Справа №752/8363/25
Провадження №2/752/2544/26

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 лютого 2026 року        м. Київ

Голосіївський районний суд міста Києва в складі:
головуючого судді Кордюкової Ж.І.,
за участю секретаря Шененка В.В.,
представника позивача  ОСОБА_2.,
представника відповідача Пугача С.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовною заявою  ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй сіті кепітал» про розірвання договору та стягнення грошових коштів,-

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_2 в інтересах ОСОБА_1 звернувся до Голосіївського районного суду міста Києва з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло - Капітал (далі - ТОВ «ФК «Житло - Капітал»), третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй сіті кепітал» про розірвання договору та стягнення грошових коштів.
В обґрунтування заявлених вимог зазначив, що 15.07.2021 між ТОВ «ФК «Житло - Капітал» та ОСОБА_1 укладено договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 74-1507/2021-2, відповідно до умов якого відповідач замовляє і фінансує за рахунок коштів ФФБ виду «А» спорудження об`єкту будівництва житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_1 , а забудовник ТОВ «Строй сіті кепітал» зобов`язується збудувати об`єкт будівництва, ввести його в експлуатацію та передати об`єкти інвестування на умовах та в строки, встановлені в Угоді. 
Позивачем за договором про участь у Фонді фінансування будівництва № 74- 1507/2021-2 від 15.07.2021 у повному обсязі внесені кошти в розмірі 1 394 903,65 грн. та отримано свідоцтво № С74-1507/2021-2 від 19.07.2021 про участь у фонді фінансування будівництва виду А «ЖК ГОЛОСІЇВСЬКА ДОЛИНА» (ІІ - черга будівництва), у якому планово-орієнтованою датою введення будинку в експлуатацію визначено 30.04.2022, а передачі під заселення - 31.07.2022. 
Також, позивачем сплачено відповідачу винагороду за управління майном в розмірі 12 554,13 грн. 
Після сплати позивачем (довірителем) за об`єкт інвестування, 19.07.2021 був укладений договір № М74-1507/2021-2 відступлення майнових прав, згідно з яким управитель передає довірителю майнові права на об`єкт інвестування № 468: двокімнатну квартиру адреса: АДРЕСА_1 . 
Станом на дату подання цієї позовної заяви, житловий будинок в експлуатацію не введений, об`єкт інвестування (квартира) у власність позивачу не передана, нові дати введення будинку в експлуатацію та передачі під заселення невідомі, кошти передані Управителю ФФБ не повернуті позивачу, що свідчить про порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва та неналежне виконання управителем своїх обов`язків, визначених договором № 74-1507/2021-2.
Порушення забудовником строків спорудження будівництва є самостійною обставиною, за наявності якої довіритель вправі вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати коштів, які він вніс до Фонду фінансування будівництва.
Постановою Північного апеляційного господарського суду по справі № 910/10860/21 від 09.02.2023 розірвано договір оренди земельної ділянки площею 7,7001 га, яка розташована по АДРЕСА_1 (кадастровий номер 8000000000:79:286:0004), укладений між Київською міською радою та Публічним акціонерним товариством «АТП 13058» (замовник будівництва).
Таким чином, автоматично припинили дію договір на будівництво житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_1 від 16.07.2020, укладений між орендарем земельної ділянки ПАТ «АТП 13058» та забудовником ТОВ «Строй Сіті Кепітал».
Оскільки за умовами договору про участь у ФФБ № 74-1507/2021-2, позивач є споживачем послуг, які надаються ТОВ «ФК «Житло-капітал» з управління грошовими коштами, внесеними ним на рахунок Фонду фінансування будівництва, то це не виключає його відповідальності відповідно до ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів», а перенесення запланованої дати введення в експлуатацію об`єкта свідчить про порушення прав позивача щодо об`єкту інвестування, а відтак про наявність підстав для стягнення з відповідача пені за порушення умов Договору про участь у ФФБ № 74-1507/2021-2.
Оскільки відповідачем не виконано обов`язок письмово повідомити позивача про збільшення строків будівництва більш як на 90 днів, то розрахунок пені слід виконати з наступного дня настання строку виконання зобов`язання введення будинку в експлуатацію, тобто з 01.05.2022 по дату подання цього позову, що складає 44 650 866,37 грн. 
Попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, які позивач поніс і які очікує понести у зв`язку із розглядом справи складається з витрат на правову допомогу у розмірі 20 000 грн. 
Просив:
розірвати Договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 74-1507/2021- 2 від 15.07.2021, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал»;
стягнути з ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал» на користь ОСОБА_1 сплачені за договором про участь у Фонді фінансування будівництва № 74-1507/2021-2 від 15.07.2021 грошові кошти у розмірі 1 394 903,65 грн., пеню відповідно до ч. 5 ст. 10 Закону України "Про захист прав споживачів" у розмірі 44 650 866,37 грн., винагороду за управління майном у розмірі 12 554,13 грн. та витрати по оплаті за надання правової допомоги у розмірі 20000 грн.
16.04.2025 постановлено ухвалу про залишення позовної заяви без руху.
