ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 530/780/23  Номер провадження 22-ц/814/368/26	Головуючий у 1-й інстанції Ситник О. В.  Доповідач ап. інст. Чумак О. В.	

П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
20 січня 2026 року 	м. Полтава	

Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді: Чумак О.В.,
суддів: Дряниці Ю.В., Пилипчук Л.І.
за участю секретаря Галушко А.О.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Полтаві цивільну справу за апеляційною скаргою представника Фермерського господарства "Конда" адвоката Корольова Іллі Миколайовича 
на рішення Зіньківського районного суду Полтавської області від 03 червня 2025 року, ухвалене суддею Ситник О.В.
по справі за позовом Фермерського господарства "Конда" до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Фермерського господарства "Чорноземи Зіньківщини" про визнання договорів оренди недійсними

В С Т А Н О В И В:
У червні 2023 року ФГ «Конда» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Фермерського господарства "Чорноземи Зіньківщини" про визнання договорів оренди недійсними.
Позовні вимоги обгрунтовані тим, що 14 грудня 2012 року між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ФГ «Конда» було укладено договір оренди земельної ділянки площею 3,86 га з кадастровим номером 5321381600:00:002:0008, цільове призначення земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, строком на 20 років, який зареєстрований 14.12.2012 року у Державному реєстрі земель.
19.12.2017 року між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ПрАТ «Автотранспортне підприємство 15339» укладено договір оренди цієї ж земельної ділянки. Рішенням Зіньківського районного суду Полтавської області від 27.05.2019, залишеним без змін постановою Полтавського апеляційного суду від 17.03.2019 у справі № 530/448/18 вищевказаний договір було визнано недійсним.
Під час спроби реєстрації рішення суду та відновлення попередніх реєстраційних записів державним реєстратором було повідомлено ФГ «Конда», що судове рішення неможливо зареєструвати внаслідок того, що земельна ділянка площею 3,86 га з кадастровим номером 5321381600:00:002:0008 поділена на дві частини та утворилась земельна ділянка площею 1,9 га з кадастровим номером 5321381600:00:002:0001, яка зареєстрована і належить ОСОБА_1 , та земельна ділянка площею 1,9 га з кадастровим номером 5321381600:00:002:0003, яка зареєстрована і належить ОСОБА_2 . Вказані земельні ділянки, які утворились внаслідок поділу, зареєстровані відділом у Зіньківському районі ГУ Держгеокадастру 20.08.2019 року.
Постановою Полтавського апеляційного суду від 31.01.2022 року у справі № 530/1685/19 позовні вимоги ФГ «Конда» про скасування державної реєстрації земельних ділянок (новоутворених від поділу), відновлення державної реєстрації задоволено. Скасовано державну реєстрацію земельної ділянки площею 1,9291 га з кадастровим номером 5321381600:00:002:0001, яка належить ОСОБА_1 ; скасовано державну реєстрацію земельної ділянки площею 1,9291 га з кадастровим номером 5321381600:00:002:0003, яка належить ОСОБА_2 ; поновлено державну реєстрацію земельної ділянки площею 3,86 га з кадастровим номером 5321381600:00:002:0008.
Позивач зазначає, що вище зазначеним рішенням було визнано поділ земельної ділянки загальною площею 3,82 га на дві по 1,9291 га незаконним та таким, що порушує права орендодавця ФГ «Конда».
На виконання даного рішення, Головне управління Держгеокадастру у Полтавській області листом від 17.01.2023 року повідомило позивачу про те, що скасувати державну реєстрацію земельних ділянок з кадастровими номерами 5321381600:00:002:0001 та 5321381600:00:002:0003 площами по 1,9291 га і поновити реєстрацію земельної ділянки з кадастровим номером 5321381600:00:002:0008 площею 3,86 га немає можливості, так як не припинені речові права на дані земельні ділянки.
З інформаційної довідки Державного земеьного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку стало відомо, що 17.02.2022 року, коли договір оренди земельної ділянки площею 3,82 га з кадастровим номером 5321381600:00:002:0008 діяв, ОСОБА_1 укладала договір оренди на свою земельну ділянку площею 1,9291 га з кадастровим номером 5321381600:00:002:0001 з ФГ «Чорноземи Зіньківщини», та ОСОБА_2 також укладала договір оренди на свою земельну ділянку площею 1,9291 га з кадастровим номером 5321381600:00: 002:0003 з ФГ «Чорноземи Зіньківщини».
Позивач вважає, що на даний час діє договір оренди земельної ділянки площею 3,82 га який був укладений 14.12.2012 року на 20 років між ФГ «Конда» та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 кадастровий номер земельної ділянки 5321381600:00:002:0008, цей договір ніким із сторін не оспорений, одна і та сама земельна ділянка не може одночасно орендуватися різними особами, а укладення наступного правочину щодо користування земельною ділянкою можливе лише після припинення попереднього правочину договору оренди.
Зазначає, що наслідком визнання договорів оренди, які уклали ОСОБА_1 , ОСОБА_2 з ФГ «Чорноземи Зіньківщини» недійсними є припинення права оренди і в подальшому це дасть можливість виконати позивачу постанову Полтавського апеляційного суду від 31.01.2022 року щодо скасування поділу земельної ділянки, яка знаходиться в оренді ФГ «Конда», тому даний позов є ефективним способом відновлення порушених прав позивача на орендовану земельну ділянку.
Враховуючи вищевикладене, позивач просив визнати недійсним договір оренди землі укладений 17.02.2022 року між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем Фермерським господарством «Чорноземи Зіньківщини», щодо земельної ділянки площею 1,9291 га, кадастровий номер 5321381600:00:002:0001, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Власівської сільської ради Зіньківського району Полтавської області та визнати недійсним договір оренди землі укладений 17.02.2022 року між орендодавцем ОСОБА_2 та орендарем Фермерським господарством «Чорноземи Зіньківщини», щодо земельної ділянки площею 1,9291 га, кадастровий номер 5321381600:00:002:0003, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Власівської сільської ради Зіньківського району Полтавської області.
Рішенням Зіньківського районного суду Полтавської області від 03 червня 2025 року у задоволенні позову Фермерського господарства "Конда" до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Фермерського господарства "Чорноземи Зіньківщини" про визнання договорів оренди недійсними відмовлено.
Рішення суду мотивоване тим, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту порушених прав, що є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову. Суд вказав, що рішення суду про визнання недійсним договору не є підставою для внесення запису про скасування прав на нерухоме майно без скасування відповідного рішення про державну реєстрацію прав. У разі визнання недійсним договору, що став підставою для прийняття рішення про державну реєстрацію прав, слід одночасно заявляти вимогу про скасування рішення про державну реєстрацію прав. Разом з тим, позивачем не була заявлена вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію додаткових угод, укладених 17.02.2022 між ОСОБА_3 , ОСОБА_2 та ФГ «Чорноземи Зіньківщини», визнання відсутнім права оренди у наступного орендаря та припинення речового права на спірні земельні ділянки. Оскільки державна реєстрація земельних ділянок з кадастровими номерами: № 5321381600:00:002:0003, площею 1,9291 га, яка зареєстрована за ОСОБА_2 та з кадастровим номером № 5321381600:00:002:0001, площею 1,9291 га, яка зареєстрована за ОСОБА_1 скасована, тому суд вважає що тим самим припинено усі речові права, їх обтяження щодо зазначених земельних ділянок, оскільки вже судовим рішенням поновлено державну реєстрацію попередньої земельної ділянки.
Не погодившись з вказаним рішенням суду його в апеляційному порядку оскаржив представник ФГ «Конда» адвокат Корольов І.М., просив його скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог, посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм матеріального та процесуального права.
Апеляційна скарга обгрунтована тим, що висновок суду першої інстанції щодо обрання позивачем неналежного способу, зокреме щодо незаявлення позовної вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію додаткової угоди від 17.02.2022 до оспорюваних договорів є помилковим, оскільки визнання недійсним основного договору в цілому тягне за собою недійсність додаткових угод до нього, які є невід?ємною частиною основного договору. Окрім того, визнання спірних договорів недійсними є належним способом захисту та підставою для внесення запису до державного реєстру речових прав на нерухоме майно про припинення незаконного права оренди ФГ «Чорноземи Зіньківщини».
Також зазначає, що оспорювані договори оренди землі були укладені 17.02.2022 та зареєстровані після ухвалення постанови Полтавського апеляційного суду від 31.01.2022, не були предметом розгляду у справі № 530/1685/19, а тому суд апеляційної інстації на підставі ч. 10 ст. 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр» не міг припинити право майбутньої оренди спірних земельних ділянок.
Таким чином, державний кадастровий реєстратор позбавлений можливості виконати постанову Полтавського апеляційного суду від 31.01.2022 про скасування державної реєстрації новоутворених земельних ділянок допоки не буде вирішено питання про припинення права оренди відповідача ФГ «Чорноземи Зіньківщини» на підставі спірних договорів оренди земельної ділянки. 
Відзиву на апеляційну скаргу в порядку, передбаченому ст. 360 ЦПК України, до суду апеляційної інстанції не надходило.
Відповідно до положень ч. 3 ст. 360 ЦПК України, відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.
Від представника ФГ «Чорноземи Зіньківщини» адвоката Бибика В.А. до суду надійшли письмові пояснення в яких просив рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. 
В судове засідання з?явився представник позивача адвокат Корольов І.М., інші учасникик справи, будучи належним чином повідомлені про дату, час та місце розгляду справи в судове засідання не з?явилися.
Заслухавши доповідь судді доповідача, пояснення представника позивача, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.
Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Рішення місцевого суду не повною мірою відповідає вказаним вимогам.
Як встановлено місцевим судом та вбачається з матеріалів справи, 14 грудня 2012 року між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ФГ «Конда» було укладено договір оренди землі б/н щодо передачі в оренду земельної ділянки площею 3,86 га з кадастровим номером 5321381600:00:002:0008, цільове призначення земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, даний договір укладено на 20 років та зареєстрований 14.12.2012 року у Державному реєстрі земель ( т. 1, а.с. 11-14).
19.12.2017 року між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ПрАТ «Автотранспортне підприємство 15339» укладено договір оренди цієї ж земельної ділянки, право оренди було зареєстроване у Державному реєстрі речових прав.
27.05.2019 року рішенням Зіньківського районного суду Полтавської області справа № 530/448/18, залишеним без змін постановою Полтавського апеляційного суду від 17.03.2019 року задоволено позовні вимоги ФГ «Конда» та визнано недійсним договір оренди землі від 19.12.2017 року, що був укладений між ПрАТ «Автотранспортне підприємство 15339» та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 .
В подальшому, земельна ділянка з кадастровим номером 5321381600:00:002:0008 загальною площею 3,86 га, яка належала на праві приватної власності ОСОБА_1 та ОСОБА_2 була поділена на дві окремі земельні ділянки, а саме: земельну ділянку кадастровий номер 5321381600:00:002:0001, загальною площею 1,9291 га з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, власником якої є ОСОБА_1 та земельну ділянку кадастровий номер 5321381600:00:002:0003, загальною площею 1,9291 га з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, власником якої є ОСОБА_2 .
Постановою Полтавського апеляційного суду від 31.01.2022 року у справі № 530/1685/19 позовні вимоги ФГ «Конда» про скасування державної реєстрації земельних ділянок, відновлення державної реєстрації задоволено в повному обсязі, скасовано державну реєстрацію земельної ділянки площею 1,9291 га з кадастровим номером 5321381600:00: 002:0001 яка належить ОСОБА_1 , скасовано державну реєстрацію земельної ділянки площею 1,9291 га з кадастровим номером 5321381600:00:002:0003, яка належить ОСОБА_2 та поновлено державну реєстрацію земельної ділянки площею 3,86 га з кадастровим номером 5321381600:00:002:0008 (т. 1, а. с. 18-23).
17 лютого 2022 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 уклали з ФГ «Чорноземи Зіньківщини» договори оренди належних їм земельних ділянок, строком на 10 років, 10 місяців та 14 днів, до 31.12.2032 року. Цього ж дня, між сторонами були укладені додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок (т. 1, а.с. 203-216).
З повідомлення ГУ Держгеокадастру у Полтавській області відділ № 4 Управління надання адміністративних послуг від 17.01.2023 року вбачається, що скасувати державну реєстрацію земельних ділянок з кадастровими номерами 5321381600:00:002:0001 та 5321381600:00:002:0003 не можливо, так як не припинені речові права на нерухоме майно (т. 1, а.с. 24-25).
Відповідно до інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, власником земельної ділянки з кадастровим номером № 5321381600:00:002:0003, площею 1,9291 га є ОСОБА_2 , право оренди зареєстровано за ФГ «Чорноземи Зіньківщини» на підставі договору від 17.02.2022 (т. 1, а.с. 30-31).
Згідно інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, власником земельної ділянки з кадастровим номером 5321381600:00:002:0001, площею 1,9291 га є ОСОБА_1 , право оренди зареєстровано за ФГ «Чорноземи Зіньківщини» на підставі договору від 17.02.2022 (т. 1, а.с. 32-33).
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Статтею 4 ЦПК України гарантовано право особи на звернення до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Згідно частини першої статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
У відповідності до положень частини першої статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. 
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 22 жовтня 2019 року у справі № 923/876/16.
Застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду. Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту. Такі висновки сформульовані в постановах Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18 (провадження № 12-204гс19, пункт 63), від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20, пункт 6.13), від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (провадження № 12-140гс19, пункт 98).
Вирішуючи спір, суд з`ясовує, чи існує у позивача право або законний інтерес; якщо так, то чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем; якщо так, то чи підлягає право або законний інтерес захисту і чи буде такий захист ефективний за допомогою того способу, який визначено відповідно до викладеної в позові вимоги. В іншому випадку у позові слід відмовити.
Предметом цього спорує вимога позивача про визнання недійсними договорів оренди землі, які укладені 17.02.2022 року між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем Фермерським господарством «Чорноземи Зіньківщини», щодо земельної ділянки площею 1,9291 га, кадастровий номер 5321381600:00:002:0001, та між орендодавцем ОСОБА_2 та орендарем Фермерським господарством «Чорноземи Зіньківщини», щодо земельної ділянки площею 1,9291 га, кадастровий номер 5321381600:00:002:0003.
За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають з дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також з дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори, інші правочини, юридичні факти.
Згідно з частинами першою та другою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).
У частині першій статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Як передбачено частиною першою статті 627 ЦК України, відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Статтею 15 Закону України «Про оренду землі» визначено, що істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).
Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Згідно з частинами першою та другою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, зокрема й гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.
Згідно із частиною першою статті 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки.
Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (частина перша статті 182 ЦК України).
З матеріалів справи вбачається, що постановою Полтавського апеляційного суду від 31.01.2022 року у справі № 530/1685/19 скасовано державну реєстрацію земельної ділянки площею 1,9291 га з кадастровим номером 5321381600:00:002:0001 яка належить ОСОБА_1 , скасовано державну реєстрацію земельної ділянки площею 1,9291 га з кадастровим номером 5321381600:00:002:0003, яка належить ОСОБА_2 та поновлено державну реєстрацію земельної ділянки площею 3,86 га з кадастровим номером 5321381600:00:002:0008
Згідно п. 2 ч. 13 ст. 79-1 ЗК України земельна ділянка припиняє існування як об`єкт цивільних прав, а її державна реєстрація скасовується в разі скасування державної реєстрації земельної ділянки на підставі судового рішення внаслідок визнання незаконною такої державної реєстрації.
Відповідно до частини десятої статті 24 Закону України “Про державний земельний кадастр» державна реєстрація земельної ділянки скасовується Державним кадастровим реєстратором, який здійснює таку реєстрацію, у разі, зокрема, ухвалення судом рішення про скасування державної реєстрації земельної ділянки. Ухвалення судом рішення про скасування державної реєстрації земельної ділянки допускається винятково з одночасним припиненням таким рішенням усіх речових прав, їх обтяжень, зареєстрованих щодо земельної ділянки (за наявності таких прав, обтяжень). 
З метою забезпечення ефективного захисту порушених прав законодавець застеріг, що ухвалення судового рішення про скасування державної реєстрації земельної ділянки обов`язково має відбуватися за умови одночасного визнання, зміни чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). Подібні висновки викладені у постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 21 липня 2021 року у справі № 686/19656/19, від 03 травня 2022 року у справі № 199/1136/20.
Оскільки постановою Полтавського апеляційного суду від 31.01.2022 року скасовано державну реєстрації земельних ділянок з кадастровим номером 5321381600:00:002:0001, яка належала ОСОБА_1 , та з кадастровим номером 5321381600:00:002:0003, яка належала ОСОБА_2 , тому, з огляду на положення п. 2 ч. 13 ст. 79-1 ЗК України, вищевказані земельні ділянки припинили своє існування як об`єкти цивільних прав, що свідчить про те, що укладені стосовно них договори оренди від 17.02.2022 є нікчемними.
За змістом статті 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 463/5896/14-ц (провадження № 14-90цс19) зазначено: "Якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину".
Суд, якщо виявить нікчемність правочину, має її враховувати за власною ініціативою в силу свого положення (ex officio), навіть якщо жодна із заінтересованих осіб цього не вимагає (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 лютого 2023 у справі № 359/12165/14-ц (провадження № 61-13417св21), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 13 березня 2023 року в справі № 398/1796/20 (провадження № 61-432сво22)).
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (аналогічні висновки Велика Палата Верховного Суду сформулювала, зокрема, у постановах від 05 червня 2018 року в справі № 338/180/17 (пункт 57), від 14 грудня 2021 року в справі № 643/21744/19 (пункт 61), від 25 січня 2022 року в справі № 143/591/20 (пункт 8.31), від 08 лютого 2022 року в справі № 209/3085/20 (пункт 21)).
Такий спосіб захисту цивільних прав та інтересів, як визнання правочину недійсним, застосовується до оспорюваних правочинів.
Визнання недійсним нікчемного правочину чи встановлення нікчемності правочину не є належним способом захисту права чи інтересу. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину (див. пункти 53 - 54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 463/5896/14-ц (провадження № 14-90цс19), пункти 69 - 70 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18)).
Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).
Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин (постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16-ц, від 15 вересня 2022 року у справі № 910/12525/20).
Одним із принципів цивільного судочинства є принцип диспозитивності (пункт 5 частини третьої статті 2 ЦПК України). 
За змістом частини першої статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.
Кожна сторона сама визначає стратегію свого захисту, зміст своїх вимог і заперечень, а також предмет та підстави позову, тягар доказування лежить на сторонах спору, а суд розглядає справу виключно у межах заявлених ними вимог та наданих доказів.
Принцип диспозитивності цивільного судочинства покладає на суд обов`язок вирішувати лише ті питання, за вирішенням яких позивач звернувся до суду. Суд вирішує лише ті вимоги по суті спору, про вирішення яких клопочуть сторони, і за загальним правилом не повинен виходити за межі цих вимог.
Суд не може вийти за межі позовних вимог та самостійно обирати правову підставу та предмет позову. Зазначений правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 24 липня 2019 року у справі № 760/23795/14, провадження № 61-16521св18, від 01 квітня 2020 року у справі № 686/24003/18, провадження № 61-14417св19, від 19 серпня 2020 року у справі № 287/587/16, провадження № 61-35160св18.
Приписами частини другої ст. 264 ЦПК України встановлено, що при ухваленні рішення суд не може виходити за межі позовних вимог.
Згідно із статтею 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Частиною 6 цієї ж статті визначено, що в суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Таким чином, суд першої та апеляційної інстанції розглядають справи виключно в межах заявлених сторонами вимог.
У контексті обставин цієї справи належним способом захисту прав позивача є звернення до суду не з вимогою про визнання нікчемного правочину недійсним, а про застосуванням наслідків виконання недійсного правочину, обґрунтовуючи вимоги його нікчемністю.
Позивач вважає порушеними свої права користування на земельну ділянку, тому він може з огляду на фактичні обставини вимагати відновлення становища, яке існувало до порушення (пункт 4 частини другої статті 16 ЦК України).
З урахуванням обставин конкретної справи, вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно є належним способом захисту. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором відповідного рішення та відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України (пункт 115 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року в справі № 914/2350/18 (914/608/20), провадження № 12-83гс21).
Проте, звертаючись до суду з даним позовом ФГ «Конда» вимог про скасування державної реєстрації права оренди у відповідача ФГ «Чорноземи Зіньківщини», яке зареєстроване на підставі спірних договорів оренди, які є нікчемними, не заявляв. 
При вирішенні цивільного спору суд у межах своїх процесуальних повноважень та в межах позовних вимог, встановлює зміст (правову природу, права та обов`язки) правовідносин сторін, які випливають з встановлених обставин та визначає правову норму, яка підлягає застосуванню до цих правовідносин. Законодавець вказує саме на «норму права», що є значно конкретизованим, а ніж закон. Більш того, виходячи з положень ЦПК України така функціональність суду носить імперативний характер. Підсумок такої процесуальної діяльності суду знаходить своє відображення в судовому рішенні, зокрема в його мотивувальній і резолютивній частинах.
Тому, обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи із фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору, покладено саме на суд, що є складовою класичного принципу jura novit curia.
Проте, застосування судом принципу «jura novit curia» («суд знає закони») не є безмежним.
У рішенні Європейського суду з прав людини «Гусєв проти України» від 14 січня 2021 року (скарга № 25531/12) констатовано порушення права на справедливий суд через зміну судом правової кваліфікації позову. Європейський суд з прав людини вказав на відсутність чітких підстав для зміни правової кваліфікації позову апеляційним судом. 
Отже, принцип jura novit curia, з одного боку, підлягає безумовному застосуванню: суд зобов`язаний застосувати правильні норми права, перекваліфікувавши позов, незалежно від посилань позивача. З іншого боку, перекваліфіковуючи позов за цим принципом, суд може порушити право на справедливий суд як щодо відповідача, так і щодо позивача. У таких умовах слід зважати на принцип змагальності та рівності сторін.
Даний правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 01 травня 2024 року у справі № 369/2869/22, від 11 червня 2024 року у справі № 370/600/22 від 25 червня 2024 року у справі № 935/2851/22, від 04 вересня 2024 року у справі № 278/2111/23.
Таким чином, суд першої інстанції прийшов до обґрунтованого висновку про відмову в задоволенні позову внаслідок обрання позивачем неналежного способу захисту, проте помилився в мотивах даної відмови.
Згідно п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Відповідно до п. 3, 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, порушення норм процесуального або неправильне застосування норм матеріального права.
Частиною 4 ст. 376 ЦПК України передбачено, що зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини. 
Враховуючи вищевикладене, рішення суду першої інстанції підлягає зміні шляхом зміни його мотивувальної частини.
Керуючись ст. 367, ст. 374 ч. 1 п. 2, ст. 376 ч. 1 п. 3, 4, ч. 4, ст. 382 ЦПК України, 

П О С Т А Н О В И В:
Апеляційну скаргу представника Фермерського господарства "Конда" адвоката Корольова Іллі Миколайовича задовольнити частково.
Рішення Зіньківського районного суду Полтавської області від 03 червня 2025 року змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
В іншій частині рішення Зіньківського районного суду Полтавської області від 03 червня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку протягом тридцяти днів шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду.
Головуючий О.В. Чумак

Судді Ю.В. Дряниця 

Л.І. Пилипчук