Провадження №2/760/9030/26
Справа №760/5491/22

Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
12 січня 2026 року Солом`янський районний суд м. Києва в складі
головуючої судді - Усатової І.А.,
при секретарі - Омельяненко С.В., 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення попередньої оплати за договором, неустойки та інфляційних витрат, - 
В С Т А Н О В И В:
У травні 2022 до суду надійшла позовна заява ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення попередньої оплати за договором, неустойки та інфляційних витрат.
Свої вимоги мотивує тим, що 27.05.2021 між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено попередній договір про укладення договору купівлі-продажу об`єкту нерухомості: квартири АДРЕСА_1 . Попередній договір посвідчений 27.05.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Байдик Тамарою Михайлівною, зареєстрований в реєстрі за №388, бланк НМС №716592. 
Зазначила, що за умовами попереднього договору (пункт 1) сторони зобов`язались укласти договір купівлі-продажу вищезазначеної квартири не пізніше 23 червня 2021 року, який мав бути укладений та підписаний у конторі приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Байдик Т.М., за адресою: м. Київ, вул. Пирогова, буд. 2, офіс 111.
Повідомила, що відповідно до пункту 4 попереднього договору позивач до укладення попереднього договору передала відповідачу грошові кошти у розмірі 96 411,35 грн., що відповідало еквіваленту суми грошових коштів у розмірі 3500,00 (три тисячі п`ятсот) доларів США за офіційним курсом НБУ на день підписання договору, у якості попередньої оплати за квартиру в рахунок майбутнього платежу за основним договором.  Проте, до 23 червня 2021 року відповідач ухилявся від укладання основного договору купівлі-продажу квартири, та 23 червня 2021 року взагалі відмовився від укладення основного договору купівлі-продажу квартири, без пояснень причин невиконання умов попереднього договору. 
Відповідач повернув лише частину від сплаченої попередньої оплати за квартиру у розмірі 3000,00 (три тисячі) доларів США. Отже, залишок неповернутого суми з попередньої оплати за попереднім договором складає 500,00 (п`ятсот) доларів, який еквівалентний сумі грошових коштів за курсом НБУ (29,2549 грн. по відношенню до долару США) на день звернення з позовом складає - 14 627,45 грн. 
Позивач додала, що за умовами попереднього договору якщо порушення зобов`язання сталося з вини сторони-1 (Відповідача), попередня оплата повертається стороні-2 (Позивачу) та він зобов`язаний додатково сплатити неустойку та інфляційні втрати. 
Враховуючи наведене, позивач просила стягнути з відповідача: залишок неповернутої суми коштів, сплаченої у якості попередньої оплати у розмірі 500,00 (п`ятсот) доларів США, що еквівалентно сумі грошових коштів за курсом НБУ (29,2549 грн. по відношенню до долару США) - 14 627,45 грн.; штраф (неустойку) у розмірі 3500,00 (три тисячі п`ятсот) доларів США, що еквівалентно сумі грошових коштів за курсом НБУ (29,2549 грн. по відношенню до долару США) - 102 392,15 грн.; індекс інфляції у розмірі - 5 600,84 грн.
Ухвалою Солом`янського районного суду м. Києва від 20.05.2022 відкрито спрощене позовне провадження у справі та визначено сторонам строк на подання відзиву, відповіді на відзив та заперечень.
03.06.2025 на адресу суду від представника відповідача - адвоката Кабанова В.І. надійшов відзив на позовну заяву, у якому зазначено, що 27.05.2021 ОСОБА_2 та ОСОБА_1 (від імені якої діяв ОСОБА_3 ) уклали попередній договір, предметом якого було визначено зобов`язання сторін укласти у майбутньому договір купівлі-продажу об`єкта нерухомого майна - квартири, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 . Граничний строк до якого мав бути укладений основний договір, визначено сторонами датою 23 червня 2021 року. Вказав, що до моменту укладення попереднього договору ОСОБА_2 отримав від ОСОБА_1 грошові кошти саме в іноземній валюті в розмірі 3500,00 (три тисячі п`ятсот) доларів США, в якості попередньої оплати за продаж квартири про що видав ОСОБА_1 розписку. Звернув увагу, що до позовної заяви зазначена розписка не подана.
