ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
16 вересня 2025 року
м. Харків
справа № 610/3798/24
провадження № 22-ц/818/2611/25
Харківській апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді - Тичкової О.Ю.,
суддів колегії Маміної О.В., Пилипчук Н.П.
за участю секретаря судового засідання Волобуєва О.О.
сторони справи:
позивач – ОСОБА_1 
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест»
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Харків апеляційну скаргу  Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 03 лютого 2025 року в складі судді Тімонової В.М., -
ВСТАНОВИВ:
У жовтні 2024 року представник ОСОБА_2 , яка діє в інтересах ОСОБА_1 звернувся до Балаклійського районного суду Харківської області з позовом у якій просила стягнути з відповідача заборгованість за договором оренди земельної ділянки від 26.09.2007 зі сплати орендної плати у розмірі 57451,81 грн; розірвати договір оренди земельної ділянки від 26.09.2007 (з урахуванням додаткової угоди від 12.12.2014) на земельну ділянку, площею 11,7938 га, кадастровий номер 6320288000:04:000:0497; та стягнути судові витрати.
В обґрунтування позову зазначила, що  ОСОБА_1  на підставі Державного акту на право приватної власності на землю, серії ЯБ № 617725 від 28.11.2006, належить земельна ділянка, площею 11,7938 га, кадастровий номер 6320288000:04:000:0497, яка розташована на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області.
26.09.2007 між  ОСОБА_1 , як орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», як орендарем, було укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований у Балаклійському районному відділі ХРФ ДП ЦДЗК 01.11.2010.
12.12.2014 між  ОСОБА_1  та Відповідачем укладено додаткову угоду до Договору оренди щодо строку дії Договору та розміру орендної плати.
27.10.2016 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди на підставі укладеного Договору оренди та Додаткової угоди за Відповідачем.
Відповідач порушив свої зобов`язання за Договором оренди зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки, який зобов`язаний був сплатити на користь Позивача: орендну плату за 2022 рік з урахуванням щорічної індексації у розмірі 30029,31 грн.; орендну плату за 2023 рік з урахуванням щорічної індексації у розмірі 27422,50 грн. Таким чином, у Відповідача перед Позивачем існує заборгованість за Договором оренди зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки у розмірі 57451,81 грн. Вважає, що Відповідачем істотно порушено умови Договору оренди, а саме: Відповідачем у визначені Договором оренди строки не сплачено на користь Позивача оренду плату за 2022 та 2023 роки, що відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК та п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК є підставою для розірвання Договору оренди за рішенням суду.
Рішенням Балаклійського районного суду Харківської області від 03 лютого 2025 року позовні вимоги задоволено частково. 
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь  ОСОБА_1  заборгованість за договором оренди земельної ділянки від 26.09.2007 зі сплати орендної плати у розмірі 41326,48 грн. 
Розірвано договір оренди земельної ділянки від 26.09.2007, з урахуванням додаткової угоди від 12.12.2014, укладеними між  ОСОБА_1  та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», на земельну ділянку, площею 11,7938 га, кадастровий номер 6320288000:04:000:0497.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь  ОСОБА_1  витрати зі сплати судового збору у розмірі 2082,44 грн та витрати на правничу допомогу у розмірі 5754,59 грн.
В іншій частині позову відмовлено.
