Справа № 317/3726/25 №/п 2/317/81/2026 

 
ЗАОЧНЕ РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

21 січня 2026 року 

Запорізький районний суд Запорізької області у складі:
головуючого судді – Ачкасова О.М.
при секретарі – Степанової Ю.В., 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Запоріжжя у загальному позовному провадженні справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , про визнання договору дійсним, 

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , про визнання договору дійсним, посилаючись на те, що 17.06.1996 р. між ОСОБА_2 яка діяла в своїх інтересах та від імені своєї неповнолітньої доньки ОСОБА_3 , інтереси яких представляв брокер ОСОБА_4 брокерської контори №161 на підставі договору і довіреності №1964 від 17.06.1996 р. та ОСОБА_1 , від імені якого діяв брокер ОСОБА_5 брокерської контори №161, на підставі договору та довіреності №1965 від 17.06.1996 р. було укладено Договір купівлі-продажу нерухомості №2636. Згідно зазначеного договору ОСОБА_1 купив у ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , житловий будинок АДРЕСА_1 , розташований на земельній ділянці. Договір був зареєстрований Товарною біржею «Універсальна біржа «Хортиця», в журналі реєстрації біржевих угод про нерухомість 17.06.1996 р. та йому було присвоєно інвентарний номер постійного зберігання 2636. 20.06.1996 р., на підставі укладеного договору, Запорізьким бюро технічної інвентаризації було видано Реєстраційне посвідчення, згідно якого житловий будинок АДРЕСА_1 , зареєстрований за позивачем ОСОБА_1 на праві особистої приватної власності на підставі Договору купівлі-продажу нерухомості №2636, зареєстрованого Товарною біржею «Універсальна біржа «Хортиця» 17.06.1996 р. і записаний в реєстрову книгу за №4 р №26. Сторонами були виконані всі умови договору купівлі-продажу, позивач ОСОБА_1 сплатив за будинок кошти та прийняв його у свою особисту власність, відкрито та безперервно з часу покупки будинку та до теперішнього часу володів та користувався ним, використовував для свого проживання та проживання своєї родини, утримував вказане нерухоме майно, що є підставою для визнання договору купівлі-продажу дійсним. В подальшому, на підставі рішення виконкому Долинської сільської ради народних депутатів від 11.07.1996 р.№161, позивачу у приватну власність була передана земельна ділянка, яка розташована на території Долинської сільської ради, АДРЕСА_1 . На даний час позивач не має можливості посвідчити договір нотаріально, оскільки йому невідомо місцезнаходження відповідачів та у минулому після укладання договору згоди щодо нотаріального посвідчення цього договору не досягалось. Вказані вище обставини позбавляють позивача можливості розпорядитися своїм майном на власний розсуд, тому він повинен був звернутися до суду з цією позовною заявою. 
Позивач у судове засідання не з`явився, від його представника надійшла заява, у якій вона позов підтримала у повному обсязі, просила суд його задовольнити та розглянути справу за їхньої відсутності, проти ухвалення заочного рішення не заперечувала.
Відповідачі -  ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , у судове засідання повторно не з`явилися, повідомлялися своєчасно та належним чином про місце та час розгляду справи, шляхом направлення судової повістки та оголошення на сайті «Судова влада України» від 30.12.2025 р., про причини неявки суд не повідомили, відзиву на позов не надали, заяви про розгляд справи за відсутності відповідачів до суду не надходило. 
Суд вважає можливим розглянути справу заочно за відсутністю сторін, які беруть участь у справі , у загальному позовному провадженні, на підставі наявних у справі доказів. 
Розглянувши матеріали справи, дослідивши усі докази у сукупності, суд вважає, що позов є обгрунтованим та підлягає задоволенню з наступних підстав.
Як вбачається з матеріалів справи, відповідно до договору купівлі-продажу нерухомості №2636, укладеному 17.06.1996 року, продавець -  ОСОБА_2 яка діяла в своїх інтересах та від імені своєї неповнолітньої доньки ОСОБА_3 , інтереси яких представляв брокер ОСОБА_4 брокерської контори №161 на підставі договору і довіреності №1964 від 17.06.1996 р. та ОСОБА_1 , від імені якого діяв брокер ОСОБА_5 брокерської контори №161, на підставі договору та довіреності №1965 від 17.06.1996 р. було укладено Договір купівлі-продажу нерухомості №2636. Згідно зазначеного договору ОСОБА_1 купив у ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , житловий будинок АДРЕСА_1 , розташований на земельній ділянці. Договір був зареєстрований Товарною біржею «Універсальна біржа «Хортиця», в журналі реєстрації біржевих угод про нерухомість 17.06.1996 р. та йому було присвоєно інвентарний номер постійного зберігання 2636. 
Відповідно до реєстраційного посвідчення вбачається, що Запорізьке бюро технічної інвентаризації посвідчує, що житловий будинок АДРЕСА_1 , зареєстрований за ОСОБА_1 на підставі Договору №2636 купівлі - продажу, зареєстрованому Товарною біржею «Універсальна біржа «Хортиця», 17.06.1996 р., про що в ЗМБТІ зроблена запис за №4 р. №26 від 20.06.1996 року.
З інформації ТОВ «ЗМБТІ» за вих. №1396 від 21.08.2025, вбачається, що в матеріалах інвентаризаційної справи на об`єкт нерухомого майна, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , міститься договір купівлі-продажу №2636, зареєстрований Товарною біржею «Універсальна біржа «Хортиця» від 17.06.1996, згідно якого  ОСОБА_1 набуто право власності на будинок, за адресою: АДРЕСА_1 , про що в матеріалах інвентаризаційної справи міститься запис від 20.06.1996 р. щодо проведення реєстрації в реєстраційній книзі №4 за номером 26.
Матеріали справи містять технічну документацію на житловий будинок АДРЕСА_1 , яка була виготовлена на замовлення позивача 01.05.2025 р.
Згідно державного акту на право приватної власності на землю серія ЗП №07503856, виданого 07.09.1996 року, вбачається, що земельна ділянка площею 0,16 га, що розташована на території Долинської сільської ради АДРЕСА_1 (землю передано для присадибної ділянки), належить ОСОБА_1 , що також підтверджується Витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, номер витягу НВ-9961318372025 від 01.05.2025 р., договором купівлі-продажу земельної ділянки від 17.06.1996 р.
Згідно з пунктом 4 Прикінцевих та перехідних положень ЦКУкраїни 2004 року цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності ЦК України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов`язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності. Оскільки, договір вчинено у 1996 році, то спір про визнання договору дійсним має вирішуватися на підставі норм, які були чинними в момент його вчинення, тобто ЦК Української РСР 1963 року.
За змістом статей 128, 153 ЦК Української РСР (в редакції 1963 року) передбачено, що право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди щодо всіх істотних умов. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Аналогічна норма міститься у статті 220 ЦК України.
Відповідно до ст.224 ЦК УРСР (в редакції 1963 року), за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Згідно зі ст. 227 ЦК УРСР (1963 року), що діяв на час укладення договору, договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів.
Відповідно до ч.1 ст.47 ЦК України (1963 року) нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.
