КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

Справа № 200/20542/18
№ апеляційного провадження: 22-ц/824/523/2026
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
28 січня 2026 року м. Київ
Київський апеляційний суд в складі колегії суддів 
судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Болотова Є.В.,
суддів: Музичко С.Г., Сушко Л.П., 
при секретарі Ганжалі С.К.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом  ОСОБА_1 до акціонерного товариства комерційний банк «ПриватБанк», треті особи: приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Арсеньєва Анастасія Анатоліївна, приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Каримова Неллі Сабіровна, про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, 
за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Березанського міського суду Київської області від 01 жовтня 2024 року, ухваленого під головуванням судді Капшученко І.О.,-

встановив:

У грудні 2018 року ОСОБА_1 звернулась до суду із названим позовом.
ОСОБА_1  просила: визнати протиправним та скасувати рішення від 26 квітня 2017 року, індексний номер: 34948760, про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, а саме: наквартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровану приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Арсеньєвою А.А.;скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис № 20152950 про державну реєстрацію права власності АТ КБ «Приватбанк» на спірну квартиру.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 18 лютого 2008 року між ОСОБА_1 та ЗАТ КБ «Приватбанк» укладено кредитний договір № К3Р0GА15006728 та надано позивачу кредит у розмірі 16 575, 00 доларів США для придбання ідеальної 1/4 частки квартири та у розмірі 1 575, 00 доларів США на сплату страхових платежів.
19 лютого 2008 року між ОСОБА_1 та ЗАТ КБ «Приватбанк» укладено іпотечний договір № К3Р0GА15006728, згідно якого з метою забезпечення належного виконання кредитного зобов`язання позивачем передано в іпотеку квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .
22 червня 2017 року позивачу стало відомо про реєстрацію права власності на спірну квартиру за відповідачем. 
ОСОБА_1 вважає таку реєстрацію права власності незаконною та такою, що суперечить положенням договору іпотеки, оскільки позивачем не отримано письмових вимог банку про усунення порушення умов кредитного договору та не було проведено оцінки предмета іпотеки на момент набуття права власності. Спірна квартира є постійним місцем проживання ОСОБА_1 , відтак, звернення на предмет іпотеки відбулось з порушенням Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
Рішенням Березанського міського суду Київської області від 01 жовтня 2024 року відмовлено у задоволенні позовних вимог.
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.
В судовому засіданні представник ОСОБА_1 підтримала доводи апеляційної скарги.
Представник АТ КБ «Приватбанк» заперечила щодо задоволення вимог апеляційної скарги.
Інші учасники справи в судове засідання не з`явились, про його час і місце повідомлялись належним чином.
Розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, заслухавши пояснення учасників справи, перевіривши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції зазначив, що ОСОБА_1 обрано неналежний спосіб захисту, який не забезпечує відновлення її порушеного права. Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові, незалежно від інших встановлених судом обставин.
Колегія суддів погоджується із таким висновком суду першої інстанції.
Встановлено, що 18 лютого 2008 року між ОСОБА_1 та ЗАТ КБ «Приватбанк» укладено кредитний договір № К3Р0GА15006728 та надано позивачу кредит у розмірі 16 575, 00 доларів США для придбання ідеальної 1/4 частки квартири тау розмірі 1 575, 00 доларів США на сплату страхових платежів.
19 лютого 2008 року між ОСОБА_1 та ЗАТ КБ «Приватбанк» укладено іпотечний договір № К3Р0GА15006728, згідно якого з метою забезпечення належного виконання кредитного зобов`язання позивачем передано в іпотеку квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .
Договір іпотеки посвідчено приватним нотаріусом Березанського міського нотаріального округу Лялик О.В. та зареєстровано у реєстрі за № 333.
Згідно п. 22 договору іпотеки сторони погодили, що у випадку порушення кредитного договору позичальником звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється у випадках, передбачених п.п. 16.7.1, 16.7.2, 16.9 цього договору, відповідно до розділу V Закону України «Про іпотеку» на підставі рішення суду, або на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в цьому договорі.
Відповідно до п. 27 договору, звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя може бути здійснено у позасудовому порядку шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, про що іпотекодержатель зобов`язаний письмово повідомити іпотекодавця, або шляхом продажу предмету іпотеки будь-якій особі та будь-яким способом, в тому числі, на біржі, на підставі договору купівлі-продажу у порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку», для чого іпотекодавець надає іпотекодержателю право укласти такий договір за ціною та на умовах, визначених на власний розсуд іпотекодержателя, і здійснити всі необхідні дії від імені іпотекодавця, у тому числі, отримати витяг з Державного реєстру прав власності на нерухоме майно.
Рішенням Апеляційного суду Київської області від 19 червня 2013 року справі № 22-Ц-536/2013 за позовом ПАТ КБ «Приватбанк» до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки змінено рішення Березанського міського суду Київської області від 10 жовтня 2011 року про часткове задоволення позовних вимог та викладено абзац 2 резолютивної частини рішення в наступній редакції: «В рахунок погашення заборгованості за кредитним договором № К3Р0GА15006728 від 18.02.2008 в розмірі 13 175, 22 дол. США, і складається із заборгованості за кредитом 11 475, 93 доларів США, 512,43 долари США - заборгованість за процентами за користування кредитом, 14,18 доларів США - заборгованість по комісії за користування кредитом, 515,29 долари США - пеня за несвоєчасність виконання зобов`язань за договором, 31,5 долари США - штраф (фіксована частина), 625, 89 долари США - штраф (процентна частина), та відповідно до договору іпотеки від 19.02.2008, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки без необхідності отримання будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця, звернути стягнення на предмет іпотеки - квартиру АДРЕСА_2 загальною площею 66,6 кв.м. із застосуванням процедури продажу, передбаченої статтею 38 Закону України «Про іпотеку», а саме шляхом продажу вказаного предмета іпотеки Публічним акціонерним товариством комерційний банк «ПриватБанк» (49094, м. Дніпропетровськ, вул. Набережна Перемоги, 50, код ЄДРПОУ 14360570) з укладенням від свого імені договору купівлі-продажу з іншою особою-покупцем, з отриманням витягу з Державного реєстру прав власності, а також наданням ПАТ КБ «Приватбанк» всіх повноважень, необхідних для здійснення продажу за ціною, яка має бути визначена на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна», в іншій частині рішення залишено без змін. 
Рішення Апеляційного суду Київської області від 19 червня 2013 рокунабрало законної сили.
12 грудня 2016 року міжПАТ КБ «Приватбанк» та ТОВ «Естейт Селлінг» укладено договір купівлі-продажу спірної квартири.
Пунктом 4 та 6 договору передбачено, що продаж нерухомого майна здійснюється відповідно до рішення Апеляційного суду Київської області від 19 червня 2013 року у справі № 22-Ц-536/2013, яке набрало законної сили 19 червня 2013 року. Вартість відчужуваного майна визначена відповідно до звіту (ідентифікатор за базою ФДМУ 1252075_15082016_0508 ТОВ  «ВІКОНТ-КОНСАЛТИНГ») про оцінку майна та становить 455 545грн 00 коп.
05 лютого 2013 року між ПАТ КБ «Приватбанк» та ТОВ «Естейт Селлінг» укладено договір № 2Е005Г, поручитель ПрАТ «Страхова компанія «ІНГОССТРАХ», про надання ТОВ «Естейт Селлінг» кредиту у вигляді відновлюваної кредитної лінії з лімітом 3 300 000 грн 00 коп. 
21 березня 2017 року між ПАТ КБ «Приватбанк» та ТОВ «Естейт Селлінг» укладено договір іпотеки № 2Е005Г/DІ79 для забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором.
Іпотекодавець ТОВ «Естейт Селлінг» передало в іпотеку ПАТ КБ «Приватбанк» належне йому на праві власності нерухоме майно, зазначене в п. 7 цього договору, а саме 3-кімнатну квартиру за адресою: АДРЕСА_1 . 
26 квітня 2017 року приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Арсеньєвою А.А. проведенодержавну реєстрацію прав та їх обтяжень № 34948760 від 26 квітня 2017 року та зареєстровано за відповідачем право власності на спірнуквартиру.
26 квітня 2017 року до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень внесено запис про право власності № 20152950, що підтверджується інформаційними довідками № 90292522 від 22 червня 2017 року, № 233974252 від 25 листопада 2020 року, № 246269335 від 28 лютого 2021 року. 
Обгрунтовуючи позовну заяву, ОСОБА_1 зазначила, що про реєстрацію права власності на спірну квартиру за відповідачем їй стало відомо 22 червня 2017 року. Позивач вважає рішення про реєстрацію права власності від 26 квітня 2017 року незаконним та безпідставним. 
Письмову вимогу про усунення порушення зобов`язання від відповідача ОСОБА_1 не отримувала. Між сторонами не укладався договір про позасудове задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Застереження в іпотечному договорі не є правовою підставою для реєстрації права власності, оскільки воно як і договір іпотеки, не міститься в переліку правовстановлюючих документів, на підставі яких проводиться реєстрація права власності на об`єкти нерухомого майна.
Спірна квартира є постійним місцем проживання позивача. 
Відповідно до п. 1 ч. 1ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежного, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи.
Володіння нерухомим майном, яке посвідчується державною реєстрацією права власності, може бути правомірним або неправомірним. Отже, особа, за якою зареєстроване право власності, є володільцем нерухомого майна, але право власності (включаючи право володіння як складову права власності) може насправді належати іншій особі.
Так, серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, витребування майна з чужого незаконного володіння (ст. 387 ЦК України) й усунення перешкод у здійсненні права користування та розпоряджання майном (ст. 391 ЦК України). Вказані способи захисту можуть бути реалізовані шляхом подання віндикаційного та негаторного позовів відповідно.
Предметом віндикаційного позову є вимога власника, який не є фактичним володільцем індивідуально-визначеного майна, до особи, яка незаконно фактично володіє цим майном, про повернення його з чужого незаконного володіння.
Негаторний позов - це позов власника, який є фактичним володільцем майна, до будь-якої особи про усунення перешкод, які ця особа створює у користуванні чи розпорядженні відповідним майном. Позивач за негаторним позовом вправі вимагати усунути існуючі перешкоди чи зобов`язати відповідача утриматися від вчинення дій, що можуть призвести до виникнення таких перешкод. Означений спосіб захисту спрямований на усунення порушень прав власника, які не пов`язані з позбавленням його володіння майном.
Визначальним критерієм для розмежування віндикаційного та негаторного позовів є наявність або відсутність в особи права володіння майном на момент звернення з позовом до суду.
Віндикаційний і негаторний позови є взаємовиключними. При цьому одна з умов застосування як віндикаційного, так і негаторного позову - відсутність між позивачем і відповідачем договірних відносин, оскільки в такому разі здійснюється захист порушеного права власності за допомогою зобов`язально-правових способів захисту.
Враховуючи вищевикладене, особа за якою зареєстроване право власності на об`єкт нерухомості, за принципом реєстраційного підтвердження володіння є володільцем такого об`єкта. 
Так,особа, якавважає себе власником об`єктанерухомого майна, не може захищатисвої права шляхом подачінегаторногопозову, оскільки це є позов володіючого власника до неволодіючого невласника.
Відтак, належним способомзахисту у таких випадках є позовна вимога про витребування об`єкта нерухомого майна з чужого володіння в порядку віндикації.
При цьому рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого володіння є підставою для внесення запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (див., зокрема постанови Великої Палати Верховного Суду від 07листопада 2018 року у справі  № 488/5027/14-ц (пункти 98, 123), від 14 листопада 2018 року у справі  № 183/1617/16 (п. 115, 116), від 19 травня 2020року у справі № 916/1608/18 (п. 80), від 30.06.2020 у справі № 19/028-10/13 (пункт 10.29), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункти 63, 74), від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункт 146)) незалежно від того, чи таке витребування відбувається у порядку віндикації (ст. ст. 387-388 ЦК України), чи у порядку, визначеному для повернення майна від особи, яка набула його за рахунок іншої особи без достатньої правової підстави (ст. ст. 1212 - 1215 ЦК України), чи у порядку примусового виконання обов`язку в натурі (п. 5 ч.2 ст.16 ЦК України) (постанова Великої Палати Верховного Суду від 06 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (провадження  № 12-25гс21, п. 38)).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки зроблено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18),від 22 жовтня 2019 року у справі № 923/876/16 (провадження № 12-88гс19).
Застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду. Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту. Такі висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі
№ 910/3009/18 (провадження № 12-204гс19), від 16 лютого 2021 року у справі
№ 910/2861/18 (провадження № 12-140гс19).
Згідно зі ст. 16 ЦК України, звертаючись до суду, позивач за власним розсудом обирає спосіб захисту.
Звертаючись до суду із позовом, ОСОБА_1 просила: визнати протиправним та скасувати рішення від 26 квітня 2017 року, індексний номер: 34948760, про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, а саме: наквартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровану приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Арсеньєвою А.А.;скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис № 20152950 про державну реєстрацію права власності АТ КБ «Приватбанк» на спірну квартиру.
Дослідивши матеріали справи, колегія суддів дійшла до висновку про те, що у випадку, якщо ОСОБА_1 вважає своє право порушеним у зв`язку із проведенням реєстрації права власності на спірну квартиру за відповідачем, то належним способом захисту може бути позов про витребування такого нерухомого майна, оскільки задоволення таких позовних вимог є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав.
Вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для відновлення його права (п. 100 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18)).
Задоволення позову про витребування майна є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав. Такі висновки сформульовані, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18), у пункті 98 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18).
Задоволення позовної вимоги про скасування державної реєстрації права власності суперечить імперативним вимогам закону, оскільки виконання судового рішення призведе до прогалини в Державному реєстрі прав у частині належності права власності на спірне майно.
Відтак, замість скасування неналежного запису про державну реєстрацію до Державного реєстру прав має бути внесений належний запис про державну реєстрацію права власності позивача. Такий запис вноситься на підставі судового рішення про задоволення віндикаційного позову (п. 87 постанови Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № 466/8649/16-ц (провадження № 14-93цс20)).
Враховуючи, що ОСОБА_1 не зверталась до суду із вимогами про витребування спірної квартири з незаконного володіння особи, за якою майно зареєстроване на праві власності, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову у зв`язку із обранням неналежного способу захисту, який не забезпечує відновлення порушеного права позивача.
Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові, незалежно від інших встановлених судом обставин.
Доводи апеляційної скарги про те, що судом першої інстанції необґрунтовано відмовлено у задоволенні вимог ОСОБА_1 , колегія суддів відхиляє, оскільки у випадку задоволення позовних вимог, порушене право позивача не буде поновлено. У випадку скасування рішення про державну реєстрацію права власності за АТ КБ «Приватбанк» на квартиру,відповідні правачи обтяження повернуться у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, а саме: будуть внесені відомості про право власності на спірну квартиру за попереднім власником - ТОВ «Естейт Селлінг».
Інші доводи апеляційної скарги також не дають підстав для висновку про те, що при розгляді справи судом першої інстанції допущено порушення норм матеріального або процесуального права.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З урахуванням наведеного, колегія суддів вважає, що рішення суду від 01 жовтня 2024 рокуухвалене з додержанням норм матеріального і процесуального права, відтак підстав для його скасування за доводами апеляційної скарги немає.
Керуючись ст. 367, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст. 375, ст. 382 Цивільного процесуального кодексу України, суд - 

постановив:

Апеляційну скаргу  ОСОБА_1  залишити без задоволення.
Рішення Березанського міського суду Київської області від 01 жовтня 2024 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня виготовлення повного судового рішення.

Повний текст складено 09 лютого 2026 року.

Суддя-доповідач Є.В. Болотов 

Судді: С.Г. Музичко

Л.П. Сушко