Не погодившись з рішенням суду ТОВ подало апеляційну скаргу в якій посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права просило рішення скасувати та ухвалити нове, яким відмовити в розірванні договору оренди земельної ділянки та зменшити розмір стягнутої суми заборгованості зі сплати орендної плати.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що спірна земельна ділянка розташована на території с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади, яке в період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією російської федерації. З 11 вересня 2022 року с. Яковенкове є територією можливих бойових дій, що істотно зменшує можливість орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням: проводити посівну компанію, збирати врожай. Оскільки орендар не мав доступу до земельної ділянки для проведення весняної чи осінньої посівної компанії у 2022 року, за відсутності його вини, об`єкт оренди не міг використовуватись за своїм цільовим призначенням- здійснення сільськогосподарського виробництва. Тому відповідач звільняється зі сплати орендної плати, не тільки за період тимчасової окупації, а за весь 2022 рік. Апелянт зазначає, що наявність обставин непереборної сили щодо ТОВ, не можна застосовувати розірвання договору як наслідок порушення зобов`язання при відсутності вини орендаря та систематичності у простроченні сплати орендної плати. У орендаря не міг одразу з 11.09.2022 року повернутись до цільового використання об`єкту оренди як вважає суд, адже обстеження на предмет наявності вибухонебезпечних предметів на земельній ділянці не були проведені. С. Яковенко є території можливих бойових дій, що суттєво позбавляє відповідача безпечного доступу до предмета оренди. Відсутність безпечного доступу до земельної ділянки (яка потребувала обстежень на предмет забруднення вибухонебезпечними предметами). Також необхідно розглядати у сукупністю з тислими термінами проведення посівної, зокрема осінньої компанії та неможливістю підготуватися до неї. Зазначив, що оскільки сторони у письмовій формі дійшли згоди щодо визначення розміру орендної плати та способу розрахунків , що є істотними умовами договору, тому збільшення нормативної грошової оцінки землі на кофіціент 1,756 безпідставні. 
02.05.2025 року Турка-Романюк А.С., яка діє в інтересах  ОСОБА_1  надала відзив на апеляційну скаргу в якому просила апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення залишити без змін. Посилалась на те, що судом правильно встановлені обставини у справі та ухвалене законне та обґрунтоване рішення. Доводи апеляційної скарги зроблених судом висновків не спростовують. Будь-яких доказів на підтвердження того, що орендована Відповідачем земельна ділянка дійсно в 2021 році не була засіяна Відповідачем або у 2022 році та надалі після 11.09.2022 не відбувалося збирання врожаю внаслідок такої сівби, Відповідачем не надавалося. Орендна плата за договором оренди за 2022 та 2023 роки повинна бути сплачена незалежно від того, отримував відповідач дохід чи ні. Зазначив, що орендована земельна ділянка могла бути визнана потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами (з 01.10.2022), однак лише за умови звернення Відповідача до Ізюмської районної військової адміністрації та/або до Балаклійської міської військової адміністрації з заявою про потенційне забруднення цієї земельної ділянки вибухонебезпечними предметами та подальшого отримання відповідного рішення про це за 2022 та 2023 роки. Відповідачем не надано доказів, які б підтверджували забруднення орендованої земельної ділянки вибухонебезпечними предметами та неможливість Відповідача користуватися цієї земельною ділянкою у зв`язку з цим. Договором суборенди також спростовуються твердження Відповідача, що він залишився без доходу, оскільки розмір суборендної плати за Договором суборенди укладеним між Відповідачем та ТОВ ДП «Степове» становить 2 347 986,55 грн. Вбачається, що Відповідачем в суборенду ТОВ ДП «Степове» було передано майже всі земельні ділянки приватної, комунальної та державної власності, якими користується Відповідач та які зареєстровані за Відповідачем (як орендарем або власником цих земельних ділянок) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, в тому числі, також спірна земельна ділянка. Зазначила, що в цій справі обчислення розміру орендної плати за договором оренди повинно здійснюватися і з урахуванням індексів інфляції і з урахуванням коефіцієнтів індексації НГО земельної ділянки за договором оренди. У Відповідача було достатньо часу для усунення порушення за договором оренди, як окремо погасивши заборгованість за 2022 рік або за 2023 рік, так і загальну заборгованість за два роки поспіль. Однак, Відповідач зазначену заборгованість не сплачує і до сьогоднішнього дня. Позивачем у цій справі належним чином підтверджено, що в діях Відповідача вбачається, як (1) систематичне порушення договору оренди зі сплати орендної плати два роки поспіль, так і (2) істотні порушення умов договору оренди, що є також підставою для розірвання договору оренди. Просить відшкодувати витрати пов`язані з розглядом справи у суді апеляційної інстанції.
Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги в межах вимог, заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів уважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.
Згідно статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, лише якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
У відповідності до частин 1-5 статті 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам рішення суду першої інстанції не відповідає.
