ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
 
27 листопада 2025 року
м. Київ
 
справа № 179/1919/24
провадження № 61-9176св25
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
Луспеника Д. Д. (суддя-доповідач), Коломієць Г. В., Черняк Ю. В.,
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ; 
представник позивача- адвокат Тиховліс В`ячеслав Романович,
відповідач - Фермерське господарство «Ерудітус-Агро»;
треті особи:  ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ;
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Тиховліса В`ячеслава Романовича на рішення Магдалинівського районного суду Дніпропетровської області від 25 лютого 2025 року у складі судді Ковальчук Т. А. та постанову Дніпровського апеляційного суду від 17 червня 
2025 року у складі колегії суддів: Никифоряка Л. П., Новікової Г. В., Гапонова А. В.,
ВСТАНОВИВ:
1.    Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
У жовтні 2024 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Фермерського господарства «Ерудітус-Агро» (далі - ФГ Ерудітус-Агро»), треті особи: 
ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , про визнання договорів про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) недійсними. 
Позовна заява обґрунтована тим, що їй на праві приватної власності належать  земельні ділянки сільськогосподарського призначення, площею 3,9601 га, (кадастровий номер 1222381100:05:001:0920) та площею 3,9600 га (кадастровий номер 1222381100:05:001:1119), що розташовані на території Бузівської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області.
У 2011 році вона отримала пропозицію від ОСОБА_2 , що займався підприємницькою діяльністю у сфері сільськогосподарського товаровиробництва на території Новомосковського та Магдалинівського району Дніпропетровської області, який був директором ТОВ «Агроальянс», у наданні їй допомоги у реєстрації права власності на земельні ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, проведенні нормативної грошової оцінки земельних ділянок та консультацій з метою подальшого ефективного використання цих земельних ділянок.
26 серпня 2011 року приватним нотаріусом Новомосковського районного нотаріального округу Дейнего С. І. посвідчено довіреність за реєстровим № 1093 
від її імені, якою уповноважено ОСОБА_2. та 14 березня 2014 року посвідчено довіреність за реєстровим № 254 від її імені, якою уповноважено
ОСОБА_4 , яка є донькою ОСОБА_5 , на представництво її інтересів, які, як вона вважала, полягають у наданні допомоги реєстрації земельних ділянок, представництва інтересів в органах державної влади та за її наступної згоди подальше оформлення договорів оренди земельних ділянок.
Позивачка вважала, що ОСОБА_2 та ОСОБА_3 було здійснено всі необхідні дії проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, державної реєстрації земельних ділянок, але оскільки жодних пропозицій з укладення договорів не поступало, власної ініціативи вона не проявляла. При цьому у неї були відсутні будь-які правовстановлюючі документи на ці земельні ділянки, оскільки під час посвідчення довіреностей вона передала всі наявні у неї документи своїм представникам.
Після скасування в Україні мораторію на продаж сільськогосподарських земель, вона вирішила продати належні їй земельні ділянки та для цього звернулася до нотаріальної контори для здійснення відповідних правочинів, однак дізналася, 
що відносно належних їй земельних ділянок приватним нотаріусом Новомосковського районного нотаріального округу Дейнего С. І. посвідчено та 
у подальшому зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно укладений 24 травня 2021 року договір між нею (від її імені діяв ОСОБА_2 на підставі довіреності, посвідченої 26 серпня 2011 року за реєстровим № 1093) та ФГ «Ерудітус-Агро» про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), площею 3,9601 га, на території Бузівської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області, кадастровий номер 1222381100:05:001:0920, строком на 49 років.
Також приватним нотаріусом Новомосковського районного нотаріального округу Дейнего С. І. було посвідчено та у подальшому зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно договір, укладений 24 травня 2021 року між 
ОСОБА_6 , яка діяла від її імені на підставі довіреності, посвідченої 14 березня 2014 року, та ФГ «Ерудітус-Агро» про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), площею 3,9600 га на території Бузівської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області, кадастровий номер 1222381100:05:001:1119, строком на 49 років.
Позивачка зазначала, що замість допомоги в оформленні документів щодо земельних ділянок, її представниками було укладено договори емфітевзису строком на 49 років, які позбавляють її права володіти та користуватися належними їй земельними ділянками з невигідними та несправедливими умовами. Вона 
не отримувала інформації щодо укладених договорів та не отримувала грошових коштів, виплата яких передбачена вказаними договорами. Вона не надавала згоду на укладення від її імені вказаних договорів емфітевзису та вважала, що такі договори було укладено від її імені з перевищенням наданих повноважень,
з порушенням загальних засад цивільного законодавства, без врахування її прав та інтересів.
