УКРАЇНА 
Житомирський апеляційний суд 

Справа №278/6260/23 Головуючий у 1-й інст. Дубовік О. М. 
Категорія 30 Доповідач Шевчук А. М. 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 жовтня 2025 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючої судді Шевчук А.М.,   
                                 суддів: Григорусь Н.Й., Борисюка Р.М.,
за участі секретаря судового засідання Нестерчук М.Д.,
       
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі 
цивільну справу №278/6260/23 за позовом  ОСОБА_1 до Виробничого сільськогосподарського кооперативу «Світоч» про визнання договору купівлі-продажу квартири дійсним, визнання права власності та зобов`язання вчинити дії
за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , поданою через адвоката Мезенцева Олексія Олександровича,
на заочне рішення Житомирського районного суду Житомирської області від 27 березня 2024 року, яке ухвалене під головуванням судді Дубовік О.М. у м.Житомирі,

в с т а н о в и в:

У грудні 2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Виробничого сільськогосподарського кооперативу «Світоч» (далі – ВСК «Світоч» або кооператив). Просив: визнати дійсним договір купівлі-продажу квартири від 30 листопада 2018 року б/н, укладений між ОСОБА_1 та ВСК «Світоч» у простій письмовій формі без нотаріального посвідчення внаслідок безумовного ухилення відповідача від його посвідчення; визнати за ним ( ОСОБА_1 ) право власності на квартиру під АДРЕСА_1 ; визнати право ОСОБА_1 на державну реєстрацію права власності на квартиру під АДРЕСА_1 , як таке, що виникло до моменту внесення даних щодо відкритих відносно ВСК «Світоч» виконавчих проваджень до Єдиного реєстру боржників.
Позов обґрунтований тим, що у 2018 році він ( ОСОБА_1 ) виявив намір придбати квартиру АДРЕСА_1 , у зв`язку з чим звернувся до кооперативу з відповідною заявою. На загальних зборах кооперативу 12 березня 2018 року вирішено продати йому ( ОСОБА_1 ) спірну квартиру за готівкові кошти в сумі 49 190 грн. На виконання досягнутих домовленостей 20 березня 2018 року він заплатив у касу кооперативу готівкові кошти в сумі 49 190 грн, але кооператив відтерміновував оформлення договору купівлі-продажу з різних причин (відсутність коштів на здійснення нотаріального посвідчення договору, зайнятість голови кооперативу тощо). Намагаючись задокументувати згоду відповідача щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу, він підготував та 30 листопада 2018 року надав на підпис ВСК «Світоч» у простій письмовій формі договір б\н купівлі-продажу квартири, де окремим пунктом зазначено, що сторони взяли на себе зобов`язання здійснити його нотаріальне посвідчення. Він ( ОСОБА_1 ) декілька разів намагався домовитися із кооперативом, звертаючись з відповідними листами, але будь-яких дій зі сторони ВСК «Світоч» щодо нотаріального посвідчення договору не вчинялося. Після тривалої переписки, керівництво кооперативу фактично повідомило його про відсутність підстав для нотаріального посвідчення договору. Вважає, що усі дії кооперативу свідчать не про наявність об`єктивних обставин, які унеможливлювали присутність представника в нотаріальній конторі, а були спрямовані на ухилення від нотаріального посвідчення договору після отримання фактичної оплати за об`єкт нерухомості.

Заочним рішенням Житомирського районного суду Житомирської області від 27 березня 2024 року в задоволенні позову відмовлено.

Не погодившись із заочним рішенням суду першої інстанції, позивач ОСОБА_1 через адвоката Мезенцева О.О. подав апеляційну скаргу. Посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просить рішення скасувати та ухвалити нове про задоволення позову в повному обсязі.
Доводи апеляційної скарги аргументовані тим, що підтверджуючи факт здійснення відчуження квартири на користь позивача, відповідач фактично бажав створення для позивача перешкод у документальному оформленні набутої останнім квартири, залишаючись згідно з даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, його власником. Суд першої інстанції без дослідження усіх обставин справи визнав причини, викладені у листах відповідача, об`єктивними та такими, що позбавляють його можливості з`явитися до нотаріальної контори для посвідчення договору купівлі-продажу. З моменту виконання позивачем взятих на себе зобов`язань за договором, а саме, здійснення 20 березня 2018 року оплати за об`єкт нерухомості (придбану квартиру) до моменту, коли відповідач відмовив позивачу в нотаріальному посвідченні договору 20 березня 2020 року пройшло 2 роки, на протязі яких, на думку суду, відповідач не мав об`єктивної можливості з`явитися для посвідчення в нотаріальному порядку договору. Поза увагою суду першої інстанції залишилася низка не досліджених під час розгляду справи обставин, які мають значення для правильного вирішення спору. Після 20 березня 2020 року відповідач перестав виходити на зв`язок, а під час неодноразових виїздів за місцем ведення господарської діяльності ВСК «Світоч», посадові особи кооперативу були відсутні. Також суд першої інстанції не вказав, яким чином позивач має можливість посвідчити нотаріально договір купівлі-продажу квартири за відсутності іншої сторони договору та вчинення нею фактичних дій щодо ухилення такого посвідчення. Під час розгляду справи фактично встановлено та підтверджено доказами, що сторонами було узгоджено усі істотні умови. За умови невизнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, суд першої інстанції юридично встановив правомірність залишення у власності продавця об`єкту нерухомого майна після його фактичного відчуження на користь покупця. У зв`язку з порушенням права позивача на державну реєстрацію придбаного нерухомого майна, ефективним засобом правового захисту буде також визнання за позивачем права на державну реєстрацію права власності. 