Як встановлено судом та підтверджується матеріалами справи ОСОБА_1 є власницею земельної ділянки, площею 11,7938 га, кадастровий номер 6320288000:04:000:0497, розташованої на території Яковенківської сільської ради Балаклійського (натепер Ізюмського) району Харківської області, що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку (а.с. 15).
26.09.2007 між ОСОБА_1 та ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» було укладено договір оренди земельної ділянки площею 11,7938 га, у тому числі ріллі 11,7938 га, розташованої на території Яковенківської сільської ради Балаклійського (натепер Ізюмського) району Харківської області. Договір укладено на 15 років. (а.с. зворот 16-17).
Відповідно до розділу «Предмет договору» Договору оренди, Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована за межами населених пунктів Яковенківської сільської ради Балаклійського району.
В розділі «Об`єкт оренди» Договору оренду, нормативно грошова оцінки земельної ділянки становить 143 724,36 грн. 
Розділом «Орендна плата» договору встановлюється, що орендна плата вноситься орендарем у розмірі 3% від грошової нормативної оцінки земельної ділянки, і становить – 4311,75 грн. 
Орендна плата виплачується щорічно в строк до 01 березня наступного року. Розмір орендної плати переглядається один раз в три роки у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої ділянки не з вини орендаря в ін. Випадках передбачених законом.
Розділом «Зміна умов договору і його припинення договору передбачено, що дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-Орендаря, а також з інших підстав, визначених законом. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унасліжок не виконання другою стороною обов`язків передбачених договором, та внаслідок знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Розірвання в односторонньому порядку не допускається (а.с.17).
12.12.2014 між сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди, якою було збільшено строк договору оренди земельної ділянки на 20 років до 2034 року включно, встановлено орендну плату в розмірі п`ять відсотків від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки, нарахування якої визначено здійснити з 01.01.2014 (а.с. 19).
27.10.2016 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди на підставі укладеного Договору оренди за ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 32156512 від 01.11.2016), виниклого на підставі договору оренди від 26.09.2007 року (а.с. 16).
Згідно Додатку до рішення обласної ради від 14 лютого 2023 року №502-VIII (XV сесія VIII скликання) ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія Балінвест» включена до переліку суб`єктів господарювання-юридичних осіб сільськогосподарських товаровиробників, що постраждали внаслідок обставин непеборної сили (а.с.48-56,57)
В позовній заяві представником ОСОБА_2 , надано детальний розрахунок заборгованості по орендній платі, який становить за 2022 рік – 30 029,31 грн, за 2023 рік 27 422,50 грн, а всього 57 451,81 грн.
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно з частиною першої статті 15, частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду
за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України).
У справі, яка переглядається судом апеляційної інстанції, ОСОБА_1 звернулася
до суду з позовом до ТОВ «ІАК «Балінвест» про стягнення заборгованості
за договором оренди землі та розірвання договору оренди землі.
ОСОБА_1 посилалася на те, що ТОВ «ІАК «Балінвест» (орендар) не виконав обов`язок зі сплати орендної плати за 2022-2023 роки, що є істотним порушенням умов укладеного між ними договору оренди землі, посилалася
на відповідні норми ЦК України та Закону України «Про оренду землі», у тому числі, на статтю 651 ЦК України, пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України.
Згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 25 червня 2025 року у справа № 610/941/24 зроблені наступні висновки щодо застосування норм матеріального права до подібних правовідносин: « …Серед підстав виникнення цивільних прав та обов`язків законодавець у пункті 1 частини другої статті 11 ЦК України вирізняє, зокрема, договори.
За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).
У частині першій статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом
(частина друга статті 792 ЦК України).
Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України,
цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.
За загальним правилом частини першої статті 651 ЦК України, яке застосовується до будь-яких цивільних (приватноправових) правовідносин з приводу зміни
або розірвання цивільних (приватноправових) договорів, така зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Винятком з цього правила (про те, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін) є приписи частини другої статті 651 ЦК України, що надають суду повноваження зі зміни або розірвання договору (без наявності згоди сторін), проте у випадках, визначених законом. Тож загальне правило про розірвання
та зміну договору без згоди сторін на підставі рішення суду передбачене
у частині другій статті 651 ЦК України, що визначає універсальні засади, застосовні до усіх видів приватноправових договорів.
З огляду на наведені правила абзацу першого частини другої статті 651 ЦК України як цивільне законодавство, так і земельне передбачає окремі приклади його застосування, що мають характер загальних для усіх цивільних відносин (у разі істотного порушення цивільного договору іншою стороною), а також характер спеціалізованих – для інших приватноправових договорів та для інших окремо застережених у законі видів порушень цивільних договорів (зокрема, окремі правила статті 141 ЗК України, застосовні до догорів оренди землі).
Спеціальними у врегулюванні розірвання договору оренди землі є приписи статті 32 Закону України «Про оренду землі», а також статті 141 ЗК України, пункт «д»
частини першої якої передбачає, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Функціональним призначенням ЦК України у врегулюванні спірних відносин
є деталізація та диференціація факту систематичної несплати орендної плати
як підстави припинення договору оренди землі шляхом його розірвання.
Ця деталізація та диференціація здійснюється відповідно до частини другої
статті 651 ЦК України, якою передбачено, що договір може бути змінено
або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором
або законом. Водночас істотним, відповідно до цієї норми права, є таке порушення стороною договору його умов, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.
Потреба деталізації та диференціації систематичної несплати орендної плати під час застосування пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України обумовлена надзвичайно узагальненим формулюванням категорії «систематична несплата земельного податку або орендної плати» як однієї з підстав припинення права оренди землі.
Оскільки на практиці така систематична несплата може бути повною або частковою (недоплата), то цілком очевидно, що законодавець врегулював відносини оренди землі з огляду на те, що специфічні підстави припинення права оренди землі, зокрема за систематичну повну несплату орендної плати за землю, визначені відповідними нормами ЗК України, а нормами ЦК України надається можливість додаткової оцінки саме часткової несплати (недоплати) орендної плати за землю
та її кваліфікації як істотного порушення договору в контексті з`ясування наявності підстав для його розірвання.
До того ж потрібно враховувати, що коли норма закону закінчується словами «якщо інше не встановлено законом або договором» (або інше подібне формулювання),
як от в частині першій статті 651 ЦК України, то це означає, що правила спеціального закону або домовленість сторін договору можуть скасувати дію відповідної загальної правової норми шляхом запровадження іншого правила поведінки, розрахованого на ту ж саму фактичну ситуацію, на яку була розрахована така норма.
У частині другій статті 651 ЦК України використано дещо іншу формулу закінчення «та в інших випадках», що дозволяє зробити висновок, що правило, викладене у цій правовій нормі, не може бути скасоване (ані спеціальним законодавством,
ані домовленістю сторін), а може бути винятково доповнене – спеціальним законодавством або домовленістю сторін.
З наведеного можна зробити висновок, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої
статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила
частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним,
а навпаки – доповнюють одні одних.
Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду
від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24.
Договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України
«Про оренду землі»).
Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду
та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно
з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом – також орендної плати за водний об`єкт (абзац п`ятий
частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).
Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі
з розташованим на ній водним об`єктом – також і орендну плату за водний об`єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).
Підстави припинення договору оренди землі – це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.
Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України
«Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.
Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю
під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним
і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі
№ 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня
2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17,
від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).
Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.
Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття «несплата»
та «недоплата» не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми
не наведено жодного означення до слова «несплата», можна виснувати,
що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати.
До того ж потрібно враховувати, що розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1 % до 99 % суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення.
Протилежне розуміння, а саме якщо вважати підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, зокрема й сплату орендної плати не в повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію цієї спеціальної норми права підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад систематична недоплата 1,00 грн зі 10 000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди будуть змушені на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору.
Цей підхід надасть можливість орендодавцю вимагати розірвання договору оренди землі в тому разі, коли несплата орендної плати є частковою та зумовлена, зокрема, виникненням спору між сторонами з приводу порядку нарахування та розміру орендних платежів. Таке тлумачення норм права порушуватиме баланс інтересів сторін у договірних відносинах, надавши власнику землі більше переваг у порівнянні з її орендарем.
Потрібно враховувати, що правова природа відносин оренди землі, яка зазвичай передбачає тривале використання такого об`єкта цивільних прав і сталість таких відносин, відповідає інтересам цивільного обігу загалом. Ба більше, використання земельної ділянки завжди пов`язане з неодмінними витратами орендаря на її утримання відповідно до цільового призначення цієї ділянки.
Якщо дотримуватися згаданого протилежного підходу, то договір буде
під постійною загрозою його розірвання, що порушить принцип сталості відносин
з використання землі, що своєю чергою стимулюватиме орендаря ставитися до орендованої земельної ділянки у споживацький спосіб, не дбати про неї, не вкладати кошти у покращення чи належне утримання такого особливого виду майна, тобто призведе до того, що орендар не буде обирати таку поведінку, яка більшою мірою відповідала б ознакам доброго господаря стосовно орендованої ним землі.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі
№ 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) зазначено, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України
є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною
та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651
ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено
або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором
або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.
Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.
У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії – «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.
Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі
№ 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651
ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків
та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим,
що насправді вона змогла отримати.
Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.
Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки
це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.
Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.
Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.
Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).
Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси сторони яка має права за договором, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.
Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним
їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.
Велика Палата Верховного Суду у вищевказаній постанові зазначала, що у разі,
якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України – у разі істотності порушення договору іншою стороною.
Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.
Верховний Суд ураховує, що у контексті частини другої статті 651 ЦК України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред`явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати ».
Відповідно до частини 1 статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.
Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).
Згідно з положеннями частини шостої статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
Вимогами частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України установлено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).
Відповідно до статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (стаття 77 ЦПК України).
Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку
про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
За змістом статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
У справі становлено, що 26.09.2007 року між ОСОБА_1 (орендодавець) та ТОВ «ІАК «Балінвест» (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки. Договір укладено на 15 років.
Відповідно до умов указаного договору орендодавець надає, а орендар приймає
в строкове платне користування земельну ділянку, загальною площею 11,7938 га ріллі, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва,яка розташована за межами населених пунктів на території Яковенківської СР, кадастровий номер 6320288000:04:000:0497, яка належить ОСОБА_1 на праві приватної власності.
Сторони визначили, що нормативно грошова оцінки земельної ділянки становить
143 724,36 грн.
У вказаному договорі сторонами, разом із іншим, погоджено розмір орендної
плати – 3 % від грошової нормативної оцінки земельної ділянки, становить
4311,75 грн на рік у натуральній та відробітковій формі за домовленістю
між суб`єктами договору, а також те, що обчислення розміру орендної плати
за землю здійснюється з урахуванням індексації.
Сторони визначили, що дія договору припиняється шляхом його розірвання
за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором.
12.12.2014 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ІАК «Балінвест» укладено додаткову угоду до вказаного договору оренди, якою внесено наступні зміни: збільшено строк договору оренди земельної ділянки на 20 років, тобто до 2034 року включно; встановлено орендну плату у розмірі 5 % від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки; вирішено нараховувати орендну плату з розрахунку 5 % відсотків з 01 січня 2014 року.
ТОВ «ІАК «Балінвест» не сплачувало ОСОБА_1 орендну плату за земельну ділянку у 2022-2023 роках.
ОСОБА_1 надала детальний розрахунок заборгованості по орендній платі який становить за 2022 рік – 30 029,31 грн, за 2023 рік 27 422,50 грн, а всього 57 451,81 грн.
Звертаючись до суду з позовом у цій справі, ОСОБА_1  посилалася
на систематичне порушення відповідачем строків сплати орендної плати
за укладеним між ними договором оренди землі за 2022-2023 роки. Зазначала,
що відповідач взагалі не здійснював сплату орендної плати протягом указаного періоду.
24 лютого 2022 року розпочалося повномасштабне вторгнення російської федерації на територію України.
Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 у зв`язку
з військовою агресією російської федерації проти України в Україні введено військовий стан, який триває дотепер.
Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 1364, якою визначено механізм формування єдиного переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією.
Згідно листа Торгово-промислової палати України (ТТП України) від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, яким визнано форс-мажорною обставиною військову агресію російської федерації проти України.
Той факт, що ТПП України засвідчила відповідну форс-мажорну обставину сам собою не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов`язань.
Воєнний стан, як обставина непереборної сили, звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов`язаних із нею обставин компанія/фізична особа
не може виконати ті чи інші зобов`язання. При цьому, наявність сертифікату ТПП України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона,
яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.
Подібні правові висновки викладено у постанові Верховного Суду від 15 червня
2023 року у справі № 910/8580/22.
Посилання на наявність обставин форс-мажору використовується стороною,
яка позбавлена можливості виконувати договірні зобов`язання належним чином, для того, щоб уникнути застосування до неї негативних наслідків такого невиконання. Інша ж сторона договору може доводити лише невиконання/неналежне договору контрагентом, а не наявність у нього форс-мажорних обставин (як обставин, які звільняють сторону від відповідальності
за невиконання). Доведення наявності непереборної сили покладається на особу, яка порушила зобов`язання. Саме вона має подавати відповідні докази в разі виникнення спору (постанови Верховного Суду від 15 червня 2018 року у справі
№ 915/531/17, від 26 травня 2020 року у справі № 918/289/19, від 17 грудня
2020 року у справі № 913/785/17, від 30 листопада 2021 року у справі
№ 913/785/17, від 07 червня 2023 року у справі № 906/540/22).
Як зазначив Верховний Суд у постанові від 13 вересня 2023 року у справі
№ 910/7679/22 сертифікат ТПП України не є єдиним або обов`язковим доказом існування форс-мажорних обставин; наявність форс-мажорних обставин може доводитися й іншими доказами, якщо інше не передбачено законом бо договором.
Лист ТПП України від 28 лютого 2022 року №2024/02.0-7.1 є документом загального інформаційного характеру, цей лист не може вважатися сертифікатом ТПП України, виданим відповідно до положень ст.14-1 Закону «Про торгово-промислові палати в Україні» і не є доказом настання форс-мажору (обставин непереборної сили) для певного суб`єкта господарювання у конкретному зобов`язанні. Водночас Верховний Суд звертає увагу, що навіть за відсутності сертифіката ТПП України, отриманого в передбаченому законом порядку, сторона не позбавлена можливість доводити наявність форс-мажорних обставин іншими доказами, якщо інше не встановлено законом чи договором.
Актуальний перелік таких територій затверджений наказом Мінреінтеграції від 22 грудня 2022 року № 309, згідно з якою с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади Харківської області, на території якої розташована спірна земельна ділянка, з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією, а наразі належить до територій можливих бойових дій (а.с.48-56).
У період із 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року зазначений населений пункт перебував під тимчасовою окупацією російської федерації.
Є загальновідомою та не потребує доказування, що село Яковенкове Балаклійського району Харківської області, де розташована спірна земельна ділянка, з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією російської федерації. Ця обставина не заперечувалась сторонами.
Тому судова колегія вважає встановленою обставиною, що протягом вказаного періоду існували форс-мажорні обставини, які об`єктивно унеможливлювали виконання зобов`язань за спірним догоровом оренди.
Існування таких обставин перешкоджало виконати передбачений договором обов`язок із виплати орендної плати за 2022 рік. Орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, він
не провів у 2022 році посівну кампанію, не здійснив збір урожаю тощо.
Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.
З огляду на викладене апеляційний суд доходить висновку, що належними, достатніми та допустимими доказами відповідачем доведено факт неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин, які перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2022 рік, оскільки земельна ділянка, що розташована на території с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади, в період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією, тому в 2022 році орендар значною мірою був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, в 2022 році орендар не провів посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю.
За таких обставин колегія суддів вважає обґрунтованими доводи апеляційної скарги щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за договором оренди земельної ділянки за 2022 рік.
Проте суд першої інстанції зазначених обставин не врахував та дійшов помилкового висновку про наявність підстав для стягнення з відповідача на користь позивача заборгованості по орендній платі за 2022 рік.
За відсутності вини орендаря у простроченні сплати орендної плати за 2022 рік, не можна вважати порушення строків сплати орендної плати систематичними, оскільки відповідач був позбавлений можливості користуватись земельною ділянкою за 2022 року, що виключає в даному випадку наявність підстав для розірвання договору. Таким чином, підстави для задоволення вимоги ОСОБА_1  про розірвання договору оренди землі також відсутні.
Разом із тим, колегія суддів вважає частково обґрунтованими вимоги ОСОБА_1 щодо стягнення заборгованості з орендної плати за 2023 рік.
Суд першої інстанції, ухвалюючи рішення, виходив із необхідності застосування при визначенні розміру орендної плати коефіцієнта 1,756 до нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Однак колегія суддів не погоджується з таким висновком суду першої інстанції з огляду на таке.
Нормами статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначено, що розмір орендної плати визначається у договорі, а її обчислення  (для сплати) здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором. Законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки. Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, однак індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати.
Водночас, з урахуванням положень статті 21 Закону України «Про оренду землі» та принципу свободи договору, сторони договору оренди землі можуть передбачити саме автоматичну щорічну індексацію нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за договором оренди землі. Проте у такому разі, зважаючи на природу індексації, одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися.
Відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213, показник нормативної грошової оцінки ріллі, проведеної станом на 01 липня 1995 року (з урахуванням індексації), почав застосовуватися із коефіцієнтом 1,756.
В свою чергу 28 лютого 2017 року набрала чинності постанова КМУ від 16 листопада 2016 року № 831, якою затверджено нову Методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та не внесено відповідні зміни до Методики № 213. Відповідно до цих змін п. 19-1, яким вводилося в дію використання коефіцієнта 1,756 при розрахунку нормативної грошової оцінки ріллі, було виключено із Методики № 213. А у Методиці № 831 немає згадки про застосування будь-якого коригуючого коефіцієнта до базової нормативної грошової оцінки, проведеної станом на 01 липня 1995 року.
Таким чином, починаючи з 01 березня 2017 року коефіцієнт 1,756 до нормативної грошової оцінки ріллі не застосовується та жодний нормативно-правовий акт не вимагає застосування до нормативної грошової оцінки ріллі, яка проведена станом на 01 липня 1995 року, коефіцієнта 1,756.
Згідно правового висновку викладеного у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16 березня 2020 року у справі № 922/1658/19 зазначено, що нарахування орендної плати за спірний період із застосуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель є безпідставним, оскільки між сторонами не укладено додаткову угоду до договору оренди щодо перерахунку орендної плати з урахуванням коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки землі. Поряд з цим у вказаній постанові Верховний Суд акцентував, що індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати і обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (абзац 3 статті 21 Закону України «Про оренду землі»).
За умовами договору оренди землі від 26 вересня 2007 року з урахуванням додаткової угоди від 12 грудня 2014 року, нормативно грошова оцінки земельної ділянки становить 143 724,86 грн, а орендна плата становить 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
У зв`язку з чим врахування ОСОБА_1 в розрахунку заборгованості коефіцієнта 1,756 є необґрунтованим.
При здійсненні розрахунку сум що підлягають стягненню судова колегія не враховує індекси інфляції за 2023 рік, оскільки у відповідності до умов додаткової угоди до договору сторони в своїх розрахунках вже здійснили нарахування коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки, а подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися.
Таким чином, розмір орендної плати за 2023 рік – 14 858,67 грн (143 724,86 грн 1,028 х 1,152 х 1,059 х 1,0 х 1,0 х 1,0 х 1,0 х 1,249 х 1,2 х 1,0 х 1,0 х 1,0 х 1,0 х 1,0 х 1,0 х 1,1 х 5%=14 858,67 грн), що і підлягає стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь  ОСОБА_1 .
Доводи апелянта про допущені судом порушення норм матеріального та процесуального права знайшли своє часткове підтвердження, тому апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення суду - скасуванню із частковим задоволенням позовних вимог.
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суді, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00 § 23, ЄСПЛ від 18 липня 2006 року).
Відповідно до статті 141 ЦПК України, суд має враховувати положення статті 141 ЦПК України та керуватися тим, що судовий збір та інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Частиною 13 статті 141 ЦПК України передбачено, що якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
14.08.2024 між АДВОКАТСЬКИМ ОБ`ЄДНАННЯМ "УКРАЇНСЬКИЙ ДІМ ПРАВА" і ОСОБА_1 укладено договір №99/24 про надання правової допомоги, і угоду №1 про встановлення гонорару, відповідно до яких вартість наданих послуг (складання позовної заяви, її подання до суду, участь у судових засіданнях та підготовка інших судових документів під час розгляді справи в суді першої інстанції) становить: 8000 грн (а.с.23,24).
З квитанцій до платіжних інструкцій про переказ готівки №0202610083 від 10.09.2024, № 0202610035 від 09.09.2024 вбачається, що ОСОБА_1 сплатила АО "УКРАЇНСЬКИЙ ДІМ ПРАВА" грошові кошти у загальній сумі 8000 гривень за надання правової допомоги за договором №99/24 від 14.08.2024.(а.с. зворот 26).
Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (частина 13 статті 141 ЦПК України).
Частиною 1 статті 141ЦПК України передбачено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Відповідно до частини 10 статті 141 ЦПК Українипри частковому задоволенні позову, у випадку покладення судових витрат на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, суд може зобов`язати сторону, на яку покладено більшу суму судових витрат, сплатити різницю іншій стороні. У такому випадку сторони звільняються від обов`язку сплачувати одна одній іншу частину судових витрат.
Згідно вимог частин 1, 2статті 137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами.
Обов`язок доведення не співмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами (частина 6 статті 137 ЦПК України).
Частиною 8 статті 141 ЦПК України визначено, що розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо).
Процесуальний закон визначає критерії визначення та розподілу судових витрат: 1) їх дійсність; 2) необхідність; 3) розумність їх розміру з урахуванням складності справи та фінансового стану учасників справи. Такий висновок міститься у додатковій постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 лютого 2020 року у справі № 755/9215/15-ц (провадження № 14-382цс19).
Апеляційна скарга ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» не містить доводів щодо не співмірності розміру витрат позивача на правничу допомогу. Отже, судові витрати на правничу допомогу покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено частково (в частині майнової вимоги на 25,86% та відмовлено у задоволенні немайнової вимоги), тому витрати на правничу допомогу в розмірі 2068,8 грн понесені в суді першої інстанції підлягають стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 .
Оскільки позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено частково, тому судовий збір за подачу позовної заяви в розмірі 626,43 грн підлягає стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 
Оскільки апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» задоволено, зокрема відмовлено у задоволенні немайнової вимоги та в частині майнової вимоги на 74,14%, тому судовий збір за подачу апеляційної скарги в розмірі 2155,16 грн підлягає стягненню з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест».
Шляхом взаємозаліку зазначених сум з ОСОБА_1  на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» підлягає стягненню судовий збір у розмірі 1528,93 грн (2155,16 грн – 626,23 грн).
Керуючись ст.ст.367, 368, п.2 ч.1 ст.374, ст.376, ст.ст.381-384, 389 ЦПК України
ПОСТАНОВИВ :
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» - задовольнити частково.
Рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 03 лютого 2025 року в частині стягнення орендної плати за 2022 рік та розірвання договору оренди скасувати та у задоволенні позову в цій частині відмовити.
Рішення суду в частині стягнення орендної плати за 2023 змінити в частині розміру суми що підлягає стягненню.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 заборгованість за договором оренди земельної ділянки площею 11,7938 га, кадастровий номер 6320288000:04:000:0497 від 26.09.2007 року зі сплати орендної плати у розмірі 14 858 (чотирнадцять тисяч вісімсот п`ятдесят вісім) грн 67 коп.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» (ЄДРПОУ: 32934058) судовий збір в розмірі 1528 (одна тисяча п`ятсот двадцять вісім) грн 93 коп. 
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» (ЄДРПОУ: 32934058) на користь ОСОБА_1 витрати на правничу допомогу в розмірі 2068 (дві тисячі шістсот вісім) грн 80 коп.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складено 16.09.2025 року.

Головуючий                                                  О. Ю. Тичкова

Судді                                                                 О.В.Маміна

                                                               Н.П. Пилипчук