Позивачка вважала, що її представники при підписанні оспорюваних договорів емфітевзису діяли несумлінно, не дбали про її права та інтереси як власника земельних ділянок, обмежуючи її право володіння та користування земельними ділянками на 49 років без її відома та без її згоди, не враховували її потреби у володінні та користуванні належними їй земельними ділянками, не повідомивши її про такі дії ні завчасно, ні після укладення відповідних правочинів.
Позивачка стверджувала про необхідність визнання недійсними договорів емфітевзису з тих підстав, що укладення таких договорів суперечить принципам справедливості, розумності та добросовісності як загальним засадам цивільного законодавства, які, в свою чергу, певним чином обмежують принцип свободи договору, передбачений статтею 6 ЦК України.
Станом на 2024 рік вбачається, що власник земельної ділянки у разі розірвання договору не тільки зобов`язаний буде повернути все, що він повинен був отримати за договором емфітевзису (87 120 грн), а ще й сплатити один штраф у розмірі 
871 200 грн та другий штраф в орієнтовному розмірі 735 884,46 грн.
Встановлення такого розміру відповідальності в договорі лише для однієї сторони договору без встановлення аналогічного розміру відповідальності за такі самі дії для іншої сторони договору порушує принцип справедливості не тільки як загальну засаду цивільного законодавства, встановлену статтею 3 ЦК України, а і як вимогу, яка повинна бути врахована при укладанні договору, передбачену статтею 627 ЦК України.
Як вбачається з текстів договорів, представниками власника земельних ділянок погоджено з емфітевтом, що право емфітевзиса передається на 49 років і що оплата за весь строк емфітевзису складає 87 120 грн та сплачується одним платежем. Враховуючи ці умови договору, ціна користування однією земельною ділянкою за один рік емфітевзису складає 87 120,00грн / 49 років = 1 777,96 грн за одну земельну ділянку на рік. Натомість, передавши земельні ділянки в оренду, вона могла би розраховувати на значно більшу грошову суму за користування земельними ділянками, оскільки середня ціна за оренду 1 гектара землі для товарного сільськогосподарського виробництва у квітні 2021 року у середньому по Україні складала трохи більше, ніж 2 500 грн.
Позивачка зазначала, що її представники, не попередивши її про намір укладення оспорюваних договорів емфітевзису та не отримавши від неї попередньої згоди на укладення таких договорів, навіть у подальшому, після укладення таких договорів та після отримання грошових коштів від відповідача, не повідомили її про факт укладення таких договорів та не передали їй отримані грошові кошти за такими договорами.
Як вбачається з укладених договорів емфітевзису, право володіння та користування земельними ділянками з 24 травня 2021 року перейшло від неї до відповідача на строк 49 років. Таким чином, вона втратила майже всі можливості щодо подальших дій із земельними ділянками, окрім права розпорядження земельними ділянками. Внаслідок укладення договорів емфітевзису є необхідність надання звіту повіреними їй, як довірителю, про укладення договорів емфітевзису та про отримання грошових коштів за такими договорами. Це прямо випливає із характеру доручення. Також повірені були зобов`язані негайно передати довірителю грошові кошти, які повірені отримали за договорами емфітевзису (за твердженням емфітевта).
Натомість її повірені не надали їй звіт про виконання доручення у частині укладення договорів, не надали документи на підтвердження укладення договорів, не передали їй отримані грошові кошти, що є продовженням недобросовісної поведінки повірених позивачки щодо укладення та подальших дій щодо оспорюваних договорів емфітевзису, що суперечить загальним принципам цивільного законодавства, передбаченим статтею 3 ЦК України.
Позивачка вважала, що її представники підписали оспорювані договори емфітевзису з перевищенням повноважень, наданих їм довіреностями.
Таким чином, вона, як довіритель, надала повіреним повноваження щодо права розпорядження земельними ділянками виключно шляхом укладення договорів міни, щодо передачі права користування земельними ділянками виключно шляхом передачі земельних ділянок в оренду, та повноваження укладати будь-які інші договори щодо земельних ділянок, проте якщо такі договори не стосуються права розпорядження та права користування земельною ділянкою.