Відзиву на апеляційну скаргу не надходило. За змістом частини третьої ст.360 ЦПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду заочного рішення суду першої інстанції.

У судовому засіданні, проведеному в режимі відеоконференції, представник ОСОБА_1 адвокат Мезенцев О.О. апеляційну скаргу підтримав та просить її задовольнити, - заочне рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове, яким позов задовольнити у повному обсязі.

Представник відповідача у судове засідання не з`явився. Відповідно до витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань місцезнаходження Виробничого сільськогосподарського кооперативу «Світоч»: Житомирська область, Житомирський район, село Оліївка, вул.Щорса, будинок №38 (а.с.42). Саме за цією останньою відомою суду юридичною адресою судова повістка надіслана відповідачу (а.с.161-163). Учасники судового процесу не повідомили суд про зміну місцезнаходження юридичної особи. За положеннями абзацу другого ст.131 ЦПК України, у відсутності заяви про зміну місця проживання або місцезнаходження судова повістка надсилається учасникам справи, які не мають електронного кабінету, за відсутності можливості сповістити їх за допомогою інших засобів зв`язку, що забезпечують фіксацію повідомлення або виклику, на останню відому суду адресу і вважається доставленою, навіть якщо учасник судового процесу за цією адресою більше не проживає, не перебуває або не знаходиться. Відповідно до частини другої ст.372 ЦПК України неявка сторін та інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Перевіривши законність та обґрунтованість заочного рішення суду першої інстанції відповідно до положень ст.367 ЦПК України, колегія суддів апеляційного суду доходить висновку, що апеляційна скарга не може бути задоволеною з наступних підстав.

Із матеріалів справи вбачається та судом установлено, що ВСК «Світоч» є власником квартири АДРЕСА_1 , що підтверджується копією свідоцтва про право власності (а.с.13-16).

Відповідно до витягу з протоколу загальних зборів ВСК «Світоч» від 12 березня 2018 року №2, вирішено продати ОСОБА_1 за готівку житлову квартиру АДРЕСА_1 , згідно з експертної оцінки за суму 49 190 грн (а.с.18).Також у цьому ж протоколі зазначено – «доручити оформлення купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 ОСОБА_2 , який проживає:…» за чітко вказаною адресою.

Із копії квитанції до прибуткового касового ордера від 20 березня 2018 року №12 ВСК «Світоч» прийняло від ОСОБА_1 грошові кошти у сумі 49 190 грн за квартиру АДРЕСА_1 (а.с.19).

Між Виробничим сільськогосподарським кооперативом «Світоч» (продавцем) та ОСОБА_1 (покупцем) 30 листопада 2018 року підписаний договір купівлі-продажу квартири, у якому зазначається, що продавець продав та передав покупцю, а покупець купив та прийняв від продавця квартиру під АДРЕСА_1 (а.с.20-21). Від виробничого сільськогосподарського кооперативу «Світоч» договір підписав голова Мошківський Б.В. Продаж квартири вчинений за 49 190 грн (п.7 договору).

Згідно з п.8 зазначеного вище договору купівлі-продажу квартири, укладенням цього договору, у відповідності до частини другої ст.220 ЦК України, сторони підтверджують погодження ними усіх істотних умов договору купівлі-продажу, які ставляться до договорів купівлі-продажу чинним законодавством України на момент його укладання та зобов`язуються здійснити його нотаріальне посвідчення.

Отже, договір купівлі-продажу квартири, тобто нерухомого майна, сторони підписали в простій письмовій формі, нотаріально його не посвідчували та акт прийому-передачі не складали. Вказані обставини встановлені судом та сторонами не заперечені.

Відповідно до частини третьої ст.640 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Статтею 657 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, унормовано, що договір купівлі-продажу, зокрема, житлового будинку (квартири) укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Відповідно до частини першої ст.220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Згідно з частиною другою ст.220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання чи неможливість сторони нотаріально посвідчувати договір, не може бути підставою для застосування частини другої ст.220 ЦК України.

Отже, однією з умов застосування частини другої ст.220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.

Під ухиленням від нотаріального посвідчення договору має розумітися як активна протидія цьому, так і пасивне небажання вчинити цю дію.

Відповідно до частини другої ст.215 ЦК України у випадках, встановлений цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Одними з основних засад (принципів) цивільного судочинства є змагальність сторін та диспозитивність цивільного судочинства. Так, за положеннями частини другої ст.13 ЦПК України збирання доказів у цивільних справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. За положеннями частини третьої ст.12 та частини першої ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених ЦПК України. Частини п`ята та шоста ст.81 ЦПК України передбачають, що докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. 

Позивач ОСОБА_1 у обґрунтування своїх вимог посилається на те, що він, як покупець, договір фактично виконав, грошові кошти сплатив, але ВСК «Світоч», як продавець, ухиляється від нотаріального посвідчення договору.

ОСОБА_1 на своє звернення отримав лист-відповідь кооперативу від 15 серпня 2019 року №12, в якому останній посилається на те, що вживає заходів щодо здійснення своєї основної господарської діяльності - вирощування і збору зернових культур та розведення великої рогатої худоби, а тому неспроможний виділити час на вирішення питань, піднятих у листі (а.с.24). Запропоновано повернутися до розгляду вказаного питання після проведення польових та інших супутніх робіт.

Позивач 19 листопада 2019 року направив на адресу кооперативу лист про необхідність представникам кооперативу віднайти та виділити час для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості (а.с.25). Листом від 19 грудня 2019 року №34 ВСК «Світоч» відповів, що закінчив осінні роботи та вивчає можливість направити свого представника до нотаріуса з метою нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу квартири (а.с.26). Після узгодження повідомить час і дату додатково. 

ОСОБА_1 10 лютого 2020 року направив ВСК «Світоч» лист-вимогу про повідомлення його про час та дату, на коли повноважний представник кооперативу матиме змогу з`явитися до нотаріальної контори для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу квартири від 30 листопада 2018 року (а.с.27). Позивач листом від 20 березня 2020 року №15 відповів, що 12 березня 2020 року урядом запроваджено карантин з метою запобігання поширенню гострої респіраторної хвороби СОVID-19. Введена низка обмежень, яка спрямована на мінімізацію ризиків контакту людей, заражених вказаною хворобою, із незараженими. За таких умов вважали вирішення питання, піднятого у листі позивача, недоречним на даний час. Додатково зазначено, що кооператив узгодив усі істотні умови договору купівлі-продажу квартири під АДРЕСА_1 , передав документи, які стосувалися вказаного об`єкта нерухомості (технічний паспорт на будівлю, копію свідоцтва на право власності, витяг із протоколу від 15 листопада 2018 року №4, довідку виконавчого комітету Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області від 20 березня 2018 року про кількість зареєстрованих за вказаною адресою осіб, Звіт про оцінку майна), а тому вважають свої договірні зобов`язання виконаними належним чином в повному обсязі (а.с.28).

Постановою КМУ від 27 червня 2023 року №651 на всій території України карантин, встановлений з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2, відмінений 30 червня 2023 року. 

Після відміни карантину позивач із приводу нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу квартири до відповідача з листами більше не звертався. 

Із викладеного вище вбачається, що відповідачем зазначені підстави, які унеможливили тимчасово з`явитися до нотаріальної контори для посвідчення договору купівлі-продажу, а саме: пора здійснення основної господарської діяльності, епідемія СОVID-2019 та запровадження у зв`язку з цим обмежень, що беззаперечно не свідчить про ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, оскільки обставини, на які послався відповідач є тимчасовими та минучими, тобто існують або діють на протязі деякого часу та не свідчать про втрату стороною можливості в подальшому нотаріально посвідчити правочин, зокрема, після відміни карантину та з урахуванням сезонності здійснення кооперативом основної господарської діяльності.

Отже, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що матеріали справи не містять беззаперечних доказів на підтвердження факту безповоротного ухилення ВСК «Світоч» від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу квартири, оскільки відповідач передав позивачу документи, які стосувалися вказаного об`єкта нерухомості, а саме, технічний паспорт на будівлю, копію свідоцтва на право власності, витяг із протоколу від 15 листопада 2018 року №4, довідку виконавчого комітету Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області від 20 березня 2018 року про кількість зареєстрованих за вказаною адресою осіб, звіт про оцінку майна, що свідчить про вчинення відповідачем необхідних дій для нотаріального посвідчення договору.

Решта вимог є похідними.

Підсумовуючи викладене вище, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відмову в задоволенні позову. Доводи апеляційної скарги висновків суду першої інстанції не спростовують. 

Так, решта наведених в апеляційній скарзі доводів зводиться до переоцінки доказів та незгоди з висновками суду першої інстанції. Суд першої інстанції надав зібраним у матеріалах справи доказам належну оцінку у відповідності до положень ст.89 ЦПК України. 

Оскільки заочне рішення постановлено з додержанням норм матеріального і процесуального права, то підстави для його скасування відсутні. Відповідно до положень ст.375 ЦПК України заочне рішення суду першої інстанції залишається без змін.

Керуючись ст.ст.259,268,367-368,374-375,381-384 ЦПК України, суд

у х в а л и в:

Апеляційну скаргу  ОСОБА_1 , подану через адвоката Мезенцева Олексія Олександровича, залишити без задоволення.
Заочне рішення Житомирського районного суду Житомирської області від 27 березня 2024 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуюча Судді: