ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
22 жовтня 2025 року
м. Київ
справа № 752/8593/24
провадження № 61-7893св25
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В. (суддя-доповідач),
суддів: Білоконь О. В., Лідовця Р. А., Осіяна О. М., Сакари Н. Ю., 
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ,
відповідач - товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал»,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал»,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» на рішення Голосіївського районного суду міста Києва у складі судді Хоменко В. С. від 28 січня 2025 року та постанову Київського апеляційного суду у складі колегії суддів: Приходька К. П.,                Писаної Т. О., Журби С. О., від 20 травня 2025 року, і виходив з наступного.
Зміст позовної заяви та її обґрунтування
1.           У квітні 2024 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до 
ТОВ «ФК «Житло-Капітал», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - ТОВ «Строй Сіті Кепітал», про розірвання договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 50-1002/2022-1 від 10 лютого 2022 року та стягнення грошових коштів.
2.           Свої вимоги позивачка мотивувала тим, що між нею як довірителем 
і ТОВ «ФК «Житло-Капітал» як управителем укладено договір про участь у фонді фінансування будівництва № 50-1002/2022-1 від 10 лютого 2022 року, відповідно до умов якого вона замовляє та фінансує за рахунок коштів фонду фінансування будівництва (далі - ФФБ) виду «А» «ЖК Голосіївська долина» (І пусковий  комплекс - будинок № 1) спорудження об`єкта будівництва житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_1 , а забудовник 
ТОВ «Строй Сіті Кепітал» зобов`язується збудувати об`єкт будівництва та ввести його в експлуатацію і передати об`єкт інвестування на умовах та в строки, встановлені в цьому договорі.
3.           Зауважувала, що на підставі договору доручення № 402 від 11 лютого 
2022 року вона виконала свої зобов`язання довірителя перед управителем ФФБ ТОВ «ФК «Житло-Капітал» в повному обсязі, про що свідчить свідоцтво про участь у ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (І пусковий комплекс - будинок № 1 )                     № С50-1002/2022-1 від 11 лютого 2022 року. Також нею сплачено відповідачу винагороду за управління майном у розмірі 18 071,76 грн.
4.           Вказувала, що після сплати коштів за об`єкт інвестування, 11 лютого 
2022 року між сторонами укладено договір про відступлення майнових прав 
№ М-50-1002/2022-1, згідно з яким управитель передає довірителю майнові права на об`єкт інвестування № 605 - двокімнатну квартиру за адресою: 
 АДРЕСА_1 .
5.           Однак управитель ФФБ ТОВ «ФК «Житло-Капітал» здійснював неналежний контроль за дотриманням забудовником порядку виконання умов та зобов`язань за договором, що призвело до збільшення строків будівництва більш ніж на                    90 днів і станом на момент подання позову будівництво об`єкта не завершено, а строки його будівництва збільшилися на 461 день.
6.           Позивачка зазначала, що у зв`язку з розірванням постановою Північного апеляційного господарського суду від 09 лютого 2023 року у справі                                          № 910/10860/21 договору оренди земельної ділянки площею 7,70011 га, що розташована на АДРЕСА_1 (кадастровий номер 8000000000:79:286:0004), укладеного між Київською міською радою та ПАТ «АТП 13058», припинив дію, в тому числі, й договір на будівництво житлового комплексу за адресою:   АДРЕСА_1 , від 16 липня 
2020 року, укладений між орендарем вказаної земельної ділянки ПАТ «АТП 13058» і забудовником ТОВ «Строй Сіті Кепітал», в зв`язку з чим подальше виконання відповідачем умов договору про участь у ФФБ № 50-1002/2022-1 від 10 лютого 
2022 року є неможливим, зміни цільового призначення згаданої земельної ділянки не відбулося, а управитель не мав права розпочинати фінансування спірного об`єкта будівництва без наявності документів, що підтверджують право на його спорудження.
7.           Звертала увагу, що зупинена дія ліцензії управителя на провадження професійної діяльності з управління майном для фінансування об`єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю, а відповідач не зберіг та незаконно вивів з рахунків грошові кошти довірителів.