21.04.2025 постановлено ухвалу про відкриття провадження у цивільній справі та призначено справу до розгляду в порядку загального позовного провадження.
29.10.2025 постановлено ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначено цивільну справу до судового розгляду по суті.
13.05.2025 представник відповідача адвокат Пугач С.В. подав до суду відзив на позовну заяву, в якому заперечував проти задоволення позовних вимог.
Зазначив, що реалізація права позивача на дострокове розірвання договору про участь у ФФБ та виплати йому коштів повинно відбуватися на основі правозастосування приписів ст. 20 Закону №978-IV та у відповідності до положень Правил ФФБ.
Позивачем порушено порядок дострокового розірвання договору про участь у ФФБ, оскільки він не подав заяви управителю про свій намір достроково розірвати договір про участь у ФФБ; не надав управителю реквізити банківського рахунку або інших даних (реквізитів) для перерахування (повернення) йому коштів; не повернув управителю свідоцтво про участь у ФФБ; він не повернув управителю договір № М74-1507/2021-2 про відступлення майнових прав від 19.07.2021.
З боку позивача не було вчинено жодних дій, передбачених положеннями Правил ФФБ та умовами Договору про участь у ФФБ, які свідчили б про його намір розірвати договір про участь у ФФБ.
Обраний позивачем спосіб захисту (розірвання договору про участь у ФФБ) не є ефективним, оскільки не призведе до реального захисту порушеного права.
Повернення позивачу коштів можливе в порядку ч. 7 ст. 20 Закону №978-IV і виключно за умови повернення позивачем управителю свідоцтва про участь у ФФБ, договору № М74-1507/2021-2 про відступлення майнових прав від 19.07.2021.
Оскільки зазначені документи не були повернені управителю, позивач на момент подачі позовної заяви є власником майнових прав на об`єкт інвестування.
Факт збереження права вимоги на об?єкт інвестування виключає можливість повернення коштів позивачу, оскільки це суперечить суті правовідносин, які виникають між управителем та довірителем у межах ФФБ. Повернення коштів довірителю можливе лише у випадку припинення зобов?язань між сторонами, зокрема внаслідок неможливості виконання договору чи відмови довірителя від участі у ФФ у порядку, передбаченому правилами ФФБ. 
За умов, коли позивач є власником майнових прав на об?єкт інвестування відповідач як управитель, не має жодних правових підстав для реалізації відповідного об`єкта інвестування з метою повернення довірителю коштів.
Враховуючи, що позивач не реалізував своє право на звернення із відповідною заявою до управителя ФФБ ТОВ «ФК «Житло капітал», а інвестиційний об?єкт залишається закріпленим за позивачем, діючі договори свідчать про збереження зобов?язальних правовідносин між сторонами, що унеможливлює визнання вимог про повернення коштів обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
Відтак, розірвання договору про участь у ФФБ не призведе до реального захисту порушеного права позивача, оскільки похідна вимога щодо стягнення з відповідача коштів, за обставин, які склалися, не може бути виконана у законний спосіб.
Обраний позивачем спосіб захисту порушеного права не є ефективним і не відповідає змісту права та інтересу характеру його порушення.
З огляду на зазначене, а також враховуючи розмір грошової суми заявленої позивачем, дії позивача, які суперечать умовам Договору про участь ФФБ та вимогам чинного законодавства, спрямовані на отримання позивачем фінансової вигоди, що є неприпустимим і суперечить засадам цивільного судочинства, принципам добросовісності, розумності та справедливості.
Позивач наголошує на захисті свого порушеного права шляхом стягнення неустойки у відповідності до ч.5 ст.10 Закону України «Про захист прав споживачів» у розмірі 3% загальної вартості послуги. 
Відповідач категорично не погоджується з наведеною позицією позивача, вважає її необґрунтованою та безпідставною.
Управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ несе зобов?язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ; за письмовою заявою довірителя виступає в інтересах довірителів позивачем у разі невиконання забудовником своїх зобов?язань щодо строків спорудження і якості об?єктів будівництва та передачі довірителям у власність об?єктів інвестування (ст.13 Закону № 978-IV).
Відповідно до п. 11.3 договору про участь у ФФБ забудовник несе відповідальність за невиконання зобов?язань щодо організації спорудження об?єкта будівництва, своєчасне введення його в експлуатацію.
Крім того, відповідно до Правил ФФБ саме забудовник несе відповідальність невиконання зобов?язань щодо організації спорудження об?єкта будівництва та своєчасного введення його в експлуатацію.
Тож, не передбачено відповідальності Управителя за порушення термінів введення об?єкта будівництва експлуатацію. Відповідно, відсутні підстави покладення на відповідача як управителя відповідальності за несвоєчасне введення об?єкта будівництва в експлуатацію.
Позивач не довів, що несвоєчасне введення об?єкта будівництва в експлуатацію сталося внаслідок дій чи бездіяльності з боку відповідача. Позивач не надав доказів неналежного виконання управителем своїх зобов?язань щодо контролю за строками прийняття в експлуатацію об?єкта будівництва, зокрема доказів того, що збільшення строків будівництва об?єкта сталося внаслідок дій чи бездіяльності зі сторони управителя (відсутність контролю, неналежний контроль за забудовником).
Підстави для стягнення з відповідача на користь позивача 3% загальної вартості послуги на підставі ч.5 статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» відсутні.
Просив зменшити розмір витрат на правничу допомогу, понесених позивачем, до 3000 грн.
Попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, які відповідач поніс і які очікує понести у зв?язку із розглядом справи становить приблизно 40 000 грн., що складається із витрат на правову допомогу.
16.05.2025 представник позивача адвокат Бондарчук З.В. подав до суду відповідь на відзив, в якій зазначив, що позивач відмовляється від участі в ФФБ не з власної волі, а по причині порушення третьою особою (забудовником) строків спорудження об`єкта будівництва та неналежного виконання відповідачем (управителем) своїх обов`язків, передбачених ч. 1 статті 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», а тому позивач (довіритель) має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. 
Відповідач (управитель) зобов`язаний виплатити позивачу (довірителю) кошти у сумі, що визначається відповідно до ст. 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною. 
Таким чином, підставами для дострокового розірвання договору між відповідачем та позивачем, а також виплати коштів останньому згідно з ч. 4 ст. 18 Закону № 978-ІV є порушення третьою особою строків спорудження об`єкта будівництва; неналежне виконання відповідачем своїх обов`язків, передбачених ч. 1 статті 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».
Відповідач не заперечує того, що будівництво об`єкта інвестиції позивача не закінчено, будинок не введений в експлуатацію і не переданий у власність останньому станом на сьогодні. 
Твердження представника відповідача, щодо порушення позивачем порядку дострокового розірвання Договору про участь у ФФБ є неправдивими, оскільки 27.02.2025 представником позивача на адресу відповідача направлялася заява про розірвання вказаного договору про участь у ФФБ та повернення коштів. 
У подальшому відповідач надіслав відповідь від 11.03.2025, в якій зазначив, що розірвання договору та повернення коштів позивачу можливо лише при умові введення даного об`єкту в експлуатацію або після здійснення Управителем наступної повної реалізації відповідного об`єкту інвестування згідно договору про участь у ФФБ та Правил ФФБ. 
Договір відступлення майнових прав не є документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за позивачем об`єкту інвестування.
Несвоєчасне введення об`єкта в експлуатацію сталося через відсутність управителем контролю за забудовником, оскільки він не припинив фінансування будівництва; не вимагав розірвання договору; не вжив заходів щодо повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об`єкта коштів; не відшкодовано заподіяних забудовником збитків; не перераховано на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків із довірителями відповідно до вимог статті 20 цього Закону, що виходять із ФФБ у зв`язку з розірванням договору про участь у ФФБ; не отримав від забудовника дозвільної, виконавчої, технічної та іншої документації, необхідної для завершення будівництва об`єкта, прийняття його в експлуатацію у встановленому законодавством порядку та передання об`єктів інвестування установникам. 
Відповідач не прийняв ряд рішень визначених ст.ст. 9, 10, 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та договором управителя із забудовником № 74-16/07/20-2 від 16.07.2020.
Враховуючи викладене, відповідач, як вже було зазначено, не надав жодних доказів на підтвердження того, що ним як управителем здійснювався належний контроль за забудовником. 
Натомість, надані позивачем докази спростовують необґрунтовані твердження відповідача щодо належного контролю за забудовником з боку відповідача та свідчить про наявність усіх підстав для стягнення з відповідача на користь позивача 3 % вартості роботи (послуг) на підставі частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів». 
25.01.2025 представник відповідача адвокат Пугач С.В. подав до суду заперечення на відповідь на відзив, доводи яких зводяться до тих, що зазначені у відзиві на позовну заяву. 
Просив залишити позовні вимоги без задоволення.
29.10.2025 у підготовчому засідання представник відповідача адвокат Пугач С.В. просив застосувати строки позовної давності щодо позовних вимог в частині стягнення пені. 
Представник позивача підтримав позовні вимоги, просив їх задовольнити у повному обсязі.
Представник відповідача заперечував проти задоволення позовних вимог. 
Інші учасники справи до суду не з`явились.
Дослідивши матеріали справи, суд встановив наступне.
15.07.2021 між ОСОБА_1 , як довірителем, та ТОВ «ФК «Житло-Капітал», як управителем, укладено Договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 74/1507/2021-2, відповідно до п.1.1. якого довіритель зобов`язується передати Управителю в управління грошові кошти з метою отримання Довірителем у власність житла (об`єкта інвестування), а Управитель зобов`язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених цим Договором, Правилами ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІ черга будівництва), затвердженими наказом Директора Управителя № 256 від 11.11.2020, Договором між Забудовником та Управителем № 74-16/07/20-2 від 16.07.2020 та чинним законодавством України.
Відповідно до п. 1.2. договору від 15.07.2021 № 74/1507/2021-2 забудовником на дату підписання цього договору є ТОВ «Строй Сіті Кепітал».
Відповідно до п. 1.9. договору від 15.07.2021 № 74/1507/2021-2 опис об`єкта інвестування, що підлягає передачі Довірителю в порядку та на умовах цього Договору після завершення будівництва: об`єкт будівництва- Житловий комплекс, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 (кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:79:286:0004); об`єкт інвестування - квартира; номер об`єкта інвестування - 468; попередньо визначена загальна кількість вимірних одиниць об`єкта інвестування - 63,35 м кв.; планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 30.04.2022; планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 31.07.2022. 
Відповідно до пп. 2.1.1.7, 2.1.1.13. п. 2.1. договору від 15.07.2021 № 74/1507/2021-2 управитель зобов`язаний у випадках, передбачених цим договором, повернути кошти довірителю на умовах правил ФФБ та цього договору, з урахуванням п. 2.2.1.9. та розділу 10 цього договору.
Також управитель зобов`язаний письмово повідомити довірителя про внесення змін до умов договору управителя із забудовником щодо перенесення строків здачі в експлуатацію об`єкта будівництва більш ніж на 90 днів та у випадку заміни забудовника. 
Відповідно до пп. 2.2.2.2. п. 2.2.2. договору від 15.07.2021 № 74/1507/2021-2 довіритель має право до запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатацію, за письмовою згодою управителя, за умови сплати довірителем винагороди управителю у розмірі та порядку, передбаченому цим договором відмовитися від участі у ФФБ шляхом дострокового розірвання договору про участь у ФФБ та отримати з ФФБ кошти на умовах передбачених цим договором та правилами ФФБ.
Відповідно до п. 9.1. - 9.5., 9.6 договору від 15.07.2021 № 74/1507/2021-2 до запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатація довіритель має право достроково припинити управління майном та відмовитись від участі у ФФБ.
У разі відкріплення, сума коштів, що підлягає поверненню довірителю при відмові від ФФБ, визначається управителем, виходячи з кількості закріплених за довірителем одиниць об`єкта інвестування, поточної ціни вимірної одиниці цього об`єкта інвестування та передачі коштів в управління управителю ФФБ з урахуванням винагороди Управителя, передбаченої п. 10.1.3, 10.3., 5.11 цього договору.
Для отримання коштів, зазначених п.9.2. цього договору довіритель повинен повідомити управителя про реквізити свого банківського рахунку або надати інші дані (реквізити), що дозволяють управителю перерахувати довірителю належні йому кошти у безготівковій формі.
Управитель перераховує на наданий довірителем, у відповідності до вимог п.9 цього договору рахунок кошти в розмірі, визначеному п. 9.2. цього договору протягом п`яти робочих днів, після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об`єкта інвестування після введення об`єкта будівництва в експлуатацію та після надання довірителем реквізитів банківського рахунку або надання інших даних (реквізитів), що дозволяють управителю перерахувати довірителю належні йому кошти у безготівковій формі.
У разі ненадання довірителем управителю реквізитів банківського рахунку або не надання інших даних (реквізитів), що дозволяють управителю перерахувати довірителю належні кошти у безготівковій формі протягом одного місяця з дня подачі заяви про вихід, вважається, що довіритель доручає управителю перерахувати кошти, зазначені в п. 9 цього договору, з рахунку ФФБ на власний рахунок управителя з мето їх зберігання до повернення коштів довірителю.
У разі відкріплення від довірителя закріпленого за ним об`єкта інвестування та закріплених за ним вимірних одиниць об`єкта інвестування управитель виплачує (повертає) довірителю кошти на умовах цього договору та правил ФФБ та виключно після повернення довірителем управителю свідоцтва про участь у ФФБ і укладеного договору про уступку майнових прав (за наявності).
Відповідно до пп. 10.1.1 - 10.1.5. п. 10.1. договору від 15.07.2021 № 74/1507/2021-2 довіритель сплачує управителю винагороду: 
-за оформлення зміни об?єкта інвестування - у розмірі 1 (один ) % від вартості закріплених за Довірителем вимірних одиниць об?єкту інвестування за поточною ціною вимірної одиниці об?єкта інвестування на день подання заяви про оформлення операції зміни об?єкта інвестування;
-за оформлення уступки права вимоги Довірителя за цим Договором третім особам - у розмірі 3 (три ) % від вартості закріплених за Довірителем вимірних одиниць об?єкта інвестування за поточною ціною вимірної одиниці об?єкта інвестування на день подання заяви про оформлення операції уступки права вимоги за цим Договором;
-за оформлення відмови Довірителя від участі у фінансуванні спорудження об?єкта будівництва та/або повернення Довірителю коштів у разі відкріплення від Довірителя об?єкта інвестування - у розмірі 5 (п?ять ) % від вартості закріплених за Довірителем вимірних одиниць об?єкта інвестування за поточною ціною вимірної одиниці об?єкта інвестування на день подачі відповідної заяви про відмову Довірителя від участі у ФФБ або на день відкріплення від Довірителя об?єкта інвестування (у разі, якщо відкріплення здійснюється в . односторонньому порядку Управителем ФФБ);
-за часткове повернення грошових коштів з ФФБ за ініціативою Довірителя - 5 (п?ять ) % від вартості закріплених за Довірителем вимірних одиниць об?єкта інвестування за поточною ціною вимірної одиниці об?єкта інвестування на день подачі відповідної заяви.
-за управління майном 0,9 % від орієнтовної загальної вартості об`єкта інвестування (на день підписання цього договору та 0,5 % від вартості об`єкта інвестування на день введення об`єкта будівництва в експлуатацію.
