Номер провадження: 22-ц/813/250/25 
Справа № 518/1616/19
Головуючий у першій інстанції Алексєєва О. В.
Доповідач Вадовська Л. М.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22.12.2025 року м. Одеса 

Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів:
головуючого (судді-доповідача) - Вадовської Л.М., 
суддів - Погорєлової С.О., Сєвєрової Є.С., 
за участю секретаря - Венжик Л.С., 
переглянувши справу №518/1616/19 за позовом Ширяївської селищної ради Одеської області до ОСОБА_1 про внесення змін до договору оренди землі в частині встановлення розміру орендної плати, стягнення орендної плати за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Ширяївського районного суду Одеської області від 07 лютого 2022 року у складі судді Алексєєвої О.В., -

в с т а н о в и в :

Позивач Ширяївська селищна рада, звернувшись 17 грудня 2019 року до суду з вищеназваним позовом, вказала, що 29 грудня 2011 року між Ширяївською районною державною адміністрацією Одеської області та ОСОБА_1 укладено Договір оренди землі, на підставі якого передано в довгострокову оренду на 49 років земельну ділянку площею 73,0 га для ведення фермерського господарства; земельна ділянка розташована на території Ширяївської селищної ради (за межами населеного пункту). Договір оренди зареєстровано у Відділі Держкомзему у Ширяївському районі Одеської області від 19 квітня 2012 року за №512545514000777. У зв`язку зі змінами у земельному законодавстві сторонами укладено Додаткову угоду №19/15 від 22 травня 2015 року до Договору оренди землі від 29 грудня 2011 року, відповідно до якої нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер 5125455100:01:006:0308 становить 1357352,00 грн., з огляду на що орендна плата становить 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на 01 січня 2015 року, що рівно 54294,12 грн. на рік (4524,51 грн. на місяць). Згідно Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 03 травня 2019 року №597/0/219-19, виданого Відділом у Ширяївському районі ГУ Держгеокадастру в Одеській області, грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер 5125455100:01:006:0308 становить 2196496,15 грн. Рішенням Ширяївської селищної ради «Про встановлення місцевих податків і зборів на 2019 рік» від 26 червня 2018 року №987-І (зі змінами, внесеними рішенням селищної ради від 12 квітня 2019 року №1549-І) орендна плата за землі сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів 8% від нормативної оцінки. ОСОБА_1 відмовився підписати додаткову угоду у зв`язку зі зміною орендної плати. Посилаючись на вказані обставини, позивач Ширяївська селищна рада просила з урахуванням заяви про описку у позовні заяві:
внести зміни в Договір оренди землі від 29 листопада 2011 року, зареєстрований у Відділі Держкомзему у Ширяївському районі Одеської області 19 квітня 2012 року за №512545514000777, 
шляхом викладення пункту 5 розділу «Об`єкт оренди» у наступній редакції: «5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер 5125455100:01:006:0308 становить 2196496,15 грн. (два мільйони сто дев`яносто шість тисяч чотириста дев`яносто шість гривень 15 копійок) згідно з витягом її технічної документації про нормативну оцінку земельної ділянки, виданим відділом у Ширяївському районі ГУ Держгеокадастру в Одеській області від 03 травня 2019 року №597/0/219-19»;
викласти пункт 9 розділу «Орендна плата» у наступній редакції: «9. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Ширяївської селищної ради в УДКСУ у Ширяївському районі Одеської області у розмірі 8 (вісім) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 01.01.2019 року, а саме 175719,72 грн. (сто сімдесят п`ять тисяч сімсот дев`ятнадцять гривень 72 копійки) за 1 (один) рік, що складає 14643,31 (чотирнадцять тисяч шістсот сорок три гривні 31 копійку) за один місяць, - з дня отримання ОСОБА_1 додаткової угоди №1/б-н-29.12.2011/4 від 31.07.2019 до договору оренди землі від 29.11.2011 року, зареєстрованого у Відділі Держкомзему у Ширяївському районі Одеської області від 19 квітня 2012 року за №512545514000777, тобто 08.08.2019 року. Розмір орендної плати за користування земельною ділянкою встановлено рішенням ХУП сесії І скликання Ширяївської селищної ради «Про встановлення місцевих податків і зборів на 2019 рік» від 26 червня 2018 року №987-І (зі змінами відповідно рішення від 12.04.2019 року №1549-І)»;
стягнути з ОСОБА_1 орендну плату за період з 08 серпня 2019 року з дня отримання додаткової угоди «1/б-н 29 листопада 2011 року, зареєстрованого у Відділі Держкомзему у Ширяївському районі Одеської області 19 квітня 2012 року за №512545514000777 у сумі 14643,31 грн. за один місяць до дня ухвалення судового рішення; 
стягнути судові витрати (т.1 а.с.2-10, заява про описку а.с.218-225).
Ухвалою судді Ширяївського районного суду Одеської області від 10 квітня 2020 року відкрито провадження у справі (т.1 а.с.73).
Відповідач ОСОБА_1 позов не визнав, зазначивши у відзиві, що за умовами Договору оренди землі від 29 листопада 2011 року в редакції Додаткової угоди №19/15 від 22 травня 2015 року орендна плата складає 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. За умовами пункту 12 Договору оренди землі перегляд розміру орендної плати допускається за згодою сторін у разі, зокрема, набрання чинності нової грошової оцінки об`єкта оренди. Згідно із законодавством у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки орендна плата визначається шляхом множення суми нормативної грошової оцінки земельної ділянки на відсоток, встановлений сторонами в Договорі оренди землі. Позивач Додатковою угодою №1/б-н-29.12.2011/4 від 31 липня 2019 року запропонував змінити не розмір орендної плати у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки землі, а саме розмір відсотків, збільшивши його вдвічі. Позивач має намір змінити умови зобов`язання та умови договору оренди землі безпідставно в односторонньому порядку, що суперечить вимогам закону. Рішення Ширяївської селищної ради №1549-1 від 12 квітня 2019 року не має зворотної дії та може бути застосовано лише до правовідносин, які виникли після його прийняття. Позивач просить стягнути орендну плату за період з 08 серпня 2019 року дня отримання додаткової угоди №1/б-н-29.12.2011/4 від 31 липня 2019 року до дня ухвалення судового рішення, однак дане не ґрунтується на законі, так як якщо договір змінюється або розривається в судовому порядку, то зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили (т.1 а.с.76-81).
Позивачем Ширяївською селищною радою надано відповідь на відзив, за змістом якої вказано, що згідно статті 15 Закону України «Про оренду землі» орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є однією із суттєвих умов договору оренди. Оскільки орендна плата на земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. Так як плату за землю віднесено до місцевих податків і зборів, то органи місцевого самоврядування на виконання вимог чинного законодавства повинні прийняти рішення про встановлення податку на майно в частині плати за землю і, зокрема, визначити ставки земельного податку та перелік пільг зі сплати податку. Загальні засади встановлення податків і зборів визначено статтею 7 ПК України. Розмір орендної плати за користування земельною ділянкою встановлено рішенням ХУІІ сесії І скликання Ширяївської селищної ради «Про встановлення місцевих податків і зборів на 2019 рік» від 26 червня 2018 року №987-І (із змінами, внесеними рішенням ХХУІІ сесії І скликання Ширяївської селищної ради від 12 квітня 2019 року №1549-І) «підпункту 6.2. Орендна плата за землі сільськогосподарського призначення: «6.2.3. земельні ділянки сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів 8% від нормативної грошової оцінки». Вказані рішення Ширяївської селищної ради є чинними і обов`язковими для виконання (т.1 а.с.95-98).
Відповідачем ОСОБА_1 надано заперечення на відповідь на відзив, за змістом яких підтримано позицію, викладену у відзиві на позов. Крім того вказано, що рішення органу місцевого самоврядування може бути самостійною підставою для внесення змін до договору оренди, якщо сторони цього договору визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для внесення змін до нього, що відповідає принципу свободи договору, встановленому статтями 3, 6, 627 ЦК України. Розмір орендної плати у вигляді відсотків визначається за взаємною згодою сторін, але в межах граничних розмірів орендної плати, встановлених Податковим кодексом України. Визначення в договорі орендної плати в межах законодавчо визначених граничних розмірів не суперечить положенням чинного законодавства, а одностороннє збільшення ставки орендної плати в межах статті 288 ПК України не є приведенням договору у відповідність до норм чинного законодавства. В діях позивача відсутнє законодавче обґрунтування для автоматичної зміни самої ставки орендної плати, визначеної умовами договору, з підстави прийняття органом місцевого самоврядування рішення про встановлення місцевих податків і зборів на відповідний рік. Рішенням ХУІІ сесії 1 скликання Ширяївської селищної ради «Про встановлення місцевих податків і зборів на 2019 рік» від 26 червня 2018 року зі змінами від 12 квітня 2019 року не визначено, що встановлена цим рішенням орендна плата застосовується до уже діючих правовідносин оренди землі за укладеними раніше договорами. Крім того, передача відповідачу земельної ділянки в оренду та визначення розміру орендної плати відбувалося на підставі окремого наказу Ширяївської районної державної адміністрації відповідно до законодавства, що діяло станом на дату укладення договору оренди землі, тоді як пропозиція внести зміни до Договору оренди землі від 29 грудня 2011 року була зроблена листом за підписом в.о. селищного голови без прийняття окремого рішення Ширяївською селищною радою. Жодного розпорядчого документу органу місцевого самоврядування щодо внесення змін до Договору оренди землі від 29 грудня 2011 року позивачем не приймалося (т.1 а.с.141-145).
Рішенням Ширяївського районного суду Одеської області від 07 лютого 2022 року позов задоволено частково; 
внесено зміни до договору оренди землі від 29 листопада 2011 року, зареєстрованого у Відділі Держкомзему у Ширяївському районі Одеської області 19 квітня 2012 року за №512545514000777, викладенням положення пункту 5 розділу «Об`єкт оренди» у такій редакції:
«5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер 5125455100:01:006:0308 становить 2196496,15 грн. (два мільйони сто дев`яносто шість тисяч чотириста дев`яносто шість гривень 15 копійок) згідно з витягом її технічної документації про нормативну оцінку земельної ділянки, виданим відділом у Ширяївському районі ГУ Держгеокадастру в Одеській області від 03 травня 2019 року №597/0/219-19»;
внесено зміни до договору оренди землі від 29 листопада 2011 року, зареєстрованого у Відділі Держкомзему у Ширяївському районі Одеської області 19 квітня 2012 року за №512545514000777, викладенням положення пункту 9 розділу «Об`єкт оренди» у такій редакції:
«9. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Ширяївської селищної ради в УДКСУ у Ширяївському районі Одеської області у розмірі 4 (чотири) відсотки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 01.01.2019 року, а саме 87859,85 грн. (вісімдесят сім тисяч вісімсот п`ятдесят дев`ять гривень 85 копійок) за 1 (один) рік, що складає 7321,65 (сім тисяч триста двадцять одну гривню 65 копійок) за один місяць»;
в решті вимог відмовлено;
стягнуто з ОСОБА_1 на користь Ширяївської селищної ради Ширяївського району Одеської області витрати на сплату судового збору в сумі 1921,00 грн. (т.1 а.с.232-241).
Ухвалою Одеського апеляційного суду від 07 квітня 2022 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення суду.
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить рішення суду першої інстанції скасувати в частині задоволення вимог і ухвалити нове рішення про відмову в частині вимог про внесення змін до договору оренди (т.2 а.с.1-6).
За змістом вимог апеляційної скарги незаконність і необґрунтованість рішення з підстав неправильного застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права полягає у наступному. Вирішуючи питання зміни орендної плати на землю комунальної власності, суд не розібрався у таких підставах і поняттях як: 1)зміна розміру нормативної грошової оцінки землі внаслідок індексації нормативної грошової оцінки землі; 2)зміна розміру орендної плати внаслідок застосування індексу споживчих цін до розміру орендної плати; 3)проведення нової нормативної грошової оцінки землі. Зміна нормативної грошової оцінки внаслідок застосування коефіцієнту індексації не спричиняє автоматичну зміну розміру орендної плати. Законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки. У Договорі оренди землі від 29 листопада 2011 року не передбачена щорічна індексація нормативної грошової оцінки та автоматична зміна розміру орендної плати. Законодавство не встановлює порядок та періодичність індексації орендної плати, тобто відсутній імперативний обов`язок здійснювати таку індексацію. Обов`язок проводити індексацію орендної плати та механізм її проведення мають бути зафіксовані в умовах договору. Відповідно до пункту 12 Договору оренди землі перегляд розміру орендної плати допускається саме у разі набрання чинності нової грошової оцінки об`єкта оренди, а не внаслідок індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Позивачем не доведено, а судом першої інстанції не встановлено наявності правових підстав для внесення змін у договір оренди в частині розміру нормативної грошової оцінки. Недоведеність обставин, на наявності яких наполягає позивач, є підставою для відмови у позові.
В апеляційній скарзі не зазначено нові обставини, що підлягають встановленню, докази, які підлягають дослідженню чи оцінці.
У відзиві на апеляційну скаргу Ширяївська селищна рада заперечення щодо змісту і вимог апеляційної скарги обґрунтовує їх безпідставністю. Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. При цьому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни. Дане підтверджується висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 09 листопада 2021 року у справі №635/4233/19, та судовою практикою касаційної інстанції. (т.2 а.с.23-29). 
Переглянувши справу за наявними в ній доказами, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, дослідивши докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення з огляду на наступне.
Між Ширяївською районною державною адміністрацією Одеської міської ради в особі голови та ОСОБА_1 укладено Договір оренди землі від 29 грудня 2011 року, за яким передано в довгострокове користування на 49 років земельну ділянку площею 73,000 га (рілля 73,000 га) для ведення фермерського господарства, яка розташована на території Ширяївської селищної ради Ширяївського району Одеської області (за межами населеного пункту).
Договір оренди землі від 29 грудня 2011 року зареєстровано у Відділі Держкомзему у Ширяївському районі Одеської області від 19 квітня 2013 року за №512545514000777.
З 01 січня 2013 року вступив в силу Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної і комунальної власності» №5245-УІ, яким внесено зміни до Земельного кодексу України, зокрема до статті 122 ЗК України.
Прийнятими змінами Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальні органи передають земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, крім випадків, визначених частиною восьмою цієї статті, у власність або у користування для всіх потреб (ч.4 ст.122 ЗК України). 
Головним управлінням Держгеокадастру в Одеській області в особі виконуючого обов`язки начальника та ОСОБА_1 укладено Додаткову угоду №19/15 від 22 травня 2015 року до Договору оренди землі від 29 грудня 2011 року, що зареєстрований у Відділі Держкомзему у Ширяївському районі Одеської області від 19 квітня 2013 року за №512545514000777.
Відповідно до пункту 5 розділу «Об`єкт оренди» Договору оренди землі від 29 грудня 2011 року із змінами, внесеними Додатковою угодою №19/15 від 22 травня 2015 року, нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер 5125455100:01:006:0308 становить 1357352,00 грн. згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданим Відділом Держземагенства у Ширяївському районі Одеської області від 21 травня 2015 року №19-1528-0.1-1932/2-15.
Відповідно до пункту 9 розділу «Об`єкт оренди» Договору оренди землі від 29 грудня 2011 року із змінами, внесеними Додатковою угодою №19/15 від 22 травня 2015 року, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 01 січня 2015 року і становить 54294,12 грн. на рік, що складає 4524,51 грн. за один місяць.
Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності індексний номер: 153300406 від 21 січня 2019 року з 09 січня 2019 року власником земельної ділянки кадастровий номер 5125455100:01:006:0308 площею 73 га є Ширяївська селищна рада Ширяївського району Одеської області.
Відповідно до Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею 73 га кадастровий номер 5125455100:01:006:0308 від 03 травня 2019 року №597/0/219-19, виданого Відділом у Ширяївському районі ГУ Держгеокадастру в Одеській області цільового призначення А.01.02 «Для ведення фермерського господарства» нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 2196496,15 грн.
За правилами частини 5 статті 5 Закону України «Про оцінку земель» №1378-ІУ від 11 грудня 2003 року (зі змінами та доповненнями) нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема для визначення розміру земельної податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
За змістом пункту 289.1 статті 289 ПК України, частини 1 статті 13 Закону України «Про оцінку земель» для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов`язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. 
Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. При цьому, зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни (Велика Палата Верховного Суду постанова від 09 листопада 2021 року у справі №635/4233/19).
Законом України «Про оцінку земель» №1378-ІУ від 11 грудня 2003 року визначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій». За результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель, який видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. 
Ухвалюючи рішення в частині вимог, що задоволені, суд першої інстанції встановив обставини, що мають значення для справи, визначився зі спірними правовідносинами та нормами матеріального права, що такі регулюють, та дійшов обґрунтованого висновку про те, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер 5125455100:01:006:0308, яка згідно Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 03 травня 2019 року №597/0/219-19 становить 2196496,15 грн., підлягає прийняттю для визначення розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, яка перебуває в оренді ОСОБА_1 . 
Даний висновок суду відповідає чинному законодавству оренди землі та оцінки землі, узгоджується із судовою практикою, на яку орієнтує касаційна інстанція.
Правові підстави для скасування рішення суду в оскаржуваній частині відсутні. 
Рішення в частині відмови в позові не оскаржено, відтак в силу визначених статтею 367 ЦПК України меж розгляду справи судом апеляційної інстанції рішення Ширяївського районного суду Одеської області від 07 лютого2022 року в частині відмови у задоволенні частини позовних вимог при даному апеляційному перегляді справи не перевіряється.
Справа в провадженні суду апеляційної інстанції з квітня 2022 року, призначалась до розгляду на 15 червня 2023 року, 03 серпня 2023 року, 25 січня 2024 року, 06 червня 2024 року, 14 листопада 2024 року, 28 листопада 2024 року, 19 грудня 2024 року, 17 квітня 2025 року, 19 червня 2025 року, 23 жовтня 2025 року; інформація про дату, час та місце розгляду справи доступна на сайті «Судова влада»; учасники справи мали процесуальний час для надання суду обґрунтування власних позицій. 23 жовтня 2025 року учасники справи повідомлені завчасно, підстав для подальшого відкладення розгляду справи не встановлено. 
Відповідно до положень частин 4, 5 статті 268 ЦПК України у разі неявки всіх учасників справи у судове засідання, яким завершується розгляд справи, суд підписує рішення без його проголошення; датою ухвалення рішення за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.
Датою ухвалення призначеного у судове засідання на 23 жовтня 2025 року рішення судом апеляційної інстанції відповідно до положень частини 5 статті 268 ЦПК України є дата складення повного судового рішення.

Керуючись ст.ст.367, 368, п.1 ч.1 ст.374, ст.ст.375, 381, 382, 383, 384, 390 ЦПК України, суд –
п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення. 
Рішення Ширяївського районного суду Одеської області від 07 лютого 2022 року в частині задоволення позовних вимог Ширяївської селищної ради Одеської області до ОСОБА_1 про внесення змін до договору оренди землі в частині встановлення розміру орендної плати – залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення.
Постанова може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повну постанову складено 22 грудня 2025 року.

Головуючий Л.М.Вадовська

Судді С.О.Погорєлова 

Є.С.Сєвєрова