КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

Апеляційне провадження                                                             Доповідач- Ратнікова В.М.
№ 22-ц/824/10021/2025
 
П О С Т А Н О В А
 
І М Е Н Е М     У К Р А Ї Н И
 
  м. Київ                                                                                   Справа № 760/1126/24

25 вересня 2025 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів  Судової палати з розгляду цивільних справ:
 
головуючого судді  - Ратнікової В.М.
суддів                         - Борисової О.В.    
                                    - Рейнарт І.М.
при секретарі             - Уляницькій М.В.
 
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційними скаргами представника відповідача Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» - Варицького Євгена Валентиновича на рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 06 березня 2025 року та на додаткове рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 13 травня 2025 року, ухвалені під головуванням судді Коробенка С.В., у цивільній справі за позовом ОСОБА_1  до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» та Акціонерного товариства «Кристалбанк» про визнання недійсними умов договору, стягнення заборгованості, штрафних санкцій та відшкодування моральної шкоди,-
  
в с т а н о в и в:
 
У січні 2024року  ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» та Акціонерного товариства «Кристалбанк» про визнання недійсними умов договору, стягнення заборгованості, штрафних санкцій та відшкодування моральної шкоди.
Позовні вимоги обгрунтовував тим, що 28 вересня 2020 року між ним та Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» було укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войнарскою І.А. та зареєстрований в реєстрі за №1238 (попередній договір), за умовами якого Приватне акціонерне товариство «Холдингова компанія «Київміськбуд», як майбутній продавець, ОСОБА_1 , як майбутній покупець, та Акціонерне товариство «Кристалбанк» (відповідач 2 або Банк) зобов`язувались в подальшому укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , ІІ черга будівництва в об`єкті: «Будівництво, експлуатація та обслуговування багатоповерхових житлових будинків з об`єктами соціально-побутового призначення, пожежного депо та підземного паркінгу на  АДРЕСА_2 » (Квартира).
На виконання зобов`язання за умовами попереднього договору 28 вересня 2020 року він перерахував на рахунок Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» визначені попереднім договором для придбання квартири грошові кошти в загальному розмірі 1 300 531,68 грн.
Відповідно до п. 1.2 попереднього договору основний договір сторони зобов`язалися укласти протягом 90 банківських днів із дня державної реєстрації Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд»права власності на майно та за умови виконання позивачем вимог п. 1.3., 1.4., 1.5. цього договору. Тобто, у тексті попереднього договору не вказано точний строк виконання Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд»умов договору, зокрема, строк укладення основного договору та строк продажу позивачу квартири.
Водночас, 02 серпня 2021 року між ним та Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд»було укладено договір купівлі-продажу майнових прав №25765/РН-Н, за умовами якого він придбав майнові права на об`єкт нерухомого майна, а саме: на нежитлове приміщення № 42 з функціональним призначенням «комора» у тому ж об`єкті будівництва. І пунктом 6.1 договору №25765/РН-Н вже був конкретизований запланований термін прийняття в експлуатацію об`єкту будівництва - жовтень 2021 року.
Таким чином, позивач вважав, що кінцевим терміном для укладення основного договору купівлі-продажу квартири за попереднім договоромвід 28 вересня 2020 року є 11 березня 2022 року, оскільки в обох договорах зазначається один і той же об`єкт будівництва.
Приватне акціонерне товариство «Холдингова компанія «Київміськбуд» будівельні роботи щодо будівництва квартири станом на грудень 2023 року так і не завершило і будівництво далеке від його закінчення, що вказує на порушення Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд»своїх зобов`язань, визначених попереднім договоромвід 28 вересня 2020 року.
Позивач зазначав, що зметою фінансування обов`язків щодо сплати за попереднім договором, 28 вересня 2020 року він та Акціонерне товариство «Кристалбанк» уклали договір про іпотечний кредит №КМБ/2020/306-08, за умовами якого банк надав йому, як позичальнику, у строкове платне користування грошові кошти в сумі 910 000,00 грн.
Відповідно до п. 4.3. попереднього договору, у разі порушення майбутнім покупцем умов договору про Іпотечний кредит та наявності у нього перед банком непогашеної кредитної заборгованості та в інших випадках порушення договору, цей договір може бути припинений (розірваний) банком в односторонньому порядку шляхом направлення повідомлення рекомендованим листом на адреси майбутнього покупця та майбутнього продавця (надалі - повідомлення про розірвання).
В разі направлення майбутньому покупцю повідомлення про розірвання, цей договір вважається розірваним в повному обсязі без укладення додаткових угод після закінчення 5-денного терміну з дати направлення повідомлення про розірвання. Майбутній продавець до 10-го банківського дня включно з дня отримання відповідного повідомлення повертає майбутньому покупцю на поточний рахунок фактично отримані грошові кошти за мінусом 7%, утримавши зазначену суму як штраф за невиконання покупцем зобов`язань за цим договором.
Оскільки він не зміг вчасно сплачувати грошові кошти за зобов`язаннями за кредитним договором, банк, увідповідності до п.4.3 попереднього договору, направив Приватному акціонерному товариству «Холдингова компанія «Київміськбуд»повідомлення про розірвання попереднього договору квартири від 28вересня 2022 року № 00881/0/1-22. Позивач отримав таке ж повідомлення про розірвання попереднього договору29 вересня 2022 року.
Станом на дату подання позовної заяви Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» не повернуто на його рахунок грошових коштів сплачених за попереднім договором від 28 вересня 2020 року.
Оскільки договір купівлі-продажу квартири між ним та Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» укладено не було, а вони лише домовилися укласти такий договір в майбутньому, то передані ним відповідачу Приватному акціонерному товариству «Холдингова компанія «Київміськбуд»гроші в розмірі 1 300 531,68 грн є авансом, який підлягає поверненню покупцю з урахуванням вимог п. 4.3 попереднього договору, 13 жовтня 2022 року.
Відповідач Приватне акціонерне товариство «Холдингова компанія «Київміськбуд» як боржник, що прострочив виконання грошового зобов`язання, на підставі положень статті 625 ЦК України зобов`язаний також сплатити зазначену суму боргу з урахуванням інфляційної складової та трьох процентів річних за період з 13 жовтня 2022 року по 16 січня 2024 року.
Крім того, позивач посилалався на наявність підстав для визнання недійсним   п. 4.3 попереднього договору згідно з яким відповідач Приватне акціонерне товариство «Холдингова компанія «Київміськбуд» має повернути йому суму авансу за мінусом штрафу в розмірі 7%. Такі умови позивач вважав несправедливими, оскільки умовами попереднього договору фактично забезпечено захист інтересів лише відповідача Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», що свідчить про очевидну диспропорцію між правами та обов`язками сторін, оскільки жодної відповідальності в разі порушення зобов`язань саме Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд»  договором не передбачено.
Також позивач вказував, що внаслідок істотного порушення відповідачем Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд»  зобов`язання, йому була заподіяна моральна шкода, яка полягає в тому, що він позбавлений можливості отримати квартиру протягом значного часу, на отримання квартири  розраховували й інші члени його сім`ї, які також вносили свої кошти. Тому, не лише він, але й вся його сім`я зазнала душевних страждань, стресу, хвилювань протягом значного періоду часу, причиною яких було невиконання зобов`язань відповідачем Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд», постійне затягування строків, введення в оману щодо здійснення процесу будівництва, також через марно витрачені заощадження внаслідок неправомірних дій з боку відповідача Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», який грубо порушив свої зобов`язання, позбавивши його права на отримання квартири.
Відсутність у нього іншого житла, в якому він може проживати, відсутність впевненості в завтрашньому дні завдають йому моральних страждань, розмір відшкодування яких він оцінює в 241 200,00 грн.
Посилаючись на норми ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів», враховуючи істотне порушення відповідачем Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» умов попереднього договору, позивач вважав, що наявні підстави для стягнення з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на його користь пені в розмірі 3% за період із 11березня 2022 року (кінцевий термін для укладення основного договору купівлі продажу квартири за попереднім договором) до 28вересня 2022 року (дата отримання відповідачем-1 повідомлення про розірвання попереднього договору), що за розрахунком позивача становить 7881 221,98 грн.
З врахуванням наведених обставин позивач   ОСОБА_1 просив суд:
 стягнути з Приватного акціонерного «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 1 300 531,68 грн сплаченого авансу за попереднім договором, 3 % річних у розмірі 49 273,01 грн, інфляційні втрати                       119 962,73 грн;
 стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 моральну шкоду в розмірі 241 200,00 грн;
 визнати недійсним п. 4.3. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 28 вересня 2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войнарскою І.А. та зареєстрованого в реєстрі за №1238, в частині застосування 7% штрафу за невиконання покупцем зобов`язань за договором;
 стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 неустойку в розмірі трьох відсотків на підставі частини п`ята ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» 7 881 221,98 грн.
Рішенням Солом`янського районного суду міста Києва від 06 березня 2025 року позов ОСОБА_1 задоволено частково.
