ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
10 грудня 2025 року
м. Київ
справа № 570/1827/22
провадження № 61-16258св24
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Фаловської І. М. (суддя-доповідач),
суддів: Ігнатенка В. М., Карпенко С. О., Сердюка В. В., Ситнік О. М.,
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ,
відповідач -  ОСОБА_2 ,
розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу  ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Мартинов Олексій Юрійович, на постанову Рівненського апеляційного суду від 28 листопада 2024 року у складі колегії суддів Гордійчук С. О., Боймиструка С. В., Хилевича С. В.,
ВСТАНОВИВ:
Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
У червні 2022 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 про визнання права іпотекодержателя та витребування майна з чужого незаконного володіння. 
Позов мотивовано тим, що 23 травня 2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 укладено договір позики, відповідно до якого позичальник ОСОБА_3 отримав від позикодавця ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 3 160 800,00 грн, що еквівалентно сумі 120 000,00 доларів США, з кінцевим строком повернення до 23 грудня 2017 року.
У цей же день для забезпечення виконання зобов`язання за договором позики між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 укладено іпотечний договір № 499, предметом якого був гуртожиток, загальною площею 2035,8 кв. м, житловою площею 1406,4 кв. м, розташований на АДРЕСА_1 , на земельній ділянці з кадастровим номером 5621282000:05:001:0373.
31 серпня 2021 року позивач набув права власності на зазначене іпотечне майно внаслідок невиконання основного зобов`язання.
Позивач з інформаційної довідки Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 31 травня 2022 року довідався, що власником квартири АДРЕСА_2 є ОСОБА_2 .
Зазначав, що відповідач набув право власності на спірну квартиру на підставі договору купівлі-продажу від 06 червня 2021 року, тобто у період, коли майно перебувало в іпотеці, та без згоди позивача як іпотекодержателя на його відчуження.
Вважав, що хоча у Державному реєстрі іпотек відсутні відомості про перебування спірної квартири в іпотеці як складової частини гуртожитку, водночас у зв`язку з набуттям права власності на спірну квартиру відповідач набув прав іпотекодавця за іпотечним договором від 23 грудня 2017 року.
Спірне майно вибуло з володіння позивача поза його волею, оскільки будь-яких правочинів з його відчуження не укладав, отже, право позивача порушене і підлягає захисту. 
Посилаючись на викладене, уточнивши позовні вимоги, ОСОБА_1 просив суд визнати за ним право іпотекодержателя на квартиру АДРЕСА_2 та витребувати зазначене нерухоме майно у  ОСОБА_2 .
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій і мотиви їх ухвалення
Гощанський районний суд Рівненської області рішенням від 26 квітня 2024 року позов ОСОБА_1 задовольнив частково.
Визнав за ОСОБА_1 право іпотекодержателя на квартиру АДРЕСА_2 .
У задоволенні решти позовних вимог відмовив.
Вирішив питання про розподіл судових витрат.
Суд першої інстанції керувався тим, що спірна квартира, розташована у будинку, який є предметом іпотеки, не є новоствореним об`єктом нерухомого майна, оскільки створена з прив`язкою до вже існуючої нерухомості, з використанням її функціональних елементів, тому є іпотечним майном.
Матеріали справи не містять доказів на підтвердження того, що приміщення спірної квартири створено без прив`язок до іншого вже існуючого нерухомого майна, що стало предметом іпотеки з місцезнаходженням за цією ж адресою, без використання його складових структурних елементів.
Крім того, іпотечний договір передбачає, що іпотека поширюватиметься на всі приналежності предмета іпотеки та на всі невід`ємні від майна поліпшення, складові частини та внутрішні системи, що існують на момент укладення цього договору та виникатимуть у майбутньому.
Відповідач з моменту державної реєстрації за ним права власності на квартиру, яка є частиною предмета іпотека, є власником спірного майна (предмета іпотеки) та відповідно набув статусу іпотекодавця з усіма правами та обов`язками за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували на момент набуття ним права власності на предмет іпотеки. Іпотека залишається дійсною незалежно від зміни власника майна.
Вважав, що усупереч умовам іпотечного договору частина предмета іпотеки була відчужена без згоди іпотекодержателя, неодноразово змінювався його власник, змінилися і характеристики предмета іпотеки, що свідчить про фактичну неможливість звернення стягнення позивачем на об`єкт нерухомості та призвело до необхідності захисту порушених прав іпотекодержателя у спірних правовідносинах.
Місцевий суд виснував, що позовна вимога про визнання за позивачем права іпотекодержателя на спірну квартиру, право власності на яку зареєстроване за відповідачем, відповідає способам захисту порушеного права, передбаченим чинним законодавством.
Відмовляючи у задоволенні позовної вимоги про витребування спірної квартири у відповідача, суд першої інстанції керувався тим, що така вимога є передчасною, оскільки державна реєстрація права власності на спірну квартиру за відповідачем проведена до звернення стягнення позивачем на предмет іпотеки щодо об`єкта незавершеного будівництва.
