КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

Апеляційне провадження: Доповідач - Кафідова О.В.
22-ц/824/2300/2026 

П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

м. Київ Справа № 367/158/24

13 січня 2025 року Київський апеляційний суд у складі колегії суддів Судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді - Кафідової О.В.
суддів - Оніщука М.І.
- Шебуєвої В.А.
розглянувши в порядку письмового провадження апеляційну скаргу представника відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Парк Таун» адвоката Рожиної Олени Григорівни на рішення Ірпінського міськрайонного суду Київської області від 01 квітня 2025 року, ухвалене під головуванням судді Лещенко О.В. у цивільній справі за позовом за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Парк Таун» про захист прав споживачів, -
в с т а н о в и в:

У грудня 2023року  ОСОБА_1 звернувся до Ірпінського міськрайонного суду Київської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Парк Таун» про захист прав споживачів.
В обґрунтування позовних вимог зазначав, що між ним (покупцем) та відповідачем (продавцем) укладено договір купівлі-продажу майнових прав від 04.07.2017 (далі - договір) на квартиру АДРЕСА_1 , 13, 15 .
Відповідно до п. 1.1, 5.5 договору відповідач зобов`язався передати майнові права на об`єкт нерухомості, а також проводити будівництво та введення об`єкту нерухомості в експлуатацію у строки, визначені договором. У п. 1.6 договору зазначено орієнтовний строк завершення будівельних робіт об`єкта капітального будівництва та введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва - 4 квартал 2018 року. Відповідно до п. 10.2 договору у випадку порушення строків введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва продавець зобов`язаний сплатити покупцю неустойку у розмірі 0,1% від загальної вартості майнових прав за кожен місяць прострочення. Згідно з платіжним дорученням № 1 від 04 липня 2017 року позивач сплатив відповідачу вартість майнових прав у повному обсязі у сумі 580 060,00 грн, що підтверджує виконані позивачем зобов`язання за п. 3.3 договору. Оскільки будинок зданий в експлуатацію не був, вважає, що з відповідача підлягає стягненню неустойка за 12 місяців прострочення з грудня 2022 року по листопад 2023 року в розмірі 6 960,72 грн.
З огляду на вище викладене просив суд стягнути з відповідача на користь позивача неустойку у розмірі 6 960,72 грн.
Рішенням Ірпінського міськрайонного суду Київської області від 01 квітня 2025 року позовні вимоги ОСОБА_1 до ТОВ «Парк Таун» про захист прав споживачів - задоволено.
Стягнуто з ТОВ «Парк Таун» на користь ОСОБА_1 неустойку за період просрочення введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва з грудня 2022 року по листопад 2023 року в сумі 6 960 (шість тисяч дев`ятсот шістдесят) гривень 72 (сімдесят дві) копійки.
Не погоджуючись з таким рішенням суду першої інстанції, 27 серпня 2025 року представник відповідача ТОВ «Парк Таун» адвокат Рожина О.Г. подала апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позову.
Апеляційну скаргу обґрунтовує тим, що оскаржуване рішення суду першої інстанції постановлено з порушенням норм матеріального та процесуального права.
Зазначає, що у 2021 році будівництво вказаного об`єкту нерухомості було завершене та ОСОБА_1 отримав квартиру в користування згідно з Актом прийому-передачі квартири в користування від 18.06.2021 року.
Вказує на те, що смт. Гостомель Київської області є населеним пунктом, де велись бойові дії у лютому - квітні 2022 року та був тимчасово окупований російською федерацією відповідно до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року № 309.
Зазначає, що у зв`язку із веденням бойових дій в смт. Гостомель були пошкоджені будівлі на АДРЕСА_3 , в тому числі житловий будинок за будівельною адресою: АДРЕСА_4 .03.05.2022 року було подано та зареєстровано заяву про вчинення злочину проти мира, безпеки людства та міжнародного правопорядку (ст. 437, ч. 2 КК України).
Вказує на те, що протягом 2022-2023 років зусиллями ТОВ «Парк Таун» та власників квартир пошкодження були усунуті.
19 грудня 2025 року до Київського апеляційного суду від позивача ОСОБА_1 надійшов відзив на апеляційну скаргу в якому позивач зазначав, що не погоджується з доводами апеляційної скарги та просив рішення суду першої інстанції залишити без змін. 