Cтягнуто з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1  1 300 531,68 грн сплаченого авансу за попереднім договором, 3 % річних у розмірі 49273,01 грн;інфляційні втрати в розмірі 119 962,73 грн; неустойку на підставі ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» в розмірі 1 300 000,00 грн;компенсацію за спричинену моральну шкоду в розмірі 20 000,00 грн, а всього - 2789 767,42 грн.
Визнано недійсним п. 4.3. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 28 вересня 2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войнарскою І.А. та зареєстрованого в реєстрі за №1238, в частині застосування 7% штрафу за невиконання покупцем зобов`язань за договором.
Стягнуто з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь держави судовий збір в розмірі 16 351,20 грн.
Додатковим рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 13 травня 2025 року стягнуто з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 компенсацію понесених витрат на правничу допомогу в розмірі 16 868,57 грн.
Не погоджуючись з основним та додатковим рішенням суду першої інстанції, представник відповідача Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» - Варицький Євген Валентинович подав апеляційні скарги, в яких за результатом апеляційного перегляду справи просить скасувати рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 06 березня 2025 року та додаткове рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 13 травня 2025 року та ухвалити нове судове рішення про відмову в задоволенні позову  ОСОБА_1  у повному обсязі, з відмовою у стягненні з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 компенсації понесених витрат на правничу допомогу.
В обґрунтування змісту вимог апеляційних скарг зазначає, що основне та додаткове рішення суду першої інстанції ухвалені з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.
Апеляційні скарги мотивовані тим, що суд першої інстанції не оцінив і не з`ясував усіх обставин, на які сторони посилались в обгрунтування своїх вимог та запереченень.
Зазначає, що посилання позивача на те, що  кінцевий термін для укладення основного договору купівлі-продажу квартири за попереднім договором -  11.03.2022 року є безпідставним, оскільки такої умови, як запланований термін/строк введення в експлуатацію об`єкта будівництва попередній договір купівлі-продажу квартири від 28.09.2020 року, що зареєстрований за №1238, не містить.
Умовами договору передбачений строк укладення основного договору протягом 90 банківських днів із дня державної реєстрації майбутнім продавцем права власності на майно), але це не є строк введення в експлуатацію об`єкта будівництва.
Посилання позивача на інший договір купівлі - продажу майнових прав                №25765/ РН-Н, в якому встановлений запланований термін введення в експлуатацію об`єкта будівництва на АДРЕСА_2 жовтень 2021 року, є безпідставним.
Суд першої інстанції не врахувавав ту обставину, що предметом позову  є не невиконання зобов`язань Компанії щодо будівництва об`єкту, а є інший предмет спору -  припинення правочину саме з вини позивача, який у позові не заперечував, що він не зміг вчасно сплачувати грошові кошти за зобов`язаннями за кредитним договором, а тому банком було вжито заходів щодо припинення порушень з боку позивача.
Отримавши від банку повідомлення про розірвання попереднього договору квартири від 28.09.2022 року № 00881/0/1-22, позивач чітко усвідомив, що попередній договір купівлі-продажу квартири від 28 вересня 2020 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войнарскою І.А. та зареєстрований в реєстрі за №1238, є розірваний. Відповідно, відсутні будь-які правові підстави для визнання правочину недійсним, оскільки діючого такого правочину вже не існує.
Таким чином, суд першої інстанції, порушуючи норми матеріального права, неправомірно визнав недійсним п. 4.3. попереднього договору купівлі- продажу квартири від 28 вересня 2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войнарскою І.А. та зареєстрованого в реєстрі за №1238, в частині застосування 7% штрафу за невиконання покупцем зобов`язань за договором.
До того ж, пунктом 4.5. попереднього договору сторонами визначено, що не допускається повернення майбутнім продавцем сплачених майбутнім покупцем грошових коштів за майно в інший спосіб, ніж передбачений пунктами 4.3. та 4.4. цього договору, якими передбачено, що грошові кошти повертаються банку як представнику майбутнього покупця на підставі доручення, що міститься в попередньому договорі, на рахунок № НОМЕР_1 , відкритий в АТ «Кристалбанк» (код банку 339050).
А відтак, вимога позивача про стягнення на його користь грошових коштів за попереднім договором суперечить умовам договору, який ним був підписаний, а саме: повернення коштів майбутньому покупцю на поточний рахунок, відкритий в АТ «Кристалбанк», за мінусом 7%, утримавши зазначену суму як штраф за невиконання покупцем зобов`язань за цим договором та врахувати, зазначивши про кошти, які будуть утримані Компанією.
Відповідно, і нараховані судом 3 % річних у розмірі 49 273,01 грн; інфляційні втрати в розмірі 119 962,73 грн; неустойка на підставі частини 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» в розмірі 1 300 000 грн, з якою Компанія не погоджується, нараховані з невірної суми.
Крім того, враховуючи норми права, а саме: ст.ст. 258, 261, 267 ЦК України, позивачем пропущено строк для нарахування та стягнення пені на момент подання позову 16.01.2024 року.
Також позивачем не подано суду жодного доказу на підтвердження наявності моральної шкоди, завданої ПрАТ «ХК «Київміськбуд» внаслідок протиправності дій Компанії, її вини та наявності причинного зв`язку між шкодою і протиправним діями ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та вини останнього в її заподіянні.
В обгрунтування доводів апеляційної скарги на додаткове судове рішення сторона відповідача зазначає, що суд не зобов`язаний присуджувати стороні, на користь якої відбулося рішення, всі його витрати на адвоката, якщо встановить, що розмір гонорару є завищеним щодо іншої сторони спору, зважаючи на складність справи, витрачений адвокатом час, та неспіврозмірним у порівнянні з ринковими цінами адвокатських послуг.
У порядку, передбаченому нормами ЦПК України, Компанія (відповідач у справі) подавала клопотання про зменшення витрат на правову допомогу посилаючись на те, що даний спір не є складним, не потребує багато витраченого часу, тобто, заявлена сума не відповідає критеріям реальності адвокатських витрат в нинішніх умовах війни в країні та складності ведення господарської діяльності підприємств, доказів понесення витрат матеріали справи не містять, відповідно, заявлена сума відшкодування витрат на професійну правничу допомогу є завищеною та не підлягала стягненню.
Судом першої інстанції не враховано клопотання Компанії про зменшення витрат на правову допомогу та у повній мірі задоволено розмір правових послуг позивача, з чим Компанія (відповідач у справі) не погоджується.
У відзиві на апеляційні скарги представник позивача ОСОБА_1 адвокатФедьков Олексій Олександрович просить апеляційні скарги відповідача Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» залишити без задоволення, а рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 06 березня 2025 року та додаткове рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 13 травня 2025 року - залишити без змін.
Зазначає, що дії відповідача Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», який отримав від позивача грошові кошти в  розмірі                    1 300 531,68 грн для майбутнього продажу позивачу квартири, а згодом не вчиняє жодних дій для завершення будівництва і укладання основного договору, суперечить його попередній поведінці (отриманню коштів та встановленню обов`язку укласти основний договір) і є недобросовісними.
Відповідачем не подано жодного доказу продовження процесу будівництва та, як наслідок, виконання договору, реальний стан будівництва показаний на офіційній сторінці відповідача 1 https://kmb.ua/ua/objects/zhk-medovyj-2/course-construction, яка не оновлюється із січня 2022 року, оскільки жодних робіт не відбувається.
Позивач наполягає, що подальша поведінка сторін (ч.4 ст. 213 ЦК України) з приводу укладання договору №25765/РН-Н на об`єкт нерухомого майна, а саме - на нежитлове приміщення № 42 з функціональним призначенням «комора» та визначення запланованої дати прийняття будинку в експлуатацію дає можливість тлумачити, що 31 жовтня 2021 року було запланованою датою введення будинку в експлуатацію і для попереднього договору щодо квартири.
За таких обставин, з урахуванням того, що відповідач квартиру йому не продав, реальних дій щодо її продажу не здійснив, кінцевим терміном для укладення основного договору купівлі продажу квартири за попереднім договором було 11.03.2022 року .
Оспорюваний пункт 4.3. попереднього договору в частині встановлення штрафу суперечить сутності неустойки, оскільки її встановлення не допускається за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору. Тобто, обов`язковість положень акту цивільного законодавства слідує з його змісту.
Позивачем не було допущено жодних порушень умов попереднього договору, банк вчинив односторонню відмову від попереднього договору в спосіб та на умовах, які визначені договором, в такому випадку наявні підстави для часткової недійсності пункту 4.3. попереднього договору в частині встановлення штрафу, згідно правил, закріплених в ст. 217 ЦКУкраїни, це не має наслідком недійсності інших частин правочину.
В апеляційній скарзі відповідач не заперечує, що внаслідок направлення банком повідомлення про розірвання попереднього договору у нього виник на підставі п. 4.3 попереднього договору обов`язок у поверненні 93% сплаченого авансу.
Разом з тим, відповідач безпідставно користується отриманими від позивача грошовими коштами, а банк продовжує нараховувати позивачу проценти за користування кредитом.
