договору) передача права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іпотекодержателя в рахунок виконання основного зобов`язання у позасудовому прядку була можлива лише на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, але ніяк не на підставі застереження в іпотечному договорі. Таке застереження можливе тільки визначити умов договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Сам по собі Іпотечний договір не може вважатися Договором про задоволення вимог іпотекодержателя, оскільки такий договір обов`язково укладається окремо і підлягає нотаріальному посвідченню. Жодного договору між сторонами про задоволення вимог іпотекодержателя укладено не було.
Так, відповідно до п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25.12.2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки подаються: копія письмово вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодержателя; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
До зазначених вимог, ТОВ «Кей – Колект» мало бути подано державному реєстратору рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, яке має містити підпис позивача про вручення чи відміну від вручення, а також містити інформацію про вкладення поштового відправлення, але дані докази не можуть міститися у матеріалах реєстраційної справи, оскільки позивач не підписувала та не отримувала жодного повідомлення з відповідною вимогою.
Також, ОСОБА_1 зазначає про те, що державним реєстратором приватним нотаріусом Одеського МНО Косюк О.П. рішення про державну реєстрацію було прийнято з порушення вимог ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті». Відповідно до вказаного закону не може бути примусово звернено стягнення (відчужене без згоди власника) на майно, що віднесене до об`єктів житлового фонду (далі - нерухоме житлове майно), об`єкт незавершеного житлового будівництва, майнові права на нього, що є предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно/об`єкт незавершеного житлового будівництва/майнові права виступають як забезпечення виконання зобов`язань фізичної особи (позичальника або майнового поручителя) за кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного житлового будівництва, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності немає іншого нерухомого житлового майна; або; таке нерухоме житлове майно придбавалося за кредитні кошти і при цьому умовами кредитного договору передбачена заборона реєстрації місця проживання позичальника або майнового поручителя за адресою знаходження нерухомого житлового майна, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності немає іншого нерухомого житлового майна; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного житлового будівництва) не перевищує 140 квадратних метрів для квартири та 250 квадратних метрів для житлового будинку.
Іпотечний договір укладений між ОСОБА_1 та АКІБ «УкрСиббанк» для забезпечення виконання зобов`язання за кредитним договором, відповідно до умов якого позивальнику надано кредит в іноземній валюті – доларах США, предметом іпотеки є житлова квартира, площа якої не перевищує 140 кв.м та у якій зареєстрована та проживає позивачка є її єдиним житлом, позивачу на праві власності не належить будь – яке інше жиле приміщення.
Таким чином, житлова квартира за адресою: АДРЕСА_1 , не могла бути примусово стягнута з урахуванням норм ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», в тому числі і в позасудовому порядку такого стягнення шляхом реєстрації права власності за ТОВ «Кей – Колект» як забезпечення виконання ОСОБА_1 умов Іпотечного договору, укладеного в іноземній валюті.
Окрім того, в порушення вимог ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» державним реєстратором було прийнято рішення про реєстрацію спірної квартири за ТВ «Кей – Колект» без оцінки майна, жодних повідомлень про погодження оцінки майна ОСОБА_1 не отримувала, квартиру для огляду не надавала, так як жодних звернень експерта не надходило.
У зв`язку з чим просить:
- визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Одеського МНО Косюк О.П. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний № 49705002 від 15.11.2019, на підставі якого за ТОВ «Кей – Колет» зареєстровано право власності на житлову квартиру за адресою: АДРЕСА_1 ;
- скасувати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис № 34169907 про право власності ТОВ «Кей – Колект» на об`єкт нерухомого майна, загальною площею 64,9 кв.м., який розташований за адресою: АДРЕСА_1 ;
- припинити право власності ТОВ «Кей Колект» на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 ;
- відновити право власності шляхом визнання за ОСОБА_1 право власності на житлову квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Суворовського районного суду міста Одеси від 04 лютого 2025 року позовну заяву ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», Приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округа Косюк Олени Петрівни про скасування рішення приватного нотаріуса про визнання протиправним та скасування рішень, скасування запису про право власності та припинення права власності – задоволено частково.
Визнано незаконним та скасовано рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Косюк Олени Петрівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 15.11.2019 року за № 49705002, на об`єкт нерухомого майна, а саме на житлову квартиру, загальною площею 64,9 кв.м, житловою площею 38,5 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1962373551101).
У задоволенні решти позовних вимог ОСОБА_1 – відмовлено.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» на користь ОСОБА_1 сплачений позивачкою судовий збір у розмірі 1362 /тисяча триста шістдесят два/ грн 80 коп.

