УКРАЇНА 
Житомирський апеляційний суд 

Справа №275/433/25 Головуючий у 1-й інст. Лівочка Л. І. 
Категорія 32 Доповідач Павицька Т. М. 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 лютого 2026 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючого  Павицької Т.М.,
суддів   Галацевич О.М., Шевчук А.М.

за участю секретаря судового засідання Трикиши Ю.О.

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі цивільну справу №275/433/25 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Долинівське» про визнання недійсним договору, за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Брусилівського районного суду Житомирської області від 26 листопада 2025 року, ухвалене під головуванням судді Лівочки Л.І. в селищі Брусилів Житомирської області,

в с т а н о в и в :

У травні 2025 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом, у якому просила визнати недійсним договір про встановлення права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), укладений 22 березня 2023 року між нею та ТОВ «Долинівське».
В обґрунтування позову зазначала, що вона має у власності 9,0403 га земельної ділянки за кадастровим номером:18209850:00:05:000:0243 за межами населеного пункту с. Долинівка Житомирського району Житомирської області. Вказує, що вона мала договірні відносини оренди з ТОВ «Долинівське». Стверджує, що почалася війна, роботи не було, вона лишилася фінансової підтримки від дітей, які виїхали за межі України, у неї утворилися борги за комунальні послуги та за продукти. Зазначає, що ТОВ «Долинівське» скористалося ситуацією та 22 березня 2023 року оформили договір емфітевзису строком на 49 років, сплативши їй 126 680,47 грн нормативної грошової оцінки землі. Вважає, що умови договору є вкрай обтяжливими, так як орендна плата скінчиться за 10 років і підприємство 39 років буде безоплатно користуватися землею, а земельний податок платити буде вона сама. Стверджує, що вона добровільно хотіла розірвати договір, направивши відповідачу лист, але відповіді вона так і не отримала. Вважає, що договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису) від 22 березня 2023 року, укладений між нею та відповідачем є недійсним, так як сторони не погоджували його умови, орендна плата суперечить вимогам законодавства, фактично відповідач намагався укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки, що суперечить законодавству, а також вказаний договір було укладено внаслідок обману з боку відповідача. Враховуючи вищевикладене просила задовольнити позов в повному обсязі. Також просила стягнути витрати на професійну правничу допомогу.
Рішенням Брусилівського районного суду Житомирської області від 26 листопада 2025 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено.
Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, у якій просить його скасувати та ухвалити нове судове рішення про задоволення позову. 
На обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначає, що оскаржуване рішення є незаконним, необґрунтованим та таким, що ухвалене із неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права. Зазначає, що вона потребувала коштів, у свою чергу відповідач знав її потребу та диктував їй свої умови. Вказує, що відповідач має дохід з її майна. Стверджує, що відповідач ввів її в оману щодо укладення договору емфітевзису. Зазначає, що умови будь-якого договору повинні бути чіткими, зрозумілими, а зміст договору не може суперечити нормам Цивільного кодексу України. Посилаючись на статтю 233 ЦК України просить визнати договір емфітевзису недійсним, оскільки вона вимушена була вчинити даний правочин через тяжкі для неї обставини та на вкрай невигідних для себе умовах. Вказує, що суд першої інстанції не звернув уваги на визнання відповідачем обставин за яких був укладений спірний договір. Зазначає, що наслідком укладення договору оренди у період дії іншого договору оренди тієї ж земельної ділянки є визнання останнього договору недійсним. Враховуючи вищевикладене просить скасувати рішення Брусилівського районного суду Житомирської області від 26 листопада 2025 року та ухвалити нове судове рішення про задоволення позову.
Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на наступне.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 9,0403 га, яка розташована на території Соболівської сільської ради Брусилівського району Житомирської області, кадастровий номер 1820985300:05:000:0243, що підтверджується копією державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЖТ №152800 від 06 вересня 2004 року та витягом з Державного реєстру речових прав №326603876 від 22 березня 2023 року.