Заслухавши доповідь судді Кафідової О.В., обговоривши доводи апеляційної скарги, вивчивши наявні у справі докази, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Судом встановлено, що 04 липня 2017 року між позивачем та відповідачем було укладено договір купівлі-продажу майнових прав, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Рудюком М.В.
У розділі «Визначення термінів» зазначено, що «акт прийому-передачі квартири» - документ, який підписується Сторонами після здачі Об`єкту капітального будівництва в експлуатацію в порядку, передбаченому даним Договором, з метою подальшої реєстрації права власності на Об`єкт нерухомості Покупцем.
Пунктом 1.1 договору передбачено, що відповідач продає, тобто передає, а позивач купує, тобто приймає, майнові права на об`єкт нерухомості, який знаходиться в стадії будівництва та зводиться на земельній ділянці загальною площею 0,45 га (кадастрові номери 3210945900:01:095:0288; 3210945900:01:095:0224; 3210945900:01:095:0282), цільове призначення якої для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у порядку та на умовах, передбачених цим договором, та у відповідності до норм ЦК України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж.
Згідно з п.1.2. договору сторони домовились, що об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за даним договором, є квартира за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 50,44 кв. м, житловою площею 15,57 кв.м.
У п. 1.5 зазначено, що загальна площа об`єкта нерухомості, яка вказана у п. 1.2 цього договору, є проектною та підлягає уточненню за даними технічного паспорта, що складається та видається компетентною організацією, що проводить технічну інвентаризацію об`єкта нерухомості.
Відповідно до п. 1.6. договору орієнтовний строк завершення будівельних робіт об`єкта капітального будівництва та введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва - IV квартал 2018 року.
У п. 2.2 договору вказано, що право власності на об`єкт нерухомості виникає у покупця з моменту його державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Згідно з п. 3.1 договору вартість майнових прав на об`єкт нерухомості складає 580 060 (п`ятсот вісімдесят тисяч шістдесят) гривень, виходячи із вартості майнових прав в перерахунку за 1 кв. м - 11 500 (одинадцять тисяч п`ятсот) гривень.
У п.п. 5.4, 5.5 договору зазначено, що продавець зобов`язаний повідомляти покупця про всі обставини, що роблять неможливим виконання цього Договору, проводити будівництво об`єкта капітального будівництва та введення його в експлуатацію в строки, визначені договором.
Відповідно до п. 6.3 договору покупець має право здійснювати внутрішні опоряджувальні роботи в об`єкті нерухомості після підписання акту прийому-передачі квартири.
У п. 10.2 договору визначено, що у випадку порушення строків введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва продавець зобов`язаний сплатити покупцю неустойку у розмірі 0,1% від загальної вартості майнових прав за кожен місяць прострочення.
Згідно з пунктами 13.8, 13.9 перебіг терміну виконання сторонами зобов`язань за цим договором може бути призупинений тільки в разі настання обставин непереборної сили, а саме: пожежі, стихійного лиха, збройного конфлікту, рішень державних органів або інших обставин, які перебувають поза контролем сторін.
Сторона, яка зазнала дії обставин непереборної сили, має протягом 3 календарних днів будь-яким можливим засобом зв`язку повідомити про це другу сторону та надати документальне підтвердження, видане компетентним органом. Після припинення дії обставин непереборної сили перебіг терміну виконання зобов`язань поновлюється.
На виконання п. 3.1 договору позивач сплатив відповідачу вартість майнових прав у сумі 580 060,00 грн, що підтверджується платіжним дорученням №1 від 04.07.2017.
Відповідно акту прийому-передачі квартири в користування від 18.06.2021 позивач отримав в користування квартиру АДРЕСА_1 , але в експлуатацію будинок зданий не був.
Позивач просить стягнути з відповідача неустойку за період з грудня 2022 року по листопад 2023 року на підставі п. 10.2 договору в розмірі 6 960,72 грн.
Також суд встановив, що позивач вже неодноразово звертався до суду із позовами про стягнення неустойки на підставі вказаного пункту договору за попередні періоди.
Заочним рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 27.04.2021 було задоволено позов ОСОБА_1 та стягнуто з ТОВ «Парк Таун» на користь ОСОБА_1 неустойку на підставі п. 10.2 договору купівлі-продажу майнових прав від 04.07.2017 за період з січня 2019 року по листопад 2019 року в сумі 6380,66 грн.
Заочним рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 11.05.2021 було задоволено позов ОСОБА_1 та стягнуто з ТОВ «Парк Таун» на користь ОСОБА_1 неустойку на підставі п. 10.2 договору купівлі-продажу майнових прав від 04.07.2017 за період з грудня 2019 року по листопад 2020 року в сумі 6 960,72 грн.
Заочним рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 11.07.2023 було задоволено позов ОСОБА_1 та стягнуто з ТОВ «Парк Таун» на користь ОСОБА_1 неустойку на підставі п. 10.2 договору купівлі-продажу майнових прав від 04.07.2017 за період з грудня 2020 року по листопад 2021 року в сумі 6 960,72 грн.
Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 24.06.2024 відмовлено у задоволенні позову ОСОБА_1 .
Постановою Київського апеляційного суду від 04.02.2025 було скасовано рішення Ірпінського міського суду Київської області від 24.06.2024, ухвалено нове рішення, яким позов ОСОБА_1 задоволено та стягнуто з ТОВ «Парк Таун» на користь ОСОБА_1 неустойку на підставі п. 10.2 договору купівлі-продажу майнових прав від 04.07.2017 за період з грудня 2021 року по листопад 2022 року в сумі 6960,72 грн.
Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_1  до ТОВ «Парк Таун» про захист прав споживачів, суд першої інстанції посилався на те, що саме відповідач повинен нести ризик, пов`язаний з неясністю умови договору щодо строку завершення будівництва, а сама по собі умова договору про можливість змінювати терміни будівництва з ініціативи забудовника не повинна бути тягарем для споживачів його послуг та позбавляти права на отримання житла або стягнення вже сплачених коштів за таке житло.
Крім того, наявність положення щодо нечіткого та некоректного строку завершення будівельних робіт об`єкта капітального будівництва та введення об`єкта капітального будівництва в експлуатацію у договорі ставить під сумнів застосування передбаченої п. 10.2 договору санкції щодо порушення строків відповідачем, адже відповідач може постійно змінювати зазначену кінцеву дату.Укладений між сторонами договір та усі його положення є чинними, сторонами не оспорювались та не оспорюються.Враховуючи зазначене, суд першої інстанції дійшов висновку, що позовні вимоги позивача слід задовольнити, стягнути з відповідача неустойку за період прострочення введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва з грудня 2022 року по листопад 2023 року у сумі 6 960,72 грн.
Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції з огляду на наступне. 
Відповідно до ст.11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до ст. 509 ЦК України визначено, що зобов`язанням є правовідношення, в яких одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Згідно статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору.
Згідно з ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк/термін.
Відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокремасплата неустойки(п. 3 ч. 1 ст. 611 ЦК України).
Відповідно до ст. 546 ЦК України, виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.
Відповідно до ст. 549 ЦК України, неустойкою ( штрафом, пенею ) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання.
Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до ст. ст. 6, 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ст. 628 ЦК України).
Відповідно до ст.629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Відповідно до положень ст. ст. 12, 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.
Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до п. 22 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про захист прав споживачів» споживач - фізична особа, яка придбаває, замовляє, використовує або має намір придбати чи замовити продукцію для особистих потреб, безпосередньо не пов`язаних з підприємницькою діяльністю або виконанням обов`язків найманого працівника.
У п. 19 Резолюції Генеральної Асамблеї ООН «Керівні принципи для захисту інтересів споживачів», прийняті 09 квітня 1985 року №39/248 на 106-му пленарному засіданні Генеральної Асамблеї ООН зазначено, що споживачі повинні бути захищені від таких контрактних зловживань, як односторонні типові контракти, виключення основних прав в контрактах і незаконні умови кредитування продавцями.
У п. 10.2 договору визначено, що у випадку порушення строків введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва продавець зобов`язаний сплатити покупцю неустойку у розмірі 0,1% від загальної вартості майнових прав за кожен місяць прострочення.
Умови договору є результатом домовленості сторін і відповідно до положень ст.ст. 628, 629 ЦК України є обов`язковими до виконання.
Згідно з ч. 4 ст. 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. Відтак, вказані обставини не підлягали доказуванню у даній справі.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції правильно врахував наявність судових рішень, які вже набрали законної сили. 
Так, зокрема, заочним рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 27.04.2021 було задоволено позов ОСОБА_1 та стягнуто з ТОВ «Парк Таун» на користь ОСОБА_1 неустойку на підставі п. 10.2 договору купівлі-продажу майнових прав від 04.07.2017 за період з січня 2019 року по листопад 2019 року в сумі 6 380,66 грн.
Заочним рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 11.05.2021 було задоволено позов ОСОБА_1 та стягнуто з ТОВ «Парк Таун» на користь ОСОБА_1 неустойку на підставі п. 10.2 договору купівлі-продажу майнових прав від 04.07.2017 за період з грудня 2019 року по листопад 2020 року в сумі 6 960,72 грн.
Заочним рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 11.07.2023 було задоволено позов ОСОБА_1 та стягнуто з ТОВ «Парк Таун» на користь ОСОБА_1 неустойку на підставі п. 10.2 договору купівлі-продажу майнових прав від 04.07.2017 за період з грудня 2020 року по листопад 2021 року в сумі 6 960,72 грн.
Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 24.06.2024 відмовлено у задоволенні позову ОСОБА_1 .
Постановою Київського апеляційного суду від 04.02.2025 було скасовано рішення Ірпінського міського суду Київської області від 24.06.2024, ухвалено нове рішення, яким позов ОСОБА_1 задоволено та стягнуто з ТОВ «Парк Таун» на користь ОСОБА_1 неустойку на підставі п. 10.2 договору купівлі-продажу майнових прав від 04.07.2017 за період з грудня 2021 року по листопад 2022 року в сумі 6 960,72 грн.
Надаючи оцінку доводам апеляційної скарги відповідача необхідно врахувати, що умовами укладеного договору, крім зобов`язань забезпечити здачу будинку в експлуатацію, ТОВ «Парк Таун» було зобов`язане також забезпечити закінчення будівництва та здійснити оформлення документів для оформлення права власності (п.п. 5.2., 5. 5 договору). У п. 1.6. договору сторони визначили строк завершення будівельних робіт об`єкта капітального будівництва та введення його в експлуатацію. Встановлення у договорі зобов`язань ТОВ «Парк Таун» ввести будинок в експлуатацію нерозривно пов`язане з виконанням усіх цивільно-правових зобов`язань продавця перед покупцем, які згідно п. 2.7. договору вважаються виконаними після надання всіх документів для реєстрації права власності покупця на об`єкт. Невчинення таких дій, є нічим іншим як порушенням ТОВ «Парк Таун» договірних зобов`язань перед покупцем.
Доводи апеляційної скарги відносно того, що з 27 жовтня 2021 року воно сформувало акт готовності об`єкта до експлуатації та вживає всіх можливих заходів для введення будинку в експлуатацію та доводи апеляційної скарги відносно того, що на всій території України було воєнний стан суд апеляційної інстанції також не приймає, оскільки в договорі купівлі-продажу майнових прав від 04 липня 2017 року сторонами було визначено, що завершення будівельних робіт об`єкта капітального будівництва та введення в експлуатацію об`єкта капітальні будівництва мало бути здійснене ще в 4 кварталі 2018 року. ТОВ «Парк Таун» не довело, що неможливість здачі будинку до експлуатації була пов`язана із запровадженням воєнного стану, бойовими діями, пошкодженням будинку або ж з незаконними діями органів державної влади.
ТОВ «Парк Таун» не спростувало визначеного позивачем розміру неустойки, який підлягає стягненню на користь позивача , а також не надало власного розрахунку.
При вирішенні справи суд першої інстанції правильно визначив характер правовідносин між сторонами, правильно застосував закон, що їх регулює, повно і всебічно дослідив матеріали справи та надав належну правову оцінку доводам сторін і зібраним у справі доказам.
За своїм змістом усі доводи апеляційної скарги зводяться до незгоди з наданою судом першої інстанції оцінкою зібраних у справі доказів та встановлених на їх підставі обставин, разом з тим доказів на спростування встановлених судом першої інстанції обставин апелянтом до апеляційної скарги не надано.
Відповідно ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає, що рішення Ірпінського міськрайонного суду Київської області від 01 квітня 2025 року ухвалене з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а тому відсутні правові підстави для задоволення апеляційної скарги представника відповідача ТОВ «Парк Таун» адвоката Рожиної О.Г.
Керуючись ст.ст. 77,80,81,89, 263,367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд, -
у х в а л и в:
Апеляційну скаргу представника відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Парк Таун» адвоката Рожиної Олени Григорівни залишити без задоволення.
Рішення Ірпінського міськрайонного суду Київської області від 01 квітня 2025 року залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, оскарженню в касаційному порядку не підлягає.

Головуючий: Судді: