Справа № 344/24524/23 
Провадження № 22-ц/4808/22/26 
Головуючий у 1 інстанції Польська М. В. 
Суддя-доповідач Томин 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
12 січня 2026 року м. Івано-Франківськ
Івано-Франківський апеляційний суд в складі:
головуючої   Томин О.О.,
суддів:   Бойчука І.В., Пнівчук О.В.,
за участю секретаря Панасюк В.О.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 – адвоката Легіна Володимира Богдановича на рішення Івано-Франківського міського суду від 17 червня 2025 року, ухвалене в складі судді Польської М.В. в м. Івано-Франківську, повний текст якого складено 20 червня 2025 року, у справі за позовом ОСОБА_1 до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Галицька Брама», треті особи: Акціонерне товариство «Прикарпаттяобленерго», ОСОБА_2 , про визнання незаконними дій, усунення перешкод у користуванні спільним майном шляхом надання ключів від підвальних приміщень та брами заїзду в двір багатоквартирного будинку та зустрічним позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Галицька Брама» до ОСОБА_1 про витребування приміщення із незаконного володіння,
в с т а н о в и в:
У грудні 2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСББ «Галицька Брама», третя особа АТ «Прикарпаттяобленерго», про визнання незаконними дій в наданні дозволу на підключення належної йому квартири АДРЕСА_1 до електромереж цього будинку, зобов`язання ОСББ «Галицька брама» усунути перешкоди у користуванні спільним майном багатоквартирного житлового будинку шляхом надання ключів від підвальних приміщень та брами заїзду в двір багатоквартирного будинку по АДРЕСА_2 .
В обґрунтування позову зазначив, що він є власником квартири АДРЕСА_1 згідно договору купівлі-продажу квартири від 29.06.2023. З метою ремонту житла виникла необхідність підключення її до електропостачання. Тому 15.08.2023 та 01.11.2023 він звернувся до відповідача про надання дозволу на підключення, а також утриматись від дій пошкодження квартири, надати ключі від підвалу будинку та брами. Однак, 20.11.2023 відповідач відмовив йому у задоволенні звернень. 15.12.2023 він звернувся до АТ «Прикарпаттяобленерго» про надання послуг з тимчасового приєднання своєї квартири до електромереж, але також отримав відмову. Тому виникла необхідність звернення до суду із цим позовом.
У лютому 2024 року ОСББ «Галицька брама» подало зустрічний позов до ОСОБА_1 про витребування із незаконного володіння останнього на користь ОСББ «Галицька Брама» приміщення площею 94,7 кв.м. в будинку по АДРЕСА_2 , що зареєстровані на ім`я ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу квартири від 29.06.2023.
Зустрічний позов мотивовано тим, що ОСББ «Галицька Брама», яке зареєстровано 27.04.2005, створено власниками квартир (з АДРЕСА_3 ) та нежитлових приміщень (№ 15, 19, 21, 23) чотириповерхового багатоквартирного будинку по АДРЕСА_2 , а з 10.08.2006 цей будинок, який є пам`яткою архітектури ХІХ століття, що побудований 1988 року, знаходиться на балансі ОСББ.
У будинку є горище площею 336,7 кв.м., куди входить і спірна площа 94,7 кв.м. балансовою вартістю 9 594,73 грн станом на 15.02.2024, що підтверджується актуальною фототаблицею. В даховому приміщенні розташовані всі загальнобудинкові мережі. Жодних рішень про реконструкцію горища чи зміни його функціонального призначення не приймалось рішеннями загальних зборів ОСББ. Рішень виконкому міської ради про присвоєння поштової адреси квартири АДРЕСА_4 теж немає. Складеним комісійним актом 22.08.2023 огляду горища відповідачем встановлено, що на горищі відсутній будь-який об`єкт, завершений будівництвом, в тому числі стіни, внутрішні перегородки, підлога, інженерне та інше обладнання. Отже, придбання ОСОБА_1 у ОСОБА_2 трикімнатної квартири за АДРЕСА_4 загальною площею 94,7 кв.м. у вказаному будинку не відповідає закону.
Попередньо, ОСОБА_2 придбав у ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 квартиру АДРЕСА_4 ) згідно договору купівлі-продажу від 13.05.2016.
А оскільки ОСОБА_1 не є правомірним власником неіснуючої на горищі квартири, йому було відмовлено у приєднанні до електромереж ОСББ. При цьому у серпні-вересні 2023 року ОСОБА_1 намагався розпочати так зване будівництво квартири АДРЕСА_4 . Виник конфлікт із співвласниками приміщень, та 04.09.2023 ОСББ подало звернення до правоохоронного органу, і в межах кримінального провадження було встановлено, що державний реєстратор Делятинської селищної ради вніс несанкціоновані зміни до реєстру речових прав на нерухоме майно, зареєструвавши частину горища як житлову квартиру АДРЕСА_4 без будь-яких дозволів на будівництво такої.
Відповідач зазначив, що оскільки такі приміщення є приміщенням загального користування як допоміжні дахові із загальнобудинковими мережами та вентиляційними шахтами, є всі підстави витребування спірного майна у добросовісного набувача як такого, що вибуло із володіння власників поза їх волею за п. 3 ч. 1 ст. 388, ст.ст. 387, 382 ЦК України.
Ухвалою Івано-Франківського міського суду від 20.03.2024 зустрічний позов прийнято до спільного розгляду з первісним та об`єднано в одне провадження.
Ухвалою Івано-Франківського міського суду від 17.04.2024 задоволено клопотання ОСОБА_1 . Залучено до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, ОСОБА_2 .
Рішенням Івано-Франківського міського суду від 17 червня 2025 року у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСББ «Галицька брама», треті особи АТ «Прикарпаттяобленерго», ОСОБА_2 , про визнання незаконними дій, усунення перешкод у користуванні спільним майном шляхом надання ключів від підвальних приміщень та брами заїзду в двір багатоквартирного будинку відмовлено. Задоволено зустрічний позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Галицька Брама» до ОСОБА_1 про витребування приміщення із незаконного володіння. Витребувано із незаконного володіння ОСОБА_1 на користь ОСББ «Галицька Брама» приміщення площею 94,7 кв.м., що зареєстровані на ім`я ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу квартири від 29.06.2023 №1913. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСББ «Галицька Брама» судові витрати у розмірі 3028 грн.
На вказане рішення представник ОСОБА_1 – адвокат Легін В.Б. подав апеляційну скаргу. Вважає, що висновки суду не відповідають обставинам справи, судом неправильно застосовано норми матеріального та процесуального права.