Зазначає, що в умовах війни позивач опинився в складних життєвих обставинах, як і значна частина співгромадян, проте зазнає додаткових душевних страждань від порушення відповідачемйогоправ.
Вимоги позивача про відшкодування витрат є обґрунтованими і такими, що підлягають задоволенню. Сума вартості правової допомоги за представництво його інтересів у місцевому суді співмірна із складністю справи, часом, що був витрачений адвокатом на надання послуг (правничої допомоги), ціною позову та значенням справи для позивача, оскільки позивач був позбавлений протягом значного проміжку часу можливості отримати квартиру, а згодом і кошти внаслідок розірвання попереднього договору купівлі-продажу.
Також сторона позивача звертає увагу на те, що відповідачем не вчинено жодних дій для досудового вирішення спору.
В судовому засіданні представник  відповідача  Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія» Київміськбуд»  Варицький  Євген Валентинович повінстю підтримав доводи апеляційних скарг та просив скарги задовольнити.
 Представник відповідача  Акціонерного товариства  «Кристалбанк»  адвокат  Гарвасюк Віталій Юрійович  в судовому засіданні посилався на те, що вважає рішення суду першої інстанції та додаткове  рішення законними та обгрунтованими.
Представник позивача ОСОБА_1 адвокат  Федьков  Олексій Олександрович  в судовому засіданні проти доводів апеляційних скарг заперечував, просив скарги залишити без задоволення, а основне та додаткове рішення  суду залишити без змін.
Заслухавши доповідь судді Ратнікової В.М., пояснення учасників справи, обговоривши доводи апеляційних скарг та відзиву на апеляційні скарги, вивчивши наявні у справі докази, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційні скарги підлягають частковому задоволенню з наступних підстав.
Судом встановлено, що 28 вересня 2020 року між       ОСОБА_1, як майбутнім покупцем, Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд», як майбутнім продавцем, та АТ «Кристалбанк» був укладений попередній договір купівлі-продажу квартири, що зареєстрований за №1238, згідно з яким позивач придбав квартиру АДРЕСА_1 , ІІ черга будівництва, в об`єкті: «Будівництво, експлуатація та обслуговування багатоповерхових житлових будинків з об`єктами соціально-побутового призначення, пожежного депо та підземного паркінгу на АДРЕСА_2 ».
Відповідно до п. 1.2 попереднього договору майбутній продавець та майбутній покупець зобов`язалися укласти основний договір протягом 90 банківських днів із дня державної реєстрації майбутнім продавцем права власності на майно та за умови виконання  майбутнім покупцем вимог п.п. 1.3., 1.4., 1.5 цього договору. Тобто, у тексті попереднього договору не вказано точний строк виконання відповідачем Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» умов договору, зокрема, строк укладення основного договору та строк продажу позивачу квартири.
Відповідно до п. 1.4 попереднього договору позивач зобов`язувався сплатити майбутньому продавцю вартість майна, зазначеного у пункті 2.2 цього договору, в строк до 05 жовтня 2020 року, включно.
Оплата позивачем вартості майна здійснюється частинами за рахунок власних коштів, а частково з використанням кредитних коштів отриманих від банку.
Банк зобовязується в день укладення цього договору укласти з майбутнім покупцем договір про іпотечний кредит для здійснення ним своєчасної часткової оплати вартості (ціни) майна за рахунок кредитних коштів.
Відповідно до п. 2.2 попереднього договору на дату підписання цього договору вартість майна складає  1 300 531,68 грн, виходячи з вартості 1 кв.м. - 21 924 грн, без ПДВ. 
Відповідно до п. 4.2 попереднього договору сторони домовились, що у разі порушення майбутнім покупцем терміну та обсягу сплати вартості майна згідно пункту 4.1 договору, цей договір вважається припиненим.
Відповідно до п. 4.3 попереднього договору у разі порушення майбутнім покупцем  умов договору про Іпотечний кредит та наявності у майбутнього покупця перед банком непогашеної кредитної заборгованості за договором про іпотечний кредит у термін більш ніж 60 календарних днів або невиконання інших умов попереднього договору, неукладення іпотечного договору  майбутнім продавцем у строки, визначені цим договором, а також у випадку настання підстав для набуття права звернення стягнення на майно відповідно до Іпотечного договору, укладеного згідно з п. 1.6 цього договору та/або настання права за іпотечним договором, або договором про іпотечний кредит вимоги від позичальника дострокового повернення заборгованості за договором кредиту, цей договір може бути припинений (розірваний) банком в односторонньому порядку шляхом направлення повідомлення рекомендованим листом на адреси майбутнього покупця та майбутнього продавця, зазначені в цьому договорі, або вручення під розписку повідомлення про розірвання цього договору  (надалі - Повідомлення про розірвання).
В разі направлення майбутньому покупцю повідомлення про розірвання, цей договір вважається розірваним у повному обсязі без укладення додаткових угод після закінчення 5-денного терміну з дати направлення повідомлення про розірвання. Майбутній продавець до 10-го банківського дня включно з дня отримання відповідного повідомлення повертає майбутньому покупцю на поточний рахунок, відкритий в АТ «Кристалбанк» №  НОМЕР_2 , код банку  339050, фактично отримані грошові кошти за мінусом 7%, утримавши зазначену суму як штраф за невиконання покупцем зобовязань за цим договором.
Повернуті майбутнім продавцем грошові кошти (внески), відповідно до наявних у банку доручень майбутнього покупця або шляхом списання коштів банком в односторонньому порядку, направляються банком на рахунки погашення кредитної заборгованості майбутнього покупця за договором про іпотечний кредит, а залишок повертається банком майбутньому покупцю.
Відповідно до п. 4.4. попереднього договору у разі порушення майбутнім покупцем терміну та/або обсягу сплати вартості майна, зазначеної в п. 2.2 цього договору, та не здійснення належної оплати майбутнім покупцем в терміни, згідно з п. 1.5 цього договору, а також у випадку звернення стягнення на майно відповідно до Іпотечного договору, укладеного згідно з п.1.6. цьогодоговору, майбутній продавець має право в односторонньому порядку розірвати цей договір шляхом направлення відповідного повідомлення рекомендованим листом на адресу майбутнього покупця та банку, вказану в цьому договорі або вручення під розписку повідомлення про розірвання цього договору (надалі -повідомлення про розірвання).
В такому разі договір вважається розірваним в повному обсязі без укладення додаткових угод, а майбутній продавець повертає майбутньому покупцю фактично отримані суми також за мінусом 7%, утримавши зазначену суму як штраф за невиконання майбутнім покупцем зобов`язань за цим договором.
Відповідно до п. 4.5 попереднього договору, не допускається повернення майбутнім продавцем сплачених майбутнім покупцем грошових коштів за майно в інший спосіб, ніж передбачено пунктами 4.3 та 4.4 цього договору.
Майбутній покупць за цим договором надає банку повноваження та доручає отримати від майбутнього продавця грошові кошти, повернення яких здійснюється відповідно до умов підпунктів 4.3 та 4.4 цього договору. Отримані банком, відповідно до умов цього пункту договору грошові кошти, майбутній покупець доручає та надає повноваження банку направити на погашння наявної заборгованості майбутнього покупця за договором про іпотечний кредит (в тому числі дострокове погашення), який укладений ним з банком, а залишок суми повернути майбутньому покупцю на підставі його звернення (клопотання).
02.08.2021 року між позивачем та відповідачем Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» укладено договір купівлі-продажу майнових прав №25765/РН-Н, за умовами якого позивач придбав майнові права на об`єкт нерухомого майна, а саме: на нежитлове приміщення №42 з функціональним призначенням «комора» у тому ж об`єкті будівництва. І пунктом 6.1 вказаного договору вже був зазначений запланований термін прийняття в експлуатацію об`єкту будівництва - жовтень 2021 року.
28.09.2020 року між ОСОБА_1 та АТ «Кристалбанк» було укладено договір про іпотечний кредит № КМБ/2020/306-08, відповідно до умов якого Банк  зобовяується надати Позивачу встрокове платне користування на умовах цього Договору грошові кошти в сумі 910 000 грн, а Позивач зобовязується прийняти, належним чином використати і повернути Кредит в сумі 910 000 грн та сплатити проценти за користування кредитом  врозмірі з 28.09.2020 по 27.09.2021 - 12% річних, з 28.09.2021 по 27.09.2022 - 17 % річних, з 28.09.2022 і до кінця строку користування кредитом - 19% річних.
Орієнтовна реальна річна процентна ставказа Кредитом на дату укладення цього Договору складає 18,29 процентів.
Орієнтовна загальна загальна вартість Кредиту  на дату укладення договору складає 1 743 832,88 грн.
Судом встановлено, сторонами не заперечується, що на виконання зобов`язання за умовами попереднього договору, 28 вересня 2020 року позивач перерахував на рахуноквідповідача  Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» визначені попереднім договором для придбання квартири грошові кошти в загальному розмірі 1 300 531,68 грн.