Правом на пред`явлення віндикаційного позову наділений лише власник цього майна, водночас набуття позивачем права іпотекодержателя на спірну квартиру не породжує одночасного виникнення в останнього права власності на майно, яке законодавець пов`язує з моментом державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.
Не погодившись із рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Мартинов О. Ю., та ОСОБА_2 , в інтересах якого діє адвокат Рудик В. Р., оскаржили його до апеляційного суду.
Позивач у апеляційній скарзі посилався на те, що спірна квартира є невід`ємною частиною предмета іпотеки, позивач згоди на її відчуження не надавав, тому право власності у відповідача на спірне майно не виникло. Вважав помилковим висновок суду про передчасність вимоги про витребування майна, оскільки законодавець пов`язує виникнення права власності на іпотечне майно з моментом державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки, а також суперечить встановленим обставинам щодо належності спірної квартири до предмета іпотеки як його невід`ємної частини. 
ОСОБА_1 зазначав, шо спірна квартира, яка є невід`ємною складовою гуртожитку, без відома власника та іпотекодержателя виділена в окремий об`єкт нерухомого майна та зареєстрована в державному реєстрі речових прав. Доказів відчуження та оплатності вартості спірного майна матеріали справи не містять. Витребування майна з чужого незаконного володіння є належним способом захисту порушеного права.
Відповідач у апеляційній скарзі посилався на те, що право іпотекодержателя на спірну квартиру нічим не підтверджено, квартира не є предметом іпотеки, вона не є складовою частиною гуртожитку, переданого в іпотеку.
Зазначав, що позивач не залучив до участі у справі всіх належних відповідачів. Спори щодо нерухомого іпотечного майна мають вирішуватись із іпотекодавцем ОСОБА_4 або особами, які набули прав на це майно, оскільки остання померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , її спадкоємцем є син ОСОБА_3 . Однак ОСОБА_1 не реалізував свого права на пред`явлення як кредитором спадкодавця вимог до спадкоємців, які набувають права та обов`язки іпотекодавця.
Також відповідач вказував, що під час оформлення квартири у державних реєстрах речових прав на нерухоме майно не було відомостей про наявність будь-яких обтяжень. 
Рівненський апеляційний суд постановою від 28 листопада 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишив без задоволення, апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнив. Рішення Гощанського районного суду Рівненської області від 26 квітня 2024 року скасував та ухвалив нове судове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовив.
Апеляційний суд вважав, що позивач, оформивши право власності на предмет іпотеки відповідно до іпотечного застереження, обрав саме такий спосіб захисту порушеного права. При цьому йому достовірно було відомо про зміни, перебудови та наявність створених квартир як окремих об`єктів нерухомості.
З 31 серпня 2021 року у зв`язку з набуттям позивачем як іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки іпотечний договір припинив свою дію.
Апеляційний суд виснував, що обраний позивачем спосіб захисту є неналежним, оскільки задоволення вимоги власника іпотечного майна про визнання його права іпотекодержателя не може призвести до захисту або відновлення порушеного речового права, яке потребуватиме додаткових засобів захисту.
Водночас апеляційний суд зазначив, що ОСОБА_1 пред`явив позов лише до останнього власника спірної квартири, клопотання про залучення спадкоємця іпотекодавця до участі у справі співвідповідачем не заявляв, хоча рішення суду стосується прав та інтересів цієї особи.
Залучення належного співвідповідача до участі у справі впливає на обрання належних та ефективних способів захисту прав, на захист яких заявлено позовні вимоги. 
Таким чином, апеляційний суд відмовив у задоволенні позову у зв`язку з обранням неналежного способу захисту.
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи
У касаційній скарзі, поданій у грудні 2024 року,  ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Мартинов О. Ю., просить скасувати судове рішення апеляційного суду і ухвалити нове рішення про задоволення позову, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права.
Як на підставу касаційного оскарження судового рішення заявник посилається на пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України, а саме, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17, від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 та постановах Верховного Суду від 20 лютого 2018 року у справі № 917/553/17, від 07 грудня 2018 року у справі № 910/7547/17, від 20 червня 2024 року у справі № 761/22556/18.
Касаційну скаргу мотивовано тим, що висновок апеляційного суду щодо неналежного способу захисту суперечить правовій позиції Верховного Суду у подібних правовідносинах.
У разі виведення частини майна з-під іпотеки без згоди іпотекодержателя та за відсутності відомостей у державному реєстрі щодо обтяження його іпотекою належним способом захисту прав іпотекодержателя є визнання права на іпотеку щодо цього майна, при цьому позивач вправі доводити недобросовісність кінцевого набувача предмета іпотеки.
Вважає помилковим висновок апеляційного суду про необхідність залучення до участі у справі співвідповідачем спадкоємця іпотекодавця, оскільки як вимога про визнання права іпотекодержателя, так і вимога про витребування майна пред`являються до останнього набувача іпотечного майна.
Апеляційний суд не звернув уваги на те, що відчуження спірної квартири за низкою правочинів відбулося під час дії іпотечного договору без згоди позивача як іпотекодержателя, що суперечить умовам іпотечного договору від 23 грудня 2017 року та вимогам Закону України «Про іпотеку». Такі правочини є недійсними на підставі вимог законодавства.
