ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
17 листопада 2025 року                                
м. Харків
справа № 643/15183/25
провадження № 22-ц/818/5206/25
Харківській апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді – Тичкової О.Ю.,
суддів колегії – Маміної О.В., Пилипчук Н.П.,
сторони справи:
позивач - ОСОБА_1  
відповідач - Акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» 
розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи апеляційну скаргу Харченка Костянтина Сергійовича, який діє в інтересах ОСОБА_1 на ухвалу Салтівського районного суду м. Харкова від 16 вересня 2025 року у складі судді Сугачової О.О.,- 
ВСТАНОВИВ:
У вересні 2025 року ОСОБА_2 звернулась до Салтівського районного суду міста Харкова з позовом до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» про повернення безпідставно набутих коштів.
В обґрунтування позовної заяви зазначено, що на виконання попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна нею було сплачено забезпечувальний платіж. Посилається, що попередній договір не було нотаріально посвідчено, що є підставою визнання його нікчемним. Оскільки в подальшому договір купівлі-продажу укладено не було у неї виникло право на повернення сплаченого нею забезпечувального платежу .
На підставі вищевикладеного просила стягнути з відповідача 1 435 295,36 гривень, з яких: 847 630,32 грн - безпідставно набуті кошти, а саме сума сплаченого позивачем забезпечувального платежу за попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна N?BASE 209 від 20.07.2021 ; 93 564,45 грн - сума 3 процентів річних; 494 100,59 грн - сума інфляційних втрат. 
Ухвалою Салтівського районного суду м. Харкова від 16 вересня 2025 року цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 в особі представника ОСОБА_3 до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» про повернення безпідставно набутих коштів, передано за територіальною підсудністю до Печерського районного суду міста Києва (01601, м. Київ, вул. Володимирська, б. 15).
Ухвала мотивована тим, що відповідно до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань від 16.09.2025, місцезнаходженням Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» є: 01133, м. Київ, вул. Первомайського Леоніда, б. 6, оф. 411.
Зазначена вище адреса зареєстрованого місцезнаходження відповідача перебуває в адміністративно-територіальних межах Печерського району міста Києва. Відтак, оскільки зареєстрованим місцезнаходженням відповідача Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» є адреса, яка територіально відноситься до Печерського району міста Києва, то позовна заява Салтівському районному суду міста Харкова не підсудна та повинна розглядатися за територіальною підсудністю (юрисдикцією) Печерським районним судом міста Києва. Підстави для розгляду справи Салтівським районним судом міста Харкова - відсутні.
Не погодившись з ухвалою суду Харченко К.С., який діє в інтересах ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу в якій посилаючись на порушення судом норм процесуального права просив ухвалу скасувати та направити справу для продовження розгляду до суду першої інстанції.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що спірні правовідносини виникли у зв`язку із укладенням правочину щодо нерухомого майна, а тому підсудність справи необхідно визначати за правилами ст. 30 ЦПК України.
Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги в межах вимог, заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів уважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Згідно статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, лише якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
У відповідності до частин 1-5 статті 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам ухвала суду першої інстанції не відповідає.
Відповідно до ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Порядок визначення територіальної підсудності цивільних справ закріплений в статтях 26-30 ЦПК України, відповідно до яких підсудність визначається за предметними і територіальними ознаками.
Відповідно до правил ст. 30 ЦПК України позови, що виникають із приводу нерухомого майна, пред`являються за місцезнаходженням майна або основної його частини. Якщо пов`язані між собою позовні вимоги пред`явлені одночасно щодо декількох об`єктів нерухомого майна, спір розглядається за місцезнаходженням об`єкта, вартість якого є найвищою.
Згідно з положеннями статті 181 ЦК до нерухомого майна належать: земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на них, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Наприклад, це позови про право власності на таке майно; про право володіння і користування ним (стаття 358 ЦК); про поділ нерухомого майна, що є у спільній частковій власності та виділ частки із цього майна (статті 364, 367 ЦК); про поділ нерухомого майна, що є у спільній сумісній власності та виділ частки із цього майна (статті 370, 372 ЦК); про право користування нерухомим майном (визначення порядку користування ним); про право, яке виникло із договору найму жилого приміщення, оренди тощо; про визнання правочину з нерухомістю недійсним; про звернення стягнення на нерухоме майно - предмет іпотеки чи застави; розірвання договору оренди землі; стягнення орендної плати, якщо спір виник з приводу нерухомого майна; про усунення від права на спадкування та визначення додаткового строку для прийняття спадщини.
Виходячи із зазначеного, правила виключної підсудності застосовуються до позовів з приводу нерухомого майна, стосуються позовів з приводу будь-яких вимог, пов`язаних з правом особи на нерухоме майно: земельні ділянки, будинки, квартири тощо, зокрема щодо права власності на нерухоме майно, а також щодо речових прав на нерухоме майно, дійсності (недійсності) договорів щодо такого майна або спорів з приводу невиконання стороною договору, об`єктом якого є нерухоме майно тощо.
Як наголошено у постанові Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 638/1988/17, правила виключної підсудності застосовуються до позовів з приводу нерухомого майна, стосуються позовів з приводу будь-яких вимог, пов`язаних з правом особи на нерухоме майно: земельні ділянки, будинки, квартири тощо, зокрема щодо права власності на нерухоме майно, а також щодо речових прав на нерухоме майно, дійсності (недійсності) договорів щодо такого майна або спорів з приводу невиконання стороною договору, об`єктом якого є нерухоме майно.
У постанові від 09.09.2020 в справі № 910/6644/18 Верховний Суд дійшов висновку про те, що виключна підсудність застосовується до тих позовів, вимоги за якими стосуються нерухомого майна як безпосередньо, так і опосередковано, а спір може стосуватися як правового режиму нерухомого майна, так і інших прав та обов`язків, що пов`язані із нерухомим майном.
У постанові від 16.02.2021 у справі № 911/2390/18 Велика Палата Верховного Суду визначила, що словосполучення «з приводу нерухомого майна» необхідно розуміти таким чином, що правила виключної підсудності поширюються на будь-які спори, які стосуються прав та обов`язків, що пов`язані з нерухомим майном. У таких спорах нерухоме майно не обов`язково виступає як безпосередній об`єкт спірних правовідносин.
Як вбачається зі змісту позовної заяви, між ОСОБА_1 - покупцем, та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» -продавцем, від імені якого діяло ТОВ «Строй Сіті Фінанс» - повіреним продавця було укладено Попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна N?BASE 209 від 20.07.2021 р. (далі - Попередній договір).За п. 1.1. Попереднього договору сторони зобов`язувались в майбутньому, а саме в строки, передбачені абз. 2 пп. «б» п. 3.2. Попереднього договору, та в чіткій відповідності до усіх його умов та положень, укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна та нотаріально посвідчити його, предметом якого буде однокімнатна квартира N?209, на 12-му поверсі, загальною проектною площею 39,4 кв.м, що знаходиться у багатоквартирному житловому будинку, за адресою: АДРЕСА_1 . Відповідно до п. 2.1. Попереднього договору сторонами узгоджено, що орієнтовна загальна вартість нерухомого майна, за яку воно буде продано покупцю згідно основного договору, становитиме 850 362,32 грн без ПДВ, що є еквівалентом 31 126 дол. США згідно комерційного курсу валют-1 станом на дату укладення Попереднього договору. На виконання умов попереднього договору позивачем було повністю сплачено грошові кошти та, в подальшому, позивачем та відповідачем, від імені якого діяв повірений продавця було складено та підписано Заяву від 29 грудня 2021 р. в якій підтверджується, що позивач повністю виконала свої зобов`язання щодо сплати Забезпечувального платежу за Попереднім договором. Претензій матеріального характеру щодо сплати Забезпечувального платежу, за цим договором у повіреного Однак, форма укладання Попереднього договору була порушена через відсутність його нотаріального посвідчення, що, на думку позивача, порушило її права та стало підставою для подання цієї позовної заяви. Отже, спірні правовідносини виникли між сторонами саме у зв`язку укладенням попереднього договору, щодо нерухомого майна, який не було нотаріально посвідчено. Посилаючись на нікчемність вказаного правочину позивачка просила стягнути сплачені на виконання цього договору кошти. 
Місцезнаходження нерухомого майна підтверджено документально.
Отже, з матеріалів позовної заяви вбачається, що спір між сторонами виник з приводу порушення умов договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості, розташований за адресою: за адресою: АДРЕСА_1 .
З урахування зазначених правил підсудності справа підсудна Салтівському районному суду м. Харкова.
Оскільки позов стосується невиконання договору купівлі-продажу нерухомого майна, тобто предметом спору є майнові права, то цей позов повинен розглядатися за правилами виключної підсудності, встановленими ч. 1 ст. 30 ЦПК України.
Отже, судова колегія не погоджується з висновком суду першої інстанції, щодо визначення територіальної підсудності даної справи і доводи апеляційної скарги є підставою для скасування ухвали.
Відповідно до пункту 6 частини першої статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати ухвалу, що перешкоджає подальшому провадженню у справі, і направити справу для продовження розгляду до суду першої інстанції.
Згідно ч.1 ст. 379 ЦПК України підставами для скасування ухвали суду, що перешкоджає подальшому провадженню у справі, і направлення справи для продовження розгляду до суду першої інстанції є порушення норм процесуального права, які призвели до постановлення помилкової ухвали.
Доводи апеляційної скарги дають підстави для висновку, що оскаржуване судове рішення ухвалене з порушенням норм процесуального права, у зв`язку із чим колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу необхідно задовольнити, ухвалу суду першої інстанції скасувати, справу направити до суду першої інстанції для продовження розгляду .
Керуючись ст.ст. 374, 379, 381- 384 ЦПК України, апеляційний суд, –
ПОСТАНОВИВ :
Апеляційну скаргу Харченка Костянтина Сергійовича, який діє в інтересах ОСОБА_1 – задовольнити.
Ухвалу Салтівського районного суду м. Харкова від 16 вересня 2025 року - скасувати. Справу направити для продовження розгляду до суду першої інстанції
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду лише у випадках, передбачених ст. 389 ЦПК України.
Повний текст постанови складено 17 листопада 2025 року.

Головуючий                                                         О. Ю. Тичкова

Судді                                                                        О.В.Маміна 

                                                                       Н.П.Пилипчук