ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

03 грудня 2025 року
м. Київ

справа № 524/4915/21
провадження № 61-13891св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: 
судді-доповідача - Петрова Є. В., 
суддів: Грушицького А. І., Калараша А. А., Литвиненко І. В., Пророка В. В.,

учасники справи:
позивачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,
відповідачі: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , виконавчий комітет Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області, Управління державного архітектурно-будівельного контролю Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області, Управління містобудування та архітектури Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області, Державна архітектурно-будівельна інспекція України, державний реєстратор Департаменту державної реєстрації виконавчого комітету Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області Нестерович Олександра В`ячеславівна, третя особа - приватний нотаріус Кременчуцького міського нотаріального округу Лінькова Ірина Борисівна, 

розглянув у порядку письмового провадження касаційні скарги ОСОБА_2 , в інтересах якої діє адвокат Браташ Юрій Павлович, та ОСОБА_3 , в інтересах якого діє адвокат Маслюк Віктор Володимирович, на постанову Полтавського апеляційного суду від 16 вересня 2024 року в складі колегії суддів Лобова О. А., Дряниці Ю. В., Карпушина Г. Л. у справі за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , виконавчого комітету Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області, Управління державного архітектурно-будівельного контролю Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області, Управління містобудування та архітектури Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області, Державної архітектурно-будівельної інспекції України, державного реєстратора Департаменту державної реєстрації виконавчого комітету Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області Нестерович Олександри В`ячеславівни, третя особа - приватний нотаріус Кременчуцького міського нотаріального округу Лінькова Ірина Борисівна, про скасування реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт і будівельного паспорта, скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації, скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, визнання недійсними договору купівлі-продажу та договору дарування, зобов`язання усунути перешкоди у здійсненні права користування і розпорядження будинком та земельною ділянкою,

ВСТАНОВИВ:

ОПИСОВА ЧАСТИНА

Короткий зміст позовних вимог

У червні 2021 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулися до суду з позовом до ОСОБА_5 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , виконавчого комітету Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області (далі - виконавчий комітет Кременчуцької міської ради), Управління державного архітектурно-будівельного контролю Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області (далі - Управління ДАБК Кременчуцької міської ради), Управління містобудування та архітектури Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області (далі - Управління містобудування та архітектури Кременчуцької міської ради), Державної архітектурно-будівельної інспекції України (далі - ДАБІ України), державного реєстратора Департаменту державної реєстрації виконавчого комітету Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області Нестерович О. В. (далі - державний реєстратор Нестерович О. В.), третя особа - приватний нотаріус Кременчуцького міського нотаріального округу Лінькова І. Б. (далі - приватний нотаріус Лінькова І. Б.), про скасування реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт і будівельного паспорта, скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації, скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, визнання недійсними договору купівлі-продажу та договору дарування, зобов`язання усунути перешкоди у здійсненні права користування і розпорядження будинком та земельною ділянкою.

На обґрунтування своїх вимог ОСОБА_1 та ОСОБА_2 зазначали, що вони є співвласниками по 1/2 частці житлового будинку і земельних ділянок, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 (далі - житловий будинок АДРЕСА_1 ). 

ОСОБА_1 вказану частку отримала в дарунок 24 липня 2012 року від своєї матері. ОСОБА_2 11 квітня 2005 року на підставі договору купівлі-продажу придбала будинок та земельну ділянку площею 564 кв. м у попереднього власника ОСОБА_6 .

06 серпня 2008 року ОСОБА_2 приватизувала земельну ділянку площею 90 кв. м, розташовану перед належним їй домоволодінням, і стала власницею земельної ділянки площею 654 кв. м. У 2010 році на місці старого будинку побудувала новий, який згідно з технічним паспортом складається з двох ізольованих половин, кожна з яких має окремий вхід, а також набула права власності на прилеглу до домоволодіння земельну ділянку.

Належна ОСОБА_1 частина домоволодіння АДРЕСА_1 межує з домоволодінням АДРЕСА_2 , власниками якого є ОСОБА_7 і ОСОБА_3 , які придбали садибу у ОСОБА_5 , яка, в свою чергу, володіла садибою на підставі договору купівлі-продажу, укладеного нею 01 грудня 2011 року з попереднім власником ОСОБА_8 . Земельна ділянка площею 551 кв. м належала попередньому власнику на підставі державного акта серії ІІ-ПЛ, № 046537.

13 травня 2013 року ОСОБА_5 отримала будівельний паспорт № 34 на будівництво нового житлового будинку на місці сараю літера Б-1, проте всупереч визначеним умовам будівництва розпочала перебудову існуючого будинку зі збільшенням його площі у бік належної ОСОБА_1 земельної ділянки.

У грудні 2014 року ОСОБА_5 подала повідомлення про початок будівельних робіт з реконструкції існуючого житлового будинку (№ ПТ062143601012), яке було скасовано ДАБІ 13 лютого 2015 року (наказ № 36), оскільки будівельні роботи проводились без будівельного паспорта, який би дозволяв реконструкцію.

За здійснення самочинного будівництва ОСОБА_5 притягалася до адміністративної відповідальності.

02 жовтня 2015 року ОСОБА_5 подала повідомлення про початок будівельних робіт (№ ПТ 062152751811) на підставі будівельного паспорта від 13 травня 2013 року № 34, який дозволяв будівництво нового будинку на відстані 6 м від межі з суміжною земельною ділянкою, старий будинок підлягав знесенню, хоча фактично ОСОБА_5 продовжила реконструкцію існуючого, вийшовши за межі належної їй земельної ділянки, у зв`язку з чим частина самовільно реконструйованого нею будинку розташована на території садиби позивачів.

У листопаді 2015 року ОСОБА_5 здійснила перебудову: стіна старого будинку АДРЕСА_3 » залишена на земельній ділянці АДРЕСА_1 і на межі побудована нова стіна до нового двохповерхового будинку літ-«А-2», висотою до 9 метрів, всупереч ескізу наміру забудови. Реконструкція будинку АДРЕСА_2 , літ «А-А1» зі сторони домоволодіння АДРЕСА_1 не передбачена.

На виконання рішення Автозаводського районного суду м. Кременчука від 08 лютого 2016 року (справа № 524/577/16-а), яке в подальшому скасоване постановою Харківського апеляційного адміністративного суду від 01 листопада 2016 року, ОСОБА_5 12 березня 2016 року отримала будівельний паспорт на реконструкцію індивідуального житлового будинку з прибудовою додаткових приміщень.

Рішенням від 20 травня 2016 року Автозаводський районний суд м. Кременчука (справа № 524/3146/16-ц) визнав за ОСОБА_5 право власності на самочинно реконструйований будинок АДРЕСА_2 загальною площею 164,9 кв. м, житловою площею 70,3 кв. м (всього по будинку 252,4 кв. м). Тобто самовільно збільшений розмір будинку на 198,8 кв. м загальної площі та 27,6 кв. м житлової площі.

03 червня 2019 року вказане незаконне рішення суду скасоване постановою Полтавського апеляційного суду, у зв`язку з чим скасовано запис про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Незважаючи на скасування права власності на самочинно збудований будинок, ОСОБА_5 продовжувала здійснювати будівельні роботи без відповідних дозвільних документів.

Факт здійснення ОСОБА_5 самочинного будівництва, яке порушує права позивачів на володіння належною їм садибою, встановлений рішеннями судів у справі № 524/1223/15.

Після проведення самовільно збудованого будинку відповідач ОСОБА_5 та відповідачі ОСОБА_4 і ОСОБА_3 , намагаючись у подальшому уникнути відповідальності за свої незаконні дії, уклали між собою ряд договорів, за якими останні стали співвласниками незаконно збудованого нерухомого майна.

Посилаючись на порушення своїх прав на безпечне володіння, користування та розпорядженням майном, позивачі просили суд:
- визнати поважними причини пропуску строку позовної давності;
- скасувати реєстрацію повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 27 липня 2016 року на об`єкт «Реконструкція індивідуального житлового будинку з прибудовою додаткових приміщень, АДРЕСА_1 », реєстраційний номер ПТ 062162102527, та будівельний паспорт на вказаний об`єкт, виданий Управлінням містобудування та архітектури виконавчого комітету Кременчуцької міської ради 12 березня 2016 року за № 28-05/0463/33;
- скасувати реєстрацію декларації про готовність об`єкта до експлуатації, будівництво якого здійснено на підставі будівельного паспорта на реконструкцію індивідуального житлового будинку з прибудовою додаткових приміщень на АДРЕСА_2 від 06 вересня 2019 року № ПТ 141192491387, видану Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Кременчуцької міської ради;
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 22 жовтня 2019 року, індексний номер 49286084, запис про право власності № 33784542, розділ, реєстрацію об`єкта нерухомого майна з реєстраційним номером 992343753104: житловий будинок АДРЕСА_2 , загальною площею 252,4 кв. м, житловою - 70,3 кв. м, прийняте державним реєстратором Нестерович О. В., щодо реєстрації за права власності на нерухоме майно ОСОБА_5 ;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу від 24 лютого 2020 року № 333, укладений між ОСОБА_5 та ОСОБА_3 , на 1/12 реально не виділену частку земельної ділянки за реєстраційним номером 1825918353104, номер запису про право власності 31478930, та на 1/12 реально невиділену частку житлового будинку за реєстраційним номером 992343753104, номер запису про право власності 33784542, з господарськими будівлями та спорудами, розташовані за адресою: АДРЕСА_2 ;
- визнати недійсним договір дарування від 26 лютого 2020 року № 349, укладений між ОСОБА_5 та ОСОБА_4 , реально невиділених 11/12 часток земельної ділянки за реєстраційним номером 1825918353104, номер запису про право власності 31478930, з розташованими на ній реально невиділеними 11/12 частками житлового будинку за реєстраційним номером 992343753104, номер запису про право власності 33784542, з господарськими будівлями та спорудами, що розташовані за адресою: АДРЕСА_2 ;
- скасувати рішення приватного нотаріуса Кременчуцького міського нотаріального округу Лінькової І. Б. від 26 лютого 2020 року, індексний номер 51342280, про державну реєстрацію права приватної власності за ОСОБА_4 на 11/12 часток земельної ділянки за реєстраційним номером 1825918353104 і 11/12 часток житлового будинку АДРЕСА_4 ;
- скасувати рішення від 24 лютого 2020 року, індексний номер 51294733, про реєстрацію права власності за ОСОБА_3 на 1/12 частку земельної ділянки за реєстраційним номером 1825918353104 і 1/12 частку житлового будинку АДРЕСА_4 ;
- зобов`язати ОСОБА_5 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 усунути перешкоди у здійсненні позивачами права користування і розпорядження належними їм будинком та земельною ділянкою шляхом перебудови, перенесення із суміжної межі земельних ділянок АДРЕСА_2 і № НОМЕР_2 стіни будинку № 86, літ. «А» (літ. «А-2» - відповідно до схематичного плану земельної ділянки) і межуючих зі стіною приміщень «1-10», «1-11» та приміщень «1-4» і «1-5» (відповідно до технічного паспорта від 17 листопада 2011 року - це приміщення прибудови літ. «А1-1» з приміщеннями «1-6», «1-7») та відновити межу суміжних земельних ділянок АДРЕСА_5 , відповідно до державних актів; демонтувати напівзруйновану стіну прибудови літ. «А1» до будинку АДРЕСА_5 .

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Ухвалою від 29 червня 2022 року Автозаводський районний суд м. Кременчука провадження у справі в частині вимог, пред`явлених до ОСОБА_5 , закрив у зв`язку з її смертю до відкриття провадження у справі.

Ухвалою від 04 січня 2024 року Автозаводський районний суд м. Кременчука провадження у справі за позовними вимогами про скасування реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт і будівельного паспорта закрив на підставі пункту 1 частини першої статті 255 ЦПК України. Роз`яснив позивачам, що спір підлягає розгляду в порядку адміністративного судочинства.

Рішенням від 04 січня 2024 року Автозаводський районний суд м. Кременчука у задоволенні позову відмовив.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що виконавчий комітет Кременчуцької міської ради, Управління ДАБК Кременчуцької міської ради, Управління містобудування та архітектури Кременчуцької міської ради, ДАБІ України, державний реєстратор Нестерович О. В. не є належними відповідачами у цій справі, оскільки фактично спір з приводу створення позивачам перешкод у вільному володінні та користуванні їх майном виник між позивачами та відповідачами - фізичними особами, які проводять будівництво, а тому суд відмовив у задоволенні вимог до вказаних відповідачів.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації, суд першої інстанції керувався тим, що після реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкта до експлуатації, остання вичерпала свою дію фактом виконання, у зв`язку з чим оскаржуваною у справі декларацією будь-які права або охоронювані законні інтереси позивачів не порушуються, а скасування реєстрації такої декларації не матиме жодних правових наслідків.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та визнання недійсними договору купівлі-продажу та договору дарування, суд керувався тим, що на час розгляду справи документи, які б підтверджували факт самочинного будівництва, суду надані не були. Крім того, суд, урахував, що позивачі не надали доказів фіктивності оспорюваних правочинів. Також суд зазначив, що скасування рішень про державну реєстрацію права власності та визнання недійсними оспорюваних договорів не створить правових наслідків для позивачів.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про зобов`язання усунути перешкоди у здійсненні права користування та розпорядження будинком та земельною ділянкою, суд, врахувавши висновки експертів, надані позивачами та відповідачами, дійшов висновку про те, що права позивачів не порушені.

Постановою від 16 вересня 2024 року Полтавський апеляційний суд апеляційну скаргу ОСОБА_2  на ухвалу Автозаводського районного суду м. Кременчука від 04 січня 2024 року задовольнив частково.

Ухвалу Автозаводського районного суду м. Кременчука від 04 січня 2024 року скасував.

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 на рішення Автозаводського районного суду м. Кременчука від 04 січня 2024 року задовольнив частково.

Рішення Автозаводського районного суду м. Кременчука від 04 січня 2024 року скасував, ухвалив нове рішення по суті заявлених вимог.

Позовні вимоги ОСОБА_1 , ОСОБА_2 задовольнив частково.

Зобов`язав ОСОБА_3 , ОСОБА_4 усунути перешкоди у здійсненні ОСОБА_1 , ОСОБА_2 права користування і розпорядження належними їм будинком та земельною ділянкою шляхом перебудови: перенесення із суміжної межі земельних ділянок АДРЕСА_2 і № НОМЕР_2 стіни будинку № 86, літ. «А» (літ. «А-2» - відповідно до схематичного плану земельної ділянки) і межуючих зі стіною приміщень «1-10», «1-11» і приміщень «1-4» і «1-5» (відповідно до технічного паспорта від 17 листопада 2011 року - це приміщення прибудови літ.«А1-1» з приміщеннями «1-6», «1-7») та відновити межу суміжних земельних ділянок АДРЕСА_5 відповідно до державних актів; демонтувати напівзруйновану стіну прибудови літ. «А1» до будинку АДРЕСА_2 , яка розміщена на земельній ділянці АДРЕСА_1 .

У задоволенні решти позовних вимог відмовив.

Стягнув з ОСОБА_3 та ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі по 454,00 грн з кожного.

Стягнув з ОСОБА_3 та ОСОБА_4 на користь держави по 791,32 грн з кожного.

Скасовуючи ухвалу Автозаводського районного суду м. Кременчука від 04 січня 2024 року про закриття провадження у справі в частині вимог про скасування реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт та будівельного паспорта, апеляційний суд керувався тим, що цей спір виник між власниками суміжних садиб у зв`язку із самочинним будівництвом, тому має вирішуватися в порядку цивільного судочинства. Апеляційний суд визнав недоцільним повернення справи до суду першої інстанції для продовження розгляду зазначених вимог окремо, оскільки вони нерозривно пов`язані із вимогою про усунення перешкод у користуванні власністю внаслідок самочинного будівництва.

Задовольняючи частково позовні вимоги, апеляційний суд керувався тим, що факт здійснення самочинного будівництва встановлений судовими рішеннями у справах № 524/577/16-а, № 524/3146/16-ц, № 524/1223/15-ц, тому відповідно до приписів статті 82 ЦПК України окремому доказуванню у межах розгляду цієї справи не підлягає. Врахувавши висновок експерта від 23 червня 2020 року № 34-20, суд дійшов висновку про порушення прав позивачів внаслідок самочинного будівництва та наявність підстав для задоволення позовних вимог у частині зобов`язання відповідачів ОСОБА_3 і ОСОБА_4 здійснити перебудови, запропоновані експертом у дослідженні експерта від 23 червня 2020 року № 34-20. При цьому суд відхилив висновок судової будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи від 30 вересня 2016 року № 509/510, виконаної у межах розгляду справи № 524/1223/15, навівши мотиви такого відхилення. 

Також суд, урахувавши предмет, підстави, характер спірних правовідносин і мету заявленого позову, вважав, що саме такий спосіб захисту буде ефективним і забезпечить реальне відновлення порушеного права позивачів. Тому вважав, що вимоги про скасування реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 27 липня 2016 року, будівельного паспорта, декларації про готовність об`єкта до експлуатації, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень щодо реєстрації за ОСОБА_5 права власності на нерухоме майно не є ефективним способом захисту порушеного права.