Позивачка вважала, що оспорювані договори емфітевзсу є недійсними з тих підстав, що не були направлені на реальне настання правових наслідків, які обумовлені ними (частина п`ята статті 203 ЦК України), оскільки за укладеними договорами емфітевзису у емфітевта вбачався намір користування земельними ділянками за мінімальну ціну, а не за справедливу ринкову ціну, або навіть без здійсненні оплати за користування земельними ділянками, оскільки емфітевт не надав їй доказів здійснення оплати за договорами емфітевзису, а у її представників вбачався намір незаконного збагачення за рахунок привласнення грошових коштів, отриманих від емфітевта як плата за договорами емфітевзису.
З урахуванням викладеного,  ОСОБА_1 просила суд визнати договори про встановлення права користування земельними ділянками для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) від 24 травня 2021 року, укладеними між ОСОБА_1 та ФГ «Ерудітус-Агро», посвідченими приватним нотаріусом Новомосковського районного нотаріального округу Дніпропетровської області Дейнего С.І. та зареєстрованими в реєстрі за № 441 та № 439, недійсними. 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції 
Рішенням Магдалинівського районного суду Дніпропетровської області 
від 25 лютого 2025 року у задоволенні позову  ОСОБА_1 відмовлено. 
Рішення суду мотивоване тим, що  ОСОБА_1 , діючи через своїх представників за довіреністю, як землевласник, передала ФГ «Ерудітус-Агро», як землекористувачу, право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), при цьому зберігаючи за собою право розпорядження нею. Отже, беручи до уваги, що позивач, укладаючи договір щодо належної їй земельної ділянки, не втратила право власності на неї, 
а передала на встановлений строк, тобто лише право на її користування.
Крім того, як убачається з тексту довіреностей, ними надано право представникові на укладання будь-яких договорів щодо конкретних земельних ділянок. Отже, повіреним надано повноваження, зокрема на укладення договору емфітевзису. Вказані обставини встановлено рішенням Магдалинівського районного суду Дніпропетровської області у справі № 183/6034/22, що набрало законної сили, тому відповідно до частини четвертої статті 82 ЦПК України 
не підлягають доказуванню.
У зв`язку з цим, суд дійшов висновку, що відсутні правові підстави для визнання недійсними договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) від 24 травня 2021 року, укладених між сторонами у справі. У задоволенні позовних вимог  ОСОБА_1 відмовлено у зв`язку з необґрунтованістю та недоведеністю позовних вимог, а тому позовна давність, про яку заявлено відповідачем, не підлягає застосуванню.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Дніпровського апеляційного суду від 17 червня 2025 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення. Рішення Магдалинівського районного суду Дніпропетровської області від 25 лютого 2025 року залишено без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що за змістом довіреностей від 26 серпня 2011року та від 14 березня 2014 року ОСОБА_1 надала повіреним ОСОБА_2 та ОСОБА_7 право вчиняти від її імені дії щодо земельної ділянки, площею 3,9601 га, кадастровий номер 1222381100:05:001:0920, та земельної ділянки, площею 3,96 га, кадастровий номер 1222381100:05:001:1119, зокрема, вчиняти від її імені правочини щодо розпорядження вказаними земельними ділянками шляхом укладання договорів міни, передавати земельну ділянку в користування (оренду) та укладати будь-які інші договори щодо цієї земельної ділянки, на її розсуд, проводити розрахунки за укладеними договорами.
Зміст вказаних довіреностей свідчить про те, що довіритель надала право представникам на укладення конкретних договорів, а саме: договорів щодо обміну земельних ділянок та оренди земельної ділянки, а також право на укладення будь-яких інших договорів щодо земельних ділянок, тобто в тому числі і на укладення договору емфітевзису.
Установивши, що при укладенні оспорюваних договорів емфітевзису представники за довіреністю діяли згідно з наданими їм повноваженнями, суд першої інстанції зробив правильний висновок про відмову в задоволенні позову.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У касаційній скарзі представник ОСОБА_1 - адвокат Тиховліса В. Р., посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить рішення суду першої та постанову суду апеляційної інстанцій скасувати, справу направити на новий судовий розгляд до суду першої інстанції.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 серпня 2025 року відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою представник ОСОБА_1 - адвокат Тиховліса В. Р. з підстав, передбачених пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України у вищевказаній справі. Витребувано матеріали з суду першої інстанції.
У серпні 2025 року справа надійшла до Верховного Суду. 
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
Касаційна скарга представника ОСОБА_1 - адвоката Тиховліса В. Р. мотивована тим, що станом на 2024 рік вбачається, що власник земельної ділянки у разі розірвання договору не тільки зобов`язаний буде повернути все, що він повинен був отримати за договором емфітевзису (87 120 грн), а ще й сплатити один штраф у розмірі 871 200 грн та другий штраф в орієнтовному розмірі 
735 884,46 грн. Аналогічні санкції для емфітевта не встановлені. Встановлення такого розміру відповідальності у договорі лише для однієї сторони договору без встановлення аналогічного розміру відповідальності за такі самі дії для іншої сторони договору порушує принцип справедливості, як загальну засаду цивільного законодавства, встановлену статтею 3 ЦК України, яка повинна бути врахована при укладанні договору, передбачену статтею 627 ЦК України.
Судами першої та апеляційної інстанцій не надано оцінку доводам щодо порушення оспорюваними договорами емфітевзису статей 3, 627 ЦК України та не застосовано статтю 3 ЦК України як норму прямої дії. 
У позовній заяві обґрунтовано про необхідність визнання договорів емфітевзису недійсними з тих підстав, що укладення таких договорів суперечить принципам справедливості, розумності та добросовісності як загальним засадам цивільного законодавства (стаття 3 ЦК України), які, в свою чергу, певним чином обмежують принцип свободи договору, передбачений статтею 6 ЦК України. 
Також за укладеними спірними договорами у емфітевта вбачався намір користування земельними ділянками за мінімальну ціну, а не за справедливу ринкову вартість, або навіть без здійсненні оплати за користування земельними ділянками, оскільки емфітевт не надав доказів здійснення оплати позивачу за договорами емфітевзису, а у представників позивача вбачався намір незаконного збагачення за рахунок привласнення грошових коштів, отриманих від емфітевта як плата за договорами емфітевзису. Судом першої інстанції та судом апеляційної інстанції не було надано оцінки діям відповідача та третіх осіб у цій частині і, відповідно, при вирішенні справи не було застосовано 
частину п`яту статті 203, частину першу статті 215 ЦК України.
Судом першої інстанції та судом апеляційної інстанції не було надано оцінки всім аргументам позивача та не було застосовано правові позиції Великої Палати Верховного Суду, які стосуються застосування при вирішенні справи статей 3, 6, 627 ЦК України.
Доводи осіб, які подали відзив на касаційну скаргу, відповідь на відзив 
У серпні 2025 року від ФГ «Ерудітус-Агро» надійшов відзив на касаційну скаргу, 
в якому зазначено, що судами вже розглядався позов ОСОБА_1 до ФК «Ерудітус-Агро», треті особи: приватний нотаріус Дейнего С. І., ОСОБА_2 , 
ОСОБА_3 , про визнання недійсними договорів про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) № 441 та № 439 від 24 травня 2021 року, скасування рішень державного реєстратора та усунення перешкод в користуванні та розпорядженні земельними ділянками (справа № 183/6034/22). Рішенням Магдалинівського районного суду Дніпропетровської області від 22 червня 2023 року, з урахуванням ухвали Магдалинівського районного суду Дніпропетровської області від 17 липня 2023 року про виправлення описки, у задоволенні вищезазначеного позову ОСОБА_1 відмовлено. Рішення суду було мотивоване тим, що повіреним представникам позивачка надала повноваження на укладення будь-яких договорів, які діяли згідно з наданими їм повноваженнями. 
Таким чином, рішення Магдалинівського районного суду Дніпропетровської області від 22 червня 2023 року має преюдиціальний характер при розгляді даної справи та фактичні обставини, що були встановлені у справі №183/6034/22, 
не підлягають встановленню у цій справі.
У серпні 2025 року від представника ОСОБА_2 - ОСОБА_8 надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому зазначено, щодоговір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) від 24 травня 2021 року, укладений між ОСОБА_1 , від імені якої діяв ОСОБА_2 та ФГ «Ерудітус-Агро», у повній відповідності до повноважень, наданих йому позивачем згідно довіреності 
від 26 серпня 2011 року.Оскаржувані судові рішення є законним та обґрунтованими, підстави для їх скасування відсутні. 
У серпні 2025 року від представника ОСОБА_3 - ОСОБА_8 надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому зазначено, договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) від 24 травня 2021 року, укладений між ОСОБА_1 , від імені якої діяла  ОСОБА_3 та ФГ «Ерудітус-Агро» 
у повній відповідності до повноважень, наданих їй позивачем згідно довіреності 
від 14 березня 2014 року. Оскаржувані судові рішення є законним та обґрунтованими, підстави для їх скасування відсутні. 
У серпні 2025 року від представника ОСОБА_1 - адвоката Тиховліса В. Р. надійшла відповідь на відзиви, в якій фактично підтримано доводи касаційної скарги.
Фактичні обставини справи, встановлені судом
ОСОБА_1 є власником земельних ділянок: площею 3,9601 га, кадастровий номер 1222381100:05:001:0920, та площею 3,9600 га, кадастровий номер 1222381100:05:001:1119, що розташовані на території Бузівської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області, (том 1, а. с.13, 14).
26 серпня 2011 року ОСОБА_1 надала нотаріально посвідчену довіреність на представництво, якою уповноважила ОСОБА_2 бути її представником та вчиняти від її імені дії щодо земельної ділянки, площею 3,9601 га, кадастровий номер 1222381100:05:001:0920, а саме вчиняти від її імені правочини щодо розпорядження земельною ділянкою шляхом укладення договорів міни, передавати земельну ділянку в користування (оренду), та укладати будь-які інші договори щодо цієї земельних ділянок, на її розсуд, проводити розрахунки по укладених договорах (том 1, а. с.12 зворот).
14 березня 2014 року ОСОБА_1 надала нотаріально посвідчену довіреність на представництво, якою уповноважила ОСОБА_7 бути її представником та вчиняти від її імені дії щодо земельної ділянки, площею 3,96 га, кадастровий номер 1222381100:05:001:1119, а саме вчиняти від її імені правочини щодо розпорядження земельною ділянкою шляхом укладення договорів міни, передавати земельну ділянку в користування (оренду), та укладати будь-які інші договори щодо цієї земельної ділянки, на її розсуд, проводити розрахунки по укладених договорах (том 1, а. с.15).
24 травня 2021 року між ОСОБА_1 , від імені якої діяли ОСОБА_9 і ОСОБА_2 на підставі довіреностей від 26 серпня 2011року та від 14 березня 2014року, та ФГ «Ерудітус-Агро» укладено договори про встановлення права користування земельними ділянками для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), площею 3,96 га, кадастровий номер 1222381100:05:001:1119, та площею 3,9601 га, кадастровий номер 1222381100:05:001:0920, строком на 49 років (том 1, а. с.16-21).
Відповідно до пункту 1.1 оспорюваних договорів передбачено, що представник власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення передає емфітевту право цільового користування та володіння земельною ділянкою, що зазначена у пункті 1.4 цього договору, для сільськогосподарських потреб (емфітевтичне право).
Згідно з пунктом 1.4 оспорюваних договорів земельна ділянка, користування якою є предметом цього договору, площею 3,9601 га, що розташована в межах Бузівської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області, кадастровий номер 1222381100:05:001:0920; та площею 3,9600 га, що розташована у межах Бузівської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області, кадастровий номер 1222381100:05:001:1119.
Згідно встановленого цим договором емфітевзису у емфітевта виникає право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, а саме для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (пункт 1.2 оспорюваних договорів).
Сторони домовилися, що емфітевтичне право за цим договором встановлюється на 49 років (пункт 1.6 оспорюваних договорів).
Передача емфітевтичного права за весь період дії договору, встановлений пунктом 1.6 цього договору, здійснюється за 87 120 грн, які емфітевт сплачує представнику власника (або його спадкоємцям) 30 банківських днів з моменту державної реєстрації речового права за даним договором. Податок з доходів фізичних осіб власника, а також інші обов`язкові платежі та збори, встановлені чинним законодавством з доходів фізичних осіб, утримується і сплачується емфітевтом із вказаної суми плати за користування земельною ділянкою 
(пункт 2.1 оспорюваних договорів).
Сторони підтверджують, що цей договір містить усі істотні умови, передбачені для договорів цього виду і жодна зі сторін не посилатиметься в майбутньому на недосягнення згоди за істотними умовами договору як на підставу вважати його неукладеним або недійсним (пункт 6.1 оспорюваних договорів).
2.    Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
Частиною третьою статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження 
у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Встановлено й це вбачається із матеріалів справи, що оскаржувані судові рішення прийняті з додержанням норм матеріального і процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.
Касаційна скарга представника ОСОБА_1 - адвоката Тиховліса В. Р. задоволенню не підлягає. 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до вимог статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним 
і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону рішення районного суду та постанова суду апеляційної інстанцій відповідають.
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно зі статтею 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Статтею 10 ЦПК України визначено, що суд при розгляді справи керується принципом верховенства права. Суд розглядає справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України. Суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Згідно з частиною першої статті 15, частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
У справі, яка переглядається Верховним Судом,  ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ФГ «Ерудітус-Агро», в якому просила про визнання договорів про встановлення права користування земельними ділянками для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) недійсними.
Статтею 627 ЦК України визначено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно зі статтею 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до статті 407 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і фізичною особою, юридичною особою. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) може відчужуватися і передаватися у порядку спадкування, крім випадків, передбачених частиною п`ятою статті 102-1 ЗК України.
Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) є речовим правом на чуже майно (пункт 3 частина перша статті 395 ЦПК України).
Загальні положення про правочини врегульовано параграфом 1 Глави 16 ЦК України.
Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину регламентовано статтею 203 ЦК України. Правові наслідки недодержання сторонами при вчиненні правочину вимог закону визначено параграфом 2 Глави 16 ЦК України. Питання недійсності правочину врегульовані статтею 215 ЦК України.
Зокрема, відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відповідно до абзацу першого частини першої, абзацу першого частини другої статті 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони, або надсилалися ними до інформаційно-телекомунікаційної системи, що використовується сторонами. У разі якщо зміст правочину зафіксований у кількох документах, зміст такого правочину також може бути зафіксовано шляхом посилання в одному з цих документів на інші документи, якщо інше 
не передбачено законом. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що 
не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них. 
Подібний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року у справі 
№ 390/34/17, провадження № 61-22315сво18).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 жовтня 2022 року у справі 
№ 227/3760/19-ц (провадження № 14-79цс21) зроблено правовий висновок про те, що укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої згоди 
не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.
Судами попередніх інстанцій встановлено, що позивач є власником земельних ділянок, площею 3,96 га, кадастровий номер 1222381100:05:001:1119, та площею 3,9601 га, кадастровий номер 1222381100:05:001:0920, що розташовані в межах Бузівської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області.
24 травня 2021 року між ОСОБА_1 , від імені якої діяли ОСОБА_9 і ОСОБА_2 на підставі довіреностей від 26 серпня 2011року та від 14 березня 2014 року та ФГ «Ерудітус-Агро» укладено договори про встановлення права користування вищезазначеними земельними ділянками для сільськогосподарських потреб (емфітевзису).
Суд першої інстанції, з висновком якого погодився суд апеляційної інстанції, встановив, що при укладенні оспорюваних договорів емфітевзису представники за довіреністю діяли згідно з наданими їм повноваженнями, сторонами погоджено всі істотні умови, позивачем не надано доказів, що ці договори були укладені з порушенням вимог статей 203, 215 ЦК України. 
Отже, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й суд апеляційної інстанції, обґрунтовано відмовив у задоволенні позову  ОСОБА_1 . Судами надано відповідну правову оцінку положенням указаних договорів.
Доводи касаційної скарги з посиланням на принцип свободи договору та застосування до спірних правовідносин статті 3, статті 627 ЦК України щодо справедливості договору, не спростовують висновків судів попередніх інстанцій, оскільки справедливість, добросовісність, розумність належать до загальних засад цивільного законодавства, передбачених статтею 3 ЦК України, які обмежують свободу договору, встановлюючи певну межу поведінки учасників цивільно-правових відносин. 
Ці загальні засади втілюються у нормах права та умовах договорів, регулюючи конкретні правовідносини так, що кожен із учасників відносин зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, захищати власні права та інтереси, дбаючи водночас про права та інтереси інших учасників, зокрема, передбачаючи можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам і інтересам інших учасників.
Тлумачення пункту 3 статті 3, статті 627 ЦК України свідчить, що свобода договору має декілька складових. Зокрема, свобода укладання договору; у виборі контрагента, виду договору, визначенні умов договору, форми договору. При реалізації принципу свободи договору слід враховувати вимоги ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, розумності та справедливості. Тобто законодавець, закріплюючи принцип свободи договору, встановив і його обмеження. Причому останні є одночасно й межами саморегулювання.
