ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
29 січня 2026 року
м. Харків
справа № 644/850/24
провадження № 22-ц/818/679/26 
Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого – Пилипчук Н.П.,
суддів – Мальованого Ю.М., Тичкової О.Ю., 
за участю секретаря – Муренченко С.А.,
учасники справи:
позивач – ОСОБА_1 ,
відповідач – Акціонерне товариство «Сенс Банк»,
треті особи – приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Луніна Т.А., Департамент служб у справах дітей Харківської міської ради,
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в особі представника ОСОБА_2 , на рішення Індустріального районного суду м. Харкова від 21 липня 2025 року в складі судді Бабенко Ю.П.
в с т а н о в и в:
У лютому 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Акціонерного товариства «Сенс Банк», треті особи - приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Луніна Тетяна Анатоліївна, Департамент служб у справах дітей Харківської міської ради, про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності, припинення права власності, поновлення права власності.
Позовна заява мотивована тим, що він був власником квартири АДРЕСА_1 , в якій проживає разом із сином та малолітнім онуком, які були в ній зареєстровані. Між ним, як позичальником, і ПАТ «Укрсоцбанк» 24.03.2008 року укладено договір кредитної лінії строком до 05.03.2029. Крім того, 24.03.2008 року між ним та банком укладено іпотечний договір, відповідно до якого він передав в іпотеку банку зазначену квартиру. 
Рішенням Орджонікідзевського районного суду м. Харкова від 01.06.2011 звернуто стягнення на зазначену вище квартиру, як предмет іпотеки і установлено спосіб реалізації предмету іпотеки – шляхом продажу на прилюдних торгах в межах процедури виконавчого провадження. 
Зазначив, що квартира використовується ним, його сином та малолітнім онуком у якості єдиного житла, як місце постійного проживання, будь-якого іншого житла у родини не має. Відповідач не отримував дозволу органів опіки та піклування на вчинення правочинів щодо квартири чи зняття дітей з реєстрації. Нотаріус повинен був витребувати у відчужувача дозвіл органу опіки та піклування для вчинення такого правочину.
Вказав, що відповідачем не було направлено та вручено на його адресу вимогу іпотекодержателя, яка б відповідала вимогам закону. Відповідно до п.61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25.12.2015 року №1127, підставою для задоволення вимог іпотекодержателя шляхом позасудового врегулювання є надсилання іпотекодавцю письмової вимоги про усунення порушення.
Посилався на те, що стан об`єкту нерухомості, його дійсна ринкова вартість не враховані, а визначені договором іпотеки суперечать дійсності, як такі, що надані без дослідження нерухомого майна та без врахування стану нерухомості в цілому. Ніде не зазначено відомостей щодо проведеної оцінки чи потенційної вартості майна. Звіт про оцінку майна повинен відповідати вимогам законодавства в частині ознайомлення з об`єктом оцінки, особистого огляду об`єкта оцінки. Натомість, до об`єкту нерухомості ніякі експерти не приходили.
Просив визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Луніної Т.А. від 08.02.2022, індексний номер 63310909, про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна – квартиру АДРЕСА_1 за Акціонерним товариством «Альфа Банк» (код 23494714); припинити в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності АТ «Сенс Банк» (код 23494714), номер відомостей про речове право – 46575094, на квартиру АДРЕСА_1 та поновити його за ОСОБА_1 .
Рішенням Індустріального районного суду м. Харкова від 21 липня 2025 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 – відмовлено.
Не погоджуючись з рішенням суду ОСОБА_1 через свого представника подав апеляційну скаргу, в якій просив рішення скасувати, ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.
Апеляційна скарга мотивована тим, що на сторінці № 77 наданий лист вкладення на якому стоїть печатка Укрпошти, але немає трекінгу поштового відправлення за яким можливо прослідкувати вручення листа адресату. На сторінці № 78 наданий лист вкладення не містить трекінгу поштового відправлення, невірна адреса та відбиток печатки не читабельний. На сторінці № 79 надане повідомлення про вручення не містить трекінгу поштового відправлення, який можна прочитати, не містить вірної адреси. На сторінці № 80 наданий доказ не читабельне не зрозуміло, що це за документ і які відомості містить і який факт підтверджує. На сторінці № 81 мабуть конверт з невірною адресою не містить доказів відправлення. На сторінці № 82 наданий лист вкладення не містить печатки Укрпошти, трекінгу відправлення, невірна адреса. На сторінці № 83 наданий повідомлення вручення без відміток співробітника Укрпошти, чи підпису позивача, трекінг вказаний за № 1402406172508 не міститься в системі. На сторінці № 84 наданий документ не зрозумілого походження і що він підтверджує також не зрозуміло. Зазначив, що подані відповідачем докази разом з відзивом на позовну заяву не можна вважати достовірними, так як вони не підтверджують факту належного відправлення позивачу листа або його отримання ним, або не отримання. З цих документів можна зробити один висновок, що лист не направлявся позивачу. Саму процедуру повідомлення позивача було грубо порушено, з огляду на дії банку є умисел безпідставного отримання нерухомого майна. Враховуючи викладене потрібно виключити документи, які містяться на сторінках № 77-84 в томі № 1 справи з числа доказів у зв`язку з їх не достовірністю. Представник відповідача на вимогу суду не надав оригінали цих документів, щоб можна було з`ясувати їх достовірність, посилаючись на те що вони знаходяться у нотаріуса. Клопотання до суду щодо їх витребування від представника відповідача також не надходило
Вказав, що отримувач вказаний ОСОБА_1 вказана адреса АДРЕСА_2 . Однак реєстрація місця проживання ОСОБА_1 це АДРЕСА_3 . В іпотечному договорі № 805/13/26/6-1341 від 18.08.2006 року зазначена адреса нерухомого майна, яке надається в іпотеку АДРЕСА_3 не АДРЕСА_3 . Такої адреси не існує, що унеможливлює отримання ОСОБА_1 повідомлення, та зроблено відповідачем навмисно.
Зазначив, що в матеріалах справи на аркуші № 181 міститься висновок про вартість майна, де зазначена вартість майна 620 966 грн, заборгованість ОСОБА_1 становить відповідно повідомлення на аркуші справи № 182 - 459 270,99 грн. Відповідач замовчує де різниця у розмірі 161 695,01 грн. Зазначене майно не було придбано у Іпотеку воно було надане у Іпотеку, це є майно, яке за особисті кошти придбав позивач.
Посилався на те, що дитину, а саме ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , що під час збройної агресії рф зазнала психологічного насильства, яким надається статус дитини, яка постраждала внаслідок воєнних дій та збройних конфліктів і який проживає та зареєстрований за адресою: АДРЕСА_3 позбавляють житла та реєстрації. Мирним шляхом врегулювати спір відповідач відмовляється має на меті заволодіння чужим майном.

Судова колегія, заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги вважає, що апеляційну скаргу ОСОБА_1 необхідно залишити без задоволення, рішення суду – залишити без змін.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку шляхом визнання права власності на предмет іпотеки відбулося у передбаченому законом порядку.

Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що на підставі договору купівлі-продажу квартири від 21.06.2006 ОСОБА_1 є власником квартири за адресою: АДРЕСА_3 (а.с.29,31 том 1).
24.03.2008 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладено договір відновлювальної кредитної лінії №840/4-27/16/1/8-015 в сумі 239000 грн, зі сплатою 14,5 % річних, зі зниженням максимального ліміту заборгованості згідно графіку (а.с.13-16 том 1).
24.03.2008 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір №840/5-27/16/10/8-118, в якому ОСОБА_1 є іпотекодавцем, а зазначений банк є іпотекодержателем. ОСОБА_1 передав банку в іпотеку у якості забезпечення виконання договору відновлювальної кредитної лінії №840/4-27/16/1/8-015, нерухоме майно – квартиру за адресою: АДРЕСА_3 . Загальна вартість предмету іпотеки за згодою сторін становить 299843 грн. Договором іпотеки було забезпечено повернення кредиту в сумі 239000 грн.
Згідно п.4.1. вказаного договору іпотеки, у разі невиконання або неналежного виконання позичальником основного зобов`язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Згідно п.4.2. вказаного договору іпотеки, у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених цим договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі невиконання – звернути стягнення на предмет іпотеки.
Відповідно до п.4.6. вказаного договору іпотеки, іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів: на підставі рішення суду; або на підставі виконавчого напису нотаріуса; або шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому ст.37 Закону України «Про іпотеку»; або шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому ст.38 Закону України «Про іпотеку»; або шляхом організації іпотекодержателем продажу предмета іпотеки через укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки між іпотекодавцем та відповідним покупцем в порядку, встановленому ст.6 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати».
У разі звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, реалізація предмета іпотеки здійснюється у спосіб, зазначений у відповідному рішенні суду, а саме: шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому ст.38 Закону України «Про іпотеку»; або шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження (пункт 4.7 цього договору).
У п.6.2. іпотечного договору визначено, що усі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача (а.с.17-19 том 1).
Заочним рішенням Орджонікідзевського районного суду м. Харкова від 01.06.2011 у справі № 2029/2-125/11 позовні вимоги ПАТ «Укрсоцбанк» задоволено, в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_1 за договором відновлювальної кредитної лінії №840/4-27/16/1/8-015 від 24.03.2008 в розмірі 335938,20 грн звернуто стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором №840/5-27/16/10/8-118 від 24.03.2008 – квартиру, що знаходиться: АДРЕСА_3 . Установлено наступний спосіб реалізації спірної квартири як предмету іпотеки – шляхом продажу його на прилюдних торгах в межах процедури виконавчого провадження, вирішено питання щодо судових витрат (а.с.122-124 том 1).
Відповідно до копій довідок КП «Жилкомсервіс» від 14.12.2007, від 20.12.2007 та від 17.03.2008, за адресою: АДРЕСА_3 станом на час видачі довідок були зареєстровані ОСОБА_1 і його син ОСОБА_4 , 1991 року народження (а.с.25-26 том 1). 
З копії паспорту ОСОБА_1 вбачається, що він зареєстрований за вказаною адресою з 30.11.2006 (а.с.140а-141 том 2). 
З копії паспорту ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , вбачається, що він зареєстрований за вказаною адресою з 14.12.2007 (а.с.168-172 том 2).
Згідно з довідкою про реєстрацію місця проживання особи від 12.08.2019 за адресою: АДРЕСА_3 зареєстровано ОСОБА_3 з 12.08.2019 (а.с.20 том 1).
Також матеріали справи свідчать про те, що з 23.02.2022 ОСОБА_4 , ОСОБА_3 , ОСОБА_1 знято з реєстрації за адресою: АДРЕСА_3 за заявою нового власника житла (а.с.21-24 том 1).
Згідно Єдиного державного реєстру юридичних осіб, акціонерне товариство «Сенс Банк» є правонаступником АТ «Укрсоцбанк» (а.с.102-105 том 1).
01.11.2019 АТ «Альфа-Банк» складено повідомлення та направлено ОСОБА_1 на адресу: АДРЕСА_3 про те, що АТ «Альфа-Банк» є правонаступником АТ «Укрсоцбанк» і висунуто вимогу про сплату боргу за вказаним вище кредитним договором в розмірі 397595,65 грн. В порядку ст.ст.35,36 Закону України «Про іпотеку» попереджено, що в разі невиконання вказаної вимоги протягом тридцяти денного строку банк має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст.37 вказаного закону. Вказане повідомлення згідно реєстру цінних відправлень від 07.11.2019 року направлено ОСОБА_1 13.11.2019 року цінним листом з описом вкладення (а.с.208-2011 том 1).
16.08.2021 АТ «Альфа-Банк» складено повідомлення та направлено ОСОБА_1 на адресу: АДРЕСА_3 про те, що АТ «Альфа-Банк» є правонаступником АТ «Укрсоцбанк» і висунуто вимогу про сплату боргу за вказаним вище кредитним договором в розмірі 459270,99 грн. В порядку ст.ст.35,36 Закону України «Про іпотеку» попереджено, що в разі невиконання вказаної вимоги протягом тридцяти денного строку банк має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст.37 вказаного закону. Вказане повідомлення згідно реєстру цінних відправлень від 16.08.2021 направлено ОСОБА_1 18.08.2021 року цінним листом з описом вкладення і повернулося не врученим адресату з причин «за закінченням терміну зберігання» (а.с.182-190 том 1).
05.11.2021 АТ «Альфа-Банк повторно складено повідомлення та направлено ОСОБА_1 на адресу: АДРЕСА_3 про те, що АТ «Альфа-Банк» є правонаступником АТ «Укрсоцбанк» і висунуто вимогу про сплату боргу за вказаним вище кредитним договором в розмірі 459270,99 грн. В порядку ст.ст.35,36 Закону України «Про іпотеку» попереджено, що в разі невиконання вказаної вимоги протягом тридцяти денного строку банк має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст.37 вказаного закону. Вказане повідомлення згідно реєстру цінних відправлень від 05.11.2021 направлено ОСОБА_1 16.11.2021 року цінним листом з описом вкладення і повернулося не врученим адресату з причин «за закінченням терміну зберігання» (а.с.191-207 том 1).
Згідно висновку про вартість майна, виконаного ТОВ «Незалежна експертна компанія», на підставі заявки АТ «Альфа-Банк», 15.12.2021 складено звіт про оцінку квартири АДРЕСА_1 . Мета оцінки – визначення вартості об`єкта оцінки для задоволення вимог іпотекодержателя в позасудовому порядку. Вартість об`єкта оцінки, без ПДВ, визначена – 620 966,00 грн (а.с.181 том 1).
Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 363909878 від 31.01.2024, 03.02.2022 проведено державну реєстрацію права власності за АТ «Альфа-Банк» (код ЄДРПОУ 23494714) на квартиру АДРЕСА_1 на підставі рішення приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Луніної Т.А. від 08.02.2022 року, індексний номер 63310909. Для державної реєстрації надано договір іпотеки №840/5-27/16/10/8-118 від 24.03.2008 (а.с.27-28 том 1).
За змістом копії реєстраційної справи, для здійснення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за АТ «Альфа-Банк» подано наступні документи: іпотечний договір №840/5-27/16/10/8-118, виконавчий напис від 03.02.2014, в якому зазначено розмір вимог банку в сумі 362 386,37 грн; повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням від 05.11.2021 з доказами його надсилання ОСОБА_1 , повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням від 16.08.2021 року з доказами його надсилання ОСОБА_1 , звіт про незалежну оцінку майна від 15.12.2021, довіреність (а.с.1-29 том 2).

Згідно з частиною першою статті 15, частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Відповідно до частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Згідно з частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Завершенням позасудового врегулювання спору є державна реєстрація права власності на предмет іпотеки, що виступає забезпеченням за основним зобов`язанням, за іпотекодержателем.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Порядком № 1127 визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності, тобто станом на лютий 2022 року, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення;
3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20) виснувала, що наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки.
З іпотечного договору від 24.03.2008 встановлено, що пунктом 4 цього договору передбачено право та порядок задоволення вимог іпотекодержателя.
Відповідно до пункту 4.1 цього договору, у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Згідно з пунктом 4.5.3 іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань і порядку, встановлено статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
У постанові Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі № 715/1788/19 (провадження № 61-6548св20) зазначено, що «в разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання».
Матеріали справи свідчать про те, що у пункті 2.4.3 договору іпотеки сторони погодили, що у випадку невиконання або неналежного виконання зобов`язань в цілому або в тій частині чи іншій частині, а також у випадку порушення іпотекодавцем будь-яких зобов`язань за цим договором або будь-яких гарантій та запевнень, наданих іпотекодержателю за цим договором, іпотекодержатель має право реалізувати своє право іпотеки та звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому цим договором.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).
Частиною першою статті 627 ЦК України, що визначає свободу договору, встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Аналіз пункту 6.2 іпотечного договору від 24.03.2008 у взаємному зв`язку з положеннями статті 627 ЦК України дає підстави для висновку, що сторони у договорі за взаємною домовленістю встановили порядок надсилання повідомлень за цим договором, зокрема вимоги, передбаченої частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», визначили, що таку вимогу потрібно вважати зробленою належним чином у випадку, якщо вона здійснена у письмовій формі та надіслана рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручена особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання такої письмової вимоги потрібно вважати дату її особистого вручення або дату поштового штемпеля відділення одержувача.
У пунктах 54-60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку. Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також необхідно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання. 
Судом встановлено, що 16.08.2021 та 16.11.2021 АТ «Альфа-Банк» надіслало рекомендованими поштовими відправленнями повідомлення-вимоги про усунення порушення умов кредитного договору за адресою позичальника / іпотекодавця ОСОБА_1 , зазначеною у кредитному та іпотечному договорах, а саме: АДРЕСА_3 .
Ці повідомлення не були вручені позивачу та згідно з відбитками поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача повернулися відправнику з відмітками «за закінченням терміну зберігання», що підтверджується довідками АТ «Укрпошта» про причини повернення поштового відправлення, реєстром цінних поштових відправлень, фіскальними чеками АТ «Укрпошта», списками рекомендованих відправлень, що надані відповідачем та приватним нотаріусом.
Таким чином банк дотрималося порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання за кредитним договором, двічі надіславши позивачу письмову вимогу з періодичністю не менше ніж один місяць та попередження про звернення стягнення.
Отже, іпотекодержатель виконав вимоги статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо направлення іпотекодавцю повідомлень про звернення стягнення на предмет іпотеки. 
У зв`язку з чим доводи апеляційної скарги щодо цього є необґрунтованими.
Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 24 квітня 2024 року у справі № 727/6254/22 (провадження № 61-12607св23), від 27 серпня 2024 року у справі № 761/636/21 (провадження № 61-1610св23), від 01 грудня 2025 року у справі № 335/11858/24 (провадження № 61-6244св25).
Посилання позивача на необхідність виключення документів, які містяться на сторінках № 77-84 в томі № 1 справи з числа доказів у зв`язку з їх не достовірністю; представник відповідача на вимогу суду не надав оригінали цих документів, щоб можна було з`ясувати їх достовірність, колегія суддів не приймає до уваги, оскільки матеріали справи містять належні, достовірні докази щодо направлення іпотекодавцю повідомлень про звернення стягнення на предмет іпотеки, які надані як відповідачем, так і нотаріусом.
Судом першої інстанції обґрунтовано відхилене твердження позивача про те, що такої адреси, як АДРЕСА_3 не існує, що унеможливлює отримання ОСОБА_1 повідомлення, та зроблено відповідачем навмисно, оскільки не спростовують висновки суду щодо належного надсилання повідомлень ОСОБА_1 . Таке зазначення адреси є скороченим і цілком зрозумілим для працівників Укрпошти, відповідає загальним вимогам до написання адреси. Будинок АДРЕСА_3 по вказаному проспекту відсутній, будинок АДРЕСА_4 є багатоквартирним і містить квартиру АДРЕСА_5 . Згідно наданих суду доказів, вказані повідомлення не були повернуті відправнику із зазначенням того, що така адреса не існує.
Доводи ОСОБА_1 про те, що відповідно до повідомлення його заборгованість становить 459 270,99 грн, відповідно до висновку про вартість майна, де зазначена вартість майна 620 966 грн, однак відповідач замовчує де різниця у розмірі 161 695,01 грн, колегія суддів до уваги не приймає, оскільки відповідно до ст.37 Закону України «Про іпотеку» у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Таким чином, ОСОБА_1 не позбавлений можливості звернутися до суду з відповідним позовом.
Суд першої інстанції, з висновком якого погоджується колегія суддів, установив, що ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , на час укладення спірного правочину не був зареєстрований та не проживав за адресою предмета іпотеки, зробив правильний висновок про відсутність порушених прав останнього, оскільки оспорюваний договір іпотеки не зменшив і не обмежив прав ОСОБА_3 .
Посилання ОСОБА_1 на те, що квартиру не було придбано в іпотеку, вона була надана в іпотеку, яку він придбав за особисті кошти не є підставою для задоволення позову.
Таким чином, доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи, оскільки вони зводяться до переоцінки доказів у справі і незгоди заявника з висновками суду щодо їх оцінки.
Вирішуючи спір, який виник між сторонами справи, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив обставини справи та наявні у справі докази, надав їм належну оцінку, у результаті чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.
Докази та обставини, на які посилається ОСОБА_1 в апеляційній скарзі, були предметом дослідження судом першої інстанції і при їх дослідженні та встановленні судом були дотримані норми матеріального і процесуального права.
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (Серявін та інші проти України, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).
Оскільки судове рішення перевіряється в межах доводів та вимог апеляційної скарги, судова колегія визнає, що судове рішення судом ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, що відповідно до статті 375 ЦПК України є підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а судового рішення без змін.
Відповідно до статті 141 ЦПК України, а також згідно із пунктом 35 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України «Про застосування судами законодавства про судові витрати у цивільних справах» № 10 від 17 жовтня 2014 року із змінами зазначено, що вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд має враховувати положення статті 141 ЦПК України та керуватися тим, що судовий збір та інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Оскільки апеляційну скаргу залишено без задоволення, підстав для перерозподілу судових витрат за перегляд справи у апеляційному порядку не вбачається.
Керуючись ст.ст.367, 368, п.1 ч.1 ст.374, ст.375, ст.ст.381-384, 389 ЦПК України
п о с т а н о в и в:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в особі представника ОСОБА_2 , – залишити без задоволення.
Рішення Індустріального районного суду м. Харкова від 21 липня 2025 року – залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту судового рішення.

Головуючий Н.П. Пилипчук

Судді Ю.М. Мальований

О.Ю. Тичкова