Зазначає, що ОСОБА_1 29.06.2023 придбав у ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_1 , що підтверджується Договором купівлі-продажу квартири № 1913, який посвідчений приватним нотаріусом Павлінським В.Д., а також витягом з Державного реєстру речових прав від 29.06.2023 № 337513001.
Як встановлено судом, ОСОБА_2 , будучи власником квартири АДРЕСА_4 в цьому будинку, у 2017 році отримав містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки № 14-31.2.1-01 від 19.01.2017, виготовив проектну документацію, провів експертизу проекту та отримав повідомлення про початок будівельних робіт від 05.11.2018. Об`єкт був зданий в експлуатацію ще у 2019 році, що підтверджується декларацією про готовність об`єкта до експлуатації від 20.05.2019 та листом Управління з питань ДАБК № 07/32.2-05/636 від 20.05.2019. Загальна площа об`єкта згідно декларації і технічного паспорту від 11.12.2018 складала 158,1 кв.м.
Вже у 2023 році квартира АДРЕСА_4 була розділена на дві окремі квартири: АДРЕСА_4 і АДРЕСА_4 на підставі Висновку про можливість такого поділу від 19.05.2023 та технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_4 від 19.05.2023. Таким чином ОСОБА_2 отримав документи про право власності спочатку на квартиру АДРЕСА_4 , а потім і на дві квартири - АДРЕСА_4 і АДРЕСА_4 , утворені внаслідок поділу, з дотриманням всіх вимог містобудівного законодавства, а також вимог цивільного законодавства щодо підтвердження права власності на нерухоме майно.
Ці документи були представлені покупцю ОСОБА_1 , у якого не могло виникнути жодних сумнівів у законності дій органів державного влади, органів місцевого самоврядування і самого ОСОБА_2 . Вся містобудівна документація була внесена до Реєстру будівельної діяльності, отримана ОСОБА_1 з нього та долучена до матеріалів справи. Саме тому висновок суду щодо нібито недобросовісної поведінки покупця ОСОБА_1 не відповідає обставинам справи, наявним у ній доказам і є помилковим.
До справи було долучено матеріали Департаменту містобудування та архітектури Івано-Франківської міської ради, які служили підставою для проведення реконструкції горища будинку АДРЕСА_2 ОСОБА_2 . Серед цих матеріалів є заява мешканців вказаного будинку від 18.09.2016 на ім`я директора Департаменту містобудування та архітектури, якою вони не заперечували проти реконструкції горища, підписана вісімнадцятьма власниками квартир у цьому будинку. У судовому засіданні були допитані як свідки чотири мешканці будинку, а саме: ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 та ОСОБА_9 , які пояснили, що вони таку заяву не підписували. Інші вказані в заяві мешканці також цю заяву не підписували, бо вони або померли, або не були власниками відповідних квартир. Однак, такі показання свідків не підтверджуються належними доказами і судом не перевірялися, документи на підтвердження смерті до справи не долучалися, справжність підписів не спростована належним чином. За таких обставин показання свідків у справі не можуть бути належним і допустимим доказом тих обставин, на доведення яких вони були надані.
Оскільки позивач - ОСББ «Галицька Брама» не є власником спірного майна, то його права щодо цього майна не порушені. Відповідно, зустрічний позов до задоволення не підлягає. На наведене суд уваги не звернув, не перевірив наявність у позивача саме права власності на спірне майно, відтак чи були порушені діями ОСОБА_1 його права на вказане майно. Натомість в оскаржуваному рішенні суд використовує терміни «власники» «співвласники» нерухомого майна, підміняючи всупереч нормі ст. 387 ЦК України ними позивача ОСББ, яке не представляло інтереси співвласників, а діяло самостійно у своїх власних інтересах.
Також судом не взято до уваги, що рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння передбачає внесення запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. Однак, така реєстрація права власності позивача (на горище, чи на нежитлові приміщення, і на яких правових підставах) у цій справі є неможлива, оскільки позивач ніколи не був ні власником, ні співвласником майна, яке він просить витребувати у відповідача саме на свою користь. Задовольняючи позов суд у резолютивній частині оскаржуваного рішення вказав про витребування із незаконного володіння ОСОБА_1 на користь ОСББ «Галицька Брама» приміщення площею 94,7 кв.м. в будинку по АДРЕСА_2 . Натомість у мотивувальній частині суд прийшов до протилежного висновку, а саме, що «як встановлено судом, жодної реконструкції з приєднанням горища до квартири АДРЕСА_4 по факту не відбувалось, жодного ізольованого окремого приміщення на горищі на час розгляду справи немає, іншого матеріали справи та отримані докази не містять». За таких обставин до спірних правовідносин положення статей 387, 388 ЦК України застосовані бути не можуть, оскільки витребувати можна індивідуально визначену річ, тоді як горище (частина горища) не є ні індивідуально визначеною річчю, ні річчю взагалі. Відповідно до норм ДБН це простір, а не річ. Також при розгляді справи судом не враховано висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 09.12.2024 по справі № 754/446/22.
Зважаючи на вказані обставини, вважає, що ОСОБА_1 є добросовісним набувачем нерухомого майна, а висновок суду про недоведеність вимог первісного позову є помилковим. Позивач за первісним позовом ОСОБА_1 як власник квартири є також і належним співвласником всіх допоміжних приміщень, в тому числі і підвалу, а також конструктивних елементів будинку, огорожі, брами, земельної ділянки тощо. Тому в силу норм Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» відповідач не вправі перешкоджати йому як співвласнику у користуванні спільним майном.
Просить рішення суду першої інстанції скасувати, ухвалити нове, яким вимоги первісного позову задовольнити, у задоволенні зустрічного позову ОСББ «Галицька брама» відмовити.
Представник ОСББ «Галицька Брама» – адвокат Манченко О.В. подала відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначила, що вважає рішення суду першої інстанції законним та обґрунтованим, а апеляційну скаргу безпідставною. Суд першої інстанції належним чином дослідив та встановив усі фактичні обставини справи, правильно застосував норми матеріального та процесуального права. Так, судом встановлено обставини фактичної відсутності «квартири АДРЕСА_1 . Жодних квартир на даху вказаного будинку як станом на серпень 2023, так і на сьогоднішній день фактично немає. Це підтверджується актуальною фототаблицею, зробленою станом на 15.02.2024 (т. 1, а.с. 77-80). Спірні дахові приміщення за своїм функціональним призначенням і відповідно до долучених копій проектної документації будинку побудовані виключно як допоміжні приміщення житлового будинку із загальнобудинковими мережами каналізації та вентиляційними шахами.
