ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД      
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"10" листопада 2025 р.           Справа№ 911/2323/24
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого:           Євсікова О.О.
суддів:            Корсака В.А. 
          Алданової  С.О. 

за участю:
секретаря судового засідання Лукінчук І.А.,
представників сторін:
від позивача: Луценко В.А. , Самарцев Я.Ю.,
від відповідача: не з`явились,
від третьої особи-1: не з`явились,
від третьої особи-2: не з`явились,
від третьої особи-3: не з`явились,

розглядаючи апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Фрукти Світу"
на рішення Господарського суду Київської області від 28.03.2025 (повний текст складено 18.04.2025)
у справі № 911/2323/24 (суддя Мальована Л.Я.)
за позовом          Товариства з обмеженою відповідальністю "Форум Рітейл"
до          Товариства з обмеженою відповідальністю "Фрукти Світу",
треті особи, які не заявляють самостійних вимог, на предмет спору:
          1) ОСОБА_2 , 
           2) ОСОБА_3 ,
           3) Приватний нотаріус Броварського нотаріального округу Базир Наталія Михайлівна,
про          витребування майна із чужого незаконного володіння,

в с т а н о в и в :

Короткий зміст і підстави вимог, що розглядаються.
У вересні 2025 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Форум Рітейл» (далі - ТОВ «Форум Рітейл») звернулось до Господарського суду міста Києва з позовною заявою, у якій просило витребувати з чужого незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Фрукти Світу» (далі - ТОВ «Фрукти Світу») нерухоме майно - нежитлову будівлю «Бізнес центр» загальною площею 1 089,00 кв. м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 517109732106, та земельну ділянку площею 0,0531 га, кадастровий номер 3210600000:00:033:0513, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 517139632106, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .
На обґрунтування заявлених вимог ТОВ «Форум Рітейл» зазначає, що не отримувало від ОСОБА_2 (далі - ОСОБА_2 ) грошові кошти у сумі 1 000 000,00 грн за укладеним між ним (ТОВ «Форум Рітейл») як позичальником з ОСОБА_2 як позикодавцем договором позики від 04.11.2021. Тому, за доводами позивача, договір позики від 04.11.2021 є неукладеним. Позивач також вважає, що оскільки він не отримував вимогу про усунення ним порушення основного зобов`язання, то неможливим є застосування ОСОБА_2 такого позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки як набуття права власності на нього. ТОВ «Форум Рітейл» також стверджує, що ОСОБА_2 здійснила переоцінку предмету іпотеки без його згоди, що у сукупності свідчить про незаконне вибуття нерухомого майна з його володіння без його волі. 
ТОВ «Форум Рітейл» також наголошує на недобросовісності дій як ОСОБА_2 та ОСОБА_3 (далі - ОСОБА_3 ), які є бабусею та онукою відповідно, так і ТОВ «Фрукти Світу», оскільки вони за всіма обставинами справи не могли не знати про існування судового спору щодо спірного нерухомого майна у справі №905/2342/17. Крім того ОСОБА_3 та ТОВ «Фрукти Світу» є пов`язаними особами, оскільки ОСОБА_3 є учасником, директором та кінцевим бенефіціарним власником відповідача.

Позиції учасників справи.
ТОВ «Фрукти Світу» у відзиві на позовну заяву проти заявлених до нього вимог заперечило, просило відмовити у їх задоволенні.
ТОВ «Фрукти Світу» зазначає, що підставою набуття ним права власності на спірне нерухоме майно є акт приймання-передачі майна до статутного капіталу Товариства від 05.06.2023, відповідно до якого ОСОБА_3 передала це майно Товариству. У свою чергу ОСОБА_3 набула спірне майно (нежитлову будівлю і земельну ділянку) у власність від ОСОБА_2 на підставі договору дарування від 05.04.2023, посвідченого приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Базир Н.М., зареєстрованого за №108. ОСОБА_2 власником цього майна стала 21.01.2022 на підставі договору іпотеки від 04.11.2021. ТОВ «Фрукти Світу» зазначає, що ОСОБА_3 набула у власність нерухоме майно через 1 рік 3 місяці з моменту набуття у власність цього майна ОСОБА_2 .
Відповідач вважає, що позивач діяв свідомо, фактично отримав грошові кошти, що підтверджує факт реального настання правових наслідків, що обумовлені договорами позики та іпотеки, а це свідчить про те, що майно із власності ТОВ «Форум Рітейл» вибуло на законних підставах, відповідно, ОСОБА_2 законно набула право власності на нього.

У відповіді на відзив ТОВ «Форум Рітейл» навело доводи, які, на його думку, спростовують доводи відзиву ТОВ «Фрукти Світу»  та підтверджують незаконність вибуття спірного майна з володіння позивача, з порушенням його прав при зверненні стягнення на предмет іпотеки, за значно заниженою вартістю та без його волі.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття.
Рішенням Господарського суду Київської області від 28.03.2025 позовні вимоги задоволено повністю. Витребувано у ТОВ «Фрукти світу» на користь ТОВ «Форум Рітейл» нерухоме майно - нежитлову будівлю «Бізнес центр», загальною площею 1 089,00 кв. м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 517109732106, та земельну ділянку площею 0,0531 га, кадастровий номер 3210600000:00:033:0513, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 517139632106, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1. Стягнуто з ТОВ «Фрукти світу» на користь ТОВ «Форум Рітейл» 64 324,84 грн судового збору.
Суд виснував, що ТОВ «Фрукти Світу» за встановлених у справі обставин не може вважатися добросовісним набувачем спірного нерухомого майна.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів.
Не погодившись з рішенням Господарського суду Київської області від 28.03.2025, ТОВ "Фрукти Світу" звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить оскаржуване рішення Господарського суду Київської області від 28.03.2025 у справі №911/2323/24 скасувати у повному обсязі та ухвалити нове, яким відмовити у повному обсязі у задоволенні позову.
Скаржник вважає, що суд першої інстанції у розгляді позову у цій справі допустив істотні порушення норм процесуального права та відверто неправильне застосування норм матеріального права, що призвело до неправильного вирішення справи. 
Апелянт зазначає, що суд під час розгляду спору у справі № 911/2323/24 не визначив статус залучених третіх осіб, зокрема, на чиїй стороні вони виступають і які права чи обов`язки для них стосовно сторін у справі можуть виникнути в результаті ухвалення судового рішення. 
Також, на думку скаржника, документи, які були використані представником позивача адвокатом Луценко В.А. у якості письмових доказів до позовної заяви від 13.08.2024 є матеріалами реєстраційних справ, а отже вони мали бути долучені до матеріалів господарської справи №911/2323/24 у законний спосіб виключно за судовим рішенням шляхом витребування реєстраційних справ або документів з них відповідно до вимог ч. 6 ст. 17 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права, скаржник зазначає, що суд неправильно кваліфікував правовідносини за договором позики грошей від 04.11.2021, укладеним між ОСОБА_2 та ТОВ «Форум Рітейл», посвідченим приватним нотаріусом Броварського міськрайонного нотаріального округу Базир Н.М. та зареєстрованого в реєстрі за №859. Висновки суду про неукладеність цього договору апелянт вважає безпідставними, необґрунтованими та такими, що суперечать матеріалам справи та нормам чинного законодавства.
Апелянт зауважує, що зазначений договір позики містить всі істотні умови, необхідні для даного виду договорів, факт отримання грошових коштів засвідчено підписом директора позивача ОСОБА_4 на самому договорі. Наведене, на думку скаржника, виключає достатні підстави для беззаперечних висновків про неукладеність цього договору. Також, у забезпечення виконання зобов`язання за договором позики грошей, між ТОВ «Форум Рітейл» (іпотекодавець) та ОСОБА_2 (іпотекодержатель) 04.11.2021 було укладено договір іпотеки, за яким іпотекодавець (позивач) передав в іпотеку іпотекодержателю спірне майно. 
Підписання та нотаріальне посвідчення договорів позики грошей та іпотеки, чинність яких не спростована, породжують обумовлені ним права та обов`язки та засвідчують волевиявлення його сторін. Ні договір позики, ні договір іпотеки не оскаржені позивачем і їх правомірність не спростована в установленому порядку. Підписавши Договір позики грошей та засвідчивши факт їх отримання станом на листопад 2021 року, згодом позивач почав заперечував факт укладення договору позики грошей та їх отримання. 
Скаржник вважає, що суд першої інстанції дійшов необґрунтованого та безпідставного висновку про непередачу ОСОБА_2 грошових коштів ТОВ «Форум Рітейл», що у свою чергу, призвело до неправильного висновку суду про те, що укладений сторонами договір позики від 04.11.2021 є неукладеним, тобто таким за яким у сторін не виникли обумовлені таким договором права та обов`язки. 
Також, за доводами скаржника, суд неправомірно в межах спору у справі № 911/2323/24 дослідив по суті та встановив обставини щодо надіслання / отримання вимоги ОСОБА_2 до ТОВ «Форум Рітейл» про  усунення порушення основного зобов`язання. Крім того, суд безпідставно кваліфікував отримання спірного майна ТОВ «ФРУКТИ СВІТУ» на підставі актів приймання-передачі майна до статутного капіталу від 05.06.2023, як безоплатне.

Позиції учасників справи.
ТОВ «Форум Рітейл» надало відзив на апеляційну скаргу, у якому проти її вимог та доводів заперечує, наводить власні доводи на їх спростування, просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін як законне та обґрунтоване.
Також ТОВ «Форум Рітейл» надало додаткові пояснення щодо родинних відносин між учасниками справи.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті.
Згідно з витягом з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 08.05.2025 сформовано колегію у складі: головуючий суддя Євсіков О.О., судді Алданова С.О., Корсак В.А.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 12.05.2025 витребувано у Господарського суду Київської області матеріали справи №911/2323/24 та відкладено вирішення питань, пов`язаних з рухом апеляційної скарги, які визначені главою 1 розділу IV ГПК України, за апеляційною скаргою ТОВ "Фрукти Світу" на рішення Господарського суду Київської області від 28.03.2025 до надходження матеріалів справи №911/2323/24.
28.05.2025 матеріали справи №911/2323/24 надійшли до Північного апеляційного господарського суду.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 28.05.2025 апеляційну скаргу ТОВ "Фрукти Світу" на рішення Господарського суду Київської області від 28.03.2025 у справі №911/2323/24 залишено без руху.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 02.06.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ТОВ "Фрукти Світу" на рішення Господарського суду Київської області від 28.03.2025 у справі №911/2323/24. Розгляд справи призначено на 02.07.2025.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 02.07.2025 задоволено клопотання представника відповідача про відкладення розгляду апеляційної скарги ТОВ "Фрукти Світу" на рішення Господарського суду Київської області від 28.03.2025 у справі №910/2323/24. Відкладено судове засідання до 13.08.2025.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 13.08.2025 задоволено клопотання представника відповідача про відкладення розгляду апеляційної скарги ТОВ "Фрукти Світу" на рішення Господарського суду Київської області від 28.03.2025 у справі №910/2323/24. Відкладено судове засідання до 01.10.2025.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 01.10.2025 повідомлено ОСОБА_2., ОСОБА_3 та нотаріуса Базир Н.М., що наступне судове засідання у справі відбудеться 20.10.2025.
20.10.2025 до апеляційної інстанції надійшла заява від представника відповідача адвоката Онопрієнка Ю.О. про відкладення судового засідання, у зв`язку з тим, що він перебуває на лікарняному з 20.10.2025 року по 24.10.2025 (докази додано).
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 20.10.2025 на задоволення відповідного клопотання представника ТОВ «Фрукти світу» відкладено судове засідання до 10.11.2025.
08.11.2025 від представника ТОВ «Фрукти Світу» надійшла заява про перенесення судового засідання, у якій заявник просить перенести судове засідання у цій справі на інший день. На обґрунтування заявленого клопотання заявник зазначає, що на час проведення засідання в даній господарській справі вимушений проходити лікарський огляд та здачу відповідних аналізів через проведення госпіталізації з метою оперативного онкоотоларингологічного хірургічного втручання.
Колегія суддів зазначає, що надані заявником із заявою докази не свідчать про неможливість його участі у судовому засіданні 10.11.2025 о 12:00 (призначені судом дата та час судового засідання). Так, долучені до заяви довідка від 07.11.2025 сімейного лікаря про відсутність протипоказань до оперативного втручання та направлення (термін дії 07.11.2025 до 07.11.2026) на стаціонарне лікування загального напрямку не містять інформації про те, що таке втручання / лікування відбудуться саме 10.11.2025 о 12:00. Інших доказів неможливості взяти участь у судовому засіданні заявник (представник ТОВ «Фрукти світу») не надав
У судове засідання 10.11.2025 представник відповідача не з`явився.
Також у це судове засідання не з`явилися представники третіх осіб, які про причини неявки не повідомили, хоча про дату, час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином.
Апеляційний господарський суд враховує, що участь представників учасників справи у судовому засіданні 10.114.2025 не визнавалась обов`язковою, попередні судові засідання вже неодноразово відкладались за клопотаннями представника відповідача, а також у зв`язку з неявкою представників третіх осіб.
Верховний Суд у постанові від 12.03.2019 у справі №910/12842/17 дійшов висновку що, у разі відсутності представника з причин, пов`язаних з відпусткою, хворобою, службовим відрядженням, участю в іншому судовому засіданні, суд має виходити з того, що у відповідних випадках такий учасник судового процесу не позбавлений права і можливості забезпечити за необхідності участь у судовому засіданні іншого представника. Неможливість такої заміни представника і неможливість розгляду справи без участі представника підлягає доведенню учасником судового процесу на загальних підставах. Наведені відповідачем обставини в обґрунтування причин його неявки у судове засідання не можуть бути визнані судом поважними, адже не є об`єктивно непереборними. Відповідач, як учасник судового процесу, не позбавлений права і можливості забезпечити участь у судовому засіданні будь-якого іншого представника, якому доручити виконання функцій щодо представництва інтересів у суді. Відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.
Крім того, Верховний Суд в постанові від 01.10.2020 у справі №361/8331/18 зазначив, що якщо представники сторін чи інших учасників судового процесу не з`явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, він може вирішити спір по суті. Основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.
Колегія суддів враховує, що відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною передумовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін учасників справи, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні (ст. 202 ГПК України).
Праву особи на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку кореспондує обов`язок добросовісно користуватися наданими законом процесуальними правами, утримуватись від дій, що зумовлюють затягування судового процесу, заявник зобов`язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються його безпосередньо та вживати надані процесуальним законом заходи для скорочення періоду судового провадження (рішення Європейського суду з прав людини від 07.07.1989 у справі «Юніон Еліментарія Сандерс проти Іспанії» (Alimentaria Sanders S.A. v. Spain).
Європейський суд з прав людини у своєму рішенні від 04.10.2001 у справі «Тойшлер проти Германії» (Тeuschler v. Germany) наголосив на тому, що обов`язком заінтересованої сторони є прояв особливої старанності при захисті своїх інтересів.
Пунктом 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, ратифікованої Законом України від 17.07.1997 №475/97-ВР «Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів № 2, 4, 7 та 11 до Конвенції», визначено, що кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення.
Розумність тривалості судового розгляду має визначатися з огляду на обставини справи та наступні критерії: складність справи, поведінка заявника, відповідача та компетентних органів, а також важливість предмета позову для заявника у справі (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Фрідлендер проти Франції»).
Суд вважає, що розгляд справи можливо здійснити за відсутності представників відповідача та третіх осіб, на підставі наявних у ній матеріалів; неявка зазначених осіб у судове засідання не є перешкодою для розгляду апеляційної скарги.

Межі розгляду справи судом апеляційної інстанції.
Статтею 269 ГПК України встановлено межі перегляду справи в суді апеляційної інстанції.
Суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (ч. 1).
Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї (ч. 2).
Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього (ч. 3).
Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (ч. 4).
У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції (ч. 5).

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції, перевірені та додатково встановлені апеляційним господарським судом.
11.01.2016 ТОВ «Форум Рітейл» (покупець) уклало з ТОВ «Картас Траст Компані» (продавець) договір купівлі-продажу нежитлової будівлі, за умовами п. 1.1 якого продавець передав (продав), а покупець прийняв (купив) у власність нежитлову будівлю «Бізнес Центр», за яку зобов`язується сплатити визначену цим договором грошову суму.
Нежитлова будівля «Бізнес Центр» розташована за адресою: АДРЕСА_1, та має наступні характеристики: загальна площа 1089,00 кв. м.
Сторони домовились, що під передачею нежитлової будівлі за цим договором слід вважати підписання сторонами цього договору та отримання примірника цього договору покупцем. Сторони усвідомлюють, що такими актами (діями) підтверджують передачу нежитлової будівлі покупцю (п. 4.1 договору).
Відповідно до п. 4.7 договору право власності на нежитлову будівлю у покупця виникає з моменту нотаріального посвідчення цього договору та з моменту передання нежитлової будівлі і державної реєстрації цього права в порядку, передбаченому законодавством, відповідно до ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Згідно з Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 11.01.2016 державним реєстратором - приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Базир Н.М. зареєстровано право власності ТОВ «Форум Рітейл» на вище вказану нежитлову будівлю.
У цей же день, 11.01.2016, ТОВ «Форум Рітейл» (покупець) уклало з ТОВ «Картас Траст Компані» (продавець) договір купівлі-продажу земельної ділянки, за умовами п. 1.1, 1.2 якого продавець передає (продає) земельну ділянку площею 0,0531 га у власність покупця, а покупець приймає (купує) земельну ділянку площею 0,0531 га і зобов`язується сплатити за неї обговорену грошову суму. Місце розташування земельної ділянки: АДРЕСА_1. Кадастровий номер земельної ділянки: 3210600000:00:033:0513.
Цільове призначення земельної ділянки - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі. Земельна ділянка має такий склад угідь: землі, які використовуються в комерційних цілях (п. 1.3 договору).
У п. 5.1 договору сторони домовились, що моментом передачі земельної ділянки від продавця до покупця за цим договором слід вважати підписання сторонами цього договору та отримання примірника цього договору покупцем. Сторони усвідомлюють, що цими діями підтверджено передачу вище зазначеної земельної ділянки продавцем покупцю.
Право власності на земельну ділянку виникає з моменту нотаріального посвідчення та державної реєстрації цього права в порядку, передбаченому законодавством, відповідно до ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (п. 6.7 договору).
Згідно з Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 11.01.2016 державним реєстратором - приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Базир Н.М. зареєстровано право власності ТОВ «Форум Рітейл» на вищевказану земельну ділянку.
Зазначені договори купівлі-продажу нотаріально посвідчені приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Базир Н.М. та зареєстровані в реєстрі за №1 та №5 відповідно.

04.11.2021 ТОВ «Форум Рітейл» (позичальник) уклало з ОСОБА_2 (позикодавець) договір позики, за умовами п. 1 якого позикодавець надав позику позичальнику терміном до 14.11.2021 у сумі 1 000 000,00 грн. Позика надана до підписання цього договору.
Позичальник взяв у позикодавця в борг терміном до 14.11.2021 гроші в сумі 1 000 000,00 грн. Позика надана без нарахування відсотків. Позичальник зобов`язується повернути у термін до 14.11.2021 гроші в сумі 1 000 000,00 грн (п. 2-4 договору).
Цей договір нотаріально посвідчено приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Базир Н.М. та зареєстровано в реєстрі за №859.
У цей же день, 04.11.2021 ТОВ «Форум Рітейл» (іпотекодавець) уклало з ОСОБА_2 (іпотекодержатель) договір іпотеки за умовами п. 1 якого іпотекодавець передав в іпотеку іпотекодержателю: нежитлову будівлю «Бізнес Центр», загальною площею 1089,00 кв. м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 ; земельну ділянку площею 0,0531 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер земельної ділянки: 3210600000:00:033:0513, надалі разом іменовані «Предмет іпотеки».
Згідно з п. 1.1 договору нежитлова будівля належить іпотекодавцю на підставі договору купівлі-продажу нежитлової будівлі, посвідченого 11.01.2016 Базир Н.М., приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Київської області і зареєстровано в реєстрі за №1, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 11.01.2016 Базир Н.М., приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Київської області, номер запису про право власності 12909390, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 517109732106.
Вище вказана нежитлова будівля розташована на земельній ділянці площею 0,0531 га, кадастровий номер земельної ділянки: 3210600000:00:033:0513, яка перебуває у власності іпотекодавця.
Земельна ділянка належить іпотекодавцю на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки, посвідченого 11.01.2016 Базир Н.М., приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Київської області і зареєстрованого в реєстрі за №5, в Державному реєстрі речових прав на неруоме майно 11.01.2016 Базир Н.М., приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Київської області, номер запису про право власності 12909479, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 517139632106.
Відповідно до п. 2 договору іпотеки зазначений предмет іпотеки передається в іпотеку як забезпечення виконання зобов`язань щодо повернення грошей, переданих іпотекодержателем іпотекодавцю за договором позики (далі - договір позики), посвідченим Базир Н.М. приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Київської області 04.11.2021 за р.№859 (надалі - основне зобов`язання) в 1 000 000,00 грн, з терміном до 14.11.2021, а також сплату неустойки (штрафу) за основним зобов`язанням, відшкодування збитків, завданих несвоєчасним виконанням основного зобов`язання, відшкодування витрат по зверненню стягнення на предмет іпотеки в повному обсязі (в тому числі витрати за виконавчим написом), визначеному на момент фактичного задоволення вимог.
Узгоджена сторонами вартість предмету іпотеки становить: нежитлової будівлі - 3 986 459,75 грн; земельної ділянки - 301 863,14 грн (п. 3 договору іпотеки).
Згідно п. 6.4 договору іпотеки іпотекодержатель має право: звернути стягнення на предмет іпотеки відповідно до чинного законодавства України у разі, коли в момент настання терміну виконання іпотекодавцем зобов`язань, забезпечених іпотекодавцем цим договором, вони не будуть виконані (пп. 6.4.3 договору іпотеки); за погодженням з іпотекодавцем здійснювати переоцінку предмету іпотеки у зв`язку зі змінами кон`юнктури ринку, інших факторів, а також у разі пролонгації дії основного зобов`язання (пп. 6.4.5 договору іпотеки); у разі виникнення права звернення стягнення на предмет іпотеки реалізувати його відповідно до умов цього договору (пп. 6.4.7 договору іпотеки); вимагати заміни предмету іпотеки у разі незгоди іпотекодавця на здійснення переоцінки його вартості, відповідно до п. 6.4.5 цього договору, а також у разі зниження вартості предмета іпотеки, в тому числі у разі знищення, пошкодження або зіпсування предмету іпотеки (пп. 6.4.11 договору іпотеки) та обирати порядок звернення стягнення на предмет іпотеки (пп. 6.4.14 договору іпотеки).
Звернення стягнення на надане в іпотеку майно здійснюється на розсуд іпотекодержателя: або за рішенням суду, або за виконавчим написом нотаріуса, або іпотекодержателем самостійно на умовах цього договору (п. 7 договору іпотеки).
Відповідно до п. 8 договору іпотеки за вибором іпотекодержателя застосовується один із наведених нижче способів звернення стягнення на предмет іпотеки та задоволення вимог іпотекодержателя:
8.1.  Реалізація предмета іпотеки за рішенням суду, відповідно до ст. 39 Закону України «Про іпотеку»;
8.2.  У безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса. Вчинений нотаріусом виконавчий напис може бути оскаржено іпотекодавцем виключно в судовому порядку;
8.3.  Згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в пп. 8.3.1, 8.3.2 цього договору:
8.3.1.  Задоволення вимог здійснюється шляхом набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку», та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
8.3.2.  Продаж іпотекодержателем від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку» та з дотриманням інших вимог чинного законодавства. В цьому випадку на першу ж вимогу іпотекодержателя іпотекодавець зобов`язується надати весь комплект документів, пов`язаний з таким відчуженням (у тому числі документ, що підтверджує право власності за необхідності - довіреність тощо).
За умовами п. 9 договору іпотеки взаємовідносини сторін протягом дії договору, в частині, не передбачений цим договором, регулюються чинним законодавством України.
Цей договір нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Базир Н.М. та зареєстровано в реєстрі за №861.
30.11.2021 іпотекодержатель ОСОБА_2 склалала вимогу про усунення порушення основного зобов`язання, в якій у зв`язку із неповерненням ТОВ «Форум Рітейл» 1 000 000,00 грн боргу вимагала повернення цього боргу. За текстом вимоги ОСОБА_2 зазначила, що  якщо до спливу тридцяти днів з моменту отримання цієї письмової вимоги ТОВ «Форум Рітейл» борг не поверне, то вона ( ОСОБА_2 ) згідно зі ст. 33, 35, 36, 37 Закону України «Про іпотеку» вимушена буде звернутися за задоволенням забезпечення іпотекою вимоги шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, а саме: нежитлову будівлю «Бізнес центр» загальною площею 1089,00 кв. м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , та земельну ділянку площею 0,0531 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер земельної ділянки: 3210600000:00:033:0513, що належить ТОВ «Форум Рітейл» за договором іпотеки, який був укладений 04.11.2021 за р.№861.
Ця вимога нотаріально посвідчена приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Базир Н.М. та зареєстрована в реєстрі за №975.
08.12.2021 поштове відправлення за №0740600429179, відправлене ОСОБА_2 на ім`я ТОВ «Форум Рітейл», було вручене уповноваженій особі ОСОБА_5 особисто, про що свідчить відповідне рекомендоване повідомлення про вручення.
21.01.2022 ОСОБА_2 звернула стягнення на нежитлову будівлю та земельну ділянку за договором іпотеки від 04.11.2021 шляхом набуття на них права власності.
Згідно з довідкою від 21.01.2022, складеною ОСОБА_2 , вартість нежитлової будівлі, на яку вона набула право власності, визначена суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «М-Консалт» та складає 1 700 000,00 грн, земельної ділянки - 710 000,00 грн.
05.04.2023 за договором дарування нежитлової будівлі та земельної ділянки ОСОБА_2 безоплатно передала у власність ОСОБА_3 нежитлову будівлю та земельну ділянку, а ОСОБА_3 прийняла цей дарунок.
Нежитлова будівля « Бізнес центр » та земельна ділянка розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , в подальшому іменовані як «нежитлова будівля» або «будівля» та/або «земельна ділянка» та/або «дарунок». Будівля має наступні характеристики: нежитлова будівля «Бізнес центр», загальною площею 1089,00 кв. м. Характеристика земельної ділянки: земельна ділянка площею 0,0531 га, кадастровий номер земельної ділянки: 3210600000:00:033:0513 (п. 1.1-1.3 договору дарування).
Право власності на нежитлову будівлю та земельну ділянку зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктів нерухомого майна сформованою 05.04.2023 року Базир Н.М. приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Київської області, індексний номер 328155229, дата державної реєстрації 21.01.2022, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - будівлі 517109732106, номер запису про право власності будівлі 46315202; реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - земельної ділянки 517139632106, номер запису про право власності земельної ділянки 46316029 (п. 1.4 договору дарування).
Згідно з п. 2.1 договору дарування дарунок сторони оцінили у 2 410 000,00 грн.
Нежитлову будівлю сторони оцінили у 1 700 000,00 грн (п. 2.1.1), земельну ділянку сторони оцінили у 710 000,00 грн (п. 2.1.2).
У п. 4.1, 4.2 договору дарування сторони домовились, що фактом передачі та прийняття дарунку від дарувальниці до обдарованої за цим договором слід вважати підписання сторонами цього договору та отримання примірника цього договору обдаровуваною. Право власності обдаровуваної на дарунок виникає з моменту його прийняття.
Договір на останній сторінці містить рукописний напис: «Договір мною прочитано відповідає моїй волі. Дарую внучці ОСОБА_6 ».
Цей договір нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Базир Н.М. та зареєстрований в реєстрі за №108.
05.06.2023 на підставі акта приймання-передачі майна до статутного капіталу ТОВ «Фрукти Світу» ОСОБА_3 передала, а ТОВ «Фрукти Світу» прийняло нерухоме майно - нежитлову будівлю «Бізнес центр» загальною площею 1089,00 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 517109732106, що належить ОСОБА_3 на праві приватної власності, номер відомостей про речове право 49825374.
Вартість нерухомого майна за згодою сторін становить 1 700 000,00 грн, відповідно до вкладу учасника в ТОВ «Фрукти Світу».
Також 05.06.2023 на підставі акта приймання-передачі майна до статутного капіталу ТОВ «Фрукти Світу» ОСОБА_3 передала, а ТОВ «Фрукти Світу» прийняло нерухоме майно - земельну ділянку, кадастровий номер 3210600000:00:033:0513, загальною площею 0,0531 га, за адресою: АДРЕСА_1, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 517139632106, що належить ОСОБА_3 на праві приватної власності, номер відомостей про речове право 49825448.
Вартість земельної ділянки за згодою сторін становить 710 000,00 грн, відповідно до вкладу учасника в ТОВ «Фрукти Світу».

Господарський суд Донецької області у межах справи про банкрутство ТОВ «Торговий дім «Київгазенерго» №905/2342/17 розглянув заяву ліквідатора Жмакіної Н.В. від 22.07.2021, зокрема, про:
1) визнання недійсним з моменту укладення договору купівлі-продажу нежитлової будівлі «Бізнес-центру», що розташована за адресою: АДРЕСА_1, загальна площа 1089,0 кв. м, від 02.12.2014, укладеного між ТОВ «Торговий дім «Київгазенерго» та ТОВ «Картас Траст Компані» (код ЄДРПОУ: 37602968) реєстровий №755, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Михайловою Н.О.;
2) визнання недійсним з моменту укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером 3210600000:00:033:0513, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, для обслуговування бізнес-центру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 від 02.12.2014, укладеного між ТОВ «Торговий дім «Київгазенерго» та ТОВ «Картас Траст Компані» (код ЄДРПОУ: 37602968), реєстровий №756, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Михайловою Н.О.;
3) витребування від ТОВ «Форум Рітейл», код в ЄДР - 40165945 (адреса: 17000, Чернігівська обл., Козелецький р-н, смт. Козелець, вул. Комсомольська, б. 19) на користь ТОВ «Торговий дім «Київгазенерго», код в ЄДР - 34495144 (83003, м. Донецьк, проспект Ілліча, б. 17-Б) нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1, нежитлової будівлі «Бізнес-центру» загальною площею 1089,0 кв. м;
4) витребування від ТОВ «Форум Рітейл», код в ЄДР - 40165945 (адреса: 17000, Чернігівська обл., Козелецький р-н, смт. Козелець, вул. Комсомольська, б. 19) на користь ТОВ «Торговий дім «Київгазенерго», код в ЄДР- 34495144 (83003, м. Донецьк, проспект Ілліча, б. 17-Б) нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1, земельної ділянки з кадастровим номером 3210600000:00:033:0513, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, для обслуговування "бізнес-центру".
Рішенням Господарського суду Донецької області від 18.08.2023 у межах справи про банкрутство №905/2342/17 вимоги ліквідатора ТОВ «Торговий дім «Київгазенерго» - арбітражного керуючого Жмакіної Н.В. задоволено частково: визнано недійсними з моменту укладення вище зазначені договори купівлі-продажу нежитлової будівлі «Бізнес-центр» та земельної ділянки, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1, а також витребувано від ТОВ «Форум Рітейл» на користь ТОВ «Торговий дім «Київгазенерго» нежитлову будівлю «бізнес-центру» загальною площею 1089,0 кв. м.та земельну ділянку з кадастровим номером 3210600000:00:033:0513, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1.
Східний апеляційний господарський суд постановою від 13.12.2023 за апеляційною скаргою ТОВ «Форум Рітейл» зазначене рішення Господарського суду Донецької області скасував та відмовив у  задоволенні заяви ліквідатора ТОВ «Торговий дім «Київгазенерго» про визнання недійсними договорів і витребування майна.

Джерела права та мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови.
Предметом судового розгляду є позов ТОВ «Форум Рітейл» про витребування з чужого незаконного володіння нерухомого майна на підставі ст. 387, 388 ЦК ЦК України.
Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів (ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція)).
Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів (ст. 1 Першого протоколу до Конвенції).
Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) стаття 1 Першого протоколу до Конвенції закріплює три окремі норми:
(1) виражається у першому реченні першого абзацу, закладає принцип мирного володіння майном і має загальний характер;
(2) викладена у другому реченні того ж абзацу, охоплює питання позбавлення права власності й обумовлює його певними критеріями;
(3) закріплена у другому абзаці та визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна у загальних інтересах.
Друга та третя норми, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, треба тлумачити у світлі загального принципу, закладеного першою нормою (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі "East/West Alliance Limited" проти України" від 23.01.2014 (East/West Alliance Limited v. Ukraine, заява № 19336/04), § 166-168).
Також колегія суддів враховує, що критеріями сумісності заходу втручання у право власності із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є такі обставини:
- чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі. Тобто втручання держави у право власності повинно мати нормативну основу у національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними;
- чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту зазначеної статті. Якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів або штрафів;
- чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право. Втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності.
Порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції є, якщо хоча б один із зазначених критеріїв не буде дотриманий. Водночас відсутність такого порушення є тоді, коли дотримані всі три критерії.
Отже, повинне існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа-добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справах "Рисовський проти України" від 20.10.2011 (Rysovskyy v. Ukraine, заява № 29979/04), "Кривенький проти України" від 16.02.2017 (Kryvenkyy v. Ukraine, заява №    43768/07)).
У питаннях оцінки "пропорційності", як і в питаннях наявності "суспільного", "публічного" інтересу, ЄСПЛ визнає за державою достатньо широку "сферу розсуду", за винятком випадків, коли такий "розсуд" не ґрунтується на розумних підставах.
Водночас колегія суддів враховує, що заходи захисту, на які посилається ЄСПЛ, стосуються не лише втручання держави, а й приватних осіб, і можуть мати превентивний або виправний характер.
Так, ЄСПЛ встановив, що навіть у "горизонтальних" відносинах (тобто у відносинах, заснованими на юридичній рівності між їх учасниками) можуть бути застосовані міркування про суспільний інтерес, які передбачають накладення певних зобов`язань на державу. Тобто відповідні заходи, необхідні для захисту права власності, можуть бути застосовані у справах, пов`язаних із судовими процесами між особами чи компаніями (див. справи "Zolotas v. Greece (no. 2), 2013, § 39; Saraз and Others v. Turkey, 2021, § 70).
Коли справа стосується звичайних економічних відносин між приватними сторонами, такі позитивні зобов`язання є більш обмеженими. Тому стаття 1 Першого протоколу до Конвенції не може тлумачитися як така, що накладає на Договірні держави будь-які загальні зобов`язання покривати борги приватних осіб.
Аналіз змісту статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод свідчить про те, що зазначена норма не містить чітких процедурних вимог або зобов`язань процесуального характеру, що стосуються як державних органів, так і у справах між приватними сторонами. Якщо втручання у право на мирне володіння "майном" вчинене приватною особою, то для держави виникає позитивне зобов`язання забезпечити у своїй правовій системі відповідні процедури, щоб майнові права були достатньо захищені законом і щоб існували ефективні засоби правового захисту, за допомогою яких "жертва втручання" може відстояти свої права.
Так, ЄСПЛ неодноразово звертав увагу на те, що держави зобов`язані забезпечити судові процедури, які пропонують необхідні процесуальні гарантії, тобто, дозволяють національним судам і трибуналам ефективно та справедливо вирішувати спори між приватними особами (див. справи "Kotov v. Russia" [ВП], 2012, § 114; "Sovtransavto Holding v. Ukraine", 2002, § 96; "Anheuser-Busch Inc. v. Portugal" [ВП], 2007, § 83; "Freitag v. Germany", 2007, § 54; "Shesti Mai Engineering OOD and Others v. Bulgaria", 2011, § 79; "Plechanow v. Poland", 2009, § 100; "Ukraine-Tyumen v. Ukraine", 2007, § 51; "Antonopoulou v. Greece" (ріш.), 2021, § 57; "Nikolay Kostadinov v. Bulgaria", § 54).
Отже, незалежно від суб`єкта звернення до суду (чи це фізична, чи юридична особа), держава повинна забезпечувати таким особам можливість захистити свої права, в тому числі, і шляхом надання можливості звернення до суду з відповідним позовом. При цьому суд повинен забезпечити розгляд такого позову з дотриманням відповідних матеріальних та процесуальних норм, якими передбачено захист відповідного права заявника-позивача.
З огляду на приписи ч. 1 ст. 9 Конституції України, ст. 10 ЦК України Конвенція є частиною національного законодавства, а тому принципи, проголошені у Конвенції, підлягають застосуванню національними судами.
Крім того, будь-які приписи, зокрема і приписи Конвенції, слід застосовувати з урахуванням обставин кожної конкретної справи, оцінюючи поведінку обох сторін спору.
Відповідно до ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Примусове відчуження об`єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Примусове відчуження таких об`єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану.
Частиною 1 ст. 321 ЦК України, яка кореспондується із ст. 41 Конституції України, унормовано, що право власності є непорушним, ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
ЦК України одним зі способів захисту порушених прав передбачено віндикацію.
Так, власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (ст. 387 ЦК України).
Віндикація - це витребування своєї речі не володіючим власником від володіючого не власника. Віндикація - це передбачений законом основний речово-правовий спосіб захисту цивільних прав та інтересів власника майна чи особи, що має речове право на майно (титульного володільця), який полягає у відновленні становища, що існувало до порушення, шляхом повернення об`єкта права власності у володіння власника (титульного володільця) з метою відновлення права використання власником усього комплексу його правомочностей. Майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача - з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України.
Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником (законним володільцем) і володільцем майна відсутні договірні відносини і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного безпосередньо із власником договору.
Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Для застосування п. 3 ч. 1 ст. 388 ЦК України ключовими аспектами є відсутність волі власника на відчуження майна, добросовісність набувача, а також оплатність при відчуженні спірного майна.
Стаття 388 ЦК України передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі зазначеної норми залежить від того, в який спосіб майно вибуло з його володіння.
Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі унеможливлює витребування майна від добросовісного набувача на підставі зазначеної норми. Волею є детерміноване i мотивоване бажання особи досягти поставленої мети. Сама по собі воля не тягне юридичних наслідків для відповідної особи. Волевиявлення - прояв волі особою зовні, завдяки чому воля стає доступною для сприйняття іншими особами.
Добросовісність (п. 6 ст. 3 ЦК країни ) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
Зазначене також підтверджується висновками Верховного Суду, який неодноразово звертав увагу на те, що можливість задоволення позовних вимог на підставі ч. 1 ст. 388 ЦК України пов`язане із встановленням двох основних обставин - наявності волі у власника (позивача, який витребував майно) та обставин переходу права власності до останнього набувача (чи було таке набуття добросовісним чи не добросовісним).
Разом з тим, положеннями зазначеної норми не зазначено наслідки у випадку, якщо за встановлених обставинами справи одночасно встановлено і відсутність волі у власника під час вибуття з його володіння майна і наявність добросовісного оплатного набуття права власності відповідачем-володільцем спірного майна.
Зміст ст. 388 ЦК України (в редакції статті, чинній на момент подання позову у цій справі) дає підстави для висновку про те, що єдиною безумовною підставою для відмови у задоволенні віндикаційного позову до добросовісного відповідача є продаж спірного майна у порядку, встановленому для виконання судових рішень.
Водночас безумовною підставою для задоволення віндикаційного позову власника до добросовісного набувача спірного майна є отримання такого майна добросовісним набувачем безоплатно. При цьому в контексті вимог статті 1 Першого протоколу до Конвенції, позбавлення добросовісного власника власності (незалежно від оплатності/безоплатності) можливе лише у випадку здійснення контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.
Отже, для застосування положень п. 3 ч. 1 ст. 388 ЦК України є визначальним питання добросовісності/недобросовісності набувача, оплатність чи неоплатність набуття добросовісним набувачем такого майна, а також обставини, за яких спірне майно вибуло з володіння первісного власника (за волею чи без волі власника, наприклад, чи в порядку продажу майна у виконавчому провадженні при виконанні судового рішення чи за інших умов), а тому такі обставини підлягають обов`язковому з`ясуванню та перевірці судом для правильного вирішення ним спору.
Таким чином, можливість власника реалізувати його право витребувати майно від добросовісного набувача згідно зі статтею 388 ЦК України залежить від того, на якій підставі добросовісний набувач набув це майно у власність, а у разі набуття його за платним договором - також від того, як саме майно вибуло з володіння власника чи особи, якій власник це майно передав у володіння. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (ч. 3 ст. 388 ЦК України). Коло підстав, за яких власник має право витребувати майно від добросовісного набувача, є вичерпним (ч. 1-3 ст. 388 ЦК України).
Крім того, власник, за наявності підстав, передбачених ст. 388 ЦК України, може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача (див. висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 11.02.2020 у справі № 922/614/19, від 22.01.2020 у справі № 910/1809/18, 14.11.2018 у справі № 183/1617/16).
Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає характеру спірних правовідносин і призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна із чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц, від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16, від 02.07.2019 у справі № 48/340, від 28.01.2020 у справі № 50/311-б, від 16.06.2020 у справі № 372/266/15-ц).
Водночас, з урахуванням положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції, саме по собі відібрання від однієї приватної особи майна на користь іншої приватної особи не є виправданим втручанням у право власності за відсутності суспільного інтересу (див. постанову Верховного Суду від 22.12.2021 у справі № 902/1706/13 (902/958/20)).
Вирішуючи питання про можливість витребування від відповідача майна, зокрема, про наявність або відсутність підстав для застосування статті 388 ЦК України, слід враховувати висновки Великої Палати Верховного Суду щодо необхідності оцінки на добросовісність поведінки насамперед зареєстрованого володільця нерухомого майна (див., зокрема, постанови від 26.06.2019 у справі № 669/927/16-ц (пункт 51), від 23.10.2019 у справі № 922/3537/17 (пункти 38-39, 57), від 01.04.2020 у справі №    610/1030/18 (пункти 46.1-46.2), а також висновок про те, що не може вважатися добросовісною особа, яка знала чи могла знати про порушення порядку реалізації майна або знала чи могла знати про набуття нею майна всупереч закону (див., зокрема, постанови від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункт 61), від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункт 211), від 06.07.2022 у справі № 914/2618/16 (пункт 55), від 21.09.2022 у справі № 908/976/19 (пункт 5.66)).
Тому, з урахуванням наявного правового регулювання, у разі витребування спірного майна від добросовісного набувача на користь власника, суди, при застосуванні статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, повинні досліджувати обставини справи на предмет наявності легітимної мети при витребуванні спірного майна, а також досліджувати обставини справи на предмет чи відповідні дії є пропорційними легітимній меті втручання у право власності відповідача.
Крім того, у спорі між особою, яка вважає себе власником спірного майна, та особою яка вважає себе законним володільцем (користувачем) спірного майна, сторонами спору є особи, які претендують на спірне майно. Тому для правильного вирішення спору суду слід з`ясувати та перевірити, зокрема факт наявності майна у незаконному володінні відповідача; факт відсутності у відповідача правових підстав для володіння майном; факт добросовісного (недобросовісного) володіння чужим майном.
При цьому незаконним володільцем може бути і добросовісний, і недобросовісний набувач.
Добросовісним набувачем є особа, яка не знала і не могла знати про те, що майно придбане в особи, яка не мала права його відчужувати.
Недобросовісний набувач, навпаки, на момент здійснення угоди про відчуження спірного майна знав або міг знати, що річ відчужується особою, якій вона не належить і яка на її відчуження не має права.
Від недобросовісного набувача майно може бути витребувано в будь-якому випадку. Від добросовісного - лише в передбачених законом випадках, а саме відповідно до статті 388 ЦК України.

Суд встановив, що учасниками цієї справи було вчинено низку правочинів щодо спірного нерухомого майна.
Так, після придбання спірного нерухомого майна у ТОВ «Картас Траст Компані», ТОВ «Форум Рітейл» за договором іпотеки від 04.11.2021 передало його в іпотеку ОСОБА_2 на забезпечення виконання зобов`язання щодо повернення грошей, переданих ОСОБА_2 (іпотекодержателем) ТОВ «Форум Рітейл» (іпотекодавцю) за договором позики. ОСОБА_2 після звернення стягнення на предмет іпотеки та набуття права власності на нього подарувала це майно своїй онучці ОСОБА_3 , яка, у свою чергу, внесла його до статутного капіталу ТОВ «Фрукти Світу» за відповідними актами приймання-передачі.

Суд встановив, що 04.11.2021 ТОВ «Форум Рітейл» уклало з ОСОБА_2 договір позики, за умовами якого ОСОБА_2 надала до підписання цього договору у позику ТОВ «Форум Рітейл» грошові кошти в сумі 1 000 000,00 грн терміном до 14.11.2021.
У позовній заяві ТОВ «Форум Рітейл» зазначило, що грошові кошти за цим договором позики воно не отримувало ні у готівковій, ні у безготівковій формі.
ОСОБА_2 , заперечуючи проти таких тверджень ТОВ «Форум Рітейл», пояснила, що передала грошові кошти до підписання договору позики в готівковій формі. Проте відомостей про дату чи дати та суми (у разі передання коштів частинами) ОСОБА_2 суду не повідомила.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Згідно зі ст. 1046 ЦК України за договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) грошові кошти або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов`язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів (суму позики) або таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості.
Договір позики є укладеним з моменту передання грошей або інших речей, визначених родовими ознаками.
Статтею 1051 ЦК України встановлено, що позичальник має право оспорити договір позики на тій підставі, що грошові кошти або речі насправді не були одержані ним від позикодавця або були одержані у меншій кількості, ніж встановлено договором.
Якщо договір позики має бути укладений у письмовій формі, рішення суду не може ґрунтуватися на свідченнях свідків для підтвердження того, що гроші або речі насправді не були одержані позичальником від позикодавця або були одержані у меншій кількості, ніж встановлено договором. Це положення не застосовується до випадків, коли договір був укладений під впливом обману, насильства, зловмисної домовленості представника позичальника з позикодавцем або під впливом тяжкої обставини.
Згідно із статтею 1 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» господарська операція - дія або подія, яка викликає зміни в структурі активів та зобов`язань, власному капіталі підприємства; активи - ресурси, контрольовані підприємством у результаті минулих подій, використання яких, як очікується, приведе до отримання економічних вигод у майбутньому; первинний документ - документ, який містить відомості про господарську операцію.
Згідно з п. 3 Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні, затвердженого постановою Правління Національного банку України №148 від 29.12.2017, готівка - грошові знаки національної валюти України (банкноти і монети, у тому числі розмінні, обігові, пам`ятні банкноти та монети, які є платіжними засобами); готівкова виручка (готівка) - сума фактично одержаної готівки від реалізації продукції (товарів, робіт, послуг), а також від операцій, що безпосередньо не пов`язані з реалізацією продукції (товарів, робіт, послуг) та іншого майна; готівкові розрахунки/розрахунки готівкою - платежі готівкою суб`єктів господарювання і фізичних осіб за реалізовану продукцію (товари, виконані роботи, надані послуги), а також за операціями, які безпосередньо не пов`язані з реалізацією продукції (товарів, робіт, послуг) та іншого майна; касовий ордер - первинний документ (прибутковий або видатковий касовий ордер), що застосовується для оформлення надходжень (видачі) готівки з каси; касові операції - операції суб`єктів господарювання між собою та з фізичними особами, пов`язані з прийманням і видачею готівки під час проведення розрахунків через касу з відображенням цих операцій у відповідних книгах обліку.
Пунктом 25 Положення встановлено, що приймання готівки в касу проводиться за прибутковим касовим ордером, підписаним головним бухгалтером або особою, уповноваженою керівником установи/підприємства. До прибуткових касових ордерів можуть додаватися документи, які є підставою для їх складання.
Про приймання установами / підприємствами готівки в касу за прибутковими касовими ордерами видається квитанція (що є відривною частиною прибуткового касового ордера), підписана головним бухгалтером або особою, уповноваженою керівником, підпис яких може бути засвідчений відбитком печатки цієї/цього установи/підприємства. Використання печатки установою/підприємством не є обов`язковим.
Дане Положення згідно з його п. 1 є обов`язковим не тільки для юридичних осіб (крім банків) та їх відокремлених підрозділів незалежно від організаційно-правової форми та форми власності, а й для фізичних осіб.
Пунктом 7 Положення встановлено, що фізичні особи мають право здійснювати розрахунки готівкою із суб`єктами господарювання протягом одного дня за одним або кількома платіжними документами - у розмірі до 50 000 (п`ятдесяти тисяч) гривень уключно.
Платежі на суму, що перевищує 50 000 гривень, проводяться через надавачів платіжних послуг шляхом переказу коштів із рахунку на рахунок або внесення коштів до кас надавачів платіжних послуг для подальшого їх переказу на рахунки.
Отже, приймання готівкових коштів юридичною особою, зокрема і за операціями, що безпосередньо пов`язані з отриманням коштів у позику, в обов`язковому порядку оформлюється відповідним первинним документом - прибутковим касовим ордером з видачею відривної частини прибуткового касового ордера - квитанції, яка в силу приписів ст. 76, 77 ГПК України є належним та допустимим доказом передачі готівкових коштів в позику.
Однак квитанцію до прибуткового касового ордеру щодо передачі грошових коштів ТОВ «Форум Рітейл» та їх отримання товариством ОСОБА_2 суду не надала. Не надали такої квитанції й інші учасники справи.
Обов`язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи.
При цьому відповідно до ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.
Згідно зі ст. 77 ГПК України допустимість доказів полягає у тому, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.
Відповідно до ст. 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Із внесенням 17.10.2019 змін до ГПК України його ст. 79 викладено у новій редакції, чим фактично впроваджено в господарський процес стандарт доказування "вірогідності доказів".
Зазначений стандарт підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надають позивач та відповідач. Тобто, з введенням в дію вказаного стандарту доказування необхідним є не надання достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надання саме тієї кількості, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.
Іншими словами тлумачення змісту ст. 79 ГПК України свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були.
Одночасно ст. 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Таким чином, з`ясування фактичних обставин справи має здійснюватися судом із застосуванням критеріїв оцінки доказів передбачених ст. 86 ГПК України щодо відсутності у доказів заздалегідь встановленої сили та оцінки кожного доказу окремо та їх сукупності в цілому.
Верховний Суд неодноразово наголошував щодо необхідності застосування категорій стандартів доказування та зазначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Зазначений принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний.
Такий підхід узгоджується з судовою практикою Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), який у рішенні від 23.08.2016 у справі "Дж. К. та Інші проти Швеції" зазначив, що "у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування "поза розумним сумнівом" ("beyond reasonable doubt"). Натомість у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням "балансу вірогідностей". … Суд повинен вирішити, чи являється вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри".
Суд також зазначає, що  у п. 1-3 ч. 1 ст. 237 ГПК України передбачено, що при ухваленні рішення суд вирішує, зокрема питання чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; яку правову норму належить застосувати до цих правовідносин.
За своїми характеристиками договір позики є реальною, односторонньою, оплатною або безоплатною угодою і у разі пред`явлення позову про стягнення боргу позивач повинен підтвердити своє право вимагати від відповідача виконання боргового зобов`язання.
З метою забезпечення правильного застосування ст. 1046, 1047 ЦК України суд повинен встановити наявність між позивачем і відповідачем правовідносин за договором позики, виходячи з дійсного змісту та достовірності документа, на підставі якого доказується факт укладення договору позики і його умов.
Відповідно до положень ст. 1051 ЦК України позичальник має право оспорити договір позики на тій підставі, що грошові кошти або речі насправді не були одержані ним від позикодавця або були одержані у меншій кількості, ніж встановлено договором. Якщо договір позики має бути укладений у письмовій формі, рішення суду не може ґрунтуватися на свідченнях свідків для підтвердження того, що гроші або речі насправді не були одержані позичальником від позикодавця або були одержані у меншій кількості, ніж встановлено договором. Це положення не застосовується до випадків, коли договір був укладений під впливом обману, насильства, зловмисної домовленості представника позичальника з позикодавцем або під впливом тяжкої обставини.
Під час вирішення питання розподілу тягаря доведення судом підлягають застосуванню відповідні положення ГПК України, згідно з якими кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Отже, за наведених вище підстав у їх сукупності апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції, що відповідач та треті особи не довели, враховуючи встановлені обмеження на здійснення розрахунків готівкою, факт передачі ОСОБА_2 у позику ТОВ «Форум Рітейл» грошових коштів у розмірі 1 000 000,00 грн, а тому укладений сторонами договір позики від 04.11.2021 є неукладеним, тобто таким за яким у сторін не виникли обумовлені таким договором права та обов`язки.
Враховуючи неукладеність договору позики і, як наслідок, неможливість забезпечення іпотекою неукладеного договору позики і подальших дій ОСОБА_2 щодо звернення стягнення на іпотечне майно шляхом набуття права власності на нього, суд першої інстанції правомірно дійшов висновку про вибуття нежитлової будівлі «Бізнес центр» та земельної ділянки з володіння ТОВ «Форум Рітейл» не з його волі.
Місцевий суд доцільно зазначив також і інші допущені ОСОБА_2 під час звернення стягнення на спірне нерухоме майно порушення.
Статті 1, 3 Закону України «Про іпотеку» визначають, що іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотекою може бути забезпечене виконання дійсного зобов`язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності. Іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.
Згідно зі ст. 5 Закону України «Про іпотеку» предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна. Вартість предмета іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки предмета іпотеки відповідним суб`єктом оціночної діяльності у випадках, встановлених законом або договором.
Відповідно до ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених ст. 12 цього Закону.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Якщо предметом іпотеки є два або більше об`єкти нерухомого майна, стягнення звертається в обсязі, необхідному для повного задоволення вимог іпотекодержателя. Якщо предметом іпотеки є об`єкти, які належать різним особам, та задоволення отримується за рахунок частини переданого в іпотеку майна, ті іпотекодавці, на майно яких було звернено стягнення, мають право на пропорційне відшкодування від іпотекодавців, на майно яких не зверталось стягнення, і набувають прав іпотекодержателя на частину майна, на яку не було звернено стягнення, для забезпечення такого відшкодування.
Суд встановив, що за умовами п. 2 договору іпотеки іпотекою нерухомого майна забезпечено виконання зобов`язання щодо повернення грошей, переданих іпотекодержателем іпотекодавцю за договором позики, посвідченим Базир Н.М. приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Київської області 04.11.2021 за р.№859 в 1 000 000,00 грн.
Отже, враховуючи погоджену сторонами у п. 3 договору вартість предмету іпотеки (нежитлова будівля - 3 986 459,75 грн; земельна ділянка - 301 863,14 грн) іпотекодержатель відповідно до приписів ст. 33 Закону України «Про іпотеку» мав звернути стягнення не на всі об`єкти, передані в іпотеку, а на один із них.
Висновуючи про порушення умов договору іпотеки в частині односторонньої зміни (переоцінки) іпотекодержателем погодженої вартості предмету іпотеки, суд відзначив, що п. 6.4.5 та 6.4.11 договору іпотеки сторони визначили, що іпотекодержатель за погодженням з іпотекодавцем може здійснювати переоцінку предмету іпотеки у зв`язку зі змінами кон`юнктури ринку, інших факторів, а також у разі пролонгації дії основного зобов`язання, а у разі незгоди іпотекодавця на здійснення переоцінки його вартості, відповідно до п. 6.4.5 цього договору, а також у разі зниження вартості предмета іпотеки, в тому числі у разі знищення, пошкодження або зіпсування предмету іпотеки - вимагати заміни предмету іпотеки.
В той же час, як вбачається з довідки ОСОБА_2 від 21.01.2022, остання здійснила переоцінку (зміну) вартості іпотечного майна до розміру визначеного суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «М-Консалт», за якою в подальшому набула право власності на іпотечне майно, а саме: вартість нежитлової будівлі визначена сторонами в сумі 3 986 459,75 грн, в той час як суб`єкт оціночної діяльності оцінив будівлю у 1 700 000,00 грн, тобто майже у 2,4 рази дешевше за ту, що була погоджена сторонами. Вартість земельної ділянки навпаки оцінена ТОВ «М-Консалт» у 2,4 рази більше.
Така переоцінка вартості предмета іпотеки ОСОБА_2 з ТОВ «Форум Рітейл» не погоджувала, що є порушенням договору іпотеки під час звернення стягнення на іпотечне майно.
Наведений вище висновок узгоджується з постановою Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019 у справі №306/2053/16-ц у якій вказано, що суди зробили обґрунтований висновок, що у матеріалах справи відсутні відомості про отримання іпотекодавцем письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.
Згідно з ч. 1 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Суд встановив, що таке застереження міститься, зокрема, у п. 8.3.1 договору іпотеки, відповідно до якого задоволення вимог може здійснюватися шляхом набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку», та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Згідно зі ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку.
Вимога, встановлена ч. 1 цієї статті, не перешкоджає іпотекодержателю здійснювати свої права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки.
Таким чином, для реалізації права на звернення стягнення іпотекодержатель в обов`язковому порядку має надіслати іпотекодавцю вимогу про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору. При цьому надсилання такої вимоги має передувати вжиттю іпотекодержателем дій щодо звернення стягнення в позасудовий спосіб.
Суд встановив, що 30.11.2021 ОСОБА_2 склала вимогу про усунення порушення основного зобов`язання. Проте належних та допустимих доказів надсилання цієї вимоги ТОВ «Форум Рітейл» та отримання ним такої вимоги у матеріалах справи відсутні.
У письмовій заяві від 12.12.2024 свідок ОСОБА_5 повідомляє, що був уповноважений на отримання поштової кореспонденції від імені ТОВ «Форум Рітейл» та за вказівкою директора ТОВ «Форум Рітейл» ОСОБА_4 отримав 08.12.2021 надісланий ОСОБА_2 лист та передав цей лист директору ТОВ «Форум Рітейл» ОСОБА_4 . Текст листа йому не відомий.
Водночас, суд критично оцінює наявність у ОСОБА_5 відповідних повноважень на отримання поштової кореспонденції від імені ТОВ «Форум Рітей», оскільки такі повноваження згідно з ч. 3 ст. 244 ЦК України мають підтверджуватись письмовим документом - довіреністю. Однак, як свідчить лист AT «Укрпошта» від 31.05.2024, довіреність на отримання поштових відправлень адресованих позивачу до Укрпошти не надавалась.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29.09.2020 у справі №757/13243/17 виснувала, що належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка наведена в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України №270 від 05.03.2009.
З огляду на відсутність у матеріалах справи доказів змісту (опису вкладення) поштового відправлення №0740600429179, довіреності ТОВ «Форум Рітейл» про уповноваження ОСОБА_5 на отримання поштової кореспонденції, колегія судів погоджується з висновком суду першої інстанції як про непідтвердження надсилання іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання від 30.11.2021, так і про непідтвердження отримання вимоги позивачем 08.12.2021.
Враховуючи встановлені у справі обставини, з огляду на неукладення сторонами договору позики та, відповідно, не створення ним юридичних наслідків, а також з урахуванням встановлених вище порушень норм чинного на час звернення стягнення на іпотечне майно в позасудовому порядку, обґрунтованим є висновок місцевого суду про вибуття спірного нерухомого майна ТОВ «Форум Рітейл» з володіння останнього поза його волею.
Наявні у матеріалах справи відомості з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань свідчать про пов`язаність ТОВ «Фрукти Світу», ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , що дає підстави для обґрунтованих сумнівів в добросовісності їх дій як набувачів майна.
Так, ТОВ «Фрукти Світу» є набувачем спірного майна на підставі актів приймання-передачі майна до статутного капіталу від 05.06.2023. 
Як свідчать матеріали справи, одним із засновників ТОВ «Фрукти Світу» є ОСОБА_3 із часткою у розмірі 61,65% статутного капіталу, яка також є директором та кінцевим бенефіціарним власником цього товариства. У свою чергу ОСОБА_3 є онучкою ОСОБА_2 , обидві зареєстровані та проживають за однією адресою: АДРЕСА_2 .
Зазначені обставини свідчать, що ОСОБА_3 має вплив на прийняття рішень ТОВ «Фрукти Світу», а тому є пов`язаною з ним особою, що у свою чергу, на переконання суду, підтверджує недобросовісність відповідача як набувача спірного майна.
Крім того, суд враховує, що як ОСОБА_3 , так і ТОВ «Фрукти Світу» набули спірне нерухоме майно безоплатно: ОСОБА_3 - на підставі договору дарування від 05.04.2023, відповідач - шляхом внесення майна до його статутного капіталу.
Якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача, крім приписів ст. 388 ЦК України, слід застосовувати спеціальну норму п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Отже, добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав і обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень.
Водночас Велика Палата Верховного Суду у постанові від 08.11.2023 у справі №607/15052/16 виснувала, що добросовісність набуття виключається, якщо на момент вчинення правочину з набуття майна у власність в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно містяться записи про арешт майна, заборону його відчуження, наявна інформація в Єдиному державному реєстрі судових рішень про судовий спір щодо цього майна, за обставинами якого останнє може перебувати у володінні іншої особи, ніж власник, і може бути повернутим власникові чи витребуваним на його користь. Такі відомості, за висновками Великої Палати Верховного Суду, повинні спонукати покупця до більшої обачливості.
Матеріали справи свідчать, що як на дату набуття права власності на предмет іпотеки ОСОБА_2 , так і на дату дарування нею майна ОСОБА_7 і подальшого внесення ОСОБА_7 цього майна до статутного капіталу ТОВ «Фрукти Світу» у Єдиному державному реєстрі судових рішень були оприлюднені численні ухвали Господарського суду Донецької області у справі №905/2342/17, зокрема, ухвала від 03.08.2021, якою призначено розгляд заяви ліквідатора, в яких чітко зазначені предмет поданої заяви (визнання недійсними договорів купівлі-продажу та витребування спірного майна), ідентифікуючі ознаки цього нерухомого майна (щодо нежитлової будівлі - адреса, площа, щодо земельної ділянки - адреса, кадастровий номер, цільове призначення), а також найменування та код ЄДРПОУ ТОВ "Форум Рітейл" як відповідача у цій справі.
Тому ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ТОВ «Фрукти Світу» мали можливість дізнатися з Єдиного державного реєстру судових рішень про наявність судової справи, в якій витребовується у ТОВ «Форум Рітейл» спірне нерухоме майно, що узгоджується з висновком Верховного Суду, викладеним у постанові від 17.03.2021 у справі №922/634/19, за яким у разі придбання майна покупець мав би проявити розумну обачливість і дослідити історію вибуття майна у попередніх власників.
За таких обставин суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку, що така інформація мала би спонукати ТОВ «Фрукти Світу» до виваженого рішення щодо придбання нерухомого майна шляхом внесення його до статутного капіталу та проявити розумну обачність за наявності відкритої інформації про судовий спір щодо цього нерухомого майна.
Тому за встановлених вище обставин ТОВ «Фрукти Світу» не може вважатися добросовісним набувачем спірного нерухомого майна.
Враховуючи наведене, позовні вимоги про витребування на користь ТОВ «Форум Рітейл» нежитлової будівлі «Бізнес Центр» загальною площею 1089,00 кв. м та земельної ділянки площею 0,0531 га, кадастровий номер земельної ділянки: 3210600000:00:033:0513, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , є обґрунтованими та підлягають задоволенню.
Щодо доводів апеляційної скарги колегія суддів відзначає, що більша їх частина (в т.ч. щодо доказів, родинних відносин третіх осіб 1, 2, тощо) не заявлялася суду першої інстанції та не була предметом його оцінки, а тому до них підлягають застосуванню приписи ч. 4 ст. 165 ГПК України та ст. 269 ГПК України.
Так, згідно з цією нормою якщо відзив не містить вказівки на незгоду відповідача з будь-якою із обставин, на яких ґрунтуються позовні вимоги, відповідач позбавляється права заперечувати проти такої обставини під час розгляду справи по суті, крім випадків, якщо незгода з такою обставиною вбачається з наданих разом із відзивом доказів, що обґрунтовують його заперечення по суті позовних вимог, або відповідач доведе, що не заперечив проти будь-якої із обставин, на яких ґрунтуються позовні вимоги, з підстав, що не залежали від нього.
Доводи в частині висновків суду щодо родинних відносин учасників справи колегія суддів оцінює критично та зазначає, що такі доводи спростовуються наявними матеріалами справи. Так, за доводами скаржника, суд зробив висновок про факт родинних відносин третьої особи 1 ОСОБА_2 (бабуся) та третьої особи 2 ОСОБА_3 (онука) виключно з зареєстрованого місця проживання, чого не достатньо. Колегія суддів зауважує з цього приводу, що про те, що ОСОБА_3 є онучкою ОСОБА_2 свідчить напис на договорі дарування від 05.04.2023, вчинений власноруч дарувальницею ОСОБА_2 .

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги.
Як зазначено у п. 41 висновку № 11 (2008) Консультативної ради європейських суддів до уваги Комітету Міністрів Ради Європи щодо якості судових рішень, обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент захисту на підтримку кожної підстави захисту. Обсяг цього обов`язку може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах. З тим, щоб дотриматися принципу справедливого суду, обґрунтування рішення повинно засвідчити, що суддя справді дослідив усі основні питання, винесені на його розгляд.
Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Суду у справі Трофимчук проти України, no. 4241/03 від 28.10.2010).
Європейський суд з прав людини вказав, що п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст. 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, №63566/00, §23, ЄСПЛ, від 18.07.2006).
Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права (ст. 276 ГПК України).

Судові витрати.
У оскаржуваному рішенні суд першої інстанції у зв`язку тим, що спір виник в результаті неправильних дій відповідача, що призвело до необхідності позивачу звертатися з позовом до суду та здійснювати додаткові витрати на сплату судового збору, суд, відповідно до свого права, передбаченого ч. 9 ст. 129 ГПК України, поклав на відповідача відшкодування позивачу судового збору.
У апеляційній скарзі ТОВ «Фрукти Світу» зазначений висновок суду першої інстанції не оскаржує та не вказує на допущені судом порушення у цій частині.

У зв`язку з відсутністю підстав для задоволення апеляційної скарги витрати за її подання відповідно до ст. 129 ГПК України  покладаються на апелянта.

Керуючись ст. 74, 129, 269, 275-277, 281-284 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд

У Х В А Л И В :
          
1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Фрукти Світу" на рішення Господарського суду Київської області від 28.03.2025 у справі № 911/2323/24 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Київської області від 28.03.2025 у справі №911/2323/24 залишити без змін. 

3. Судові витрати, пов`язані з поданням апеляційної скарги, покласти на скаржника.

4. Справу повернути до суду першої інстанції.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення.
Постанова апеляційної інстанції може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку та в строк, передбачені ст. 287 - 289 ГПК України.

Повний текст постанови складено 14.11.2025. 

Головуючий суддя                                                            О.О. Євсіков 

Судді                                                                                В.А. Корсак

                                                                                С.О. Алданова