Відповідач повідомив, що у жовтні 2018 року він виступив майновим поручителем та уклав з Публічним акціонерним товариством "МЕГАБАНК" іпотечний договір від 16.10.2018 № 7-26/2018-МК-USD-3, яким забезпечує виконання Повним товариством "ЛОМБАРД ТОВ "НАДАЛ" І КОМПАНІЯ" зобов`язань за Генеральним договором на здійснення кредитних операцій від 16.10.2018 № ГД-7-26/2018. Вказав, що достеменно знаючи про наявність іпотеки, представник позивача за довіреністю, ОСОБА_3 , неодноразово був запрошений та приймав участь у перемовинах відповідача з повноважним представником банківської установи, та був обізнаний про їх перебіг. Зазначив, що на звернення іпотекодавця банк відповіді не надав, про що позивач була поставлена до відома, як про факт, що перешкоджає укладенню основного договору купівлі-продажу квартири до настання граничного строку дії договору тобто до 23.06.2021 і згодом повідомила його про відмову від наміру придбати квартиру та вимагала від ОСОБА_2 повернення коштів попередньої оплати у розмірі 3500,00 доларів США.
Додав, що він прийняв від ОСОБА_1 добровільну відмову від попереднього договору та погодився повернути кошти без необхідності застосування до позивача неустойки, передбаченої попереднім договором. Вказав, що повернув позивачу частину отриманої попередньої оплати, у розмірі 3 000,00 (три тисячі) доларів США. Частина раніше отриманих коштів, у розмірі 1500,00 (одна тисяча, п`ятсот) доларів США, була повернута ОСОБА_2 повіреній особі позивача - ОСОБА_3 , до настання граничного строку укладення основного договору про що свідчить розписка від 22.06.2021. Зауважив, що відсутність реакції іпотекодержателя та прийняття чи неприйняття ним рішення щодо зняття іпотечного обтяження та надання дозволу на реалізацію предмета іпотеки знаходиться поза межами впливу відповідача. У той же час, системність та наполегливість ОСОБА_2 у намаганні вирішити питання про зняття іпотеки свідчить про його добросовісність, виключає наявність вини у невиконанні умов попереднього договору, та можливість застосування заходів забезпечення виконання зобов`язання.
Вказав, що враховуючи, що позивач відмовилася від прийняття від відповідача виконання зобов`язання за попереднім договором, та з огляду на положення пункту 11.2 попереднього договору, є підстави вважати неповернуті 500,00 (п`ятсот) доларів США неустойкою, яка має бути сплачена на користь відповідача у даній справі.
Відповідач додав, що розмір заподіяних збитків внаслідок невиконання умов попереднього договору не вказаний позивачем, та й взагалі відсутній з огляду на характер правовідносин. Наголосив, що ОСОБА_2 є пенсіонером, та з 2020 року отримує пенсію за віком. Таким чином, стягнення з відповідача неустойки у заявленому позивачем розмірі є надмірним фінансовим тягарем. На думку відповідача, зазначене є підставою для зменшення до нуля (скасування) передбаченого попереднім договором розміру неустойки.
Також вказав, що гривня є законним платіжним засобом на території України. Офіційний індекс інфляції, що розраховується Держкомстатом, визначає рівень знецінення національної грошової одиниці гривні України. Отже індексація внаслідок знецінення підлягає лише грошова одиниця України - гривня, іноземна валюта індексації не підлягає. А тому вважає, що вимога позивача про стягнення інфляційних втрат від неналежним чином виконаного грошового зобов`язання є безпідставною.
Зазначив, що визначена позивачем сума боргу у 117 019,60 грн складається з частини неповернутої попередньої оплати (у розмірі 500 доларів США) та гривневого еквіваленту засобу забезпечення виконання зобов`язання - неустойки (штрафу). Обов`язок зі сплати неустойки - не є безспірним, відтак не набуває характеру грошового зобов`язання, на яке можуть нараховуватись 3 проценти річні та інфляційні втрати відповідно до статті 625 ЦКУ. Таким чином, переконаний, що вимога позивача про стягнення відсотків за неправомірне користування чужими грошовими коштами є безпідставною.
У зв`язку з вищевикладеним, просив відмовити у задоволенні позову.
27.08.2025 до суду надійшла відповідь на відзив відповідача у якій представник позивача вказує, що факт передачі позивачу грошових коштів саме в іноземній валюті ще до підписання попереднього договору у сумі 3500,00 (три тисячі п`ятсот) доларів США, у якості попередньої оплати за квартиру в рахунок майбутнього платежу за основним договором є таким, що визнається відповідачем. Зауважує, що сума авансу та ціна нерухомого майна визначена у попередньому договорі в грошовому еквіваленті в доларах США, не порушує вимог закону, оскільки чинне законодавство України дозволяє сторонам цивільно-правових угод визначати зобов`язання в іноземній валюті. Зазначає, що основний договір купівлі-продажу квартири не був укладений поза як відповідач ухилився від його укладення, зокрема не виконавши зобов`язання щодо зняття обтяження з нерухомого майна. Додає, що відповідач, всупереч умовам договору самостійно виявив бажання повернути частину авансових коштів раніше за встановлену кінцеву дату, тобто 22.06.2021, що є відступом від визначених умов. Повідомила, що позивач не вбачає жодних підстав для зменшення розміру неустойки визначеної умовами попереднього договору. Відповідач діяв свідомо та умисно припинив будь-які контакти з позивачем, перестав виходити на зв`язок та у повному обсязі не повернув отриману від позивача суму авансу. Звернула увагу, що за наявності скромних офіційних доходів, відповідач може мати достатні особисті збереження, а також у власності рухоме чи нерухоме майно, що свідчить про його фактичну платоспроможність і відсутність підстав для зменшення розміру заявлених вимог щодо нарахованої неустойки. Таким чином просить позов задовольнити.
Ухвалою судді Солом`янського районного суду м. Києва від 20.05.2022 відкрито спрощене позовне провадження без повідомлення (виклику) сторін.
Ухвалою Солом`янського районного суду м. Києва від 17.02.2025 призначено цивільну справу до розгляду в судовому засіданні з повідомленням сторін у приміщенні суду.
27.08.2025 до суду від представника позивача надійшла заява про збільшення (уточнення) розміру позовних вимог, у якій зазначає, що оскільки інфляційні нарахування до іноземної валюти не застосовуються, відтак позивач заявляє про відмову від частини позовних вимог, а саме про стягнення з відповідача індексу інфляції у розмірі - 5 600,84 грн. Додатково вказує, що у зв`язку з тривалим розглядом справи ОСОБА_1 несе додаткові матеріальні збитки, оскільки не отримує належних їй грошових коштів, а сума трьох відсотків річних продовжує зростати, у зв`язку з чим виникла необхідність збільшити вимогу майнового характеру та стягнути з відповідача відсотки за неправомірне користування чужими грошовими коштами відповідно до ст.625 ЦК України у розмірі - 501 (п`ятсот один) долар 05 центів США, що еквівалентно сумі грошових коштів за курсом НБУ (41,43 грн. по відношенню до долару США станом на 26.08.2025 року) - 20 758,50 грн. Тому, просить суд: стягнути з відповідача на користь позивача залишок неповернутої суми коштів, сплаченої у якості попередньої оплати у розмірі 500,00 (п`ятсот) доларів США, що еквівалентно сумі грошових коштів за курсом НБУ (41,43 грн. по відношенню до долару США станом на 26.08.2025 року) - 20 715,00 грн.; штраф (неустойку) у розмірі 3500,00 (три тисячі п`ятсот) доларів США, що еквівалентно сумі грошових коштів за курсом НБУ (41,43 грн. по відношенню до долару США станом на 26.08.2025 року) - 145 005,00 грн.; відсотки за неправомірне користування чужими грошовими коштами відповідно до ст.625 ЦК України у розмірі 501 (п`ятсот один) долар 05 центів США, що еквівалентно сумі грошових коштів за курсом НБУ (41,43 грн. по відношенню до долару США станом на 26.08.2025 року) - 20 758,50 грн.
У судове засідання позивач не з`явився, від представника позивача адвоката Романцової Т.В. надійшла заява про розгляд справи за відсутності позивача.
У судове засідання відповідач не з`явився, будучи належним чином повідомленими про час та місце розгляду справи. 
Відповідно до ч. 1 ст. 223 ЦПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.
Згідно з ч. 2 ст. 223 ЦПК України якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі повторної неявки в судове засідання учасника справи (його представника), крім відповідача, незалежно від причин неявки.
Відповідно до позиції Верховного Суду, висловленої у постанові в справі №918/539/16 від 07 липня 2022 року, відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.
Виходячи з цього, на підставі ч.1 ст.223 ЦПК України, суд вважає за можливе розглядати справу в відсутності сторін.
Згідно з правовою позицією Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду, викладеною в постанові від 5 вересня 2022 року № 1519/2-5034/11 (№ 61-175сво21) порядок ухвалення судового рішення та його проголошення залежить від того чи судове засідання, яким завершений розгляд справи, відбулось у присутності учасників справи, чи за їхньої відсутності; повне судове рішення було складено чи складання повного судового рішення було відкладено.
У разі розгляду судом справи без виклику учасників справи або учасники справи в судове засідання не з`явились, ухвалення рішення відбувається у такому самому порядку, проте з урахуванням певних винятків: а) рішення не проголошується; б) датою ухвалення рішення є дата складання повного судового рішення. У разі неявки всіх учасників справи у судове засідання таке судове засідання не проводиться. У цьому випадку судове рішення не проголошується (частина четверта статті 268 ЦПК України) і датою його ухвалення є дата складення повного судового рішення (друге речення частини п`ятої статті 268 ЦПК України).
З урахуванням розумності положення частини п`ятої статті 268 ЦПК України слід розуміти таким чином: у разі ухвалення судового рішення за відсутності учасників справи, суд повинен зазначати датою ухвалення ту дату, на яку було призначено розгляд справи, та вказувати у резолютивній частині дату складення повного судового рішення. Проте у разі зазначення судом датою ухвалення судового рішення дати складення повного судового рішення, внаслідок чого дата судового засідання та дата ухвалення судового рішення не співпадатимуть, це не є порушенням прав сторін.
Відтак, суд зазначає датою ухвалення рішення дату складання повного його тексту, не зважаючи на те, що вона відмінна від дати судового засідання, на яку було призначено розгляд справи.
Дослідивши та оцінивши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
27.05.2021 між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено попередній договір, зареєстрований в реєстрі за №388 про укладення у майбутньому договору купівлі-продажу об`єкту нерухомості.
Згідно з п. 1 попереднього договору, сторони зобов`язуються укласти договір купівлі-продажу (надалі - основний договір) квартири АДРЕСА_1 , не пізніше 23 червня 2021 року.
Відповідно до п. 3 попереднього договору зазначено, що сторони домовились, що продаж квартири буде вчинено за ціну 1 664 887,00 грн, що становить 60 440,00 доларів США за офіційним курсом НБУ на день підписання попереднього договору.
Згідно з п. 4 попереднього договору до моменту підписання цього договору сторона-2 ( ОСОБА_1 ) передала стороні-1 ( ОСОБА_2 ) грошові кошти у розмірі 96 411,35 грн (дев`яносто шість тисяч чотириста одинадцять гривень 35 копійок), що становить 3500,00 (три тисячі п`ятсот) доларів США за офіційним курсом НБУ на день підписання договору, у якості попередньої оплати за квартиру в рахунок майбутнього платежу за основним договором.
Відповідно до п. 4.1. попереднього договору, сума грошових коштів, зазначених у п.4 цього договору за взаємною згодою сторін, включається в ціну квартири, передбачену п. 3. цього Договору та не є завдатком.
З матеріалів справи вбачається, що попередній договір не визнано недійсним, а також під час розгляду справи питання про його розірвання сторонами не порушувалося.
Згідно з приписами ч. 2 ст. 11 ЦК України, підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до ст. 202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.  
Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до статті 627 ЦК України, відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. У договорах за участю фізичної особи-споживача враховуються вимоги законодавства про захист прав споживачів.
У висновку щодо застосування норми права, викладеному у постанові Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17, зазначається, що добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.
Відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому (частина перша статті 656 ЦК України).