Також суд не вбачав підстав для задоволення позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 24 лютого 2020 року і договору дарування від 26 лютого 2020 року, зазначивши про те, що метою поданого позову є намагання позивачів відновити свої права на мирне володіння належною їм садибою, які були порушені самочинним будівництвом, здійсненим ОСОБА_5 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 . Згідно з матеріалами справи самочинне будівництво розпочалося задовго до укладення оспорюваних правочинів. Визнання недійсними правочинів має наслідком повернення сторін цього правочину до того стану, який вони мали до вчинення правочину. ОСОБА_5 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , отже, у разі визнання зазначених правочинів недійсними відповідачі ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , які, за твердженням позивачів, здійснювали самочинне будівництво, втратять право власності на садибу № 86, але відновлення прав позивачів не відбудеться.

Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги ОСОБА_2 .

17 жовтня 2024 року адвокат ОСОБА_2 Браташ Ю. П. через систему «Електронний суд» подав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову Полтавського апеляційного суду від 16 вересня 2024 року в частині відмови у задоволенні позовних вимог про: скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації; скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень; визнання недійсними договорів купівлі-продажу та дарування, направити справу до суду першої інстанції на новий розгляд.

У касаційній скарзі заявник посилається на підстави касаційного оскарження, визначені пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України. Зазначає, що суди першої та апеляційної інстанцій неправильно застосували норми матеріального права та порушили норми процесуального права, суди не врахували правових висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 26 січня 2022 року в справі № 522/14917/19, від 07 березня 2023 року в справі № 420/9217/21.

Касаційну скаргу мотивовано тим, що апеляційний суд установив доведеність позивачами як факту здійснення відповідачами самочинного будівництва, так і порушення їхніх прав внаслідок здійснення такого будівництва. Тому заявник вважає, що скасування реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт, будівельного паспорта та декларації про готовність об`єктів до експлуатації є належним способом захисту порушених прав позивачів, що відповідає завданням цивільного судочинства, оскільки вказані вимоги спростовують підстави протиправного оформлення прав власності відповідачами. У зв`язку з чим суд апеляційної інстанції дійшов помилкових висновків про неефективність таких позовних вимог. 

Також заявник не погоджується з висновком суду апеляційної інстанції в частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання недійсними оспорюваних правочинів. Зазначає, що у цьому випадку зазначені вимоги підлягали задоволенню у повному обсязі, оскільки наслідки, про які вказує апеляційний суд в оскаржуваній постанові, цілком відповідають приписам частини другої статті 376 ЦПК України, якими чітко визначено, що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього, тому повернення сторін правочину до стану, який вони мали до вчинення, призведе до припинення прав власності відповідачів на об`єкти нерухомості, які є самочинним будівництвом, але при цьому відповідачі ( ОСОБА_4 та ОСОБА_3 ) не будуть позбавлені можливості визнати право власності на відповідне майно у встановленому законом порядку, відповідно до частини третьої статті 376 ЦПК України. Крім того, звертає увагу на те, що оспорюваними правочинами порушено право позивачів, оскільки саме на підставі вказаних договорів відповідачі набули права власності на об`єкт самочинного будівництва та в подальшому протиправно здійснили реєстрацію повідомлення про початок виконання будівельних робіт, будівельного паспорта, декларації про готовність до експлуатації об`єктів, продовжували здійснювати попри заборону самочинне будівництво, яке призвело до порушення прав та інтересів позивачів.

Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги ОСОБА_3 .

18 жовтня 2024 року адвокат ОСОБА_3 Маслюк В. В. через систему «Електронний суд» подав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову Полтавського апеляційного суду від 16 вересня 2024 року в частині задоволених позовних вимог та ухвалити у цій частині нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

У касаційній скарзі заявник посилається на підстави касаційного оскарження, визначені пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України. Зазначає, що суд апеляційної інстанції неправильно застосував норми матеріального права та порушив норми процесуального, неповно з`ясував обставини справи, що мають значення для справи, а також застосував норми права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду від 24 квітня 2024 року № 554/8156/21.

Касаційну скаргу мотивовано тим, що суд не врахував те, що наявність порушених прав позивачів відповідачами під час здійснення реконструкції будинку АДРЕСА_2 внаслідок недотримання безпечних відстаней між сусідніми домоволодіннями та, начебто, знаходження стіни будинку АДРЕСА_2 на земельній ділянці АДРЕСА_1 було предметом дослідження судами у справі № 524/1223/15. На думку заявника, права позивачів не порушені, оскільки під час придбання ОСОБА_2 домоволодіння були наявні сталі межі землекористування між суміжними земельними ділянками, межові знаки та поворотні точки визначені огорожами парканів та стіною будинку АДРЕСА_2 , який на сьогодні належить відповідачам ОСОБА_3 та ОСОБА_4 . Спорів чи конфліктів між суміжними землекористувачами не було.

Також звертає увагу на те, що за життя ОСОБА_5 виконала вимоги законодавства та звернулася до відповідних компетентних органів та подала всі необхідні документи і отримала всі погодження та декларацію про готовність об`єкта до експлуатації, на підставі якої прийнято рішення про державну реєстрацію права приватної власності на спірний житловий будинок. Тобто спору про право не було і ОСОБА_5 , як і наступні власники - ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , не мали підстав для звернення до суду. 

Крім того, зазначає, що суд апеляційної інстанції помилково взяв до уваги висновок судового експерта Маківського М. В. від 23 червня 2020 року № 34-20 та безпідставно не взяв до уваги висновок комісійної судової будівельно-технічної та земельно- технічної експертизи № 509/510, яка проведена під час розгляду справи № 524/1223/15.

Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

У листопаді 2024 року ОСОБА_2 подала до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому просить касаційну скаргу ОСОБА_3 залишити без задоволення, посилаючись на безпідставність доводів касаційної скарги та обґрунтованість висновків суду апеляційної інстанції в оскаржуваній частині.

Рух справи у суді касаційної інстанції

Ухвалою від 21 жовтня 2024 року Верховний Суд відкрив касаційне провадження у цій справі за касаційною скаргою ОСОБА_2 , в інтересах якої діє адвокат Браташ Ю. П., на постанову Полтавського апеляційного суду від 16 вересня 2024 року та витребував її матеріали із Автозаводського районного суду м. Кременчука.

Ухвалою від 23 жовтня 2024 року Верховний Суд відкрив касаційне провадження у цій справі за касаційною скаргою ОСОБА_3 , в інтересах якого діє адвокат Маслюк В. В., на постанову Полтавського апеляційного суду від 16 вересня 2024 року.

Справа надійшла до Верховного Суду у грудні 2024 року.

Ухвалою від 20 листопада 2025 року Верховний Суд призначив справу до судового розгляду.

Фактичні обставини справи, з`ясовані судами

Постановою від 01 листопада 2016 року Харківський апеляційний адміністративний суд у справі № 524/577/16-аапеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнив. Постанову Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області від 08 лютого 2016 року в справі № 524/577/16-а скасував.

Прийняв нову постанову, якою відмовив у задоволенні позовних вимог ОСОБА_5 до Управління містобудування та архітектури виконавчого комітету Кременчуцької міської ради про визнання протиправним рішення органу владних повноважень (т. 1, а. с. 24-28).

Під час розгляду справи № 524/577/16-а суди встановили такі фактичні обставини.

ОСОБА_5 є власницею житлового будинку з господарськими будівлями АДРЕСА_2 , загальною площею 54,6 кв. м, житловою площею 42,7 кв. м, що в цілому складається з житлового будинку літ. «А» (рік побудови - 1951), А1 (рік побудови - 1984), а (рік побудови - 1951), аг», сараю літ. «Б, б, б1», навісу літ. «Ж», вбиральні літ. «З», літньої кухні-гаражу літ. «Д», вимощення І, огорожі № 1 та № 2, розміщених на земельній ділянці приватної власності площею 551 кв. м, згідно з договором купівлі-продажу від 01 грудня 2011 року серії ВРО, № 430773. Земельна ділянка площею 551 кв. м перебуває у власності згідно з договором купівлі-продажу від 01 грудня 2011 року серії ВРО, № 430774. Цільове призначення ділянки - для будівництва та обслуговування житлового будинку і господарських будівель (присадибна ділянка).

08 квітня 2015 року ОСОБА_5 звернулася з заявою та доданими до неї документами відповідно до вимог Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 05 липня 2011 року № 103, до Управління містобудування та архітектури виконавчого комітету Кременчуцької міської ради про видачу будівельного паспорта забудови земельної ділянки на реконструкцію індивідуального житлового будинку з прибудовою додаткових приміщень на АДРЕСА_2 .

Листом від 17 серпня 2015 року № 28-05/0488/33 Управління містобудування та архітектури виконавчого комітету Кременчуцької міської ради відмовило ОСОБА_5 у видачі будівельного паспорта у зв`язку з тим, що вона розпочала підготовчі роботи самостійно.

Постановою від 08 лютого 2016 року Автозаводський районний суд м. Кременчука Полтавської області позов ОСОБА_5 до Управління містобудування та архітектури виконавчого комітету Кременчуцької міської ради про визнання протиправним рішення органу владних повноважень задовольнив.