Задовольняючи частково позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із доведеності обставин щодо скасування рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Одеського МНО Косюк О.П.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, ТОВ «Кей-Колект» подало апеляційну скаргу, в якій посилаючись на те, що судом першої інстанції не повністю з`ясовано всі обставини та наведені сторонами докази, порушення норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення Суворовського районного суду міста Одеси від 04.02.2025 року та ухвалити нове, яким в задоволенні позову відмовити.

Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Апеляційна скарга мотивована тим, що положення Закону України від 03 червня 2014 року № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не поширюються на випадки звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку» на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі).
Крім того, в обґрунтування доводів апеляційної скарги посилається на те, що суд першої інстанції не зазначив жодного доказу, на підставі якого встановлено, що у власності ОСОБА_1 відсутнє будь – яке інше нерухоме житлове майно, а обмежився лише зазначенням, що «Дана обставина підтверджується матеріалами справи та не булла спростована стороною відповідача жодним належним доказом».

Щодо відзиву на апеляційну скаргу

Учасники справи не скористалися своїм процесуальним правом на подання відзиву на апеляційну скаргу.
Відповідно до ч. 3 ст. 360 ЦПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

В судовому засіданні представник ОСОБА_1 адвокат Байрамов О.В. просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення залишити без змін.
Інші учасники провадження в судове засідання не з`явились, про дату, час та порядок розгляду справи повідомлені належним чином. Клопотань про проведення судового засідання в режимі відеоконференції, про відкладення розгляду справи, про розгляд справи за їх відсутності не заявляли.
Виходячи з положень ст. 13 ЦПК України кожна сторона розпоряджається своїми правами на власний розсуд, у т.ч. правом визначити свою участь в тому чи іншому судовому засіданні. 
Таким чином, законодавець передбачив, що явка до апеляційного суду належним чином повідомленого учасника справи не є обов`язковою.
Європейський суд з прав людини в рішенні від 07 липня 1989 року у справі «Юніон Аліментаріа Сандерс С.А. проти Іспанії» зазначив, що заявник зобов`язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов`язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання.
Виходячи з вищевказаного, враховуючи передбачені діючим процесуальним законодавством строки розгляду справи, час знаходження справи на розгляді апеляційного суду, баланс інтересів учасників справи у якнайшвидшому її розгляді, освідомленість учасників справи про її розгляд, створення апеляційним судом під час розгляду даної справи умов для реалізації її учасниками принципу змагальності сторін, достатньої наявності у справі матеріалів для її розгляду, враховуючи думку осіб, що з`явились, колегія суддів вважає можливим розглянути справу за відсутності осіб, що не з`явилися.

