ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ 
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21.01.2026 року м. Дніпро Справа № 908/1996/24
Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Кощеєва І.М. ( доповідач )
суддів: Дарміна М.О., Чус О.В.

секретар судового засідання: Скородумова Л.В.

представники сторін:
від позивача: ОСОБА_1 
від відповідача: Чалаплюк С.В.
від третьої особи: не з`явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні 
в режимі відеоконференції апеляційну скаргу 
Товариства з обмеженою відповідальністю 
“Факторингова компанія “Фонд боргових зобов`язань” 
на рішення Господарського суду Запорізької області від 26.06.2025 р. 
( суддя Федько О.А., м. Запоріжжя, повний текст рішення підписано 02.07.2025 р.) 
у справі
за позовом 
Товариства з обмеженою відповідальністю 
“Факторингова компанія “Фонд боргових зобов`язань”, 
м. Київ 
до відповідача: 
Товариства з обмеженою відповідальністю “НОВАТОРІУМ”, 
м. Запоріжжя
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору 
на стороні відповідача: 
ОСОБА_2 , 
м. Запоріжжя
про визнання права іпотекодержателя

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог.

Товариство з обмеженою відповідальністю “Факторингова компанія “Фонд боргових зобов`язань” звернулося до Господарського суду Запорізької області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю “НОВАТОРІУМ” про визнання за Товариством з обмеженою відповідальністю “Факторингова компанія “Фонд боргових зобов`язань”, місцезнаходження: 01021, вулиця Мечникова, будинок 18, офіс 3, місто Київ, код ЄДРПОУ 35379567, право іпотекодержателя за договором іпотеки, посвідченим приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Задачіною Н.В. 23.03.2007 р., зареєстрованого в реєстрі за № 1898, на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 60,3 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1463203423101, розташованому у будинку АДРЕСА_2 , яке належить Товариству з обмеженою відповідальністю “НОВАТОРІУМ”, код ЄДРПОУ 44991329.
Позов обгрунтовано тим, що 23.03.2007 р. між ВАТ “Райффайзен банк Аваль” та ОСОБА_2 був укладений кредитний договір № 014/17-41/1169-38, за умовами якого Позичальниця отримала кредит у 58 064,90 доларів США зі сплатою 13,25% річних, остаточний строк повернення кредиту – 22.03.2027 р.. На забезпечення кредитних зобов`язань 23.03.2007 р. був укладений договір іпотеки, за яким ОСОБА_3 передала в іпотеку кредитору квартиру АДРЕСА_3 зі заставною вартістю 341 613,00 грн. Внаслідок невиконання Позичальницею своїх зобов`язань за кредитним договором, рішенням Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 21.11.2013 р. по справі № 335/9606/13-ц з останньої стягнута заборгованість за кредитним договором № 014/17-41/1169-38 в сумі 1 226 349,61 грн ( еквівалент 153 485 дол. США згідно офіційного курсу валют, встановленого НБУ на 05.08.2013 р.), яка Боржником добровільно не сплачена і в примусовому порядку не стягнута. 30.05.2019 р. АТ “Райффайзен банк Аваль” відступило право вимоги за кредитним договором № 014/17-41/1169-38 від 23.03.2007 р., а 31.05.2019 р. - за Договором іпотеки, укладеним на його забезпечення, на користь АТ “ОКСІ БАНК”, яке того ж дня відступило всі зазначені права вимоги на користь ТОВ “ФК “ФОНД БОРГОВИХ ЗОБОВ`ЯЗАНЬ”. Відтак, посилаючись на приписи ст. ст. 512-516 ЦК України, Позивач вважає, що він набув статусу кредитора та іпотекодержателя у зобов`язанні, що випливає зі кредитного договору № 014/17-41/1169-38, та Договору іпотеки, укладеного на його забезпечення. 
Позивач зазначає, що згідно інформаційної довідки від 05.07.2024 р., у Державному реєстрі речових прав щодо квартири АДРЕСА_3 зареєстровані іпотека та обтяження, боржник: ОСОБА_2 , іпотекодержатель: ТОВ “Факторингова компанія “Фонд боргових зобов`язань”; строк виконання основного зобов`язання: 22.03.2027 р., розмір основного зобов`язання: 59064,90 доларів США. При цьому відомості у Реєстрі прав власності на нерухоме майно за параметрами запиту “квартира АДРЕСА_4 ” відсутні, що пов`язано з численними перетвореннями та відчуженнями такого майна. За твердженням Позивача, рішенням Виконавчого комітету Запорізької міської ради від 25.05.2007 р. № 199/9 зазначена квартира була переведена до нежитлового фонду, через що правовий статус та адреса предмета іпотеки були змінені на приміщення № 18 замість квартири АДРЕСА_4 . Обтяження квартири АДРЕСА_4 іпотекою також підтверджується і довідкою з Державного реєстру, сформованою 24.06.2024 р., але за параметром запиту “приміщення № 18”. Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, сформованого 07.02.2018 р., право власності на нежитлове приміщення № 18 ( реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1463203423101, номер об`єкта 30228257 ) було зареєстровано за ТОВ “ЗТМ ЕСТЕЙТ”. В подальшому наказом департаменту архітектури та містобудування Запорізької міської ради від 27.07.2023 р. за № 59 р(а) житловій квартирі, утвореній шляхом реконструкції нежитлового приміщення № 18, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 присвоєно адресу: АДРЕСА_5 . 10.10.2023 р. за актом прийому-передачі ТОВ “ЗТМ ЕСТЕЙТ” передало квартиру АДРЕСА_1 у власність ТОВ “НОВАТОРІУМ” як внесок до статутного капіталу. Згідно витягу з Державного реєстру речових прав, сформованого 13.10.2023 р., квартира АДРЕСА_1 ( реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1463203423101, номер об`єкта 30228257 ), належить ТОВ “НОВАТОРІУМ”.
Позивач вважає, що квартира АДРЕСА_6 , яка виникла внаслідок реконструкції нежитлового приміщення № 18, реконструйованого, в свою чергу, із квартири АДРЕСА_4 , створене з прив`язкою до вже існуючої нерухомості, з використанням її функціональних елементів, вважається предметом іпотеки відповідно до Договору іпотеки, укладеного на забезпечення кредитного договору № 014/17-41/1169-38.

2. Короткий зміст оскаржуваного судового рішення у справі.

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 02.07.2025 р. у задоволені позову відмовлено повністю.

3. Короткий зміст вимог апеляційної скарги.

Не погодившись з вказаним рішенням суду, Товариство з обмеженою відповідальністю “Факторингова компанія “Фонд боргових зобов`язань” звернулось з апеляційною скаргою , в якій просить суд скасувати рішення Господарського суду Запорізької області від 26.06.2025 р. у справі № 908/1996/24 та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.

4. Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу. 

Обґрунтовуючи доводи апеляційної скарги, Скаржник вважає, що місцевий господарський суд неправильно застосував норми матеріального права, зокрема, ст. 17, ст. 23 Закону України «Про іпотеку», відхиливши твердження Позивача, що згідно зі ст. 23 Закону України «Про іпотеку», іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. За обставин, установлених судом під час розгляду даної справи, вказана норма не підлягає застосуванню до спірних правовідносин, оскільки процес реалізації нерухомого майна відбувся згідно з іншими нормами, які регулюють виконавче провадження. З таким висновком місцевого господарського суду Апелянт не погоджується.
Водночас, на думку Скаржника, правовідносини, факти та обставини у справі № 922/2416/17 та даній справі не є подібними, що суттєво впливає на права, обов`язки та відповідальність сторін даного спору.
При цьому, Скаржник зазначає, що визначальним при вирішенні питання щодо припинення іпотеки у разі реалізації нерухомого майна ( хоч у процедурі банкрутства, хоч у ході виконавчого провадження ) є режим реалізації такого майна. Якщо майно реалізується саме як предмет іпотеки ( як у справі № 922/2416/17 ) - є всі підстави для застосування абз. 2 ч. 1 ст. 17 Закону України «Про іпотеку». Якщо майна реалізується як необтяжене іпотекою ( як в даній справі, що встановлено судом ) - правові підстави для припинення іпотеки відсутні. Крім того судом встановлено, що стягувач, ПАТ «Райффайзен Банк Аваль», надсилав державному виконавцю лист № 1114-40/36-2767, в якому зазначив, що належне боржнику майно перебуває в іпотеці ПАТ «Райффайзен Банк Аваль». Інший учасник виконавчого провадження - стягувач ОСОБА_4 могла та повинна була знати про права іпотекодержателя, однак свідомо нехтувала цією обставиною та можливими подальшими наслідками. Так само про права іпотекодержателя обізнаний і відповідач по даній справі, який володіє квартирою АДРЕСА_7 ) і одночасно винаймає у ОСОБА_2 цю ж квартиру АДРЕСА_4 під юридичну адресу.
Скаржник наголошує на тому, що приписи ст. 23 Закону України «Про іпотеку» є гарантією збереження прав іпотекодержателя на випадок, якщо відбувся перехід права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи у будь-який спосіб, та навіть у випадку, якщо до відома набувача не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.

5. Узагальнений виклад позиції інших учасників справи.