8.           Вважала, що вказані обставини та перелічені порушення управителем зобов`язань свідчать про наявність правових підстав для розірвання договору про участь у фонді фінансування будівництва № 50-1002/2022-1 від 10 лютого 
2022 року у зв`язку з істотним порушенням його вимог зі сторони відповідача, а також для стягнення на її користь загальної вартості об`єкта інвестування, винагороди за управління майном і пені відповідно до частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» та інфляційних збитків згідно зі статтею 625 ЦК України за період з 31 грудня 2022 року по 05 квітня 2024 року.
9.           З урахуванням зазначеного,  ОСОБА_1  просила суд:
- розірвати договір про участь у фонді фінансування будівництва 
№ 50-1002/2022-1 від 10 лютого 2022 року, укладений між нею та ТОВ «ФК «Житло-Капітал»; 
- стягнути з ТОВ «ФК «Житло-Капітал» на її користь загальну вартість об`єкта інвестування за договором про участь у фонді фінансування будівництва № 50-1002/2022-1 від 10 лютого 2022 року у розмірі 2 007 973,00 грн, 18 071,76 грн. винагороди за управління майном, 60 239,19 грн пені, 116 877,11 грн інфляційних збитків, а також вирішити питання про розподіл судових витрат.
Основний зміст та мотиви рішення суду першої інстанції
10.        Рішенням Голосіївського районного суду міста Києва від 28 січня 2025 року позов задоволено частково. Розірвано договір про участь у фонді фінансування будівництва № 50-1002/2022-1 від 10 лютого 2022 року, укладений між             ОСОБА_1 та ТОВ «ФК «Житло-Капітал». 
11.        Стягнуто з ТОВ «ФК «Житло-Капітал» на користь ОСОБА_1 загальну вартість об`єкта інвестування за договором про участь у фонді фінансування будівництва № 50-1002/2022-1 від 10 лютого 2022 року у розмірі 2 007 973,00 грн.
12.        У задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат зі сплати судового збору та на надання професійної правничої допомоги.
13.        Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що порушення забудовником строків спорудження будівництва є самостійною обставиною, за наявності якої довіритель вправі вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати коштів, які він вніс до ФФБ. Відповідач не заперечував того факту, що будівництво об`єкта інвестування не закінчено, будинок не введено в експлуатацію і не передано ОСОБА_1 право власності на нього. Водночас, ТОВ «ФК «Житло-Капітал» повідомлено про припинення фінансування будівництва та призупинення на невизначений час спорудження ЖК «Голосіївська долина». В управителя ТОВ «ФК «Житло-Капітал» і забудовника ТОВ «Строй Сіті Кепітал» відсутні права землекористування на земельну ділянку, що знаходиться на АДРЕСА_1 , з цільовим призначенням для будівництва житлового комплексу. Також сторонами не погоджений новий строк здачі вказаного об`єкта будівництва в експлуатацію, а термін введення об`єкта інвестування в експлуатацію прострочений вже на 
25 місяців. Позивачкою належним чином виконано взяті на неї зобов`язання за спірним договором про участь у фонді фінансування будівництва, а управителем допущено істотне порушення умов цього договору щодо передачі ОСОБА_1 у власність об`єкта інвестування, адже більш ніж на 2 роки затримано введення об`єкта будівництва в експлуатацію та здачу під заселення, і термін здачі будинку відповідач не зазначає і на теперішній час. Стороною відповідача не доведено, що будинок повністю споруджено, а під час розгляду справи вказано про зупинення фінансування будівництва на невизначений строк, тому наявні підстави для задоволення позову в частині розірвання спірного договору та стягнення сплачених позивачкою на його виконання коштів у розмірі  2 007 973,00 грн. 
14.        Водночас, факт неналежного виконання забудовником покладених на нього обов`язків не може бути підставою для матеріальної відповідальності відповідача як управителя за договором про участь у ФФБ, без доведення, що саме його дії чи бездіяльність завдали шкоди позивачці.
Основний зміст та мотиви постанови суду апеляційної інстанції
15.        Постановою Київського апеляційного суду від 20 травня 2025 року апеляційну скаргу ТОВ «ФК «Житло-Капітал» залишено без задоволення, а рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 28 січня 2025 року - без змін.
16.        Постанова апеляційного суду мотивована тим, що суд першої інстанції дійшов правильного та обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог в частині розірвання спірного договору та стягнення сплачених позивачкою на його виконання коштів у розмірі 2 007 973,00 грн, оскільки позивачкою належним чином виконані взяті на себе зобов`язання за спірним договором про участь у фонді фінансування будівництва, а управителем допущено істотне порушення умов цього договору щодо передачі ОСОБА_1 у власність об`єкта інвестування, на більш ніж 2 роки затримано введення об`єкта будівництва в експлуатацію та здачу під заселення, і термін здачі вказаного будинку відповідач не повідомив. Стороною відповідача повідомлено про зупинення фінансування будівництва на невизначений строк. Виходячи з наведеного, врахувавши втрату відповідачем та забудовником права на користування земельною ділянкою для забудови, суд дійшов висновку про неможливість використання позивачкою результатів договору про участь у фонді фінансування будівництва № 50-1002/2022-1 від 10 лютого 2022 року (отримання довірителем у власність житла (об`єкта інвестування)).
17.        Крім того, суд першої інстанції врахував складність справи та виконані роботи, принципи співмірності та розумності судових витрат, а також часткове задоволення вимог, і дійшов висновку про необхідність стягнення з відповідача на користь позивачки 18 200 грн витрат на правничу допомогу.
Узагальнені доводи касаційної скарги
18.        25 червня 2025 року ТОВ «ФК «Житло-Капітал» засобами поштового зв`язку звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 28 січня 2025 року та постанову Київського апеляційного суду від 20 травня 2025 року і передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
19.        Підставами касаційного оскарження судових рішень судів першої та
апеляційної інстанцій товариство зазначає неправильне застосування судами норм матеріального і порушення норм процесуального права, вказавши, що суди застосували норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 16 жовтня 2019 року у справі № 761/5156/13-ц, від 16 червня 2020 року у справі 
№ 145/2047/16-ц, від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19, від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19, від 14 вересня 2021 року у справі 
№ 359/5719/17, від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц, у постановах Верховного Суду від 04 квітня 2020 року у справі № 902/311/22, від 13 березня 2023 року у справі № 398/1796/20 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України). Крім того вказує, що відсутній висновок Верховного Суду з питання застосування до спірних правовідносин положень статті 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України). Посилається на те, що судами взагалі не досліджувалося питання набуття майнових прав на об`єкт інвестування, а також суди не дослідили зібрані у справі докази та не надали їм належної правової оцінки (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).
20.        Касаційна скарга обґрунтована посиланням на те, що при відмові довірителя від участі у фонді фінансування будівництва управитель фонду повинен повернути кошти в порядку, передбаченому статтею 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», тобто з фонду фінансування будівництва, після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об`єкта інвестування або після введення об`єкта будівництва в експлуатацію. 
21.        Заявник зазначає, що обраний позивачкою спосіб захисту порушених прав є неналежним, оскільки примусове стягнення коштів відповідно до пункту 2 
статті 48 Закону України «Про виконавче провадження» передбачає, що стягнення за виконавчими документами звертається в першу чергу на кошти боржника у національній та іноземній валютах, інші цінності, у тому числі на кошти на рахунках боржника у банках та інших фінансових установах. Стягнення коштів з ТОВ «ФК «Житло-Капітал» зумовить порушення положень Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Вважає, що відсутні підстави для повернення коштів управителем ФФБ довірителю, оскільки не розірвано договір № 50-100/2022/-1 відступлення майнових прав від 11 лютого 2022 року, а кошти, які були передані в довірче управління, перераховані на виконання умов договору про участь у ФФБ забудовнику і вони трансформувалися у майнові права на об`єкт інвестування.
22.        Заявник вказує, що судами попередніх інстанцій взагалі не досліджувалося питання щодо набуття ОСОБА_1 майнових прав на об`єкт інвестування. 
23.        Доводи касаційної скарги містять посилання на те, що виконання рішення про стягнення коштів з ТОВ «ФК «Житло-Капітал» на користь позивачки у розмірі загальної вартості об`єкта інвестування - 2 007 973,00 грн зумовить можливість стягнення коштів саме ТОВ «ФК «Житло-Капітал» та коштів інших фондів фінансування будівництва, які відкритті ТОВ «ФК «Житло-Капітал» для забезпечення фінансування будівництва інших об`єктів будівництва. Примусове виконання судових рішень призведе до порушення прав інших довірителів. Вирішуючи спір, суди попередніх інстанцій допустили порушення балансу прав та інтересів управителя та довірителя за договором про участь у ФФБ.  
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
24.        Ухвалою Верховного Суду від 10 липня 2025 року відкрито касаційне провадження у справі № 752/8593/24.
25.        11 вересня 2025 року Голосіївський районний суд міста Києва направив справу до Верховного Суду.
26.        Ухвалою Верховного Суду від 16 жовтня 2025 року справу призначено до судового розгляду колегією з п`яти суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами.
27.        20 жовтня 2025 року ТОВ «ФК «Житло-Капітал» через підсистему «Електронний суд» подано заяву про розгляд справи за участі сторін з посланням на те, що справа містить виключну правову проблему і повинна розглядатися з повідомленням та участі учасників справи.
28.        Відповідно до частини першої статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
29.        Оскільки колегією суддів Верховного Суду не приймалося рішення про виклик учасників справи для надання пояснень у справі, і таких обставин Верховним Судом під час розгляду цієї справи не встановлено, порушене клопотання про виклик учасників справи до задоволення не підлягає. 
30.        Відповідно до статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Відзиви на касаційну скаргу не надходили
Фактичні обставини справи, встановлені судами
31.        10 лютого 2022 року між ОСОБА_1 як довірителем та ТОВ «ФК «Житло-Капітал» як управителем укладено договір про участь у ФФБ 
№ 50-1002/2022-1.
32.        Відповідно до цього договору довіритель зобов`язується передати управителю в управління грошові кошти з метою отримання довірителем у власність житла (об`єкта інвестування), а управитель зобов`язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених цим договором, правилами ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (І пусковий комплекс-будинок № 1), затвердженими наказом директора управителя № 255 від 11 листопада 2020 року, договором між забудовником та управителем 
№ 50-16/07/20-1 від 16 липня 2020 року та чинним законодавством України (пункт 1.1 цього договору).
33.        За змістом пункту 1.2 цього договору, забудовником на дату підписання цього договору є ТОВ «Строй Сіті Кепітал».
34.        Відповідно до пункту 1.9 договору про участь у фонді фінансування будівництва № 50-1002/2022-1 від 10 лютого 2022 року опис об`єкта інвестування, що підлягає передачі довірителю в порядку та на умовах цього договору після завершення будівництва: об`єкт будівництва - житловий комплекс, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:79:286:0004); об`єкт інвестування - квартира; номер об`єкта інвестування - 605; попередньо визначена загальна кількість вимірних одиниць об`єкта інвестування - 
72,49 кв. м; планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 31 березня 2022 року; планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 30 червня 2022 року.
35.        Згідно з умовами цього ж договору довіритель передає в довірчу власність управителя грошові кошти у розмірі 2 007 973,00 грн в порядку, встановленому графіком внесення до ФФБ коштів, який є невід`ємною частиною цього договору. Це є орієнтовною загальною вартістю об`єкта фінансування на день укладення цього договору. Кошти до ФФБ у розмірі не менше 100 % орієнтовної загальної вартості об`єкта інвестування на день укладення цього договору, що становить 2 007 973,00 грн, довіритель повинен внести протягом 8 днів з дня підписання цього договору, тобто по 18 лютого 2022 року (пункти 5.8, 5.9 вказаного договору).
