ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

04 лютого 2026 року 
м. Київ

справа № 638/2964/20
провадження № 61-5373св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Червинської М. Є., 
суддів: Зайцева А. Ю. (суддя-доповідач), Коротенка Є. В., Коротуна В. М., Тітова М. Ю.,

учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі:  ОСОБА_2 , приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Карташова Світлана Іванівна, ОСОБА_3 ,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників цивільну справу за позовом  ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Карташової Світлани Іванівни, ОСОБА_3 про скасування рішення про державну реєстрацію, витребування майна із чужого володіння

за касаційною скаргою представника ОСОБА_3 - адвоката Левкова Віталія Миколайовича на рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 03 квітня 2024 року у складі судді Штих Т. В. та постанову Харківського апеляційного суду від 26 березня 2025 року у складі колегії суддів: Мальованого Ю. М., Пилипчук Н. П., Яцини В. Б.,

ВСТАНОВИВ:

1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог

У лютому 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом, у якому просив визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 12 вересня 2016 року, індексний номер 31333049, приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу (далі - приватний нотаріус ХМНО) Карташової С. І. про реєстрацію права власності на житловий будинок з надвірними будівлями, загальною площею 75,4 кв. м, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_2 ; 
витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_3 житловий будинок, з надвірними будівлями, загальною площею 75,4 кв. м, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 .

Обґрунтовуючи позовні вимоги, ОСОБА_1 посилався на те, що 14 березня 2014 року між ним і ОСОБА_4 укладено договір позики, за умовами якого ОСОБА_1 надано в борг грошові кошти в розмірі 408 000,00 грн. 

Того ж дня для забезпечення виконання зобов`язань за договором позики між позивачем і ОСОБА_4 було укладено іпотечний договір, за умовами якого в іпотеку передано належний позивачу житловий будинок з надвірними будівлями, загальною площею 75,4 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 .

У вересні 2018 року з ухвали Дзержинського районного суду м. Харкова від 14 вересня 2018 року у справі № 638/4150/18 за позовом ОСОБА_3 до позивача про усунення перешкод у користуванні будинком шляхом виселення йому стало відомо про перехід права власності на предмет іпотеки від ОСОБА_5 до ОСОБА_2 та в подальшому до ОСОБА_3 .

Вважає, що зміна власника предмета іпотеки здійснена з порушенням норм законодавства, оскільки ОСОБА_2 не направляв йому письмової вимоги про усунення порушень договору позики, а реєстратор прийняв рішення про державну реєстрацію без необхідних для цього документів.

У зв`язку з цим позивач просив позов задовольнити.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Дзержинський районний суд м. Харкова рішенням від 03 квітня 2024 року позов задовольнив частково. Витребував із чужого незаконного володіння ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 житловий будинок з надвірними будівлями, загальною площею 75,4 кв. м, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 . В іншій частині позову відмовив. Вирішив питання про розподіл судових витрат.

Суд першої інстанції мотивував рішення тим, що позовні вимоги є частково обґрунтованими та доведеними. При цьому суд зазначив, що нотаріус під час перевірки документів, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, не врахував, що на зворотному повідомленні немає підпису ОСОБА_1 , тобто відсутній факт належного повідомлення ОСОБА_1 про необхідність усунення порушень основного зобов`язання. У зв`язку з цим нотаріус мав би відмовити ОСОБА_2 в державній реєстрації прав на підставі пункту 3 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» шляхом прийняття рішення про відмову у вчиненні дій.

З огляду на зазначене суд дійшов висновку, що рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 12 вересня 2016 року, індексний номер 31333049, суперечить нормам статей 24, 35, 37 Закону України «Про іпотеку», статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127 у відповідній редакції), однак вважав, що вказана позовна вимога не є належним способом захисту.

Водночас суд вважав, що позивач втратив право власності на нерухоме майно у спосіб, передбачений Законом України «Про іпотеку», без вчинення будь-яких дій, що свідчили б про його волевиявлення стосовно цього майна, тобто спірне майно вибуло з володіння власника (позивача) поза його волею, що вказує про наявність правових підстав для витребування майна в особи, яка є його незаконним набувачем.

При цьому місцевий суд дійшов висновку, що позовна давність до вимоги про витребування майна з чужого незаконного володіння не застосовується.

Короткий зміст постанови апеляційного суду

Харківський апеляційний суд постановою від 26 березня 2025 року апеляційну скаргу ОСОБА_3 залишив без задоволення. Рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 03 квітня 2024 року залишив без змін.

