Справа № 950/819/25
2/950/49/26
Р І Ш Е Н Н Я 
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И  

29 січня 2026 року м.Лебедин 
Лебединський районний суд Сумської області в складі головуючого судді Бакланова Р. В. 
з участю секретаря - Гладкової С.В.,
з участю секретаря - Гладкової С.В., представник позивача - Погорілого Р.О.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Лебедині цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "АГРО-КРАЙ" про розірвання договору оренди землі,

В С Т А Н О В И В:

До Лебединського районного суду Сумської області надійшла позовна заява ОСОБА_1 , в якій він просить розірвати договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5922984200:05:001:0379, яка знаходиться на території Сумської області, Сумського району Кам`янської сільської ради укладений 5 травня 2023 року між ОСОБА_1 , як орендодавцем та Товариством з обмеженою відповідальністю "АГРО-КРАЙ" , як орендарем. Стягнути з ТОВ "АГРО-КРАЙ" на користь ОСОБА_1 судові витрати у справі: судовий збір сплачений при зверненні до суду 1211,20 та витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 20000 грн.
В судовому засіданні представник позивача ствердив позовні вимоги в повному обсязі, просив їх задовольнити. 
Представник відповідача в судове засідання не з`явився, надав заяву про розгляд справи у його відсутності. У наданому відзиві заперечує проти задоволення позову, стверджуючи, що орендна плата сплачена в повному обсязі з урахуванням правильної індексації та податків. За 2023 рік: НГО 80 062 грн, індекс інфляції 1,051 не застосовується, оскільки НГО не змінювалося, але розрахунок - 10026,84 грн пропорційно 241 дням, мінус податки 19,5% (ставка ПДФО + ВЗ), сплачено 4227,61 грн, що відповідає. За 2024 рік: НГО індексовано на 1,051 до 84 062 грн, орендна 10 538,01 грн, мінус податки - 8480,20 грн, але сплачено 6786,89 грн з урахуванням правильного розрахунку (відповідач наводить альтернативний розрахунок, стверджуючи відсутність недоплати). Затримки пояснюються технічними причинами (зміна реквізитів, але позивач не повідомив), не систематичні. На сьогоднішній день заборгваність за 2023-2024 рік відсутня. Відповідач посилається на відсутність істотності порушень, просить відмовити в позові.
В судовому засіданні встановлені факти та відповідні їм правовідносини:
05 травня 2023 року ОСОБА_1 набув право власності на земельну ділянку з цільовим призначенням: 01.01 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 2.2096 га, з кадастровим номером: 5922984200:05:001:0379, яка знаходиться на території Кам`янської сільської ради, Сумького (колишнього Лебединського) району Сумської області на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Бирченком Ю.В., Сумського районного нотаріального округу та зареєстрованого в реєстрі за № 801.
05 травня 2023 року між ОСОБА_1 , як Орендодавцем та Товариством з обмеженою відповідальністю «АГРО-КРАЙ», як Орендарем, укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне володіння та користування земельну ділянку з кадастровим номером 5922984200:05:001:0379, яка знаходиться на території Сумська область, Лебединський район, Кам`янська сільська рада.
Умовами розділу 4 «Орендна плата» Договору оренди землі встановлено:
4.1. Орендна плата складає 12,536% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що на дату укладання договору становить 10 026,84 грн. за повний рік оренди і вноситься у грошовій формі.
4.2. З орендної плати, яка належить виплаті Орендодавцю, вираховується податок з доходів Орендодавця згідно Податкового кодексу України та військового збору (до моменту його скасування).
4.3 Орендна плата у грошовій формі виплачується через касу або шляхом безготівкового переказу за реквізитами, зазначеними у відповідній заяві Орендодавця або у інший спосіб, який погоджений Сторонами та не заборонений законодавством.
4.4. При зміні розміру нормативної грошової оцінки (в т.ч. з врахуванням її індексації) земельної ділянки, сума орендної плати у грошовій формі розраховується виходячи із відсотка, погодженого Сторонами в п. 4.1. даного Договору, від зміненої нормативної грошової оцінки.
4.4.1 В разі зміни розміру НГО (в т.ч. з врахуванням її індексації) земельної ділянки в звітному році (рік в якому нараховується та сплачується орендна плата) обчислення розміру орендної плати здійснюється без врахування індексів інфляції.
4.4.2 В разі якщо розмір НГО (в т.ч. з врахуванням її індексації) земельної ділянки за звітний рік (рік в якому нараховується та сплачується орендна плата) не змінювався обчислення розміру орендної плати здійснюється з врахуванням індексів інфляції. В такому випадку до орендної плати застосується індекс інфляції, що розраховується як добуток індексів інфляції за 12 календарних місяців, передують місяцю, в якому виплачується орендна плата.
4.5 Орендар вносить орендну плату один раз на рік, за перший рік оренди, орендна плата сплачується до 31 грудня року, в якому укладено цей Договір, пропорційно фактичній кількості календарних днів оренди, в подальшому орендна плата сплачується один раз на рік до 31 грудня поточного року. Орендар має право виплачувати орендну плату частинами, протягом строку, визначеного цим Договором.
4.6 В разі зміні реквізитів, необхідних для сплати орендної плати, Орендодавець повинен повідомити про це Орендаря та надати йому актуальні реквізити, Орендар не несе відповідальності за порушення строків внесення орендної плати, якщо Орендодавець не повідомив Орендаря про актуальні реквізити, необхідні для отримання орендної плати або повідомив Орендаря про це Орендаря після сплати останнім орендної плати.
4.8 У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим Договором, справляється пеня у розмірі 0,01% несплаченої суми за кожний день прострочення. Орендар не несе відповідальність за порушення строків виплати орендної плати у випадку, якщо таке порушення сталося з вини Орендодавця, зокрема якщо Орендодавець не надав актуальних реквізитів, необхідних для виплати орендної плати.
При укладанні Договору оренди землі ТОВ «АГРО-КРАЙ» надано актуальні реквізити для виплати орендної плати (реквізити банківського рахунку нового власника Земельної ділянки - ОСОБА_1 ).
Відповідно до умов Договору оренди землі орендна плата має бути сплачена до 31 грудня року, в якому укладено цей Договір, пропорційно фактичній кількості календарних днів оренди, в подальшому орендна плата сплачується один раз на рік до 31 грудня поточного року.
Орендна плата за 2023 рік була сплачена Орендарем Орендодавцю з порушенням строку виконання даного грошового зобов`язання, не 31.12.2023, як визначено умовами Договору оренди зумлі, а 07.02.2024 року, тобто наявне порушення строку виконання зобов`язання, крім того, у значно меншому розмірі, ніж встановлено умовами Договору оренди землі: НГО у 2023 році не змінювався; індекс інфляції за 2023 рік складав 1,051; фактичне володіння Земельною ділянкою Позивачем складає 241 днів 23% (0,805) - ставка податку за 2023 рік.
Тобто, орендна плата за 2023 рік мала скласти: орендна по договору * індекс інфляції 2023 року / 365 днів * кількість днів оренди * 0,805 (перевести в суму без податків) =10026,84*1,051/365*241*23% (10 026,84*0,805) = 5601,27.
Водночас, на рахунок Орендодавця (Позивача) від Орендаря (Відповідача) надійшла орендна плата за 2023 рік у розмірі 4227,61, тобто на 1373,66 грн менше, ніж встановлено умовами Договору оренди землі.
За 2024 рік орендна плата також була сплачена Орендарем Орендодавцю у значно меншому розмірі, ніж встановлено умовами Договору оренди землі: Річна орендна плата до оподаткування становить 12,536% від НГО; НГО у 2024 році індексувалось на коефіцієнт індексації 1,051, тобто НГО 2024 склав 84062,00; 23% (0,805) - ставка податку за 2024 рік.
 