36.        За змістом пункту 10.1, абз. 1 пункту 10.1.5 договору про участь у фонді фінансування будівництва № 50-1002/2022-1 від 10 лютого 2022 року довіритель сплачує управителю винагороду: за управління майном - 0,9 % від орієнтовної загальної вартості об`єкта інвестування (на день підписання цього договору), сплачується довірителем на поточний (особистий) рахунок управителя в день внесення першої частки коштів до ФФБ.
37.        Позивачка повністю оплатила вартість об`єкта інвестування у розмірі 2 007 973,00 грн, про що ОСОБА_1 відповідачем видано свідоцтво № С50-1002/2022-1 від 11 лютого 2022 року про участь у ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (І пусковий комплекс-будинок № 1).
38.        Суми коштів у розмірі 2 007 973,00 грн (для внесення на рахунок ФФБ), 18 071, 76 грн (для внесення винагороди за управління майном) і 50 грн (винагорода повіреного) прийнято від позивачки ТОВ «Укрбудпереказ» 11 лютого 2022 року згідно з квитанціями до прибуткового касового ордера № № 24, 25, 26, відповідно, за договором доручення № 402 від 11 лютого 2022 року.
39.        Згідно з договором № М50-1002/2022-1 від 11 лютого 2022 року відступлення майнових прав, укладеним між ТОВ «ФК «Житло-Капітал» і ОСОБА_1 , управитель передає, а довіритель приймає майнові права на об`єкт інвестування, що підлягає передачі довірителю в порядку та на умовах договору про участь у ФФБ після завершення забудовником будівництва. Опис об`єкта інвестування: об`єкт будівництва - житловий комплекс, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:79:286:0004); об`єкт інвестування - квартира; номер об`єкта інвестування - 605; попередньо визначена загальна кількість вимірних одиниць об`єкта інвестування - 72,49 кв. м; планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 30 листопада 2022 року; планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 31 грудня 2022 року. Датою набуття довірителем майнових прав на об`єкт інвестування є день підписання цього договору (пункти 1.1, 1.2 вказаного договору).
40.        Відповідно до пункту 2.1 цього ж договору, з дати набуття майнових прав на об`єкт інвестування довіритель набуває: право отримання об`єкта інвестування у власність від забудовника після введення об`єкта будівництва в експлуатацію; права єдиного і виключного інвестора об`єкта інвестування.
41.        Наказом № 12-ФБ від 10 березня 2022 року ТОВ «ФК «Житло-Капітал» припинено фінансування будівництва житлового комплексу на                                                АДРЕСА_1 , ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІІ пусковий комплекс - будинок № 3).
42.        ТОВ «ФК «Житло-Капітал» як управитель ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІІ пусковий комплекс - будинок № 3), що споруджується за адресою: АДРЕСА_1 , неодноразово зверталося до ТОВ «Строй Сіті Кепітал» з проханням надати копії актів приймання-виконання будівельних робіт і повідомити причини припинення будівництва на будівельному майданчику, дату відновлення будівельних робіт, нові планово-орієнтовні строки прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва та передачі його під заселення, а також надати графіки виконання будівельних робіт.
43.        Постановою Північного апеляційного господарського суду від 09 лютого 2023 року у справі № 910/10860/21, яка набула законної сили, скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 18 лютого 2016 року, індексний розмір 28320142 та від 01 березня 2016 року, індексний номер 28522642, та здійснену на їх підставі у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права оренди за ПАТ «АТП 13058» земельної ділянки площею 7, 7001 га (кадастровий номер 8000000000:79:286:0004) на                                        АДРЕСА_1 . Розірвано договір оренди земельної ділянки площею 7,7001 га, що розташована на АДРЕСА_1 (кадастровий номер 8000000000:79:286:0004), укладений між Київською міською радою та ПАТ «АТП 13058», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу                      Щербаковим В. З. та зареєстрований в реєстрі за №849 від 01 вересня 
2003 року.
44.        Листом виконавчого органу Київської міської ради № 018-683 від 06 жовтня 2023 року на звернення ГО «Інвестори «ЖК «Голосіївська долина» повідомлено, що земельна ділянка площею 7,7001 га з кадастровим номером 8000000000:79:286:0004 на АДРЕСА_1 передана в оренду на 25 років ВАТ «АТП 13058» для експлуатації та обслуговування адміністративних будівель і виробничих споруд майнового комплексу (договір оренди земельної ділянки від 17 грудня 2002 року №79-6-00170, термін дії до 17 грудня 2028 року). Розроблений відповідно до законодавства проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки для підготовки проєкту рішення Київської міської ради про передачу земельної ділянки для будівництва житлового комплексу до виконавчого органу не надходив. Рішення про передачу ПАТ «АТП 13058» в оренду земельної ділянки для будівництва житлового комплексу або про зміну цільового призначення земельної ділянки та внесення змін до договору оренди земельної ділянки Київська міська рада не приймала. Станом на сьогодні поштова адреса житловому будинку АДРЕСА_3 (І черга будівництва, 1-й пусковий комплекс) не присвоєна.
45.        Розпорядженням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку № 49-ДУМ про усунення порушень законодавства на ринках капіталу та організованих товарних ринках від 14 квітня 2023 року зобов`язано ТОВ «ФК «Житло-Капітал» у термін до 14 липня 2023 року усунути порушення законодавства шляхом розміщення всіх коштів оперативного резерву ФФБ у розмірі 3 711 610 978,24 грн на вкладних (депозитних) рахунках у банках.
46.        Крім того, постановою № 188-ДУМ Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 12 вересня 2023 року за провадження професійної діяльності на ринках капіталу та організованих товарних ринках з порушенням умов ліцензування застосовано відносно ТОВ «ФК «Житло-Капітал» санкцію у виді зупинення на строк до 12 березня 2024 року дії ліцензії на провадження професійної діяльності на ринках капіталу - діяльності з управління майном для фінансування об`єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю.
47.        Розпорядженням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку № 352-ДУМ про усунення порушень законодавства на ринках капіталу та організованих товарних ринках від 04 квітня 2024 року зобов`язано ТОВ «ФК «Житло-Капітал» у термін до 03 травня 2024 року усунути порушення законодавства шляхом здійснення дій, спрямованих на використання коштів ФФБ за цільовим призначенням, а саме: повернути грошові кошти у розмірі 
2 609 000,00 грн та 1 150 000,00 грн з рахунків ТОВ «КУА АПФ «Українські фонди» на рахунки ФФБ.
48.        14 березня 2024 року позивачка зверталася до ТОВ «ФК «Житло-Капітал» із заявою про розірвання договору про участь у фонді фінансування будівництва № 50-1002/2022-1 від 10 лютого 2022 року.
49.        Відповідач не заперечував того факту, що будівництво об`єкта інвестування не закінчено, будинок не введено в експлуатацію і не передано у право власності станом на момент вирішення спору.
Позиція Верховного Суду
50.        Перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла таких висновків.
51.        Відповідно до пунктів 1, 3, 4 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;  якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
52.        Згідно з частиною першою статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
53.        Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
54.        Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частини перша та друга статті 5 ЦПК України).
55.        За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
56.        Статтею 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право власності набувається у порядку, визначеному законом.
57.        Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.
58.        Відповідно до частини п`ятої статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з частиною шостою статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.
59.        Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном; управитель - це фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та відповідає вимогам, встановленим цим Законом.
60.        Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.
61.        У частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки. Також у статті 182 цього Кодексу передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
62.        Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.
63.        Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).
64.        Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.
65.        Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах: від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16.
66.        Законодавством встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб, а інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Тобто інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.
67.        Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
68.        Подібні правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21), від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц (провадження
№ 14-31цс20), у постановах Верховного Суду від 14 червня 2022 року у справі
№ 923/447/15.
69.        Звертаючись до суду з цим позовом, позивачка посилалася на те, що її права є порушеними, оскільки вона виконали свої обов`язки за договором про участь у ФФБ № 50-1002/2022-1 від 10 лютого 2022 року, але протягом тривалого часу не отримала у власність квартиру, багатоквартирний будинок не добудований, будівництво його зупинене, договір оренди земельної ділянки, на якій здійснювалося будівництво, розірвано. Вказувала, що управитель ФФБ                   ТОВ «ФК «Житло-Капітал» здійснював неналежний контроль за дотриманням забудовником виконання умов та зобов`язань за договором, що призвело до збільшення строків будівництва більш ніж на 90 днів.
70.        Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
71.        За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
72.        Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
73.        Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
74.        Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
75.        За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.
76.        Відповідно до статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
77.        За договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача) (частина перша статті 1029 ЦК України).
78.        Частиною першою статті 7 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що управитель фонду на праві довірчої власності здійснює управління фондом та для досягнення мети управління майном, визначеної установниками цього фонду, перераховує частину отриманих коштів у напрямах, зазначених у Правилах.
79.        Згідно зі статтею 11 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», фінансова установа, яка відповідає вимогам цього Закону, може за власною ініціативою створити ФФБ. ФФБ не є юридичною особою. ФФБ може бути двох видів - ФФБ виду А та ФФБ виду Б. Для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію відповідно до проектної документації і виконати усі необхідні роботи для дотримання технічних характеристик об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, незалежно від обсягу фінансування.
80.        Відповідно до статті 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести до: змін технічних характеристик об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування; погіршення споживчих властивостей об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування; зростання вартості будівництва більше ніж на двадцять відсотків; збільшення строків будівництва більше ніж на дев`яносто днів порівняно із строками, зазначеними в договорі між управителем та забудовником станом на день його підписання.
81.        У разі виявлення управителем ризику порушень умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об`єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями відповідно до вимог статті 20 цього Закону, що виходять із ФФБ у зв`язку із розірванням договору про участь у ФФБ, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов`язань за договором, визначені цим Законом.
82.        Забудовник зобов`язаний на вимогу управителя протягом строку, визначеного в договорі, повернути грошові кошти на рахунок ФФБ або передати право власності/спеціальне майнове право на предмет іпотеки (майнові права на предмет іпотеки - для об`єктів, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано до набрання чинності Законом України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому») управителю з додержанням вимог статті 10 цього Закону, якщо інше не передбачене договором.
83.        У разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.
84.        Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина друга статті 651 ЦК України).
85.        Судами встановлено, що 14 березня 2024 року позивачка зверталася до ТОВ «ФК «Житло-Капітал» із заявою про розірвання договору про участь у ФФБ 
№ 50-1002/2022-1 від 10 лютого 2022 року у зв`язку з істотним порушенням строків будівництва.
86.        Відповідач не заперечував того факту, що будівництво об`єкта інвестування не закінчено, будинок не введено в експлуатацію і право власності на квартиру не перейшло до позивачки на момент вирішення спору.
87.        Разом з тим, розпорядженням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку № 49-ДУМ про усунення порушень законодавства на ринках капіталу та організованих товарних ринках від 14 квітня 2023 року зобов`язано ТОВ «ФК «Житло-Капітал» усунути порушення законодавства шляхом розміщення всіх коштів оперативного резерву ФФБ у розмірі 3 711 610 978,24 грн на вкладних (депозитних) рахунках у банках.
88.        Постановою № 188-ДУМ Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 12 вересня 2023 року за провадження професійної діяльності на ринках капіталу та організованих товарних ринках з порушенням умов ліцензування застосовано відносно ТОВ «ФК «Житло-Капітал» санкцію у виді зупинення на строк до 12 березня 2024 року дії ліцензії на провадження професійної діяльності на ринках капіталу - діяльності з управління майном для фінансування об`єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю.
89.        Розпорядженням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку № 352-ДУМ про усунення порушень законодавства на ринках капіталу та організованих товарних ринках від 04 квітня 2024 року зобов`язано ТОВ «ФК «Житло-Капітал» у термін до 03 травня 2024 року усунути порушення законодавства шляхом здійснення дій, спрямованих на використання коштів ФФБ за цільовим призначенням, а саме: повернути грошові кошти у сумі 2 609 000 грн та 1 150 000 грн на рахунки ФФБ.
90.        Згідно з частинами першою-четвертою статті 12, частинами першою п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
91.        Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
92.        Ухвалюючи рішення про часткове задоволення позовних вимог, суд першої інстанції, з висновком якого погодився й суд апеляційної інстанції, повно та всебічно встановивши обставини справи, дослідивши усі надані сторонами докази, які мають суттєве значення для її правильного вирішення, мотивовано виходив з того, що ТОВ «ФК «Житло-Капітал» як управитель ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІІ пусковий комплекс - будинок АДРЕСА_4 , взяті на себе зобов`язання не виконав належним чином, строки спорудження об`єкта будівництва істотно порушені забудовником, що наділяє ОСОБА_1 правом вимагати розірвання договору та повернення сплачених коштів.
93.        Відповідачем не було надано доказів здійснення управителем дієвих заходів контролю, що передбачені Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».
94.        Також суди доречно звернули увагу, що в управителя ТОВ «ФК «Житло-Капітал» і забудовника ТОВ «Строй Сіті Кепітал» відсутні права користування земельною ділянкою, що знаходиться на АДРЕСА_1 з відповідним цільовим призначенням для будівництва житлового комплексу, що підтверджується постановою Північного апеляційного господарського суду від 09 лютого 2023 року у справі № 910/10860/21.
95.        ТОВ «ФК «Житло-Капітал» фактично підтвердило, що фінансування будівництва призупинено на невизначений час.
96.        Враховуючи вищезазначене, суди правильно застосували положення частини другої статті 651 ЦК України,частини четвертої статті 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». 
97.        Слід також зазначити, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палата Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц).
98.        Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів касаційної скарги по суті спору та їх відображення в оскаржених рішенні суду першої інстанції та постанові апеляційного суду (з урахуванням доводів касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження), питання вмотивованості висновків судів першої та апеляційної інстанцій, Верховний Суд виходить з того, що у справі, яка розглядається, судами сторонам спору надано мотивовану відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних правовідносин, а доводи, викладені у касаційній скарзі, не спростовують обґрунтованих висновків судів попередніх інстанцій.
99.        За встановлених у цій справі обставин суди правильно застосували норми матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, та дійшли цілком обґрунтованих висновків про часткове задоволення позовних вимог.
100.     Висновки судів попередніх інстанцій не суперечать висновкам Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду, на які заявник послався в обґрунтування доводів касаційної скарги.
101.     Верховний Суд неодноразово зауважував, що зважаючи на різноманітність правовідносин та обставин, які стають підставою для виникнення спорів у судах, враховуючи фактичні обставини, які встановлюються судами на підставі наданих сторонами доказів у кожній конкретній справі, суди повинні самостійно здійснювати аналіз правовідносин та оцінку релевантності і необхідності застосування правових висновків Верховного Суду в кожній конкретній справі (постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 лютого 2022 року у справі 
№ 201/16373/16-ц, від 08 серпня 2023 року у справі № 910/8115/19 (910/13492/21)).
102.     У поданій 17 жовтня 2025 року до Верховного Суду заяві ТОВ «ФК «Житло-Капітал» не навело обґрунтованих підстав, передбачених частиною п`ятою            статті 403 ЦПК України, для передачі цієї справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду. Посилання заявника на велику кількість справ з подібними правовідносинами, де відповідачем виступає ТОВ «ФК «Житло-Капітал», які знаходяться на розгляді у судах нижчих інстанцій, не свідчать про існування виключної правової проблеми і не є безумовною підставою для передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду.
103.     З урахуванням доводів касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження у справі, меж касаційного перегляду справи, визначених статтею 400 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для скасування рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції.
Керуючись статтями 402, 403, 409, 410, 415, 416, 418, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду 
ПОСТАНОВИВ:
1.           Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» залишити без задоволення.
2.           Рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 28 січня 2025 року та постанову Київського апеляційного суду від 20 травня 2025 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                     Є. В. Синельников
 
Судді:                                                                                       О. В. Білоконь
 
                                                                                                Р. А. Лідовець 
 
  О. М. Осіян 
 
  Н. Ю. Сакара