СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 січня 2026 року м. Харків Справа № 922/395/22 

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Россолов В.В., суддя Склярук О.І. , суддя Хачатрян В.С. 
за участю секретаря судового засідання Бессонової О.В.,
за участю прокурора та представника Харківської міської ради і Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради 
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури (вх. №1001) на рішення Господарського суду Харківської області від 01.04.2025 у справі №922/395/22
за позовом керівника Салтівської окружної прокуратури м.Харкова, м.Харків,
до 1) Харківської міської ради, м.Харків,
2) Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, м.Харків,
3) фізичної особи-підприємця Кожушко Олени Миколаївни, с.Бугаї 2 Богодухівського району, Харківської області,
4) фізичної особи ОСОБА_1 , м.Харків,
про визнання незаконним та скасування рішення, визнання договору недійсним, витребування майна,-

ВСТАНОВИВ:
Рішенням господарського суду Харківської області від 14.03.2024 у задоволенні позову відмовлено повністю.
Постановою Східного апеляційного господарського суду від 24.07.2024 апеляційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури залишено без задоволення; рішення Господарського суду Харківської області від 14.03.2024 у справі №922/395/22 залишено без змін.
Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 15.10.2024 касаційну скаргу першого заступника керівника Харківської обласної прокуратури задоволено частково; постанову Східного апеляційного господарського суду від 24.07.2024 і рішення Господарського суду Харківської області від 14.03.2024 у справі № 922/395/22 скасовано в частині відмови в задоволенні позовної вимоги про витребування в ОСОБА_1 на користь Харківської міської територіальної громади нежитлових підвальних приміщень підвалу № LXIII, LXII, LXV, LXIV, LXVa загальною площею 63,6 м2 в житловому будинку, розташованому за адресою: м. Харків, вул. Гвардійців-Широнінців, 88, літ "А-9"; справу №922/395/22 передано на новий розгляд у частині зазначеної позовної вимоги до Господарського суду Харківської області; в частині відмови в задоволенні решти позовних вимог постанову Східного апеляційного господарського суду від 24.07.2024 і рішення Господарського суду Харківської області від 14.03.2024 у справі № 922/395/22 залишено без змін.
Передаючи справу № 922/395/22 на новий розгляд у частині позовної вимоги про витребування в Синявіної Марини Євгенівни спірних нежитлових приміщень на користь територіальної громади міста Харкова, Верховний Суд виходив із того, що суди першої та апеляційної інстанцій помилково пов`язали можливість задоволення віндикаційної вимоги виключно з результатами розгляду первинних позовних вимог про визнання незаконним та часткове скасування рішення органу місцевого самоврядування і про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 17.07.2018, розглянувши вимогу про витребування майна як похідну та таку, що автоматично підлягає відмові у разі незадоволення зазначених вимог.
Натомість, на переконання Верховного Суду, суди попередніх інстанцій не дослідили у повному обсязі обставин, які входять до предмета доказування у спорі про витребування майна з чужого незаконного володіння з огляду на приписи статті 388 Цивільного кодексу України, зокрема не надали належної правової оцінки питанням добросовісності або недобросовісності останнього набувача спірного нерухомого майна, характеру та підстав вибуття майна з володіння власника, а також наявності чи відсутності передбачених законом умов для його витребування. 
Рішенням Господарського суду Харківської області від 01.04.2025 по справі №922/395/22 у позові Салтівської окружної прокуратури міста Харкова до Харківської міської ради, Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради, Фізичної особи - підприємця Кожушко Олени Миколаївни, Фізичної особи ОСОБА_1 про витребування в ОСОБА_1 на користь Харківської міської територіальної громади нежитлових підвальних приміщень підвалу № LXIII, LXII, LXV, LXIV, LXVa загальною площею 63,6 м2 в житловому будинку, розташованому за адресою: АДРЕСА_1 відмовлено повністю.
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що заявлена прокурором вимога про витребування спірного нерухомого майна не відповідає критеріям обґрунтованості та доведеності, оскільки позивачем не наведено та не підтверджено належними і допустимими доказами обставин, які б свідчили про наявність передбачених законом підстав для застосування віндикаційного способу захисту. Зокрема, суд дійшов висновку, що прокурором не доведено ані відсутності волі територіальної громади на вибуття майна з комунальної власності, ані недобросовісності кінцевого набувача - фізичної особи ОСОБА_1 , що є обов`язковими умовами витребування майна у добросовісного власника відповідно до статті 388 Цивільного кодексу України. За таких обставин суд констатував відсутність правових підстав для втручання у право приватної власності відповідача та відмовив у задоволенні позову в цій частині. 
Заступник керівника Харківської обласної прокуратури з рішенням суду першої інстанції не погодився, звернувся до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить його скасувати та прийняти нове рішення про задоволення позову повністю; судові витрати розподілити між відповідачами.
В обґрунтуванні своєї апеляційної скарги, вказує, що:
- спірне нерухоме майно вибуло з комунальної власності територіальної громади поза її волею, оскільки Харківська міська рада, приймаючи рішення про приватизацію шляхом викупу, діяла не у спосіб і не в межах повноважень, визначених законом. На думку скаржника, воля територіальної громади як власника може вважатися належним чином вираженою виключно за умови дотримання органом місцевого самоврядування вимог законодавства про приватизацію. Порушення ж установленого порядку відчуження комунального майна, зокрема застосування спрощеної процедури викупу за відсутності законних підстав, унеможливлює визнання такого вибуття майна вчиненим з волі власника, що, у свою чергу, відповідає підставам, передбаченим пунктом 3 частини першої статті 388 Цивільного кодексу України;
- сукупність обставин справи, зокрема короткий проміжок часу між первинним набуттям майна орендарем і його подальшим відчуженням, істотна різниця у вартості майна за двома правочинами, а також відсутність будь-яких видимих поліпшень об`єкта - мала викликати у набувача обґрунтовані сумніви щодо законності походження права власності продавця. За таких умов, як зазначає прокурор, Синявіна М.Є. повинна була проявити розумну обачливість і перевірити правомірність вибуття майна з комунальної власності, а її пасивна поведінка свідчить про відсутність добросовісності у розумінні статей 3, 12 та 13 Цивільного кодексу України.

Детально рух у справі викладений у процесуальних документах суду.
У судове засідання від 12.01.2025 з`явився прокурор та представник Харківської міської ради і Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради. Інші представники сторін у судове засідання не з`явились, про дату, час та місце засідання повідомлені належним чином.
На початку судового засідання колегією суддів встановлено надходження від Синявіної Марини Євгенівни клопотання про залишення апеляційної скарги заступника керівника Харківської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Харківської області від 01.04.2025 у справі №922/395/22 без руху.
Обґрунтовує своє клопотання тим, що:
- прокуратура надіслала копію апеляційної скарги третьому відповідачеві на іншу адресу, аніж вказана в матеріалах справи;
- апеляційна скарга підписана заступником прокурора обласної прокуратури, однак до апеляційної скарги не надано доказів, підтверджуючих його повноваження;
- прокурором не сплачено судовий збір у встановленому порядку і розмірі.
Перевіривши наведені у клопотанні доводи, колегія суддів дійшла висновку про їх необґрунтованість. Колегія зазначає, що дотримання вимог до форми та змісту апеляційної скарги, визначених статтею 258 Господарського процесуального кодексу України, наявність повноважень особи, яка її підписала, а також виконання обов`язку щодо сплати судового збору у встановленому законом порядку та розмірі відповідно до статей 4, 6 Закону України «Про судовий збір» і статті 260 Господарського процесуального кодексу України, є предметом перевірки суду апеляційної інстанції на стадії вирішення питання про відкриття апеляційного провадження.
За наслідками здійснення такої перевірки апеляційний суд дійшов висновку про відповідність апеляційної скарги вимогам процесуального закону та відкрив апеляційне провадження у справі. З огляду на викладене, відсутні передбачені Господарським процесуальним кодексом України процесуальні підстави для залишення апеляційної скарги без руху на стадії її розгляду по суті, у зв`язку з чим заявлене клопотання задоволенню не підлягає.

Проаналізувавши матеріали справи колегія суддів встановила такі обставини справи.
27.12.2012 між Управлінням комунального майна приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (другий відповідач, орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Кожушко Оленою Миколаївною (третій відповідач, орендар) укладено договір оренди нежитлових приміщень № 1950, відповідно до умов якого у останньої в оренді перебували нежитлові підвальні приміщення № LXIII, LXII, LXV, LXIV, LXVa загальною площею 63,6м.кв в житловому будинку (технічний паспорт КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації", інвентаризаційний № 73500 від 03.05.2012) за адресою: м. Харків, вул. Гвардійців Широнінців, 88, літ. "А-9". Майно належало до комунальної власності територіальної громади м. Харкова та відображалось на балансі КП "Жилкомсервіс". Строк дії договору було встановлено до 27.11.2015.
У пункту 10.5 договору сторони погодили, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору протягом 30 днів після закінчення його строку, договір вважається продовженими на ой самий термін і на тих самих умовах.
Відповідно до пункту 3.1 договору оренди, вартість об`єкту оренди складала 72 500,00 грн.
За умовами пункту 4.7 договору оренди, змінювати стан орендованого майна орендар зобов`язаний виключно за письмовою згодою орендодавця.
У пункті 4.8 договору оренди третій відповідач зобов`язався здійснювати поточний ремонт за письмовою згодою другого відповідача, за свій рахунок здійснювати капітальний ремонт за письмовою згодою другого відповідача при наявності узгодженої проектно-кошторисної документації та дозволу, отриманого відповідно з чинним законодавством. Здійснювати реконструкцію орендованого майна за письмовою згодою орендодавця за свій рахунок за окремими проектами, які розроблені спеціалізованими проектними організаціями і узгоджені з управлінням містобудування і архітектури Харківської міської ради до початку приведення робіт, при наявності дозволу, отриманого відповідно з діючим законодавством.
Фізична особа - підприємець Кожушко Олена Миколаївна має право за письмовою згодою другого відповідача вносити зміни до складу орендованого майна, провадити невід`ємні поліпшення, які необхідні для здійснення господарської діяльності, що зумовлює підвищення його вартості. Якщо невід`ємні поліпшення майна зроблені за згодою орендодавця, орендар має право на відшкодування вартості необхідних витрат або зарахування їх вартості тільки у разі придбання об`єкта у власність (пункт 5.3 договору оренди).
Актом прийому-передачі від 27.12.2012 встановлено, що майно зазначене у договорі оренди на момент передачі, а саме: нежитлові підвальні приміщення № LXIII, LXII, LXV, LXIV, LXVa, розташовані в житловому будинку. Освітлення, опалення, водопроводу та каналізації немає. Разом з тим, було відмічено, що приміщення потребують проведення ремонтних робіт.
15.12.2015 між другим та третім відповідачами укладено додаткову угоду №2 до договору оренди № 1950 від 27.12.2012, відповідно до умов якої вартість об`єкту оренди складала 140 920,00 грн.
Згідно рішення 18 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 21.02.2018 №1008/18 "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" міська рада вирішила провести відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади міста Харків шляхом викупу (згідно з додатком - переліком об`єктів, які підлягають приватизації (відчуженню) шляхом викупу). У вказаному переліку зазначено, що приватизації (відчуженню) шляхом викупу орендарем Фізичною особою-підприємцем Кожушко О.М. підлягають нежитлові підвальні приміщення № LXIII, LXII, LXV, LXIV, LXVa в житловому будинку за адресою: м. Харків, вул. Гвардійців Широнінців, 88, літ. "А-9" площею 63,6кв.м.
У подальшому на підставі вказаного рішення Харківської міської ради між другим та третім відповідачем укладено договір купівлі-продажу № 5605-В-С від 17.07.2018, на підставі якого шляхом викупу у власність третього відповідача перейшло все майно, яке було орендовано на підставі договору № 1950 від 27.12.2012, а саме: нежитлові підвальні приміщення № LXIII, LXII, LXV, LXIV, LXVa загальною площею 63,6м.кв в житловому будинку за адресою: м. Харків, вул. Гвардійців Широнінців, 88, літ. "А-9" вартістю 140 920,00 грн.
Суб`єктом оціночної діяльності Фізичною особою-підприємцем Остащенко К.Ю. на підставі договору № 28-02/18-2 від 28.02.2018, укладеного з Фізичною особою - підприємцем Кожушко Оленою Миколаївною виконано незалежну оцінку нежитлових підвальних приміщень № LXIII, LXII, LXV, LXIV, LXVa загальною площею 63,6м.кв в житловому будинку за адресою: м. Харків, вул. Гвардійців Широнінців, 88, літ. "А-9", про що складено висновок про вартість оцінюваного майна від 28.02.2018, відповідно до якого вартість вказаного майна станом на 28.02.2018 складала 120300,00 грн.
У договорі купівлі-продажу зазначено, що його укладено на підставі "Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 рр".
14.09.2018 між Фізичною особою - підприємцем Кожушко Оленою Миколаївною та Фізичною особою Синявіною Мариною Євгенівною укладено договір купівлі-продажу, відповідно до умов якого третій відповідач передав у власність четвертого відповідача, а четвертий відповідач прийняв нежитлові підвальні приміщення № LXIII, LXII, LXV, LXIV, LXVa загальною площею 63,6м.кв в житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідно до інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право власності на вищевказане спірне майно зареєстровано за Синявіною М.Є.
Оскільки, на думку прокурора, Харківська міська рада (перший відповідач) незаконно обрала спосіб приватизації оспорюваного майна шляхом викупу орендарем зазначених вище нежитлових приміщень, прокурор звернувся до суду з відповідним позовом.

Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам колегія суддів Східного апеляційного господарського суду зазначає таке.
Предметом позову в цій справі є матеріально-правові вимоги прокурора в інтересах держави про визнання незаконним та скасування рішення органу місцевого самоврядування, визнання недійсним договору купівлі-продажу, укладеного з орендарем (відповідачем-3), та витребування майна у останнього набувача (відповідача - 4).