Верховний Суд зазначає, що спірні договори про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) не суперечить, як нормам матеріального права щодо поняття емфітевзису, так і загальним принципам цивільного законодавства, таким як справедливість, добросовісність, розумність, тому суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про відсутність правових щодо визнання їх недійсними.
Крім того, за змістом довіреностей від 26 серпня 2011 року та від 14 березня 
2014 року ОСОБА_1 надала повіреним ( ОСОБА_2 та ОСОБА_7 ) право вчиняти від її імені дії щодо земельної ділянки площею 3,9601 га, кадастровий номер 1222381100:05:001:0920, та земельної ділянки площею 3,96 га, кадастровий номер 1222381100:05:001:1119, зокрема, вчиняти від її імені правочини щодо розпорядження вказаними земельними ділянками шляхом укладання договорів міни, передавати земельну ділянку в користування (оренду), та укладати будь-які інші договори щодо цієї земельної ділянки, на її розсуд, проводити розрахунки за укладеними договорами.
Зміст вказаних довіреностей свідчить про те, що довіритель надала право представникам на укладання конкретних договорів, а саме: договорів щодо обміну земельних ділянок та оренди земельної ділянки, а також право на укладення будь-яких інших договорів щодо земельних ділянок, тобто в тому числі і на укладення договору емфітевзису.
Вказані обставини встановлено рішенням Магдалинівського районного суду Дніпропетровської області у справі за позовом  ОСОБА_1 до ФГ «Ерудітус-Агро», треті особи: приватний нотаріус Дейнего С. І., ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , про визнання договорів від 24 травня 2021 року № 441 та № 439 про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) недійсними, скасування рішень державного реєстратора та усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельними ділянками (справа № 183/6034/22). У вказаній справі були зазначені лише інші підстави недійсності правочинів. 
Відповідно до частини четвертої статті 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. 
Верховний Суд зазначає про те, що позивач належними та допустимими доказами не довела, що є її процесуальним обов`язком (статті 12, 81 ЦПК України), що при укладенні спірних договорів у емфітевта вбачався намір користування земельними ділянками за мінімальну ціну, а не за справедливу ринкову вартість, або навіть без здійсненні оплати за користування земельними ділянками, оскільки емфітевт не надав доказів здійснення оплати позивачу за договорами емфітевзису, а у представників позивача вбачався намір незаконного збагачення за рахунок привласнення грошових коштів, отриманих від емфітевта як плата за договорами емфітевзису та виникнення через це несприятливих наслідків для неї, як довірителя. 
Крім того, у зв`язку з несплатою за користування земельною ділянкою по договору про встановлення емфітевзису позивач не позбавлена права звернутись до суду про стягнення боргу, тобто примусове виконання обов`язку в натурі (пункт 5 частини другої статті 16 ЦК України.
Також передбачено можливість продажу орендарем права оренди земельної ділянки, оскільки як положеннями ЗК України, так і ЦК України, передбачено можливість відчуження права оренди земельної ділянки і застережень щодо необхідності визначення такого права в договорі оренди зазначені нормативно-правові акти не містять, а тому доводи про обмеження права позивача володіння та розпорядження спірними земельними ділянками на 49 років є безпідставні.
Суди вірно застосували норми матеріального права у спірних правовідносинах та 
не допустили порушень норм процесуального права, які б давали підстави для скасування оскаржуваних судових рішень, тому доводи касаційної скарги з цього приводу є безпідставними.
За встановлених обставин, висновки судів попередніх інстанцій не суперечать висновками, викладеними у постановах Верховного Суду, на які посилається заявник у касаційній скарзі.
Інші доводи касаційної скарги були предметом розгляду судів та додаткового правового аналізу не потребують, на законність судових рішень не впливають, а зводяться до незгоди представником заявників із висновками судів, а також спростовуються встановленими вище обставинами справи.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанцій - без змін.
Оскільки касаційна скарга залишається без задоволення, то відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України в такому разі розподіл судових витрат не проводиться.
Керуючись статтями 400, 401, 409, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Тиховліса В`ячеслава Романовича залишити без задоволення.
Рішення Магдалинівського районного суду Дніпропетровської області 
від 25 лютого 2025 року та постанову Дніпровського апеляційного суду 
від 17 червня 2025 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, 
є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Судді:                                                                                     Д. Д. Луспеник
 
Г. В. Коломієць
 
Ю. В. Черняк