ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
08 жовтня 2025 року
м. Київ
справа № 932/4330/21
провадження № 61-9158св25
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В. (суддя-доповідач),
суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Сакари Н. Ю., Шиповича В. В.,
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ,
відповідачі: товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Дніпрофінансгруп», ОСОБА_2 , публічне акціонерне товариство «Родовід Банк», товариство з обмеженою відповідальністю «Юкрейн Проперті Групп», ОСОБА_3 ,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу  ОСОБА_1 на рішення Бабушкінського районного суду міста Дніпропетровська у складі судді 
Куцевола В. В.від 15 жовтня 2024 року та постанову Дніпровського апеляційного суду у складі колегії суддів: Новікової Г. В., Гапонова А. В., Никифоряка Л. П., 
від 17 червня 2025 року, і ухвалив таку постанову.
Зміст позовної заяви та її обґрунтування 
1.           У червні 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ТОВ «ФК «Дніпрофінансгруп», ОСОБА_2 , ПАТ «Родовід Банк», ТОВ «Юкрейн Проперті Групп», ОСОБА_3 про визнання відкритих торгів (аукціону) з використанням електронної торгової системи недійсними, визнання недійсним протоколу електронного аукціону, визнання недійсним договору про відступлення прав вимоги, визнання недійсним договору про відступлення прав за договором іпотеки, визнання недійсним договору про задоволення вимог іпотекодержателя, усунення перешкод у користуванні квартирою.
2.           На обґрунтування позовних вимог  ОСОБА_1 зазначав, що між ним та 
ОСОБА_2 31 грудня 2003 року було укладено договір оренди квартири АДРЕСА_1 , на підставі якого він у ній проживав та здійснював нотаріальну діяльність.
3.           У 2007 році між ОСОБА_2 та ПАТ «Родовід Банк» було укладено кредитний договір, з метою забезпечення належного виконання умов якого було укладено договір іпотеки, предметом якої стала належна ОСОБА_2 
квартира АДРЕСА_1 . 
4.           Згодом, у зв`язку з невиконанням ОСОБА_2 умов кредитного договору, ПАТ «Родовід Банк» та його правонаступниками було проведено ряд дій, спрямованих на забезпечення вимог кредитора, наслідком чого стало набуття у власність вказаної нерухомості ОСОБА_3 . 
5.           Позивач вважає його права порушеними діями відповідачів, оскільки він, як орендар нерухомості, мав переважне право на набуття її у власність, а також посилався на порушення процедури набуття квартири у власність            ОСОБА_3 .
6.           З урахуванням викладеного, позивач просив позов задовольнити:
- визнати недійсними відкриті торги (аукціон) з використанням електронної торгової системи для проведення електронного аукціону, що відбулися 01 жовтня 2019 року, з реалізації лоту № GL3N010478 (майнові права за кредитним договором від 05 лютого 2007 року № 35.1/СЖ-011-07.1, укладеним з фізичною особою);
- визнати недійсним протокол електронного аукціону від 01 жовтня 2019 року № UA-EA-2019-08-16-000207-b, складений за результатами проведених відкритих торгів (аукціону) з використанням електронної торгової системи для проведення електронного аукціону від 01 жовтня 2019 року з реалізації лоту № GL3N010478 (майнові права за кредитним договором від 05 лютого 2007 року № 35.1/СЖ-011-07.1, укладеним з фізичною особою);
- визнати недійсним договір № 30 про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги, що укладений 21 жовтня 2019 року між ПАТ «Родовід Банк» та ТОВ «ФК «Дніпрофінансгруп» за результатами відкритих торгів (аукціону), оформлених протоколом від 01 жовтня 2019 року № UA-EA-2019-10-18-000045-b;
- визнати недійсним договір про відступлення прав за договором іпотеки, посвідчений 21 жовтня 2019 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Антиповою І. В. за реєстровим номером 876, що укладений між ПАТ «Родовід Банк» та ТОВ «ФК «Дніпрофінансгруп» за результатами відкритих торгів (аукціону), оформлених протоколом від 08 листопада 2019 року № UA-EA-2019-10-18-000045-b;
- визнати недійсним договір про задоволення вимог іпотекодержателя, посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Заверуха Н. І. 06 січня 2021 року за реєстровим № 11, що укладений між 