Передаючи справу № 922/395/22 на новий розгляд, Верховний Суд виходив із того, що суди першої та апеляційної інстанцій помилково пов`язали можливість задоволення віндикаційної вимоги виключно з результатами розгляду первинних позовних вимог про визнання незаконним та часткове скасування рішення органу місцевого самоврядування і про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 17.07.2018, розглянувши вимогу про витребування майна як похідну та таку, що автоматично підлягає відмові у разі незадоволення зазначених вимог.
Натомість, на переконання Верховного Суду, суди попередніх інстанцій не дослідили у повному обсязі обставин, які входять до предмета доказування у спорі про витребування майна з чужого незаконного володіння з огляду на приписи статті 388 Цивільного кодексу України, зокрема не надали належної правової оцінки питанням добросовісності або недобросовісності останнього набувача спірного нерухомого майна, характеру та підстав вибуття майна з володіння власника, а також наявності чи відсутності передбачених законом умов для його витребування. За таких обставин Верховний Суд дійшов висновку про необхідність направлення справи на новий розгляд у цій частині для всебічного, повного та об`єктивного з`ясування зазначених обставин.
Таким чином, переглядаючи справу №922/395/22 повторно, предметом розгляду у суді першої інстанції після повернення справи на новий розгляд за постановою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 15.10.2024 було виключно вирішення віндикаційної позовної вимоги – вимоги про витребування з володіння фізичної особи ОСОБА_1 на користь Харківської міської територіальної громади нежитлових підвальних приміщень підвалу № LXIII, LXII, LXV, LXIV, LXVa загальною площею 63,6 м2 в житловому будинку, розташованому за адресою: АДРЕСА_1 .
Предметом апеляційного розгляду у даній справі є перевірка законності й обґрунтованості рішення Господарського суду Харківської області від 01.04.2025 саме в частині відмови у задоволенні вимоги про витребування спірного нерухомого майна. Апеляційний суд має перевірити, чи правильно суд першої інстанції виконав обов`язкові вказівки Верховного Суду, чи належним чином встановив обставини, що мають значення для застосування статей 387– 388 ЦК України, чи обґрунтовано визнав Синявіну М.Є. добросовісним набувачем, а також чи відповідає висновок суду про відмову у витребуванні майна вимогам принципу верховенства права, правової визначеності та статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Щодо позовної вимоги про витребування у четвертого відповідача на користь Харківської міської територіальної громади спірних нежитлових приміщень.
Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Примусове відчуження об`єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Примусове відчуження таких об`єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану.
Відповідно до частин 1, 2 статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
Серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, витребування майна з чужого незаконного володіння (статті 387, 388 ЦК України).
Предметом позову про витребування майна є вимога власника, який не є володільцем цього майна, до особи, яка заволоділа останнім, про повернення його з чужого незаконного володіння.
Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю).
Велика Палата Верховного Суду зазначала, що набуття особою володіння нерухомим майном полягає у внесенні запису про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за цією особою. Якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно, а функцією державної реєстрації права власності є оголошення належності нерухомого майна певній особі (особам). Рішення суду про витребування з володіння відповідача нерухомого майна саме по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно; такий запис вноситься у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою.
Тобто, у цивільному законодавстві під віндикаційним позовом слід розуміти вимогу про витребування власником свого майна із чужого незаконного володіння. Метою такого позову є повернення об`єкта права власності у володіння власника. Ознаками віндикаційного позову є: подається власником або титульним володільцем; стосовно індивідуально визначених речей; зміст позову становить вимога про повернення речі; річ перебуває у володінні іншої особи (відповідача); річ перебуває в чужому володінні незаконно.
Отже, саме задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, призводить до ефективного захисту прав власника саме цього майна. Подібні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 28.01.2025 у справі № 922/3562/21, від 09.10.2024 у справі № 922/3838/21, від 20.06.2023 у справі № 633/408/18
Таким чином у разі державної реєстрації права власності за новим володільцем (відповідачем), власник, який вважає свої права порушеними, має право пред`явити позов про витребування відповідного майна.
Так, відповідно до статті 387 Цивільного кодексу України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
За змістом статті 388 Цивільного кодексу України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.
У спорах про витребування майна суд має встановити обставини незаконного вибуття майна у власника на підставі наданих сторонами належних, допустимих і достатніх доказів (постанова Верховного Суду від 15.02.2022 у справі № 911/3034/15 (911/3692/20). Тобто можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно) (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19).
Таким чином, неправомірність набуття права власності підлягає доказуванню, а набуття права власності може залежати від законності та добросовісності такого набуття.
Колегія суддів звертає увагу, що добросовісним набувачем є особа, яка не знала і не могла знати про те, що майно придбане в особи, яка не мала права його відчужувати. Недобросовісний набувач навпаки на момент здійснення угоди про відчуження спірного майна знав або міг знати, що річ відчужується особою, якій вона не належить і яка на її відчуження не має права. Від недобросовісного набувача майно може бути витребувано в будь-якому випадку.
Добросовісним набувачем є особа, яка не знала і не могла знати про те, що майно придбане в особи, яка не мала права його відчужувати. Недобросовісний набувач навпаки на момент здійснення угоди про відчуження спірного майна знав або міг знати, що річ відчужується особою, якій вона не належить і яка на її відчуження не має права. Від недобросовісного набувача майно може бути витребувано в будь-якому випадку.
У спорі між особою, яка вважає себе власником спірного майна, та особою, яка вважає себе законним володільцем (користувачем) спірного майна, сторонами спору є особи, які претендують на спірне майно, а суду для правильного вирішення спору слід з`ясувати та перевірити передусім правові підстави, відповідно до яких виникло та існує речове право на майно (постанова Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі №910/73/17).
Відповідно до статті 330 Цивільного кодексу України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.
Вирішуючи питання про можливість витребування спірного майна, зокрема про наявність або відсутність підстав для застосування статті 388 Цивільного кодексу України, слід перевіряти, оцінювати добросовісність поведінки насамперед зареєстрованого володільця нерухомого майна (постанови Великої Палати Верховного Суду від 26.04.2019 у справі №669/927/16-ц, від 23.10.2019 у справі № 922/3537/17, від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18). Добросовісною не може вважатися особа, яка знала чи могла знати про порушення порядку реалізації майна або знала чи могла знати про набуття нею майна всупереч закону (постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц, від 06.07.2022 у справі № 914/2618/16, від 21.09.2022 у справі № 908/976/19).
Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Такі висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 у справі № 922/3537/17 (провадження № 12-127гс19, п. 37, 38), від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19, п.46.1, 46.2), від 15.06.2021 у справі № 922/2416/17 (провадження № 12-44гс20, п.7.15, 7.16).
При цьому, добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна, а може діяти, покладаючись на відомості, наявні в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, за відсутності обставин, які з точки зору розумного спостерігача можуть викликати сумнів у достовірності цих відомостей. Схожі висновки містить постанова Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2021 у справі №925/1351/19.
Щодо застосування положень статей 387, 388 ЦК України Велика Палата Верховного Суду в постанові від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19 виснувала про важливе значення належної перевірки обставин, які свідчать про добросовісність або недобросовісність набувача як для застосування положень статей 387, 388 ЦК України, так і для визначення критерію пропорційності втручання у право набувача майна як такого, що може вважатися відповідним нормам справедливого судового розгляду згідно зі статтею 6 Конвенції.
Отже, судові рішення, постановлені за відсутності перевірки добросовісності набувача, що суттєво для застосування як положень статей 387, 388 ЦК України, так і положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції, не можуть вважатися такими, що відповідають вимозі законності втручання у право мирного володіння майном.
Як стверджує прокурор у позовній заяві, розпорядження майном органом місцевого самоврядування не у спосіб та поза межами повноважень, передбачених законом, не може оцінюватися як вираження волі територіальної громади, тому відчужене таким чином майно підлягає витребуванню на підставі статті 388 ЦК України.
Так, відповідно до пункту 3 частини першої статті 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Для застосування пункту 3 частини першої статті 388 ЦК України ключовими аспектами є відсутність волі власника на відчуження майна, добросовісність набувача, а також оплатність при відчуженні спірного майна.
Отже, для застосування положень пункту 3 частини першої статті 388 ЦК України є визначальним питання добросовісності/недобросовісності набувача, оплатність чи неоплатність набуття добросовісним набувачем такого майна, а також обставини, за яких спірне майно вибуло з володіння первісного власника (за волею чи без волі власника, наприклад, чи в порядку продажу майна у виконавчому провадженні при виконанні судового рішення чи за інших умов), а тому такі обставини підлягають обов`язковому з`ясуванню та перевірці судом для правильного вирішення ним спору.
Матеріали справи підтверджують, що на підставі рішення Харківської міської ради між другим та третім відповідачем укладено договір купівлі-продажу № 5605-В-С від 17.07.2018, на підставі якого шляхом викупу у власність третього відповідача перейшло все майно, яке було орендовано на підставі договору № 1950 від 27.12.2012, а саме: нежитлові підвальні приміщення № LXIII, LXII, LXV, LXIV, LXVa загальною площею 63,6м.кв в житловому будинку за адресою: м. Харків, вул. Гвардійців Широнінців, 88, літ. "А-9" вартістю 140 920,00 грн.
14.09.2018 між Фізичною особою - підприємцем Кожушко Оленою Миколаївною та Фізичною особою ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу, відповідно до умов якого третій відповідач передав у власність четвертого відповідача, а четвертий відповідач прийняв нежитлові підвальні приміщення № LXIII, LXII, LXV, LXIV, LXVa загальною площею 63,6м.кв в житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідно до інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право власності на вищевказане спірне майно зареєстровано за Синявіною М.Є.
Згідно із статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Отже, договір купівлі-продажу є оплатним, одним із основних обов`язків продавця є оплата ціни товару. При цьому суд враховує, що частина 5 статті 12 ЦК України встановлює загальну презумпцію добросовісності, а саме якщо законом встановлені правові наслідки недобросовісного або нерозумного здійснення особою свого права, вважається, що поведінка особи є добросовісною та розумною, якщо інше не встановлено судом.
Відповідно до висновків Великої Палати Верховного Суду у постанові від 14.12.2021 у справі №147/66/17, що добросовісність - це певний стандарт поведінки, який характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Саме з позиції моральності слід підходити до оцінки поведінки суб`єкта права як добросовісного або недобросовісного.
Верховний Суд у постанові від 16.02.2022 у справі №914/1954/20 звернув увагу, що суди мають враховувати принцип добросовісності - стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
Таку ж позицію висловив Верховний Суд, переглядаючи і цю справу.
Проаналізувавши обставини справи, суд першої інстанції слушно зауважив, що прокурором не наведено жодних обставин, які б свідчили про недобросовісність відповідача 4 та не зазначено вагомих підстав для витребування майна від добросовісного набувача.
ОСОБА_1 набула право власності на спірне нерухоме майно у встановленому законом порядку, покладаючись на офіційні дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Відсутність у цьому реєстрі будь-яких обтяжень чи заборон на момент укладення договору свідчить про законність його правочину та виключає необхідність додаткової перевірки історії попередніх відчужень. Набуття майна відбулося внаслідок оплатного правочину, що додатково підтверджує добросовісність відповідача 4, оскільки будь-яке зобов`язання щодо ретельного дослідження історії переходу права власності не покладається на набувача, який діє в межах правової визначеності.
Також прокурором не надано доказів, які б свідчили про існування взаємозалежності чи узгодженості дій між відповідачами 3 та 4 щодо незаконного відчуження майна або наявності між ними попередньої домовленості з метою уникнення можливого витребування. Навпаки, матеріали справи містять відповідь на запит від Приватного підприємства «Свої» №57 від 26.02.2025, де вказано, що в архіві підприємства зберігається договір про надання послуг з пошуку об`єкта нерухомості. Будь-яких угод з власником нежитлових підвальних приміщень ПП «Свої» не укладало, інформація про продаж виявлена на сайті OLX шляхом моніторингу оголошення пор їх продаж. Колегія суддів зауважує, що вказаний лист ПП «Свої» був доданий відповідачем 4 на стадії повторного перегляду справи до суду першої інстанції.
Разом з тим, навіть без урахування зазначеної відповіді Приватного підприємства «Свої» та наведених у ній відомостей, матеріали справи не містять належних і допустимих доказів, які б свідчили про наявність взаємозалежності чи узгодженості дій між Фізичною особою – підприємцем Кожушко Оленою Миколаївною та ОСОБА_1 , спрямованих на незаконне відчуження спірного майна. За таких обставин наведені доводи не спростовують висновку суду про відсутність доказів недобросовісної поведінки відповідача 4 у розумінні статті 388 Цивільного кодексу України.
Крім того, колегія суддів зауважує, що сама по собі обставина збільшення вартості спірних нежитлових приміщень у подальшому правочині не може розцінюватися як доказ недобросовісності. Формування ціни відчуження є елементом договірної свободи сторін і відображає волевиявлення Фізичної особи – підприємця Кожушко Олени Миколаївни як продавця, а також згоду на відповідні умови з боку Синявіної Марини Євгенівни як покупця. За відсутності доказів штучності ціноутворення, фіктивності правочину або спрямованості дій сторін на обходження вимог закону, саме по собі зростання ціни не свідчить про наявність попередньої домовленості між відповідачами чи їх взаємозалежності, а відтак не підтверджує доводів прокурора щодо незаконного відчуження спірного майна або умислу на уникнення його можливого витребування.
У разі відсутності на момент набуття права власності судових рішень, які б визнавали незаконним відчуження майна, та за умови, що юридична особа діяла в межах чинного законодавства, не маючи підстав для сумнівів у правомірності своїх дій, такі дії мають вважатися добросовісними (п.5.24 постанови Верховного Суду від 25.09.2024 у справі № 923/1137/21).
Ключовим фактором у правовій оцінці цього спору є те, що відповідач 4 не мав ані юридичного обов`язку, ані розумних підстав сумніватися в правомірності попередніх правочинів, оскільки на момент укладення договору купівлі-продажу жодних правових обмежень щодо цього майна не існувало, а органи державної влади, відповідальні за реєстрацію прав, не ставили під сумнів законність його відчуження.
Також відповідач 4 не зобов`язаний був здійснювати аналіз наявності чи відсутності будь-яких поліпшень у приміщенні та встановлювати їхню природу чи правові наслідки. Поліпшення нерухомого майна є наслідком волевиявлення орендаря чи попереднього власника, а не фактором, який має юридичний вплив на правомірність набуття власності кінцевим набувачем. Відповідач 4, діючи відповідно до загального принципу правової визначеності, керувався відомостями з реєстрів, а не аналізом можливих реконструкцій або змін у стані майна, що жодним чином не впливає на його добросовісність як набувача.
Таким чином, сукупність встановлених обставин вказує на відсутність підстав для витребування майна у відповідача 4. Він не міг і не повинен був передбачати можливі претензії з боку органів влади чи прокуратури, оскільки жодних об`єктивних підстав для такого сумніву не існувало. Відсутність належного обґрунтування щодо недобросовісності набуття майна унеможливлює задоволення вимог прокурора, а сам факт відчуження нерухомості внаслідок приватизації без підтвердженого незаконного умислу не може бути підставою для обмеження прав останнього набувача.
Таким чином, колегія суддів погоджується із судом першої інстанції і не вбачає ознак недобросовісності у діях кінцевого набувача спірного нерухомого майна - ОСОБА_1 .

Щодо пропорційності легітимної мети втручання у право власності добросовісного набувача
У своїх рішеннях Європейський суд з прав людини неодноразово звертав увагу на необхідність дотримання справедливої рівноваги між інтересами суспільства та необхідністю дотримання фундаментальних прав окремої людини (рішення у справі "Спорронг і Льоннрот проти Швеції" від 23.09.1982 (Sporrong and Lonnroth v. Sweden), "Новоселецький проти України" від 11.03.2003, "Федоренко проти України" від 01.06.2006, заява N 47148/99).
Необхідність забезпечення такої рівноваги відображено в структурі статті 1 Конвенції, зміст по суті якої, вимагає дотримання обґрунтованої пропорційності між застосованими заходами та переслідуваною метою, якої намагаються досягти шляхом позбавлення особи її власності.
Отже, особа може бути позбавлена її власності лише в інтересах суспільства, на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права, а при вирішенні питання про можливість позбавлення особи власності повинна дотримуватися справедлива рівновага між інтересами суспільства та правами власника.
Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (п. 6 ч.1 ст. 3 ЦК України). Добросовісність набувача майна має значення для застосування як критерію законності втручання держави у право набувача на мирне володіння майном, так і критерію пропорційності такого втручання легітимній меті останнього.
Колегія суддів ураховує, що добросовісний набувач не може відповідати за порушеннями інших осіб. Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає такий статус всупереч приписам статті 388 ЦК України, а відтак, втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар.
До таких висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 18.03.2020 у справі №199/7375/16, від 20.05.2020 у справі № 199/8047/16, від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19, від 11.04.2023 у справі № 923/1137/21.
У позовах про зобов`язання повернути майно господарським судам також необхідно досліджувати, чи не будуть такі заходи втручанням у право особи на мирне володіння майном, що є гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Частиною 1 статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод встановлено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Предметом безпосереднього регулювання статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод є втручання держави у право на мирне володіння майном, зокрема, й позбавлення особи права власності на майно шляхом його витребування.
Втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа-добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно (див. рішення ЄСПЛ у справах "Рисовський проти України" від 20.10.2011 (Rysovskyy v. Ukraine, заява № 29979/04), "Кривенький проти України" від 16.02.2017 (Kryvenkyy v. Ukraine, заява № 43768/07)).
Критерій "пропорційності" передбачає, що втручання у право власності розглядатиметься як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. "Справедлива рівновага" передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, визначеною для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо особа несе "індивідуальний і надмірний тягар". При цьому з питань оцінки "пропорційності" ЄСПЛ, як і з питань наявності "суспільного", "публічного" інтересу, визнає за державою досить широку "сферу розсуду", за винятком випадків, коли такий "розсуд" не ґрунтується на розумних підставах.
Принцип "належного урядування" не встановлює абсолютної заборони на витребування із приватної власності майна на користь держави, якщо майно вибуло із власності держави у незаконний спосіб, а передбачає критерії, які необхідно з`ясовувати та враховувати при вирішенні цього питання для того, щоб оцінити правомірність і допустимість втручання держави у право на мирне володіння майном. Дотримання принципу "належного урядування" оцінюється одночасно з додержанням принципу "пропорційності", при тому, що немає точного, вичерпного переліку обставин і фактів, установлення яких беззаперечно свідчитиме про додержання чи порушення "справедливої рівноваги між інтересами суспільства та необхідністю додержання фундаментальних прав окремої людини". Цей критерій є оціночним і стосується суб`єктивної складової кожної конкретної справи, а тому має бути з`ясований у кожній конкретній справі на підставі безпосередньо встановлених обставин і фактів.
Таким чином, стаття 1 Першого протоколу гарантує захист право на мирне володіння майном особи, яка законним шляхом, добросовісно набула майно у власність, і для оцінки додержання "справедливого балансу" в питаннях позбавлення майна мають значення обставини, за якими майно було набуте у власність та поведінка особи, з власності якої майно витребовується.
Колегія суддів зазначає, що відповідно до статті 321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійснені. Примусове відчуження об`єктів права власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього та повного відшкодування їх вартості, крім випадків, встановлених частиною 2 статті 353 цього Кодексу.
Отже, наведені норми Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та Цивільного кодексу України визначають непорушність права власності (в тому числі приватної) та неможливість позбавлення особи права власності. 
Апеляційний суд зауважує, що втручання у право власності ОСОБА_1 шляхом витребування майна не відповідає вимогам пропорційності та справедливого балансу, визначеним у статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, а також практиці Європейського суду з прав людини.
Позбавлення відповідача 4 власності, набутого добросовісно і на законних підставах, без належної компенсації призведе до покладення на неї індивідуального та надмірного тягаря, що суперечить стандартам ЄСПЛ. Держава, яка припустилася помилок під час відчуження цього майна, не може перекладати їх наслідки на особу, яка діяла відповідно до вимог закону, не мала і не могла мати сумнівів щодо правомірності його набуття.
Добросовісний набувач не може відповідати за ймовірні порушення, допущені іншими особами на етапі приватизації. Правовий підхід, за яким особа втрачає набуте у законний спосіб майно без механізму компенсації, є неприйнятним і суперечить принципу правової визначеності. При цьому суди зобов`язані оцінювати не лише формальну законність витребування, а й його пропорційність щодо наслідків для власника.
З огляду на це, у випадку задоволення позову про витребування майна у відповідача 4 буде порушена справедлива рівновага між суспільним інтересом та правами особи. 
Окремо колегія суддів зауважує, що місцевий суд обґрунтовано дійшов висновку, що відмова у задоволенні позову з підстав її необґрунтованості та недоведеності прокурором, -виключає необхідність вирішення судом заяви Фізичної особи ОСОБА_1 про застосування позовної давності.
Підсумовуючи все вищенаведене, апеляційний суд поділяє висновок суду першої інстанції про те, що прокурором не доведено ні відсутності волі територіальної громади на відчуження спірного майна у розумінні пункту 3 частини першої статті 388 Цивільного кодексу України, ні недобросовісності дій кінцевого набувача, у зв`язку з чим відсутні передбачені законом підстави для витребування майна у добросовісного власника. Водночас місцевий господарський суд обґрунтовано застосував стандарти захисту права на мирне володіння майном, закріплені у статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та розвинуті у практиці Європейського суду з прав людини, дійшовши правильного висновку про те, що втручання у право власності відповідача 4 за встановлених у справі обставин не відповідало б вимогам пропорційності та не забезпечувало б справедливого балансу між суспільним інтересом і правами особи.
На підставі вищевикладеного, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги в зв`язку з її юридичною та фактичною необґрунтованістю та відсутністю фактів, які свідчать про те, що оскаржуване рішення прийнято з порушенням судом норм права. Доводи апеляційної скарги не спростовують наведені висновки суду першої інстанції, у зв`язку з чим апеляційна скарга Заступника керівника Харківської обласної прокуратури не підлягає задоволенню з підстав, викладених вище, а оскаржуване рішення Господарського суду Харківської області від 01.04.2025 у справі №922/395/22, яке відповідає вимогам статті 236 Господарського процесуального кодексу України, має бути залишене без змін.
Вирішуючи питання розподілу судових витрат, колегія суддів зазначає, що оскільки в задоволенні апеляційної скарги відмовлено, то судові витрати понесені заявником апеляційної скарги, у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, відшкодуванню не підлягають в силу приписів статті 129 Господарського процесуального кодексу України.
Керуючись статтями 13, 73, 74, 77, 86, 129, 240, 269, 270, п.1, ч.1 ст.275, 276, 281, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Заступника керівника Харківської обласної прокуратури залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Харківської області від 01.04.2025 у справі №922/395/22 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки її оскарження передбачено ст. 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України

Повна постанова складена 22.01.2026.

Головуючий суддя В.В. Россолов

Суддя О.І. Склярук 

Суддя В.С. Хачатрян