Відповідно до ч. 1-3 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Частиною першою статті 546 ЦК України визначено, що виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.
Згідно з статтею 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.
На відміну від завдатку, аванс - це спосіб платежу. Аванс не виконує забезпечувальної функції, а виконує функцію попередньої оплати.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 у справі №918/631/19 та постановах Верховного Суду, від 21 лютого 2018 у справі №910/12382/17, від 03 серпня 2022 у справі №910/6232/21 та від 14 лютого 2023 у справі №910/15531/21 зазначено, що аванс (попередня оплата) - це грошова сума, яка не забезпечує виконання договору, а є сумою, що перераховується згідно з договором наперед, у рахунок майбутніх розрахунків, зокрема, за товар, який має бути поставлений, за роботи, які мають бути виконані. При цьому аванс підлягає поверненню особі, яка його сплатила, лише у випадку невиконання зобов`язання, за яким передавався аванс, незалежно від того, з чиєї вини це відбулося.
Статтею 524 ЦК України визначено, що зобов`язання має бути виражене у грошовій одиниці України - гривні. Сторони можуть визначити грошовий еквівалент зобов`язання в іноземній валюті.
Відповідно до ст. 533 ЦК України грошове зобов`язання має бути виконане в гривнях. Якщо у зобов`язанні визначено грошовий еквівалент в іноземній валюті, сума, що підлягає сплаті у гривнях, визначається за офіційним курсом відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не встановлений договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 11 вересня 2024 року у справі №500/5194/16, вказала, що якщо в зобов`язанні визначено грошовий еквівалент в іноземній валюті, сума, що підлягає сплаті у гривнях, визначається за офіційним курсом відповідної валюти на день платежу, що в разі наявності спору між сторонами та його вирішення судом відповідає дню виконання судового рішення. Водночас при стягненні судом заборгованості в еквіваленті іноземної валюти за курсом Національного банку України на день виконання рішення в судовому рішенні зазначається лише одна сума боргу (в іноземній валюті), а сума, що підлягає сплаті у гривнях, визначається державним/ приватним виконавцем на момент здійснення боржником платежу в ході виконання судового рішення.
Зокрема, у наведеному рішенні ВП ВС відступила від висновку, що стягненню підлягає грошова сума у гривнях, яка визначається еквівалентно за офіційним курсом відповідної валюти на день подання позову.
Частиною 4 ст. 263 ЦПК України встановлено, що при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Судом встановлено, що основний договір купівлі-продажу квартири сторонами так і не було укладено у строк визначений попереднім договором, а саме до 23 червня 2021 року.
Суд зазначає, що згідно з попереднім договором сума авансу була визначена в іноземній валюті - доларах США, установлено її еквівалент у грошовій одиниці - гривні станом на день підписання договору. З пояснень сторін, суд встановив, що кошти відповідно до угоди були дійсно передані в іноземній валюті та у розмірі 3500,00 доларів США.
Водночас, ОСОБА_2 повернув сплачений ОСОБА_1 за попереднім договором аванс не в повному обсязі, а частково лише у сумі 3000,00 доларів США, що він також визнає.
З огляду на те, що аванс підлягає поверненню особі, яка його сплатила незалежно від того, з чиєї вини не було укладено основний договір купівлі-продажу, а також враховуючи зміст укладеного договору, суд вважає за доцільне стягнути грошові кошти у валюті в якій було сплачено аванс. Таким чином, суд дійшов висновку стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 неповернуту частину авансового платежу в розмірі 500,00 доларів США.
Позивач також заявляє вимогу про стягнення штрафу (неустойки) у розмірі 3500,00 (три тисячі п`ятсот) доларів США.
Відповідно до ч. 1 ст. 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно з статтею 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Відповідно до статті 635 ЦК України, законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Отже, попередній договір є одним з різновидів цивільних договорів, а тому йому властиві всі родові ознаки договорів. Так, попередній договір вважається укладеним з моменту, коли сторони досягли угоди з усіх істотних умов договору. При цьому, для попереднього договору, наряду з іншими його умовами повинні бути визначені ті, які є суттєвими для основного договору.
Тобто у попередньому договорі, крім основного зобов`язання, може бути передбачена відповідальність сторін з того, чи іншого питання, в тому числі, за неналежне виконання зобов`язання у вигляді штрафних санкцій.
У постанові від 17.11.2021 у справі №172/1159/20 Верховний Суд дійшов висновку, що тлумачення положень частини першої статті 549 ЦК України дозволяє стверджувати, що за допомогою неустойки (штрафу, пені) допускається забезпечуватися виконання значної кількості зобов`язань. Зокрема, неустойка може забезпечувати виконання: договірних зобов`язань, що традиційно для цивільного обороту, оскільки в більшості випадків саме в договорі його сторони встановлюють неустойку (штраф або пеню). Причому це може відбуватися як під час укладення договору для забезпечення виконання зобов`язання, так і після, але до виконання тих зобов`язань, які виникли на його підставі. Не виключається забезпечення зобов`язань, які виникли на підставі організаційного договору (зокрема, попереднього); недоговірних зобов`язань, що не характерно, проте положеннями статті 549 ЦК не виключається; позитивних та негативних зобов`язань.
Відповідно до ч. 1 ст. 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання.
Як встановлено судом, п. 11.1. попереднього договору, передбачає, що у випадку невиконання договору - відмови від укладення основного договору з вини сторони-1 ( ОСОБА_2 ) або з вини членів його сім`ї, у тому числі надання стороною-1 інформації, документів, що не відповідають умовам договору, або призвели до визнання договору недійсним (неукладеним), або до порушення інших майнових прав сторони-2 ( ОСОБА_1 ) що мають відношення до цього договору, сторона-1 зобов`язується повернути одержані від сторони-2 за цим договором грошові кошти з урахуванням індексу інфляції додатково відшкодувати останній неустойку (штраф), в розмірі 100 % від суми одержаної стороною-1 від сторони-2 згідно п. 4 цього Договору, що дорівнює 96 411,35 грн, що становить 3500,00 доларів США за офіційним курсом НБУ на день підписання цього Договору, як невиконаного зобов`язання.
Так, у пункті 7 попереднього договору зазначено, що сторона-1 ( ОСОБА_2 ) цим гарантує, що на момент укладення основного договору, квартира не буде закладена, вона не буде знаходитися під арештом або забороною, не буде передана в іпотеку, не буде внесена до статутного капіталу (статутного фонду) інших юридичних осіб або відчужена будь-яким іншим способом, судового спору щодо неї не буде, треті особи (як в межах, так і за межами України) прав на Квартиру не матимуть, податкова застава буде відсутня, інші попередні договори та будь-які угоди не укладатимуться.
Пункт п. 8 попереднього договору передбачає, що з моменту укладання цього договору Відповідач зобов`язується до моменту укладення основного договору зняти заборону відчуження квартири яка є предметом цього Договору, та вилучити запис про іпотеку.
Таким чином, умовами попереднього договору сторони погодили наслідки у разі неукладення основного договору як з вини покупця, так і з вини продавця. Такі умови за своєю правовою природою є договірними санкціями за невиконання умов договору.
Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором.
Суд встановив, що сторони на власний розсуд погодили умови попереднього договору. Відповідач узяв на себе зобов`язання та надав гарантії, що предмет основного договору купівлі-продажу - квартира за адресою: АДРЕСА_2 на момент укладення основного договору не буде перебувати в іпотеці, під арештом чи забороною, а також не буде обтяжена будь-якими іншими правами третіх осіб. Позивач, зі свого боку гарантував укладення основного договору та здійснив усі дії, які б свідчили про намір укласти договір купівлі - продажу квартири. 
Водночас, договір купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_2 не було укладено, у зв`язку з наявністю накладеного обтяження на майно, що унеможливив підписання зазначеної угоди.
Разом із тим суд вважає, що направлення відповідачем до банку лише двох заяв від 27 травня та 01 червня 2021 року, а також двох адвокатських запитів датованих 28 травня 2021 року не може вважатися достатніми діями спрямованими на зняття обтяження з нерухомого майна з метою подальшого укладення основного договору купівлі-продажу. Крім того, з моменту направлення другої заяви ОСОБА_2 до банку в його розпорядженні залишилось 22 дні для врегулювання питання щодо накладеного обтяження, тоді як матеріали справи не містять доказів про вчинення відповідачем будь-яких дій у зазначений період.
Відповідно до ч. 6 ст. 81 ЦПК України, доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. 
Сторона позивача також просить стягнути 3 % річних у розмірі 501,05 долар США.
Згідно з ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Відповідно до ч.1 ст. 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
У пункті 45 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 травня 2018 року у справі № 686/21962/15-ц зазначено, що у статті 625 ЦК України визначені загальні правила відповідальності за порушення будь-якого грошового зобов`язання незалежно від підстав його виникнення. Приписи цієї статті поширюються на всі види грошових зобов`язань, якщо інше не передбачено договором або спеціальними нормами закону, який регулює, зокрема, окремі види зобов`язань.
За змістом частини другої статті 625 ЦК України нараховані на суму боргу інфляційні втрати та 3% річних входять до складу грошового зобов`язання і вважаються особливою мірою відповідальності боржника за прострочення грошового зобов`язання, оскільки виступають способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів внаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації (плати) від боржника за користування ним утримуваними грошовими коштами, належними до сплати кредиторові.
У постановах Великої Палати Верховного Суду від 08 листопада 2019 року у справі № 127/15672/16-ц, від 23 червня 2020 року у справі № 536/1841/15-ц зроблено висновок, що внаслідок невиконання боржником грошового зобов`язання у кредитора виникає право на отримання сум, передбачених статтею 625 цього Кодексу, за увесь час прострочення, тобто таке прострочення є триваючим правопорушенням, тому право на позов про стягнення інфляційних втрат і 3 % річних виникає за кожен місяць з моменту порушення грошового зобов`язання до моменту його усунення. Зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином (стаття 599 ЦК України).
Отже, скільки у визначений попереднім договором строк основний договір купівлі-продажу квартири укладено не було, зобов`язання сторін встановлене попереднім договором припинилося.
Таким чином, між сторонами виникли правовідносини, в яких у відповідача з`явилося нове зобов`язання - повернути позивачу суму попередньої оплати (тобто сплатити грошові кошти) відповідно до частини другої статті 693 ЦК України, що є грошовим зобов`язанням, а тому відповідно на нього можуть нараховуватися 3 % річних на підставі частини другої статті 625 цього Кодексу.
Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Враховуючи вищевикладене, суд вважає встановленим факт порушення прав позивача. Таким чином, суд доходить висновку, що наведений розрахунок відповідає вимогам закону, виконаний за правильними формулами і не спростований відповідачем, а тому покладає його в обґрунтування судового рішення. Відтак, позовні вимоги щодо стягнення з відповідача 3% річних за період часу з 24.06.2021 по 26.08.2025 у розмірі 501,05 долар США є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню у повному обсязі.
У порядку ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягають стягненню також витрати по сплаті судового збору в сумі 1 398,29 грн. 
Враховуючи вищевикладене, керуючись ст.ст. 3, 11, 202, 524, 530, 533, 546, 570, 612, 626, 627, 629, 635 ЦК України, ст.ст. 3, 4, 5, 12, 13, 76-81, 141, 178, 179, 259, 263-265, 268, 273 ЦПК України, суд, - 
В И Р І Ш И В:
Позов задовольнити.
Стягнути з ОСОБА_2 (адреса: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ), на користь ОСОБА_1 (адреса: АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_2 ) суму неповернутого авансу у розмірі 500,00 (п`ятсот) доларів США.
Стягнути з ОСОБА_2 (адреса: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ), на користь ОСОБА_1 (адреса: АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_2 ) штраф (неустойку) у розмірі 3500,00 (три тисячі п`ятсот) доларів США.
Стягнути з ОСОБА_2 (адреса: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ), на користь ОСОБА_1 (адреса: АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_2 ) 3% річних від суми заборгованості у розмірі 501,05 (п`ятсот один долар 05 центів) доларів США.
Стягнути з ОСОБА_2 (адреса: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ), на користь ОСОБА_1 (адреса: АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_2 ) судовий збір у розмірі 1 398,29 (одна тисяча триста дев`яносто вісім гривень 29 копійок) грн.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Київського апеляційного суду.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя:      Усатова І.А.