ОСОБА_2 та ТОВ «ФК «Дніпрофінансгруп»; 
- заборонити ТОВ «ФК «Дніпрофінансгруп» та іншим особам вчиняти будь-які дії з перешкоджання ОСОБА_1 володіти та користуватися квартирою АДРЕСА_1 , у тому числі шляхом перешкоджання доступу до квартири, відімкнення квартири від електричного живлення, газопостачання тощо;
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 56085829 від 06 січня 2021 року, прийняте приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Заверухою Н. І.;
- скасувати право власності на квартиру 
АДРЕСА_1 , за ТОВ «ФК «Дніпрофінансгруп»;
- поновити у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про право власності на квартиру АДРЕСА_1 , за ОСОБА_2 ;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського нотаріального округу Кухтіною В. В. 01 грудня 
2021 року за реєстром № 5081, що укладений між ТОВ «ФК «Дніпрофінансгруп» та ОСОБА_3 ;
- витребувати у ОСОБА_3 та передати ОСОБА_1 належну йому на праві оренди квартиру АДРЕСА_1 , в належному технічно-санітарному стані;
- вирішити питання розподілу судових витрат.
Основний зміст та мотиви рішення суду першої інстанції
7.           Рішенням Бабушкінського районного суду міста Дніпропетровська 
від 15 жовтня 2024 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.
8.           Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що договір іпотеки є чинним, а питання про визнання його таким, що не відповідає вимогам закону, позивачем не ставиться. Заявлені позовні вимоги не підлягають задоволенню, оскільки саме іпотекодержатель має переважне право перед іншими особами щодо вказаного майна. Доводи, викладені позивачем, зводяться до порушення його прав, яке мало свій початок під час укладення договору іпотеки, що в свою чергу стало передумовою для порушення в подальшому його прав, гарантованих статтею 777 ЦК України, а тому за відсутності вимоги про визнання договору іпотеки недійсним відсутні підстави для задоволення заявлених позовних вимог. Водночас, вимогу про витребування майна, без пред`явлення вимоги про визнання договору іпотеки недійсним, може ставити лише власник майна, що відповідає приписам статтям 387-388 ЦК України в поєднанні з приписами           статей 319, 321 ЦК України, а з огляду на те, що позивач не є та ніколи не був власником спірної квартири, вимога про витребування майна не може бути задоволена без визнання недійсним договору іпотеки.
9.           Крім того, матеріали справи не містять доказів наявності реального бажання у позивача придбати спірний об`єкт нерухомості, а заявлені вимоги фактично зводяться до переведення сторін (правонаступників) договору іпотеки у первинний стан, що з огляду на добровільне укладення іпотекодержателем й іпотекодавцем договору про задоволення вимог іпотекодержателя спричинить додатковий тягар відповідальності для ОСОБА_2 у вигляді додаткових нарахувань за кредитним договором, невиконання умов якого призвело до відчуження квартири.
Основний зміст та мотиви судового рішення суду апеляційної інстанції 
10.        Постановою Дніпровського апеляційного суду від 17 червня 2025 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково, рішення Бабушкінського районного суду міста Дніпропетровська від 15 жовтня 2024 року змінено, викладено його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
11.        Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту, який не призведе до відновлення порушених прав. Належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) буде позов про переведення на останнього прав та обов`язків покупця відповідної речі. Вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу сама по собі не може вважатися ефективним способом захисту порушеного переважного права наймача (орендаря) на придбання такої речі. Адже в результаті задоволення такої вимоги право такої особи захищене не буде, що змусить наймача (орендаря) звертатися до власника з пропозицією відчуження речі на тих самих умовах, що були передбачені договором купівлі-продажу, який визнаний недійсним, а в разі незгоди власника - до суду із новим позовом. Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові, а тому немає підстав надавати оцінку іншим аргументам апеляційної скарги.
Узагальнені доводи касаційної скарги
12.        17 липня 2025 року  ОСОБА_1  звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Бабушкінського районного суду міста Дніпропетровська від 15 жовтня 2024 року та постанову Дніпровського апеляційного суду від 17 червня 2025 року, ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі
13.        Підставами касаційного оскарження судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій позивач зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме застосування норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду України від 06 квітня 2016 у справі №3-242гс16, від 29 листопада 2017 року 
у справі № 668/5633/14-ц, у постановах Великої Палати Верховного Суду                                      від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 07 листопада 2018 року у справі №488/5027/14-ц, від 21 серпня 2018 року № 910/14144/17, від 11 вересня                             2018 року у справі № 905/1926/16, у постановах Верховного Суду від 14 березня 2018 року у справі № 910/1454/17, від 13 березня 2018 у справі № 910/13407/17, від 24 квітня 2019 року у справі № 915/370/16, від 07 травня 2018 року у справі № 927/522/17, від 20 листопада 2019 року у справі № 925/796/18, від 10 березня 2020 року у справі № 927/1184/15, від 05 квітня 2018 року справі № 910/9256/27, від 28 листопада 2018 року у справі № 924/374/17 (пункт 1 частини другої                статті 389 ЦПК України), а також вказує, що суди попередніх інстанцій не дослідили зібрані у справі докази та не надали їм належної правової оцінки            (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).
14.        У касаційній скарзі заявник посилається на те, що в результаті незаконних дій відповідачів він був позбавлений житла, яке орендував для проживання та ведення нотаріальної діяльності. Вказує, що з 2003 року орендує спірну квартиру, поніс значні витрати на утримання нерухомого майна. Однак, орендоване ним житло, було незаконно захоплено представниками ТОВ «Дніпрофінансгруп» разом з його речами, нотаріальними архівами, про що він неодноразово повідомляв правоохоронні органи. Вказує, що він повністю позбавлений можливості користуватися належними йому речами. 
15.         ОСОБА_1  вважає, що апеляційний суд фактично самоусунувся від розгляду справи по суті, пославшись на те, що ним обрано неналежний спосіб захисту порушених прав. Судами попередніх інстанцій не було вирішено спір по суті заявлених позовних вимог, не було надано оцінки законності проведення електронного аукціону, на підставі якого спірна квартира перейшла у власність іншим особам. Також заявник посилається на те, що ним письмово було повідомлено кредитора про наявність у нього права оренди на спірне нерухоме майно, однак вказані обставини було проігноровано. Кредитором не було забезпечено участі у прилюдних торгах усіх зацікавлених осіб, відомості про проведення торгів не були оприлюднені у доступних засобах масової інформації. Судами попередніх інстанцій не було досліджено обставини, які свідчать про порушень при проведенні електронних торгів та є підставою для скасування низки правочинів, вплив цих дій на права та обов`язки позивача. У справі, що розглядається, були заявлені позовні вимоги про визнання недійсними не тільки електронних торгів з реалізації майна, а й низки правочинів, укладених після проведення торгів. 
16.        Доводи касаційної скарги містять висновки про належний спосіб захисту прав та інтересів позивача. Він вважає, що задоволення позовних вимог відновить його порушені права на володіння спірним майном.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
17.        Ухвалою Верховного Суду від 04 серпня 2025 року відкрито касаційне провадження у справі № 932/4330/21.
18.        Ухвалою Верховного Суду від 01 жовтня 2025 року справу призначено до судового розгляду колегією з п`яти суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами.
Доводи осіб, які подали відзиви на касаційну скаргу
19.        У поданому відзиві на касаційну скаргу ПАТ «Родовід Банк» посилається на те, що оскаржуване рішення суду першої інстанції, змінене в мотивувальній частині постановою апеляційного суду, ухвалено з правильним застосуванням норм матеріального права та дотриманням норм процесуального права, є законними та обґрунтованими. ПАТ «Родовід Банк» перебуває у процедурі ліквідації, яка здійснюється 22 квітня 2020 року, а тому у спірних правовідносинах є пріоритетним для застосування Закон України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб». Позивач робить посилання на положення статей 203, 215 ЦК України, без відповідного обґрунтування які саме положення спірного правочину суперечать вимогам законодавства. Позивачем не обґрунтовано порушення його прав оспорюваними правочинами, а обраний позивачем спосіб захисту порушеного права шляхом визнання оспорюваних договорів недійсними не є ефективним засобом відновлення порушеного права.
20.        У поданому відзиві на касаційну скаргу ТОВ «ФК «Дніпрофінансгруп» посилається на те, що оскаржувані судові рішення винесенні при повному та всебічному з`ясуванні обставин справи, на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених такими доказами, винесеними з дотриманням норм матеріального та процесуального права відповідно до вимог статті 263 ЦПК України. Позивачем не доведено, яким чином було порушено його права в момент вчинення оскаржуваних правочинів. Недоведення позивачем порушення його прав та законних інтересів є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог. 
21.        Той факт, що позивачу не було запропоновано придбати право вимоги за кредитним договором та договором іпотеки, як орендарю, не є підставою для задоволення позовних вимог. Більше того, такі твердження не ґрунтуються на вимогах діючого законодавства України. 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
22.        31 грудня 2003 року між  ОСОБА_4 та ОСОБА_1 укладено договір оренди квартири АДРЕСА_2 .
23.        Відповідно до додаткової угоди № 2 від 14 лютого 2005 року до договору оренди, сторонами якого є ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , останній на умовах вказаного договору прийняв у тимчасове володіння та користування квартиру             АДРЕСА_2 . Приміщення передано в оренду на строк 9 років з моменту прийняття його за актом. Акт здачі-приймання було підписано сторонам 01 квітня 2005 року.
24.        04 квітня 2005 року ОСОБА_4 продала, а ОСОБА_2 купив квартиру АДРЕСА_2 , що підтверджується нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу.
25.        05 лютого 2007 року між ВАТ «Родовід Банк» та ОСОБА_2 укладено кредитний договір № 35.1/СЖ-011-07.1, згідно з яким останній отримав кредит у розмірі 60 000 дол. США на умовах платності та зворотності.
26.        05 лютого 2007 року з метою забезпечення належного виконання зобов`язань позичальника за кредитним договором № 35.1/СЖ-011-07.1 
ОСОБА_2 було укладено нотаріально посвідчений договір іпотеки та передано ВАТ «Родовід Банк»в іпотеку квартиру 
АДРЕСА_2 .
27.        21 жовтня 2009 року між ПАТ «Родовід Банк»та ТОВ «ФК «Дніпрофінансгруп» було укладено договір про відступлення прав вимоги № 30, за яким до ТОВ «ФК «Дніпрофінансгруп» перейшло право вимоги до боржника за кредитним договором № 35.1/СЖ-011-07.1. Вказане також вбачається з копії протоколу електронного аукціону UA-EA-2019-08-16-000207-b.
28.        Відповідно до копії договору про відступлення прав за договором іпотеки від 21 жовтня 2019 року, ПАТ «Родовід Банк» відступило право вимоги ТОВ «ФК «Дніпрофінансгруп»за договором іпотеки, укладеним між ОСОБА_2 та 
ПАТ «Родовід Банк», предметом якого була квартира 
АДРЕСА_2 .
29.        Згідно з копією додаткової угоди № 4 від 04 січня 2021 року до договору оренди квартири, сторонами якого є ОСОБА_2 та ОСОБА_5 , сторонами погоджено, що строк оренди становить 10 років.
30.        Відповідно до договору про задоволення вимог іпотекодержателя 
від 06 січня 2021 року, сторонами якого є ТОВ «ФК «Дніпрофінансгруп» та 
ОСОБА_2 , сторонами погоджено передання ОСОБА_2 як іпотекодавцем у власність іпотекодержателя - ТОВ «ФК «Дніпрофінансгруп»квартиру АДРЕСА_2 .
31.        Згідно з копією витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право власності на квартиру АДРЕСА_2 06 січня 2021 року було зареєстровано за ТОВ «ФК «Дніпрофінансгруп».
32.        Відповідно до копії інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 01 грудня 2021 року між ТОВ «ФК «Дніпрофінансгруп» та ОСОБА_6 було укладено договір купівлі-продажу, за яким остання набула у власність квартиру 
АДРЕСА_2 .
33.        Відповідно до договору оренди спірної квартири та додаткової угоди № 4 строк оренди вказаної квартири сплив у квітні 2025 року.
Позиція Верховного Суду
34.        Перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла таких висновків.
35.        Відповідно до пунктів 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
36.        Згідно з частиною першою статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
37.        Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
38.        Відповідно до частини першої статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
39.        Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
40.        Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).
41.        Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.
42.        Приватноправовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (постанова Верховного Суду від 08 листопада 2023 року у справі № 761/42030/21 (провадження 
№ 61-12101св23)).
43.        Відповідно до частини першої статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
44.        Згідно з пунктом 1 частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.
45.        Звертаючись до суду з цим позовом, позивач посилався на те, що він є орендарем спірної квартири та мав пріоритетне право на її придбання. Однак через порушення порядку опублікування відомостей про оголошення електронних торгів він не скористався таким правом, а також не був повідомлений про відступлення права вимоги за іпотечним договором на користь третіх осіб, у зв`язку з чим просив визнати недійсними: відкриті торги (аукціон) з використанням електронної торгової системи для проведення електронного аукціону, недійсним протокол електронного аукціону; недійсним договір про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги; недійсним договір про відступлення прав за договором іпотеки; недійсним договір про задоволення вимог іпотекодержателя; скасувати право власності на спірну квартиру; поновити у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про право власності на квартиру; визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири; витребувати у останнього набувача та передати належну йому на праві оренди квартиру.
46.        Відповідно до частини другої статті 16, частини першої статті 215 ЦК України одним зі способів захисту порушеного права є визнання недійсним правочину, укладеного з недодержанням стороною (сторонами) вимог, установлених частинами першою, третьою, п`ятою, шостою статті 203 цього Кодексу, зокрема у зв`язку з невідповідністю змісту правочину цьому Кодексу та іншим актам цивільного законодавства.
47.        Процедура реалізації майна на прилюдних торгах полягає у забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернено стягнення, до покупця - учасника прилюдних торгів за плату. Така процедура полягає в укладенні та виконанні договору купівлі-продажу. На підтвердження його укладення складається відповідний протокол, а на підтвердження виконання зі сторони продавця - акт про проведені прилюдні торги.
48.        Стаття 650 ЦК України закріплює такий спосіб реалізації майна, як укладення договорів на біржах, аукціонах (торгах), конкурсах та відсилає до інших нормативних актів, які мають встановлювати особливості укладення цих договорів. До цього зводиться і зміст припису частини четвертої статті 656 ЦК України, згідно з яким до таких договорів застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.
49.        За змістом частини другої статті 638 та частини першої статті 640 ЦК України моментом укладення договору купівлі-продажу на прилюдних торгах є момент визначення переможця торгів, тобто момент акцепту пропозиції останнього щодо ціни. Підставою набуття у власність нерухомого майна, придбаного на прилюдних торгах, є договір купівлі-продажу та дії, спрямовані на передання такого майна у володіння покупця, що підтверджують відповідний протокол, акт про проведені прилюдні торги та державна реєстрація права власності за покупцем (постанова Великої Палати Верховного Суду від 07 липня 2020 року у справі № 438/610/14-ц (провадження № 14-577цс19)).
50.        Набуття майна за результатами електронних торгів є особливим видом договору купівлі-продажу, за яким власником відчужуваного майна є боржник, а продавцями, які мають право примусового продажу такого майна, є державна виконавча служба (приватний виконавець) та організатор електронних торгів. Покупцем відповідно є переможець електронних торгів.
51.        Велика Палата Верховного Суду у постанові від 11 вересня 2024 року у справі № 554/154/22 (провадження № 14-24цс24) зробила висновок про те, що з огляду на правову природу процедури реалізації майна на торгах, яка полягає в продажу майна, тобто в забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернуто стягнення, до покупця - учасника торгів, ураховуючи особливості, передбачені законодавством щодо проведення торгів, складання за результатами їх проведення акта проведення торгів є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на публічних торгах, тобто є правочином. Наведене узгоджується з правилами частини четвертої статті 656 ЦК України, за якою до договору купівлі-продажу на біржах, аукціонах (публічних торгах) застосовуються загальні правила про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті. Тож правова природа продажу майна з публічних (електронних) торгів дає підстави для можливості визнання торгів недійсними за правилами визнання недійсними правочинів, зокрема на підставі приписів цивільного законодавства (статті 203, 215 ЦК України) про недійсність правочину як такого, що не відповідає вимогам закону, у разі невиконання вимог щодо дотримання визначених правил про процедуру, порядок проведення торгів.
52.        Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частини перша та друга статті 5 ЦПК України).
53.        Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
54.        Під час оцінки обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.
55.        Цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
56.        Під час розгляду справи суд має з`ясувати, чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір, у свою чергу, не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право / інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом.
57.        Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду 
від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження№ 14-144цс18), 
від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження№ 12-187гс18), 
від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження№ 14-338цс18), від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18).
58.        Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04 липня 2023 року у справі № 233/4365/18 (провадження № 14-96цс21) зробила такий висновок: «Оскільки продаж майна на публічних торгах є правочином, то оскаржити останній можна за певних умов (зокрема у разі ефективності такого способу захисту для позивача), а не протокол як документ, який засвідчує вчинення цього правочину. Вимоги про визнання недійсними протоколу публічних торгів є неналежним і неефективним способом захисту. Такий самий підхід слід застосовувати і щодо оскарження іншого документа - акта про проведені електронні торги. З огляду на наведене неналежними та неефективними є відповідні дві вимоги позивача. […] Якщо позивач не був стороною договору-купівлі продажу, укладеного на електронних торгах, і, наприклад, вважає, що переможець торгів є недобросовісним та не набув права власності на придбане майно, він може скористатися прямо визначеним законом для таких спірних правовідносин способом захисту права. Для застосування вимоги про витребування майна з чужого володіння немає потреби в оскарженні електронних торгів (відповідного правочину купівлі-продажу), складених на їх підставі протоколу й акта про проведені електронні торги чи викладеного в окремому документі договору купівлі-продажу (близькі за змістом висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 01 жовтня 2019 року у справі № 910/3907/18                   (пункти 52, 57) і від 05 жовтня 2021 року у справі № 910/18647/19 (пункт 9.32))».
59.        Недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим. Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі                                      № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).
60.        Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).
61.        Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов`язків, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним) (постанова Верховного Суду від 28 липня 2021 року в справі № 759/24061/19 (провадження № 61-8593св21)).
62.        Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (частини друга, третя статті 215 ЦК України).
63.        Отже позивач має довести наявність підстав, встановлених законом, для визнання правочину недійсним.
64.        Звертаючись до суду з цим позовом позивач стверджував, що його права порушено, оскільки він є орендодавцем спірної квартири, відповідно має переважне право на її придбання, однак він не зміг взяти участь у електронних торгах оскільки у нього була відсутня інформація про намір реалізації спірної квартири. 
65.        Наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання, крім випадків, якщо предметом договору найму (оренди) є державне або комунальне майно (частина друга статті 777 ЦК України).
66.        Судами попередніх інстанцій встановлено, що  ОСОБА_1 орендував спірну квартиру, право власності на яку мала  ОСОБА_4 , яка продала спірну квартиру ОСОБА_2 . ОСОБА_2 , в свою чергу, уклав з ВАТ «Родовід Банк»  кредитний договір та договір іпотеки. Іпотечним майном була квартира АДРЕСА_2 .
67.        За договором відступлення прав вимоги ПАТ «Родовід Банк» за результатами електронних торгів передало ТОВ «ФК «Дніпрофінансгруп» право вимоги за кредитним договором та договором іпотеки. 
68.        Відповідно до копії договору про задоволення вимог іпотекодержателя                від 06 січня 2021 року, сторонами якого є ТОВ «ФК «Дніпрофінансгруп» та                  ОСОБА_2 , сторонами погоджено передання ОСОБА_2 , як іпотекодавцем, у власність іпотекодержателя - ТОВ «ФК «Дніпрофінансгруп» квартири АДРЕСА_2 .
69.        ТОВ «ФК «Дніпрофінансгруп» 01 грудня 2021 року продало спірну квартиру ОСОБА_6 .
70.        Згідно з частинами першою-четвертою статті 12, частинами першою п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
71.        Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
72.        Суди попередніх інстанцій, встановивши фактичні обставини справи, які мають суттєве значення для її правильного вирішення, достатньо мотивовано виходили з того, що вимоги позивача до задоволення не підлягають, оскільки він не довів належними та допустимими доказами наявності передбачених законом підстав, які б могли свідчити про недійсність договорів про відступлення права вимоги за кредитним та іпотечним договорами, а також договору про задоволення вимог іпотекодержателя.
73.        Позивач не доводив, яким вимогам закону, чинного на момент укладення оспорюваних договорів, не відповідали такі правочини.
74.        Позивачем також не наведено обґрунтованих доводів, які б свідчили про порушення його прав внаслідок укладення іншими особами оспорених договорів. Оренда спірного нерухомого майна не доводить його переважне право перед іпотекодержателем на задоволення вимог за рахунок предмета іпотеки. 
75.        Згідно з додатковою угодою № 4 від 04 січня 2021 року до договору оренди квартири, сторонами погоджено, що строк оренди становить 10 років з моменту прийняття її за актом здачі-приймання, який є невід`ємною частиною цього договору та був підписаний 01 квітня 2005 року.
76.        Також до спірних правовідносин не підлягають застосуванню положення статей 387, 388 ЦК України, оскільки позивач не наділений право витребовувати спірне майно у набувача. Можливість витребування спірного майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатного чи безоплатно). Позивач ніколи був власником спірної квартири. У випадку порушення власником майна прав орендаря останній має можливість їх захищати у передбачений законом або договором спосіб, зокрема шляхом усунення перешкод у користуванні майном, розірвання договору, відшкодування збитків.
77.        Слід також зазначити, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палата Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц).
78.        Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів касаційних скарг по суті спору та їх відображення в оскаржених рішенні суду першої інстанції та постанові апеляційного суду (з урахуванням доводів касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження), питання вмотивованості висновків судів першої та апеляційної інстанцій, Верховний Суд виходить з того, що у справі, яка розглядається, судами сторонам спору надано мотивовану відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних правовідносин, а доводи, викладені у касаційній скарзі, не спростовують обґрунтованих висновків судів попередніх інстанцій.
79.        Колегія суддів, надаючи оцінку судовим рішенням на предмет їх законності у межах доводів касаційних скарг, погоджується з висновками судів першої та апеляційної інстанції. За встановлених у цій справі обставин суди правильно застосували норми матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, та дійшли цілком обґрунтованих висновків про відмову у задоволенні позовних вимог.
80.        Висновки судів попередніх інстанцій не суперечать висновкам Верховного Суду України, Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду, на які заявник послався в обґрунтування доводів касаційної скарги.
81.         Верховний Суд неодноразово зауважував, що зважаючи на різноманітність правовідносин та обставин, які стають підставою для виникнення спорів у судах, враховуючи фактичні обставини, які встановлюються судами на підставі наданих сторонами доказів у кожній конкретній справі, суди повинні самостійно здійснювати аналіз правовідносин та оцінку релевантності і необхідності застосування правових висновків Верховного Суду в кожній конкретній справі (постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 лютого 2022 року у справі  
№ 201/16373/16-ц, від 08 серпня 2023 року у справі № 910/8115/19 (910/13492/21)).
82.        Відповідно до статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
83.        З урахуванням доводів касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження у справі, меж касаційного перегляду справи, визначених статтею 400 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для скасування рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції.
Керуючись статтями 402, 403, 409, 410, 415, 416, 418, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду 
ПОСТАНОВИВ:
1.           Касаційну скаргу  ОСОБА_1 залишити без задоволення.
2.           Рішення Бабушкінського районного суду міста Дніпропетровська 
від 15 жовтня 2024 року, в незміненій за результатами апеляційного перегляду частині, та постанову Дніпровського апеляційного суду від 17 червня 2025 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                      Є. В. Синельников
 
Судді:                                                                                        О. В. Білоконь
 
                                                                                                 О. М. Осіян
 
   Н. Ю. Сакара
 
   В. В. Шипович