Справа № 727/4712/25 
Провадження № 2/727/69/26

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 січня 2026 року Шевченківський районний суд м.Чернівці в складі:
головуючого судді     Гавалешка П.С.,
за участі секретаря судового засідання  Бринзили Б.В.,
представника позивача за первісним позовом Рендюк Н.В.,
представників відповідача за первісним позовом Дорошенка О.О., Максименка Р.Д.
розглянувши у порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Рендюк Наталя Василівна, до ОСОБА_2 , треті особи: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , Чернівецька міська рада про витребування майна з чужого незаконного володіння та за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ОСОБА_4 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору: Чернівецька міська рада, ОСОБА_3 , приватний нотаріус Київського нотаріального округу Голубнича Ольга Василівна про визнання недійсними договорів купівлі-продажу земельних ділянок,
УСТАНОВИВ:
До Шевченківського районного суду м. Чернівці звернувся позивач за первісним позовом ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Рендюк Наталя Василівна, до ОСОБА_2 , треті особи: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , Чернівецька міська рада про витребування майна з чужого незаконного володіння.
В обґрунтуванні вимог посилається на те, що  ОСОБА_4 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЧВ №071731, виданого 26 травня 2004 року Чернівецьким міськвиконкомом, зареєстрованого у Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за №721, належала земельна ділянка площею 0,0224 га, кадастровий номер 7310136300:02:001:0007, що розташована за адресою АДРЕСА_1 , з цільовим призначенням «для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд».
Крім цього, ОСОБА_4 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЧВ № 063238, виданого 26 травня 2004 року Чернівецьким міськвиконкомом, зареєстрованого у Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за №722, належала земельна ділянка площею 0,0302 га, кадастровий номер 7310136300:02:001:0006, що розташована за адресою АДРЕСА_1 , з цільовим призначенням «для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд».
10 грудня 2004 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу 42,5 ідеальних часток від земельної ділянки площею 0,0224 га, кадастровий номер 7310136300:02:001:0007, розташованої по АДРЕСА_1 , з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських будівель та споруд. Договір посвідчено 10 грудня 2004 року приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Голубничою О.В., зареєстровано у реєстрі за №4780.
10 грудня 2004 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу 42,5 ідеальних часток від земельної ділянки площею 0,0302 га, кадастровий номер 7310136300:02:001:0006, розташованої по АДРЕСА_1 , з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських будівель та споруд. Договір посвідчено 10 грудня 2004 року приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Голубничою О.В., зареєстровано у реєстрі за №4783.
15/100 ідеальних часток у праві власності на земельну ділянку площею 0,0302 га, кадастровий номер 7310136300:02:001:0006 та 15/100 ідеальних часток у праві власності на земельну ділянку площею 0,0224 га, кадастровий номер 7310136300:02:001:0007, залишились у власності ОСОБА_6 .
Після відчуження ОСОБА_5 850/1000 ідеальних часток у праві власності на земельні ділянки, приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Голубничою О.В. на державних актах про право власності на землю ЧВ №063238 та ЧВ №071731, виданого 26 травня 2004 року Чернівецьким міськвиконкомом, проставлено відповідні відмітки.
Рішення Чернівецької міської ради 30 сесії 6 скликання від 29.11.2012 №670 про зміну цільового призначення земельних ділянок внесення змін та визнання такими, що втратили чинність окремих пунктів рішень з цих питань, зокрема п.36, вирішено затвердити підприємцю ОСОБА_4 , проект відведення щодо зміни цільового призначення земельних ділянок за адресою АДРЕСА_1 , площею 0,0224 га та площею 0,0302 га для будівництва та обслуговування кафе-бару, торгово-офісних приміщень і готелю за рахунок власних земельних ділянок, наданих для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (підстава: дозвіл на складання проекту відведення-рішення міської ради V скликання від 26.06.2008 №623 (пункт 2.5), витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 03.12.2004 №5693629) та п.36.1. вирішено зобов`язано ОСОБА_7 звернутись в управління Держкомзему у м. Чернівцях для заміни державних актів на право власності на земельні ділянки за адресою АДРЕСА_1 .
18.12.2012 на підставі рішення Чернівецької міської ради від 29 листопада 2012 року №670 ОСОБА_8 видано державний акт на право власності на земельну ділянку серія ЯМ №738390, відповідно до якого власником земельної ділянки площею 0,0224 га, цільове призначення: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі є ОСОБА_4 .
Також, з копії державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯМ №738389, виданого 18.12.2012, на підставі рішення від 29 листопада 2012 року Чернівецької міської ради №670, власником земельної ділянки площею 0,0302 га, цільове призначення: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі є ОСОБА_9 .
19.12.2012 між ОСОБА_4 та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу земельних ділянок, за яким продавець передав земельну ділянку розміром 0,0302 га, кадастровий номер №7310136300:02:001:0006, цільове призначення: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, та земельну ділянку розміром 0,0224 га, кадастровий номер №7310136300:02:001:0007, цільове призначення: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, а покупець прийняв і сплатив за них обговорену грошову суму. Вказані земельні ділянки належать продавцю на підставі державних актів на право власності серії ЯМ №738389 та ЯМ №738390 відповідно.
Також зазначає, що ОСОБА_9 , діючи на підставі довіреностей від 06.12.2012 в інтересах ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , підписи яких у вказаних довіреностях було підроблено, 19.12.2012 уклала від їх імені з ОСОБА_2 договір купівлі-продажу 850/1000 ідеальних часток нежилих приміщень (кафе-бар та офіс), загальною площею 386,7 кв.м., що знаходяться за адресою АДРЕСА_1 на земельній ділянці площею 0,0302 га (кадастровий номер 7310136300:02:001:0006).
Стверджує, що ні ОСОБА_1 , ні ОСОБА_10 не були обізнані про вказані дії ОСОБА_6 , не уповноважували її на такі дії, наміру відчужувати належну їм власність не мали.
Про факт отримання ОСОБА_5 нових державних актів на своєї ім`я та відчуження належних ОСОБА_1 та ОСОБА_3 часток у праві спільної часткової власності на земельні ділянки кадастровий номер 7310136300:02:001:0006 та 7310136300:02:001:0007, вони дізнались 17.09.2018 з Державного реєстру речових прав під час підготовки документів для державної реєстрації права власності позивача на земельні ділянки, та необхідністю здачі в експлуатацію самочинного будівництва приміщення бару «Оптиміст».
Щодо строків позовної давності, зазначив, що їх не було пропущено.
На підставі вищевикладеного просить суд витребувати з володіння ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 , у власність ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , 42,5 ідеальних часток земельної ділянки площею 0,0302 га, кадастровий номер 7310136300:02:001:0006 та 42,5 ідеальних часток земельної ділянки площею 0,0224 га, кадастровий номер 7310136300:02:001:0007, цільове призначення - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, що розташована за адресою АДРЕСА_1 .
Ухвалою Шевченківського районного суду м. Чернівці від 01 травня 2025 року відкрито загальне позовне провадження по справі.
Від відповідача ОСОБА_2 надійшов до суду відзив, в якому зазначено, що позовні вимоги позивача не підлягають задоволенню з наступних підстав.
Зазначає, що відповідач по справі ОСОБА_2 є добросовісним набувачем спірного майна.
Перед посвідченням договору 19.12.2012 приватний нотаріус Балацький О.О. встановив особи продавця і покупця, їхню дієздатність, а також належність ОСОБА_4 відчужуваних земельних ділянок. Він же до підписання договору купівлі-продажу спірного майна повідомив ОСОБА_2 , як покупця, про результати здійснених перевірок. ОСОБА_9 в присутності ОСОБА_2 та присутності приватного нотаріуса підтвердила, що земельні ділянки, які вона продає, належать їй на праві приватної власності.
Як вбачається із змісту договору, земельні ділянки, що продаються, розміром 0,0302 га, належить Продавцю на підставі державного акту на право власності серії ЯМ № 738389, а земельна ділянка, розміром 0,0224 га належать Продавцю на підставі державного акту на право власності серії ЯМ № 738390, які були видані Чернівецькою міською радою Чернівецької області 18 грудня 2012 року на підставі рішення від 29.11.2012 №670 30 сесії 6 скликання Чернівецької міської ради. Акти зареєстровані в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за номерами 731010001004401 та 731010001004402.
Зазначає, що у неї як покупця не було жодних сумнівів у правомірності укладення договору купівлі-продажу спірних земельних ділянок.
Звертає увагу суду на те, що приміщення, які придбав іноземець Позивач, не знаходились на земельних ділянках розміром 0,0302 га кад № 7310136300:02:001:0006 та розміром 0,0204 га кад № 7310136300:02:001:0007.
Земельні ділянки були вільними від забудови, що підтверджується копією експлікації по земельній ділянці площею 0,0224 га та площею 0,0302 га, копіями державних актів на землю.
Зазначає, що приватний нотаріус помилково посвідчила такі договори. Таким чином укладення даних договорів суперечить вимогам ст.81 3К України, оскільки іноземець ОСОБА_1 не міг набути право власності на земельні ділянки, за відсутності на них майна, яке він придбав у власність. Згідно з нормами ст. 203, 215 ЦК України такі договори є недійсними.
Договори, на які посилається Позивач, не були зареєстровані у Чернівецькому міськвиконкомі всупереч вимогам ч.1 ст.125 ЗК України. Відповідно, Позивач і ОСОБА_3 не набули право власності на земельні ділянки.
Стверджує, що позивач за первісним позовом ОСОБА_1 не має законних підстав згідно вимог п.3 ч.1 ст.388 ЦК України витребовувати спірне майно від добросовісного набувача ОСОБА_2 , оскільки вона придбала це майно за оплатним договором, а позивач особисто і добровільно, до укладення договору купівлі-продажу 19.12.1012, передав це майно у фактичне володіння і користування іншій особі, ОСОБА_4 , яка за власною волею відчужила його. Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі унеможливлює витребування майна від добросовісного набувача на підставі ст.388 ЦК України.
Крім того, зазначив, що Позивач ОСОБА_1 об`єктивно міг дізнатися про порушення свого права на спірне майно з 14.08.2014, з часу реєстраціє цього майна за ОСОБА_2 , а, отже, для позивача позовна давність сплила 14.08.2017. Відповідно до ч.4 ст.267 К України сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови в заявленому позові.
На підставі вищевикладеного просив суд відмовити в задоволенні позовних вимог.
Від позивача надійшла до суду відповідь на відзив, в якому зазначено щодо доводів ОСОБА_2 про добросовісність набуття права власності та відсутність підстав для втручання її права власності.
Відчуження спірного майна без волевиявлення власника, витребування такого майна на користь законного власника є пропорційним втручанням у право власності ОСОБА_2 , яке ґрунтується на законі, переслідує легітимну мету та є необхідним у демократичному суспільстві.
У справі № 727/4712/25 з володіння ОСОБА_1 спірні земельні ділянки вибули також поза його волею, оскільки жодного волевиявлення на відчуження земельних ділянок з його боку не було, тому висновки Верховного Суду у справі № 727/3351/23 є релевантними до правовідносин у справі 727/4712/25.
Щодо доводів ОСОБА_2 про недійсність в силу вимог ч.2 ст.81 ЗК України договорів купівлі-продажу 42,5 ідеальних часток у праві власності на спірні земельні ділянки, що укладені 10.12.2004 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 .
Так, відповідно до ч.2 ст.81 ЗК України (в редакції ЗУ 2059-IV від 07.12.2004) іноземці та особи без громадянства можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об`єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності.
Зазначає, що вимога щодо розташування об`єктів нерухомого майна стосується лише земельних ділянок поза межами населених пунктів. Для ділянок в межах населених пунктів достатньо придбати нерухомість на цій землі - додаткове уточнення про об`єкти нерухомості в законі не міститься.
Відповідачем за первісним позовом ОСОБА_2 подано до суду зустрічну позовну заяву.
Ухвалою Шевченківського районного суду м. Чернівці від 26.08.2025 року зустрічну позовну заяву об`єднано в одне провадження з первісним позовом.
Відповідачем за первісним позовом ОСОБА_2 подано до суду зустрічну позовну заяву в новій редакції зі зміною підстав позову, викладених в попередній зустрічній позовній заяві.
Як вбачається з первісного позову, в обґрунтування заявлених позовних вимог представник Позивача посилається на те, що він 10.12.2004 року уклав з ОСОБА_5 два договори купівлі-продажу 42,5 ідеальних часток земельних ділянок, площею 0,0224 га та площею 0,0302 га, які розташовані по АДРЕСА_1 , з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських будівель та споруд, які посвідчила приватний нотаріус Голубнича О.В.
Згідно наданого в суд Відзиву представника ОСОБА_11 , 10.12.2004, перед нотаріальним посвідченням укладених договорів купівлі-продажу спірних земельних ділянок, ОСОБА_9 продала ОСОБА_1 42,5 ідеальних часток нежитлових приміщень кафе-бару та офісу, загальної площею 386,7 кв.м, які розміщені на земельній ділянці, площею 0,0302 га кад. №7310136300:02:001:0006, а також 42,5 ідеальних часток двох гаражів, загальною площею 21,6 кв. м і 19,1 кв. м, які розташовані на земельній ділянці, площею 0,0204 га кад. №7310136300:02:001:0007.
Звертає увагу суду, що право власності на частку приміщення кафе-бару та офісу за ОСОБА_1 зареєструвала 13.12.2012 на підставі підробленої довіреності, що було достовірно встановлено в інших судових процесах. Право власності на частки в двох гаражах ОСОБА_1 не зареєстрував до теперішнього часу.
Звертає увагу суду на ту обставину, що придбане згідно договорів купівлі-продажу ОСОБА_1 нерухоме майно у виді частки приміщень кафе-бару та офісу і двох гаражів, були на той час розташовані на земельних ділянках з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд. А отже, очевидно, що спірні земельні ділянки не були відведені для будівництва та обслуговування приміщень кафе-бару та офісу і гаражів, розташованих в АДРЕСА_1 . Саме по цій причині ОСОБА_4 як юридичний власник земельної ділянки, площею 0,0302 га кад №7310136300:02:001:0006, зверталася у відповідний Департамент ЧМР для зміни її цільового призначення.
За наведених обставин, приватний нотаріус Голубнича О.В., керуючись ст.54 Закону України «Про нотаріат», вимогами пункту 36, 64 Інструкції, виявивши під час перевірки наданих ОСОБА_5 документів відсутність серед них документів, зазначених у п.67 Інструкції, а також встановивши, що нерухоме майно, яке мала намір відчужити ОСОБА_9 ОСОБА_1 , розташоване на земельних ділянках з іншим цільовим призначенням, зобов`язана була відмовити в посвідченні як договору купівлі-продажу приміщень кафе-бару та офісу і двох гаражів, так і земельних ділянок, які не були виділені для їх обслуговування.
А отже, приватний нотаріус ОСОБА_12 посвідчила зазначені спірні договори купівлі-продажу земельних ділянок всупереч діючому законодавству, що вказує на їх нікчемність.
У відповідності до діючого на той час законодавства, приватний нотаріус в посвідчених договорах зазначила, що ці договори підлягають реєстрації за місцем знаходження земельних ділянок у Чернівецькому міськвиконкомі.
На підставі вищевикладеного просить суд визнати недійсним договір купівлі-продажу 42,5 ідеальних часток земельної ділянки площею 0,0302 га кад №7310136300:02:001:0006, розташованої по АДРЕСА_1 , з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських будівель і споруд від 10.12.2004 серії BBO№575482, укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом ЧМНО Голубничою О.В., зареєстрований в Реєстрі за №4783. Визнати недійсним договір купівлі-продажу 42,5 ідеальних часток земельної ділянки площею 0,0224 га кад №7310136300:02:001:0007, розташованої по АДРЕСА_1 , з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських будівель і споруд від 10.12.2004 серії BBO№575480, укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом ЧМНО Голубничою О.В., зареєстрований в Реєстрі за №4780. Судові витрати покласти на Відповідачів.
Ухвалою Шевченківського районного суду м. Чернівці від 14.10.2025 року прийнято до розгляду заяву позивача за зустрічним позовом про зміну підстав позову. Суд постановив в подальшому розглядати справу з урахуванням зустрічної позовної заяви зі зміною підстав позову.
Від представника відповідача ОСОБА_1 адвоката Рендюк Н.В. за зустрічним позовом надано суду відзив, в якому зазначено те, що стосується земельної ділянки площею 0,0224 га, кадастровий номер 7310136300:02:001:0007, на якій розташовані приміщення гаражу літ. «Г», та гаражу літ. «Д», які є господарськими спорудами, то цільове призначення земельної ділянки і споруд, розміщених на ній, повністю співпадає.
Що стосується земельної ділянки кадастровий номер 7310136300:02:001:0006, на якій на даний час розташоване приміщення кафе-бару, то доводи позивача в контексті пункту 64 Інструкції про те, що таке нерухоме майно збудоване на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети на увагу не заслуговує.
Так, відповідно до п.64 Інструкції якщо з поданих нотаріусу документів випливає, що житловий будинок, будівля, споруда, інша нерухоме майно збудоване на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження житлового будинку та іншого нерухомого майна.
Житловий будинок, будівля, споруда чи інше нерухоме майно, що збудоване на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети має статус самочинного.
В контексті ч.1 ст.376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Тобто пункт 64 Інструкції стосується самочинно збудованого нерухомого майна, яким приміщення кафе-бару не являється, докази того, що будівництво вказаного приміщення здійснювалось на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети позивачем не надано.
ОСОБА_4 на праві власності на підставі договорів купівлі-продажу належали квартири АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 . Протягом 2002-2004 років ОСОБА_4 на підставі дозвільних документів та проектної документації здійснила реконструкцію вказаних квартир та офісного приміщення під приміщення кафе-бару та офісу, здала вказаний об`єкт в експлуатацію та отримала правовстановлюючий документ.
Зазначає, що об`єкт, що був збудований на земельній ділянці по АДРЕСА_1 , а саме житловий будинок на декілька квартир в повній мірі відповідав цільовому призначенню земельної ділянки - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд.
Подальша реконструкція частини квартир під приміщення кафе-бару та офісу, без зміни зовнішніх геометричних розмірів будинку, що відбувалась за наявності всіх необхідних дозволів та проектної документації, також свідчить на користь висновку про законність реконструкції та відсутність підстав для віднесення будівельних робіт до самочинних.
За таких обставин посвідчення нотаріусом договорів купівлі-продажу частини реконструйованого приміщення, на який видано правовстановлюючий документ, та частини земельної ділянки, на якій знаходиться вказане приміщення, є правомірним, а сама по собі невідповідність приміщення цільовому використанню земельної ділянки не є підставою для визнання таких договорів ні недійсним, ні нікчемним.
Позивач у своїй позовній заяві водночас зазначає, що спірні договори купівлі-продажу є нікчемними, однак у резолютивній частині просить суд визнати їх недійсними. Таке поєднання понять є юридично некоректним, оскільки нікчемність і недійсність, яка встановлюється судом, є різними за своєю правовою природою категоріями.
Крім того, звертає увагу суду, що ОСОБА_2 не є стороною договору, цим договором не порушені її права та законні інтереси.
Відтак відсутність порушення прав та законних інтересів позивача є самостійною та достатньою підставою для відмови у позові.
На підставі вищевикладеного просить суд відмовити в задоволенні зустрічного позову.
Від позивача за зустрічним позовом надійшла відповідь на відзив, в якій зазначено, що Договори, які Позивач за зустрічним позовом просить суд визнати недійсними суперечать зазначеним вимогам ЗК України, оскільки цільове використання земельних ділянок не відповідало об`єктам, які розташовані на цих, що унеможливлювало для нотаріуса посвідчення таких договорів іноземцям.
Згідно ч.2 ст.215 ЦК України нікчемним є той правочин, недійсність якого встановлена законом і для визнання його недійсним не вимагається рішення суду (частина друга статті 215 ЦК України).
Договори купівлі-продажу землі, на які посилається Позивач за первісним позовом є нікчемними правочинами.
Але позивач за первісним позовом вважає дані договори дійсними.Згідно ч.3 ст.215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Хоча ОСОБА_2 не є стороною договорів, на які посилається Позивач за первісним позовом, проте, Позивачка за зустрічним позовом, вважає, що порушуються її права та інтереси.
Саме в неї, як у останнього власника майна, добросовісного набувача майна, Позивач за зустрічним позовом намагається витребувати належні їй на праві власності земельні ділянки.
Особа, яка не є стороною договору, не може вимагати його визнання недійсним, оскільки це право належить лише учасникам правочину.
Однак, третя особа може звернутися до суду з позовом про захист своїх прав, якщо вважає, що договір порушує її законні інтереси, або ж вона є власником майна, що було предметом оспорюваного правочину.
Зазначає, що у випадку з Позивачем за зустрічним позовом остання добросовісно набула майно, яке було предметом договорів купівлі продажу земельних ділянок.
Просить суд задовольнити зустрічний позов в повному обсязі.
Представник позивача за первісним позовом ОСОБА_11 в судовому засіданні позов підтримала, просила позов задовольнити, в задоволенні зустрічного позову просила суд відмовити.
Представник відповідача за первісним позовом адвокат Дорошенко О.О. в судовому засіданні первісний позов не визнав, просив в його задоволенні відмовити, а зустрічний позов задовольнити в повному обсязі.
Представник відповідача за первісним позовом адвокат Максименко Р.Д. в судовому засіданні первісний позов не визнав, просив в його задоволенні відмовити, а зустрічний позов задовольнити в повному обсязі.
Треті особи за первісним позовом ОСОБА_3 , ОСОБА_4 та представник Чернівецької міської ради в судове засідання не з`явилися, належним чином повідомлені про дату, час та місце розгляду справи.
Третя особа за зустрічним позовом приватний нотаріус Київського нотаріального округу Голубнича Ольга Василівна в судове засідання не з`явилася, належним чином повідомлена про дату, час та місце розгляду справи.
Допитана в судовому засіданні свідок ОСОБА_13 зазначила, що позивача за первісним позовом знає з 2004 року, колись працювала в приміщенні «Рефлекшені» офіціанткою з 2004-2018 р., ОСОБА_1 колись бачила дуже часто, згодом він почав приїжджати десь 2-3 на рік, у 2018 році «Рефлекшн» закрили, речі свої свідок не забрала, свідку було відомо, що ОСОБА_1 був власником, а ОСОБА_4 директором.
Допитаний в судовому засіданні свідок ОСОБА_14 зазначив, що позивач за первісним позовом йому відомий з 2008 року, але раніше за нього також знав, зазначив, що у власності ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , а також ОСОБА_4 перебували приміщення « ОСОБА_15 », « ОСОБА_16 », земельні ділянки, два гаражі, свідок зазначив, що він був орендар з 2008 по 24.11.2018 приміщення « ОСОБА_15 », договір був укладений між ОСОБА_14 та ОСОБА_1 , ОСОБА_3 . 24.11.2018 його вигнали з приміщення, зазначивши, що він не є власником. З 2008-2018 ОСОБА_1 часто приїжджав з кордону. ОСОБА_1 передавав кошти на будівництво «Оптиміста». ОСОБА_1 з 2008 р. по 2018 р. приїжджав як власник. Гаражі, земельні ділянки та « ОСОБА_15 » перебували у власності ОСОБА_1 . Восени 2018 року стало відомо, що майно оформлено на іншу особу.
Дослідивши та всебічно проаналізувавши обставини справи в їх сукупності, оцінивши зібрані по справі докази виходячи зі свого внутрішнього переконання, яке ґрунтується на повному та всебічному дослідженні обставин справи, суд дійшов до наступного висновку.
Судом встановлено, що ОСОБА_4 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЧВ №071731, виданого 26 травня 2004 року Чернівецьким міськвиконкомом, зареєстрованого у Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за №721, належала земельна ділянка площею 0,0224 га, кадастровий номер 7310136300:02:001:0007, що розташована за адресою АДРЕСА_1 , з цільовим призначенням «для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд».
Також, ОСОБА_4 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЧВ №063238, виданого 26 травня 2004 року Чернівецьким міськвиконкомом, зареєстрованого у Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за №722, належала земельна ділянка площею 0,0302 га, кадастровий номер 7310136300:02:001:0006, що розташована за адресою АДРЕСА_1 , з цільовим призначенням «для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд».
10 грудня 2004 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу 42,5 ідеальних часток від земельної ділянки площею 0,0224 га, кадастровий номер 7310136300:02:001:0007, розташованої по АДРЕСА_1 , з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських будівель та споруд. Договір посвідчено 10 грудня 2004 року приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Голубничою О.В., зареєстровано у реєстрі за №4780.
