ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 542/1601/24  Номер провадження 22-ц/814/209/26	Головуючий у 1-й інстанції Шарова-Айдаєва О. О.  Доповідач ап. інст. Одринська Т. В.	

П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 січня 2026 року 	м. Полтава	

Полтавський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
Головуючого судді: Одринської Т.В., 
суддів: Панченка О.О., Пікуля В.П.,
за участю секретаря: Сальної Н.О., 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Полтава цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Новосанжарської селищної ради Полтавського району Полтавської області, третя особа: Виконавчий комітет Новосанжарської селищної ради Полтавського району Полтавської області про визнання права власності на реконструйоване майно,
за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 – адвоката Хлистун Ірини Миколаївни на рішення Новосанжарського районного суду Полтавської області від 20 березня 2025 року,
В С Т А Н О В И В :
У серпні 2024 року позивач звернулася до місцевого суду із вказаним позовом, у якому просила визнати за нею право власності на житловий будинок (літ. Г-2) загальною площею 161, 9 кв. м, літні кухні (літ. А, а, Б, б1), погріб (літ. б), сарай (літ. Д), колодязь питний (літ. № 1), огорожу (літ. №2), ворота огорожі (літ. № 3), які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .
В обґрунтування позовних вимог зазначила, що 17 лютого 1990 року вона купила житловий будинок з надвірними будівлями в с. Лелюхівка Новосанжарського району, що розташовані на земельній ділянці державного фонду.
Рішенням виконавчого комітету Лелюхівської сільської ради народних депутатів Новосанжарського району від 23 березня 1990 року ОСОБА_1 було надано дозвіл на добудову: будівництво господарського сараю, галереї, житлових приміщень. Будівельний паспорт не виготовлявся.
В 1991 році здійснено перепланування та добудову до вищевказаного будинку.
Відповідно до технічного паспорту, виготовленого Приватним підприємством Полтавське бюро технічної інвентаризації «Інвентаризатор» станом на 11.04.2024, житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , складається, з житлового будинку (літ. Г-2), літніх кухонь (літ А, а, Б, б1), погріба (літ. Б), сараю (літ. Д), колодязю питного (літ. № 1), огорожі (літ №2), воріт огорожі (літ. №3).
Оскільки право власності ОСОБА_1 на вказаний житловий будинок з господарськими спорудами не зареєстроване, позивач звернулась до державного реєстратора прав на нерухоме майно із заявою про реєстрацію за нею права власності та такий будинок.
Вказувала, що держаний реєстратор у реєстрації права власності відмовив у зв`язку з тим, що подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження, оскільки відповідно до договору купівлі-продажу ОСОБА_1 купила житловий будинок загальною площею 96 кв. м., а згідно з технічним паспортом загальна площа житлового будинку, збудованого у 1991 році, складає 161,9 кв.м.
Узаконення добудови необхідне позивачу для реалізації права власності, зокрема, з метою здійснення законного володіння, користування та розпорядження майном.
Рішенням Новосанжарського районного суду Полтавської області від 20 березня 2025 року у задоволенні позову відмовлено.
Рішення суду мотивовано недоведеністю позовних вимог.
Не погодившись із вказаним рішенням, його в апеляційному порядку оскаржила представник ОСОБА_1 – адвокат Хлистун Ірина Миколаївна, посилаючись на невідповідність рішення нормам матеріального та процесуального права, просила його скасувати та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги.
В обгрунтування апеляційної скарги вказувала, що суд першої інстанції не врахував, що об`єкт нерухомості було зведено у 1991 році, тобто до 05.08.1992, і відповідно до ст. 31 Закону «Про державну реєстрацію речових прав…», для такої нерухомості не потрібно надавати декларацію про завершення будівництва або інші документи, які вимагаються для новобудов.
Вказувала, що на вимогу норм законодавства, чинних на момент виникнення спірних правовідносин, позивачкою було подано Виписку з погосподарської книги №1 із зазначенням всіх необхідних даних, зокрема, виділеної земельної ділянки під спірний житловий будинок садибного типу за адресою: Полтавська область, Полтавський район, селище Лелюхівка. Також було надано документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.
Вказувала, що відмова у визнанні права власності позбавляє позивача можливості реалізувати право на користування та розпорядження майном.
Відзив на апеляційну скаргу у встановлені строки не надходив. Відповідно до ч. 3 ст. 360 ЦПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши матеріали справи і обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що вона не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Судом встановлено, що відповідно до договору купівлі-продажу будинку від 17 лютого 1990 року ОСОБА_1 купила жилий будинок з надвірними будівлями, який знаходиться в селі Лелюхівка Новосанжарського району Полтавської області, розташовані на земельній ділянці державного фонду. У договорі зазначено, що жилий будинок, розташований на присадибній земельній ділянці, критий шифером, та має загальну площу 96 кв. м, з надвірними будівлями: сарай на два відділення, колодязь. У договорі зазначено, що відповідно до статті 227 ЦК УРСР цей договір підлягає реєстрації у виконавчому комітеті Лелюхівської сільської Ради народних депутатів. Зареєстрований в реєстрі за № 5 (а.с. 20, 50).
Рішенням виконавчого комітету Лелюхівської сільської Ради народних депутатів Новосанжарського району від 23.03.1990 гр. ОСОБА_1 надано дозвіл на будівництво господарського сараю і добудову галереї й житлових приміщень (а.с. 26).
Відповідно до виписки з погосподарської книги № 1 за період 1991-1995 років на житловий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , значиться, що ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , є головою домогосподарства, також членом домогосподарства зазначений – ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , - її син (а.с. 12). Відповідно до вказаної виписки зазначено, що облікова карта об`єкта погосподарського обліку сформована станом на 01.01.1992 рік, житловий будинок загальною площею - 48 кв. м., житловою площею – 32 кв. м., житловий будинок з господарськими будівлями знаходиться в приватній власності ОСОБА_1 .
Як зазначено позивачкою у 1991 році нею здійснено перепланування та добудову до вищезазначеного будинку.
Відповідно до листа ПП Полтавське бюро технічної інвентаризації «Інвенраризатор» від 08 березня 2024 року № 2227, за наслідками проведеного технічного обстеження станом на 05.03.2024 житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами за адресою: АДРЕСА_1 (стара адреса: АДРЕСА_3 ) відповідає наступним характеристикам : житловий будинок літ. Г-2, загальною площею 161,9 кв. м., житловою площею – 80,7 кв.м., господарські будівлі та споруди: літня кухня літ. А, а, літня кухня літ. Б,б1, погріб літ. б., сарай літ. Д, колодязь питний № 1, огорожа № 2, ворота огорожі № 3. Житловий будинок літ. А-1 переобладнано в літню кухню літ. А, а, збудовано житловий будинок літ. Г-2, сарай літ Д, огорожа № 2, ворота огорожі № 3. Зазначено, що для проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно будівель, а саме: житловий будинок літ. Г-2, сарай літ. Д, збудованих до 05.08.1992, відповідно до Постанови КМУ № 1127 від 25.12.2015 не надаються документи про готовність об`єкта експлуатації (а.с. 11).
Також, згідно з листом ПП Полтавське бюро технічної інвентаризації «Інвенраризатор» від 08 березня 2024 року № 2228, повідомлені характеристики житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами за адресою: АДРЕСА_1 , а саме: : житловий будинок літ. Г-2, загальною площею 161,9 кв. м., житловою площею – 80,7 кв.м., літня кухня літ. А, а, загальною площею 89,7 кв.м., літня кухня літ. Б,б1, загальною площею 58,8 кв.м., погріб літ. б., загальною площею 3,5 кв.м., сарай літ. Д, загальною площею 28,4 кв.м., колодязь питний № 1, огорожа № 2, ворота огорожі № 3 (а.с. 76).
У зазначеному листі також повідомлено, що згідно з матеріалами Полтавського бюро технічної інвентаризації «Інвентаризатор» станом на 31.12.2012 не зареєстровано право власності за гр. ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_1 . Існує реєстрація права власності за гр. ОСОБА_3 .
Відповідно до рішення Виконавчого комітету Новосанжарської селищної ради Полтавського району від 02 квітня 2024 року № 89 «Про зміну адреси нерухомого майна в селі Лелюхівка Полтавського району Полтавської області», на підставі заяви ОСОБА_4 від 23.03.2024 про упорядкування адреси об`єкту нерухомого майна в с. Лелюхівка, змінено шляхом упорядкування адресу нерухомого майна, а саме: житловому будинку садибного типу з господарськими будівлями та спорудами в с. Лелюхівка Новосанжарського району Полтавської області на адресу: АДРЕСА_4 (а.с. 25).
Також, позивачкою отримано витяг з Реєстру будівельної діяльності щодо інформації про технічні інвентаризації Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва на вищезазначений житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами (а.с. 13-19).
Рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно № 72739164 від 22 квітня 2024 року відмовлено у державній реєстрації права власності за ОСОБА_1 на житловий будинок у зв`язку з тим, що подані на реєстрацію документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження, а саме: відповідно до наданого договору купівлі-продажу, посвідченого 17.02.1990 виконавчим комітетом Лелюхівської сільської ради за № 5, ОСОБА_1 купила житловий будинок в с. Лелюхівка, загальною площею 96 кв. м., а згідно з технічним паспортом, житловий будинок Г-2, загальною площею 161, 9 кв. м., збудований в 1991 році, тобто після укладення договору купівлі-продажу (а.с. 27).
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що  жодних доказів, що посвідчують речове право на земельну ділянку під житловим будинком, господарськими будівлями і спорудами по АДРЕСА_1 , позивачка не надала. А також нею не надано до суду й рішення відповідної ради про передачу (надання) земельної ділянки в користування або власність. При цьому, єдиними відомостями щодо належності земельної діяльності є інформація в договорі купівлі-продажу будинку від 17 лютого 1990 року про те, що будинок розташований на земельній ділянці державного фонду.
Колегія суддів погоджується з таким висновком місцевого суду, виходячи з наступного.
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (частина 1 статті 12 ЦПК України). Відповідно до частини 3 статті 12 ЦПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Частиною першою статті 15 Цивільного кодексу України (надалі також – ЦК України) передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Згідно з частиною 3 статті 3 зазначеного Закону, речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов:
1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення;
2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.
Отже, право власності на збудоване до набрання чинності Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (03 серпня 2004 року) нерухоме майно набувається в порядку, який існував на час його будівництва, а не виникає у зв`язку із здійсненням державної реєстрації права власності на нього в порядку, передбаченому цим законом, як офіційного визнання державою такого права, а не підставою його виникнення.
Статтею 31 вказаного Закону передбачено, для проведення державної реєстрації прав власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що були закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку, і щодо зазначених об`єктів нерухомості раніше не проводилася державна реєстрація прав власності, подаються:
1) виписка із погосподарської книги, надана виконавчим органом сільської ради (якщо такий орган не створений - сільським головою), селищної, міської ради або відповідною архівною установою;
2) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом, крім випадку, коли таке речове право зареєстровано в Державному реєстрі прав.
Для здійснення державної реєстрації прав власності на зазначені об`єкти документом, що посвідчує речові права на земельну ділянку під таким об`єктом, може також вважатися рішення відповідної ради про передачу (надання) земельної ділянки в користування або власність.
Для проведення державної реєстрації прав власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що були закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку, проведення технічної інвентаризації щодо зазначених об`єктів нерухомості є необов`язковим.
Пунктами 78, 80 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, передбачено, що документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, не вимагається в разі державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року.
Таким чином, суд першої інстанції прийшов до обгрунтованого висновку про те, що для визнання права власності за ОСОБА_1 на збудовані до 05 серпня 1992 року житловий будинок, господарські будівлі і споруди по АДРЕСА_1 , необхідні відомості з погосподарської книги про житловий будинок, документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом, яким може бути рішення відповідної ради про передачу (надання) земельної ділянки в користування або власність.
Закон вимагає сукупності цих документів. Оскільки позивачка не надала суду жодного документа про право власності чи користування щодо земельної ділянки, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відсутність підстав для задоволення позову.
Виходячи з вищенаведеного, доводи апеляційної скарги про те, що об`єкт нерухомості було зведено у 1991 році, тобто до 05.08.1992, а тому для такої нерухомості не потрібно надавати декларацію про завершення будівництва або інші документи, які вимагаються для новобудов, є безпідставними.
Щодо доводів апеляційної скарги про те, що на вимогу норм законодавства, чинних на момент виникнення спірних правовідносин, позивачкою було подано Виписку з погосподарської книги №1 із зазначенням всіх необхідних даних, колегія суддів зазначає, що записи в погосподарських книгах є формою обліку, а не актом передачі землі у власність. Враховуючи, що у 1990 році земля перебувала у державній власності, після 1991 року позивачка мала оформити право користування на неї відповідно до Земельного кодексу України.
Крім того, відсутність рішення органу місцевого самоврядування про передачу землі унеможливлює визнання права власності на нерухомість, оскільки порушується принцип «єдності долі земельної ділянки та будівлі».
Інші доводи апеляційної скарги щодо порушення судом першої інстанції норм процесуального права та неправильного застосування норм матеріального права, зводяться до незгоди з висновками суду, особистого тлумачення норм матеріального і процесуального права, не впливають на фактичні обставини справи, які встановлені судом відповідно до чинного законодавства, та не спростовують законність оскаржуваного судового рішення.
Ураховуючи викладене, колегія суддів вважає, що розглядаючи спір, суд першої інстанції в межах доводів позову повно та всебічно дослідив обставини спору, дав належну оцінку зібраним по справі доказам, правильно визначив юридичну природу спірних правовідносин і закон, який їх регулює і у відповідності з вимогами закону прийшов до правильного висновку про відмову в задоволенні позову. Рішення суду ухвалене з дотриманням норм матеріального права.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив це рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Колегія суддів вважає за необхідне залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
Відповідно до ч. 13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Оскільки у задоволенні апеляційної скарги відмовлено, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи немає.
Керуючись ст.ст. 367,374,375, 383 ЦПК України, апеляційний суд
П О С Т А Н О В И В :
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 – адвоката Хлистун Ірини Миколаївни – залишити без задоволення.
Рішення Новосанжарського районного суду Полтавської області від 20 березня 2025 року – залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом тридцяти днів з дня її проголошення шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду.
Якщо в судовому засіданні оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складено 30 січня 2026 року.

Головуючий        Т.В. Одринська

Судді:         О.О. Панченко

В.П. Пікуль