Відповідно орендна плата до оподаткування = 84062,00 * 0,12536 = 10538,01 (з податками).
Після оподаткування = 10538,01 - 23% (10538,01*0,805) = 8114,27 грн. – розмір орендної плати, яка мала надійти Позивачу від Відповідача.
Однак, 07.02.2025 на рахунок Позивача надійшло 6786,89 грн., тобто на 1327,38 грн менше, ніж встановлено умовами Договору оренди землі.
Тобто, має місце факт систематичного порушення Орендарем (Відповідачем) Договору оренди землі щодо сплати орендної плати, що є підставою для розірвання Договору оренди землі.
Судом встановлено факт систематичної несплати орендної плати. Позивач надав розрахунки: за 2023 рік (з 05 травня по 31 грудня, 241 день) орендна плата мала становити 5329,36 грн, але сплачено лише частково (4227,61 грн 05.12.2023 та 1101,75 грн 30.04.2025, тобто із затримкою). За 2024 рік НГО скориговано на коефіцієнт 1,051 (83 839,99 грн), орендна плата - 10 510,00 грн, сплачено несвоєчасно та не в повному обсязі (докази сплати часткові, без підтвердження повної суми). Відповідач надав заяву про долучення доказів від 02 травня 2025 року з розрахунками, але аналізуючи кожен доказ окремо (платіжні доручення від 05.12.2023, 30.04.2025), суд приходить до висновку, що сплата за 2023 рік відбулася із затримкою (після 31 грудня 2023 року), а за 2024 рік - неповна (відсутні підтвердження повної суми, лише часткові перерахунки). Судом встановлено, що таке порушення є систематичним (два та більше випадків), що позбавляє позивача того, на що він розраховував при укладенні договору (ст. 651 ЦК України).
Відповідно до ст. 13 Конституції України, держава забезпечує захист прав усіх суб`єктів права власності і господарювання.
Статтею 11 ЦК України встановлено, що договори та інші правочини є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків. Відповідно до статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).
Згідно зі ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки, наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Статтею 93 Земельного кодексу України та ст. 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння та користування земельною ділянкою, необхідною орендарю для ведення підприємницької та іншої діяльності.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).
Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди є:
·об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
·дата укладення та строк дії договору оренди;
·орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
В даному випадку Відповідачем порушено:
·у 2023 році одну істотну умову Договору оренди землі - розмір орендної плати, сплачено в меншому розмірі ніж встановлено договором;
·у 2023 році дві істотні умови Договору оренди землі - строк внесення орендної плати та розмір орендної плати (сплачено в меншому розмірі ніж встановлено договором);
Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт (абзац п`ятий частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).
Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).
Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.
Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.
В даному випадку має місце істотне порушення Орендарем (Відповідачем) Договору оренди, оскільки внаслідок завданої даними порушеннями шкоди Орендодевець (Позивач) значною мірою позбавляється того, на що він розраховував під час його укладення.
Також, має місце системне порушення Орендарем (Відповідачем) Договору оренди, оскільки Відповідач допустив не одне порушення, а три та вчиняє їх вже на протязі двох років.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 звертає увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.
Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року; у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24 листопада 2021 року; у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).
Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 звертає увагу на те, що його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.
Однак, Велика Палата Верховного Суду у даній постанові вказує наступне:
Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.
Велика Палата Верховного Суду дійшла переконання, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.
Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України
Суд приходить до висновку, що систематична несплата орендної плати є істотним порушенням договору. Згідно з ч. 2 ст. 651 ЦК України, договір може бути розірваний за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною. Істотним є таке порушення, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. 
Проаналізувавши кожен доказ окремо: витяг з реєстру - підтверджує власність з 05.05.2023; договір оренди - містить умови, але укладений до набуття власності; платіжні документи відповідача - показують затримки; розрахунки позивача - підтверджують недоплату. Суд приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню в повному обсязі.
За таких обставин, суд вважає за необхідне стягнути з ТОВ «Агро-Край» на користь позивача 1211,20 грн. судового збору, сплаченого при зверненні до суду.
Враховуючи викладене, відповідно до ст. ст. 21, 24, 32, 141 Закону України «Про оренду землі», ст.ст. 526, 530, 628, 629 ЦК України, керуючись ст. ст. 12, 13, 81, 89, 263-265 ЦПК України, України, -

Ухвалив:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "АГРО-КРАЙ" про розірвання договору оренди землі - задовольнити повністю.
Розірвати договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5922984200:05:001:0379, яка знаходиться на території Сумської області, Сумського району Кам`янської сільської ради укладений 5 травня 2023 року між ОСОБА_1 , як орендодавцем та Товариством з обмеженою відповідальністю "АГРО-КРАЙ" , як орендарем. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальеістю "АГРО-КРАЙ" (Полтавська область, м. Гадяч, вул. Лохвицька, буд. 29, код ЄДРПОУ 41103827) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_1 ) судові витрати у справі, а саме сплачену суму судового збору в розмірі 1211,20 грн.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, а якщо апеляційну скаргу подано - після закінчення апеляційного провадження.
Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до Сумського апеляційного суду протягом тридцяти днів, з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя       Роман БАКЛАНОВ