Справа № 587/3914/25 

РІШЕННЯ 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 грудня 2025 року Сумський районний суд Сумської області під головуванням судді Степаненка О.А., за участю секретаря судового засідання Бузової Т.І., представника позивачки - адвоката Кузченко Т.М., представника відповідачки - адвоката Корольової І.Ю., розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Суми справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, визнання права власності на нерухоме майно, 
В С Т А Н О В И В :
В серпні 2025 року позивач звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , зазначаючи, що відповідачка ОСОБА_2 , будучи власником житлового будинку по АДРЕСА_1 на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом, виданого ОСОБА_2  державним нотаріусом Сумської державної нотаріальної контори 21 серпня 2008 року за реєстровим № 3119, 01 лютого 2019 року, попередньо домившись про всі істотні умови договору купівлі-продажу вказаногожитлового будинку з будівлями та спорудами, уклала угоду купівлі-продажу будинку з позивачем ОСОБА_1 , який на виконання договору купівлі-продажу сплатив відповідачці грошові кошти за житловий будинок, а вона в свою чергу зареєструвала його в будинку, передала ключі від будинку та передала позивачу оригінали правовстановлюючих документів на житловий будинок. Станом на 01.02.2019 року нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу житлового будинку п АДРЕСА_1 не вдалося, оскільки в селі немає нотаріуса та були необхідні кошти для оплати послуг нотаріуса, тому було сторонами було прийнято спільне рішення зробити це пізніше, а на теперішній час відповідачка ухиляється від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу будинку. Позивач просив постановити рішення, яким визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 01 лютого 2019 року, укладений між сторонами, за яким ОСОБА_2 продала, а ОСОБА_1 придбав житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 і визнати за ОСОБА_1 право власності на житловий будинок житловою площею 33,5 кв. м., загальною площею - 53,3 кв. м. з господарчими будівлями, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , стягнувши з відповідачки понесені по справі судові витрати.
В судовому засіданні представник позивача - адвокат Кузченко Т.М. підтримала позовні вимоги в повному обсязі. 
Представник відповідачки - адвокат Корольова І.Ю., оспорюючи позовні вимоги, пояснила, що відповідачка не ухиляється від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. Розписку, на яку посилається позивач, не можна вважати договором купівлі-продажу нерухомого майна. Крім того, сума 15000 гривень, що фігурує в розписці, не є повною вартістю будинку, а лише частиною вартості, яку визначили сторони. Інша частина грошей мала бути сплачена позивачем, який цього не зробив, відтак і підстав вважати, що між сторонами був укладений договір купівлі-продажу спірного майна, немає. Крім того, представник відповідачки послалась на пропуск позивачем строку позовної давності.
Свої позиції сторони виклали у відзиві на позов та відповіді на відзив.
Заслухавши пояснення представників сторін, з`ясувавши правові позиції сторін, дослідивши письмові докази по справі, суд приходить до наступних висновків.
Судом встановлено, що 01 лютого 2019 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 був укладений договорі купівлі-продажу домоволодіння, у відповідності з яким ОСОБА_2 продала, а ОСОБА_1 купив житловий будинок по АДРЕСА_1 . Вартість будинку була визначена сторонами в сумі 15000 гривень, які ОСОБА_2 отримала в повному обсязі і передала ОСОБА_1 технічну документацію на будинку.
Відповідно до зазначеного договору сторони погодили всі істотні умови договору.
На підтвердження укладення угоди та виконання її умов відповідачі ОСОБА_2 написала розписку, у якій підтвердила отримання грошей за продане майно і факт передачі покупцю - ОСОБА_1 технічної документації на будинок.
На виконання вказаної угоди ОСОБА_1 передав за проданий будинок обумовлену між сторонами суму вартості будинку, а ОСОБА_2 отримала за проданий будинок кошти, про що особисто написала розписку та зазначила в ній, що претензій не має та передала оригінали документів на будинок та вищезазначений житловий будинок.