10 грудня 2004 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу 42,5 ідеальних часток від земельної ділянки площею 0,0302 га, кадастровий номер 7310136300:02:001:0006, розташованої по АДРЕСА_1 , з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських будівель та споруд. Договір посвідчено 10 грудня 2004 року приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Голубничою О.В., зареєстровано у реєстрі за №4783.
15/100 ідеальних часток у праві власності на земельну ділянку площею 0,0302 га, кадастровий номер 7310136300:02:001:0006, та 15/100 ідеальних часток у праві власності на земельну ділянку площею 0,0224 га, кадастровий номер 7310136300:02:001:0007, залишились у власності ОСОБА_6 .
Після відчуження ОСОБА_5 850/1000 ідеальних часток у праві власності на земельні ділянки, приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Голубничою О.В. на державних актах про право власності на землю ЧВ № 063238 та ЧВ № 071731, виданого 26 травня 2004 року Чернівецьким міськвиконкомом, проставлено відповідні відмітки.
Рішення Чернівецької міської ради 30 сесії 6 скликання від 29.11.2012 року №670 про зміну цільового призначення земельних ділянок внесення змін та визнання такими, що втратили чинність окремих пунктів рішень з цих питань, зокрема п.36, вирішено затвердити підприємцю ОСОБА_4 , яка зареєстрована за адресою АДРЕСА_5 , проект відведення щодо зміни цільового призначення земельних ділянок за адресою АДРЕСА_1 , площею 0,0224 га та площею 0,0302 га для будівництва та обслуговування кафе-бару, торгово-офісних приміщень і готелю за рахунок власних земельних ділянок, наданих для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (підстава: дозвіл на складання проекту відведення-рішення міської ради V скликання від 26.06.2008 р. №623 (пункт 2.5), витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 03.12.2004 р. №5693629) та п.36.1. зобов`язано ОСОБА_7 звернутись в управління Держкомзему у м. Чернівцях для заміни державних актів на право власності на земельні ділянки за адресою АДРЕСА_1 .
18.12.2012 на підставі рішення Чернівецької міської ради від 29 листопада 2012 року №670 ОСОБА_8 видано державний акт на право власності на земельну ділянку серія ЯМ №738390, відповідно до якого власником земельної ділянки площею 0,0224 га, цільове призначення: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі є ОСОБА_4 .
Крім того, з копії державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯМ №738389, виданого 18.12.2012, на підставі рішення від 29 листопада 2012 року Чернівецької міської ради №670, власником земельної ділянки площею 0,0302 га, цільове призначення: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі є ОСОБА_9 .
19.12.2012 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу земельних ділянок, за яким продавець передав земельну ділянку розміром 0,0302 га, кадастровий номер №7310136300:02:001:0006, цільове призначення: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, та земельну ділянку розміром 0,0224 га, кадастровий номер №7310136300:02:001:0007, цільове призначення: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, а покупець прийняв і сплатив за них обговорену грошову суму. Вказані земельні ділянки належать продавцю на підставі державних актів на право власності серії ЯМ №738389 та ЯМ №738390 відповідно.
Крім цього, ОСОБА_9 , діючи на підставі довіреностей від 06.12.2012 в інтересах ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , підписи яких у вказаних довіреностях було підроблено, 19.12.2012 року уклала від їх імені з ОСОБА_2 договір купівлі-продажу 850/1000 ідеальних часток нежилих приміщень (кафе-бар та офіс), загальною площею 386,7 кв.м., що знаходяться за адресою АДРЕСА_1 на земельній ділянці площею 0,0302 га (кадастровий номер 7310136300:02:001:0006).
Судом встановлено, що ОСОБА_1 не був обізнаний про вказані дії ОСОБА_6 , не уповноважував її на такі дії, наміру відчужувати належну йому власність не мав.
Після відчуження позивачу 10.12.2004 року спірних земельних ділянок, ОСОБА_9 звернулась до Чернівецької міської ради з заявою про зміну їх цільового призначення з «для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд» на «для будівництва та обслуговування будівель торгівлі», приховавши факт продажу 85/100 часток ОСОБА_1 та ОСОБА_10 .
На підставі рішення Чернівецької міської ради від 29.11.2012 року № 670 ОСОБА_4 отримала нові державні акти серії ЯМ № 738390 на одноосібне право власності на земельну ділянку площею 0,0224 га та серії ЯМ № 738389 на одноосібне право власності на земельну ділянку площею 0,0302 га, після чого відчужила ці земельні ділянки ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу від 19.12.2012 року. Вказані обставини свідчать на користь висновку про те, що належна позивачу частка у праві спільної часткової власності на земельні ділянки вибула з його володіння поза його волею.
Вказані обставини підтверджені матеріалами справи, а також встановлені судовими рішеннями у справі № 727/10070/18.
Відповідно до ч.4 ст.82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
У вказаних судових рішеннях встановлено обставини набуття у власність ОСОБА_1 частки у праві власності на спірні земельні ділянки на підставі договорів купівлі-продажу від 10.12.2004 року, отримання ОСОБА_4 на підставі рішення Чернівецької міської ради від 29.11.2012 року №670 нових державних актів на своє ім`я на право власності на земельні ділянки у зв`язку зі зміною їх цільового призначення, відчуження 19.12.2012 року спірних земельних ділянок ОСОБА_2 . Крім цього у вказаних судових рішеннях встановлено порушення права ОСОБА_1 на земельні ділянки внаслідок вибуття вказаного майна з його власності не за його волею. Зважаючи на те, що ОСОБА_2 та ОСОБА_1 брали участь в якості сторін у справі № 727/10070/18, обставини встановлені у вказаній справі є преюдиційними при розгляді даної справи.
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно з частиною першою та другою статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні і суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
Відповідно до частини першої статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Статтею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом (частина перша статті 205 ЦК України).
Відповідно до абзацу першого частини другої статті 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
Згідно з абзацом першим частини першої, частин другої та третьої статті 209 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису. Нотаріальне посвідчення може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим статтею 203 цього Кодексу.
За положеннями статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (абзац перший частини першої статті 216 ЦК України).
Згідно з абзацом першим частини першої статті 218 ЦК України недодержання сторонами письмової форми правочину, яка встановлена законом, не має наслідком його недійсність, крім випадків, встановлених законом.
Статтею 220 ЦК України передбачено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).
Згідно зі статтею 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Відповідно до абзацу першого статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Тлумачення вищенаведених норм ЦК України свідчить, що обов`язковим елементом двостороннього правочину (в даному випадку купівлі-продажу) є дії його сторін щодо набуття, зміни або припинення цивільних прав та обов`язків, тобто правочин не може бути визнаний таким, що відбувся, без цілеспрямованих дій його сторін, які є вираженням їх волевиявлення.
Отже, основним критерієм, за яким можна розмежувати укладені та неукладені правочини купівлі-продажу, є факт вираження сторонами правочину їх волевиявлення - зовнішньої об`єктивної форми виявлення волі особи, що проявляється у вчиненні цілеспрямованих дій з метою зміни цивільних правовідносин, що склалися на момент вчинення правочину.
Коли ж відсутній факт вираження волевиявлення стороною двостороннього правочину, можна говорити про відсутність обов`язкового суб`єкта цивільних правовідносин та, як наслідок, констатувати відсутність фактичної підстави для виникнення договірних правовідносин.
Тобто, на відміну від укладених правочинів, у цьому випадку не виникає самої можливості піддати юридичній оцінці об`єктивно відсутній юридичний факт (цілеспрямовану дію), існування якого було б зумовлено юридично значимим волевиявленням учасника цивільних правовідносин.
Натомість у випадку недійсності чи нікчемності правочину насамперед йдеться про юридичну кваліфікацію об`єктивно наявного та вираженого у певний спосіб волевиявлення суб`єкта права щодо виникнення, зміни чи припинення цивільних правовідносин.
Таким чином, на відміну від неукладеного правочину, оспорюваний та нікчемний правочин є такими, що відбулися, а його сторони виразили своє волевиявлення на зміну цивільних правовідносин.
Конструкція частини третьої статті 203 ЦК України визначає наявність волевиявлення учасника правочину обов`язковим і безумовним елементом, додержання якого є необхідним для чинності правочину. При цьому таке волевиявлення має бути: 1) вільним; 2) відповідати внутрішній волі учасника правочину.
У тому ж випадку, коли сторона не виявляла свою волю на вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним - не виникли.
Підпис на правочині, для якого визначено обов`язкову письмову форму, виконує функцію підтвердження волевиявлення сторони, зафіксованого у тексті цього правочину. При цьому підпис є обов`язковим атрибутом письмової форми правочину.
З огляду на зміст частини четвертої статті 203, частини першої статті 215, частини першої статті 218 ЦК України закон не пов`язує недійсність правочину з недотриманням установленої для нього обов`язкової письмової форми, частиною якої є підпис сторін.
Водночас укладеність договору пов`язується з досягненням сторонами згоди з усіх істотних його умов (див. частину першу статті 638 ЦК України). Належним підтвердженням досягнення сторонами згоди щодо визначених у договорі умов є, зокрема, їх підписи.
Не укладеність договору у зв`язку з недотриманням установленої для нього законом обов`язкової письмової форми, зокрема й щодо його підписання, повинна насамперед корелюватися з відсутністю у сторони правочину волевиявлення на його укладення, про що може свідчити факт не підписання договору цією особою чи підписання його від імені сторони іншою не уповноваженою особою (підроблення підпису).
Відсутність (підроблення) підпису сторони правочину, щодо якого передбачена обов`язкова письмова форма, за загальним правилом не свідчить про недійсність цього правочину, а вказує на дефект його форми та за відсутності підтвердження волевиявлення сторони на його укладення, свідчить про не укладеність такого правочину.
Неукладений правочин не може бути визнаний недійсним чи вважатися нікчемним (недійсним у силу вимог закону), оскільки недійсність правочину як приватноправова категорія покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів, щодо яких було виражено волевиявлення сторін правочину, або ж їх відновлювати.
Такий правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2024 року у справі № 204/8017/17 (провадження № 14-29цс23).
Суд вважає, що необхідно кваліфікувати договір 19.12.2012 між ОСОБА_4 та ОСОБА_2 купівлі-продажу земельних ділянок, за яким продавець передав земельну ділянку розміром 0,0302 га, кадастровий номер №7310136300:02:001:0006, цільове призначення: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, та земельну ділянку розміром 0,0224 га, кадастровий номер №7310136300:02:001:0007, цільове призначення: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, а покупець прийняв і сплатив за них обговорену грошову суму, як неукладений, оскільки законний власник майна, а саме позивач фактично не був учасником спірних правовідносин купівлі-продажу та не виражав своєї волі на відчуження належного йому нерухомого майна, оскільки довіреності на укладення даного договору не надавав.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 27 листопада 2024 року у справі № 204/8017/17 (провадження № 14-29цс23) дійшла висновку про те, що належним способом захисту права особи, майно якої вибуло з її законного володіння за неукладеним договором купівлі-продажу, є віндикаційний позов - витребування майна із чужого незаконного володіння чи від добросовісного набувача, з огляду на таке.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 38), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (пункт 72), від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23), від 13 жовтня 2020 року у справі № 369/10789/14-ц (пункт 7.37), від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15-ц (пункт 58), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (пункт 42), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункт 9.1), від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (пункт 68), від 26 жовтня 2021 року у справі № 766/20797/18 (пункт 19), від 14 грудня 2021 року у справі № 643/21744/19 (пункт 61), від 11 січня 2022 року у справі № 904/1448/20 (пункт 5.31), від 22 лютого 2022 року у справі № 761/36873/18 (пункт 9.21).
Відповідно до частини другої статті 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, примусове виконання обов`язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, відшкодування моральної (немайнової) шкоди, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.
Такий спосіб захисту, як визнання правочину неукладеним, не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом.
Також позов не може містити вимогу, у якій ідеться про предмет спору, що відсутній (не існує); реституція ж як спосіб захисту застосовується для повернення виконаного за правочином, а не в тому разі, коли жодного виконання не відбувалося.
У випадку заперечення самого факту укладення правочину, як і його виконання, такий факт може бути спростований не шляхом подання окремого позову про недійсність правочину, а під час вирішення спору про захист права, яке позивач вважає порушеним, шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірного договору у мотивувальній частині судового рішення.
Порушенням права у такому випадку є не саме по собі існування письмового тексту правочину, волевиявлення позивача щодо якого не було, а вчинення конкретних дій, які порушують право позивача (наприклад, реєстрація права власності на належне йому майно за іншою особою, чи зайняття та використання іншою особою приміщення позивача за відсутності встановлених для цього правових підстав).
Протилежне тлумачення означало б, що суд надає документу, підробку якого встановлено належним чином, статус дійсного, визнає настання відповідних правових наслідків за відсутності як волевиявлення, так і інших законних підстав для цього та покладає на особу нічим не обґрунтований обов`язок застосувати для уникнення настання правових наслідків за підробленим документом ті самі способи захисту, що й в умовах, коли правочин дійсно вчинено, а його правомірність презюмується.
Наведене узгоджується з правовими висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19-ц (провадження № 14-79цс21).
Відповідно до статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Згідно з частиною першою статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Отже, якщо нерухоме майно, що вибуло з фактичного володіння його власника за неукладеним договором купівлі-продажу, було зареєстровано за іншою особою без відповідної на те правової підстави, власник такого майна може витребувати його із чужого незаконного володіння у всіх випадках відповідно до статті 387 ЦК України. При цьому відсутністю правової підстави в цьому випадку потрібно розуміти: реєстрацію спірного нерухомого майна за стороною неукладеного правочину; реєстрацію спірного майна за третьою особою на підставі правочину, укладеного всупереч нормам чинного законодавства.
Відчуження нерухомого майна за неукладеним договором потрібно розглядати як вибуття такого майна з володіння власника не з його волі (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2024 року у справі № 204/8017/17 (провадження № 14-29цс23).
Тому належним способом захисту позивача в цій справі є вимога про витребування спірного нерухомого майна у ОСОБА_2 на підставі статті 387 ЦК України.
Також суд зазначає, що посилання відповідача на те, що позивач не набув права власності на частку у праві власності на земельні ділянки через не виготовлення державних актів, ґрунтується на помилковому ототожненні документа, який посвідчує право, з самим речовим правом. Станом на грудень 2004 року Земельний кодекс України та підзаконні акти дійсно пов`язували оформлення права власності на земельну ділянку з видачею державного акта. Водночас державний акт не був самостійною підставою виникнення права, а слугував офіційним підтвердженням уже набутого речового права, яке виникало на підставі цивільно-правового правочину та його виконання. Саме договір купівлі-продажу як юридичний факт, у поєднанні з його виконанням сторонами, формував зміст речового права набувача, тоді як державний акт мав похідний, декларативний характер.
Тому виходячи з вищевикладеного слід задовольнити первісний позов ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Рендюк Наталя Василівна, до ОСОБА_2 , треті особи: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , Чернівецька міська рада про витребування майна з чужого незаконного володіння в повному обсязі.
Щодо застосування строку позовної давності.
За змістом статей 256, 257 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.
Позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові (частини третя та четверта статті 267 ЦК України).
Відповідач за первісним позовом подав до суду клопотання про застосування судом строку позовної давності.
Визначення початку відліку позовної давності міститься у статті 261 ЦК України, відповідно до частини першої якої перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
Суд застосовує позовну давність лише тоді, коли є підстави для задоволення позовних вимог, пред`явлених позивачем до того відповідача у спорі, який заявляє про застосування позовної давності. Тобто перш ніж застосувати позовну давність, суд має з`ясувати та зазначити у судовому рішенні, чи було порушене право, за захистом якого позивач звернувся до суду. Якщо це право порушене не було, суд відмовляє у позові через необґрунтованість останнього. І тільки якщо буде встановлено, що право позивача дійсно порушене, але позовна давність за відповідними вимогами спливла, про що заявила інша сторона у спорі, суд відмовляє у позові через сплив позовної давності у разі відсутності визнаних судом поважними причин її пропуску, про які повідомив позивач.
Такі правові висновки наведені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 31 жовтня 2018 року у справі № 367/6105/16-ц (провадження № 14-381цс18), від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18) та інших.
Для визначення моменту виникнення права на позов важливими є як об`єктивні (сам факт порушення права), так і суб`єктивної (особа дізналася або повинна була дізнатися про це порушення) моменти, що відповідає правовій позиції Верховного Суду України, викладеній у постанові від 29 жовтня 2014 року у справі № 6-152цс14.
У справі, установлено, що про факти отримання ОСОБА_17 нових державних актів на своєї ім`я та відчуження належних ОСОБА_1 та ОСОБА_3 часток у праві спільної часткової власності на земельні ділянки кадастровий номер 7310136300:02:001:0006 та 7310136300:02:001:0007, вони дізнались 17.09.2018 з Державного реєстру речових прав під час підготовки документів для державної реєстрації права власності позивача на земельні ділянки, та необхідністю здачі в експлуатацію самочинного будівництва приміщення бару «Оптиміст».
Законом України від 30 березня 2020 року № 540-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» розділ «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК України доповнено, зокрема, пунктом 12 наступного змісту: «Під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину».
Строк дії карантину неодноразово продовжувався постановами Кабінету Міністрів України та був відмінений з 24:00 год. 30 червня 2023 року відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 27 червня 2023 року № 651 «Про відміну на всій території України карантину, встановленого з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2».
Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні »№ 64/2022 від 24 лютого 2022 року, затвердженого Законом України від 24 лютого 2022 року № 2102-ІХ, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до пункту 20 частини першої статті 106 Конституції України, Закону України «Про правовий режим воєнного стану» в Україні введено воєнний стан із 05:30 год. 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, у зв`язку з військовою агресією Російської Федерації проти України, який Указами Президента України неодноразово продовжувався.
Законом України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану» від 15 березня 2022 року № 2120-IX, який набрав чинності 17 квітня 2022 року, розділ «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК України доповнено, зокрема, пунктом 19, відповідно до якого у період дії воєнного стану в Україні, введеного Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року № 64/2022, затвердженим Законом України «Про затвердження Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року № 2102-IX, перебіг позовної давності, визначений цим Кодексом, зупиняється на строк дії такого стану».
Закон України №4434-ІХ від 14.05.2025 року «Про внесення зміни до розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного України щодо поновлення перебігу позовної давності», яким виключено пункт 19 «Прикінцевих та перехідних положень» щодо призупинення строків позовної давності, набирає чинності через три місяці з дня, наступного за днем його опублікування, тобто з 04.09.2025 року.
З врахуванням того, що про порушення свого права власності на спірні земельні ділянки позивач ОСОБА_1 дізнався 17.09.2018, а з 02 квітня 2020 року по 04 вересня 2025 року строки позовної давності були зупинені, і звернення позивача з даним позовом 22.04.2025 року вчинено в межах строку позовної давності, то строк позовної давності не сплив.
Щодо зустрічного позову слід відмовити виходячи з наступного.
У зустрічній позовній заяві ОСОБА_18 посилається на пункт 64 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 03 березня 2004 року номер 20/5, зареєстрованою в Міністерстві юстиції України 03 березня 2004 року за номером 283/8882, відповідно до якої, якщо з поданих нотаріусу документів випливає, що житловий будинок, будівля, споруда, інша нерухоме майно збудоване на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження житлового будинку та іншого нерухомого майна. Пунктом 67 даної Інструкції передбачено, що для посвідчення угоди про передачу права власності на земельну ділянку нотаріусу, крім документів, передбачених пунктом 62-71, цієї Інструкції подаються заява власника земельної ділянки та рішення органів місцевого самоврядування або органів виконавчої влади про згоду на одержання право власності на таку земельну ділянку. Позивач вказує, що приватний нотаріус Голубнича О.В., виявивши відсутність серед наданих ОСОБА_5 документів, зазначених у пункті 67 Інструкції, а також встановивши, що нерухоме майно, яке мала намір відчужити ОСОБА_19 ОСОБА_1 , розташоване на земельних ділянках з іншим цільовим призначенням, зобов?язана була відмовити в посвідченні як договору купівлі-продажу приміщення кафе-бару та офісу двох гаражів, так і земельних ділянок, які не були виділені для їх обслуговування. Вважає, що зазначені спірні договори купівлі-продажу земельних ділянок укладені всупереч діючому законодавству, що вказує на їх нікчемність. Просила суд визнати вказані договори купівлі-продажу земельних ділянок недійсними.
Суд зазначає, що ОСОБА_2 не є стороною договору, цим договором не порушені її права та законні інтереси.
Об`єднана палата Верховного Суду у складі суддів Касаційного господарського суду при розгляді справи № 910/12787/17 зазначила, що особа, яка звертається до суду з позовом про визнання недійсним договору (чи його окремих положень), повинна довести конкретні факти порушення її майнових прав та інтересів, а саме підтвердити, що її права та законні інтереси як заінтересованої особи порушені оспорюваним договором і в результаті визнання його (чи його окремих положень) недійсним майнові права заінтересованої особи буде захищено та відновлено.
Позивач, реалізуючи право на судовий захист і звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним правочину, стороною якого він не є, зобов`язаний довести (підтвердити) в установленому законом порядку, яким чином оспорюваний ним договір порушує (зачіпає) його права та законні інтереси, а суд має перевірити доводи та докази, якими позивач обґрунтовує свої вимоги, і вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту позивача. Відсутність порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин.
Так, за змістом статей 203, 215, 217 ЦК України оспорювати правочин у суді може одна зі сторін правочину або інша заінтересована особа. За відсутності визначення поняття «заінтересована особа» такою особою є кожен, хто має конкретний майновий інтерес в оспорюваному договорі. Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який вони мали до вчинення правочину.
Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша законна реалізація заінтересованою особою її прав. Самі по собі дії осіб щодо вчинення правочинів, навіть якщо вони здаються іншим особам неправомірними, не можуть бути оспорені в суді, допоки ці особи не доведуть, що такі дії порушують їх права.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду (див, зокрема, постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).
Приватноправовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (постанова Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21).
У даній справі позивач за зустрічним позовом не довела, що її права або охоронювані законом інтереси були порушені.
Відтак, відсутність порушення прав та законних інтересів позивача є самостійною, достатньою підставою для відмови у позові (така правова позиція викладена, зокрема, у постановах Верховного Суду від 04.12.2019 у справі № 910/15262/18, від 03.03.2020 у справі № 910/6091/19, від 20.02.2019 у справі № 522/3665/17).
Відповідно до позиції Європейського суду з прав людини (в аспекті оцінки аргументів учасників справи), сформованої в пункті 58 рішення у справі «Серявін та інші проти України» (№4909/04): згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються; хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент; міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) № 303-A, пункт 29.
За таких обставин, інші доводи учасників справи не стосуються предмету доказування в межах спірних правовідносин.
За приписами статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Відповідно до ст.141 ЦПК України з відповідача за первісним позовом на користь позивача за первісним позовом підлягають стягненню судовий збір у сумі 15 140 грн. за подання позовної заяви та 1211,20 грн. за подання заяви про забезпечення позову.
На підставі викладеного, керуючись ст.12, 13, 81, 141, 259, 263-265, 355 ЦПК України, суд
УХВАЛИВ:
Позов ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Рендюк Наталя Василівна, до ОСОБА_2 , треті особи: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , Чернівецька міська рада про витребування майна з чужого незаконного володіння задовольнити.
Витребувати з володіння ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 , у власність ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , 42,5 ідеальних часток земельної ділянки площею 0,0302 га, кадастровий номер 7310136300:02:001:0006, цільове призначення - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, що розташована за адресою АДРЕСА_1 .
Витребувати з володіння ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 , у власність ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , 42,5 ідеальних часток земельної ділянки площею 0,0224 га, кадастровий номер 7310136300:02:001:0007, цільове призначення - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, що розташована за адресою АДРЕСА_1 .
Стягнути з ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 , на користь ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , судовий збір у сумі 15 140 грн. за подання позовної заяви та 1211,20 грн. за подання заяви про забезпечення позову.
У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ОСОБА_4 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору: Чернівецька міська рада, ОСОБА_3 , приватний нотаріус Київського нотаріального округу Голубнича Ольга Василівна про визнання недійсними договорів купівлі-продажу земельних ділянок відмовити.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Чернівецького апеляційного суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Повний текст рішення складено 06.02.2026 року.

Суддя        П.С. Гавалешко