Згідно з ч.2 ст.47 ЦК УРСР (в редакції 1963 року), якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Аналогічне положення міститься і в ч. 2 ст. 220 нині діючого ЦК України.
У період укладання оспореного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227 ЦК Української РСР договір купівлі-продажу повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання цієї вимоги тягне недійсність договору.
Проте згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.
За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (частина перша статті 128 ЦК Української РСР), а відповідно до статті 153 ЦК Української РСР договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди щодо всіх істотних умов договору.
Отже, положення статті 227 ЦК Української РСР спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер стосовно відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу» стосовно угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто закон спеціальний переважає закон загальний.
Такий висновок суду викладений у постанові Верховного Суду від 23 листопада 2022 року у справі № 521/14551/19, який у відповідності до вимог п.6 ст.13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів», враховується іншими судами при застосуванні таких норм права.
Згідно зі ст.15 Закону України «Про товарні біржі» не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі. Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. Біржовий договір з моменту його реєстрації на біржі є вчиненим правочином.
Таким чином, угоди, що зареєстровані на біржі, не прирівнюються до нотаріально посвідчених, а лише не підлягають подальшому нотаріальному посвідченню. До нотаріально посвідчених документів прирівнюються лише документи, складені згідно з вимогами ст.40 Закону України «Про нотаріат», перелік яких є вичерпним і не підлягає розширеному тлумаченню.
В пункті 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» від 28 липня 1978 року № 3 (із змінами і доповненнями, внесеними постановами Пленуму Верховного Суду України від 25 грудня 1992 року № 13 та від 25 травня 1998 року № 15) було роз`яснено, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки ті угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання, застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини. Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК України, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов. Якщо така угода виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд, на підставі ч.2 ст.47 ЦК, за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду дійсною. Однак це правило не може бути застосовано, якщо сторонами не було досягнуто згоди з істотних умов угоди або для укладення її були в наявності передбачені законом обмеження.
При вчиненні правочину всі дії сторін договору були спрямовані на встановлення цивільних прав та обов`язків, перехід права власності, і сторони мали необхідний обсяг цивільної дієздатності, мали вільне волевиявлення, що відповідало внутрішній волі на досягнення наслідків, а саме, купівлі-продажу вищевказаного будинку, правочин був реальним і вчиненим у формі дозволеній чинним законодавством України в 1996 році. Усі вимоги договору купівлі-продажу, сторонами були виконані, ніяких претензій щодо передачі майна не було, та сторонами правочину один до одного будь-які інші претензії не пред`являлися. Державна реєстрація договору купівлі-продажу проведена відповідним відділом бюро технічної інвентаризації.
Реєстрація бюро технічної інвентаризації за позивачем права власності на придбаний будинок на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого біржею, а не нотаріусом, не суперечила чинному законодавству.
Правила державної реєстрації об`єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб, затверджені наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству № 56 від 13 грудня 1995, зареєстровані в Міністерстві юстиції України 19 січня 1996 року за № 31, передбачали підставу для державної реєстрації договорів купівлі - продажу, міни, зареєстрованих біржею.
Крім того, в подальшому Інструкцією про порядок державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, затвердженою наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України 09.06.1998 року № 121, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 26 червня 1998 року за № 399/2839, також передбачалася підстава для державної реєстрації договорів купівлі-продажу, міни, зареєстрованих біржею.
Відповідно до п.5 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 року право власності та інші речові права на нерухоме майно, набуті згідно з діючими нормативно - правовими актами до набрання чинності цим Законом, визнаються державою. На підставі цього Закону реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень здійснюється лише в разі вчинення правочинів щодо нерухомого майна, а також за заявою власника (володільця) нерухомого майна.
Вищезазначене не суперечить й вимогами ст. 328 ЦК України, відповідно до якої право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Враховуючи, що при укладенні договору купівлі-продажу нерухомості, сторони договору (позивач та відповідачі) домовилися щодо всіх істотних умов договору, а після укладення договору, документи на будинок та ключі від будинку було передано ОСОБА_1 , як покупцю, будинком він користується до теперішнього часу, одержав державний акт на землю 07.09.1996 р., однак, реєстрація договору на товарній біржі не може замінити його нотаріального посвідчення, проте нотаріально посвідчити угоду позивач не може, оскільки біржовий договір вже зареєстрований в органах технічної інвентаризації, тому суд вважає порушене право підлягає поновленню, шляхом визнання укладеного договору купівлі-продажу дійсним.
У відповідності до ст. ст. 41,55 Конституції України право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Права людини і громадянина захищаються судом. Кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.
Відповідно до ст. 49 Закону України «Про власність», чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.
Статтею 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод встановлено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений свого майна, інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом або загальними принципами міжнародного права.
Відповідно до ст.16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способом захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання права.
Відповідно до ст. 182 ЦК України та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що об`єкти нерухомого майна підлягають спеціальній реєстрації відповідним органом. Згідно до ст.2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно – це офіційне визнання і підтвердження державою факту виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно.
Враховуючи вищевикладене, суд вважає за необхідне позов задовольнити, визнати дійсним Договір купівлі-продажу нерухомості житлового будинку АДРЕСА_2 , №2636 від 17.06.1996 р. 
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 12,13,80,81,89,259, 263-265,273, 280-289 ЦПК України, ст.ст. 328, 334, 391, 392 ЦК України, ст.ст. 47,48, 128, 224, 227 ЦК УРСР (1963 р.), ст. 15 Закону України «Про товарні біржі», суд-

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстрованого: АДРЕСА_3 ) до ОСОБА_2 (останнє відоме місце реєстрації: Запорізька область, Запорізький район, РНОКПП невідомо), ОСОБА_3  (останнє відоме місце реєстрації: Запорізька область, Запорізький район, РНОКПП невідомо), про визнання договору дійсним задовольнити в повному обсязі.
Визнати дійсним Договір купівлі-продажу нерухомості житлового будинку АДРЕСА_2 , №2636 від 17.06.1996 р., укладений між  ОСОБА_2 , яка діяла від свого імені та імені своєї неповнолітньої доньки ОСОБА_3 , інтереси яких представляв брокер ОСОБА_4 брокерської контори №161 на підставі договору і довіреності №1964 від 17.06.1996 р. та ОСОБА_1 , від імені якого діяв брокер ОСОБА_5 брокерської контори №161 161 на підставі договору і довіреності №1965 від 17.06.1996 р., зареєстрований Товарною біржею «Універсальна біржа «Хортиця» в журналі реєстрації біржевих угод з нерухомістю 17 червня 1996 року з присвоєнням інвентарного номеру постійного зберігання 2636.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, яку може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд – якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Рішення суду може бути оскаржено шляхом подачі апеляційної скарги до Запорізького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Дата складення повного судового рішення – 21.01.2026 року.

Суддя:      О.М. Ачкасов