28.09.2022 року Акціонерним товариством «Кристалбанк» направлено Приватному акціонерному товариству «Холдингова компанія «Київміськбуд» та позивачу ОСОБА_1 повідомлення про розірвання попереднього договору квартири № 00881/0/1-22, внаслідок наявної у позивача непогашеної кредитної заборгованості  за договором про Іпотечний кредит № КМБ/2020/306-08 від 28.09.2020, року  у термін більше ніж 60 календарних днів.
Позивач в позовній заяві визнає, щоотримав таке ж повідомлення про розірвання попереднього договору 29 вересня 2022 року.
Задовольняючи частково позовні вимоги  ОСОБА_1  до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» та Акціонерного товариства «Кристалбанк» про визнання недійсним умов договору, стягнення заборгованості, штрафних санкцій та відшкодування моральної шкоди, суд першої інстанції вказав на те, що дії  відповідача Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», який отримав від позивача грошові кошти в 1 300531,68 грн для майбутнього продажу позивачу квартири, а згодом не вчинив жодних дій для завершення будівництва і укладання основного договору, суперечать його попередній поведінці (отриманню коштів та встановленню обов`язку укласти основний договір) і є недобросовісними.ВідповідачПриватне акціонерне товариство «Холдингова компанія «Київміськбуд»допустив істотне порушення умов попереднього договору і не забезпечив отримання позивачем завершеної будівництвом квартири, при тому, що планове завершення будівництва та здача об`єкта нерухомості в експлуатацію передбачалося в жовтні 2021 року, що хоч і не зафіксовано у попередньому договорі, проте визнано відповідачем Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» у іншому укладеному між сторонами договорі купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщення.Саме тому, беручи до уваги позицію висловлену в постанові Верховного Суду від 20 травня 2021 року у справі                № 607/1569/19, позивач вправі вимагати стягнення з відповідача пені з посиланням на  ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів».
 Пунктом 4.4. попереднього договору фактично забезпечено захист інтересів лише відповідача Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», що свідчить про очевидну диспропорцію між правами та обов`язками сторін. Таким чином, враховуючи, що умови попереднього договору передбачають відповідальність лише позивача у разі розірвання договору з ініціативи будь-якої сторони, вони є несправедливими і, всупереч принципу добросовісності, призводять до істотного дисбалансу договірних прав та обов`язків на шкоду позивача. У зв`язку з цим вимоги позивача про визнання недійсними положень п. 4.3  договору щодо утримання з нього 7% штрафу у випадку повернення попередньої оплати (авансу) в разі розірвання попереднього договору, підлягають задоволенню. У зв`язку з викладеним, у повному обсязі підлягають задоволенню вимоги позивача про стягнення сплаченої ним суми на виконання умов Попереднього договору в сумі 1 300 531,68 гривень.
Враховуючи, що відповідачемПриватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» не було виконано грошове зобов`язання перед позивачем з повернення суми авансу, наявні підстави для нарахування на суму основного боргу та стягнення із Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» 3% річних від простроченої суми та інфляційних втрат за період з 13.10.2022 року по 16.01.2024  року(в межах позовних вимог).
Судом був перевірений на відповідність умовам закону складений позивачем розрахунок вказаних компенсаційних виплат, згідно з яким сума нарахованих 3% річних за вказаний період становить 49 273,01 гривень, а сума інфляційних втрат -              119 962,73 гривень, у зв`язку з чим зроблений висновок про покладення вказаного розрахунку в основу рішення про задоволення таких позовних вимог в повному розмірі.
Суд першої інстанції погоджується з тим, що позивачу була заподіяна моральна шкода внаслідок істотного порушення зобов`язання  відповідачем Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд», яка полягає в тому, що позивач позбавлений можливості отримати квартиру протягом тривалого часу. Тому позивач зазнав душевних страждань, стресу, хвилювань протягом значного періоду часу, які знаходяться у причинно-наслідковому зв`язку з неправомірною поведінкою відповідача Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», що полягала у недобросовісному ставленні до виконання взятих на себе обов`язків щодо завершення процесу будівництва та передачі квартири позивачу.
Враховуючи зазначені порушення прав позивача, які допущені відповідачем Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд», суд вважав правомірним покласти на нього обов`язок з відшкодування позивачу компенсації за заподіяну моральну шкоду, розмір якої, з огляду на принцип розумності та справедливості ,слід обмежити сумою в 20000 гривень.
Суд апеляційної інстанції  не погоджується з такими висновками суду першої інстанції, з огляду  на наступне. 
Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону заочне рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 06 березня 2025 року не відповідає.
Відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України визначено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Так, згідно з ч. 1 ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Згідно з висновками Верховного Суду, викладеними у постанові від 11 серпня 2021 року у справі № 344/2483/18, презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним (таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов`язків), доки ця презумпція не буде спростована. 
Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду) (див.: постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 03 листопада 2021 року у справі                                № 757/39725/19-ц (провадження № 61-15916св20)).
Відповідно до статті 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.
Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладено протягом строку (у термін), встановлений попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Статтею 610 ЦК України визначено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Відповідно до приписів ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди.
Згідно зі ст. 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом. Боржник, який прострочив виконання зобов`язання, відповідає перед кредитором за завдані простроченням збитки і за неможливість виконання, що випадково настала після прострочення. Якщо внаслідок прострочення боржника виконання зобов`язання втратило інтерес для кредитора, він може відмовитися від прийняття виконання і вимагати відшкодування збитків.
Судом встановлено, що 28 вересня 2020 року між ОСОБА_1 , як майбутнім покупцем, Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд», як майбутнім продавцем, та АТ «Кристалбанк» був укладений попередній договір купівлі-продажу квартири, що зареєстрований за №1238.
Відповідно до п. 1.4 попереднього договору позивач зобов`язувався сплатити майбутньому продавцю вартість майна, зазначену у пункті 2.2 цього Договору, в строк до 05 жовтня 2020 року, включно.
Оплата позивачем вартості майна здійснюється частинами за рахунок власних коштів, а частково з використанням кредитних коштів отриманих від банку.
Банк зобов`язується в день укладення цього договору укласти з майбутнім покупцем договір про іпотечний кредит для здійснення ним своєчасної часткової оплати вартості (ціни) майна за рахунок кредитних коштів.
На виконання умов попереднього договору, 28.09.2020 року між позивачем та              АТ «Кристалбанк»  було укладено договір про іпотечний кредит № КМБ/2020/306-08, відповідно до умов якого банк  зобов`язується надати позивачу в строкове платне користування на умовах цього договору грошові кошти в сумі 910 000 грн, а позивач зобовязується прийняти, належним чином використати і повернути кредит в сумі                 910 000 грн та сплатити проценти за користування кредитом  в розмірі з 28.09.2020  року по 27.09.2021 року - 12% річних, з 28.09.2021 року по 27.09.2022  року - 17 % річних, з 28.09.2022  року і до кінця строку користування кредитом - 19% річних.
Орієнтовна реальна річна процентна ставка за кредитом на дату укладення цього договору складає 18,29 %.
Орієнтовна загальна  вартість кредиту на дату укладення договору складає                         1 743 832,88 грн.
Відповідно до п. 1.3 договору про іпотечний кредит від 28.09.2020 року                          № КМБ/2020/306-08 банк надає позивачу кредит одноразово шляхом безготівкового перерахування коштів з позичкового рахунку № НОМЕР_3 , відкритого  банком, на рахунок позивача №  НОМЕР_2 в АТ «Кристалбанк», з подальшм перерахуванням на поточний рахунок №    НОМЕР_4 ПрАТ «ХК «Київміськбуд».
Підпунктом 1.5.4 пункту 1.5 договору про іпотечний кредит від 28.09.2020 року № КМБ/2020/306-08 визначено, що нараховані проценти повинні бути сплачені позивачем не пізніше 15 числа місяця, наступного за місяцем, в якому вони були нараховані.
Підпунктом 1.5.5 пункту 1.5 договору про іпотечний кредит від 28.09.2020 року № КМБ/2020/306-08 визначено, що позичальник зобов`язується до 15 числа кожного місяця, починаючи з наступного після укладення цього договору місяця, здійснювати повернення кредиту рівними частинами в  сумі, не менше  7 583,33 грн, відповідно до графіку погашення заборгованості за договором про іпотечний кредит, визначений в додатку №2 до цього договору, який є невідємною частиною цього договору та сплачувати нараховані банком проценти за користування кредитом.
Пунктом 5.1 договору про іпотечний кредит від 28.09.2020 року                                       № КМБ/2020/306-08 визначено, що  при наявності непогашеної забогованості позивача перед банком за договором про іпотечний кредит у термін більше, ніж 90 календарних днів, попередній договір купівлі-продажу квартири може бути розірваний (припинений) ПрАТ «ХК «Київміськбуд» за умови отримання від банку відповідної вимоги про розірвання попередного договору. У такому випадку ПрАТ «ХК «Київміськбуд» зобов`язане протягом 2-х робочих днів, наступних за днем отримання вимоги банку перерахувати на поточний рахунок позивача відкритий в банку суму внесків, що отримані ПрАТ «ХК «Київміськбуд» від позивача та банку за попереднім договором купівлі-продажу кваритири, за виключенням коштів у розмірі 7 відсотків, які утримуються ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на свою користь у випадках та відповідно до умов, передбачених відповідним договором.