Відповідно до повідомлення слідчого СВ Івано-Франківського РУП ГУНП в Івано-Франківській області від 15.09.2023 на даний час досудовим розслідуванням у кримінальному провадженні № 12023091010002977 встановлено, що державний реєстратор Делятинської селищної ради Гринюк В.Г. вніс несанкціоновані зміни до реєстру речових прав на нерухоме майно і таким чином зареєстрував горище як житлову квартиру АДРЕСА_1 без будь-яких на те дозволів. Попередня кваліфікація злочину – ч. 1 ст. 362 КК України.
Також станом на сьогоднішній день відсутні рішення виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради щодо присвоєння поштової адреси на квартиру АДРЕСА_4 » на даховому поверсі житлового будинку АДРЕСА_2 .
Стосовно наданої позивачем «дозвільної документації на реконструкцію квартири АДРЕСА_4 з приєднанням частини даху» вказує, що станом на дату реєстрації 5-тикімнатної квартири площею 158,1 кв.м. - 13.05.2016 жодних документів щодо реконструкції квартири АДРЕСА_4 її власники не мали. Крім того, внаслідок такої формальної «реконструкції» площа квартири АДРЕСА_4 (63,4 кв.м.) начебто збільшилась на площу частини даху не лише над 18, а й над 17 квартирою.
Позивач за первісним позовом не є законним власником частини даху, що належать до приміщень загального користування, відповідно він не може бути співвласником багатоквартирного будинку, а отже його вимога «усунути перешкоди в користуванні спільним майном шляхом надання ключів від підвальних приміщень, брами» є безпідставною та суперечить правам і законним інтересам співвласників 18-квартирного житлового будинку АДРЕСА_2 .
Водночас, спірне майно – частина даху над квартирами АДРЕСА_5 , АДРЕСА_4 вибуло з володіння співвласників багатоквартирного житлового будинку АДРЕСА_2 поза їх волею, оскільки згоди на відчуження частини дахових приміщень вони нікому не надавали, що є достатньою підставою для витребування майна згідно п. 3 ч. 1 ст. 388 ЦК України (віндикаційний позов).
Вказує на те, що Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 червня 2023 року у справі № 362/2707/19 відступила від висновків Верховного Суду України та Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, висловлених у низці постанов про можливість витребування лише індивідуально визначеного майна або майна, яке виділено в натурі. Таким чином, судом першої інстанції правильно застосовано норми матеріального та процесуального права, враховуючи що суб`єктом правовідносин є ОСББ, із застосуванням висновку Верховного Суду у справі №9 15/1096/18 від 08.04.2020 – «ОСББ не потрібно доводити право власності на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, оскільки вони перебувають у спільній власності всіх співвласників будинку в силу закону».
Натомість, правовідносини у постанові Верховного Суду від 09.12.2024 у справі № 754/446/22, на яку посилається скаржник, стосуються спадкування та визнання спадщини відумерлою, і не є подібними до цієї справи.
Також не є подібними правовідносини у справах № 488/6211/14-ц, № 461/12525/15-ц. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі №488/6211/14-ц йдеться про спосіб захисту порушеного інтересу територіальної громади та спосіб відновлення її інтересу на спадкове майно.
Зазначає, що позивач за зустрічним позовом – ОСББ «Галицька Брама» ніколи нікому не передавав майно, що є предметом спору у власність, що вірно встановлено судом першої інстанції.
Вказує, що орієнтовний розмір витрат на правничу допомогу в суді апеляційної інстанції становить від 15 000 грн. Проте, по завершенню справи буде надано остаточний розрахунок та усі необхідні, достатні та належні докази витрат на правничу допомогу.
Просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без мін.
Також третя особа – ОСОБА_2 подав письмові пояснення у справі. Зазначає, що на підставі договору купівлі-продажу від 29.06.2023 ОСОБА_1 придбав у нього квартиру АДРЕСА_1 .
Вказує, що припущення суду, що підписи сусідів чи інші документи у справі підроблені, є голослівними. Дозвіл і згода на приватизацію горища при попередньому керівництві ОСББ надавалися ще попередньому власнику квартири – ОСОБА_3 . Те, що зараз кілька сусідів не згідні з приватизацією горища, не змінює попередніх документів.
Документи щодо власності і приватизації і ОСОБА_3 , і ОСОБА_2 не скасовані і є чинними. В кримінальній справі лише рішення суду може бути підтвердженням правопорушення. 
ОСОБА_3 та ОСОБА_2 вчинялися дії по ремонту горища, яке протікало. І такі обставини та домовленості були додатковою підставою дозволу від ОСББ та сусідів на приватизацію горища над квартирою.
А суд неповно і не всебічно дослідив документи, які підтверджують статус приміщення як квартири (технічний паспорт, витяг з Реєстру речових прав, договір купівлі-продажу тощо). Також судом не спростовано достовірність відомостей, внесених до Реєстру речових прав про оспорювань майно. Натомість, акт ОСББ, що це горище, а не квартира, не є належним доказом. Також відсутність адреси не заперечує факту існування об`єкту і права власності на нього.
Вважає, що суд не встановив обставин, що підтверджують незаконність набуття права власності чи недобросовісність володіння.
Просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні вимог ОСББ «Галицька брама», вимоги первісного позову задовольнити.
В судовому засіданні апеляційного суду представник ОСОБА_1 – адвокат Легін В.Б. доводи та вимоги апеляційної скарги підтримав.
Представники ОСББ «Галицька Брама» – адвокат Манченко О.В. та ОСОБА_10 заперечили щодо задоволення апеляційної скарги, просили рішення суду першої інстанції залишити без змін.
Представник третьої особи – ОСОБА_2 – адвокат Яцущак К.М. апеляційну скаргу підтримала.
Представники третьої особи – АТ «Прикарпаттяобленерго» в судове засідання не з`явилися, причини неявки суду не повідомили, повідомлялися про дату, час та місце розгляду справи належним чином. З урахуванням положень ч. 2 ст. 372 ЦПК України, строків розгляду апеляційної скарги, колегія суддів ухвалила про розгляд справи за їх відсутності.
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника апелянта, представника третьої особи – Коржева В.Г., заперечення представників ОСББ «Галицька Брама», дослідивши матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення, зважаючи на таке.
Відповідно до частини першої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Рішення суду першої інстанції зазначеним вимогам відповідає.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, відповідно до копії Свідоцтва про державну реєстрацію юридичної особи ОСББ «Галицька Брама» було зареєстровано 27.04.2005 (т. 1, а.с. 63, 91).
З пояснень голови вказаного ОСББ ОСОБА_10 в судовому засіданні першої інстанції та доданих документів встановлено, що ОСББ «Галицька Брама» створено власниками квартир (з № 1 по № 18) та нежитлових приміщень (№ 15, 19, 21, 23) чотирьохповерхового багатоквартирного будинку по АДРЕСА_2 .
Згідно даних Львівського філіалу Українського спеціального науково-реставраційного проектного інституту «Укрпроектреставрація» вказаний багатоквартирний будинок, який є пам`яткою архітектури ХІХ століття у кварталі будинків АДРЕСА_6 , побудований 1988 року (т. 1, а.с. 69-76). Знаходиться з 10.08.2006 на балансі ОСББ після передачі його з балансу ЖЕО-7 (т. 1, а.с. 181-190).
Натомість сторона позивача за первісним позовом надала лист Сектору охорони культурної спадщини Управління культури, національностей та релігії ОДА від 29.12.2016 адресований гр. ОСОБА_11 (т. 1, а.с. 109) про те, що будинок АДРЕСА_2 споруджений у 90-х роках ХХ століття на місці аварійної пам`ятки архітектури, не є занесений до Державного реєстру нерухомих пам`яток України і не може бути об`єктом культурної спадщини.
Відтак, встановити чи спростувати факт віднесення такого будинку до пам`ятки архітектури суду не вдалося через розбіжність поданих документів. Однак, такі не мають правового значення для вирішення цієї справи.
13.05.2016 ОСОБА_2 купив у ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 63,4 кв.м., житловою площею 27,2 кв.м. (т. 1, а.с. 64-65). Умовами договору купівлі-продажу зазначено, що квартира АДРЕСА_4 , що відчужується належить по 1/3 частині трьом продавцям згідно Свідоцтва про право власності на житло, виданого госпрозрахунковою групою з приватизації державного житлового фонду від 25.01.2001, вартість ціни продажу – 100 005 грн.
29.06.2023 позивач за первісним позовом ОСОБА_1 купив у ОСОБА_2 трьохкімнатну квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 94,7 кв.м., житловою площею 62 кв.м. (т. 1, а.с. 4-5). Як вбачається зі змісту договору купівлі-продажу, право власності продавця ОСОБА_2 зареєстровано 20.06.2023 Державним реєстратором Делятинської селищної ради Надвірнянського району Івано-Франківської області (тобто за 6 днів перед продажем), вартість квартири – 534 092,36 грн. згідно довідки про оціночну вартість від 29.06.2023.
Звертаючись до суду з позовом, ОСОБА_1 в обґрунтування підстав виникнення спору доводив, що з метою проведення ремонту житла у нього виникла необхідність підключення придбаної квартири АДРЕСА_4 до електропостачання. Тому 15.08.2023 та повторно 28.08.2023, 01.11.2023 він звернувся до відповідача про надання дозволу на підключення електрики, а також утриматись від дій пошкодження його квартири, надати ключі від підвалу будинку та брами (т. 1, а.с. 6, 8-9).
Відповідно до отриманої заяви ОСОБА_1 від 15.08.2023 ОСББ «Галицька Брама» створило комісію та за результатами роботи комісії у складі 19 осіб по розгляду отриманої заяви було складено Акт огляду горища будинку № 23 від 22.08.202 (т. 1, а.с. 66), в якому зазначено, що станом на день огляду на горищі відсутній будь який об`єкт, завершений будівництвом, в т.ч. стіни, внутрішні перегородки, підлога, інженерне та інше обладнання (водопровід, каналізація, газопровід), крім елементів каналізаційної мережі багатоквартирного будинку, які є на балансі ОСББ.
22.08.2023 та 20.11.2023 відповідно ОСББ «Галицька Брама» надано відповіді позивачу, в яких описано результати огляду горища, відсутність квартири під АДРЕСА_4 у багатоквартирному будинку, відсутність згоди співвласників будинку на долучення частини горища до квартири АДРЕСА_4 , повідомлено про звернення до правоохоронних органів щодо вказаних обставин, а тому з врахуванням наданих заявником ОСОБА_1 звичайних копій документів (не засвідчених належним чином), ОСББ не може надавати ключі стороннім особам до місць, де знаходяться загальнобудинкові мережі (т. 1, а.с. 7, 10).
Щодо звернення ОСББ до правоохоронних органів, то 15.09.2023 слідчим СВ Івано-Франківського РУП ГУ НП в Івано-Франківській області розпочато досудове розслідування у кримінальному провадженні № 12023091010002977 за колективною заявою мешканців будинку АДРЕСА_2 про те, що державний реєстратор Делятинської селищної ради Гринюк В.Г. вніс несанкціоновані зміни до Реєстру речових прав на нерухоме майно і таким чином зареєстрував горище як житлову квартиру АДРЕСА_1 без будь-яких на те дозволів; попередня кваліфікація – ч. 1 ст. 362 КК України, яке на даний час триває (т. 1, а.с. 60-62).
В судових засіданнях суду першої інстанції представники ОСББ також пояснили, що у вказаному будинку по АДРЕСА_2 окрім 18-ти квартир (серед яких трьохкімнатні відсутні) та інших нежитлових приміщень спірна трикімнатна квартира АДРЕСА_4 відсутня, наявне саме горище загальною площею 336,7 кв.м., що посвідчується Актом приймання-передачі на баланс у переліку видів приміщень (т. 1, а.с. 188), балансовою вартістю станом на 15.02.2024 – 34 133,49 грн., в яке входить і спірна площа частини горища (так званої трьохкімнатної квартири позивача - площею 94,7 кв.м., балансовою вартістю 9 594,73 грн. (т. 1, а.с. 81). На горищі жодної квартири немає, що підтверджується актуальною фототаблицею (т. 1, а.с. 77-80). Житловий будинок АДРЕСА_2 відноситься до групи зблокованих між собою будинків, зокрема, на фото чітко видно спільну стіну іншого суміжного житлового будинку. Вхід на горище був і є відокремлений єдиними дверима (на два боки горища двоє вхідних дверей), що також зображено на фото. Жодних дверей, які б вели до квартири АДРЕСА_4 , немає. Приміщення горища (дахове) у будинку є приміщеннями загального користування всіх співвласників квартир та нежитлових приміщень із наявними на горищі загальнобудинковими мережами та вентиляційними шахтами.
15.12.2023 ОСОБА_1 також звертався до АТ «Прикарпаттяобленерго» про надання послуг з тимчасового приєднання своєї квартири до електромереж, однак отримав відмову 15.12.2023, мотивовану тим, що послуга з приєднання електроустановок квартир, які є частиною будинку, здійснюється шляхом замовлення ОСР послуги приєднання будинку в цілому (т. 1, а.с. 11).
Позивач та його представник зазначали, що право на приєднання горища до квартири АДРЕСА_4 було надано попереднім власникам - громадянам Білуник, на підтвердження чого надали незасвідчені ксерокопії довідки № 8 від 30.03 (якого року не зрозуміло, є виправлення: 2005 чи 2010) тодішнього голови ОСББ «Галицька Брама» ОСОБА_12 , видану ОСОБА_3 , який проживає в квартирі АДРЕСА_4 , про те, що покрівля над його квартирою і загальний дах будинку знаходиться в аварійному стані, коштів на ремонт чи заміну даху у ОСББ «Галицька Брама» немає. Комісією в складі 5-ти чоловік (мешканців будинку) проведено огляд даху і підтверджено його стан (т. 1, а.с. 105), а також листа від 31.03 (рік теж виправлено: 2005 чи 2010) за цим же № 8 (без адресата), де вказано, що ОСББ «Галицька Брама» не заперечує у переобладнанні горищного приміщення над квартирою АДРЕСА_7 під житлові приміщення з долученням їх до квартири АДРЕСА_4 (т. 1, а.с. 106).
Крім того, позивачем первісного позову долучено до справи дві заяви, підпис на яких засвідчено нотаріусом, від ОСОБА_13 (власника квартири АДРЕСА_8 ) у 2010 році та ОСОБА_14 (проживає у квартирі АДРЕСА_5 ) у 2009 році про надання згоди ОСОБА_3 , що мешкає у квартирі АДРЕСА_4 , на переобладнання частини горища над квартирою АДРЕСА_4 вказаного будинку під мансардне приміщення до належної йому квартири (т. 1, а.с. 107-108).
Встановлено також, що ОСОБА_2 у 2016 році (ймовірно після придбання квартири АДРЕСА_4 , а також квартир АДРЕСА_5 та АДРЕСА_2 теж у травні 2016р.) розпочав певні дії щодо отримання документації на реконструкцію (приєднання) частини дахового горища до площі своєї квартири АДРЕСА_4 , замовивши проектні пропозиції реконструкції горища під житлові приміщення з долученням до квартири АДРЕСА_4 (т. 2, а.с. 7-14).
19.01.2017 були затверджені заступником директора Департаменту містобудування, архітектури та культурної спадщини О. Баран Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки за адресою АДРЕСА_9 (т. 1, а.с. 115-116, т. 2, а.с. 4-6, 15-55) замовнику ОСОБА_2 , в якому зазначено про загальну площу двокімнатної квартири АДРЕСА_4 до реконструкції – 63,40 кв.м., після реконструкції планується п`ятикімнатна двоповерхова – 158,10 кв.м., висота – в межах існуючого дахового простору без змін зовнішньої конфігурації даху, а в п. 14 виставлені вимоги щодо архітектурних та інженерних рішень. 05.01.2018 виготовлено експертний звіт щодо розгляду проектної документації (т. 1, а.с. 117).
05.11.2018 Управління ДАБК виконкому міської ради листом (т. 1, а.с. 110-114) повідомило ОСОБА_2 про те, що подане ним повідомлення про початок будівельних робіт «Реконструкція квартири АДРЕСА_1 » зареєстроване в єдиному реєстрі документів від 18.10.2018 (частина тексту у листі відсутня, оригінал суду не було пред`явлено, копія стороною позивача не засвідчена, і, як зазначив представник, документ у такому вигляді разом з іншими ОСОБА_1 надав продавець ОСОБА_2 ). 11.12.2018 виготовлено Технічний паспорт на квартиру АДРЕСА_4 на замовлення ОСОБА_2 , експлікація якої зазначає 4-й поверх та горище.
20.05.2019 Управління ДАБК виконкому міської ради листом (т. 1, а.с. 118-123) повідомило ОСОБА_2 про прийняття поданої ним Декларації про готовність об`єкта до експлуатації, в якій вказується про початок 18.10.2018 та закінчення 11.12.2018 будівництва квартири загальною площею 158,1 кв.м., житловою площею – 89,2 кв.м., одноповерхової (т. 1, а.с. 118-123).
Отже, із вказаного документу квартира була реконструйована з долученням горища в період з 18.10.2018 по 11.12.2018, тобто протягом 2-х місяців, з виготовленням технічного паспорта на квартиру АДРЕСА_4 з дорученням горища, де зазначено: коридор, 3 кімнати, гардеробна, кухня, вбиральня та ванна.
19.05.2023 ТОВ «Є.Констракшен» видало висновок про можливість поділу об`єкту: квартира АДРЕСА_4 та квартира АДРЕСА_4 (т. 1, а.с. 126).
Відповідно до витягу з Реєстру будівельної діяльності щодо інформації про технічні інвентаризації Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва від 19.05.2023 (т. 1, а.с. 127(зворот)-128) при повторній технічній інвентаризації перед проведенням державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна, що утворився в результаті поділу, об`єднання або виділення частки з об`єкта, адреса згідно експериментального порядку - не присвоювалась, надано реєстраційний номер складової частини – трьохкімнатна квартира АДРЕСА_4 , дата завершення будівництва – не вказана, заг.пл. даного об`єкта – 94,7 кв.м., житлова - 62 кв.м.
Також ОСОБА_2 замовив та отримав 19.05.2023 Технічний паспорт вже на квартиру/офіс АДРЕСА_1 (т. 1, а.с. 127).
Разом з тим, як вбачається з витягу з Державного реєстру речових прав станом на 04.06.2019, за заявою ОСОБА_2 13.05.2016 було зареєстровано п`ятикімнатну квартиру під АДРЕСА_10 , на підставі договору купівлі-продажу від 13.05.2016 (т. 1, а.с. 238). Хоча, як зазначено вище, саме 13.05.2016 покупцем ОСОБА_2 була придбана двохкімнатна квартира АДРЕСА_4 .
З цього ж доказу вбачається, що в Державному реєстрі прав на нерухоме майно станом на 04.06.2023 була ще зареєстрована п`ятикімнатна квартира під АДРЕСА_4 , яка нібито утворилась 13.05.2016. А 19.05.2023 відповідно до витягу з Реєстру будівельної діяльності щодо інформації про технічні інвентаризації Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва зареєстровано висновок недержавного органу про можливість поділу такої на два окремих об`єкти, і цього ж дня - 19.05.2023 об`єкт: трьохкімнатна квартира АДРЕСА_4 , заг. пл. 94,7 кв.м., житловою - 62 кв.м. вже утворений з внесенням в Реєстр будівельної діяльності, та цього ж дня - 19.05.2023 видано Технічний паспорт на квартиру АДРЕСА_4 без присвоєння адреси новому об`єкту у встановленому порядку, 20.06.2023 право власності ОСОБА_2 було зареєстровано Державним реєстратором Делятинської селищної ради Надвірнянського району Івано-Франківської області, а 29.06.2023 продано квартиру АДРЕСА_4 позивачу ОСОБА_1 .
Відмовляючи в задоволенні первісного позову ОСОБА_1 , та задовольняючи зустрічний ОСББ «Галицька Брама», суд першої інстанції виходив з того, що із отриманих доказів у справі суд встановив, що на горищі будинку АДРЕСА_2 не лише немає спірної квартири АДРЕСА_4 як окремого об`єкту цивільних відносин, а й таке приміщення не відчужувалось та не вибувало з висловленої волі всіх співвласників спільного майна - горища, яке належить їм за законом. Подана ОСОБА_2 у 2016 році заява про нібито отримання згоди всіх співвласників житлових та нежитлових приміщень, не підтверджує отримання ним згоди співвласників багатоквартирного житлового будинку на приміщення загального користування, і жодних рішень ОСББ щодо цього не приймалось. Вказаний об`єкт нерухомого майна, який не сформовано і не прийнято в установленому законом порядку в експлуатацію з присвоєнням адреси, та який вибув поза волею ОСББ у власність попереднього власника, був відчужений позивачу за первісним позовом за умов, які мали б викликати сумнів у ОСОБА_1 , і який, проявивши розумну обачність, ознайомившись зі змістом відповідних документів та за необхідності отримавши правову допомогу, мав би зважити на такі обставини при укладенні правочину купівлі-продажу житлового приміщення (квартири), яке таким не є. Відповідно, не підлягають до задоволення і вимоги первісного позову про усунення перешкод у користуванні спільним майном шляхом надання ключів від підвальних приміщень та брами заїзду в двір багатоквартирного будинку, так як такі стосуються співвласників будинку.
А оскільки спірне нерухоме майно вибуло з володіння співвласників житлового будинку поза їх волею, суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення зустрічного позову та витребування спірного нерухомого майна із чужого незаконного володіння ОСОБА_1 .
Щодо заяви позивача за первісним позовом про застосування строків позовної давності, суд зазначив, що про набуття права приватної власності позивачем ОСОБА_1 на частину горища, яке складає квартиру АДРЕСА_4 , ОСББ дізналося саме 22.08.2023 після поданої позивачем 15.08.2023 заяви щодо приєднання житла до електромереж, без надання правовстановлюючих документів що підтверджують набуття права, які були надані ОСББ тільки 28.08.2023, зокрема і копія договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_4 від 29.06.2023. При цьому, таке майно не реконструйовувалось та не виділялось як окремий нерухомий об`єкт ніким із набувачів, зокрема первісно ОСОБА_2 після так званого приєднання та виділу до квартири АДРЕСА_4 та першого продажу у 2023 році вже нібито сформованої квартири АДРЕСА_4 ОСОБА_1 . Отже, строк позовної давності позивачем за зустрічним позовом не пропущено.
Апеляційний суд погоджується із такими висновками, з огляду на наступне.
За положенням ст. 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
У постанові Верховного Суду від 19 жовтня 2021 року в справі №628/1475/19 (провадження №61-7554св21) зазначено, що «правом на звернення до суду за захистом наділена особа у разі порушення, невизнання або оспорювання її прав, свобод та інтересів, а тому суд повинен установити, чи були порушені або невизнані права, свободи чи інтереси особи, яка звернулася до суду за їх захистом, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або про відмову в їх задоволенні».
Частиною 1 статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно з ст. 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.
Згідно з ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Відповідно до статті 41 Конституції України, право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
Частиною першою статті 317 ЦК України передбачено, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд (частина перша статті 319 ЦК України).
Згідно ч. 2 ст. 386 ЦК України власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню.
За змістом ч. 1 ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Відповідно до частини першої статті 358 ЦК України право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою.
Згідно зі статтею 369 ЦК України співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.
В ч. 1 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку – це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).
Співвласниками багатоквартирного будинку є власники квартир або нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.
Приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, належать до спільного майна багатоквартирного будинку (ч. 1 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).
До прийняття Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» аналогічні законодавчі визначення відповідних понять були наведені в Законі України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».
Відповідно до ч. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
Відповідно до висновків Конституційного Суду України, викладених у змісті рішення від 02.03.2004 № 4-рп/2004 (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків), допоміжні приміщення відповідно до пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» стають об`єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир, що засвідчується єдиним документом - свідоцтвом про право власності на квартиру. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир немає необхідності створювати з цією метою об`єднання співвласників багатоквартирного будинку.
Всі суб`єкти права власності рівні перед законом. У багатоквартирних будинках, де не всі квартири приватизовані чи приватизовані повністю, власник (власники) неприватизованих квартир (їх правонаступники) і власники приватизованих квартир багатоквартирного будинку є рівноправними співвласниками допоміжних приміщень. Вони є рівними у праві володіти, користуватися і розпоряджатися допоміжними приміщеннями. Ніхто з власників квартир не має пріоритетного права користуватися та розпоряджатися цими приміщеннями, у тому числі з питань улаштування мансард, надбудови поверхів та іншого.
Відповідно до висновків, викладених у змісті Рішення Конституційного Суду України щодо офіційного тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», Конституційний Суд України вказав, що за законодавством України допоміжне приміщення у дво- або багатоквартирному будинку, гуртожитку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Під поняттям «мешканці» треба розуміти власників, співвласників, наймачів, орендарів окремих житлових і нежитлових приміщень будинку, які проживають у будинку і становлять визначене коло суб`єктів, які реалізують право спільної власності на окремий її об`єкт - допоміжні приміщення.
Аналіз вищезазначеного дозволяє дійти висновку, що власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.
Такі ж висновки викладені в постанові Верховного Суду від 26 листопада 2025 року у справі № 361/1581/19 (провадження № 61-5929св25).
Положеннями частини другої статті 382 ЦК України, в свою чергу, встановлено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц (провадження № 14-363цс19) зауважила, що для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і з загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання.
Звертаючись до суду із вказаним позовом, позивач за первісним позовом ОСОБА_1 вказував, що він є власником квартири АДРЕСА_1 згідно договору купівлі-продажу квартири від 29.06.2023, і з метою ремонту виникла необхідність підключення її до електропостачання, а також утримання відповідача від дій щодо пошкодження його квартири, надати ключі від підвалу будинку та брами.
Натомість, позивач за зустрічним позовом – ОСББ «Галицька Брама» зазначало, що спірне приміщення є частиною допоміжного приміщенням будинку – горища. На горищі будинку АДРЕСА_2 не лише немає спірної квартири АДРЕСА_4 як окремого об`єкту цивільних відносин, а й таке приміщення не відчужувалось та не вибувало за згоди всіх співвласників спільного майна, вибуло у власність незаконно.
Як вбачається з матеріалів справи, спірне приміщення знаходяться на горищі багатоквартирного житлового будинку АДРЕСА_2 .
Так, відповідно до Акту приймання-передачі на баланс (т. 1, а.с. 188), довідки про балансу вартість (т. 1, а.с. 88) серед допоміжних приміщень будинку зазначено горище загальною площею 336,7 кв.м., балансовою вартістю станом на 15.02.2024 – 34 133,49 грн., в яке входить і спірна частина горища (так звана трьохкімнатна квартира позивача площею 94,7 кв.м., балансовою вартістю 9 594,73 грн).
Згідно наданої відповідачем фото таблиці (т. 1, а.с. 77-80), пояснень представників ОСББ в судових засіданнях, на вказаному горищі жодної квартири фактично немає. Вхід на горище відокремлений єдиними дверима (на два боки горища двоє вхідних дверей), жодних дверей, які б вели до квартири АДРЕСА_4 , немає. І позивачем такі обставини не заперечено і не спростовано.
При цьому доказів правомірності приєднання такого приміщення горища площею 94,7 кв.м. до квартири АДРЕСА_4 з подальшим поділом і виділенням у квартиру АДРЕСА_4 , яка відчужена позивачу, суду теж не надано.
З огляду на викладене, колегія суддів погоджується із висновком місцевого суду про те, що спірне приміщення є частиною допоміжного, відчужене незаконно, оскільки є спільною власністю співвласників багатоквартирного будинку, й, відповідно, може бути витребуване ОСББ.
Доводи позивача та третьої особи про те, що дозвіл і згода на приватизацію горища при попередньому керівництві ОСББ надавалися попередньому власнику квартири – ОСОБА_3 , що ОСОБА_3 та ОСОБА_2 вчинялися дії по ремонту горища, яке протікало, і такі обставини та домовленості були додатковою підставою дозволу від ОСББ та сусідів на приватизацію горища над квартирою, а документи щодо власності і приватизації і ОСОБА_3 , і ОСОБА_2 не скасовані і є чинними, колегія суддів відхиляє.
Судом першої інстанції обґрунтовано зазначено, що надана на виконання ухвали суду про витребування доказів Департаментом містобудування та архітектури Івано-Франківської міської ради 11.03.2025 заява співвласників житлових приміщень – мешканців квартир АДРЕСА_11 від 18.09.2016, подана мешканцем квартири АДРЕСА_4 ОСОБА_2 , та нотаріально засвідчені заяви ОСОБА_13 (власника квартири АДРЕСА_8 ) у 2010 році та ОСОБА_14 (мешканця квартири АДРЕСА_5 ) у 2009 році про згоду на переобладнання частини горища над квартирою АДРЕСА_4 вказаного будинку під мансардне приміщення до належної квартири ОСОБА_3 , що мешкає у квартирі АДРЕСА_4 (т. 1, а.с. 107-108, т. 2, а.с. 27), не свідчать про отримання згоди всіх співвласників спільного майна на таке відчуження.
Так, судом було встановлено, що співвласниками квартири АДРЕСА_12 є 4 осіб (т. 2, а.с. 62), однак, заява від 18.09.2016 підписана лише одним; аналогічно квартири АДРЕСА_13 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 (т. 2, а.с. 63-65), а також квартири АДРЕСА_16 , АДРЕСА_17 , АДРЕСА_18 (т. 1, а.с. 241-242, 255). Власником квартири АДРЕСА_19 у заяві від 18.09.2016 вказаний ОСОБА_15 (хоча такий помер у 2010-2011р.р., його спадкоємцями стали ОСОБА_16 , ОСОБА_17 та ОСОБА_18 , які в свою чергу продали 06.12.2013 дану квартиру ОСОБА_9 (допитана судом як свідок, що підтвердила вказані обставини) (т. 2, а.с. 66-70). Щодо квартири АДРЕСА_20 цього ж будинку, то вказаний в заяві власник ОСОБА_19 (була попередньо тільки мешканцем), однак 25.11.2011 власник квартири АДРЕСА_20 ОСОБА_20 продав квартиру ОСОБА_21 , а отже такий підпис у 2016 не надавав діючий з 2011р. власник квартири АДРЕСА_20 (т. 1, а.с. 243-244). Також від імені власника квартири АДРЕСА_8 у заяві 2016 року зазначено підписанта ОСОБА_13 , проте власником є ОСОБА_22 з 27.12.2013 (т. 1, а.с. 245). Власником квартири АДРЕСА_21 з січня 2008 року є ОСОБА_23 , яка придбала її у ОСОБА_24 , а заява у 2016 році підписана невідомою особою ОСОБА_25 (т. 1, а.с. 256-257).
Допитані судом першої інстанції як свідки ОСОБА_6 (співвласник квартири АДРЕСА_18 ), ОСОБА_7 (співвласник квартири АДРЕСА_17 ) та ОСОБА_8 (власник квартири АДРЕСА_22 ) стверджували, що підписи у вищевказаній заяві, поданій ОСОБА_2 18.09.2016 Департаменту, їм не належать, вони таку заяву не підписували, хто її підписав їм не відомо.
Незасвідчені ксерокопії довідки № 8 від 30.03.2010 (чи 2005 року?) голови ОСББ «Галицька Брама» ОСОБА_12 , адресованої ОСОБА_3 , який проживає в квартирі АДРЕСА_4 , та лист за тим же номером від 31.03 (рік теж виправлено) без адресата теж не можуть свідчити про надання останньому у встановленому законом порядку права на приєднання частини горища площею 94,7 кв.м. до його квартири.
Разом з тим, у вищевказаній довідці йдеться лише про те, що покрівля над квартирою ОСОБА_3 і загальний дах будинку знаходиться в аварійному стані, коштів на ремонт чи заміну даху у ОСББ «Галицька Брама» немає. Комісією в складі 5-ти чоловік (мешканців будинку) проведено огляд даху і підтверджено його стан (т. 1, а.с. 105).
В ксерокопії листа № 8 від 31.03 (без адресата) вказано, що ОСББ «Галицька Брама» не заперечує у переобладнанні горищного приміщення над квартирою АДРЕСА_7 під житлові приміщення з долученням їх до квартири АДРЕСА_4 (т. 1, а.с. 106). Однак, такий лист не підмінює належної згоди всіх співвласників на передачу такого приміщення загального користування. Крім того, спірне приміщення - трьохкімнатна квартира АДРЕСА_4 загальною площею 94,7 кв.м., тоді як квартира АДРЕСА_4 двохкімнатна, загальною площею 63,4 кв.м., і вочевидь, спірне приміщення за своєю площею значно більше «горищного приміщення над квартирою АДРЕСА_4 ».
При цьому суд звертає увагу, що 13.05.2016 ОСОБА_2 купив у ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 саме квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 63,4 кв.м., житловою площею 27,2 кв.м., яка належала їм по 1/3 частині згідно Свідоцтва про право власності на житло, виданого госпрозрахунковою групою з приватизації державного житлового фонду від 25.01.2001 (т. 1, а.с. 64-65), а не квартиру АДРЕСА_4 площею 94,7 кв.м. чи п`ятикімнатну квартиру АДРЕСА_4 відповідною площею.
Отже, суд першої інстанції, враховуючи, що спірне нерухоме майно (частина приміщення загального користування багатоквартирного житлового будинку – горища) вибуло з володіння співвласників житлового будинку поза їх волею, дійшов правильного висновку про наявність підстав для задоволення зустрічного позову та витребування спірного нерухомого майна із чужого незаконного володіння ОСОБА_1 та відмови у первісному позові ОСОБА_1 у зв`язку з недоведеністю.
Що стосується доводів апелянта про те, що позивач - ОСББ «Галицька Брама» не є власником спірного майна, його права щодо цього майна не порушені, відповідно, зустрічний позов до задоволення не підлягає, а також, що рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння передбачає внесення запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем, однак, така реєстрація у цій справі неможлива, оскільки позивач ніколи не був ні власником, ні співвласником майна, яке просить витребувати, то апеляційний суд зазначає наступне.
Згідно вимог ст. 385 ЦК України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об`єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту. Об`єднання власників квартир, житлових будинків є юридичною особою, яка створюється та діє відповідно до статуту та закону.
Законом України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначено, що основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання. Таким чином, посилання на те, що ОСББ набуло на підставі рішення суду майно, яке йому не належало, є помилковими, оскільки ОСББ створена власниками квартир багатоквартирного будинку та здійснює діяльність в їх інтересах.
Такі ж висновки містяться в постанові Верховного Суду від 26 листопада 2025 року у справі № 361/1581/19 (провадження № 61-5929св25).
Таким чином, колегія суддів погоджується із висновком місцевого суду про те, що спірне приміщення є частиною допоміжного приміщення та є спільною власністю співвласників багатоквартирного будинку, тому таке не може перебувати у приватній власності, оскільки призначене для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку.
Підстави набуття права власності визначені у статті 328 ЦК України, згідно з якою право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Враховуючи, що відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, в який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об`єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому статтею 392 ЦК України.
Згідно зі статтею 330 ЦК України, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.
Тлумачення статті 330 ЦК України свідчить, що виникнення права власності у добросовісного набувача відбувається за таких умов: факт відчуження майна; майно відчужене особою, яка не мала на це права; відчужене майно придбав добросовісний набувач; відповідно до статті 388 ЦК, майно, відчужене особою, яка не мала на це право, не може бути витребуване у добросовісного набувача.
Власник має право витребувати майно з чужого незаконного володіння (стаття 387 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Правовий аналіз положень статей 387, 388 ЦК України свідчить про те, що право власності на майно, яке було передано за угодами щодо його відчуження поза волею власника, не набувається, у тому числі й добросовісним набувачем, оскільки це майно може бути в нього витребуване. Право власності дійсного власника в такому випадку презюмується і не припиняється із втратою ним цього майна.
Таким чином, у випадку якщо майно вибуло з володіння законного власника поза його волею, останній може розраховувати на повернення такого майна, незважаючи на добросовісність та відплатність його набуття сторонніми особами, і має право звернутися до суду з позовом про витребування майна з чужого незаконного володіння.
При цьому відповідно до частини третьої статті 388 ЦК України якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.
Оскільки спірне майно відчужене у приватну власність незаконно, поза волею власника, а ОСОБА_1 як покупець, який не заперечував, що бачив і оглядав спірне горище, фактичну відсутність там квартири АДРЕСА_4 , проявивши розумну обачність та ознайомившись зі змістом відповідних документів, мав би зважити на такі обставини і статус такого при укладенні правочину купівлі-продажу, тому суд прийшов до правильного висновку, що витребування такого майна не становить непропорційне втручання у право на мирне володіння майном позивача.
І так як спірне нерухоме майно вибуло з володіння співвласників житлового будинку поза їх волею, суд правомірно дійшов висновку про наявність підстав для задоволення зустрічного позову та витребування такого нерухомого майна із чужого незаконного володіння ОСОБА_1 .
Що ж до заяви третьої особи – ОСОБА_2 , поданої до апеляційного суду, про застосування строку позовної давності, слід зазначити наступне.
Відповідно до статті 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
За статтею 257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.
Порядок відліку позовної давності наведено у статті 261 ЦК України. Зокрема, відповідно до частини першої цієї статті перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
Оскільки матеріалами справи підтверджено, що будь-яких будівельних робіт чи іншого використання спірного приміщення ОСОБА_2 чи позивачем до звернення до ОСББ 15.08.2023 та повторно 28.08.2023, 01.11.2023 про надання дозволу на підключення електроенергії не здійснювалося, вказаний строк позовної давності ОСББ «Галицька Брама» не пропущено.
І такій же за змістом заяві позивача ОСОБА_1 про застосування строку позовної давності вже давав оцінку суд першої інстанції.
Таким чином доводи апеляційної скарги не спростовують правильності рішення суду першої інстанції, не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а фактично зводяться до незгоди з таким.
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00, §23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
Колегія суддів вважає, що суд першої інстанції належно дослідив і проаналізував надані письмові докази, визначив характер спірних правовідносин.
Розподіл судових витрат між сторонами визначено у відповідності зі ст. 141 ЦПК України.
Відповідно до статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З огляду на викладене, апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду першої інстанції – без змін.
Оскільки рішення суду першої інстанції не змінюється та не скасовується, відсутні підстави для зміни розподілу судових витрат.
Керуючись ст.ст. 374, 375, 381-384, 389, 390 ЦПК України, суд
п о с т а н о в и в:
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 – адвоката Легіна Володимира Богдановича залишити без задоволення.
Рішення Івано-Франківського міського суду від 17 червня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Головуюча: О.О. Томин
Судді:         І.В. Бойчук
О.В. Пнівчук

Повний текст постанови складено 21 січня 2026 року.