Фактичні обставини справи, встановлені судом

22.09.2005 року між АКІБ «УкрСиббанк», правонаступником якого є ПАТ «УкрСиббанк», та ОСОБА_1 укладено Кредитний договір № 710-08 ПОУ П, за умовами якого остання отримала кредит (грошові кошти) в іноземній валюті у розмірі 27400,00 дол. США, строком та на умовах користування до 22.09.2012 року (т. 1 а.с. 35 – 41).
Також, 22.09.2005 року, в якості забезпечення виконання зобов`язань вказаного кредитного договору, між ПАТ «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 укладено Іпотечний договір (надалі – Іпотечний договір), відповідно до умов якого остання передала в іпотеку Банку належну їй на праві власності житлову квартиру загальною площею 64,9 кв.м., житловою площею 38,5 кв.м., розташовану за адресою: АДРЕСА_1 (т. 1 а.с. 42 – 47).
13.02.2012 року між ПАТ «УкрСиббанк» та ТОВ «Кей – Колект» укладено Договір відступлення прав вимоги за договорами іпотеки та Договір Факторингу № 2, відповідно до яких в порядку, обсязі та на умовах, визначених даним Договором, АТ «УкрСиббанк» передав (відступив) ТОВ «Кей – Колект» права вимоги за кредитним та забезпечувальними договорами, а внаслідок передачі прав вимоги до боржників, до ТОВ «Кей – Коллект» перейшли (були відступлені) право вимагати від боржників повного, належного та реального виконання обов`язків за кредитними та забезпечувальними договорами. 
На підставі зазначеного договору купівлі – продажу прав вимоги за кредитами, ТОВ «Кей – Колект» набуло статусу нового кредитора до позивача ОСОБА_1 за укладеними нею Кредитним договором та похідним від нього Іпотечним договором, що підтверджується копіями Договору відступлення прав вимоги за договорами іпотеки від 13.02.2012 року та Договором факторингу № 2 від 13.02.2012 року (т. 1 а.с. 48 – 55).
Таким чином, ТОВ «Кей – Колект» у спірний правовідносинах є правонаступником всіх прав та обов`язків ПАТ «УкрСиббанк».
Згідно п.п. 2.1.1, п.п. 2.1.2 Іпотечного договору у разі невиконання або неналежного виконання Іпотекодавцем зобов`язань за Кредитним договором Іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за рахунок Предмету іпотеки в повному обсязі переважно перед іншими кредиторами. У разі порушення Іпотекодавцем зобов`язань, встановлених цим Договором, Іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання зобов`язань за Кредитним договором, а у разі невиконання Позичальником цієї вимоги – звернути стягнення на Предмет іпотеки.
Згідно п.п. 4.1, п.п. 4.2 Іпотечного договору, звернення стягнення здійснюється Іпотекодержателем у: випадках, зазначених в п.п. 2.1.1 – 2.1.2 цього договору іпотеки; у разі порушення Іпотекодавцем будь – якого зобов`язання за цим Договором або будь – якого зобов`язання, що забезпечено іпотекою за цим Договором. Звернення стягнення здійснюється на підставі: рішення суду; виконавчого напису; застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя.
Пунктом 5 Іпотечного договору передбачено застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя. Так, згідно вказаного пункту Договору іпотеки передбачено, що у разі настання обставин, зазначених в п. 4.1 цього договору іпотеки, Іпотекодержатель надсилає рекомендованим лисом Іпотекодавцю повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя.
15.11.2019 року державним реєстратором приватним нотаріусом Одеського МНО Косюк О.П. винесено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 49705002 від 15.11.2019 року, на підставі якого проведено реєстрацію права власності на належну позивачу квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , за відповідачем ТОВ «Кей – Колект».
Підставою для державної реєстрації за відповідачем належної позивачці житлової квартири слугувало: іпотечний договір, серія та номер: 589, виданий 22.09.2005 року, видавник: Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Дєордієва І.В.; рекомендоване повідомлення, серія та номер: 0407318515412, виданий 01.04.2019, видавник: Укрпошта; вимога серія та номер: 01/04/2019/731831/1, видавник: ТОВ «Кей – Колект»; договір про відступлення права вимоги, серія та номер: 649-650, виданий 13.02.2012, видавник: Приватний нотаріус Обухівського районного нотаріального округу Саєнко Е.В.

Даний факт підтверджується Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек. Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 267397602 від 26.07.2021 року (т. 1 а.с. 22 – 25).

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Позиція апеляційного суду

Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність й обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів апеляційного суду приходить до наступного.
Зі змісту статті 367 ЦПК України вбачається, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Відповідно до положень ст. 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (частина перша статті 12 ЦПК України).
Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій (частина четверта статті 12 ЦПК України).
Згідно з положенням частини третьої статті 13 ЦПК України учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.
Справедливість судового розгляду повинна знаходити свою реалізацію, у тому числі у здійсненні судом правосуддя без формального підходу до розгляду кожної конкретної справи.
Дотримання принципу справедливості судового розгляду є надзвичайно важливим під час розгляду судових справ, оскільки його реалізація слугує гарантією того, що сторона, незалежно від рівня її фахової підготовки та розуміння певних вимог цивільного судочинства, матиме можливість забезпечити захист своїх інтересів.