Відчуження майна власником як боржником, вчинене з метою унеможливити задоволення вимог кредитора, може бути кваліфіковане як зловживання правом власності та таким, що вчинене на шкоду майновим інтересам кредитора.
На час набуття у власність відповідачем спірної квартири у Державному реєстрі іпотек містилися відомості щодо обтяження приміщень гуртожитку, розташованого за цієї ж адресою, іпотекою, про що  ОСОБА_2 як набувач спірного майна знав або міг дізнатися. Доказів відплатності набуття відповідачем майна суду не надано, що у сукупності спростовує добросовісність останнього, отже, наявні підстави для витребування майна.
У травні 2025 року  ОСОБА_2 надіслав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, просить залишити оскаржувану постанову апеляційного суду без змін.
Зазначає, що позивач звернув стягнення на іпотечне майно, тому основне зобов`язання припинено. Іпотека не може існувати поза зв`язком із основним зобов`язанням. 
Вимога про визнання права іпотекодержателя не підлягає задоволенню, оскільки встановлено, що іпотека припинилась.
Вважає, що у разі, коли в іпотеку передано багатоквартирний житловий будинок у цілому, а не окремі квартири в ньому, то такі квартири не можна вважати відокремленими предметами іпотеки, на які можна звернути стягнення як на самостійні об`єкти нерухомого майна.
За відсутності в державних реєстрах будь-яких відомостей про обтяження спірної квартири іпотекою відповідач набув її у власність вільною від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень.
Рух справи у суді касаційної інстанції
Касаційну скаргу  ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Мартинов О. Ю.,  подав до Верховного Суду у грудні 2024 року. 
Верховний Суд ухвалою від 20 січня 2025 року відкрив касаційне провадження, витребував матеріали справи з Гощанського районного суду Рівненської області.
У лютому 2025 року матеріали справи надійшли до Верховного Суду.
Верховний Суд ухвалою від 23 жовтня 2025 року призначив справу до розгляду колегією у складі п`яти суддів.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Суди встановили, що 23 травня 2017 року між ОСОБА_1 (позикодавецем) та ОСОБА_3 (позичальником) укладено договір позики, посвідчений приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Бештинарським О. В., зареєстрований у реєстрі за № 497, за умовами якого ОСОБА_3 отримав у позику кошти в сумі 3 160 800,00 грн, що станом на 23 травня 2017 року становило еквівалентну суму 120 000,00 доларів США, які позичальник зобов`язався повернути до 23 грудня 2017 року.
Також 23 травня 2017 року на забезпечення виконання позичальником своїх зобов`язань за вказаним договором позики між ОСОБА_1 (іпотекодержателем) та ОСОБА_4 (іпотекодавцем), за дорученням якої діяв ОСОБА_3 , укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Бештинарським О. В., зареєстрований у реєстрі за № 499. Накладено заборону на відчуження, зареєстровано у реєстрі за № 500.
Відповідно до пункту 1.1 іпотечного договору іпотекодавець передав в іпотеку нерухоме майно, а саме гуртожиток, загальною площею 2035,8 кв. м, житловою площею 1406,4 кв. м, розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Гуртожиток розташований на земельній ділянці, площею 0,4612 га, кадастровий номер 5621282000:05:001:0373.
Згідно з пунктом 1.2 цього договору іпотекою забезпечується виконання у повному обсязі усіх грошових зобов`язань ОСОБА_3 за договором позики від 23 травня 2017 року, посвідченого приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Бештинарським О. В. за реєстровим № 497.
У пункті 1.4.3 іпотечного договору зазначено, що предмет іпотеки є власністю іпотекодавця на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Мечкало О. В. 26 липня 2016 року за реєстровим № 1389. Чоловік іпотекодавця ОСОБА_5 згоден з укладенням договору, про що свідчить заява, справжність підпису на якій засвідчена приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Бештинарським О. В. 23 травня 2017 року за реєстровим № 498. Право власності на вказане нерухоме майно зареєстроване приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Мечкало О. В. 26 липня 2016 року, реєстраційний номер об`єкта 903008556212, номер запису про право власності 15590035.
Відповідно до пункту 1.6 цього договору іпотека поширюється на всі приналежності предмета іпотеки та на всі невід`ємні від майна поліпшення, складові частини та внутрішні системи, що існують на момент укладення цього договору та виникатимуть у майбутньому.
Дію іпотечного договору визначено з моменту нотаріального посвідчення до повного виконання зобов`язань, що забезпечені іпотекою за цим договором (пункт 6.1).
Згідно з інформаційною довідкою від 23 травня 2022 року № 301449290 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно 23 травня 2017 року до Державного реєстру прав на нерухоме майно внесено запис про іпотеку № 20540472; державний реєстратор - приватний нотаріус Рівненського міського нотаріального округу Бештинарський О. В.; підстава для державної реєстрації - договір іпотеки, серія та номер 499, виданий 23 травня 2017 року; підстава внесення запису - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 35317559, від 23 травня 2017 року; відомості про суб`єктів: іпотекодавець ОСОБА_4 , іпотекодержатель ОСОБА_1 ; реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 903008556212.
У розділі «Об`єкт нерухомого майна» зазначено: незавершене будівництво, літера «А?4», житловий будинок, об`єкт житлової нерухомості: ні; адреса: АДРЕСА_1 . Земельна ділянка місця розташування: кадастровий номер 5621282000:05:001:0373; додаткові відомості: відсоток готовності нерухомого майна - 88 %.
Також внесено запис про обтяження: номер запису 20540078, державний реєстратор - приватний нотаріус Рівненського міського нотаріального округу Бештинарський О. В.; підстава для державної реєстрації - договір іпотеки, серія та номер 499, виданий 23 травня 2017 року; підстава внесення запису - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 35317118, від 23 травня 2017 року; вид обтяження: заборона на нерухоме майно; обтяжувач: ОСОБА_1 , особа, майно / права якої обтяжуються, - ОСОБА_4 
31 серпня 2021 року до реєстру внесено запис про державну реєстрацію права власності щодо вказаного об`єкта за ОСОБА_1 , номер запису 43754457; державний реєстратор виконавчого комітету Корнинської сільської ради Рівненського району Рівненської області Левандовська А. В., підстава для державної реєстрації - поштове відправлення (цінний лист), серія та номер 3302809120527, виданий 15 червня 2021 року, видавник - АТ «Укрпошта»; вимога, серія та номер: бн, видана 15 червня 2021 року, видавник - ОСОБА_1 ; висновок про вартість майна, серія та номер: б/н, виданий 26 червня 2021 року, видавник - ТОВ «Консалт-Експерт І». Підстава внесення запису - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 60138046, від 02 вересня 2021 року. Форма власності - приватна. Розмір частки - 1.
Відповідно до інформаційної довідки від 31 травня 2022 року № 301782127 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно власником квартири АДРЕСА_2 є ОСОБА_2 . Реєстраційний номер об`єктів нерухомого майна 1706061256212. Номер запису про право власності / довірчої власності 42388453. Реєстрація права власності проведена 08 червня 2021 року; державний реєстратор - приватний нотаріус Рівненського міського нотаріального округу Киселюк О. В.; підстава для державної реєстрації - договір купівлі-продажу, серія та номер 755, виданий 08 червня 2021 року, видавник - приватний нотаріус Киселюк О. В.; підстава внесення запису - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 58623678, від 08 червня 2021 року. Форма власності - приватна. Розмір частки - 1.
З цієї ж інформаційної довідки вбачається, що внесено записи про право власності:
запис про право власності 40981726; дата, час державної реєстрації - 11 березня 2021 року; державний реєстратор Левчук Ю. С.; виконавчий комітет Корнинської сільської ради Рівненського району Рівненської області; підстава для державної реєстрації - акт приймання-передачі нерухомого майна, серія та номер 1, виданий 18 лютого 2021 року, видавник - ТОВ «Гоща-Буд» / ОСОБА_6 ; підстава внесення запису - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 57083563, від 15 березня 2021 року; форма власності - приватна; власник - ОСОБА_6 ; право власності припинено 08 червня 2021 року; підстава - договір купівлі-продажу, серія та номер 755, виданий 08 червня 2021 року, видавник - приватний нотаріус Рівненського міського нотаріального округу Киселюк О. В.;
запис номер 30082533; дата, час державної реєстрації - 29 січня 2019 року; державний реєстратор - Здрок І. О., Сапожинська сільська рада Корецького району Рівненської області; підстава для державної реєстрації - акт приймання-передачі нерухомого майна, виданий 29 січня 2019 року, видавник - ТОВ «Гоща-Буд», ОСОБА_7 ; протокол серія та номер 1, виданий 28 січня 2019 року, видавник - установчі збори засновників ТОВ «Гоща-Буд»; підстава внесення запису - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 45299213, від 31 січня 2019 року; форма власності - приватна; розмір частки - 0; власник - ТОВ «Гоща-Буд; право власності припинено; дата, час державної реєстрації - 11 березня 2021 року;
запис номер 29148325; дата, час державної реєстрації - 24 листопада 2018 року; державний реєстратор - Здрок І. О., Сапожинська сільська рада Корецького району Рівненської області; підстава для державної реєстрації - технічний паспорт, серія та номер б/н, виданий 11 травня 2016 року; видавник - ФОП ОСОБА_8 ; підстава внесення запису - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 44292863, від 28 листопада 2018 року; форма власності - приватна; розмір частки - 0; власник - ОСОБА_7 ; право власності припинено; дата, час державної реєстрації - 29 січня 2019 року.
Також установлено, що у січні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до КП «Рівненське міське бюро технічної інвентаризації», реєстратора КП «Рівненське міське бюро технічної інвентаризації» Новак С.-В. М. , треті особи: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , про визнання недійсним та скасування рішення реєстратора КП «Рівненське міське бюро технічної інвентаризації» Новак С.-В. М. від 14 вересня 2018 року, яким внесено зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (щодо об`єкта нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 ) в частині: видалення - «загальна площа (кв. м): 2035,8, житлова площа (кв. м): 1406,4», «додавання - відсоток готовності об`єкта нерухомого майна складає 88 %», та в частині зміни з «гуртожиток, об`єкт житлової нерухомості: Так» на «Незавершене будівництво, літера «А-4», житловий будинок, об`єкт житлової нерухомості: Ні»; та відновлення становища, яке існувало до порушення, шляхом скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, державної реєстрації змін.
Гощанський районний суд Рівненської області рішенням від 03 лютого 2020 року у справі № 557/94/19 позов задовольнив.
Визнав недійсним та скасував рішення реєстратора від 14 вересня 2018 року, індексний номер 42999213, яким внесено зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо об`єкта нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , у частині видалення - «загальна площа (кв. м): 2035,8, житлова площа (кв. м): 1406,4», «додавання - відсоток готовності об`єкта нерухомого майна 88 %», в частині зміни з «гуртожиток, об`єкт житлової нерухомості: Так» на «Незавершене будівництво, літера «А-4», житловий будинок, об`єкт житлової нерухомості: Ні».
Відновив становище, яке існувало до порушення прав позивача ОСОБА_1 , шляхом скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації змін згідно з рішенням, індексний номер 42999213, щодо об`єкта нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .
Рішення місцевого суду мотивовано тим, що правових підстав для внесення змін реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо об`єкта нерухомості, яке було забезпечено іпотечним договором, не було, тому рішення державного реєстратора про реєстрацію змін щодо нерухомого майна, забезпеченого іпотекою, є незаконним і підлягає скасуванню на підставі статей 16, 393 ЦК України.
Також у рішенні зазначено, що у зв`язку із неповерненням ОСОБА_3 коштів, отриманих за договором позики від 23 травня 2017 року, ОСОБА_1 27 листопада 2018 року направив ОСОБА_3 та ОСОБА_4 письмове повідомлення про намір задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки або продати його.
Рівненський апеляційний суд постановою від 23 червня 2020 року рішення Гощанського районного суду Рівненської області від 03 лютого 2020 року скасував, у задоволенні позовних вимог відмовив. 
Постанову суду апеляційної інстанції мотивовано тим, що місцевий суд неправильно визначив суб`єктний склад сторін, розглянув спір за участю неналежних відповідачів та вирішив питання про права та обов`язки ОСОБА_4 , за якою зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна, щодо якого реєстратор вніс зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, та яка бере участь у цій справі як третя особа на стороні відповідачів.
Верховний Суд постановою від 12 квітня 2021 року постанову Рівненського апеляційного суду від 23 червня 2020 року залишив без змін.
Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду 
Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Підстави касаційного оскарження судових рішень визначені у частині другій статті 389 ЦПК України.
У частині другій статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Згідно з частинами першою та другою статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке. 
Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права 
Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру.
Права і свободи людини і громадянина захищаються судом (стаття 55 Конституції України).
Згідно зі статтею 8 Конституції України в Україні визнається і діє принцип верховенства права.
У статті 129 Конституції України визначено, що суддя, здійснюючи правосуддя, є незалежним та керується верховенством права. Основними засадами судочинства є, зокрема, забезпечення права на апеляційний перегляд справи та у визначених законом випадках - на касаційне оскарження судового рішення.
Ці засади є конституційними гарантіями права на судовий захист.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити, які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі № 582/18/21 (провадження № 61-20968сво21)).
Приватноправовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права / інтересу; сплив позовної давності (постанови Верховного Суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61?12101св23), постанова Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).
Відповідно до частин першої, другої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.
Звертаючись до суду з позовом, ОСОБА_1  обґрунтовував його тим, що 23 травня 2017 року для забезпечення виконання ОСОБА_3 зобов`язання за договором позики у розмірі 3 160 800,00 грн між ним та ОСОБА_4 укладено іпотечний договір, предметом якого був гуртожиток (незавершене будівництво), загальною площею 2035,8 кв. м, житловою площею 1406,4 кв. м, розташований на АДРЕСА_1 , на земельній ділянці з кадастровим номером 5621282000:05:001:0373.
Відповідач  ОСОБА_2 06 червня 2021 року на підставі цивільно-правового договору, укладеного з ТОВ «Гоща-Буд», набув у власність квартиру АДРЕСА_2 , тобто у період чинності іпотечного договору, предметом якого є гуртожиток (незавершене будівництво), розташований за цією ж адресою. 
Позивач зазначав, що на спірну квартиру як складову частину предмета іпотеки (гуртожитку) за договором від 23 травня 2017 року поширюється іпотека незалежно від зміни її власника, кватира була виділена в натурі як окремий об`єкт нерухомого майна без згоди позивача як іпотекодержателя на її виділ з іпотечного майна.
Відсутність у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей щодо обтяження спірної квартири іпотекою порушує права позивача як іпотекодержателя на задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки, отже, за таких обставин, вважав, що задоволення позовної вимоги про визнання за ним права іпотекодержателя спірної квартири є належним способом захисту.
Крім того, зазначав, що 31 серпня 2021 року внаслідок невиконання позичальником основного зобов`язання за договором позики позивач набув права власності на іпотечне майно (незавершене будівництво), складовою якого є спірна квартира.
Враховуючи те, що спірна квартира вибула з володіння позивача поза його волею,  ОСОБА_1 не перебував у договірних правовідносинах з ТОВ «Гоща-Буд» та відповідачем  ОСОБА_2 , вважав також наявність правових підстав для витребування спірного майна у його останнього набувача.
Заперечуючи проти позову, ОСОБА_2 зазначав, що спірна кватира не є предметом іпотеки за договором від 23 травня 2017 року, до нього права та обов`язки іпотекодавця за цим договором не перейшли, спірна кватира не перебуває у власності позивача, тому заявлені вимоги позову є безпідставними.
Місцевий суд, розглядаючи справу, вважав, що між сторонами існує спір про право іпотекодержателя  ОСОБА_1 на квартиру  АДРЕСА_2 та що спірна квартира є невід`ємною частиною незавершеного будівництва (предмета іпотеки).
Частково задовольняючи позов, суд першої інстанції виснував, що позовна вимога про визнання за позивачем права іпотекодержателя на спірну квартиру, право власності на яку зареєстроване за відповідачем, відповідає способам захисту порушеного права, передбаченим чинним законодавством.
Керувався тим, що іпотечний договір передбачає, що іпотека поширюватиметься на всі приналежності предмета іпотеки та на всі невід`ємні від майна поліпшення, складові частини та внутрішні системи, що існують на момент укладення цього договору та виникатимуть у майбутньому.
Спірна квартира розташована у будинку, який є предметом іпотеки, не є новоствореним об`єктом нерухомого майна, оскільки створена з прив`язкою до вже існуючої нерухомості, з використанням її функціональних елементів, тому є іпотечним майном. Матеріали справи не містять доказів, що свідчать про протилежне. 
Відповідач з моменту державної реєстрації за ним права власності на квартиру, яка є частиною предмета іпотеки, є власником спірного майна (предмета іпотеки) та відповідно набув статусу іпотекодавця з усіма правами та обов`язками за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували на момент набуття ним права власності на предмет іпотеки. Іпотека залишається дійсною незалежно від зміни власника майна.
Вважав, що усупереч умовам іпотечного договору частина предмета іпотеки була відчужена без згоди іпотекодержателя, неодноразово змінювався її власник, змінилися і характеристики предмета іпотеки.
Тому, незважаючи на набуття позивачем права власності на предмет іпотеки (незавершене будівництво) у позасудовому порядку, фактично неможливо звернути стягнення позивачем на окрему квартиру, що призвело до необхідності захисту порушених прав іпотекодержателя у спірних правовідносинах у спосіб визнання за ним права іпотекодержателя на квартиру.
Відмовляючи у задоволенні позовної вимоги про витребування спірної квартири у відповідача, суд першої інстанції керувався тим, що така вимога є передчасною, оскільки правом на пред`явлення віндикаційного позову наділений лише власник цього майна, водночас набуття позивачем права іпотекодержателя на спірну квартиру не породжує одночасне виникнення в останнього права власності на майно, яке законодавець пов`язує з моментом державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.
Рівненський апеляційний суд постановою від 28 листопада 2024 року рішення Гощанського районного суду Рівненської області від 26 квітня 2024 року скасував та ухвалив нове судове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовив.
Апеляційний суд відмовив у задоволенні позову у зв`язку з обранням неналежного способу захисту. 
Керувався тим, що заявлені вимоги позову не призведуть до захисту або відновлення порушеного речового права та потребуватимуть додаткових засобів захисту, оскільки позивач зареєстрував за собою право на іпотечне майно, підтвердивши право власності на все незавершене будівництво.
Також зазначив, що позивач не залучив до участі у справі співвідповідачем спадкоємця іпотекодавця  ОСОБА_4 , що впливає на обрання належних та ефективних способів захисту прав, на захист яких заявлено позовні вимоги. 
Колегія суддів вважає зазначені висновки судів передчасними з огляду на таке.
Щодо ефективного та правомірного способу захисту у цій справі
Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач).
Під ефективним способом необхідно розуміти такий, що призводить до потрібних результатів (наслідків). Ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.
Розглядаючи справу, суд має з`ясувати: 1) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 2) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 3) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах.
Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та / або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір, у свою чергу, не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право позивача підлягає захисту обраним ним способом.
Водночас питання належності та ефективності обраного позивачем способу захисту порушеного права або законного інтересу підлягає вирішенню судами після повного встановлення усіх фактичних обставин справи, а також після з`ясування того, чи існує у позивача право або законний інтерес та чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем.
Саме на суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін з огляду на факти, установлені під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору. Самостійне застосування судом для прийняття рішення саме тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, не призводить до зміни предмета позову та/або обраного позивачем способу захисту (пункт 86 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17)).
У справі, що переглядається, спірні правовідносини стосуються захисту прав позивача  ОСОБА_1 на задоволення своїх вимог як кредитора за договором позики, укладеним між ним та ОСОБА_3 , за рахунок спірної квартири, яку останній вважає частиною предмета іпотеки (гуртожитку) за іпотечним договором, укладеним між ним та ОСОБА_4 . При цьому квартиру було відчужено у період чинності іпотечного договору не власником гуртожитку - ОСОБА_4 , а ОСОБА_7 . Останнім набувачем спірної кватири є відповідач ОСОБА_2 відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частина перша статті 526 ЦК України).
Іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом (стаття 1 Закону України «Про іпотеку», тут і далі - у редакції, чинній на час укладення іпотечного договору).
У разі порушення боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно зареєстровані після державної реєстрації іпотеки. Якщо пріоритет окремого права чи вимоги на передане в іпотеку нерухоме майно виникає відповідно до закону, таке право чи вимога має пріоритет над вимогою іпотекодержателя лише у разі його / її виникнення та реєстрації до моменту державної реєстрації іпотеки (частина шоста статті 3 Закону України «Про іпотеку»).
Відповідно до статті 5 Закону України «Про іпотеку» предметом іпотеки, зокрема, може бути об`єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником такого майна на час укладення іпотечного договору.
Частина об`єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об`єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості.
Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором.
Згідно з частиною третьою статті 9, частиною третьою статті 12 Закону України «Про іпотеку» відчужувати предмет іпотеки іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя. Правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.
Законодавцем у частинах четвертій, п`ятій статті 16 Закону України «Про іпотеку» визначено, що після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору. У разі передачі в іпотеку об`єкта незавершеного будівництва забудовником і звернення стягнення на завершену будівлю (споруду) іпотека не поширюється на ту її частину, яка виділена в натурі і була придбана будь-якою особою (покупцем) на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості до моменту прийняття рішення про звернення стягнення, якщо інше не встановлено договором з покупцем.
Відповідно до частини першої статті 17 Закону України «Про іпотеку» іпотека припиняється у разі: припинення основного зобов`язання або закінчення строку дії іпотечного договору; реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону; набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним; знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. Якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється; з інших підстав, передбачених цим Законом.
Згідно з частинами першою, другою статті 23 Закону України «Про іпотеку» у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.
Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки (схожі за змістом висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 червня 2019 року у справі № 643/17966/14-ц (провадження № 14-203цс19)).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (провадження № 12-44гс20), на яку посилається заявник у касаційній скарзі, викладено такий висновок: «У випадку якщо позивач вважає, що іпотека є та залишалася чинною, належним способом захисту було б звернення позивача з вимогою про визнання права іпотекодержателя стосовно іпотечного майна. Після набрання чинності рішенням суду у разі задоволення такого позову до відповідного державного реєстру має бути внесений запис про іпотекодержателя.».
В іншій постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17 (провадження № 12-234гс18), на яку також міститься посилання у касаційній скарзі, зазначено: «Реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави. Сама собою державна реєстрація права власності за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права власності, але створює спростовувану презумпцію права власності такої особи.
Отже, за наявності державної реєстрації права власності за певною особою державна реєстрація права власності на це ж майно за іншою особою може бути здійснена за згодою цієї особи або за судовим рішенням, що набрало законної сили, щодо права власності на нерухоме майно.».
У справі, яка переглядається, встановлено: 
відповідно до договору іпотеки від 23 травня 2017 року, укладеного між ОСОБА_1 (іпотекодержателем) та ОСОБА_4 (іпотекодавецем), остання передала в іпотеку гуртожиток, загальною площею 2035,8 кв. м, житловою площею 1406,4 кв. м, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , на земельній ділянці, площею 0,4612 га, кадастровий номер 5621282000:05:001:0373, про що внесено відповідний запис про іпотеку № 20540472; 
14 вересня 2018 року рішенням реєстратора КП «Рівненське міське бюро технічної інвентаризації» Новак С.-В. М. внесено зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо об`єкта нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , в частині: видалення - «загальна площа (кв. м): 2035,8, житлова площа (кв. м): 1406,4», додавання - «відсоток готовності об`єкту нерухомого майна складає 88 %», та в частині зміни з «гуртожиток, об`єкт житлової нерухомості: Так» на «Незавершене будівництво, літера «А-4», житловий будинок, об`єкт житлової нерухомості: Ні».
Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно власником квартири АДРЕСА_2 є ОСОБА_2 , реєстрація права власності проведена 08 червня 2021 року на підставі договору купівлі-продажу.
31 серпня 2021 року до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на незавершене будівництво, літера «А?4», адреса: АДРЕСА_1 , розташоване на земельній ділянці, кадастровий номер 5621282000:05:001:0373, відсоток готовності нерухомого майна - 88 %, підстава для державної реєстрації: поштове відправлення від 15 червня 2021 року, вимога від 15 червня 2021 року, висновок про вартість майна від 26 червня 2021 року.
Отже, відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивач є власником незавершеного будівництва, яке відповідно до пункту 1.1 іпотечного договору було предметом іпотеки як гуртожиток, а надалі його статус змінено на об`єкт незавершеного будівництва.
Водночас суди установили, що відповідач є власником спірної квартири за адресою: АДРЕСА_1 .
З огляду на те, що титульним володільцем спірної квартири є відповідач ОСОБА_2 , що не впливає на чинність іпотеки, не можна погодитися з висновками апеляційного суду про те, що незалучення до участі у справі співвідповідачем спадкоємця іпотекодавця  ОСОБА_4 вплинуло на обрання неналежного та неефективного способу захисту порушеного права позивача, оскільки застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить насамперед від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, та від характеру його порушення, невизнання або оспорення.
Установивши порушення прав позивача, підлягали перевірці доводи апеляційних скарг сторін, які не погоджувалися з рішенням суду першої інстанції, а саме доводи ОСОБА_1 щодо незгоди з висновком місцевого суду про відмову у витребуванні спірної квартири, який вважав себе її власником. 
Також підлягали оцінці доводи ОСОБА_2 у частині незгоди із задоволенням позовних вимог, що іпотека не поширюється на спірну квартиру, оскільки вона не є складовою незавершеного будівництва, яке є предметом іпотеки, та що він набув її у власність за відплатним договором до звернення позивачем стягнення на незавершене будівництво.
Відмовляючи у задоволенні позову з підстав неефективності способу захисту порушеного права ОСОБА_1 , суд апеляційної інстанції не зазначив, який спосіб захисту є ефективним та правомірним, враховуючи мету заявленого позову, не здійснив правову кваліфікацію спірних правовідносин за належними нормами матеріального права, не встановив фактичні обставини, які необхідні для правильного вирішення справи. 
Водночас не може залишатися в силі і рішення суду першої інстанції.
Місцевий суд вважав наявними підстави для захисту прав ОСОБА_1 як іпотекодержателя, оскільки на спірну квартиру поширюється іпотека відповідно до іпотечного договору від 23 травня 2017 року як на частку предмета іпотеки (незавершеного будівництва), в якому вона розташована, застосувавши положення пункту 1.6 іпотечного договору про поширення іпотеки на всі невід`ємні поліпшення майна та складові частини, які виникнуть у майбутньому.
Водночас з реєстраційних записів, які містяться в матеріалах справи, не убачається, що квартира була самостійним предметом іпотеки за іпотечним договором.
Відповідно до першого запису про державну реєстрацію права власності на квартиру від 24 листопада 2018 року за ОСОБА_7 підставою державної реєстрації є технічний паспорт, виданий 11 травня 2016 року (до укладення іпотечного договору).
Відповідач ОСОБА_2 набув право власності на квартиру на підставі договору купівлі-продажу від 06 червня 2021 року (до звернення стягнення позивачем як іпотекодержателем на незавершене будівництво (31 серпня 2021 року)).
У матеріалах справи відсутні документи (цивільно-правові угоди чи інші правовстановлюючі документи), які слугували підставою переходу права власності на спірну квартиру від моменту її створення до набуття у власність відповідачем ОСОБА_2 .
Отже, у справі, яка переглядається, вирішуючи питання про те, чи поширюється іпотека на спірну квартиру, підлягали встановленню:
обставини створення спірної квартири (виділення в натурі) та підстави реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомого майна;
підстави внесення змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо предмета іпотеки; 
обставини набуття у власність спірної квартири останнім власником.
З урахування вказаних висновків та норм права суду першої інстанції також потрібно надати належну оцінку договору іпотеки, зокрема, пункту 1.6 щодо визначення предмета іпотеки.
Колегія суддів вважає, що недостатній обсяг встановлених у цій справі фактичних обставин щодо предмета спору унеможливлює встановлення характеру спірних правовідносин та норм права, які підлягають застосуванню.
Таким чином, суди першої та апеляційної інстанцій зробили передчасні висновки щодо вирішення позовних вимог як про визнання права іпотекодержателя, так і витребування майна.
Верховний Суд враховує, що, як неодноразово вказував Європейський суд з прав людини, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинне містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (mutatis mutandis рішення від 09 грудня 1994 року у справі «Руїз Торія проти Іспанії» («Ruiz Torija v. Spain»)).
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Згідно з вимогами частини першої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Відповідно до частини третьої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо: суд не дослідив зібрані у справі докази; або суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування, дослідження або огляд доказів, або інше клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи.
За частиною четвертою цієї статті справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.
Отже, враховуючи допущені судами першої та апеляційної інстанцій порушення норм процесуального права, рішення суду першої інстанції та постанова апеляційного суду підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
Щодо судових витрат
Порядок розподілу судових витрат вирішується за правилами, встановленими у статтях 141, 142 ЦПК України.
У частинах першій, тринадцятій статті 141 ЦПК України визначено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Отже, розподіл судових витрат здійснюється тим судом, який ухвалює (ухвалив) остаточне рішення у справі, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат (висновок у постанові Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 травня 2020 року в справі № 530/1731/16-ц).
Керуючись статтями 400, 409, 411, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
УХВАЛИВ:
Касаційну скаргу  ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Мартинов Олексій Юрійович,задовольнити частково.
Рішення Гощанського районного суду Рівненської області від 26 квітня 2024 року та постанову Рівненського апеляційного суду від 28 листопада 2024 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий І. М. Фаловська
Судді В. М. Ігнатенко
С. О. Карпенко
В. В. Сердюк
О. М. Ситнік