Відповідно до п. 11.1. - 11.3. договору від 15.07.2021 № 74/1507/2021-2 управитель і забудовник за невиконання прийнятих на себе зобов`язань за договором про участь у ФФБ та договором управителя із забудовником несуть відповідальність згідно законодавства України.
Управитель при здійсненні управління: несе відповідальність за дотримання обмежень довірчої власності управителя ,визначених Правилами ФФБ та визнаних довірителем; несе відповідальність за виконання своїх зобов`язань перед довірителем ФФБ у межах Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництва та операціях з нерухомістю зі змінами та доповненнями до договору; не несе відповідальності власним майно за виплату коштів довірителю ФФБ в разі відмови від участі у ФФБ виду А, якщо управитель ФФБ дотримався встановлених Правилами ФФБ процедур щодо забезпечення можливості отримання довірителем коштів з ФФБ.
Забудовник, як особа, яка згідно із законодавствам має право на виконання функцій з будівництва для спорудження об`єктів будівництва та уклала договір з управителем: несе відповідальність згідно чинного законодавства України та договору управління забудовником за невиконання зобов`язань щодо організації спорудження об`єкта будівництва своєчасного введення його в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво підтвердженого управителем.
Позивач повністю оплатив вартість об`єкта інвестування у сумі 1394903,65 грн., на підтвердження чого йому видано свідоцтво № С74-1507/2021-2 від 19.07.2021 про участь у ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІ черга будівництва).
Відповідно до зазначеного свідоцтва за довірителем (позивачем) закріплена квартира, яка знаходиться у житловому комплексі по АДРЕСА_2 , номер об`єкта інвестування 468. Планово - орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 30.04.2022. Планово - орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 31.07.2022.
Відповідно до копії платіжного доручення № 1 від 19.07.2021 ОСОБА_1 сплатив на користь ТОВ «ФК «Житло-капітал» 12554,13 грн. за управління майном згідно договору №74/1507/202-2 від 15.07.2021 без ПДВ.
19.07.2021 між ТОВ «ФК «Житло-Капітал» та ОСОБА_1 укладений договір № М74-1507/2021-2 про відступлення майнових прав, відповідно до умов якого Управитель передає, а Довіритель приймає майнові права на Об`єкт інвестування, що підлягає передачі Довірителю в порядку та на умовах Договору про участь у ФФБ після завершення Забудовником будівництва. Опис об`єкта інвестування: об`єкт будівництва - Житловий комплекс, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 (кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:79:286:0004); об`єкт інвестування - квартира; номер об`єкта інвестування - 468; попередньо визначена загальна кількість вимірних одиниць об`єкта інвестування - 63,35 м кв.; планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 30.04.2022; планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 31.07.2022. Датою набуття Довірителем майнових прав на Об`єкт інвестування є день підписання цього Договору (п. 1.1., 1.2. вказаного Договору).
Постановою Північного апеляційного господарського суду від 09.02.2023 у справі № 910/10860/21, яка набула законної сили 24.05.2023, скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 18.02.2016, індексний розмір 28320142 та від 01.03.2016, індексний номер 28522642 та здійснену на їх підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права оренди за ПАТ «АТП 13058» земельної ділянки площею 7, 7001 га (кадастровий номер 8000000000:79:286:0004) на АДРЕСА_1 . Розірвано договір оренди земельної ділянки площею 7,7001 га, що розташована на АДРЕСА_1 (кадастровий номер 8000000000:79:286:0004), укладений між Київською міською радою та ПАТ «АТП 13058», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. та зареєстрований в реєстрі за № 849 від 01.09.2003.
Розпорядженням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку № 49-ДУМ про усунення порушень законодавства на ринках капіталу та організованих товарних ринках від 14.04.2023, зобов`язано ТОВ «ФК «Житло-Капітал» у термін до 14.07.2023 усунути порушення законодавства шляхом розміщення всіх коштів оперативного резерву ФФБ у сумі 3 711 610 978,24 грн. на вкладних (депозитних) рахунках у банках.
Постановою № 188-ДУМ Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 12.09.2023 за провадження професійної діяльності на ринках капіталу та організованих товарних ринках з порушенням умов ліцензування застосовано відносно ТОВ «ФК «Житло-Капітал» санкцію у виді зупинення на строк до 12.03.2024 дії ліцензії на провадження професійної діяльності на ринках капіталу - діяльності з управління майном для фінансування об`єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю.
Листом Виконавчого органу Київської міської ради № 018-683 від 06.10.2023 на звернення ГО «Інвестори «ЖК «Голосіївська долина» повідомлено, що земельна ділянка площею 7,7001 га з кадастровим номером 8000000000:79:286:0004 на АДРЕСА_1 передана в оренду на 25 років ВАТ «АТП 13058» для експлуатації та обслуговування адміністративних будівель і виробничих споруд майнового комплексу (Договір оренди земельної ділянки від 17.12.2002 № 79-6-00170, термін дії до 17.12.2028). Розроблений відповідно до законодавства проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки для підготовки проекту рішення Київської міської ради про передачу земельної ділянки для будівництва житлового комплексу до Виконавчого органу не надходив. Рішення про передачу ПАТ «АТП 13058» в оренду земельної ділянки для будівництва житлового комплексу або про зміну цільового призначення земельної ділянки та внесення змін до Договору оренди земельної ділянки Київська міська рада не приймала. Станом на сьогодні поштова адреса житловому будинку АДРЕСА_3 (І черга будівництва, 1-й пусковий комплекс) не присвоєна.
27.02.2025 адвокат Бондарчук З.В. в інтересах ОСОБА_1 звернувся до директора ТОВ «ФК «Житло капітал» з адвокатським запитом, в якому просив повідомити дату, час та адресу для укладення угоди про розірвання договору про участь у Фонді фінансування будівництва №74-0709/2021-1 від 07.09.2021 та повернення сплаченої ОСОБА_1 суми у розмірі 1394903,65 грн.
11.03.2025 ТОВ «ФК «Житло капітал» надало відповідь на вищезазначений адвокатський запит, в якій зазначило, що управителем робиться все можливе для належного виконання умов договорів про участь у ФБ та захисту прав та інтересів довірителя. Зазначило, що довіритель може звернутися до Товариства: вівторок - четвер з 11.0 - 16.00 за адресою: м. Київ, вул. Протасів Яр, буд. 2Д, оф. 2 для підписання угоди про розірвання договору про участь у ФФБ у зв`язку із відмовою довірителя від участі у ФФБ та повернення оригіналу свідоцтва № С74-1507/2021-2 від 19.07.2021 про участь у ФФБ.
За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Статтею 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право власності набувається у порядку, визначеному законом.
Відповідно до частини п`ятої статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з частиною шостою статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.
Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном; управитель - це фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та відповідає вимогам, встановленим цим Законом.
Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.
У частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки. Також у статті 182 цього Кодексу передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.
Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).
Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.
Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах: від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16.
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.
Відповідно до статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
За договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача) (частина перша статті 1029 ЦК України).
Частиною 1 ст. 7 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що управитель фонду на праві довірчої власності здійснює управління фондом та для досягнення мети управління майном, визначеної установниками цього фонду, перераховує частину отриманих коштів у напрямах, зазначених у Правилах.
Згідно зі ст. 11 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», фінансова установа, яка відповідає вимогам цього Закону, може за власною ініціативою створити ФФБ. ФФБ не є юридичною особою. ФФБ може бути двох видів - ФФБ виду А та ФФБ виду Б. Для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію відповідно до проектної документації і виконати усі необхідні роботи для дотримання технічних характеристик об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, незалежно від обсягу фінансування.
Відповідно до ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести до: змін технічних характеристик об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування; погіршення споживчих властивостей об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування; зростання вартості будівництва більше ніж на двадцять відсотків; збільшення строків будівництва більше ніж на дев`яносто днів порівняно із строками, зазначеними в договорі між управителем та забудовником станом на день його підписання.
У разі виявлення управителем ризику порушень умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об`єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями відповідно до вимог статті 20 цього Закону, що виходять із ФФБ у зв`язку із розірванням договору про участь у ФФБ, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов`язань за договором, визначені цим Законом.
Забудовник зобов`язаний на вимогу управителя протягом строку, визначеного в договорі, повернути грошові кошти на рахунок ФФБ або передати право власності/спеціальне майнове право на предмет іпотеки (майнові права на предмет іпотеки - для об`єктів, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано до набрання чинності Законом України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому») управителю з додержанням вимог статті 10 цього Закону, якщо інше не передбачене договором.
У разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.
Отже, визначені наступні підстави для дострокового розірвання договору та виплати коштів довірителю за ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»:
1) у разі порушення забудовником строків спорудження будівництва;
2) у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених ч. 1 ст. 18 цього ж Закону (тобто контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором).
Таким чином порушення забудовником строків спорудження будівництва є самостійною обставиною, за наявності якої довіритель у праві вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати коштів, які він вніс до ФФБ.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (ч. 2 ст. 651 ЦК України).
Надаючи оцінку істотності порушення стороною договору, необхідно встановити не лише наявність порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною. Вирішальне значення має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. Тобто необхідно з`ясувати, чи є насправді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.
Згідно з ч. 3 ст. 651 ЦК України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Судом встановлено, що 15.07.2021 між ОСОБА_1 та ТОВ «ФК «Житло-Капітал» укладено договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 74/1507/2021-2, відповідно до якого довіритель зобов`язується передати Управителю в управління грошові кошти в розмірі 1394903,65 грн. з метою отримання Довірителем у квартири; номер об`єкта інвестування - 468; попередньо визначена загальна кількість вимірних одиниць об`єкта інвестування - 63,35 м кв., а Управитель зобов`язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених цим Договором, Правилами ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІ черга будівництва), затвердженими наказом Директора Управителя № 256 від 11.11.2020, Договором між Забудовником та Управителем № 74-16/07/20-2 від 16.07.2020 та чинним законодавством України.
19.07.2021 ОСОБА_1 отримав свідоцтво № С74-1507/2021-2 від 19.07.2021 про участь у ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІ черга будівництва), яким підтверджено, що він повністю оплатив вартість об`єкта інвестування у сумі 1394903,65 грн.
Відповідно до зазначеного свідоцтва за довірителем (позивачем) закріплена квартира, яка знаходиться у житловому комплексі по АДРЕСА_2 , номер об`єкта інвестування 468. Планово - орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 30.04.2022. Планово - орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 31.07.2022.
Відповідач не заперечував того, що будівництво об`єкта інвестиції ОСОБА_1 не закінчено, будинок не введений в експлуатацію і не переданий у власність.
При цьому, представник ТОВ «ФК «Житло-Капітал» у судовому засіданні зазначив, що спорудження «ЖК Голосіївська долина» на даний час не продовжується.
Також судом з`ясовано, що в управителя ТОВ «ФК «Житло-Капітал» та забудовника ТОВ «Строй Сіті Кепітал» відсутні права землекористування на земельну ділянку, що знаходиться на АДРЕСА_1 .
Таким чином, враховуючи, що позивачем належним чином виконано взяті на себе зобов`язання за спірним договором про участь у фонді фінансування будівництва № 74/1507/2021-2 від 15.07.2021, а управителем допущено істотне порушення умов цього договору щодо передачі позивачу у власність об`єкта інвестування, більш ніж на 2 роки, з урахуванням того, що термін здачі вказаного будинку відповідач не зазначає, будинок повністю не споруджено, управитель та забудовник втратили право користування земельною ділянкою для забудови, що в сукупності дає підстави для задоволення позову в частині розірвання спірного договору про участь у фонді фінансування будівництва № 74/1507/2021-2 від 15.07.2021 та стягнення сплачених позивачем на його виконання коштів у розмірі 1394903,65 грн.
Щодо вимог про стягнення з відповідача пені в розмірі 44650866,37 грн. суд зазначає наступне.
У статті 611 ЦК України встановленні правові наслідки порушення зобов`язання, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди.
Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання (частина перша статті 549 ЦК України).
Суд повторно зауважує, що під час розгляду справи встановлено, що між сторонами був укладений договір № 74/1507/2021-2 від 15.07.2021 про участь у Фонді фінансування будівництва, за умовами якого погоджено планово - орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 30.04.2022. 
Відповідно до положень ст. 9 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов`язується збудувати один або декілька об`єктів будівництва, забезпечити прийняття їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об`єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов`язується здійснювати фінансування будівництва цих об`єктів будівництва на умовах договору.
Забудовник зобов`язаний виконати свої зобов`язання за договором щодо організації спорудження об`єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем.
Управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ несе відповідальність за дотримання обмежень довірчої власності управителя, визначених Правилами ФФБ і визнаних довірителями ФФБ; несе зобов`язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ (абз. 1-3 ч. 2 ст. 13 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»).
Згідно з ч. 1 ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником виконання умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести, зокрема до збільшення строків будівництва більше ніж на 90 днів.
Статтею 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю») визначено контроль управителя ФФБ за виконанням зобов`язань за договором.
Зокрема, у разі виявлення управителем ризику порушень умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об`єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями відповідно до вимог статті 20 цього Закону, що виходять із ФФБ у зв`язку із розірванням договору про участь у ФФБ, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов`язань за договором, визначені цим Законом.
Згідно з ч. 11 ст. 20 Закону для встановлення факту виконання відповідачем умов договору про участь у ФФБ та факту припинення управління майном необхідне настання трьох таких умов у їх поєднанні: виконання довірителем всіх зобов`язань перед Управителем ФФБ; введення об`єкта до експлуатації; підписання довірителем із забудовником акта прийому-передачі закріпленого за ним об`єкта інвестування після введення об`єкта в експлуатацію.
При цьому Управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ несе зобов`язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ; за письмовою заявою довірителя виступає в інтересах довірителів позивачем у разі невиконання забудовником своїх зобов`язань щодо строків спорудження і якості об`єктів будівництва та передачі довірителям у власність об`єктів інвестування.
Як встановлено судом, на час звернення позивача до суду із вказаним позовом об`єкт будівництва до експлуатації не введений.
Умовами укладеного між сторонами договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 74/1507/2021-2 від 15.07.2021 не передбачено відповідальності управителя за порушення термінів введення об`єкта будівництва в експлуатацію, за встановлених обставин, тому суд дійшов висновку про відсутність підстав покладення на відповідача, як управителя, відповідальності за несвоєчасне введення спірного об`єкта в експлуатацію та стягнення з нього пені відповідно до ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів».
Аналогічна позиція зазначена у постанові Верховного Суду від 22.10.2025 по справі №752/8593/24.
Щодо вимог про стягнення з відповідача винагороди за управління майном в розмірі 12554,13 грн. суд зазначає наступне.
Як регламентовано ч. 4 ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» у разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.
Відповідно до розділу 11 договору про участь у ФФБ управитель ТОВ «ФК «Житло-Капітал» не несе відповідальності за порушення термінів введення об`єкта будівництва в експлуатацію.
Таким чином, порушення забудовником строків спорудження будівництва є самостійною обставиною, за наявності якої довіритель у праві вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати коштів, які він вніс до ФФБ.
При цьому Управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ несе зобов`язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ; за письмовою заявою довірителя виступає в інтересах довірителів позивачем у разі невиконання забудовником своїх зобов`язань щодо строків спорудження і якості об`єктів будівництва та передачі довірителям у власність об`єктів інвестування.
Відповідач не здійснює будівництво спірного об`єкта, оскільки такі функції покладено безпосередньо на забудовника. Отже, ТОВ «ФК «Житло-Капітал» не має обов`язку щодо введення житлового будинку в експлуатацію, а відтак не може нести відповідальність за порушення строків введення будинку в експлуатацію.
Поряд із цим, стороною позивача не доведено, що несвоєчасне введення об`єкта в експлуатацію сталося внаслідок дій чи бездіяльності з боку відповідача. Факт неналежного виконання забудовником покладених на нього обов`язків не може бути підставою для матеріальної відповідальності відповідача як управителя коштів за договором про участь у ФФБ, без доведення, що саме його дії чи бездіяльність завдали шкоди позивачу.
Враховуючи зазначене, недоведеність обставини неналежного виконання відповідачем своїх обов`язків, покладених на нього умовами договору № 74/1507/2021-2 від 15.07.2021, а також того, що не введення спірного об`єкта в експлуатацію виникло внаслідок дій чи бездіяльності відповідача, суд не вбачає підстав для задоволення позову в частині стягнення винагороди управителя.
Подібні правові висновки викладені Верховним Судом в постанові від 10 грудня 2024 року в справі № 638/18016/21
Щодо заяви представника відповідача про застосування строків позовної давності до позовних вимог про стягнення пені, суд вважає за необхідним зазначити наступне.
Відповідно до ст. 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (ст. 257 ЦК України).
Відповідно до ч.1 ст. 257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.
Відповідно до ч.1, п. 1 ч. 2 ст. 258 ЦК України для окремих видів вимог законом може встановлюватися спеціальна позовна давність: скорочена або більш тривала порівняно із загальною позовною давністю.
Позовна давність в один рік застосовується, зокрема, до вимог про стягнення неустойки (штрафу, пені).
В силу ч. 1, 5 ст. 261, ч. 1, 3 ст. 264 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. За зобов`язаннями з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання. Перебіг позовної давності переривається вчиненням особою дії, що свідчить про визнання нею свого боргу або іншого обов`язку. Після переривання перебіг позовної давності починається заново. Час, що минув до переривання перебігу позовної давності, до нового строку не зараховується.
Частинами 3-5 ст. 267 ЦК України визначено, що позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові. Якщо суд визнає поважними причини пропущення позовної давності, порушене право підлягає захисту.
Як роз`яснив Пленум Верховного Суду України у п. 11 постанови «Про судове рішення» № 14 від 18.12.2009, встановивши, що строк для звернення з позовом пропущено без поважної причини, суд у рішенні зазначає про відмову в позові з цих підстав, якщо про застосування позовної давності заявлено стороною у спорі, зробленою до ухвалення ним рішення, крім випадків, коли позов не доведено, що є самостійною підставою для цього.
З огляду на те, що позивачем не доведено обставин, з якими пов`язується можливість стягнення на користь позивача пені, підстави для застосування положень ч. 4 ст. 267 ЦК України відсутні.
Таким чином, позовні вимоги підлягають частковому задоволенню.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь держави підлягає стягненню судовий збір за вимогу немайнового характеру в розмірі 968,96 грн. (1211,20 грн. х 0,8 = 968,96 грн.) та судовий збір пропорційно розміру задоволених позовних вимог майнового характеру (3,02%) в розмірі 318,55 грн. (15140 грн. х 0,8 х 3,02% = 365,78 грн.), що загалом становить 1334,74 грн., оскільки позивач звільнений від їх сплати.
Керуючись ст.ст. 12-13, 81, 141, 247, 258-259, 263-265, 268, 272-273, 354-355 ЦПК України, суд, -
УХВАЛИВ:

Позовні вимоги  ОСОБА_1 задовольнити частково.
Розірвати договір про участь у Фонді фінансування будівництва від 15.07.2021 №74-1507/2021-2, укладений між  ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал».
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» на користь ОСОБА_1 , сплачені за договором про участь у Фонді фінансування будівництва від 15.07.2021 №74-1507/2021-2 грошові кошти у розмірі 1394903 (один мільйон триста дев`яносто чотири тисячі дев`ятсот три) грн. 65 коп.
Відмовити у задоволенні решти позовних вимог.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал на користь держави судовий збір у розмірі 968 (дев`ятсот шістдесят вісім) грн. 96 коп. 
Рішення може бути оскаржено шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Позивач:  ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_4 , РНОКПП НОМЕР_1 .
Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», місцезнаходження: м. Київ, вул. Ярославів Вал, буд. 33-б, код ЄДРПОУ 35393445.
Третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй сіті кепітал», місцезнаходження: м. Київ, вул. Гончарна, буд. 12-В, код ЄДРПОУ 42888768.
Рішення в повному обсязі складено 02.02.2026.

Суддя         Ж. І. Кордюкова