22 березня 2023 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Долинівське» укладено договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), який посвідчено приватним нотаріусом Житомирського районного нотаріального округу Житомирської області Бородавко Б.Б. та зареєстрований в реєстрі за №163.
Відповідно до п.1.1 договору власник земельної ділянки сільськогосподарського призначення передає емфітевту право володіння та право цільового користування цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевтичне право), зберігаючи за собою право розпорядження нею. 
Згідно п.2.1 договору передача емфітевтичного права терміном на 49 років відбувається за 126 680,47 грн., які безготівково сплачені на картку власника в день підписання цього договору у повній сумі. Вразі розірвання договору у відповідності до п.5.6 договору різниця від скорочення терміну дії договору повертається емфітевту або зараховується як плата за придбання вказаної земельної ділянки емфітевтом.
Відповідно до п.3.1 договору власник має право: а) вимагати від емфітевта використання земельної ділянки за її цільовим призначенням; б) переважне право придбання емфітевтичного права перед, іншими особами у разі його продажу емфітевтом на підставах встановлених законом та цим договором; в) на лаудемію - право на одержання відсотків від вартості емфітевтичного права у разі його продажу; г) вимагати припинення емфітевзису, якщо емфітевт не розпочав використовувати земельну ділянку для сільськогосподарських потреб протягом трирічного строку; д) в разі припинення емфітевзису вимагати приведення ділянки до стану, в якому вона була до його встановлення.
Згідно п.3.2 договору власник зобов`язаний: не перешкоджати емфітевту у здійсненні ним своїх повноважень щодо володіння, дозволеного користування та розпорядження емфітевтичним правом; надати ділянку у строки визначені консенсуальним договором.
Відповідно до п.3.4 договору емфітевт має право: а) володіти та користуватися земельною ділянкою, яка належить власнику в повному обсязі але згідно її цільового призначення: б) набувати права власності на всі плоди і доходи від експлуатації земельної ділянки: в) на відчуження емфітевтичного права на свій розсуд але, у разі його продажу, попередивши про це власника земельної ділянки за один місяць до моменту продажу. Власник має переважне право перед іншими особами на його придбання, на підставах встановлених законом. За емфітевтом закріплюється право повного та виключного користування земельною ділянкою та право утримувати її за собою: переважного права викупу (набуття у власність).
Пунктом 3.5 договору передбачено, що емфітевт зобов`язаний: а) використовувати земельну ділянку ефективно та за її цільовим призначенням; б) розпочати використовувати ділянку для сільськогосподарських потреб до спливу трирічного строк з моменту встановлення емфітевзису; в) в разі припинення емфітевзису привести ділянку до стану, в якому вона була до встановлення щодо неї емфітевзису; г) повідомити про заміну особи щодо оплати користування, якщо ним було відчужено емфітевтичне право сторонній особі; д) застосовувати природоохоронні технології виробництва; в) утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації; е) вносити плату у розмірі та строк встановлений п. 2.2. цього договору; ж) додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля; з) не порушувати прав власників суміжних: земельних ділянок та землекористувачів; і) підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі; к) дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов`язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон; л) зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних та осушувальних систем; м) своєчасно надавати органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та: інших природних ресурсів у порядку встановленому законом; н) дотримуватися інших обов`язків встановлених законом для землекористувачів.
Відповідно до п.4.1 договору підставами припинення цього емфітевтичного права є: 1) загибель, знищення земельної ділянки або такого її пошкодження, що виключає можливість її використання за цільовим призначенням; 2) домовленості власника та емфітевта про припинення емфітевтичного права; 3) поєднання в одній особі власника та емфітевта в результаті консолідації (викуп власником емфітевтичного права) або в результаті конфузії (викуп емфітевтом права власності на земельну ділянку); 4) дерелікція емфітевта (відмова від права); 5) сплив строку цього договору; 6) невикористання для сільськогосподарських потреб земельної ділянки протягом трьох років поспіль; 7) викуп земельної ділянки у зв`язку із суспільною необхідністю; 8) визнання цього договору в цілому (повністю) недійсним; 9) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням та не усуненням такого порушення протягом шести місяців з дня пред`явлення відповідної вимоги, підтвердженої належними доказами.
З підстав, передбачених підпунктами 1, 5, 6, 7, 8, 9 припинення договору відбувається за рішенням суду.
Відповідно до п.5.8 договору сторони підтвердили, що договір вчиняється за відсутності впливу тяжкої обставини та обставин, що спонукають вчинити даний договір на вкрай невигідних умовах та не є фіктивним та удаваним. У сторін відсутні будь - які заперечення щодо кожної з умов договору, вони однаково розуміють значення договору, умови та правові наслідки для кожної сторони.
Вказаний договір підписаний сторонами та зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки до договору встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) від 22 березня 2023 року слідує, що ОСОБА_1 передала належну їй земельну ділянку з кадастровим номером 1820985300:05:000:0243, яка розташована за адресою: Житомирська область, Житомирський район, Брусилівська ОТГ (колишня Соболівська сільська рада Брусилівського району) ТОВ «Долинівське».
08 липня 2024 року ОСОБА_1 звернулася до ТОВ «Долинівське» із заявою про розірвання договору емфітевзису та повернення коштів за укладеним договором, а також з пропозицією укласти договір оренди земельної ділянки.
Відмовляючи у задоволенні позову суд першої інстанції виходив з того, що позивач просить визнати договір емфітевзису недійсним, посилаючись на відсутність у момент підписання договору волевиявлення, яке повинно бути вільним і відповідати його внутрішній волі та те, що він був укладений внаслідок впливу тяжких обставин та умисних дій відповідача. Проте, на підтвердження позовних вимог позивачем не надано доказів того, що волевиявлення позивачки при підписанні договору було не вільним та не відповідало її внутрішній волі, що договір був укладений внаслідок впливу тяжких обставин та умисних дій відповідача.
Перевіряючи законність оскаржуваного рішення, колегія суддів враховує наступне.
У частинах першій, другій та п`ятій статті 263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно зі статтею 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Статтею 10 ЦПК України визначено, що суд при розгляді справи керується принципом верховенства права. Суд розглядає справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України. Суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Згідно з частиною першої статті 15, частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
У даній справі, ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ТОВ «Долинівське», в якому просила про визнання договору про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) недійсним.
Статтею 627 ЦК України визначено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно зі статтею 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до статті 407 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і фізичною особою, юридичною особою. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) може відчужуватися і передаватися у порядку спадкування, крім випадків, передбачених частиною п`ятою статті 102-1 ЗК України.
Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) є речовим правом на чуже майно (пункт 3 частина перша статті 395 ЦПК України).
Загальні положення про правочини врегульовано параграфом 1 Глави 16 ЦК України.
Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину регламентовано статтею 203 ЦК України. Правові наслідки недодержання сторонами при вчиненні правочину вимог закону визначено параграфом 2 Глави 16 ЦК України. Питання недійсності правочину врегульовані статтею 215 ЦК України.
Зокрема, відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відповідно до абзацу першого частини першої, абзацу першого частини другої статті 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони, або надсилалися ними до інформаційно-телекомунікаційної системи, що використовується сторонами. У разі якщо зміст правочину зафіксований у кількох документах, зміст такого правочину також може бути зафіксовано шляхом посилання в одному з цих документів на інші документи, якщо інше не передбачено законом. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.
Подібний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року у справі №390/34/17, провадження (№61-22315сво18).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 жовтня 2022 року у справі №227/3760/19-ц (провадження №14-79цс21) зроблено правовий висновок про те, що укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.
У справі, що переглядається встановлено, що 22 березня 2023 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Долинівське» укладено договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), який посвідчено приватним нотаріусом Житомирського районного нотаріального округу Житомирської області Бородавко Б.Б. та зареєстрований в реєстрі за №163. 
При укладенні оспорюваного договору емфітевзису між ОСОБА_1 та ТОВ «Долинівське» погоджено всі його істотні умови.
У свою чергу, ОСОБА_1 не надано доказів того, що спірний договір емфітевзису був укладений з порушенням вимог статей 203, 215 ЦК України.
Доводи апеляційної скарги з посиланням на принцип свободи договору та застосування до спірних правовідносин статті 3, статті 627 ЦК України щодо справедливості договору, не спростовують висновків суду першої інстанції, оскільки справедливість, добросовісність, розумність належать до загальних засад цивільного законодавства, передбачених статтею 3 ЦК України, які обмежують свободу договору, встановлюючи певну межу поведінки учасників цивільно-правових відносин.
Ці загальні засади втілюються у нормах права та умовах договорів, регулюючи конкретні правовідносини так, що кожен із учасників відносин зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, захищати власні права та інтереси, дбаючи водночас про права та інтереси інших учасників, зокрема, передбачаючи можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам і інтересам інших учасників.
Тлумачення пункту 3 статті 3, статті 627 ЦК України свідчить, що свобода договору має декілька складових. Зокрема, свобода укладання договору; у виборі контрагента, виду договору, визначенні умов договору, форми договору. При реалізації принципу свободи договору слід враховувати вимоги ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, розумності та справедливості. Тобто законодавець, закріплюючи принцип свободи договору, встановив і його обмеження. Причому останні є одночасно й межами саморегулювання.
Колегія суддів зазначає, що спірний договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) не суперечить, як нормам матеріального права щодо поняття емфітевзису, так і загальним принципам цивільного законодавства, таким як справедливість, добросовісність, розумність, тому суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відсутність правових щодо визнання його недійсним.
Доводи апеляційної скарги про те, що спірний договір емфітевзису укладений під впливом тяжкої обставини та обману є необґрунтованими з огляду на наступне. 
Тлумачення частини першої статті 233 ЦК України дає підстави для висновку, що умовами визнання такого правочину недійсним є: а) наявність тяжкої обставини, що «змусила» особу вчинити правочин; б) те, що цей правочин було вчинено на вкрай невигідних умовах. Для визнання правочину недійсним на підставі частини першої статті 233 ЦК України необхідна сукупність вказаних умов. Такий висновок підтверджується вживанням законодавцем в частині першій статті 233 ЦК України сполучника «і», за допомогою якого відбувається поєднання вказаних умов. Якщо умови договору (наприклад, ціна, процентна ставка чи інше зустрічне надання) порівняно із звичайними умовами договорів цього ж виду, які існують у цей момент, є «різко», значно невигідними для однієї зі сторін, і тільки в силу тяжкої обставини одна зі сторін приймає ці умови, то такий договір може бути визнаний недійсним на підставі статті 233 ЦК України.
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 січня 2025 року у справі №686/20292/23 зазначено, що для визначення того, які правочини можна кваліфікувати як вчинені під впливом тяжкої обставини, слід з`ясувати зміст поняття «вкрай невигідні умови», яким оперує припис частини першої статті 233 ЦК України. Це поняття є оцінювальним. Тому для кваліфікації певного договору як вчиненого на вкрай невигідних умовах варто порівнювати умови такого договору із умовами договорів того ж виду, які зазвичай укладають у цивільному обороті. Якщо умови договору (наприклад, ціна, процентна ставка чи інше зустрічне надання) порівняно зі звичайними умовами тогочасних договорів цього виду є суттєво, значно невигідними для однієї зі сторін, і тільки в силу тяжкої обставини ця сторона приймає відповідні умови, то такий договір можна визнати недійсним на підставі статті 233 ЦК України.
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (частина перша, третя статті 13 ЦПК України).
У частинах першій, третій статті 12, частинах першій, п`ятій, шостій статті 81 ЦПК України визначено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона (пункт 21 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі №129/1033/13-ц (провадження №14-400цс19)).
Звертаючись до суду з позовом ОСОБА_1 посилалась на те, що оспорюваний договір укладений під впливом тяжкої обставини - необхідність у грошових коштах, умови укладеного договору є невигідними, має місце обман.
При вирішенні спорів про визнання правочину недійсним на підставі статті 233 ЦК України, предметом доказування у справі є: наявність тяжкої обставини, в якій перебувала особа, що змусила її вчинити правочин; правочин було вчинено на вкрай невигідних умовах. При цьому обставини щодо вчинення правочину під впливом тяжких обставин мають існувати саме на момент його вчинення. 
Проте, на підтвердження позовних вимог ОСОБА_1 не надала доказів наявності тяжких обставин, в яких вона перебувала саме на момент вчинення оспорюваного договору.
Крім цього, ОСОБА_1 за вимогами статті 233 ЦК України повинна обґрунтовувати саме обтяжливість певних умов оспорюваного нею договору, а не його «невигідність» у порівнянні із іншими видами договорів, які вона могла би укласти, але не уклала.
Також, колегія суддів звертає увагу на те, що стороні, яка діяла під впливом обману, необхідно довести: по-перше, обставини, які не відповідають дійсності, але які є істотними для вчиненого нею правочину; по-друге, що їх наявність не відповідає її волі перебувати у відносинах, породжених правочином; по-третє, що невідповідність обставин дійсності викликана умисними діями другої сторони правочину. 
ОСОБА_1 не надала належних та допустимих доказів того, що станом на дату укладення оспорюваного договору емфітевзису вона мала перешкоди, певні вади, за яких була позбавлена можливості прочитати текст договору, як не надано і доказів того, що під час укладення договору її було введено в оману.
Наведене вище узгоджується з висновками Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 січня 2026 року у справі №364/257/23 (провадження №61-3253св24).
Доводи апеляційної скарги про те, що оспорюваний договір містить вкрай невигідні умови для власника земельної ділянки, а саме щодо строку користування землею - 49 років, також не можуть бути підставою для скасування рішення та задоволення позовних вимог, оскільки такий строк було погоджено сторонами договору і його тривалість не суперечила нормам чинного законодавства на момент його укладення. 
Крім того, оскільки ОСОБА_1 не доведено наявності тяжкої обставини, що змусила її вчинити оспорюваний правочин, саме по собі посилання на несправедливість встановлення емфітевзису на строк 49 років не може бути підставою для визнання договору недійсним.
Інші доводи апеляційної скарги про те, що її позбавили права на земельну ділянку, а у договорі відсутні ряд істотних умов також не знайшли свого підтвердження та не свідчать про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права.
Таким чином, суд першої інстанції, встановивши всі фактичні обставини справи та дослідивши зібрані у справі докази, дійшов до обґрунтованого висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову.
Доводи апеляційної скарги зводяться до переоцінки доказів та незгоди апелянта з висновком суду першої інстанції щодо встановлених обставин справи.
Крім того, доводи апеляційної скарги жодним чином не спростовують законності і обґрунтованості оскаржуваного судового рішення.
Отже, колегія суддів приходить до висновку, що розглядаючи зазначений спір, суд першої інстанції повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і надав їм належну оцінку згідно із положеннями ЦПК України, правильно встановив обставини справи, у результаті чого ухвалив законне й обґрунтоване рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів вважає, що ухвалене у справі рішення є законним та обґрунтованим і підстав для його зміни чи скасування за наведеними у скарзі доводами колегія суддів не вбачає, оскільки її доводи суттєвими не являються, носять суб`єктивний характер, не відповідають обставинам справи і правильності висновків суду не спростовують.
Судові витрати залишити за сторонами, оскільки судом апеляційної інстанції залишено без змін рішення суду першої інстанції, тому питання перерозподілу судових витрат не вирішується апеляційним судом.
Керуючись статтями 259, 268, 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд,
у х в а л и в :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Брусилівського районного суду Житомирської області від 26 листопада 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Дата складення повного судового рішення 10 лютого 2026 року.

Головуючий Павицька Т. М.

Судді Галацевич О.М.

Шевчук А. М.