Визнав протиправною відмову Управління містобудування та архітектури виконавчого комітету Кременчуцької міської ради у видачі ОСОБА_5 будівельного паспорта забудови земельної ділянки на реконструкцію індивідуального житлового будинку з прибудовою додаткових приміщень на АДРЕСА_2 .

Зобов`язав Управління містобудування та архітектури виконавчого комітету Кременчуцької міської ради видати ОСОБА_5 будівельний паспорт забудови земельної ділянки на реконструкцію індивідуального житлового будинку з прибудовою додаткових приміщень на АДРЕСА_2 .

Скасовуючи зазначене рішення суду першої інстанції та відмовляючи у позові, суд апеляційної інстанції керувався тим, що відповідно до вимог Закону будівельний паспорт надається для будівництва чи реконструкції існуючого будинку, але напередодні запланованого будівництва чи реконструкції.

Як свідчать матеріали справи та сторони не заперечували, позивач вже розпочала будівельні роботи з будівництва житлового будинку.

Процес початку будівництва (реконструкції) об`єктів нерухомого майна, зокрема, і житлових будинків унормовано статтями 34-37 Закону, постановами Кабінету міністрів України від 13 квітня 2011 року № 466 «Деякі питання виконання підготовчих та будівельних робіт», «Питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів» від 13 квітня 2011 року № 461, наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 05 липня 2011 року № 103 «Про затвердження Порядку видачі будівельного паспорта земельної ділянки».

Суд апеляційної інстанції зазначав, що жодним законом чи підзаконним нормативним актом не передбачено здійснення будівельних робіт за відсутності дозвільних документів, тому на об`єкт, будівництво якого розпочато самочинно, не може бути видано дозвільний документ для приховування порушень містобудівного законодавства.

Постановою від 03 червня 2019 року Полтавський апеляційний суд в справі № 524/3146/16-ц апеляційну скарга ОСОБА_1 задовольнив. 

Рішення Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області від 20 травня 2016 року в частині задоволених позовних вимог ОСОБА_5 скасував. Ухвалив у цій частині нове рішення, яким позов ОСОБА_5 до ОСОБА_4 про визнання права власності залишив без задоволення (т. 1, а. с. 29-31).

Рішенням суду у справі № 524/3146/16-ц встановлені, зокрема такі фактичні обставини.

У 2012 році у зв`язку з технічним зносом житлового будинку у ОСОБА_5 виникла необхідність у проведенні реконструкції існуючого житлового будинку з відновленням його корисних властивостей у межах земельної ділянки без зміни поверховості будівлі. 

На виконання вимог законодавства ОСОБА_5 у 2013 році отримала будівельний паспорт на будівництво індивідуального житлового будинку АДРЕСА_2 .

У зв`язку з відсутністю коштів для проведення нового будівництва ОСОБА_5 у 2016 році в Управлінні містобудування та архітектури виконавчого комітету Кременчуцької міської ради отримала новий будівельний паспорт на реконструкцію індивідуального житлового будинку з прибудовою додаткових приміщень на АДРЕСА_2 .

Згідно з висновком експертного будівельно-технічного дослідження від 25 червня 2015 року № 6/1-15 реконструкція житлового будинку, розміщеного за адресою: АДРЕСА_2 , проведена відповідно до вимог державних будівельних та технічних норм; основні несучі, а також огороджувальні конструкції досліджуваного житлового будинку (фундамент, стіни, міжповерхове перекриття) перебувають у задовільному технічному стані, придатному до подальшої експлуатації; огороджувальні конструкції (стіни, перекриття) виконані із застосуванням матеріалів, які відповідають вимогам енергозбереження, згідно з пунктом 2.7 ДБН В-2.2.-15-2005 [11.3]; основні несучі, а також огороджувальні конструкції досліджуваного житлового будинку по несучій спроможності, технічним, конструктивним та об`ємно-планувальним характеристикам, загальному технічному стану на момент обстеження відповідають санітарним та протипожежним нормативним вимогам ДБН В1.1-7-2002, СНіП П22-81, СНіП 2.02.01-83, ДБН В22-15-2005; що забезпечує їх подальшу безпечну експлуатацію протягом тривалого часу; матеріали, що використані під час реконструкції житлового будинку, належать до дозволених до застосування чинними нормативними вимогами.

Відмовляючи у задоволенні вимог ОСОБА_5 про визнання права власності на перероблену річ, апеляційний суд керувався тим, що наявні у справі докази вказують на те, позивач розпочала будівельні роботи до отримання будівельного паспорта, оскільки ОСОБА_5 лише у 2016 році в Управлінні містобудування та архітектури виконкому міської ради отримала новий будівельний паспорт на реконструкцію індивідуального житлового будинку з прибудовою додаткових приміщень за вказаною адресою на підставі судового рішення в справі № 524/577/16, яке в подальшому скасоване постановою Харківського апеляційного адміністративного суду від 01 листопада 2016 року за апеляційною скаргою ОСОБА_1 .

Відповідно до будівельного паспорта від 12 березня 2016 року відстані від об`єкта будівництва до існуючих будинків та споруд згідно з додатком 3.1 ДБН 360-92** не відповідають протипожежним нормам, відстані від об`єкта до межі земельної ділянки згідно з ДБН 360-92** не відповідають нормі. 

Жодним законом чи підзаконним нормативним актом не передбачено здійснення будівельних робіт за відсутності дозвільних документів, тому на об`єкт, будівництво якого розпочато самочинно, не може бути видано дозвільний документ для приховування порушень містобудівного законодавства.

Поза увагою суду також залишилось недотримання позивачем вимог статті 152 ЖК України, згідно з якими переобладнання й перепланування жилого будинку, що належить громадянинові на праві приватної власності, провадяться з дозволу виконавчого комітету органу місцевого самоврядування.

Крім того, апеляційний суд звернув увагу, що відповідно до вимог статті 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Обов`язковою умовою для звернення до суду є наявність порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Водночас час зі змісту судового рішення, як і з наявних у справі доказів, взагалі не вбачається наявність спору між сторонами. Навпаки такий спір існує між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 , яка не була залучена до участі у цій справі, що підтверджується судовими рішеннями, які є чинними на час розгляду справи, а також наявними у справі доказами та сторони не спростовують.

Рішенням Автозаводського районного суду м. Кременчука від 25 липня 2018 року в справі № 524/1223/15-ц, залишеним без змін постановою Полтавського апеляційного суду від 08 січня 2019 року та постановою Верховного Суду від 04 листопада 2019 року, позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_5 , ОСОБА_4 про зобов`язання знести за власний рахунок самочинно збудоване незакінчене будівництво-реконструкцію житлового будинку АДРЕСА_2 , про зобов`язання відновити межі земельної ділянки згідно з державними актами серії ЯМ, № 112224, та ЯМ, № 112222, та звільнити її від належного відповідачам майна, про солідарне стягнення майнової шкоди та моральної шкоди залишені без задоволення.

Позовні вимоги ОСОБА_5 до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , Управління Держземагенства у м. Кременчуці Полтавської області про визнання недійсним державного акта серії ПЛ, № 202180, від 23 вересня 2005 року про право власності на земельну ділянку АДРЕСА_1 та про зобов`язання скасувати запис за № 010554800323 про його реєстрацію залишені без задоволення (т. 1, а. с. 230-244).

Судовими рішеннями у справі № 524/1223/15-ц встановлені такі фактичні обставини.

ОСОБА_1 на підставі договорів дарування від 24 липня 2012 року є власником 1/2 частки житлового будинку та двох земельних ділянок загальною площею 0,0327 га, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 .

Власником іншої 1/2 частки зазначеного будинку та земельної ділянки площею 564,00 кв. м є ОСОБА_2 , яка, у свою чергу, 11 квітня 2005 року на підставі договору купівлі-продажу придбала вказане нерухоме майно у попереднього власника ОСОБА_6 .

На місці старого будинку у 2009 році ОСОБА_2 побудувала новий, який згідно з технічним паспортом складається з двох ізольованих половин, кожна з яких має окремий вхід, а також набула право власності на прилеглу до будинку земельну ділянку із земель комунальної власності.

Частина будинку АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_1 , межує з будинком АДРЕСА_2 , власником якого є ОСОБА_5 .

Право власності на будинок АДРЕСА_2 ОСОБА_5 набула на підставі договору купівлі-продажу, укладеного 01 грудня 2011 року між нею та ОСОБА_8 . Площа земельної ділянки згідно з державним актом на право власності на земельну ділянку серії ІІ-ПЛ, № 046537, становить 551,00 кв. м.