Застосовані норми права та мотиви, з яких виходить апеляційний суд

У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. У разі порушення іпотекодавцем обов`язків щодо збереження чи страхування предмета іпотеки іпотекодержатель може скористатися правами, визначеними згідно з частиною першою цієї статті, або вжити заходів для збереження чи страхування предмета іпотеки у власних інтересах та за власний кошт. Іпотекодавець зобов`язаний негайно на вимогу іпотекодержателя відшкодувати останньому всі витрати, понесені у зв`язку з вжиттям заходів щодо збереження та страхування предмета іпотеки (стаття 12 Закону України “Про іпотеку”, тут і далі Закон в редакції на час виникнення спірних правовідносин).
Відповідно до частин першої, четвертої статті 33 Закону України “Про іпотеку” у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону (частина третя статті 36 Закону України “Про іпотеку”).
Статтею 35 ЗУ «Про іпотеку» передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

01.04.2019 року ТОВ «Кей – Колект» надіслало ОСОБА_1 письмову вимогу про порушення основного зобов`язання за вих. № 01/04/2019/731831/1, в якій позивачку було повідомлено про вимогу сплатити борг у загальній сумі 23938,11 дол. США, що відповідно до курсу НБУ станом на 01.04.2019 року складає 651334,50 грн, також, попереджена про те, що у разі невиконання цієї вимоги протягом 30-денного строку ТОВ «Кей – Колект» має намір в порядку ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» звернути стягнення на предмет іпотеки. Вказану вимогу ОСОБА_1 отримала особисто 12.04.2019 року, що підтверджується копією рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення (т. 2 а.с. 81, 94).

Відповідно п. 57 Порядку № 1127 (в редакції, чинній на момент реєстрації права власності майна за іпотекодержателем) для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 (в редакції, чинній на момент реєстрації права власності майна за іпотекодержателем), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Зокрема, ч. 5 ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Отже, іпотекодержатель, станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин, не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.

Зазначене обґрунтовується, зокрема, і тим, що згідно із другим реченням частини п`ятої статті 37 Закону України «Про іпотеку» у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й відсутність експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.
З Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 267397602 від 26.07.2021 року вбачається, що підставою для державної реєстрації за ТОВ «Кей – Колект» належної ОСОБА_1 житлової квартири слугувало: іпотечний договір, серія та номер: 589, виданий 22.09.2005 року, видавник: Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Дєордієва І.В.; рекомендоване повідомлення, серія та номер: 0407318515412, виданий 01.04.2019, видавник: Укрпошта; вимога серія та номер: 01/04/2019/731831/1, видавник: ТОВ «Кей – Колект»; договір про відступлення права вимоги, серія та номер: 649-650, виданий 13.02.2012, видавник: Приватний нотаріус Обухівського районного нотаріального округу Саєнко Е.В.

Таким чином, серед переліку зазначених документів відсутній документ про оцінку предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Разом з тим, 07 червня 2014 року набрав чинності Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», підпунктом 1 пункту 1 якого було передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника / майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.
Отже, Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на таке відчуження.
Поняття «мораторій» у цивільному законодавстві визначається як відстрочення виконання зобов`язання (пункт 2 частини першої статті 263 ЦК України).
Мораторій на стягнення майна, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, не передбачає втрати кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) у випадку невиконання боржником зобов`язань за договором, а лише тимчасово забороняє його примусово стягувати (відчужувати без згоди власника).
Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не зупиняє дії решти нормативно-правових актів, що регулюють забезпечення зобов`язань, проте є правовою підставою, що не дає змоги органам і посадовим особам, які здійснюють примусове виконання рішень про звернення стягнень на предмет іпотеки та провадять конкретні виконавчі дії, вживати заходи, спрямовані на примусове виконання таких рішень стосовно окремої категорії боржників чи іпотекодавців, які підпадають під дію цього Закону на період його чинності (див. висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постановах від 20 листопада 2019 року в справі № 802/1340/18-а, від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18, від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19).
Відповідно до умов іпотечного договору, який укладений між ОСОБА_1 та АКІБ «УкрСиббанк» для забезпечення виконання зобов`язання за кредитним договором, позивальнику надано кредит в іноземній валюті – доларах США, предметом іпотеки є житлова квартира, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 64,9 кв.м, житловою площею 38,5 кв.м, тобто не перевищує законодавчо встановлений розмір (140 кв.м).
У вказаній квартирі зареєстрована та проживає ОСОБА_1 у складі родини: ОСОБА_2 (син), ОСОБА_2 (син), ОСОБА_3 (чоловік), ОСОБА_4 (онука), що підтверджується довідкою про склад сім`ї або зареєстрованих у житловому приміщенні/будинку осіб № 47 від 09.08.2021 року (т. 1 а.с. 26).
Вказана спірна квартира є єдиним житлом ОСОБА_1 та на праві власності останній не належить будь-яке інше жиле приміщення.

Враховуючи вищевикладене, обґрунтованим є висновок суду першої інстанції щодо застосування до спірних правовідносин Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Отже, колегія суду, погоджується з рішенням суду першої інстанції в частині задоволення позовної вимоги про скасування рішення реєстратора про державну реєстрацію права власності.

Доводи апеляційної скарги про помилкове застосування до спірних правовідносин Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», є необґрунтованими, з урахуванням обставин справи.

Відповідно до абз. 3 ч. 3 ст. 26 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав, що здійснюється державним реєстратором або, у випадку скасування рішення Міністерства юстиції України, прийнятого відповідно до пункту 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, посадовою особою Міністерства юстиції України. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

Отже, у розумінні положень наведеної норми права у чинній редакції, яка діє на час ухвалення судом рішення у справі, на відміну від положень частини другої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, належними нині способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є саме скасування рішення державного реєстратора щодо державної реєстрації прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21) вказано, що «за загальним правилом речово-правові способи захисту прав особи застосовуються тоді, коли сторони не пов`язані зобов`язально-правовими відносинами, що визначають їх зміст та правову природу. Якщо спір стосується правочину, укладеного власником майна, то його відносини з контрагентом мають договірний характер, що зумовлює і можливі способи захисту його прав. Водночас, коли власник та володілець майна не перебували у договірних відносинах один з одним, власник майна може використовувати речово-правові способи захисту. Отже, враховуючи обставини конкретної справи та за умови, якщо правовідносини між сторонами щодо спірного нерухомого майна мають договірний характер та таке майно не було відчужено до третіх осіб, вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно не може бути розцінена судами як неналежний спосіб захисту. Задоволення такого позову призводить до внесення державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про речове право позивача на спірне нерухоме майно. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення. Зазначене відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України. Слід ще раз звернути увагу, що судове рішення про задоволення позовних вимог про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав є підставою для державної реєстрації права власності за позивачем тільки за умови, що на час вчинення реєстраційної дії право власності зареєстроване за відповідачем, а не за іншою особою».

Скасування рішення реєстратора про державну реєстрацію права власності забезпечуватиме відновлення порушених прав позивача.

Зміст і характер правовідносин між учасниками даної справи свідчить про те, що спір у позивача виник саме з відповідачем ТОВ «Кей – Колект», щодо переходу права власності на предмет іпотеки у позасудовому порядку. Позовну вимогу про визнання незаконною та скасування державної реєстрації права власності на квартиру не може бути висунуто до державного реєстратора (приватного нотаріуса), який прийняв рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно. Державний реєстратор, зокрема і приватний нотаріус, зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, чи ні.
Вказаний висновок сформовано у постанові КЦС/ВС від 07.07.2021 року за результатами розгляду справи № 369/14294/17.
У п. 8.23 постанови від 05.07.2023 року № 910/15792/20 ВП ВС встановлено, що правові висновки Великої Палати Верховного Суду про те, що державний реєстратор не є належним відповідачем у спорах про визнання незаконними та скасування реєстраційних дій, вчинених щодо третьої особи, а ним є особа, щодо якої були здійснені ці дії (записи), викладені у постановах від 04 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16 (провадження N 11-377апп18, пункт 36), від 12 грудня 2018 року у справі № 570/3439/16-ц (провадження № 14-512цс18, пункт 53) та від 04 лютого 2020 року у справі № 910/7781/19 (провадження № 12-150гс19, пункт 37), від яких Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав для відступу при розгляді справи.

З огляду на вище викладене, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що приватний нотаріус Одеського МНО Косюк О.П., є неналежним відповідачем у даній справі.

За таких обставин, колегія суддів вважає, що доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального чи процесуального права, які призвели або могли призвести до неправильного вирішення справи.

При цьому, судом враховано усталену практику Європейського суду з прав людини, який неодноразова відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення у справі Руїз Торія проти Іспанії). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною, більше того, воно дозволяє судам вищих інстанції просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх.

Висновки апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Відповідно до ч. 1 ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Рішення суду першої інстанції ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, тому апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції слід залишити без змін.

Керуючись ст. 367, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст. 375, ст. 384 ЦПК України, апеляційний суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» залишити без задоволення.

Рішення Суворовського районного суду міста Одеси від 04 лютого 2025 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її проголошення.
Касаційна скарга може бути подана протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення до Верховного Суду.

Головуючий О.Ю. Карташов

Судді В.А. Коновалова

В.В. Кострицький