Від Товариства з обмеженою відповідальністю “НОВАТОРІУМ” надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому Товариство не погоджується з доводами апеляційної скарги, вважає її безпідставною і необґрунтованою.
Зокрема, Товариство посилається на те, що апеляційна скарга зводиться до переоцінки доказів, з намаганням добитися перегляду рішення Верховного Суду по цивільній справі № 334/6989/17, а відповідно не містить підстав для скасування правомірного рішення суду першої інстанції по цій справі. Так, в апеляційній скарзі зазначається неповний зміст фактичних обставин, встановлених судом першої інстанції, та зміст спірних правовідносин. Суд першої інстанції, в оскаржуваному рішенні, взяв до уваги та застосував преюдиціальність в силу приписів ст. 75 ГПК України. І обставини та факти викладені у висновках Верховного суду у постанові від 19.04.2023 р., Запорізького апеляційного суду у постанові від 27.07.2022 р. та Ленінського районного суду м. Запоріжжя у рішенні від 29.03.2021 р. по справі № 334/6989/17, щодо реалізації предмета іпотеки в порядку примусового виконання судового рішення, полягли в основу відмови в задоволені позову по дійсній справі. Крім того, Апелянт вчергове здійснює вибіркове посилання (вирвані окремі фрагменти тексту з судових актів), як на правові висновки у подібних справах Верховного суду. З цього приводу зазначається, що всі ці обставини, досліджувались при розгляді цивільної справи № 334/6989/17 і судами зазначалось, що вони не є такими, які прийняті у подібній справі.
Третя особа не скористалася своїм правом згідно ч. 1 ст. 263 ГПК України та не надала суду відзиву на апеляційну скаргу, що згідно ч. 3 ст. 263 ГПК України не перешкоджає перегляду оскаржуваного рішення суду першої інстанції.

6. Рух справи в суді апеляційної інстанції.

Відповідно до протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 29.07.2025 р. для розгляду справи визначена колегія суддів у складі: головуючого судді – Кощеєв І.М. ( доповідач ), судді – Чус О.В., Дармін М.О.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 30.07.2025 р. витребувано у Господарського суду Запорізької області матеріали справи/копії матеріалів справи № 908/1996/24. 
Матеріали справи № 908/1996/24 надійшли до Центрального апеляційного господарського суду.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 06.08.2025 р. відкрито апеляційне провадження у справі та призначено апеляційну скаргу до розгляду в судове засідання на 21.01.2026 р..
Від представника Товариства з обмеженою відповідальністю “НОВАТОРІУМ” надійшла заява про його участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду, з використанням власних технічних засобів та підсистеми відеоконференцзв`язку ЄСІТС. 
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 19.01.2025 р. судове засідання у справі № 908/1996/24, призначене на 21.01.2026 р., вирішено провести  з представником Товариства з обмеженою відповідальністю “НОВАТОРІУМ”, в приміщенні Центрального апеляційного господарського суду ( зал судового засідання № 511 ) в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів в підсистеми ЄСІТС. 
Від представника Товариства з обмеженою відповідальністю “Факторингова компанія “Фонд боргових зобов`язань” надійшла заява про його участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду, з використанням власних технічних засобів та підсистеми відеоконференцзв`язку ЄСІТС. 
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 19.01.2025 р. судове засідання у справі № 908/1996/24, призначене на 21.01.2026 р., вирішено провести  з представником Товариства з обмеженою відповідальністю “Факторингова компанія “Фонд боргових зобов`язань”, в приміщенні Центрального апеляційного господарського суду ( зал судового засідання № 511 ) в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів в підсистеми ЄСІТС. 
Третя особа не скористалася своїм правом участі в судовому засіданні та не забезпечила явку уповноваженого представника, хоча про час та місце судового засідання була повідомлена належним чином.
Беручи до уваги, що неявка вказаного учасника провадження у справі, належним чином повідомленого про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи, матеріали справи є достатніми для розгляду апеляційної скарги, апеляційний господарський суд дійшов висновку про розгляд справи за відсутності представника Третьої особи. 
У судовому засіданні 21.01.2026 р., проведеному в режимі відеоконференції, була оголошена вступна та резолютивна частини постанови Центрального апеляційного господарського суду.

7. Встановлені судом обставини справи.

23.03.2007 р. між Відкритим акціонерним товариством “Райффайзен Банк Аваль” та ОСОБА_2 ( Позичальник ) укладений кредитний договір № 014/17-41/1169-38, згідно з яким позичальниці було надано кредит у розмірі 58 064,90 дол. США зі сплатою 13,25 відсотків річних, на строк по 22.03.2027 р. для використання на споживчі цілі під заставу нерухомості.
На забезпечення виконання вимог за кредитним договором № 014/17-41/1169-38 від 23.03.2007 р. ВАТ “Райффайзен Банк Аваль” та ОСОБА_2 23.03.2007 р. укладено договір іпотеки, за яким ОСОБА_2 передала в іпотеку квартиру АДРЕСА_3 .
Зазначений договір іпотеки від 23.07.2007 р. посвідчений приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Задачиною Н.В. та зареєстрований в реєстрі за № 1898.
Розділом 6 договору іпотеки від 23.03.2007 р. сторони узгодили, що у разі порушення боргового зобов`язання, умов кредитного договору або умов цього договору Іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки ( п. 6.1 договору ). 
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється в тому числі згідно з договором про задоволення вимог Іпотекодержателя ( п. 6.4 договору ). 
У випадку невиконання Іпотекодавцем письмової вимоги Іпотекодержателя про усунення порушення зобов`язання за цим або кредитним договором у встановлений іпотекодержателем строк, такі вимоги задовольняються за рахунок предмета іпотеки ( п. 6.5 договору ). 
У відповідності до ст. 36 Закону України “Про іпотеку” цей договір є договором про задоволення вимог іпотекодержателя, на підставі якого іпотекодержатель на власний розсуд може згідно статті 37 Закону набути право власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язань іпотекодавця за кредитним договором. В цьому випадку цей договір є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки ( п. 6.5.1 договору ). 
Право вибору способу задоволення вимог Іпотекодержателя належить іпотекодержателю ( п. 6.6 договору ).
Рішенням Виконавчого комітету Запорізької міської ради від 25.05.2007 р. № 199/9 квартира АДРЕСА_3 , тобто майно, яке є предметом іпотеки за іпотечним договором від 23.03.2007 р., без згоди Іпотекодержателя ( станом на 25.05.2007 р. - ВАТ “Райффайзен Банк Аваль” ) була переведена до нежитлового фонду та оформлено її як нежитлове приміщення за ОСОБА_2 для подальшого використання під офіс.
Отже, адреса предмета іпотеки за іпотечним договором від 23.03.2007 р. була змінена на приміщення № 18 замість квартири АДРЕСА_4 .
Відповідні зміни щодо реєстраційних даних предмета іпотеки до іпотечного договору не вносились.
Рішенням Ленінського районного суду м. Запоріжжя від 15.03.2010 р. у справі № 2-662/2010 звернуто стягнення на квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_8 , яка належить ОСОБА_2 , та за рахунок коштів, отриманих від реалізації предмету іпотеки, задоволено в повному обсязі вимоги Публічного акціонерного товариства “Райффайзен Банк Аваль” в особі Запорізької обласної дирекції Публічного акціонерного товариства “Райффайзен Банк Аваль”, в сумі 546 234 грн 06 коп..
11.05.2010 р. на підставі свідоцтва про право власності серії НОМЕР_1 від 20.04.2010 р. за ОСОБА_2 зареєстровано право власності на нежитлове приміщення за адресою АДРЕСА_2 . прим. 18.
Рішенням Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 21.11.2013 р. по справі № 335/9606/13-ц з ОСОБА_2 стягнуто на користь ПАТ “Райффайзен Банк Аваль” заборгованість за кредитним договором № 014/17-41/1169-38 від 23.03.2007 р. в сумі 1 226 349,61 грн, в тому числі: 451 278,63 грн - заборгованість по кредиту; 280 927,17 грн - нараховані та несплачені відсотки за користування кредитом; 494 143,81 грн - пеня.
13.07.2016 р. державним виконавцем Дніпровського відділу державної виконавчої служби м. Запоріжжя описано та арештовано майно боржника ОСОБА_2 , а саме: нежитлове приміщення АДРЕСА_3 .
Постановою державного виконавця Дніпровського відділу державної виконавчої служби м. Запоріжжя від 04.05.2017 р. об`єднано виконавчі провадження № 51557927 та № 53393127 у зведене виконавче провадження № 53883799, Боржником у яких була ОСОБА_2 , а Стягувачами відповідно ПАТ “Райффайзен Банк Аваль” та ОСОБА_4 
14.07.2017 р. державним виконавцем до ДП “СЕТАМ” було направлено заявку на реалізацію арештованого майна - нежитлового приміщення, лоту присвоєно № 233454 з датою проведення електронних торгів 30.08.2017 р. за початковою ціною 414 725 грн, але торги не відбулись у зв`язку з відсутністю допущених учасників ( протокол № 282182 ).
20.09.2017 р. нереалізоване нерухоме майно виставлено на повторні електронні торги за ціною 352 516,25 грн, лот № 236709, які також не відбулись у зв`язку з відсутністю допущених учасників ( протокол № 286264 ).
11.10.2017 р. нереалізоване нерухоме майно виставлено на треті електронні торги за ціною 290 307,50 грн, лот № 240168, які також не відбулись у зв`язку з відсутністю допущених учасників ( протокол № 290105 ).
Начальником Дніпровського відділу державної виконавчої служби м. Запоріжжя було здійснено письмове повідомлення ПАТ “Райффайзен Банк Аваль” про те, що електронні торги не відбулись та наголошено на необхідності вирішення питання щодо залишення за собою нереалізованого майна, а саме: нежитлового приміщення АДРЕСА_3 , загальною площею 57,8 кв. м., за ціною третіх електронних торгів у розмірі 290 307,50 грн.
01.12.2017 р. ПАТ “Райффайзен Банк Аваль” надіслало державному виконавцю лист № 1114-40/36-2767, в якому зазначило, що на виконанні Дніпровського відділу державної виконавчої служби м. Запоріжжя перебуває виконавче провадження № 53393127 про стягнення заборгованості з боржника ОСОБА_2 на користь ОСОБА_4 . У рамках виконавчого провадження проводилась реалізація майна належного Боржнику, яке перебуває в іпотеці ПАТ “Райффайзен Банк Аваль”, а саме нежитлове приміщення АДРЕСА_3 . У разі, якщо відділом ДВС будуть отримані від ОСОБА_4 кошти за іпотечне майно, при вирішенні питання про залишення за собою нереалізованого майна Боржника, Банк просив кошти, які будуть сплачені на рахунок ДВС у сумі 290 307,50 грн перерахувати на відповідні реквізити ПАТ “Райффайзен Банк Аваль”.
27.11.2017 р. до державного виконавця надійшла заява від стягувача ОСОБА_4 про залишення за собою нереалізованого нежитлового приміщення № 18 по АДРЕСА_2 в рахунок погашення боргу.
На підставі вказаного листа головним державним виконавцем Дніпровського відділу державної виконавчої служби м. Запоріжжя було винесено постанову про передачу майна стягувачу ОСОБА_4 у рахунок погашення боргу.
21.12.2017 р. головним державним виконавцем Дніпровського відділу державної виконавчої служби м. Запоріжжя складено акт про передачу майна стягувачу ОСОБА_4 у рахунок погашення боргу, а 17.01.2018 р. приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Хамула Н. Г. відповідно до ст. 61 Закону України “Про виконавче провадження”, на підставі акту № 53883799 державного виконавця про передачу майна Стягувачу в рахунок погашення боргу, затвердженого начальником Дніпровського відділу державної виконавчої служби м. Запоріжжя, 21.12.2017 р. було посвідчено, що Салгаловій І. В. належить на праві власності майно: нежитлове приміщення № 18 за адресою по АДРЕСА_2 , про що було видано свідоцтво, зареєстровано в реєстрі за № 38.
31.01.2018 р. ОСОБА_4 передала приміщення АДРЕСА_3 в якості внеску до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю “ЗТМ ЕСТЕЙТ”, про що був складений Акт прийому-передачі від 31.01.2018 р..
Згідно Витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності ( індексний номер 113144484, сформований 07.02.2018 р.) нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_8 , загальною площею 57,8 кв.м на праві власності належало ТОВ “ЗТМ ЕСТЕЙТ” ( номер запису про право власності 24719329) .
30.05.2019 р. АТ “Райффайзен Банк Аваль” на підставі договору відступлення права вимоги відступило право вимоги за кредитним договором № 014/17-41/1169-38 від 23.03.2017 р. на користь АТ “ОКСІ БАНК”. 
30.05.2019 р. АТ “ОКСІ БАНК” та ТОВ “Факторингова компанія “Фонд боргових зобов`язань” укладено договір відступлення права вимоги, за яким АТ “ОКСІ БАНК” відступило Позивачу у цій справі право вимоги за кредитним договором № 014/17-41/1169-38 від 23.03.2007 р., що укладений між ВАТ “Райффайзен Банк Аваль” та ОСОБА_2 
31.05.2019 р. АТ “ОКСІ БАНК” та ТОВ “Факторингова компанія “Фонд боргових зобов`язань” укладено договір про відступлення прав за договором іпотеки, за умовами якого у зв`язку з укладенням договору відступлення права вимоги від 30.05.2019 р. за кредитним договором № 014/17-41/1169-38 від 23.03.2007 р., що укладений між ВАТ “Райффайзен Банк Аваль” та ОСОБА_2 , АТ “ОКСІ БАНК” передало, а Позивач у цій справі прийняв всі права вимоги за договором іпотеки б/н від 23.03.2007 р., що укладений між ВАТ “Райффайзен Банк Аваль” та ОСОБА_2 і посвідчений 23.03.2007 р. приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Задачиною Н.В., за реєстровим номером № 1898, який виступає в якості забезпечення виконання зобов`язань, що випливають з кредитного договору.
Зазначений договір про відступлення прав за договором іпотеки від 31.05.2019 р. посвідчений 31.05.2019 р. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Данич О.Ф. та зареєстрований в реєстрі за № 1529.
Відповідно до вимог Закону України “Про іпотеку” та умов договору іпотеки 03.07.2019 р. Позивач надіслав Боржнику - ОСОБА_2 вимогу про усунення порушень основного зобов`язання шляхом перерахування грошових коштів в сумі 1 226 349,61 грн до 11.08.2019 р. включно. Факт направлення вимоги від 03.07.2019 р. на адресу ОСОБА_2 підтверджується поштовою накладною “Укрпошта експрес” № 6100305093463 від 03.07.2019 р..
Наказом департаменту архітектури та містобудування Запорізької міської ради від 27.07.2023 р. за № 59 р(а) житловій квартирі, утвореній шляхом реконструкції нежитлового приміщення № 18, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 присвоєно адресу: АДРЕСА_5 . 
10.10.2023 р. за актом прийому-передачі ТОВ “ЗТМ ЕСТЕЙТ” передало квартиру 
АДРЕСА_9 в рамках зведеного виконавчого провадження № 53883799, Боржником у яких була ОСОБА_2 , а стягувачами ПАТ “Райффайзен Банк Аваль” та ОСОБА_4 , було встановлено рішенням Ленінського районного суду м. Запоріжжя від 29.03.2021 р. у справі № 334/6989/17 за позовом ТОВ “Фінансова компанія “Фонд боргових зобов`язань” до ОСОБА_2 , ТОВ “ЗТМ “ЕСТЕЙТ”, третя особа приватний нотаріус Запорізького міського нотаріального округу Задачина Н.В. про визнання нежитлового приміщення іпотекою, зобов`язання приватного нотаріуса відновити відомості у Державному реєстрі іпотек, залишеним без змін постановою Запорізького апеляційного суду від 27.07.2022 р..
Постановою Верховного Суду від 19.04.2023 р. у справі № 334/6989/17 касаційну скаргу ТОВ “Фінансова компанія “Фонд боргових зобов`язань” залишено без задоволення. Прийнято відмову ТОВ “Фінансова компанія “Фонд боргових зобов`язань” від позову в частині позовних вимог про визнання нерухомого майна предметом іпотеки. Рішення Ленінського районного суду м. Запоріжжя від 29.03.2021 р. в частині вирішення позовних вимог про визнання нерухомого майна предметом іпотеки визнано нечинним, а провадження у справі в цій частині закрито. В іншій частині рішення Ленінського районного суду м. Запоріжжя від 29.03.2021 р. та постанову Запорізького апеляційного суду від 27.07.2022 р. залишено без змін. При цьому Верховним Судом у постанові від 19.04.2023 р. вказані вище обставини зазначені як встановлені у справі № 334/6989/17 щодо реалізації предмета іпотеки в рамках зведеного виконавчого провадження.
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав, сформованого 13.10.2023 р., квартира АДРЕСА_1 ( реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1463203423101, номер об`єкта 30228257 ), належить ТОВ “НОВАТОРІУМ”.
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію обтяження ( індексний номер 385761544, сформований 05.07.2024 р.) квартира АДРЕСА_3 обтяжена забороною, Іпотекодержателем зазначеної квартири є ТОВ “Факторингова компанія “Фонд боргових зобов`язань”, тобто позивач у даній справі.
Вказані обставини і стали підставою звернення ТОВ “Факторингова компанія “Фонд боргових зобов`язань” до господарського суду з позовною заявою про визнання за Позивачем право іпотекодержателя за договором іпотеки, на квартиру АДРЕСА_6 , яка належить ТОВ “НОВАТОРІУМ”.
За наслідками розгляду позову господарським судом прийнято оскаржуване рішення у даній справі.
Рішення суду мотивоване тим, що Позивачем у справі не доведено, а господарським судом не встановлено правових підстав для визнання за Позивачем права іпотекодержателя за договором іпотеки, на квартиру АДРЕСА_10 , яке належить Товариству з обмеженою відповідальністю “НОВАТОРІУМ”.

8. Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду першої інстанції
Відповідно до ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (ч. 1). Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї (ч. 2). Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього (ч. 3). Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (ч. 4).
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши доводи, наведені в апеляційній скарзі, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що в задоволенні апеляційної скарги слід відмовити, а рішення господарського суду залишити без змін, виходячи з наступного.
Частиною 1 ст. 15 ЦК України встановлено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно зі ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Ст. 610 ЦК України передбачено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Відповідно до ст. 611 ЦК України в разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом.
Згідно із ст. 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Відповідно до частини 1 ст. 23 Закону України «Про іпотеку» у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.
Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки ( частина 2 ст. 23 Закону України «Про іпотеку» ).
Отже, в разі вибуття заставного майна із власності іпотекодавця, законодавством встановлено механізм захисту прав іпотекодержателя шляхом перенесення всіх прав та обов`язків іпотекодавця на особу, до якої перейшло право власності на майно.
Така правова позиція викладена у постанові Об`єднаної палати Верховного Суду від 01.03.2021 р. в справі № 201/16014/13-ц.
При цьому сама по собі реконструкція предмета іпотеки не свідчить про створення нового об`єкту нерухомості, оскільки за висновками Верховного Суду у постанові від 18.04.2018 р. у справі № 910/4650/17 новоствореним об`єктом нерухомості може вважатись виключно такий, що був створений без прив`язок до іншого, вже існуючого нерухомого майна, без використання його складових структурних елементів. Тобто, неможливо визнати новоствореним нерухомим майном об`єкт нерухомого майна, що являє собою вже існуючий об`єкт нерухомості зі зміненими зовнішніми та внутрішніми параметрами.
Ст. 33 Закону України «Про іпотеку» передбачає, що в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Як зазначалося раніше - з метою захисту своїх прав Іпотекодержатель ПАТ «Райффайзен Банк Аваль», правонаступником якого у спірних правовідносинах є ТОВ «ФК «ФБЗ», у 2010 році зверталось до суду із позовом до ОСОБА_2 , яка на той час була власником спірного майна, про звернення стягнення на предмет іпотеки - справа № 2-662/2010, за результатами розгляду якого Ленінським районним судом м. Запоріжжя було ухвалено рішення про задоволення позову.
Посилання Скаржника на відсутність згоди Іпотекодержателя на задоволення вимог ОСОБА_4 за рахунок предмета іпотеки, передбаченої приписами ст. 51 Закону України «Про виконавче провадження», є безпідставними, враховуючи наступне.
Рішення Ленінського районного суду м. Запоріжжя від 15.03.2010 р. у справі № 2-662/2010 про звернення стягнення на предмет іпотеки не було реалізовано ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» у продовж більш ніж 7 років. 
Натомість в межах зведеного виконавчого провадження № 53883799 щодо стягнення грошових коштів із боржника ОСОБА_2 , стягувачами в якому були ОСОБА_4 та ПАТ «Райффайзен Банк Аваль», державним виконавцем вжито заходів для звернення стягнення на майно та кошти Боржника, у тому числі спірне приміщення. При цьому начальником Дніпровського відділу державної виконавчої служби м. Запоріжжя було повідомлено ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» про те, що тричі не відбулись електронні торги із продажу спірного майна та роз`яснено стягувачу право залишити за собою нереалізоване майно. Вочевидь Банку були відомі передбачені Законом України «Про виконавче провадження» наслідки відмови від залишення за собою нереалізованого майна Боржника. Однак ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» у відповідь на пропозицію державного виконавця, у своєму листі № 1114-40/36-2767 від 01.12.2017 р., не висловив наміру залишити за собою майно Боржника, як і не висловив заперечень проти передачі майна іншому Стягувачу у зведеному виконавчому провадженні - ОСОБА_4 .. Таким чином, Банк у період із 2010 по 2017 рік мав можливість як звернути стягнення на предмет іпотеки за рішенням суду, так і залишити за собою спірне майно в межах процедури примусового виконання рішення суду про стягнення заборгованості, однак такими можливостями не скористався. Зважаючи на відсутність волевиявлення банку залишити за собою спірне майно та відсутність заперечень щодо залишення цього майна за ОСОБА_4 , державним виконавцем було обґрунтовано винесено постанову про передачу майна стягувачу ОСОБА_4 у рахунок погашення боргу. Відомості про оскарження Банком рішень, дій чи бездіяльності державного виконавця щодо перерахування коштів Стягувачу в межах виконавчого провадження з виконання рішення суду в справі № 335/9606/13-ц в матеріалах розглядуваної справи відсутні. Отже спірне майно в межах процедури виконання рішення суду було набуто у власність ОСОБА_4 , яка розпорядилась ним на власний розсуд, передавши до статутного фонду ТОВ «ЗТМ ЕСТЕЙТ». Посилання на штучний характер боргу ОСОБА_2 перед ОСОБА_4 , за наявності чинного рішення суду у справі № 335/8361/16-ц, є безпідставними.
Вищенаведені обставини встановлені в постанові Верховного Суду від 19.04.2023 р. у справі № 334/6989/17 ( провадження № 61-8195св22 ) за позовом ТОВ «Факторингова компанія «Фонд боргових зобов`язань» до ОСОБА_2 та ТОВ «ЗТМ ЕСТЕЙТ» про визнання нежитлового приміщення предметом іпотеки ( на спірний об`єкт ), якою касаційну скаргу ТОВ «Факторингова компанія «Фонд боргових зобов`язань» залишено без задоволення. Прийнято відмову ТОВ «Факторингова компанія «Фонд боргових зобов`язань» від позову в частині позовних вимог про визнання нерухомого майна предметом іпотеки. Рішення Ленінського районного суду м. Запоріжжя від 29.03.2021 р. в частині вирішення позовних вимог про визнання нерухомого майна предметом іпотеки визнане нечинним, а провадження у справі в цій частині закрито. В іншій частині рішення Ленінського районного суду м. Запоріжжя від 29.03.2021 р. та постанову Запорізького апеляційного суду від 27.07.2022 р. залишено без змін.
Одним з основних елементів верховенства права є принцип правової певності, який серед іншого передбачає, що рішення суду з будь-якої справи, яке набрало законної сили, не може бути поставлено під сумнів.
Преюдиційні факти є обов`язковими при вирішенні інших справ та не підлягають доказуванню, оскільки їх істинність встановлено у рішенні, у зв`язку з чим немає необхідності встановлювати їх знову, піддаючи сумніву істинність та стабільність судового акту, який набрав законної сили.
Норми ст. 129-1 Конституції України визначають, що суд ухвалює рішення іменем України. Судове рішення є обов`язковим до виконання. Держава забезпечує виконання судового рішення у визначеному законом порядку. Контроль за виконанням судового рішення здійснює суд.
Відповідно до ст. 17 Закон України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику суду як джерело права.
Згідно з преамбулою та статтею 6 параграфу 1 Конвенції про захист прав та свобод людини, згідно рішення Європейського суду з прав людини від 25.07.2002 р. у справі за заявою № 48553/99 «Совтрансавто-Холдінг» проти України», а також згідно з рішенням Європейського суду з прав людини від 28.10.1999 р. у справі за заявою № 28342/95 «Брумареску проти Румунії» встановлено, що існує усталена судова практика конвенційних органів щодо визначення основним елементом верховенства права принципу правової певності, який передбачає серед іншого і те, що у будь-якому спорі рішення суду, яке вступило в законну силу, не може бути поставлено під сумнів.
Частиною 4 ст. 75 ГПК України визначено, що обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Враховуючи наведене та беручи до уваги, що участь у справі № 334/6989/17 стосовно якої встановлено вказані обставини є сторона ( ТОВ «Факторингова компанія «Фонд боргових зобов`язань» ), яка приймає участь і в цій справі, то відповідно до частини 4 ст. 75 ГПК України - обставини, встановлені у справі № 334/6989/17 стосовно вибуття нежитлового приміщення з власності ОСОБА_2 , яка бере участь у даній справі в якості третьої особи, повторного доведення не потребують.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.06.2021 р. в справі № 922/2416/17 зроблено наступний висновок - у справі з належною вимогою (зокрема, про визнання прав іпотекодержателя ) суд має враховувати наявність/відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, придбаного за відсутності в Державному реєстрі іпотек відомостей про обтяження. Відсутність у Державному реєстрі іпотек зазначених відомостей не може беззастережно свідчити про добросовісність особи, яка придбаває таке майно. Позивач не позбавлений права доводити недобросовісність кінцевого набувача предмета іпотеки.
За встановлених обставин, суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку, що придбання ОСОБА_4 приміщення № 18 в будинку АДРЕСА_2 в межах процедури реалізації майна, на яке звернуто стягнення в порядку Закону України “Про виконавче провадження”, ОСОБА_4 є добросовісним набувачем майна.
Враховуючи наведене, колегія суддів апеляційного суду погоджується з місцевим господарським судом про не доведеність Позивачем правових підстав для визнання за ним права іпотекодержателя за договором іпотеки, посвідченим приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Задачиною Н.В. 23.03.2007 р., зареєстрованого в реєстрі за № 1898, на квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 60,1 квадратних метрів, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1463203423101, розташовану у будинку АДРЕСА_2 , яке належить Товариству з обмеженою відповідальністю “НОВАТОРІУМ”.
Підсумовуючи вищевикладене, судова колегія вважає, що викладені в апеляційній скарзі аргументи не можуть бути підставами для скасування судового рішення місцевого господарського суду, оскільки вони не підтверджуються матеріалами справи та ґрунтуються на неправильному тлумаченні Скаржником норм матеріального та процесуального права, що в сукупності виключає можливість задоволення апеляційної скарги.

9. Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.

У справі "Руїз Торіха проти Іспанії", ЄСПЛ вказав, що відповідно до практики, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, судові рішення мають в достатній мірі висвітлювати мотиви, на яких вони базуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Межі такого обов`язку можуть різнитися залежно від природи рішення та мають оцінюватися у світлі обставин кожної справи.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів Скаржника та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" ( Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006 р. ).
Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
У даній справі суд дійшов висновку, що Скаржникові було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.
З огляду на приписи ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини від 23.02.2006 р." Конвенція застосовується судами України як частина національного законодавства, а практика ЄСПЛ, через рішення якого відбувається практичне застосування Конвенції, застосовується судами як джерело права.
Отже, доводи заявника апеляційної скарги про порушення норм матеріального та процесуального права судом попередньої інстанцій під час прийняття оскаржуваного процесуального документу не знайшли свого підтвердження.
За змістом ст. 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.
Згідно із ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
За таких обставин та з урахуванням меж розгляду апеляційної скарги в порядку ст. 269 ГПК України, апеляційна скарга задоволенню не підлягає, а оскаржуване рішення підлягає залишенню без змін.

10. Судові витрати.

У зв`язку з відмовою в задоволенні апеляційної скарги, згідно вимог ст. 129 ГПК України, витрати по сплаті судового збору за її подання і розгляд покладаються на Скаржника.
На підставі вищевикладеного, керуючись статтями 269, 270, 273, 275 - 285, 287 ГПК України, Центральний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю “Факторингова компанія “Фонд боргових зобов`язань” - залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Запорізької області від 26.06.2025 р. у справі № 908/1996/24 - залишити без змін.

Витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покласти на Скаржника.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Право касаційного оскарження, строк на касаційне оскарження та порядок подання касаційної скарги передбачено ст. ст. 286-289 ГПК України. 

Повна постанова суддями Кощеєвим І.М. та Чус О.В. підписана 28.01.2026р., суддею Дарміним М.О., у зв`язку з перебуванням на лікарняному, ______________.

Головуючий суддя І.М. Кощеєв

Суддя М.О. Дармін

Суддя О.В. Чус