Крім того, ОСОБА_2 передала ОСОБА_1 ключі від проданого нею будинку , в який ОСОБА_1 в подальшому заселився разом з родиною.
Передача грошових коштів в рахунок покупки житлового будинку по АДРЕСА_1 зафіксоване власноруч написаною розпискою відповідачки ОСОБА_2 , в який вказано її паспорт НОМЕР_1 , виданий Ковпаківським РВ СМУ УМВД України у Сумській області. Відповідно до цієї розписки ОСОБА_2 отримала кошти в сумі 15 000,00 грн (п`ятнадцять тисяч гривень) від ОСОБА_1 за проданий йому будинок АДРЕСА_1 (згідно технічної документації - технічний паспорт, свідоцтво про право на спадщину за законом) в селі Юнаківка Сумського району Сумської області, претензій не має, додає: оригінал технічного паспорту на житловий будинок АДРЕСА_1 , оригінал свідоцтва про право на спадщину за законом та копію паспорта НОМЕР_1 ОСОБА_2 ( ар.с.11, 12,13, 15-17).
Відповідно до копії паспорту позивача серії НОМЕР_2 , виданого Зарічним РВ СМ) УМВС України у Сумській області 31.01.2001 року ОСОБА_1 зареєструвався у спірному будинку 01 лютого 2019 року.
Згідно довідки №536 від 01.08.2025 року, виданої виконкомом Юнаківської сільської ради Сумського району Сумської області, ОСОБА_1 дійсно фактично проживав за адресою: АДРЕСА_1 з 2019 року по листопад 2024 року ( ар.с. 9).
Згідно довідки від 01.08.2025 року №1-08 КП «Світанок» Юнаківської сільської раді Сумського району Сумської області, ОСОБА_1 , який проживає за адресою: АДРЕСА_1 , має особовий рахунок з номером 562, станом на 01.08.2025 року відсутня заборгованість за водопостачання (ар.с. 10).
Враховуючи викладене, суд, задовольняючи позовні вимоги, виходить з того, що сторони договору купівлі-продажу житлового будинку по АДРЕСА_1 повністю домовилися щодо істотних умов договору купівлі-продажу та відбулося повне виконання договору купівлі-продажу. ОСОБА_1 (покупець) сплатив ОСОБА_2 (продавцю) кошти в повному обсязі, а ОСОБА_2 (продавець) передала йому предмет договору купівлі-продажу та оригінали правовстановлюючих документів та технічної документації на будинок, після фактичного укладення договору купівлі-продажу будинку ОСОБА_1 з родиною вселився в придбаний будинок, зареєструвався в ньому, сплачував кошти за користування водопостачанням, отже, між сторонами відбулося повне виконання договор купівлі-продажу житлового будинку.
Як зазначив в позовній заяві ОСОБА_1 в особі свого представника - адвоката Кузченко Т.М., станом на 01.02.2019 року посвідчити договір купівлі-продажу житлового будинку п АДРЕСА_1 не вдалося, оскільки в селі не має нотаріуса та були відсутні необхідні кошти для оплати послуг нотаріуса, тому було прийнято сторонами спільне рішення зробити це пізніше. В подальшому укладанню нотаріального договору купівлі-продажу будинку завадило поширення на території України СОNID-19, з 2022 року - початок збройної агресії РФ проти України, а на теперішній час відповідач ухиляється від укладання нотаріального договору купівлі-продажу.
На адресу ОСОБА_2 31 липня 2025 року було направлено запрошення, у якому покупець ОСОБА_1 запрошував продавцю ОСОБА_2 з`явитися 07 серпня 2025 року о 14 год.00 хв. до приватного нотаріуса Сумського міського нотаріального округу Канівець Л.О. за адресою: АДРЕСА_2 , щоб здійснити нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу житлового будинку по АДРЕСА_1 , який відбувся між сторонами 01.02.2019 року в селі Юнаківка Сумського району Сумської області ( ар.с.18,20).
ОСОБА_1 повідомив у листі ОСОБА_2 , що візьме з собою до приватного нотаріуса, оригінали документів на житловий по АДРЕСА_1 , а саме свідоцтво про право на спадщину за законом, видане 21.08.2008 року державним нотаріусом Сумської районної державної нотаріальної контори Сумської області Каблучко О.М., зареєстроване в реєстрі №3119 та технічний паспорт на житловий будинок, виготовлений КП «Сумське міське бюро технічної інвентаризації» станом на 05.08.2008 року, а також оригінал розписки від 01.02.2019 року, зроблений особисто ОСОБА_2 ( ар. с. 18, 21).
Проте, ОСОБА_2 не з`явилася для посвідчення договору, на телефонні дзвінки представника позивача ОСОБА_3 , не відповіла ( ар.с.22).
Таким чином, дії відповідачки свідчать про те, що вона фактично уклала договір купівлі-продажу, але в подальшому ухилилася від його юридичного посвідчення. Усі намагання позивача нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу не принесли жодного результату через постійне та безповоротне ухилення відповідача від такого посвідчення.
За таких обставин позивач позбавлений можливості зареєструвати своє право власності належним шляхом, а саме нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу свого житлового будинку, чим порушуються його права власника, які підлягають судовому захисту.
Відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, ратифікованого Законом України від 17 липня 1997 року, кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Відповідно до ст. 41 Конституції України, ч. 1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Відповідно до ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (ст.328 ЦК України).
Згідно ч. 1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до ч. І ст. 209 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Власник нерухомого майна має право встановити (скасувати) вимогу нотаріального посвідчення договору (внесення змін до договору), предметом якого є таке майно чи його частина, крім випадків, якщо відповідно до закону такий договір підлягає нотаріальному посвідченню. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на нерухоме майно та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.
Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Відповідно до п. 13 постанови Пленуму Верховного Суду України №9 від 06 листопада 2009 року з підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню. При розгляді таких справ суди повинні з`ясувати, чи підлягає правочин обов`язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.
Неможливість здійснення нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу у зв`язку із ухиленням продавця та сторони в договорі купівлі-продажу від укладення письмового та нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу, з чого вбачається втрата можливості з цієї причини його посвідчити, є обов`язковими умовами для визнання правочину дійсним згідно зі ст. 220 ЦК України.
Під ухиленням від нотаріального посвідчення договору має розумітися як активна протидія цьому, так і пасивне небажання вчинити цю дію.
Відповідно до ст.334 ЦК України право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом, при цьому право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішення суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.
Згідно ч. 1 ст.392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Відповідно до ч. З ст. 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Відповідно до ч. І ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги законупро нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Відповідно до ч. 2 даної статті якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 04 листопада 2024 року у справі № 449/593/22 (провадження № 61-5176сво24) зазначив, що якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається (частина друга статті 220 ЦК України). З урахуванням принципу розумності, очевидно, що позов про визнання договору дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України є способом захисту цивільних прав та інтересів учасників приватних відносин. Рішення суду про визнання договору дійсним при недодержанні сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору «зцілює» тільки таку ваду як відсутність нотаріального посвідчення договору. При цьому наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається в силу прямої вказівки в частині другій статті 220 ЦК України.
Враховуючи те, що сторони домовились щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу будинку, відбулося повне його виконання, продавець отримав гроші, покупець прийняв будинок, проте позивач, хоча фактично і володіє нерухомим майном, втім не може підтвердити своє право власності на нього перед третіми особами, тому суд вважає, що вимоги позивача підлягають повному задоволення, а його порушене право - судовому захисту.
Оспорюючи позовні вимоги, представник відповідачки в відзиві на позов зазначила про пропущення позивачем строку загальної позовної давності, яка встановлена статтею 257 ЦК України тривалістю в три роки.
Разом з тим, у відповідності з ст. 261 ЦПК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу,  яка його порушила.
Представник позивача зазначила,, що згідно постанови Кабінету Міністрів України від 11 березня 2020 року № 211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби СОNID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2 (із змінами і доповненнями, внесеними постановами Кабінету Міністрів України) установлено з 12 березня 2020 року на всій території України карантин.
Пункт 12 «Прикінцевих та перехідних положень» до ЦК України набрав чинності 02.04.2020 року, з цієї дати продовжилися процесуальні та інші строки (зокрема, позовна давність) на строк дії карантину.
Строки, які спливли до 02.04.2020 року, в тому числі позовна давність, не подовжуються на строк дії карантину.
Станом на 02.04.2020 року позовна давність щодо правочину вчиненого 01.02.2019 року між позивачем та відповідачем не спливла.
Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 27.06.2023 №651 «Про відміну на всій території України карантину, встановленого з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби СОNID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» відмінено з 24:00 30.06.2023 на всій території України карантин, встановлений з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби СОNID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2.
Враховуючи викладене, строки дії позовної давності були зупинені на строк дії карантину, а сааме з 02.04.2020 року до 01.07.2023 року. 
Окрім каротину, строки позовної давності зупинені з 24.02.2022, коли в Україні введено воєнний стан, внаслідок чого строки позовної давності спочатку були продовжені Законом України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану», а з 30.01.2024 року строки позовної давності зупинені Законом України «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо вдосконалення порядку відкриття та оформлення спадщини» ( пункт 19 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України).
В подальшому 14.05.2025 року пункт 19 Прикінцевих та перехідних положень ЦК Українивиключено Законом України «Про внесення зміни до розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Цивільного кодексу України щодо поновлення перебігу позовної давності».
Враховуючи викладене, представник позивача - адвокат Кузченко Т.М. вважала, що строки дії позовної давності були зупинені на строк дії воєнного стану з 24.02.2022 року по 14.05.2025 року, тому строки позовної давності для звернення до суду за захистом своїх прав позивачем не порушені.
Суд погоджується з позицією представника позивача - адвоката Кузченко Т.М., оскільки я позицію ґрунтується на вимогах закону.
Представник відповідачки - адвокат Корольова І.Ю., оспорюючи позовні вимоги, пояснила, сума 15000 гривень, що фігурує в розписці, не є повною вартістю будинку, а лише частиною вартості, яку визначили сторони. Інша частина грошей мала бути сплачена позивачем, який цього не зробив, відтак і підстав вважати, що між сторонами був укладений договір купівлі-продажу спірного майна, немає. 
Разом з тим, позиція відповідачки та представника спростовується власноручно написаною розпискою Козупиці ВІ., яка зазначила, що 15000 гривень - це не частина вартості майна, а саме повна вартість будинку, яку ОСОБА_4 отримала в повному обсязі.
Таким чином, вимоги позивача підлягають повному задоволенню. Договір купівлі-продажу нерухомого майна від 01 лютого 2019 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , за яким ОСОБА_2 продала, а ОСОБА_1 придбав житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 і визнати за ОСОБА_1 право власності на житловий будинок житловою площею 33,5 кв. м., загальною площею - 53,3 кв. м. з господарчими будівлями, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 підлягає визнанню дійсним.
Судові витрати підлягають розподілу між сторонами у відповідності з статтею 141 ЦПК України.
На підставі викладеного, керуючись ст. 41 Конституції України, ст. 15 ЦК України, ч. 1 ст. 321 ЦК України, ст. ст. 12, 81, 259, 263-265 ЦПК України,  ст. ст. 319, 328, 334, 392, 638, 640, 655, 657, 220 , 257, 261 ЦК України, суд

В И Р І Ш И В :

Позов задовольнити.

Визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 01 лютого 2019 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , за яким ОСОБА_2 продала, а ОСОБА_1 придбав житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 і визнати за ОСОБА_1 право власності на житловий будинок житловою площею 33,5 кв. м., загальною площею - 53,3 кв. м. з господарчими будівлями, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 .
Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 969 гривень повернення судового збору.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Сумського апеляційного суду через Сумський районний суд Сумської області протягом 30 днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Суддя  О.А.Степаненко