13 травня 2013 року ОСОБА_5 отримала будівельний паспорт № 34 на будівництво нового житлового будинку, який планувалося розташувати на земельній ділянці на місці сараю літ. «Б-1». Проте ОСОБА_5 розпочала перебудову існуючого будинку зі збільшенням його площі за рахунок будівництва у бік ділянки, що належить ОСОБА_1 . Під час перебудови залишено частину існуючого будинку, в тому числі прибудову літ. «А-1», яка однією зі стін розміщена на межі із земельною ділянкою № НОМЕР_2 . Зазначену цегляну прибудову розміром 7,45 м х 2,3 м у 1971 році самочинно здійснив колишній власник ОСОБА_10 , який у 1992 році ввів таку прибудову до експлуатації та отримав рішення виконавчого комітету Автозаводської районної ради м. Кременчука Полтавської області від 06 серпня 1992 року № 714 про визнання за ним права власності на житлову прибудову літ. «А1», літню кухню літ. «З», погріб літ. «Е», гараж літ. «Д» у будинку АДРЕСА_2 .

26 грудня 2014 року ОСОБА_5 подала повідомлення про початок будівельних робіт з реконструкції існуючого житлового будинку, яке скасовано Державною архітектурно-будівельною інспекцією у Полтавській області 17 лютого 2015 року, наказ № 36, оскільки будівельні роботи проводилися без будівельного паспорта, який би дозволяв реконструкцію.

02 жовтня 2015 року ОСОБА_5 подала повідомлення про початок будівельних робіт на підставі будівельного паспорта від 13 травня 2013 року № 34, який дозволяв будівництво нового будинку.

Позаплановими перевірками дотримання ОСОБА_5 вимог будівельних норм та правил, проведеними ДАБІ у Полтавській області, виявлено самочинне виконання будівельних робіт з реконструкції існуючого житлового будинку, за що 14 лютого 2015 року ОСОБА_5 притягнуто до адміністративної відповідальності та надано припис про зупинення будівництва й усунення порушень вимог містобудівного законодавства. 23 листопада 2015 року позапланова перевірка встановила, що будівництво нового будинку не розпочато.

Висновком комісійної судової будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи від 30 травня 2016 року встановлено, що згідно з матеріалами інвентаризації земельної ділянки будинку АДРЕСА_1 станом на 16 квітня 2010 року (до придбання ОСОБА_5 сусіднього будинку АДРЕСА_2 ) конфігурація межі між земельними ділянками мала вигляд ламаної лінії зі зміщенням в умовно позначених точках «Л» і «М» на територію земельної ділянки № НОМЕР_2 . Зміщення у точці «М» (так званий «виступ») становить 0,2 м. Водночас відповідно до схематичного плану земельної ділянки станом на 10 травня 2011 року виступ в умовно позначеній точці «М» відсутній і конфігурація межі відповідає наведеній у державному акті з кадастровим номером 5310436100:07:001:0732.

У зв`язку з такими розбіжностями у кресленнях за період з 26 вересня 2003 року до 16 квітня 2010 року та станом на 10 травня 2011 року експерти не змогли простежити хронологію зміни конфігурації межі та встановити, з якого часу виникло порушення меж. Фактичний порядок користування земельною ділянкою АДРЕСА_1 не відповідає правовстановлюючим документам на неї, проте фактично у користуванні її власників ОСОБА_2 і ОСОБА_1 перебуває 663,00 кв. м земельної ділянки, що на 9,00 кв. м більше, ніж її загальна площа згідно з державними актами.

Установлено також порушення меж земельної ділянки АДРЕСА_2 та факт того, що конфігурація та розміри її меж не повною мірою відповідають державному акту.

У фактичному користуванні власника будинку АДРЕСА_2 перебуває земельна ділянка площею 665,00 кв. м, що на 114,00 кв. м більше, ніж у державному акті.

Сторони не надали для дослідження результатів геодезичної зйомки земельних ділянок із зазначенням каталогу координат фактичного місця розташування точок меж ділянок та їх розмірів, без чого неможливо співставити фактичне землекористування з правовстановлюючими документами. Із зазначеної причини експерти не змогли встановити, чи змістилася межа земельної ділянки № НОМЕР_3 у бік земельної ділянки № НОМЕР_2 , чи навпаки, а також не встановили, з якого часу виникло порушення меж та розбіжності у розмірах земельних ділянок.

Установлено, що під час будівництва самочинно збудованого незакінченого будівництва-реконструкції існуючого житлового будинку АДРЕСА_2 порушені вимоги пункту 3.25 ДБН 360-90** «Планування і забудова міських і сільських поселень», оскільки відстань між житловими будинками ІІІ ступеня вогнестійкості має становити 8,00 м. Погодження з місцевими органами державного пожежного та санітарного нагляду розташування об`єкта реконструкції із збереженням існуючих відстаней з будинком АДРЕСА_1 відсутнє.

Місце розташування будинку АДРЕСА_2 залишається незмінним щодо будинку АДРЕСА_1 з 02 грудня 1986 року, одна з його стін розташована на межі.

Новий будинок АДРЕСА_1 побудований у 2009 році, самовільна реконструкція будинку АДРЕСА_1 розпочата на 5 років пізніше, тому протипожежні відстані не були дотримані в результаті будівництва у будинку АДРЕСА_1 .

Порушення вимог пункту 3.8* ДБН 360-92** «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень» у частині розташування житлового будинку АДРЕСА_2 на відстані до межі сусідньої ділянки від найбільш виступаючої конструкції стіни не менше 1,0 м допущене ще на стадії прибудови літ. «А1» у 1971 році і погоджене з органами місцевого самоврядування (висновок від 30 вересня 2015 року № 509/510).

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про знесення самочинного будівництва, суди керувалися тим, що знесення є крайнім заходом впливу на забудовника, а позивач не надала доказів того, що усунути порушення ДБН неможливо за рахунок перебудови і, відповідно, доказів про те, що відповідач від неї відмовляється.

Під час розгляду цієї справи суди встановили, що 03 серпня 2016 року на підставі рішення Автозаводського районного суду м. Кременчука у справі № 524/3146/16-ц за ОСОБА_5 зареєстровано право власності на будинок з реєстраційним номером 992343753104, загальною площею 252,4 кв. м, житловою - 70,3 кв. м, опис: «житловий будинок літ. «А, а, а1», погріб літ. «Е», сарай літ. «Б», сарай літ. «б», сарай літ. «б1», убиральня літ. «З», огорожа № 1, ворота № 2, мощення».

02 липня 2019 року державний реєстратор вніс запис про скасування речового права (індексний номер рішення 47588048) на підставі постанови Полтавського апеляційного суду від 03 червня 2019 року в справі № 524/3146/16-ц.

18 жовтня 2019 року державний реєстратор Нестерович О. В. на підставі договору купівлі-продажу від 01 грудня 2011 року № 4289; декларації про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер: ПТ141192491387, виданої 06 вересня 2019 року Управлінням ДАБК Кременчуцької міської ради, прийняв рішення про державну реєстрацію права приватної власності на житловий будинок з реєстраційним номером 992343753104, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки 5310436100:07:001:0039, за ОСОБА_5 

24 лютого 2020 року приватний нотаріус Лінькова І. Б. посвідчила договір купівлі-продажу, на підставі якого зареєструвала речове право ОСОБА_3 (частка 1/12) на житловий будинок, загальною площею 252,4 кв. м, житловою - 70,3 кв. м (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 24 лютого 2020 року, індексний номер 51294733).

26 лютого 2020 року приватний нотаріус Лінькова І. Б. посвідчила договір дарування за № 349, на підставі якого було зареєстровано речове право ОСОБА_4 (частка 11/12) на житловий будинок, загальною площею 252,4 кв. м, житловою - 70,3 кв. м (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 26 лютого 2020 року, індексний номер 51342280).

Згідно з висновком експертного будівельно-технічного дослідження від 10 лютого 2015 року № 15-15, виконаного експертом Маківським М. В. за заявою ОСОБА_1 , фактичні розміри земельної ділянки, розташованої у АДРЕСА_1 , не відповідають розмірам цієї земельної ділянки, вказаним у державних актах на право власності на земельну ділянку; під час проведення реконструкції житлового будинку, розташованого на АДРЕСА_2 , порушені вимоги ДБН 360** «Містобудування. Планування та забудова міських та сільських поселень» та ДБН В.2.2.-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» (т. 2, а. с. 227-235).

Згідно з висновком експертного будівельно-технічного дослідження від 22 червня 2015 року № 56-15 (т. 2, а. с. 220-226), виконаного експертом ОСОБА_11 за заявою ОСОБА_1 , конфігурація житлового будинку та склад приміщень житлового будинку, який будується в домоволодінні, розташованому в АДРЕСА_2 , не відповідає даним, вказаним у технічному паспорті на житловий будинок. Фактично в домоволодінні на АДРЕСА_2 будується новий житловий будинок.

В експертному дослідженні від 23 червня 2020 року № 34-20, виконаному експертом Маківським М. В. за заявою ОСОБА_1 , зроблені такі висновки (т. 2, а. с. 2-137).

Довжина суміжної межі умовних точок «А-Д» між земельними ділянками на АДРЕСА_2 та АДРЕСА_1 відповідає розмірам зазначених у державних актах на землю і становить 35,28 м. Збільшення розміру суміжної межі по довжині відсутнє.

У результаті самочинного будівництва, зміщення суміжної межі в умовних точках « ІНФОРМАЦІЯ_2 » у сторону земельної ділянки АДРЕСА_1 , шириною 0,23 м і довжиною до 35 м, облицювання цеглою стіни старого будинку АДРЕСА_2 , яка розташована на території земельної ділянки АДРЕСА_1 (з`явився виступ - 0,2 м х 7,70 м), побудови стіни веранди до будинку АДРЕСА_2 , частково на земельній ділянці АДРЕСА_1 , розміром 1,9 м х 2,5 м і знаходження виступаючих конструкції будинку АДРЕСА_2 , на території земельної ділянки 88:
1) розміри використовуваної земельної ділянки АДРЕСА_1 , зменшились відповідно до державного акта на 9 кв. м;
2) суміжна межа між земельними ділянками на АДРЕСА_2 та на АДРЕСА_1 відповідно до державного акта на земельну ділянку № НОМЕР_2 , за конфігурацією, кількістю відрізків та їх розмірів, змінена;
3) має місце накладання земельної ділянці АДРЕСА_2 на земельну ділянку № НОМЕР_2 .

Розміри меж земельної ділянки АДРЕСА_2 збільшені і відповідають державному акту на земельну ділянку № 86 від 07 липня 2000 року умовних точках «1»-«4» на 0,22 м зі сторони АДРЕСА_1 , в умовних точок «3»-«4» на 0,40 м, в умовних точках «2»-«3» на 0,23 АДРЕСА_2 на АДРЕСА_1 не відповідає даним державного акта на земельну ділянку № 86 від 07 липня 2000 року, збільшена за рахунок земельної ділянки АДРЕСА_1 та земель міської ради на 26 кв. м (114 кв. м - 88 кв. м орендована земельна ділянка), про що зазначено у висновку комісійної судової будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи від 30 вересня 2016 року № 509/510.

Порушень будівельних норм та правил під час будівництва у 2010 році ОСОБА_2 житлового будинку АДРЕСА_1 на АДРЕСА_1 , та здачі вказаного житлово будинку до експлуатації не виявлено.

Під час проведення реконструкції житлового будинку, розташованого в АДРЕСА_1 , порушені вимоги ДБН 360-92** «Містобудування. Планування та забудова міських та сільських поселень», пункт 3.25* (для догляду за будівлями і здійснення їх поточного ремонту відстань до межі сусідньої ділянки від найбільш виступаючої конструкції стіни треба приймати не менше 1,0 м) та ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» пункт 3.10 (під час розміщення нового будівництва в існуючій забудові або реконструкції будинків слід забезпечити дотримання вимог чинних нормативних документів щодо інсоляції, природного освітлення і захисту від шуму для навколишніх будинків). Ця умова є обов`язковою і в разі зміни габаритів існуючого будинку).

Після реконструкції житлового будинку АДРЕСА_2 існуючі відстані між житловими будинками АДРЕСА_2 та АДРЕСА_1 не збережені.

Розмір збитків, завданих власнику житлового будинку, розташованого в АДРЕСА_1 , у результаті негативного впливу від реконструкції з порушенням будівельних норм та правил житлового будинку, розташованого в АДРЕСА_1 , становить 316 098,00 грн.

Усунути порушення будівельних норм та правил після проведеного самовільного будівництва та реконструкції житлового будинку, розташованого на АДРЕСА_1 , щодо домоволодіння, розташованого на АДРЕСА_1 , можливо шляхом:
1) перебудови: перенесення з суміжної межі земельних ділянок АДРЕСА_6 (літ. «А-2» - відповідно до схематичного плану земельної ділянки) і межуючих зі стіною приміщень «1-10», «1-11» та приміщень «1-4» і «1-5» (відповідно до технічного паспорта від 17 листопада 2011 року, - це приміщення прибудови літ. «А1-1», яка самочинно збудована у 2002 році, з приміщеннями «1-6» і «1-7»), будівництво будинку літ. «А» або літ. «А-2» не передбачено ескізом намірів забудови, що і призвело до порушення будівельних норм та правил та збільшення загальної площі житлового будинку до 252,4 м, замість 117,4 кв. м;
2) відновлення суміжної межі земельних ділянок АДРЕСА_5 відповідно до державних актів і демонтажу зруйнованої стіни прибудови літ. «А1» до будинку АДРЕСА_2 , яка до сьогодні розміщена на земельній ділянці АДРЕСА_1 ;
3) усунення порушень розташування господарських будівель та дерев біля суміжної межі між земельними ділянками, розташованими у АДРЕСА_1 та АДРЕСА_1 , не відповідає вимогам будівельних норм та правил, а саме ДБН 360-92** «Містобудування. Планування та забудова міських та сільських поселень», ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування і забудова територій» та ДБН 79-92 «Житлові будинки для індивідуальних забудовників України».

Згідно з висновком експерта від 29 вересня 2022 року № 44-22, виконаним експертом Маківським М. В. на замовлення ОСОБА_1 , виконуване будівництво прибудови житлового будинку, розташованого на АДРЕСА_2 стосовно до житлового будинку на АДРЕСА_1 не відповідає Державним будівельним нормам, а саме ДБН Б.2.2.-12:2019 «Планування і забудова територій» (т. 3, а. с. 200-207).

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
Позиція Верховного Суду 

Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно з положеннями частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

У частині першій статті 400 ЦПК України встановлено, що, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційних скарг, врахувавши аргументи, наведені у відзиві на касаційну скаргу, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку про залишення касаційних скарг без задоволення з огляду на таке.

Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права

Положеннями статей 15, 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до статті 16 ЦК України, звертаючись до суду, позивач на власний розсуд обирає спосіб захисту свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду (постанова Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року в справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).

Під час оцінки обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).

Відповідно до частин першої та другої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (постанова Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року в справі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).

Предметом розгляду у цій справі є вимоги ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про захист їх права власності, яке порушене відповідачами, а саме: про скасування реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт і будівельного паспорта; скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації; скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень; визнання недійсними договорів купівлі-продажу і дарування; зобов`язання усунути перешкоди у здійсненні права користування і розпорядження будинком та земельною ділянкою.

Підставою для звернення до суду позивачі зазначали здійснення відповідачами незаконної реконструкції спірного будинку АДРЕСА_2 з порушенням будівельних норм та правил, внаслідок чого зареєстровано право власності на самочинне будівництво, чим порушено право позивачів.
Щодо вимог ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про скасування реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт і будівельного паспорта; скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації; скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень; визнання недійсними договорів купівлі-продажу і дарування

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим. Це означає, що: застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинно реально відновлювати його наявне суб`єктивне право, яке порушене, оспорюється або не визнається; обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципам верховенства права та процесуальної економії, зокрема не повинно спонукати позивача знову звертатися за захистом до суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року в справі № 916/1415/19 (пункт 6.13), від 26 січня 2021 року в справі № 522/1528/15 (пункт 82), від 08 лютого 2022 року в справі № 209/3085/20 (пункт 24)).

Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 лютого 2020 року в справі № 910/3009/18 (пункт 63)).

Згідно із частиною третьою статті 13 Конституції України власність зобов`язує. Власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству.

У статті 91 ЗК України встановлено, що власники земельних ділянок зобов`язані не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів, а також дотримуватися правил добросусідства.

Згідно з положеннями статей 386, 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.

Аналогічні положення містить частина друга статті 152 ЗК України, згідно з якою землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його права на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, крім іншого, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.

Особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна, відповідно до положень глави 29 цього Кодексу (стаття 396 ЦК України).

Відповідно до частин другої, четвертої статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) суб`єкти містобудування зобов`язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об`єктів. Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

У статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із офіційним визнанням державою права власності пов`язується можливість матеріального об`єкта (майна) перебувати у цивільному обороті та судового захисту права власності на нього.

Отже, законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має.

Таким чином, системний аналіз наведених положень законодавчих актів дає змогу стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.

Можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.

Відповідно до частин першої-четвертої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Відповідно до частини сьомої статті 376 ЦК України передбачено, що у разі істотного відхилення від проєкту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Відповідно до наведеної норми закону належним способом захисту порушеного права у разі самочинного будівництва є покладення на особу, яка здійснила самочинне будівництво, обов`язку провести відповідну перебудову; якщо ж така перебудова є неможливою або ж особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, суд може ухвалити рішення про знесення самочинного будівництва за рахунок особи, яка його здійснила.

Знесення самочинного об`єкта нерухомості відповідно до статті 376 ЦК України є крайнім заходом впливу на забудовника і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи з метою усунення порушень щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності та коли неможлива перебудова об`єкта нерухомості чи особа відмовляється від здійснення такої перебудови.

Позов про знесення самочинно збудованого нерухомого майна, або вимоги про проведення відповідної перебудови самочинного будівництва може бути пред`явлено власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено з підстав, передбачених статтями 391, 396 ЦК України.

Під час вибору і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 Велика Палата Верховного Суду вказала:
- сам собою факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду не слід розглядати як окреме щодо факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки (пункт 89);
- права власника земельної ділянки порушуються у результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки у реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження (пункт 92);
- за обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна (пункт 112);
- належними вимогами, які може заявити власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження нею, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно (пункт 113);
- оскільки положення статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за особою - власником земельної ділянки у будь-який інший спосіб, окрім визначеного цією статтею (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за власником земельної ділянки), також не змінює правовий режим самочинного будівництва; за вказаних обставин особа - власник земельної ділянки не набуває право власності на самочинно побудоване нерухоме майно (пункт 152).

Отже, за змістом наведених висновків вимоги про скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію права власності, визнання недійсними договорів, припинення права власності є неналежним способом захисту.

Юридичні перешкоди для власника земельної ділянки, які виникли внаслідок зазначеної реєстрації, усуваються внаслідок задоволення судом належних позовних вимог:
1) або про знесення самочинно побудованого нерухомого майна (внаслідок демонтажу якого на підставі пункту 1 частини першої, частини другої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» закриваються відповідний розділ у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційна справа);
2) або про визнання права власності на самочинно побудоване майно (таке судове рішення є підставою для державної реєстрації права власності на відповідне майно згідно з пунктом 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно»).

Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи з огляду на положення пункту 5 частини першої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (пункт 138)).

У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (пункт 154)).

Вказаний висновок є застосовним до спірних правовідносин з огляду на предмет та підстави позовних вимог та на твердження позивача про те, що спірне майно має характер самочинного.

Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Аналогічний висновок викладено у постановах Верховного Суду від 05 червня 2024 року в справі № 904/4339/21, від 05 червня 2024 року в справі № 521/13158/19, від 23 квітня 2024 року в справі № 904/994/22, від 19 березня 2024 року в справі № 915/1439/21, від 21 вересня 2022 року в справі № 461/3490/18, від 27 жовтня 2021 року у справі № 202/7377/16, від 20 січня 2021 року в справі № 442/302/17.

Крім того, Велика Палата Верховного Суду неодноразово виснувала, що обрання позивачем неналежного або неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові (постанови від 29 вересня 2020 року в справі № 378/596/16(пункт 77), від 19 січня 2021 року в справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року в справі № 925/642/19 (пункт 52), від 15 вересня 2022 року в справі № 910/12525/20 (пункт 148)).

У постанові від 27 жовтня 2021 року у справі № 202/7377/16-ц Верховний Суд дійшов висновку, що, задовольняючи позовні вимоги про визнання недійсними договорів купівлі-продажу майна та скасування записів про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, суди: не урахували, що власник порушеного права може скористатися не будь-яким, а саме ефективним способом захисту, який відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам, оскільки вирішення вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою.

З огляду на викладене апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позовних вимог про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень; визнання недійсними договорів купівлі-продажу і дарування, оскільки такі вимоги є неефективним способом захисту, що є самостійною підставою для відмови у позові.

Також колегія суддів погоджується з висновком суду апеляційної інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог про скасування реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт і будівельного паспорта та скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації. 

Верховний Суд звертає увагу на те, що Велика Палата Верховного Суду розглядала вимогу про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації як належний спосіб захисту виключно за обставин, коли на відповідній ділянці заборонене будь-яке будівництво, крім гідротехнічних споруд (висновок, сформульований у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16-ц (пункт 63)).

За обставин справи, яка переглядається, суд не встановив, що на спірній земельній ділянці будівництво неможливе.

Також скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації було предметом розгляду Верховним Судом, за результатом якого касаційний суд у постановах від 05 червня 2024 року в справі № 521/13158/19, від 28 серпня 2024 року в справі № 521/14346/20, від 14 лютого 2024 року в справі № 523/8263/20 за подібних правовідносин дійшов висновку, що вимога про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації є неналежною та не відновлює право власника земельної ділянки.

Отже, враховуючи вказані висновки Верховного Суду, обставини цієї справи, а також те, що вимога позивача про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації, а також вимоги про скасування реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт і будівельного паспорта, Верховний Суд погоджується з висновком апеляційного суду про відмову у задоволенні вказаних вимоги, оскільки такі вимоги є неналежними та не відновлюють право позивачів.

Доводи касаційної скарги ОСОБА_2 про те, що суд апеляційної інстанції помилково вважав неналежним способом захисту заявлені вимоги про скасування реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт і будівельного паспорта, скасування реєстрації декларації про готовність до експлуатації об`єкта, скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, визнання недійсними договорів купівлі-продажу і дарування є необґрунтованими та спростовуються наведеними висновками Верховного Суду, які були враховані апеляційним судом під час перегляду рішення суду першої інстанції, та підстав для відступлення від яких колегія суддів не встановила.

Усталеним у судовій практиці незалежно від виду судочинства та категорії справи є підхід, згідно з яким висновки щодо застосування норм судовою палатою касаційного суду мають перевагу над висновками колегії суддів; висновки об`єднаної палати касаційного суду - над висновками палати чи колегії суддів цього суду, а висновки Великої Палати Верховного Суду - над висновками об`єднаної палати, палати та колегії суддів касаційного суду (постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного кримінального суду від 13 лютого 2019 року у справі № 130/1001/17, Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18 січня 2021 року у справі № Б-23/75-02 (пункт 8.12), Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 вересня 2021 року у справі № 166/1222/20, від 20 грудня 2023 року у справі № 752/4079/16, Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 23 листопада 2023 року у справі № 757/42452/20, від 05 січня 2024 року у справах № 149/184/21 і № 337/2398/20, від 24 січня 2024 року у справах № 761/22446/20 і № 757/51692/19, Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 січня 2024 року у справі № 932/9029/23). 

При цьому Велика Палата Верховного Суду у постанові від 30 січня 2019 року у справі № 755/10947/17 зазначила, що суди під час вирішення тотожних спорів мають враховувати саме останню правову позицію Великої Палати Верховного Суду.

З огляду на це, враховуючи висновки Великої Палати Верховного Суду, сформульовані у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22, колегія суддів не бере до уваги твердження ОСОБА_2 про необхідність урахування висновків, сформульованих, зокрема, Верховним Судом у постановах від 26 січня 2022 року в справі № 522/14917/19, від 07 березня 2023 року в справі № 420/9217/21.

Отже, доводи касаційної скарги ОСОБА_2 не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи, а значною мірою зводяться до переоцінки доказів, що не належить до повноважень суду касаційної інстанції.

Щодо позовних вимог про зобов`язання відповідачів усунути перешкоди у здійсненні позивачами права користування і розпорядження належними їм будинком та земельною ділянкою шляхом здійснення перебудови

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 січня 2022 року в справі № 442/4338/17 зазначено: «позов про знесення самочинно збудованого нерухомого майна може бути пред`явлено власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено, зокрема, власником (користувачем) суміжної земельної ділянки з підстав, передбачених статтями 391, 396 ЦК України. […] Юридичними фактами, які складають правову підставу знесення самочинного будівництва, є: істотне відхилення від проекту та/або істотне порушення будівельних норм і правил, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб; неможливість проведення перебудови або відмова особи, яка здійснила (здійснює) будівництво, від її проведення. При вирішенні питання про те, чи є відхилення від проекту істотним і таким, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, необхідно з`ясовувати, зокрема, як впливає допущене порушення з урахуванням місцевих правил забудови, громадських і приватних інтересів на планування, забудову, благоустрій вулиці, на зручність утримання суміжних ділянок тощо. Під істотним порушенням будівельних норм і правил з огляду на положення законів України «Про основи містобудування»; «Про архітектурну діяльність»; «Про регулювання містобудівної діяльності»; постанови Кабінету Міністрів України «Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт» від 13 квітня 2011 року № 466 необхідно розуміти, зокрема, недодержання архітектурних, санітарних, екологічних, протипожежних та інших вимог і правил, а також зміну окремих конструктивних елементів житлового будинку, будівлі, споруди, що впливає на їх міцність і безпечність та загрожує життю й здоров`ю людини, тощо. Таким чином, за змістом статті 376 ЦК України вимоги про знесення самочинного будівництва особа (власник) може заявити за умови доведеності факту порушення своїх прав самочинною забудовою».

У постанові Верховного Суду від 03 вересня 2025 року у справі № 199/4867/23 (провадження № 61-12811св24) зазначено, що право на звернення до суду з позовом про знесення або перебудову самочинно збудованого об`єкта нерухомості також належить власнику (користувачу) земельної ділянки, якщо він заперечує проти визнання за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його земельній ділянці, права власності на самочинно збудоване нерухоме майно (частина четверта статті 376 ЦК України). Позов про знесення самочинно збудованого нерухомого майна може бути пред`явлено власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено, зокрема, власником (користувачем) суміжної земельної ділянки, з підстав, передбачених статтями 391, 396 ЦК України, статтею 103 ЗК України.

За змістом частини першої статті 376 ЦК України самочинне будівництво визначається через ознаки, що виступають умовами або підставами, за наявності яких об`єкт нерухомості вважається самочинним, а саме, якщо: 1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) об`єкт нерухомості збудовано без належного дозволу чи належно затвердженого проєкту; 3) об`єкт нерухомості збудовано з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Наявність хоча б однієї із трьох зазначених у частині першій статті 376 ЦК України ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.

З урахуванням змісту статті 376 ЦК України у поєднанні з положеннями статей 16, 386, 391 ЦК України позивачами за такими вимогами можуть бути відповідний орган державної влади або орган місцевого самоврядування та інші особи, право власності яких порушено самочинним будівництвом лише за умови доведеності факту порушення прав цих осіб самочинною забудовою.

Подібний правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 18 лютого 2019 року у справі № 308/5988/17-ц (провадження № 61-39346св18), від 20 березня 2019 року у справі № 202/3520/16-ц (провадження № 61-16770св18), від 17 серпня 2022 року у справі № 745/342/19 (провадження № 61-11476св21), від 15 листопада 2023 року у справі № 702/80/17 (провадження № 61-8413св23) та інших.

Указане свідчить, що судова практика з розгляду подібних справ є сталою та сформованою, відмінність залежить лише від доказування у кожній конкретній справі.

Слід зазначити, що за змістом частини сьомої статті 376 ЦК України зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову можливе лише у разі істотного відхилення від проєкту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, та істотного порушення будівельних норм і правил.

У частинах першій, третій статті 12, частинах першій, п`ятій, шостій статті 81 ЦПК України визначено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона (пункт 21 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19)).

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (частини перша, третя статті 13 ЦПК України).

Звертаючись до суду з цим позовом, позивачі обґрунтовують порушення свого права саме тією обставиною, що здійснене відповідачами самочинне будівництво унеможливлює нормальне і безпечне володіння належним їм нерухомим майном.

Задовольняючи позовні вимоги про зобов`язання відповідачів усунути перешкоди у здійсненні позивачами права користування і розпорядження належними їм будинком та земельною ділянкою шляхом здійснення перебудови, апеляційний суд керувався тим, що позивачі довели належними, допустимими, достатніми і достовірними доказами як факт здійснення відповідачами самочинного будівництва, так і факт порушення їхніх прав внаслідок здійснення такого будівництва.

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду апеляційної інстанції з огляду на таке.

Факт здійснення самочинного будівництва встановлений судовими рішеннями у справах № 524/577/16-а, № 524/3146/16-ц, № 524/1223/15-ц, тому відповідно до положень статті 82 ЦПК України окремому доказуванню у межах розгляду цієї справи не підлягає.

Відповідно до експертного дослідження від 23 червня 2020 року № 34-20 (т. 2, а. с. 7), зокрема, встановлено, що під час проведення реконструкції житлового будинку АДРЕСА_2 його конструктивні елементи (стіни, дах) зайшли на територію земельної ділянки АДРЕСА_1 . Вода від атмосферних опадів протягом шести років стікає із конструкцій житлового будинку АДРЕСА_2 і попадає під стіни житлового будинку АДРЕСА_1 , у результаті чого виникає їх пошкодження. Будівельне сміття від частково зруйнованої стіни знаходиться на вимощеному плиткою проході між стінами житлового будинку АДРЕСА_1 , в результаті чого плитка пошкоджена.

Самочинне будівництво призвело до порушення норм інсоляції (освітлення) будинку позивачів.

Експерт також установив, що виявлені порушення внаслідок самочинного будівництва негативно впливають на формування вартості об`єкта нерухомості - зниження ринкової вартості до 10 % і більше.

Експерт запропонував варіант усунення порушень шляхом проведення перебудов.

Наведений висновок експерта у сукупності з іншими дослідженнями, проведеними цим же експертом (т. 2, а. с. 220-235), апеляційний суд визнав належним, допустимим, достовірним і достатнім доказом, який відповідає вимогам статті 102 ЦПК України.
Доказів на спростування зазначеного висновку експерта відповідачі суду не надали. 

Посилання відповідачів на висновок судової будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи від 30 вересня 2016 року № 509/510, виконаної у межах розгляду справи № 524/1223/15-ц, як заперечення на висновок експерта від 23 червня 2020 року № 34-20, апеляційний суд правильно не взяв до уваги.

Як відомо з матеріалів справи, висновок експертів № 509/510 виготовлений у вересні 2016 року, у цьому висновку експерти зазначили, що у їхнє розпорядження не надано достатньо документів, у зв`язку з чим не було надано відповідей на певні питання, проте однозначно встановлений факт самочинного будівництва. Узаконення цегляної прибудови літ. «А-1» розміром 7,45 м х 2,3 колишнім власником ОСОБА_10 у серпні 1992 року, про що зазначено у висновку експертизи, не спростовує факт її самочинного будівництва, яке порушує права позивачів.

Крім того, апеляційний суд правильно врахував те, що висновок експерта від 23 червня 2020 року № 34-20 виготовлений за рік до звернення позивачів до суду із цим позовом. У межах зазначеної експертизи досліджений також висновок експертизи від 30 вересня 2016 року № 509/510. Кількість документів, досліджених експертом Маківським М. В. та зміст дослідницької частини свідчить про те, що експерт провів повне і об`єктивне вивчення історії формування обох садиб, обставини здійснення самочинного будівництва, у тому числі з урахуванням судових рішень.

Враховуючи наведене, апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог у частині зобов`язання відповідачів усунути перешкоди у здійсненні позивачами права користування і розпорядження належними їм будинком та земельною ділянкою шляхом здійснення перебудови відповідно до запропонованого експертом у дослідженні від 23 червня 2020 року № 34-20.

Враховуючи предмет, підстави, характер спірних правовідносин і мету заявленого позову саме такий спосіб захисту буде ефективним і забезпечить реальне відновлення порушеного права позивачів.

Доводи касаційної скарги про те, що право позивачів відповідачі не порушили, колегія суддів не бере до уваги, оскільки такі доводи спростовуються встановленими у справі обставинами та висновком експерта від 23 червня 2020 року № 34-20.

Відповідач не спростував належними і допустимими доказами встановлені апеляційним судом обставини.

Висновки апеляційного суду є обґрунтованими, а доводи касаційної скарги зводяться до переоцінки доказів у справі, що не належить до повноважень Верховного Суду (стаття 400 ЦПК України).

Посилання в касаційній скарзі на те, що апеляційний суд не врахував висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 24 квітня 2024 року № 554/8156/21, є безпідставними, оскільки висновки в наведених справах і в справі, яка переглядається, встановлені судами фактичні обставини, що формують зміст правовідносин, є різними; у зазначеній справі суд керувався конкретними обставинами справи та фактично-доказовою базою з урахуванням наданих сторонами доказів, оцінюючи їх у сукупності.

Інші доводи касаційної скарги на правильність висновків апеляційного суду не впливають та їх не спростовують.

Висновки за результатами розгляду касаційних скарг

Переглянувши у касаційному порядку судові рішення у межах доводів та вимог касаційних скарг, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши правильність застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права, з урахуванням неможливості встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішеннях судів, Верховний Суд дійшов висновку, що оскільки доводи касаційних скарг не спростовують правильність висновків суду апеляційної інстанції і не дають підстав вважати, що суд порушив норми матеріального чи процесуального права, тому касаційні скарги є необґрунтованими та підлягають залишенню без задоволення, а оскаржуване судове рішення - залишенню без змін.

Відповідно до статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
Враховуючи наведене, колегія суддів залишає касаційні скарги без задоволення, а постанову апеляційного суду - без змін, оскільки підстав для її скасування немає.

Щодо судових витрат

Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (частина перша статті 141 ЦПК України).
Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки касаційні скарги залишено без задоволення, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у судах першої та апеляційної інстанцій, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.

Керуючись статтями 389, 400, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу  ОСОБА_2 , в інтересах якої діє адвокат Браташ Юрій Павлович, залишити без задоволення.

Касаційну скаргу ОСОБА_3 , в інтересах якого діє адвокат Маслюк Віктор Володимирович, залишити без задоволення.

Постанову Полтавського апеляційного суду від 16 вересня 2024 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач Є. В. Петров
Судді А. І. Грушицький 
А. А. Калараш
І. В. Литвиненко 
В. В. Пророк