Повернуті ПрАТ «ХК «Київміськбуд» грошові кошти направляються банком на рахунки погашення кредитної заборованості позивача за договором про іпотечний кредит, а залишок суми повертається банком позивачу.
Судом встановлено, позивачем не заперечується факт порушення ним умов договору про іпотечний кредит від 28.09.2020 року № КМБ/2020/306-08 та несплату тіла кредиту і нарахованих процентів. З наданого позивачем листа АТ «Кристалбанк» від 29.11.2023 року № 1313-БТ вбачається, що станом на 28.11.2023 року заборгованість позивача ОСОБА_1 за договором про іпотечний кредит від 28.09.2020 року № КМБ/2020/306-08 становить 621 833,46 грн, з них прострочена заборгованість за кредитом 159 249,93 грн, прострочені проценти за користування кредитом 250 364,08 грн.
Відповідно до п. 4.3 попереднього договору у разі порушення позивачем  умов договору про Іпотечний кредит та наявності у майбутнього покупця перед банком непогашеної кредитної заборгованості за договором про іпотечний кредит у термін більш ніж 60 календарних днів або невиконання інших умов попереднього договору, неукладення іпотечного договору у строки визначені цим договором, а також у випадку настання підстав для набуття права звернення стягнення на майно відповідно до іпотечного договору, укладеного згідно з п. 1.6 цього договору або договором про іпотечний кредит  вимоги від позичальника дострокового повернення заборгованості за договором кредиту, цей договір може бути припинений (розірваний) банком в односторонньому порядку шляхом направлення повідомлення рекомендованим листом на адреси майбутнього покупця та майбутнього продавця, зазначені в цьому договорі, або вручення під розписку повідомлення про розірвання цього договору  (надалі - повідомлення про розірвання).
Судом встановлено, що внаслідок наявності у позивача заборгованості за договором про іпотечний кредит від 28.09.2020 року № КМБ/2020/306-08 через несплату тіла кредиту і нарахованих процентів, 28.09.2022 року АТ «Кристалбанк» направилено ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та позивачу повідомлення про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири № 00881/0/1-22 внаслідок наявної у позивача непогашеної кредитної заборгованості  за договором про іпотечний кредит               № КМБ/2020/306-08 від 28.09.2020 року у термін більше ніж 60 календарних днів.
Вказане повідомлення отримано ПрАТ «ХК «Київміськбуд» 28.09.2022 року, що підтверджується листом АТ «Кристалбанк» від 21.12.2023 року №1412-БТ та не заперечується відповідачем Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд». Позивач в позовній заяві визнає, що отримав таке ж повідомлення про розірвання попереднього договору 29 вересня 2022 року.
Таким чином, просторочення позивача ( боржника)  за договором про іпотечний кредит № КМБ/2020/306-08 від 28.09.2020 року стало підставою для застосування банком положень п.4.3 попереднього договору та припинення (розірвання) банком в односторонньому порядку попереднього договору  шляхом направлення майбутньому покупцю та майбутньому продавцу повідомлення про розірвання  цього договору від 28.09.2022 року. 
Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до п. 4.3 попереднього договору в разі направлення майбутньому покупцю повідомлення про розірвання, цей договір вважається розірваним у повному обсязі без укладення додаткових угод після закінчення 5-денного терміну з дати направлення повідомлення про розірвання. Майбутній продавець до 10-го банківського дня включно з дня отримання відповідного повідомлення повертає майбутньому покупцю на поточний рахунок відкритий в АТ «Кристалбанк»                                                     № НОМЕР_2 , код банку 339050 фактично отримані грошові кошти за мінусом 7%, утримавши зазначену суму як штраф за невиконання покупцем зобовязань за цим договором.
Відповідно до п. 4.5 попереднього договору не допускається повернення майбутнім продавцем сплачених майбутнім покупцем грошових коштів за майно в інший спосіб, ніж передбачено пунктами 4.3 та 4.4 цього договору.
Судом встановлено, ПрАТ «ХК «Київміськбуд» не заперечується, що ні у строки встановлені п. 4.3 попереднього договору, ні станом на дату розляду справи товариством не перераховано на поточний рахунок позивача, відкритий в АТ «Кристалбанк» № НОМЕР_2 , код банку 339050, фактично отримані грошові кошти за попереднім договором у сумі 1 209 494,46 грн, з розрахунку 1 300 531,68 грн (фактично сплачені грошові кошти за попереднім договором) - 7 % штраф за невиконання покупцем зобов`язань.
За наведених обставин, колегія суддів приходить до висновку, що  розірвання банком попереднього договору внаслідок невиконання позивачем договору про іпотечний кредит № КМБ/2020/306-08 від 28.09.2020 року та невиконання ПрАТ «ХК «Київміськбуд» умов п. 4.3 попереднього договору щодо повернення сплаченого позивачем авансу, позовні вимоги  ОСОБА_1  до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» та Акціонерного товариства «Кристалбанк» про стягнення заборгованості підлягають частковому задоволенню шляхом стягнення з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1  1 209 494,46 грн сплаченого авансу за попереднім договором, які підлягають перерахуванню на поточний рахуноквідкритий у Акціонерному товаристві «Кристалбанк»№  НОМЕР_5 код банку 339050.
Згідно з частинами першою-третьою, п`ятою статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).
Статтею 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини (стаття 217 ЦК України).
Недійсність договору, як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення приватних прав та інтересів або ж їх відновлювати. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто, правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті «нівелювання» правового результату породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу/ набуття/ зміни/ встановлення/ припинення прав взагалі).
У ЦК України закріплений підхід при якому оспорюваність правочину конструюється як загальне правило. Навпаки, нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного.
Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов`язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред`явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, ресцисорний позов).
У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 27 січня 2020 року у справі № 761/26815/17 (провадження № 61-16353сво18) зазначено, що недійсність правочину, договору, акта органу юридичної особи чи документа як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність правочину, договору, акта органу юридичної особи чи документа не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 2-383/2010 (провадження № 14-308цс18) вказано, що стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. У разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а обов`язки, що виникли внаслідок укладення договору, підлягають виконанню.
Відповідно до частин першої, другої статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів» продавець (виконавець, виробник) не повинен включати у договори із споживачем умови, які є несправедливими. Умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживача.
Пунктами 3, 10, 11, 13, 15 частини третьої статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів» передбачено, що несправедливими є, зокрема умови договору про: встановлення жорстких обов`язків споживача, тоді як надання послуги обумовлене лише власним розсудом виконавця; установлення обов`язкових для споживача умов, з якими він не мав реальної можливості ознайомитися перед укладенням договору; надання продавцю (виконавцю, виробнику) права в односторонньому порядку змінювати умови договору на власний розсуд або на підставах, не зазначених у договорі; визначення ціни товару на момент його поставки споживачеві або надання продавцю (виконавцю, виробнику) можливості збільшувати ціну без надання споживачеві права розірвати договір у разі збільшення ціни порівняно з тією, що була погоджена на момент укладення договору; обмеження відповідальності продавця (виконавця, виробника) стосовно зобов`язань, прийнятих його агентами, або обумовлення прийняття ним таких зобов`язань додержанням зайвих формальностей.
Отже, за змістом статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів» до договорів зі споживачами про надання споживчого кредиту застосовуються положення цього Закону про несправедливі умови в договорах, зокрема про встановлення обов`язкових для споживача умов, з якими він не мав реальної можливості ознайомитися перед укладенням договору; надання продавцю (виконавцю, виробнику) права в односторонньому порядку змінювати умови договору на власний розсуд або на підставах, не зазначених у договорі; передбачення зміни в будь-яких витратах за договором, крім відсоткової ставки. Продавець (виконавець, виробник) не повинен включати в договори зі споживачем умови, які є несправедливими. Умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживача. Якщо положення договору визнано несправедливим, включаючи ціну договору, таке положення може бути змінене або визнане недійсним. Положення, що було визнане недійсним, вважається таким з моменту укладення договору.
Згідно зі статтею 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно з частинами першою-другою статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Слід зауважити, що Верховний Суд в ході касаційного перегляду судових рішень неодноразово звертався загалом до категорії стандарту доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний.
Аналогічний стандарт доказування застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19).
Такий підхід узгоджується з судовою практикою Європейського суду з прав людини, юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції (пункт 1 статті 32 Конвенції). Так, зокрема, у рішенні 23.08.2016 у справі «Дж. К. та Інші проти Швеції» («J.K. AND OTHERS v. SWEDEN») ЄСПЛ наголошує, що «у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування «поза розумним сумнівом («beyond reasonable doubt»). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням «балансу вірогідностей». … Суд повинен вирішити, чи являється вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри».
Відповідно до статті 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику зазначеного Суду як джерело права.
Дослідивши надані позивачем та наявні в матеріалах справи докази, колегія суддів вважає, що перед укладенням оспорюваного договору сторони мали необхідний обсяг цивільної дієздатності, а їх волевиявлення було вільним і відповідало їхній внутрішній волі. Доказів зворотнього позивачем не надано.
Позивач на момент укладення оспорюваного договору не заявляв додаткових вимог щодо  умов вказаного договору та виконав його, здійснивши попередню оплату вартості квартири, відтак, сторони дійшли згоди щодо всіх істотних умов, при цьому ознак для кваліфікації умов договору несправедливими колегією суддів також не встановлено.
Так як позивачем не доведено факту введення його в оману з боку відповідача при укладанні попереднього договору, який був вчинений за його добровільної згоди, його дії  під час укладення договору та його подальшого виконання  свідчать про те, що  він  добре розумів та усвідомлював умови, зміст та правову природу цього правочину, колегія суддів приходить до висновку про відмову в задоволенні позову  ОСОБА_1 про визнання недійсним п. 4.3. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 28 вересня 2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войнарскою І.А. та зареєстрованого в реєстрі за №1238, в частині застосування 7% штрафу за невиконання покупцем зобов`язань за договором, як недоведеного та необґрунтованого.  
Щодо тверджень  представника відповідача Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про те, що попередній договір купівлі-продажу квартири від 28 вересня 2020 року є розірваний, а відтак відсутні будь-які правові підстави для визнання  вказаного правочину недійсним, оскільки діючого такого правочину вже не існує, колегія суддів зазначає, що статтею 236 ЦК України визначено, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов`язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.
Отже, законодавець встановлює, що наявність підстав для визнання правочину недійсним має визначатися судом на момент його вчинення. І відповідно до статті 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.
Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
Розірвання сторонами договору, виконаного повністю або частково, не позбавляє сторони права на звернення до суду з позовом про визнання такого договору недійсним. Так само не перешкоджає поданню відповідного позову закінчення строку (терміну) дії оспорюваного правочину до моменту подання позову (п. 52-55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 905/1227/17).
У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки. Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання. Якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства (статті 549, 551, 611 ЦК України).
Згідно зі статтею 1 Закону України «Про захист прав споживачів» споживачем є фізична особа, яка придбаває, замовляє, використовує або має намір придбати чи замовити продукцію для особистих потреб, безпосередньо не пов`язаних з підприємницькою діяльністю або виконанням обов`язків найманого працівника (пункт 22); продукція - це будь-які виріб (товар), робота чи послуга, що виготовляються, виконуються чи надаються для задоволення суспільних потреб (пункт 19); послугою є діяльність виконавця з надання (передачі) споживачеві певного визначеного договором матеріального чи нематеріального блага, що здійснюється за індивідуальним замовленням споживача для задоволення його особистих потреб (пункт 17); виконавець - це суб`єкт господарювання, який виконує роботи або надає послуги (пункт 3).
Відповідно до частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» у разі, коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення. Сплата виконавцем неустойки (пені), встановленої в разі невиконання, прострочення виконання або іншого неналежного виконання зобов`язання, не звільняє його від виконання зобов`язання в натурі.
Приписи статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» встановлюють права споживача у разі порушення умов договору про виконання робіт (надання послуг).
Відповідно до пункту 3 частини першої статті 1 Закону України «Про захист прав споживачів» виконавець - це суб`єкт господарювання, який виконує роботи або надає послуги. Поряд з цим, продавець - це суб`єкт господарювання, який згідно з договором реалізує споживачеві товари або пропонує їх до реалізації (пункт 18 частини першої статті 1 зазначеного закону).
Згідно з пунктом 17 частини першої статті 1 Закону України «Про захист прав споживачів» послуга - це діяльність виконавця з надання (передачі) споживачеві певного визначеного договором матеріального чи нематеріального блага, що здійснюється за індивідуальним замовленням споживача для задоволення його особистих потреб.
Робота - це діяльність виконавця, результатом якої є виготовлення товару або зміна його властивостей за індивідуальним замовленням споживача для задоволення його особистих потреб (пункт 21 частини першої статті 1 Закону України «Про захист прав споживачів»).
У зобов`язаннях по виконанню робіт на одного з контрагентів покладається обов`язок виконати роботу, яка б завершувалась досягненням певного матеріального результату, а у зобов`язаннях про надання послуг діяльність контрагента спрямована на вчинення юридичних і фактичних дій, які безпосередньо не породжують матеріальних наслідків або зовсім не повинні завершуватися матеріальними наслідками, тобто споживання послуги має місце в процесі її надання, на відміну від роботи, споживання результатів якої зазвичай не збігається з часом її виконання.
Відповідно до частини першої статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до статті 837 ЦК України, за договором підряду одна сторона (підрядник) зобов`язується на свій ризик виконати певну роботу за завданням другої сторони (замовника), а замовник зобов`язується прийняти та оплатити виконану роботу. Договір підряду може укладатися на виготовлення, обробку, переробку, ремонт речі або на виконання іншої роботи з переданням її результату замовникові.
Згідно з частиною першою статті 901 ЦК України, за договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов`язується за завданням другої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності.
За змістом пункту 1.1 попереднього договору купівлі-продажу квартири відповідач Приватне акціонерне товариство «Холдингова компанія «Київміськбуд»-1 підтверджує наявність у нього майнових прав на майно,  відповідно позивач купує майнові права на об`єкт нерухомості у порядку та на умовах, передбачених договором. 
Зазначене цілком відповідає характерним ознакам договору купівлі-продажу. Отже,  попередній договір купівлі-продажу квартири не є договором підряду чи договором про надання послуг. 
Сторони погодилися з такими умовами договору, заперечень щодо їх формулювань не висловлювали в судовому порядку, у тому числі, в межах справи, що переглядається у апеляційному порядку.
Отже, відсутні правові підстави для стягнення з відповідача Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» за попереднім договором купівлі-продажу квартири пені, передбаченої статтею 10 Закону України «Про захист прав споживачів», з огляду на те, що така пеня підлягає нарахуванню у разі порушення умов договору про виконання робіт (надання послуг) виконавцями робіт і надавачами послуг, а не продавцями майнових прав.
Таким чином, зміст попереднього договору купівлі-продажу квартири дозволяє дійти висновку про те, що між сторонами не виникло правовідносин з надання послуг або виконання робіт, предметом договору були майнові права на квартиру.
Виходячи з наведеного, розмір грошових коштів за попереднім договором купівлі-продажу квартири не може бути базою для обчислення пені на підставі статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів», відповідач виступає продавцем майнових прав у спірних правовідносинах. 
Відповідно до частини другої статті 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
За змістом цієї норми закону нарахування інфляційних втрат на суму боргу та трьох процентів річних входять до складу грошового зобов`язання і є особливою мірою відповідальності боржника за прострочення грошового зобов`язання, оскільки виступають способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів унаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації (плати) від боржника за користування утримуваними грошовими коштами, належними до сплати кредиторові.
Судом встановлено, що укладений між сторонами Попередній договір не мав чітко встановленого строку в який має бути укладений основний договір купівлі-продажу квартири. Крім того, у даній справі підставою для розірвання Попереднього договору стало невиконання саме позивачем умов договору про іпотечний кредит від 28.09.2020 № КМБ/2020/306-08, а саме несплата тіла кредиту і нарахованих процентів. Тобто, відбулся прострочення боржника. Відтак, колегія суддів приходить про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1  щодо стягнення 3 процентів річних та інфляційних втрат.
Стаття 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод гарантує, що кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.
У справі «Юрій Миколайович Іванов проти України» (п. 64, заява N 40450/04, від 15 жовтня 2009) Європейський суд з прав людини зазначив, що засіб юридичного захисту, якого вимагає стаття 13, має бути «ефективним» як з практичної, так і з правової точки зору, тобто таким, що або запобігає стверджуваному порушенню чи його повторенню в подальшому, або забезпечує адекватне відшкодування за те чи інше порушення, яке вже відбулося.
Згідно з частинами першою, другою статті 23 ЦК України, особа має право на відшкодування моральної шкоди, завданої внаслідок порушення її прав. Моральна шкода полягає: у фізичному болю та стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку з каліцтвом або іншим ушкодженням здоров`я; у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку з протиправною поведінкою щодо неї самої, членів її сім`ї чи близьких родичів; у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку із знищенням чи пошкодженням її майна; у приниженні честі та гідності фізичної особи, а також ділової репутації фізичної або юридичної особи.
Розмір грошового відшкодування моральної шкоди визначається судом залежно від характеру правопорушення, глибини фізичних та душевних страждань, погіршення здібностей потерпілого або позбавлення його можливості їх реалізації, ступеня вини особи, яка завдала моральної шкоди, якщо вина є підставою для відшкодування, а також з урахуванням інших обставин, які мають істотне значення. При визначенні розміру відшкодування враховуються вимоги розумності і справедливості (частина третя статті 23 ЦК України).
У пункті 3 постанови Пленуму Верховного Суду України від 31 березня 1995 року № 4 «Про судову практику по справах про відшкодування моральної (немайнової) шкоди» судам роз`яснено, що під моральною шкодою слід розуміти втрати немайнового характеру внаслідок моральних чи фізичних страждань, або інших негативних явищ, заподіяних фізичній чи юридичній особі незаконними діями або бездіяльністю інших осіб. Відповідно до чинного законодавства моральна шкода може полягати, зокрема: у приниженні честі, гідності, престижу або ділової репутації, моральних переживаннях у зв`язку з ушкодженням здоров`я, у порушенні права власності (в тому числі інтелектуальної), прав, наданих споживачам, інших цивільних прав, у зв`язку з незаконним перебуванням під слідством і судом, у порушенні нормальних життєвих зв`язків через неможливість продовження активного громадського життя, порушенні стосунків з оточуючими людьми, при настанні інших негативних наслідків.
Гроші виступають еквівалентом моральної шкоди. Грошові кошти, як загальний еквівалент всіх цінностей, в економічному розумінні «трансформують» шкоду в загальнодоступне вираження, а розмір відшкодування «обчислює» шкоду. Розмір визначеної компенсації повинен, хоча б наближено, бути мірою моральної шкоди та відновлення стану потерпілого. При визначенні компенсації моральної шкоди складність полягає у неможливості її обчислення за допомогою будь-якої грошової шкали чи прирівняння до іншого майнового еквіваленту. Тому грошова сума компенсації моральної шкоди є лише ймовірною, і при її визначенні враховуються характер правопорушення, глибина фізичних та душевних страждань, погіршення здібностей потерпілого або позбавлення його можливості їх реалізації, ступінь вини особи, яка завдала моральної шкоди, якщо вина є підставою для відшкодування, інші обставин, які мають істотне значення, вимоги розумності і справедливості (постанова Верховного Суду від 25 травня 2022 року у справі № 487/6970/20 (провадження                        № 61-1132св22).
Виходячи із загальних засад доказування, у справах про відшкодування моральної шкоди позивач повинен довести, яку саме шкоду йому заподіяно і який її розмір.
При цьому слід враховувати, що порушення прав людини чи погане поводження із нею завжди викликають негативні емоції. Проте, не всі негативні емоції досягають рівня страждання або приниження, які заподіюють моральну шкоду. 
У справах про відшкодування моральної шкоди суд, оцінивши обставин справи, повинен встановити, чи мали дії (рішення, бездіяльність) відповідача негативний вплив, чи досягли негативні емоції позивача рівня страждання або приниження, встановити причинно-наслідковий зв`язок та визначити співмірність розміру відшкодування спричиненим негативним наслідкам.
Відповідно до ч. 3 ст. 23 ЦК України моральна шкода відшкодовується грішми, іншим майном або в інший спосіб. Розмір грошового відшкодування моральної шкоди визначається судом залежно від характеру правопорушення, глибини фізичних та душевних страждань, погіршення здібностей потерпілого або позбавлення його можливості їх реалізації, ступеня вини особи, яка завдала моральної шкоди, якщо вина є підставою для відшкодування, а також з урахуванням інших обставин, які мають істотне значення. При визначенні розміру відшкодування враховуються вимоги розумності і справедливості.
З огляду на те, що «розумність» і «справедливість» є оціночними поняттями, суд першої інстанції, який заслуховує сторін та встановлює фактичні обставини справи, має широку свободу розсуду під час визначення розумного та справедливого (співмірного) розміру відшкодування моральної шкоди.
Пленум Верховного Суду України у своїй постанові № 5 від 25.05.2001 «Про судову практику в справах про відшкодування моральної (немайнової) шкоди» роз`яснив, що відповідно до загальних підстав цивільно-правової відповідальності обов`язковому з`ясуванню при вирішенні спору про відшкодування моральної (немайнової) шкоди підлягають наявність такої шкоди, протиправність діяння її заподіювача, наявність причинного зв`язку між шкодою і протиправним діянням заподіювача та вини останнього в її заподіянні.
У п. 9 постанови Пленум Верховного Суду України також рекомендував судам при визначенні розміру відшкодування моральної (немайнової) шкоди враховувати характер та обсяг страждань (фізичних, душевних, психічних тощо), яких зазнав позивач, характер немайнових втрат (їх тривалості, можливості відновлення), інші обставини, як стан здоров`я потерпілого, тяжкість вимушених змін у його життєвих і виробничих стосунках, ступінь зниження престижу, ділової репутації, час та зусилля, необхідні для відновлення попереднього стану тощо.
Позивач просив стягнути з відповідача  Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на його користь моральну шкоду в розмірі                  241 200,00 грн.
З огляду на встановлені обставини справи, враховуючи недоведеність позивачем наявності  в діях  відповідача складу вказаного цивільного правопорушення, колегія суддів приходить до висновку про відсутність правових підстав для  стягнення з відповідача Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд»  на користь позивача ОСОБА_1 моральної шкоди в розмірі                     241 200,00 грн моральної шкоди.   
У рішенні Європейського суду з прав людини у справі «Кузнєцов та інші проти Російської Федерації» зазначено, що одним із завдань вмотивованого рішення є продемонструвати сторонам, що вони були почуті, вмотивоване рішення дає можливість стороні апелювати проти нього, нарівні з можливістю перегляду рішення судом апеляційної інстанції. Така позиція є усталеною у практиці ЄСПЛ (рішення у справах «Серявін та інші проти України», «Проніна проти України») і з неї випливає, що ігнорування судом доречних аргументів сторони є порушенням статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
В оскаржуваному рішенні суд першої інстанції в достатній мірі не виклав мотиви, на яких воно базується, адже право на захист може вважатися ефективним тільки тоді, якщо зауваження сторін насправді «заслухані», тобто належним чином судом вивчені усі їх доводи, орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (рішення ЄСПЛ у справах «Мала проти України»; «Суомінен проти Фінляндії»).
Аналізуючи зазначене, колегія суддів приходить до висновку, що суд першої інстанції, не надав належну правову оцінку доказам, які містяться в матеріалах справи, не встановив обставин, що мають значення для вирішення спору  та дійшов до  помилкового висновку  про наявність правових підстав для часткового задоволення позовних вимог та стягнення з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1  1 300 531,68 грн сплаченого авансу за попереднім договором, 3 % річних у розмірі 49273,01 грн;інфляційних втрат в розмірі 119962,73 грн;неустойки на підставі ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» в розмірі                      1 300 000,00 грн;компенсації за спричинену моральну шкоду в розмірі 20 000,00 грн, а всього - 2789 767,42 грн; визнання недійсним п. 4.3. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 28 вересня 2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войнарскою І.А. та зареєстрованого в реєстрі за №1238, в частині застосування 7% штрафу за невиконання покупцем зобов`язань за договором.
Відтак, формальний підхід суду першої інстанції до вирішення справи не сприяє здійсненню ефективного правосуддя, спрямованого на прийняття законного та справедливого рішення, а також захист прав та інтересів учасників судового розгляду.
Враховуючи зазначене, оцінивши в сукупності докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга представника відповідача Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» Варицького Євгена Валентиновича підлягає  частковому задоволенню, рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 06 березня 2025 року скасуванню з ухваленням нового судового рішення про часткове задоволення позовних вимог та стягнення з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1  1 209 494,46 грн сплаченого авансу за попереднім договором, які підлягають перерахуванню на поточний рахуноквідкритий у Акціонерному товаристві «Кристалбанк»№  НОМЕР_5 код банку 339050, у задоволенні решти позовних вимог - відмовити.
Додатковим рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 13 травня 2025 року стягнуто з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 компенсацію понесених витрат на правничу допомогу в розмірі 16 868,57 грн.
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 270 ЦПК України суд, що ухвалив рішення, може за заявою учасників справи чи з власної ініціативи ухвалити додаткове рішення, якщо судом не вирішено питання про судові витрати.
Частинами 3 та 4 ст. 270 ЦПК України встановлено, що суд, який ухвалив рішення, ухвалює додаткове судове рішення в тому самому складі протягом десяти днів із дня надходження відповідної заяви. Додаткове судове рішення ухвалюється в тому самому порядку, що й судове рішення.
Тлумачення положень ст. 270 ЦПК України дає змогу дійти висновку, що додаткове судове рішення є похідним від первісного судового акта, його невід`ємною складовою, ухвалюється в тому самому складі та порядку, що й первісне судове рішення. Додаткове судове рішення - засіб усунення неповноти судового рішення, внаслідок якої, зокрема, залишилося невирішеним питання про судові витрати, складовою частиною яких є компенсація стороні витрат правничої допомоги. У разі скасування рішення у справі ухвалене додаткове рішення втрачає силу. Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 27 червня 2018 року в справі                   № 756/4441/17, 23 грудня 2021 року у справі № 925/81/21, від 09 лютого 2022 року у справі № 910/17345/20, від 15 лютого 2023 року у cправі № 911/956/17(361/6664/20), від 07 березня 2023 року у справі № 922/3289/21. 
Оскільки суд апеляційної інстанції дійшов висновку про необхідність скасування рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 06 березня 2025 року у цій справі, то додатковерішення Солом`янського районного суду міста Києва від 13 травня 2025 року також слід скасувати.
Згідно з частиною 13 статті 141, підпунктами «б», «в» пункту 4 частини першої статті 382 ЦПК України суд апеляційної інстанції має вирішити питання щодо нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції, у випадку скасування та ухвалення нового рішення або зміни судового рішення; щодо розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.
Положеннями статті 59 Конституції України закріплено, що кожен має право на професійну правничу допомогу. У випадках, передбачених законом, ця допомога надається безоплатно. Кожен є вільним у виборі захисника своїх прав.
У рішенні Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) від 23.01.2014 у справі «East/West Alliance Limited» проти України" (заява № 19336/04) зазначено, що заявник має право на компенсацію судових та інших витрат, лише якщо буде доведено, що такі витрати були фактичними і неминучими, а їхній розмір - обґрунтованим (пункт 268).
У зазначеному рішенні ЄСПЛ також підкреслено, що угода, за якою клієнт адвоката погоджується сплатити в якості гонорару певний відсоток від суми, яку присудить позивачу суд - у разі якщо така сума буде присуджена та внаслідок якої виникають зобов`язання виключно між адвокатом та його клієнтом, не може бути обов`язковою для Суду, який повинен оцінити рівень судових та інших витрат, що мають бути присуджені з урахуванням того, чи були такі витрати понесені фактично, але й також - чи була їх сума обґрунтованою (пункт 269).
Пунктом 12 частини третьої статті 2 ЦПК України передбачено, що однією з основних засад (принципів) цивільного судочинства є відшкодування судових витрат сторони, на користь якої ухвалене судове рішення.
Метою впровадження цього принципу є забезпечення особі можливості ефективно захистити свої права в суді, ефективно захиститись у разі подання до неї необґрунтованого позову, а також стимулювання сторін до досудового вирішення спору.
Практична реалізація згаданого принципу в частині відшкодування витрат на професійну правничу допомогу відбувається в такі етапи: 1) попереднє визначення суми судових витрат на професійну правничу допомогу (стаття 134 ЦПК України);  2) визначення розміру судових витрат на професійну правничу допомогу, що підлягають розподілу між сторонами (стаття 137 ЦПК України): подання (1) заяви (клопотання) про відшкодування судових витрат на професійну правничу допомогу разом з (2) детальним описом робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, і здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги, та (3) доказами, що підтверджують здійснення робіт (наданих послуг) і розмір судових витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи.
Відповідно до частин першої та другої статті 137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на професійну правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами.
Разом з тим розмір судових витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків, актів виконаних робіт тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду, за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву. У разі неподання відповідних доказів протягом встановленого строку така заява залишається без розгляду (частина восьма статті 141 ЦПК України).
Водночас за змістом частини четвертої статті 137 ЦПК України розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.
При визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін. Такі висновки сформульовані в пунктах 106-108  постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 листопада 2022 року № 922/1964/21.
Такі самі критерії, як зазначено вище, застосовує Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ), присуджуючи судові витрати на підставі статті 41 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року.
У пункті 26 рішення ЄСПЛ у справі «Надточій проти України» та пункті 23 рішення Європейського суду з прав людини «Гурепка проти України № 2» наголошено, що принцип рівності сторін - один зі складників ширшої концепції справедливого судового розгляду, за змістом якого кожна сторона повинна мати розумну можливість обстоювати свою позицію у справі в умовах, які не ставлять її у суттєво менш сприятливе становище порівняно з опонентом.
Заявник має право на компенсацію судових та інших витрат лише якщо буде доведено, що такі витрати були фактичними і неминучими, а їхній розмір - обґрунтованим (рішення у справі «East/West Alliance Limited» проти України», заява №19336/04).
У рішенні ЄСПЛ у справі «Лавентс проти Латвії» зазначено, що відшкодовуються лише витрати, які мають розумний розмір.
В силу вимог положень ЦПК України, зокрема ч. 8 ст. 141 вказаного Кодексу, склад та розмір витрат, пов`язаних з оплатою правової допомоги, входить до предмета доказування у справі.
На підтвердження витрат на правову допомогу в суді першої інстанції позивачем ОСОБА_1  надано укладений між ним та адвокатом Федьковим Олексієм Олександровичем договір про надання правничої допомоги №1/26/09 від 26 вересня 2023 року.
Згідно з додатковою угодою до вказаного договору адвокат Федьков О.О. зобов`язався надати правову допомогу у рамках цивільного судочинства за позовом клієнта до ПрАТ ХК «Київміськбуд» про стягнення коштів за попереднім договором купівлі-продажу квартири від 28.09.2020 року.
Вартість правової допомоги, яка сплачується клієнтом адвокату за даною додатковою угодою визначається на підставі кількості часу витраченого адвокатом на надання правової допомоги, виходячи з розміру погодинної ставки адвоката, що складає 4000 гривень, але не більше 60 000 грн за представництво в суді першої інстанції.
06 березня 2025 року між позивачем та адвокатом було затверджено акт приймання наданих послуг з надання правничої допомоги №1, згідно з яким адвокатом надано наступні послуги:
-збір доказів (1,5 години);
-складання, оформлення і надсилання позовної заяви (6 годин);
-вивчення відзиву (1 година);
-складання, оформлення та надсилання відповіді на відзив (4 години);
-представництво інтересів у суді в 2 засіданнях.
Загальна вартість наданих послуг з професійної правничої допомоги у справі оцінена позивачем в 58 000 грн.
Згідно з ст.141 ЦПК України  інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Судом апеляційної інстанції вимоги позивача задоволено частково, що в процентному співвідношенні до заявлених вимог орієнтовно становить 13 %. Враховуючи приписи ст.141 ЦПК України  щодо відшкодування судових витрат пропорційно до задоволених позовних вимог, колегія суддів вважає, що заява позивача щодо розподілу витрат на правову допомогу в суді першої інстанції підлягає задоволенню пропорційно задоволеним позовним вимогам орієнтовно на рівні 13 % від заявленої суми, що становить 7 313,80 грн.
Оскільки апеляційну скаргу представника відповідача Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» - Варицького Євгена Валентиновича задоволено частково, а судові рішення скасовано та ухвалено нове судове рішення,  колегія суддів приходить до висновку про стягнення з ПрАТ «ХК «Київміськбуд»в дохід держави судового збору у розмірі 12 094,94 гр та стягнення з Державного бюджету України, в порядку компенсації за рахунок держави судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 5 107,51 грн на користь ПрАТ «ХК «Київміськбуд».
Керуючись  ст.ст. 11, 23, 204, 203, 215, 217, 610-612, 625, 626, 628, 629,  635, 655, 837, 901 ЦК України, ст.ст. 1, 10, 18 Закону України « Про захист прав споживачів», ст.ст. 81, 89, 134, 137, 141, 263, 367, 368, 374, 376, 381-384 ЦПК України, суд, -
 
п о с т а н о в и в:
 
Апеляційні скарги представника відповідача Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» - Варицького Євгена Валентиновича задовольнити частково.
Рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 06 березня 2025 року та додаткове рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 13 травня 2025 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.
Позов ОСОБА_1  до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» та Акціонерного товариства «Кристалбанк» про визнання недійсним умов договору, стягнення заборгованості, штрафних санкцій та відшкодування моральної шкоди задовольнити частково.
Cтягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» (адреса: м. Київ, вул. Михайла Омеляновича-Павленка, 4/6, код ЄДРПОУ: 23527052) на користь ОСОБА_1  (зареєстрована адреса проживання: АДРЕСА_3 ; РНОКПП: НОМЕР_6 ) 1 209 494,46 грн сплаченого авансу за попереднім договором, які підлягають перерахуванню на поточний рахунок відкритий у Акціонерному товаристві «Кристалбанк»№  НОМЕР_5 код банку 339050.
У задоволенні решти позовних вимог - відмовити.
Cтягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» (адреса: м. Київ, вул. Михайла Омеляновича-Павленка, 4/6, код ЄДРПОУ: 23527052) на користь ОСОБА_1  (зареєстрована адреса проживання: АДРЕСА_3 ; РНОКПП: НОМЕР_6 ) витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката у суді першої інстанції, у розмірі 7 313,80 грн.
Cтягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» (адреса: м. Київ, вул. Михайла Омеляновича-Павленка, 4/6, код ЄДРПОУ: 23527052)  в дохід держави судовий збіру розмірі 12 094,94 грн.
Стягнути з Державного бюджету України, в порядку компенсації, за рахунок держави судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 5 107,51 грн на користь Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» (адреса: м. Київ, вул. Михайла Омеляновича-Павленка, 4/6, код ЄДРПОУ: 23527052).
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення. 
Якщо в судовому засіданні було проголошено лише скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
 
        Головуючий:                                       Судді: