ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 серпня 2025 року 

м. Київ

cправа №  922/220/21 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В.А. (головуючого), Берднік І.С., Міщенка І.С.
секретаря судового засідання - Дерлі І.І.
за участю представників сторін:
Офісу ГП - Сельська О.З.
відповідача 1 - не з`явився
відповідача 2 - не з`явився
відповідача 3 - Кобильнік Д.А.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 04.02.2025 (у складі колегії суддів: Шутенко І.А. (головуючий), Гребенюк Н.В., Плахов О.В.)
та рішення Господарського суду Харківської області від 24.05.2021 (суддя Буракова  А.М.)
за позовом заступника керівника Харківської місцевої прокуратури №  2
до: 1. Харківської міської ради,
2. Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради,
3. Фізичної особи-підприємця Криничної Ганни Станіславівни
про визнання незаконним та скасування пункту додатка до рішення, визнання недійсним договору, зобов`язання повернути майно,

ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст та підстави позовних вимог
1.1. Заступник керівника Харківської обласної прокуратури (надалі - Прокурор, Позивач, Скаржник) звернувся до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до 1. Харківської міської ради (надалі - Рада, Відповідач 1), 2. Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради (надалі - Управління, Відповідач 2), 3. Фізичної особи-підприємця Криничної Ганни Станіславівни (надалі - ФОП  Кринична Г.С., Відповідач 3) в якій просить суд:
1) визнати незаконним та скасувати пункт 13 додатку до рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 20.09.2017 №  757/17 (надалі - пункт рішення Ради від 20.09.2017 №  757/17);
2) визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових будівель від 25.07.2018 №  5615-В-С, укладений між Управлінням та ФОП Криничною Г.С., посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Гавриловою С.А. і зареєстрований в реєстрі за №  1144 (надалі - договір купівлі-продажу);
3) зобов`язати ФОП Криничну Г.С. повернути Харківській міській об`єднаній територіальній громаді в особі Ради нежитлові приміщення 1-го поверху №  13, 14, 1/2 частину приміщення №  8-10, загальною площею 39 кв. м, в будинку літ. "А-5", розташованому за адресою: м. Харків, вул. Сумська, 126 шляхом складання акту приймання - передачі.
1.2. В обґрунтування позову Прокурор вказує, що пункт рішення Ради від 20.09.2017 №  757/17 є незаконним, таким, що суперечить положенням чинного на той час законодавства, зокрема статті 345 Цивільного кодексу України, статті 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", статей 1, 2, 4, 29 Закону України "Про приватизацію державного майна", статей 11, 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", оскільки у звіті про оцінку майна, договорі оренди, заявці орендаря з проханням надати дозвіл на приватизацію, договору купівлі-продажу відсутні відомості про здійснені ФОП  Криничною Г.С. поліпшення орендованого ним нерухомого майна. З огляду на це, Прокурор вказує, що оспорюване рішення підлягає скасуванню, а договір купівлі-продажу, укладений на його підставі - визнанню недійсним, у зв`язку з чим вищевказані нежитлові приміщення підлягають поверненню територіальній громаді міста Харкова.
2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду Харківської області від 24.05.2021, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 04.02.2025, в задоволенні позову відмовлено повністю.
2.2. Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суди виходили з того, що:
- вимога про визнання незаконним та скасування пункту рішення Ради від 20.09.2017 №  757/17, яке вичерпало свою дію, не є ефективним способом захисту порушеного права;
- право орендаря на приватизацію (відчуження) шляхом викупу передбачено пунктом 5.6. договору оренди №  1511 від 01.09.2004, Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (у редакції чинній на час укладення між сторонами правовідносин), положеннями статті 777 Цивільного кодексу України станом на 2004 рік. Обмеження права орендаря на викуп з`явилося на багато пізніше, ніж сторони досягли згоди щодо суттєвих умов виконання договору і не можуть застосовуватись до правовідносин за якими у сторін досягнуто згоди, на які й сподівалася ФОП Кринична Г.С.;
- ФОП Кринична Г.С. протягом дії договору оренди з 2004 року належно виконувала обов`язки орендаря, фактично виконала всі умови закону на який посилається прокурор, а саме здійснила за власні кошти невід`ємні поліпшення більше ніж на 25 відсотків вартості об`єкта оренди.
Зважаючи на це суди виснували, що обмеження в праві ФОП Криничної Г.С., шляхом звуження переважного права на приватизацію - викупу орендованого майна з додатковими умовами ніж ті які були передбачені на час укладення договору оренди, є недопустимим. У зв`язку з чим обраний Прокурором спосіб захисту визнано таким, що не призведе до усунення порушень інтересів держави та не буде сприяти їх захисту.
Ураховуючи наведене суди також відхилили заяву Відповідача 2 про застосування наслідків спливу строку позовної давності.
3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи
3.1. У касаційній скарзі Прокурор просить Суд скасувати постанову Східного апеляційного господарського суду від 04.02.2025 та рішення Господарського суду Харківської області від 24.05.2021, прийняти нове рішення, яким задовольнити позов.
3.2. В обґрунтування касаційної скарги Прокурор вказує про неправильне застосування судами попередніх інстанцій:
- статей 15, 16 Цивільного кодексу України, статей 19, 57 Конституції України, статей 4, 6, 24, 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" без врахування правових висновків, викладених в постанові Верховного Суду від 22.08.2018 у справі №  925/1265/16, від 29.05.2019 у справі №  310/11024/15-ц, від 01.04.2020 у справі №  610/1030/18, від 05.06.2018 у справі №  338/180/17, від 11.09.2018 у справі №  905/1926/16, від 06.10.2020 у справі №  504/2797/16-а, від 22.01.2021 у справі №  922/623/20, у постанові від 11.06.2024 у справі №  925/1133/18, від 12.03.2024 у справі №  927/1206/21, у постановах Верховного Суду України від 05.10.2016 у справі №  3-604гс16; від 05.10.2016 у справі №  916/2129/15, від 23.11.2016 у справі №  916/2144/15, від 25.01.2017 у справі №  916/2131/15, від 15.03.2017 у справі №  916/2130/15, від 16.10.2014 у справі №  916/2545/13;
- статей 11, 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" без врахування правових висновків, викладених в постанові Верховного Суду від 24.02.2021 у справі №  905/435/19, від 22.01.2021 у справі №  922/623/20, від 13.11.2024 у справі №  922/2008/21.
3.3. 17.04.2025 ФОП Кринична Г.С. надіслала відзив на касаційну скаргу, в якому наголошує на проведенні нею необхідного обсягу невід`ємних поліпшень орендованого майна та просить відмовити в задоволенні касаційної скарги, а оскаржувані рішення - залишити без змін.
3.4. 21.07.2025 Прокурор надіслав пояснення, в яких він вказує, що з урахуванням висновків Верховного Суду у справі №  922/3727/19, ним правомірно пред`явлено вимогу про визнання недійсним оспорюваного договору купівлі-продажу нежитлових приміщень та про повернення Харківській міській об`єднаній територіальній громаді в особі Ради, яке є пам`яткою культурної спадщини, а саме: нежитлових приміщень 1-го поверху №  13, 14, 1/2 частину приміщень №  8-10, загальною площею 39 кв. м, в будинку літ. "А-5", розташованому за адресою: м. Харків, вул. Сумська,126.
3.5. 21.07.2025 та 26.08.2025 ФОП Кринична Г.С. надіслала пояснення у справі.
4. Розгляд справи Верховним Судом
4.1. Ухвалою Суду від 31.03.2025 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Прокурора на постанову Східного апеляційного господарського суду від 04.02.2025 та рішення Господарського суду Харківської області від 24.05.2021 у справі №  922/220/21 на підставі пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України та зупинено касаційне провадження у справі №  922/220/21 до закінчення перегляду в касаційному порядку судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду справи №  922/3727/19.
4.2. 29.05.2025 судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду було ухвалено постанову у справі №  922/3727/19, повний текст якої оприлюднено в Єдиному державному реєстрі судових рішень 02.07.2025.
4.3. У зв`язку з цим ухвалою Суду від 11.07.2025 поновлено касаційне провадження у справі №  922/220/21 та призначено справу до розгляду.
5. Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій
5.1. На підставі договору оренди нежитлового приміщення (будівлі) №  1511 від 01.09.2004 (надалі - договір оренди), укладеного між Управлінням, як орендодавцем, та ФОП Криничною Г.С., як орендарем, в останньої в оренді перебували нежитлові приміщення 1-го поверху №  13, 14, 1/2 частина приміщень №  8-10, загальною площею 39 кв.м, в будинку літ. "А- 5", розташованому за адресою: м. Харків, вул. Сумська, 126 (надалі - майно).
5.2. Нежитлові приміщення передавалися в оренду з метою використання під косметологічний кабінет (пункт 1.3. договору оренди).
5.3. За змістом пункту 4.3. договору оренди, орендар зобов`язувався підтримувати орендоване майно відповідно до вимог Державних будівельних норм і правил та забезпечити експлуатацію будівельних елементів і інженерного обладнання згідно технічних норм і правил, з метою забезпечення охорони праці працюючих та оточуючих людей в процесі виконання будь-яких робіт чи під час перебування у відповідних приміщеннях.
5.4. Відповідно до пункту 4.8. договору оренди, орендар був зобов`язаний здійснювати поточний ремонт. За письмовою згодою орендодавця, при наявності узгодженої проєктно-кошторисної документації та дозволу, отриманого згідно з рішенням Ради чи її комітету здійснювати капітальний ремонт орендованого Майна за свій рахунок. Після проведення перепланування або реконструкції, згідно з встановленим порядку, що потягло за собою зміну конструктивних елементів приміщення (будівлі), замовити за свій рахунок в КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" технічний паспорт на приміщення (будівлю) і не пізніше 3-х місяців після закінчення ремонтних робіт надати його орендодавцю з метою внесення змін до договору оренди.
5.5. Згідно з пунктом 5.2. договору оренди, орендар має право здійснювати ремонт, реконструкцію орендованого майна у встановленому порядку за наявності письмової згоди орендодавця.
5.6. У пункті 5.3. договору оренди сторонами було узгоджено, що, орендар має право за письмовою згодою орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, провадити невід`ємні поліпшення, які необхідні для здійснення господарської діяльності, що зумовлює підвищення його вартості. Якщо невід`ємні поліпшення майна зроблені за згодою орендодавця, орендар має право на відшкодування вартості необхідних витрат або зарахування їх вартості тільки у разі придбання об`єкта у власність. Поліпшення, зроблені без згоди орендодавця, які неможливо відокремити без пошкодження орендованого майна, не породжують зобов`язання орендодавця відшкодувати їх вартість.
5.7. За положеннями пункту 5.6. договору оренди, орендар, який належно виконує свої обов`язки, у разі продажу майна, що передане в оренду має переважне право перед іншими особами на його викуп.
5.8. 01.09.2004 між сторонами було складено акт приймання-передачі спірних приміщень за договором оренди, відповідно до якого ФОП Кринична Г.С. прийняла в орендне користування вищевказані нежитлові приміщення.
5.9. У акті приймання-передачі до орендного користування нежитлового приміщення (будівлі) від 01.09.2004 в примітках "Коротка технічна характеристика", було зазначено, що "Приміщення потребує проведення ремонту".
5.10. Технічний паспорт від 20.07.2004 в графі технічна характеристика конструктивних елементів містить найменування конструктивних елементів перекриття, де зазначено, що конструктивні елементи міжповерхові та надпідвальні - дерев`яні, підлога дощата.
5.11. Згідно з пунктом 3.1. договору оренди, вартість об`єкта оренди станом на 20.08.2004 було визначено на підставі висновку про вартість майна і вона складала 49  800,00 грн.
5.12. Судами встановлено, що оскільки орендовані приміщення станом на момент прийняття їх в оренду були у стані, який потребував ремонту, що унеможливлювало використання приміщень за призначенням, ФОП Кринична Г.С. здійснила низку ремонтних робіт, а саме: замінено аварійні надпідвальні перекриття новими конструкціями на залізобетонні, замінено покриття підлог; повний ремонт тріщин у стінах з вийманням, розчищенням старого мурування і влаштуванням нового; ремонт штукатурки стін та стель; ремонт та відновлення старих перегородок; заміна електропроводки та електрокабелю, що прийшли в непридатність, встановлення електросилових розподільчих щитів та монтаж автоматичних вимикачів та інше. Оскільки комплекс капітальних ремонтно-будівельних робіт, невід`ємних поліпшень передбачав заміну, відновлення та модернізацію конструкцій і обладнання будівлі у зв`язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, то на тривалий час виконання робіт експлуатацію приміщення було призупинено.
5.13. Також суди визначили, що в матеріалах справи наявні докази виконання будівельних та ремонтних робіт, а саме: договір №  1/12-2004 від 01.12.2004, акт №  1 приймання виконаних будівельних робіт від 01.08.2007 до договору №  1/12-2004 від 01.12.2004, відомість ресурсів до акта приймання №  1 від 01.08.2007, дефектний акт до договору №  1/12-2004 від 01.12.2004, квитанції про оплату ремонтно-будівельних робіт за договором №  1/12-2004 від 01.12.2004, договір підряду №  1101/2016 від 11.01.2016 щодо виконання капітального ремонту приміщення, акт №  1 приймання виконаних будівельних робіт від 30.03.2016 до договору №  1101/2016 від 11.01.2016, відомість ресурсів до акта приймання №  1 від 30.03.2016, дефектний акт до договору №  1101/2016 від 11.01.2016, квитанції про оплату капітального ремонту приміщення за договором №  1101/2016 від 11.01.2016, акт технічного стану пам`ятки архітектури - додатку до охоронного договору №  1007 від 09.08.2017, а саме щодо здійснених невід`ємних поліпшень під час ремонту.
5.14. Загальна сума понесених орендарем витрат склала 176  393,46 грн відповідно до акта №  1 приймання виконаних будівельних робіт від 01.08.2007 до договору №  1/12-2004 від 01.12.2004.
5.15. Відповідно до акта №  1 приймання виконаних будівельних робіт від 30.03.2016 до договору №  1101/2016 від 11.01.2016 у 2016 році ФОП Криничною Г.С. було зроблено капітальний ремонт на загальну суму 175  680,00 грн,
5.16. 09.02.2012 ФОП Кринична Г.С. звернулась до Управління з листом (вх. №  2146 від 09.02.2012), у якому просила дозволити приватизацію вказаних приміщень.
5.17. 04.10.2014 ФОП Кринична Г.С. повторно звернулась до Управління з листом (вх. №  16808 від 04.10.2014), у якому просила дозволити приватизацію вказаних приміщень.
5.18. 30.09.2014 між Департаментом містобудування та архітектури Харківської області та ФОП Криничною Г.С. було укладено попередній договір про укладення в майбутньому охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини (її частину).
5.19. Надалі Рада прийняла рішення, яким дозволено приватизувати вказаний об`єкт нерухомого майна шляхом викупу (пункт рішення Ради від 20.09.2017 №  757/17).
5.20. На виконання вказаного рішення до Управління ФОП Кринична Г.С. подала заяву про приватизацію від 25.09.2017 №  3479.
5.21. 29.12.2017 ФОП Кринична Г.С. звернулась до Управління з листом (вх. №  19787 від 29.12.2017), у якому просила оцінку для приватизації вказаного майна доручити суб`єкту оціночної діяльності фізичній особі-підприємцю Прокоп`євій І.Б.
5.22. На виконання вказаного листа Управління звернулося до суб`єкта оціночної діяльності Прокоп`євої І.Б. (лист від 29.12.2017 №  19263) з пропозицією провести оцінку вказаних нежитлових приміщень на підставі договору з ФОП Криничною Г.С.
5.23. 31.12.2017 ФОП Прокоп`єва І.Б. здійснила оцінку майна нежитлових приміщень загальною площею: 39,00 кв. м за адресою: м. Харків, вул. Сумська, 126, про що було складено звіт про оцінку майна, який було затверджено Управлінням комунального майна та приватизації 14.02.2018, відповідно до якого вартість вказаного майна станом на 31.12.2017 складала 172  950,00 грн (без урахування ПДВ).
5.24. 11.11.2018 проведено рецензування звіту про оцінку майна: нежитлових приміщень 1-го поверху №  13, 14, 1/2 частину приміщення №  8-10, загальною площею 39 кв. м, в будинку літ. "А-5", розташованому за адресою: м. Харків, вул.  Сумська, 126, рецензентом - оцінювачем ТОВ "Муніципальна правнича агенція" Портянко А.А. (сертифікат №  319/16 від 18.04.2016). Суди встановили, що згідно з висновком рецензента: звіт представлений суб`єктом оціночної діяльності Прокоп`євою І.Б. відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки й може бути використаний для зазначеної мети оцінки.
5.25. 25.07.2018 між ФОП Криничною Г.С. та Управлінням укладено договір купівлі - продажу №  5615-В-С, відповідно до якого Відповідач 3 приватизувала вказані нежитлові приміщення за 172  950,00 грн без ПДВ (207  540,00 грн з ПДВ).
5.26. 09.08.2018 між ФОП Криничною Г.С. та Управлінням складено Акт прийому-передачі №  5615-В-С, який засвідчив факт передачі за вищевказаним договором купівлі-продажу нежитлових приміщень 1-го поверху №  13, 14, 1/2 частини приміщень №  8-10, загальною площею 39 кв. м, в будинку літ. "А-5", розташованому за адресою: м. Харків, вул. Сумська, 126 та факт сплати коштів у повному обсязі за цим договором.
5.27. 18.09.2018 між Департаментом містобудування та архітектури Харківської області та ФОП Криничною Г.С. укладено охоронний договір на пам`ятку культурної спадщини (її частину) №  1095.
5.28. Прокурор звернувся до господарського суду з позовом у даній справі, в якому зазначив, що Рада незаконно обрала спосіб приватизації оспорюваного майна шляхом викупу орендарем. Прокурор наполягає на тому, що Рада має право прийняти рішення про продаж нерухомого майна, що перебуває у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації - Управління, має право укласти відповідний договір купівлі-продажу. При цьому такий продаж має бути проведений шляхом аукціону або конкурсу (конкурсний продаж). У виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу, в такому випадку продаж шляхом викупу орендарем об`єкта, який вже перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.
За твердженням Прокурора, ФОП Кринична Г.С. на момент приватизації не підтвердила здійснення нею невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна за час його оренди.
Зважаючи на це, Прокурор вважає, що під час прийняття оскаржуваного пункту рішення Ради від 20.09.2017 №  757/17, в процесі здійснення процедури відчуження об`єктів нерухомості та укладання оспорюваного договору купівлі-продажу Відповідачами були порушені вимоги Закону України "Про приватизацію державного майна", Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017 - 2022 рр., що безпосередньо порушує права та інтереси територіальної громади м. Харкова.
Посилаючись також на те, що Рада представляє інтереси громади міста Харкова, але в цьому випадку є відповідачем у справі, оскільки вчинила дії, які негативно впливають на інтереси громади, як і Управління, Прокурор вказує на наявність підстав для самостійного звернення з відповідним позовом.
6. Позиція Верховного Суду
6.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасників справи, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга Прокурора підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
6.2. Відповідно до частини першої статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
6.3. Предметом позову є визнання незаконним та скасування пункту рішення Ради від 20.09.2017 №  757/17, визнання недійсним договору купівлі-продажу, зобов`язання повернути спірне майно з підстав порушення Відповідачами вимог законодавства щодо порядку здійснення приватизації, а саме - у зв`язку з відсутністю доказів реалізації ФОП Криничною Г.С. належного обсягу поліпшень орендованого нею нерухомого майна.
6.4. Досліджуючи наведені вимоги, суди першої та апеляційної інстанцій надали правову оцінку діям сторін у контексті дотримання положень статті 345 Цивільного кодексу України, статті 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", статей 1, 2, 4, 29 Закону України "Про приватизацію державного майна", а також статей 11, 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)". За результатами розгляду суди дійшли висновку, що процедура приватизації була реалізована відповідно до вимог законодавства, а істотних порушень, які б могли бути підставою для визнання оспорюваного договору недійсним, не встановлено.
При цьому суди визнали недоведеними аргументи Прокурора щодо відсутності підтвердження факту здійснення ФОП Криничною Г.С. належного обсягу поліпшень орендованого майна як обов`язкової умови приватизації, передбаченої спеціальним законодавством.
Відповідний висновок судів був обґрунтований сукупністю таких обставин та доказів:
- укладення договору оренди у 2004 році та передання орендарю об`єкта у стані, що потребував капітального ремонту, свідчило про усвідомлення орендодавцем необхідності проведення значних ремонтних робіт і фактичну неможливість використання приміщення за призначенням без здійснення таких поліпшень;
- перші ремонтні роботи орендарем були виконані ще у 2004- 2007 роках, тобто до внесення змін у законодавство щодо порядку відчуження об`єктів нерухомого майна шляхом їх продажу на аукціоні;
- проєкти ремонтних робіт погоджувалися з відповідними комунальними службами, підпорядкованими Раді, що підтверджує легальність та узгодженість дій орендаря;
- матеріали справи містять докази виконання ремонтних робіт і підтвердження їх вартості, зокрема: довідку КП "Харківський міський центр нерухомості" від 21.06.2006, довідку КЖЕП №  3 від 15.07.2005, акт технічного стану пам`ятки архітектури (додаток до охоронного договору №  1007 від 09.08.2017), договори підряду від 01.12.2004 та від 11.01.2016, акти виконаних робіт, а також документи, що містять перелік виконаних робіт та вартість закуплених матеріалів.
Урахувавши наведене, суди відхилили посилання Прокурора на відсутність у звіті про оцінку майна відомостей щодо проведення невід`ємних поліпшень, оскільки завдання такого звіту не передбачало встановлення факту наявності поліпшень чи їх вартості. Тому посилання Прокурора на цей доказ як на ключовий було визнано необґрунтованим.
З огляду на наведене, суди дійшли висновку, що ФОП Криничною Г.С. належними та допустимими доказами підтверджено факт здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна на суму, що перевищує 25 відсотків його ринкової вартості, що відповідає вимогам законодавства, зокрема статті 11, частині першій статті 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", та свідчить про наявність передбачених законом підстав для реалізації процедури приватизації у спосіб, визначений спеціальним законодавством.
6.5. Заперечуючи правильність застосування судами попередніх інстанцій статей 11, 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" Скаржник вказує про неврахування правових висновків, викладених в постанові Верховного Суду від 24.02.2021 у справі №  905/435/19, від 22.01.2021 у справі №  922/623/20, від 13.11.2024 у справі №  922/2008/21. 
За позицією Прокурора, висновок судів щодо дотримання Відповідачами процедури приватизації спірного майна з огляду на доведення ФОП Криничною Г.С. факту здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна на суму, що перевищує 25 відсотків його ринкової вартості, є необґрунтованим. На думку Скаржника, такий висновок ґрунтується на самостійній оцінці судами обсягу проведених ремонтних робіт, їх вартості та порівняння вартості майна на момент укладення договору оренди (49  800,00 грн) з вартістю, визначеною у звіті про оцінку від 31.12.2017 (172  950,00 грн без урахування ПДВ).
Прокурор наголошує, що сам по собі розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту чи реконструкції не є тотожним вартості невід`ємних поліпшення орендованого майна. 
З цього приводу він посилається на правовий висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 24.02.2021 у справі №  905/435/19, де акцентовано на необхідності відмежування понять "витрати на ремонт чи реконструкцію" та "вартість невід`ємних поліпшень", та наголошено, що розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту, реконструкції не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна.
6.6. З огляду на підстави заявленого позову, мотиви прийнятих у справі судових рішень та доводи касаційної скарги, предметом касаційного перегляду є питання: 
1) у який спосіб та в якому порядку реалізується підтвердження здійснення орендарем невід`ємних поліпшень орендованого ним майна на суму, що перевищує 25 відсотків його ринкової вартості, відповідно до вимог законодавства, зокрема статті 11 та частини першої статті 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" як передумови виникнення у нього права на приватизацію відповідного об`єкта; 
2) чи може суд, досліджуючи надані сторонами докази проведення будівельних і ремонтних робіт, надавати їм оцінку в контексті з`ясування, чи відповідають такі роботи змісту та обсягу невід`ємних поліпшень у розумінні спеціального законодавства про приватизацію, та чи досягають вони визначеного законом відсоткового співвідношення, яке є необхідною передумовою виникнення в орендаря права на приватизацію відповідного об`єкта.
6.7. З приводу наведеного Суд зазначає таке.
6.8. Відповідно до частини другої статті 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
6.9. Згідно з частиною третьою статті 24 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції.
6.10. Відповідно до положень статті 60 цього закону, територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частки в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження. Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду. Органи та посадові особи місцевого самоврядування несуть відповідальність за свою діяльність перед територіальною громадою, державою, юридичними і фізичними особами (стаття 74 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні").
6.11. За частиною четвертою статті 3 Закону України "Про приватизацію державного майна" відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування.
6.12. Згідно з частиною першою статті 2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", об`єктами малої приватизації є, зокрема, окреме індивідуально визначене майно, в тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких таке майно розташовано (група А).
6.13. Відповідно до частини другої статті 16-2 Закону України "Про приватизацію державного майна", викуп об`єктів малої приватизації здійснюється відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
6.14. Статтею 3 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" передбачено, що приватизація об`єктів малої приватизації здійснюється шляхом: викупу; продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону (надалі - конкурс). Шляхом продажу за конкурсом може здійснюватися приватизація окремих єдиних майнових комплексів групи А та окремих об`єктів групи Ж. Продавцями об`єктів малої приватизації, що перебувають у державній та комунальній власності, є відповідно Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва, органи приватизації, створені місцевими Радами (стаття 4 зазначеного закону).
6.15. Частиною шостою статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" установлено, що доцільність, порядок та умови відчуження об`єктів права комунальної власності визначаються відповідною радою. Доходи від відчуження об`єктів права комунальної власності зараховуються до відповідних місцевих бюджетів і спрямовуються на фінансування заходів, передбачених бюджетами розвитку.
Таким чином орган місцевого самоврядування реалізує право власника майна, що перебуває у комунальній власності, щодо володіння, користування та розпорядження таким майном на підставі та у порядку, визначеному чинним законодавством України.
6.16. Відповідно до частин першої, третьої статті 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", викуп застосовується щодо об`єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими актами. Порядок викупу об`єкта встановлюється Фондом державного майна України.
6.17. Положеннями статті 10 цього ж закону передбачено, що відповідний орган приватизації публікує в інформаційному бюлетені та місцевій пресі, інших друкованих виданнях, визначених органами приватизації, перелік об`єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу, який містить назву об`єкта приватизації та його місцезнаходження. Зазначений перелік публікується не пізніш як за 15 днів з дня прийняття рішення про затвердження переліку об`єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.
6.18. Відповідно до статті 13 цього закону, продаж об`єктів малої приватизації на аукціоні полягає у передачі права власності покупцю, який запропонував у ході торгів найвищу ціну. Продаж об`єктів малої приватизації за конкурсом полягає у передачі права власності покупцю, який запропонував найвищу ціну та взяв зобов`язання виконати умови конкурсу (статті 14 зазначеного Закону України).
6.19. З наведених норм права вбачається, що основною метою приватизації, у тому числі комунального майна, є досягнення максимально економічного ефекту від продажу об`єкта комунальної власності, тобто отримання найвищої ціни за об`єкти, що підлягають приватизації, та залучення коштів для здійснення структурної перебудови економіки територіальної громади.
6.20. Частиною першою статті 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" встановлено, зокрема, що приватизація об`єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.
6.21. З урахуванням викладеного викуп орендарем орендованого ним приміщення у спірних правовідносинах в силу приписів статей 11 та 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" може бути лише за умови реалізації орендарем поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.
6.22. З приводу способу та порядку реалізації орендарем підтвердження здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна на суму, що перевищує 25 відсотків його ринкової вартості, відповідно до вимог законодавства, зокрема статті 11 та частини першої статті 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", Суд зазначає таке.
6.23. Норми спеціального законодавства з метою реалізації процедури приватизації покладають на орендаря обов`язок не лише фактично здійснити невід`ємні поліпшення об`єкта оренди, а й підтвердити їх належними та допустимими доказами, які у своїй сукупності свідчитимуть про відповідність таких поліпшень критерію, визначеному законом - понад 25 відсотків ринкової вартості майна. 
При цьому законодавець визначив чіткий порядок для ідентифікації та перевірки таких поліпшень.
6.24. Процедурні аспекти визначення вартості об`єкта з урахуванням поліпшень, а також ідентифікації та підтвердження їхнього характеру регламентовано Порядком оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 №  377, який підлягає застосуванню як базовий механізм підтвердження факту й вартості здійснених поліпшень.
6.25. Так, відповідно до пункту 1.1. Порядку, він застосовується для оцінки орендованого нерухомого майна, що перебуває у державній, комунальній власності або належить Автономній Республіці Крим, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, та стосовно якого прийнято рішення про приватизацію шляхом викупу або про приватизацію на аукціоні з умовами та компенсацією орендарю вартості невід`ємних поліпшень.
6.26. За змістом пункту 1.1. Порядку, невід`ємними поліпшеннями орендованого майна є здійснені орендарем за час оренди заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості та згода на які надана орендодавцем.
6.27. Відтак, при вирішенні питання щодо врахування невід`ємних поліпшень орендованого майна у межах процедури приватизації підлягає врахуванню наявність згоди орендодавця на їх здійснення. 
Водночас за встановлених судами обставинами не вбачається наявність згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень.
6.28. У пункті 1.4. Порядку зазначено, що незалежна оцінка орендованого нерухомого майна проводиться суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання та включає такі етапи:
- опрацювання вихідних даних, необхідних для оцінки, у тому числі отриманих від органу приватизації за результатами виконання робіт підготовчого етапу;
- ідентифікація поліпшень орендованого майна;
- застосування методичних підходів та узагальнення отриманих з їх використанням результатів оцінки з метою визначення ринкової вартості орендованого нерухомого майна та ринкової вартості невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна;
- визначення питомої ваги часток держави (відповідно комунального майна або майна, що належить Автономній Республіці Крим) та орендаря у визначеній ринковій вартості орендованого нерухомого майна;
- складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість орендованого нерухомого майна, подання їх до органу приватизації на рецензування та затвердження не пізніше ніж за 15 календарних днів до закінчення встановленого законодавством строку проведення незалежної оцінки;
- затвердження висновку про вартість орендованого нерухомого майна відповідним органом (державним органом приватизації - у разі приватизації державного (республіканського) майна або якщо йому надані повноваження щодо приватизації комунального майна, виконавчим органом органу місцевого самоврядування - у разі приватизації комунального майна. 
6.29. У пункті 2.1. Порядку визначено, що ідентифікацією поліпшень орендованого нерухомого майна є встановлення суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання факту відповідності підтверджувальних документів, наданих орендарем, про здійснені ним заходи, спрямовані на покращення фізичного  (технічного) стану орендованого нерухомого майна та (або) його споживчих якостей, наявним поліпшенням, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди і які здійснені за рахунок коштів орендаря та за згодою орендодавця. Ідентифікуються поліпшення, що здійснені протягом строку дії договору оренди та наявні на дату оцінки. 
6.30. У пункті 2.2. Порядку унормовано, що підтверджувальні документи про здійснені орендарем поліпшення, що подаються ним до відповідного органу приватизації, включають:
- договір оренди, укладений з дотриманням вимог законодавства;
- письмову згоду орендодавця на здійснення орендарем  поліпшень  орендованого нерухомого майна за його кошти;
- погоджену орендодавцем проектно-кошторисну документацію на  проведення поліпшень, підписані замовником і підрядником акти  виконаних будівельних робіт, копії документів, що підтверджують  проведені орендарем розрахунки за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна, у тому числі придбані матеріали, конструкції тощо;
- аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування  здійснених  поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок коштів орендаря. Аудиторський висновок має містити розшифровку періодів освоєння, напрямів та джерел фінансування поліпшень, у тому числі за рахунок коштів  орендаря, з посиланням на підтверджувальні документи;
- довідку, видану орендарем та завірену аудитором, про суму  витрат, понесених орендарем у зв`язку із здійсненням поліпшень, яка віднесена орендарем на збільшення вартості його необоротних активів, у розмірі, який перевищує встановлену законодавством з питань оподаткування частку витрат для включення їх до валових витрат. При визначенні суми зазначених витрат ураховується невідшкодована орендодавцю вартість придатних для подальшого використання будівельних матеріалів, виробів, конструкцій, устаткування, отриманих орендарем під час здійснення поліпшень;
- інші документи, необхідні для виконання положень цього Порядку. 
6.31. У пункті 2.3. передбачено, що ідентифікація поліпшень орендованого нерухомого майна включає такі етапи:
- передавання відповідним органом приватизації суб`єкту оціночної діяльності - суб`єкту господарювання підтверджувальних документів, зазначених у пункті 2.2 цього Порядку;
- проведення суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання аналізу підтверджувальних документів у тижневий строк після їх отримання, візуального обстеження орендованого нерухомого майна з метою виявлення факту фізичної наявності поліпшень, які неможливо відокремити від об`єкта без заподіяння йому шкоди;
- підготовку суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання висновку про ідентифікацію поліпшень орендованого нерухомого майна;
- подання суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідному органу приватизації висновку про ідентифікацію поліпшень орендованого нерухомого майна у разі виявлення факту повної або часткової невідповідності наданих йому підтверджувальних документів про напрями та обсяги витрат на здійснення поліпшень їх фізичній наявності. 
6.32. З наведеного вбачається, що проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна (крім земельних ділянок), яке містить невід`ємні поліпшення, у процесі приватизації відповідно до статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" здійснюється саме суб`єктом оціночної діяльності у порядку, визначеному Порядком, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 №  377. 
Результати такої оцінки відображаються у відповідному звіті, який є офіційним документом, що підтверджує як факт наявності поліпшень, так і їх вартісне співвідношення з ринковою вартістю майна.
6.33. Відтак, задля підтвердження здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна на суму, що перевищує 25 відсотків його ринкової вартості, у розумінні статті 11 та частини першої статті 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", як обов`язкової складової процедури приватизації, необхідним є проведення незалежної оцінки відповідно до вимог вказаного Порядку з відображенням у звіті не лише вартості самого об`єкта, а й вартості невід`ємних поліпшень, здійснених орендарем, та їх частки у відсотковому співвідношенні до ринкової вартості майна.
6.34. Суд враховує, що саме результати такої оцінки, відображені у звіті суб`єкта оціночної діяльності, повинні забезпечити належний рівень легітимності та прозорості приватизаційної процедури, унеможливлюючи довільне чи суб`єктивне тлумачення обсягу поліпшень як орендарем, так і органом приватизації.
6.35. Відповідно до частини першої та другої статті 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
6.36. Згідно з частиною першою стаття 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
6.37. Отже, подання орендарем звіту про незалежну оцінку орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, згода на які була надана орендодавцем, є обов`язковою частиною процедури приватизації у розумінні положень спеціального законодавства. 
Наявність такого звіту, складеного суб`єктом оціночної діяльності відповідно до вимог Порядку, з відображення інформації про існування невід`ємних поліпшень орендованого майна на суму, що перевищує 25 відсотків його ринкової вартості, може свідчити як про сам факт здійснення невід`ємних поліпшень, так і про їхній вартісний обсяг у співвідношенні до ринкової вартості об`єкта. Саме такий звіт є належним та допустимим доказом не лише існування поліпшень, але й підтвердження дотримання орендарем законодавчо встановленої процедури приватизації.
6.38. У зв`язку з цим судам, вирішуючи спір, належало з`ясувати, чи проводилася оцінка орендованого майна з урахуванням здійснених у ньому невід`ємних поліпшень, чи подавав орендар відповідний звіт в рамках ініційованої ним приватизаційної процедури, чи підтверджується наявність такого звіту матеріалами справи, а також чи вбачається з них згода орендодавця на проведення зазначених поліпшень.
6.39. Проте цієї вимоги суди не врахували й дійшли висновку про наявність невід`ємних поліпшень, здійснених орендарем шляхом самостійної оцінки обсягу проведених будівельних та ремонтних робіт, їх вартості та математичного порівняння вартості майна на момент укладення договору оренди (49  800,00 грн) із вартістю, визначеною у звіті про оцінку від 31.12.2017 (172 950,00 грн без урахування ПДВ).
6.40. Разом із тим у правовому висновку Верховного Суду, викладеному у постанові від 24.02.2021 у справі №  905/435/19, на яку звертає увагу Скаржник, чітко наголошено на необхідності відмежування понять "витрати на ремонт чи реконструкцію" від поняття "вартість невід`ємних поліпшень". 
Так, Верховний Суд підкреслив, що розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту, реконструкції не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна.
6.41. Варто враховувати, що витрати на ремонт чи реконструкцію відображають виключно фінансову сторону господарської діяльності орендаря, тобто суму коштів, сплачених за виконані роботи чи придбані матеріали. Проте сам по собі факт таких витрат ще не свідчить про те, що внаслідок їх здійснення відбулося підвищення ринкової вартості об`єкта нерухомості.
Натомість вартість невід`ємних поліпшень - це показник приросту ринкової вартості майна, який виникає внаслідок проведених робіт. Йдеться про результат, який підвищує економічну цінність об`єкта для власника (приміщення стає придатним для використання, поліпшуються його споживчі властивості, а вартість зростає у ринковій площі).
6.42. Фактично суди, дійшовши висновку про наявність невід`ємних поліпшень на підставі власної оцінки обсягу виконаних ремонтних робіт, їх вартості та шляхом порівняння вартості майна на момент укладення договору оренди з вартістю, визначеною у подальшому звіті про оцінку, фактично вийшли за межі наданої йому дискреції. 
Такими діями суди не врахували спеціально визначену законом процедуру підтвердження невід`ємних поліпшень, яка відповідно до статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" та Порядку, належить виключно до компетенції суб`єкта оціночної діяльності.
6.43. При цьому колегія суддів відзначає, що висновок судів про можливість врахування наявного в матеріалах справи звіту про оцінку ринкової вартості майна, належним доказом підтвердження факту здійснення невід`ємних поліпшень, оскільки в останньому не ставилося питання щодо наявності чи відсутності змін та невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень, є помилковим. Такий підхід суперечить змісту відповідного документа, оскільки зазначений звіт мав на меті визначення виключно ринкової вартості майна. Водночас належним та допустимим доказом факту та обсягу виконаних невід`ємних поліпшень має бути саме звіт, складений суб`єктом оціночної діяльності відповідно до вимог та у спосіб, визначений Порядком, зокрема з дотриманням пунктів 3.1.-3.7. Порядку.
6.44. Посилання судів на необхідність врахування при кваліфікації дотримання Відповідачами порядку проведення приватизаційної процедури законодавства, чинного на момент передачі спірного нерухомого майна в оренду, є необґрунтованим, оскільки правомірність такої процедури підлягає оцінці саме станом на момент її ініціювання та фактичного проведення, а не виходячи з правового регулювання, чинного на дату укладення договору оренди.
6.45. Колегія суддів додатково вказує, що добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України). Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що відсутність договірних відносин між сторонами до моменту укладення договору не означає, що на переддоговірній стадії сторони не несуть жодних обов`язків. 
Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема, добросовісно, розумно враховувати інтереси одна одної, утримуватися від недобросовісних дій чи бездіяльності. Прояви таких обов`язків та недобросовісної чи нерозумної поведінки є численними і не можуть бути визначені у вичерпний спосіб (постанови від 06.07.2020 у справі №  914/2618/16, від 20.07.2020 у справі №  923/196/20, від 29.09.2020 у справі №  688/2908/16-ц, 21.09.2022 у справі №  908/976/19, від 28.09.2022 у справі №  483/448/20).
6.46. Як вбачається з матеріалів справи, ФОП Кринична Г.С., ініціюючи приватизаційну процедуру, повинна була усвідомлювати та могла, проявивши належний рівень обачності, знати етапи її проведення й перелік документів, які належить надати орендареві згідно із законодавством для її реалізації. Тому встановлені судами фактичні обставини не підтверджують добросовісність її поведінки при виконанні вказаної процедури.
Отже, беручи участь у приватизації, ФОП Кринична Г.С. знала та повинна була враховувати вимоги законодавства, у тому числі щодо необхідності подання доказів виконання невід`ємних поліпшень, а саме - звіту суб`єкта оціночної діяльності, складеного у спосіб та з дотриманням вимог, передбачених Порядком (пункти 3.1- 3.7), а також отримання попередньої згоди орендодавця на проведення таких невід`ємних поліпшень.
6.47. Оскільки суди не встановили усіх обставин справи, не дослідили докази, які є важливими у спірних правовідносинах, не врахували практику Верховного Суду, а колегія суддів, з огляду на повноваження, передбачені статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, не може самостійно встановлювати відповідні обставини, касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, судові рішення скасувати та передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
6.48. Таким чином, підстава касаційного оскарження, вказана Скаржником, відповідно до пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, знайшла підтвердження під час касаційного провадження.
6.49. При цьому, оскільки судами не було встановлено обставин спору, які мають ключове значення для розгляду справи, Суд не надає правову оцінку іншим аргументам Скаржника щодо неправильного застосування судами норм матеріального права.
6.50. З огляду на викладене, суд під час нового розгляду спору повинен з`ясувати, чи проводилася оцінка орендованого майна з урахуванням здійснених у ньому невід`ємних поліпшень, чи подавав орендар відповідний звіт в рамках ініційованої ним приватизаційної процедури, чи підтверджується наявність такого звіту матеріалами справи, а також чи вбачається з них згода орендодавця на проведення зазначених невід`ємних поліпшень.
Одночасно при новому розгляді спору суду також слід врахувати, що:
- як було правомірно зазначено судами попередніх інстанцій, Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на тому, що вимога про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, яке на час звернення до суду з позовом виконано шляхом укладення відповідного договору, є неефективним способом захисту прав особи (близькі за змістом висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 28.09.2022 у справі №  483/448/20, від 05.07.2023 у справі №  912/2797/21, від 12.09.2023 у справі №  910/8413/21, від 11.06.2024 у справі №  925/1133/18);
- у разі встановлення судом наявності підстав для задоволення позову суду належить надати оцінку заяві Відповідача 2 про застосування наслідків спливу строку позовної давності, з урахуванням практики Верховного Суду;
Крім того, у випадку, якщо суд дійде висновку про задоволення позову, то в такому випадку слід вирішити питання щодо наслідків визнання договору купівлі-продажу недійсним, з урахуванням положень статті 216 Цивільного кодексу України.
7. Висновки Верховного Суду
7.1. Загальними вимогами процесуального права визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.
7.2. Згідно з частинами першою та другою статті 300 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
7.3. За змістом частини третьої статті 310 цього Кодексу підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.
7.4. Ураховуючи викладене та беручи до уваги, що суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а ухвалені у справі судові рішення - скасуванню із направленням справи на новий розгляд до місцевого господарського суду.
7.5. Під час нового розгляду справи господарському суду слід повно та всебічно перевірити фактичні обставини справи, дати належну оцінку наявним у справі доказам, доводам та запереченням учасників справи, якими вони обґрунтовували свої доводи й заперечення під час розгляду справи, і залежно від встановленого прийняти законне та обґрунтоване рішення.
8. Розподіл судових витрат
8.1. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, відповідно до частини чотирнадцятої статті 129 Господарського процесуального кодексу України розподіл судових витрат не здійснюється.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314 - 317 Господарського процесуального кодексу України Верховний Суд,

ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури задовольнити частково.
2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 04.02.2025 та рішення Господарського суду Харківської області від 24.05.2021 у справі №  922/220/21 скасувати, а справу №  922/220/21 направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                          В. Зуєв

Судді                                                                                                    І. Берднік

І. Міщенко