Судове рішення апеляційний суд мотивував тим, що висновки місцевого суду по суті вирішеного спору є правильними, підтверджуються наявними у справі доказами, яким суд дав належну правову оцінку. Доводи апеляційної скарги не спростовують цих висновків і не свідчать про порушення судом норм матеріального та процесуального права. При цьому апеляційний суд зазначив, що оскільки ОСОБА_1 особисто не отримував повідомлення про усунення порушення, що підтверджено відповідним висновком експерта, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки відбулося з порушенням вимог норм законодавства, а тому є підстави для часткового задоволення позову та витребування спірного будинку. Крім того, апеляційний суд заначив, що суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимоги до приватного нотаріуса ХМНО Карташової С. І. з підстав пред`явлення позову в цій частині до неналежного відповідача. Водночас суд апеляційної інстанції вважав, що позивач не пропустив позовну давність.

Короткий зміст касаційної скарги та її узагальнені аргументи, позиції інших учасників справи

У квітні 2025 року представник ОСОБА_3 - адвокат Левков В. М. подав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просив скасувати рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 03 квітня 2024 року та постанову Харківського апеляційного суду від 26 березня 2025 року в частині задоволення позову та стягнення судових витрат і в цій частині ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити повністю; в іншій частині рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Підставою касаційного оскарження вказував те, що суд апеляційної інстанції застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17.

Касаційна скарга мотивована неврахуванням судами того, що перехід права власності на предмет іпотеки було зареєстровано у встановленому законом порядку з дотриманням норм законодавства. У пункті 9 іпотечного договору від 14 березня 2014 року сторони узгодили, що будь-яка кореспонденція на ім`я іпотекодавця має надсилатися на адресу його мешкання з повідомленням. Така кореспонденція вважається отриманою боржником в день її надходження на поштове відділення, що обслуговує будинок за цією адресою, незалежно від того, чи вони отримали її особисто чи кожен з них окремо та незалежно від причин неотримання особисто.

ОСОБА_2 дотримав порядок надсилання, передбачений пунктом 9 іпотечного договору, а саме: письмову вимогу направлено на поштову адресу, зазначену в іпотечному договорі.

Водночас висновок експерта про те, що відповідне поштове повідомлення підписано іншою особою, не свідчить про наявність порушення узгоджених домовленостей сторін, адже сторони фактично домовились щодо такого випадку (отримання іншою особою), покладаючи відповідальність за будь-яке неотримання повідомлення саме на ОСОБА_1 .

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 19 травня 2025 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано її матеріали із суду першої інстанції.

16 червня 2025 року справа надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 21 січня 2026 року справу призначено до судового розгляду.

Фактичні обставини справи 

Суди попередніх інстанцій встановили, що житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 належав ОСОБА_1 на підставі договору дарування від 14 березня 2014 року.

14 березня 2014 року між ОСОБА_4 і ОСОБА_1 було укладено договір позики, відповідно до якого позивачу надано у позику 408 000,00 грн, що на момент укладення договору позики за згодою сторін є еквівалентним 40 800,00 дол. США, строком до 14 березня 2015 року.

Того ж дня для забезпечення виконання зобов`язань за договором позики між ОСОБА_4 і ОСОБА_1 було укладено договір іпотеки, за умовами якого в іпотеку передано житловий будинок з надвірними будівлями за адресою: АДРЕСА_1 , що розташований на земельній ділянці площею 0,0545 кв. м, кадастровий номер 6310136300:13:048:0003.

Згідно з пунктом 9 вказаного договору сторони дійшли згоди, що будь-яка кореспонденція на ім`я іпотекодавця має надсилатися на адресу його мешкання листом з повідомленням. Така кореспонденції має вважтися отриманою боржником в день її надходження на поштове відділення, що обслуговує будинок за цією адресою, незалежно від того, чи вони отримали її особисто чи кожен з них окремо незалежно від причин неотримання особисто. Так, достатнім доказом отримання іпотекодавцем кореспонденції від іпотекодержателя та/або від нотаріуса має сприйматися будь-який поштовий документ, що підтвердить її надходження до зазначеного поштового відділення. А поштовий документ, згідно з яким іпотекодацець не проживає за зазначеною вище адресою або який повернувся з відміткою «за закінченням строку зберігання», має сприйматися - крім того достатнім доказом відмови боржника від виконання зобов`язань за цим договором, невиконання вимоги про дострокове повернення всієї позики і права звернення стягнення на майно, заставлене іпотекодавцем у забезпечення виконання зобов`язань іпотекодавця за договором позики.

16 червня 2016 року між ОСОБА_4 і ОСОБА_2 було укладено договір про відступлення права вимоги, за яким ОСОБА_2 набув право вимоги за іпотечним договором, укладеним з ОСОБА_1 , посвідченим 14 березня 2014 року приватним нотаріусом ХМНО Карташовою С. І., реєстровий номер 763.

22 червня 2016 року ОСОБА_2 направвив ОСОБА_1 повідомлення про заміну кредитора в зобов`язаннях та усунення порушення за договором позики й іпотеки. Вказане повідомлення на ім`я ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_1 , отримано 30 червня 2024 року.

16 березня 2018 року між ОСОБА_2 і ОСОБА_3 було укладено договір купівлі-продажу житлового будинку, згідно з яким ОСОБА_3 набула у власність житловий будинок з надвірними будівлями за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно з висновком експертів від 30 червня 2022 року № 3024/3025, складеним за результатами судової почеркознавчої експертизи, рукописний (буквений) запис із зазначенням прізвища, ім?я та по-батькові « ОСОБА_1 » у лівій нижній частині рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, виплату поштового переказу (ф. № 119) від 22 червня 2016 року № 6100220623838 виконано не ОСОБА_1 , а підпис від його імені, який розташований після рукописного (буквеного) запису змістом « ОСОБА_1 » у лівій нижній частині рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, виплату поштового переказу (ф. № 119) від 22 червня 2016 року № 6100220623838, виконано за допомогою пасти для кулькової ручки рукописним способом без попередньої технічної підготовки та використання технічних засобів не ОСОБА_1 , а іншою особою.

2. Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. 

Зміст касаційної скарги з урахуванням принципу диспозитивності свідчить про те, що судові рішення оскаржені тільки в частині задоволених вимог позову, а тому переглядаються лише у цій частині. 

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду, перевіривши правильність застосування судами норм права в межах касаційної скарги, дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.

Мотиви і доводи Верховного Суду та застосовані норми права

У статті 525 ЦК України (тут і далі - в редакції на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою (частина перша статті 546 ЦК України).

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (стаття 575 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.

У частинах першій, третій статті 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно з частиною третьою статті 36 Закону України «Про іпотеку» способами задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, є: 1) передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; 2) право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

У разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (частина перша статті 35 Закону «Про іпотеку»).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що «за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).
Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом) слід виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку».

Разом із тим відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

У статті 18 вказаного Закону визначено порядок проведення державної реєстрації прав.

Процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, серед іншого, визначено в Порядку № 1127.

Згідно з пунктом 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Тобто цим Порядком № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор у ході її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Отже, на державного реєстратора під час вчинення такої реєстраційної дії законом покладено обов`язок не тільки формально перевірити наявність поданих документів за переліком, передбаченим пунктом 61 Порядку № 1127, необхідних для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, а й, передусім, встановити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства. Такий обов`язок покладено на нотаріуса як державного реєстратора згідно з правилом частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статті 37 Закону України «Про іпотеку» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення, ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Звертаючись до суду із позовом, ОСОБА_1 посилався на те, що він не отримував вимоги про усунення порушень із попередженням іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, а тому вважав, що іпотекодержатель не набув права звернення стягнення на предмет іпотеки.

Як зазначалось вище, частиною першою статті 35 Закону «Про іпотеку» передбачено, що вимога про усунення порушення має містити стислий зміст порушених зобов`язань (зокрема, факт прострочення платежів, сума основного боргу, нараховані відсотки, штрафні санкції з посиланням на відповідні пункти іпотечного договору, які порушені).

Водночас в матеріалах справи відсутня вимога про усунення порушень, яка надсилалась іпотекодержателем ОСОБА_1 22 червня 2016 року, а наявна у справі вимога від 29 грудня 2016 року про добровільне звільнення житлового приміщення не дає можливості встановити, чи на момент проведення реєстрації права власності на предмет іпотеки сплинув визначений у письмовій вимозі строк усунення порушень. 

Згідно зі статтею 400 ЦПК України касаційний суд не має процесуальної можливості встановлювати нові обставини, які не були встановлені судами попередніх інстанції, та давати оцінку доказам, які суди не дослідили, а отже, не може вирішити спір по суті за результатами касаційного перегляду.

Відповідно до пунктів 1, 3 частини третьої, частини четвертої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 389 цього Кодексу; або суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування, дослідження або огляд доказів або інше клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. 

Враховуючи наведені обставини, постанова апеляційного суду в оскаржуваній частині підлягає скасуванню з переданнямсправи в цій частині на новий розгляд до апеляційного суду.

Під час нового розгляду суду належить врахувати викладене, розглянути справу в установлені законом розумні строки з додержанням вимог матеріального і процесуального права, дослідити та належним чином оцінити подані сторонами докази, зокрема вимогу про усунення порушень на предмет її відповідності умовам іпотечного договору, дати правову оцінку доводам і запереченням сторін та ухвалити законне і справедливе судове рішення відповідно до встановлених обставин і вимог закону.

Керуючись статтями 400, 409, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 

УХВАЛИВ:

Касаційну скаргу представника ОСОБА_3 - адвоката Левкова Віталія Миколайовича задовольнити частково.

Постанову Харківського апеляційного суду від 26 березня 2025 року в частині вирішення вимог про витребування майна з чужого незаконного володіння скасувати, справу в частині вирішення вказаних вимог направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає. 

Головуючий	М. Є. Червинська 	
Судді:	А. Ю. Зайцев 	
	Є. В. Коротенко   В. М. Коротун  	
	М. Ю. Тітов