КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ  СУД  
                                                                                                                                         
Справа № 364/147/25
№ апеляційного провадження: 22-ц/824/12302/2025
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ     УКРАЇНИ
24 вересня 2025 року                                                                                               м. Київ
     Київський апеляційний суд в складі колегії суддів 
судової палати з розгляду цивільних справ:
                                                                                                                              
                                    судді-доповідача     Болотова Є.В.,
                                                     суддів:     Музичко С.Г., Сушко Л.П.                                                                             
                                         при секретарі      Ганжалі С.К.
 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 про розірвання договору оренди земельної ділянки та повернення майна, 
за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 на рішення Володарського районного суду Київської області від 06 травня 2025 року, ухваленого під головуванням судді Ткаченка О.В.,-
 
  встановив:
 
У лютому 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду із названим позовом.
Позивач просив: розірвати укладений 06 листопада 2014 року між позивачем та відповідачем договір оренди земельної ділянки площею 7, 644 га, що розташована за адресою: АДРЕСА_1, кадастровий номер 3221684800:06:009:0003; зобов`язати  відповідача повернути земельну ділянку площею 7, 644 га, що розташована за адресою: АДРЕСА_1, кадастровий номер 3221684800:06:009:0003 за актом приймання-передачі позивачу.
Позов обґрунтований тим, що 06 листопада 2014 року між сторонами укладено договір оренди земельної ділянки площею 7, 644 га. з призначенням: ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 
Враховуючи, що відповідачем порушено умови договору та використовується земельна ділянка не за призначенням, позивач просив задовольнити позовні вимоги. 
Рішенням Володарського районного суду Київської області від 06 травня 2025 року у задоволенні названого позову відмовлено.
В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 просить скасувати рішення суду та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.
В судовому засіданні представник ОСОБА_1 підтримала вимоги  апеляційної скарги.
Представник ФОП ОСОБА_2 заперечила щодо доводів апеляційної скарги.
Розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, заслухавши пояснення учасників справи, перевіривши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив із відсутності належних та допустимих доказів на підтвердженнявикористання відповідачем земельної ділянки не за призначенням та існування підстав для припинення чи розірвання договору оренди земельної ділянки від 06 листопада 2014 року. 
Колегія суддів не погоджується з такими висновками суду.
Встановлено, що 06 листопада 2014 року між сторонами укладено договір оренди земельної ділянки площею 7, 644 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, кадастровий номер 3221684800:06:009:0003, за цільовим призначенням (використанням): ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Вказана земельна ділянка належить позивачу на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯБ №314156 від 12 грудня 2005 року.
Згідно п. 7 договорустрок договору оренди становить 45 років.
За п. 16 договору орендодавець має прав вимагати від орендаря дотримувати режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються.
Відповідно до п. 17 договору орендодавець зобов`язаний передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам оренди, не вчиняти з моменту укладення договору дій, які б могли завдати шкоди посівам орендаря, що знаходяться на земельній ділянці, яка є об`єктом оренди.
Згідно п. 18 договору орендар має право самостійно та безперешкодно господарювати на землі, що є о`бєктом оренди з дотриманням умов договору оренди землі; отримувати продукцію і доходи, тощо.
Пунктом 24 договору визначено, що дія договору припиняється шляхом розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, або внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. За невиконання або неналежне виконання договору, Орендар несе відповідальність відповідно до закону та цього договору.
За інформацією з Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру від 04 жовтня 2024 року цільове призначення земельної ділянки - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, відомості про суб`єкта речового права на земельну ділянку, орендаря - ОСОБА_2 .
Обгрунтовуючи позовну заяву, ОСОБА_1 зазначив, що договір оренди має бути розірвано у зв`язку із його невиконанням відповідачем в частині цільового використання земельної ділянки. Відповідачем без отримання відповідного дозволу з метою облаштування кар`єру для видобутку гірничого піску за допомогою спеціальної техніки знято грунтовий покрив частини земельної ділянки, внаслідок чого порушено її цілісність та змінено рельєф.
Частиною 2статті 792 ЦК України визначено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Частиною 8статті 93 ЗК України передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.
Відповідно до ч.1 ст. 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону України                   «Про оренду землі»).
Згідно із положеннями ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки.
Відповідно п. «а» ч. 1 ст. 96 ЗК України землекористувачі зобов`язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки.
Статтею 35 Закону України «Про охорону земель» передбачено, що власники і землекористувачі, в тому числі орендарі, земельних ділянок при здійсненні господарської діяльності зобов`язані: дотримуватися   вимог   земельного   та   природоохоронного законодавства України; забезпечувати використання земельних ділянок за цільовим призначенням та дотримуватися встановлених обмежень (обтяжень) на земельну ділянку.
Згідно ч.ч. 1-3 ст. 37 Закону України «Про охорону земель» власники та землекористувачі, в тому числі орендарі, земельних ділянок зобов`язані здійснювати заходи щодо охорони родючості ґрунтів, передбачені цим Законом та іншими нормативно-правовими актами України.
Використання земельних ділянок способами, що призводять до погіршення їх якості, забороняється.
На землях сільськогосподарського призначення може бути обмежена діяльність щодо: вирощування певних сільськогосподарських культур, застосування окремих технологій їх вирощування або проведення окремих агротехнічних операцій; розорювання сіножатей, пасовищ.
За ч. 1 ст. 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.
Відповідно до ч.2 ст. 25 Закону України «Про оренду землі» орендар земельної ділянки зобов`язаний виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі.
Згідно ст.1 Закону України «Про землеустрій» цільове призначення земельної ділянки - це використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.
За ч.ч.1, 2 ст. 18 ЗК України до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об`єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на категорії. Категорії земель України мають особливий правовий режим.
Землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення (ст. 19 ЗК України).
Відповідно до ч.ч. 1-4 ст. 22 ЗК України землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей.
До земель сільськогосподарського призначення належать:                                    а) сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги); б) несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель лісогосподарського призначення, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо).
Землі сільськогосподарського призначення передаються у власність та надаються у користування: а) громадянам - для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва; б) сільськогосподарським підприємствам - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; в) сільськогосподарським науково-дослідним установам та навчальним закладам, сільським професійно-технічним училищам та загальноосвітнім школам - для дослідних і навчальних цілей, пропаганди передового досвіду ведення сільського господарства; г) несільськогосподарським підприємствам, установам та організаціям, релігійним організаціям і об`єднанням громадян - для ведення підсобного сільського господарства; ґ) оптовим ринкам сільськогосподарської продукції - для розміщення власної інфраструктури.
У постанові від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) Велика Палата Верховного Суду сформулювала такі правові висновки: «Підстави для зміни або розірвання договору визначені у ст. 651 ЦК України. За загальним правилом зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина перша цієї статті). Про таку зміну або розірвання сторони вправі домовитися у будь-який час на свій розсуд, крім випадків, обумовлених договором або у законодавстві. Тоді як зміна чи розірвання договору у судовому порядку є, зокрема, юридичним наслідком істотного порушення зобов`язання іншою стороною (п. 2 ч. 1 ст. 611, абзац другий частини другої статті 651 ЦК України), тобто способом реагування та захисту права від такого порушення, яке вже відбулося.
З огляду на зміст положення абзацу 1 ч. 2 ст. 651 ЦК України інші випадки, ніж істотне порушення договору, для його зміни або розірвання у судовому порядку можуть бути встановлені законом або самим договором. Настання цих випадків зумовлює право сторони ініціювати у суді питання зміни чи розірвання відповідних правовідносин.
Порушення договору на предмет істотності суд оцінює виключно за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що допустила порушення договору, не має значення ні для оцінки істотності порушення, ні для виникнення права вимагати зміни чи розірвання договору на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України».
Встановлено, що п.24 договору оренди визначено, що дія договору припиняється шляхом розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, або внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. За невиконання або неналежне виконання договору, орендар несе відповідальність відповідно до закону та цього договору.
Обгрунтовуючи позовну заяву, ОСОБА_1 зазначив, що відповідач не виконує умови укладеного договору в частині цільового використання земельної ділянки - ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
До матеріалів справи долучено копію технічного дослідження земельної ділянки площею 7, 644 га. з кадастровим номером 3221684800:06:009:0003,виконане ПП «Земля» на замовлення ОСОБА_1 .
Згідно висновків спеціаліста виявлені порушення використання спірної земельної ділянки, яка частково використовується для видобування піску, що підтверджується відповідними фотознімками.
Земельна ділянка має пошкодження у вигляді кар`єру, укосів та насипів загальною площею 1, 6193 га. Із них: під укосами, та насипами - 0, 6076 га; під кар`єром, дно якого загладжене, рекультивація не проведена - 1, 0117 га. 
На думку експерта, кар`єр використовувався не так давно для видобутку гірничого піску, оскільки сліди протекторів важкої техніки на фото дуже чітко прочитуються та не зруйновані з часом. В північній частині ділянки створено запаси піску в вигляді відносно свіжих насипів для їх навантаження і вивозу. 
Дослідивши матеріали справи, колегією суддів встановлено, що спірна земельна ділянка використовувалася відповідачем частково для видобування піску, тобто без зміни категорії цільового призначення земельної ділянки, однак, з порушенням (зміною) виду її цільового використання.
Заперечуючи щодо задоволення позовних вимог, ФОП ОСОБА_2 доказів на спростування факту нецільового використання спірної земельної ділянки не надано.
Колегія суддів звертає увагу на те, що наявність самого факту нецільового використання ФОП ОСОБА_2 земельної ділянки є достатньою підставою для дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки за рішенням суду
Враховуючи, що відповідач використовувала орендовану земельну ділянку не за цільовим призначенням, тобто замість ведення товарного сільськогосподарського виробництва здійснювала видобування піску, чим істотно порушила умови договору оренди, колегія суддів вважає дійшла висновку про задоволення позову ОСОБА_3 про розірвання договору з поверненням земельної ділянки її власнику.
Розв`язуючи спір, судом першої інстанції не взято до уваги вищевикладене та  доведеність істотного порушення ФОП ОСОБА_2 умов договору оренди щодо цільового використання земельної ділянки та необгрунтовано відмовив у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 . 
Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин справи, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
З урахуванням наведеного, колегія суддів вважає, що рішення суду від 06 травня 2025 року ухвалено з неповним з`ясуванням обставин справи, з неправильним застосуванням норм матеріального права, з порушенням норм процесуального права, а тому підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення суду про задоволення позовних вимог ОСОБА_1 .
В порядку розподілу судових витрат з ФОП ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню: судовий збір за подання позовної заяви у розмірі 1 211 грн 20 коп.; судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі                                 3 633 грн 60 коп.
Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 382 Цивільного процесуального кодексу України, суд,-   
   постановив:
 
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 задовольнити.
Рішення Володарського районного суду Київської області від 06 травня 2025 року скасувати.
Позов ОСОБА_1 до Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 про розірвання договору оренди земельної ділянки та повернення майна задовольнити.
Розірвати договір оренди земельної ділянки від 06 листопада 2014 року, укладений між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та Фізичною - особою підприємцем ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 ) площею 7, 644 га, що розташована за адресою: АДРЕСА_1, кадастровий номер 3221684800:06:009:0003.
 Зобов`язати Фізичну особу-підприємця ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 ) повернути земельну ділянку площею 7, 644 га, що розташована за адресою: АДРЕСА_1, кадастровий номер 3221684800:06:009:0003 за актом приймання-передачі ОСОБА_1 .
Стягнути з Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 сплачений судовий збір за подання позовної заяви у розмірі 1 211 грн 20 коп.
Стягнути з Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 сплачений судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 3 633 грн 60 коп.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня виготовлення повного судового рішення.
 
Повний текст складено 06 жовтня 2025 року.

 

 
 
Суддя-доповідач                                                                                            Є.В. Болотов 

 

Судді:                                                                                                             С.Г. Музичко

 

                                                                                                                           Л.П. Сушко