КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Справа № 761/36122/24                                                                                  Головуючий у І інстанції Юзькова О.Л.
Провадження №22-ц/824/11304/2025                                                            Головуючий у 2 інстанції Таргоній Д.О.
 
ПОСТАНОВА
Іменем України
 
12 листопада 2025 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: 
 
судді-доповідача Таргоній Д.О.,
суддів: Голуб С.А., Слюсар Т.А.,
за участі секретаря Cпис Ю.В.,
 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою представника Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» - Варицького Євгена Валентиновича на рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 16 квітня 2025 року та на додаткове рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 05 травня 2025 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», третя особа: ОСОБА_2 про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23 березня 2021 року б/н та стягнення коштів, -
ВСТАНОВИВ:
 
У вересні 2024 року позивач ОСОБА_1 звернувся до суду міста з даним позовом, мотивуючи заявлені вимоги наступним. 
Між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» (далі - ПрАТ «ХК «Київміськбуд», Майбутній Продавець, відповідач) та ОСОБА_1 (далі - ОСОБА_1 , Майбутній Покупець , позивач) укладений попередній договір купівлі-продажу квартири від 23.03.2021 б/н (далі - Договір), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пашкевич Людмилою Георгіївною.
Відповідно до пункту 1.1 Договору сторони зобов`язуються в майбутньому в строк та на умовах, визначених цим Договором, укласти договір купівлі-продажу (далі - Основний Договір) квартири АДРЕСА_1 черга будівництва в об`єкті: «Будівництво комплексу житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями, об`єктами соціальної інфраструктури та з паркінгами на АДРЕСА_2 ». 
Відповідно до п. 1.2 Договору Основний договір сторони зобов`язуються укласти протягом 6 (шести) календарних місяців із дня отримання Майбутнім Продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться Майно та за умови виконання Майбутнім Покупцем вимог п. 1.4 та п. 1.5 цього Договору. 
Згідно пункту 2.2 Договору на дату підписання цього Договору вартість Майна складає 1 327 854,19 грн, без ПДВ, виходячи з вартості 1 кв. м - 30 041,95 грн. без ПДВ. 
ОСОБА_1 на виконання п. 1.4.1 та 1.4.2 Договору сплатив на користь ПрАТ «ХК «Київміськбуд» вартість Майна у розмірі, визначеному п. 2.2 Договору, а саме 1 339 573,10 грн, що підтверджується банківськими квитанціями від 29.03.2021 №ПН86941, від 28.04.2021 №9230-9519-9936-4610, від 12.05.2021 №9232-3836-9365-7672, від 14.05.2021 №9232-5773-6294-8331, від 01.10.2021 №9246-5606-3541-2008, від 22.12.2021 №9254-7521-3297-0125, від 15.01.2022 №9257-1672-1289-4479 та виданою ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на виконання п. 3.1.2 Договору довідкою від 27.03.2023 №366/7 до Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23.03.2021 за реєстровим №366. 
Тобто, свої зобов`язання за Договором позивач виконав своєчасно та у повному обсязі. 
В той же час, станом на день звернення до суду з даним позовом поштова адреса будинку не присвоєна та будинок в експлуатацію не зданий. 
Натомість, на офіційному веб-ресурсі ПрАТ «ХК «Київміськбуд» за посиланням https://kmb.ua/ua/objects/zhk-kirillovskij-gaj наявна інформація, що планована дата здачі житлового будинку №1 (один), IV (четверта) черга будівництва в об`єкті: «Будівництво комплексу житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями, об`єктами соціальної інфраструктури та з паркінгами на АДРЕСА_2 » в експлуатацію 30.11.2023 року.
Водночас, в Договорі міститься пункт 4.8, яким передбачено, що до прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію Майбутній Покупець має право відмовитись від Договору шляхом його розірвання, про що Сторонами укладається відповідний Договір про розірвання. За таких умов, цей Договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного Договору про розірвання. В такому випадку Майбутній Продавець повертає Майбутньому Покупцю на банківський рахунок, що зазначений Майбутнім Покупцем у Договорі про розірвання, за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми, внесеної за цим Договором. 
Листом від 26.06.2024, керуючись п. 4.8 попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23.03.2021 б/н, позивачем було повідомлено відповідача про відмову від Договору шляхом його розірвання, у зв`язку з чим запропоновано узгодити дату та час укладення та нотаріального посвідчення договору про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23.03.2021 б/н, а також кінцевий строк повернення на банківський рахунок Покупця суми, сплаченої Продавцю за цим Договором, зменшеної на штраф в розмірі 5%, що становить 66 978,65 грн, тобто у підсумку 1 272 594,45 грн. 
Вказаний лист відповідач отримав 01.07.2024 та в подальшому листом ПрАТ «ХК «Київміськбуд» від 29.07.2024 №1880/0/2-24 надав позивачу відповідь, в якій повідомив, що не відмовляється від своїх зобов`язань за вищезазначеним попереднім договором від 23.03.2021, та не приймає пропозицію про їх розірвання. 
Позивач стверджує, що жодний пункт Договору не містить положень, які б передбачали право Майбутнього Продавця відмовитись від укладення Договору про розірвання у разі надходження відповідної вимоги від Майбутнього Покупця
У зв`язку з тим, що фактично рішення ПрАТ «ХК «Київміськбуд» про відмову укласти Договір про розірвання, оформлене листом від 29.07.2024 №1880/0/2-24, є протиправним та порушує право Позивача на позасудову односторонню відмову від попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23.03.2021 б/н на підставі пункту 4.8 Договору, останній вимушений був звернутись за судовим захистом. 
За таких обставин представник позивача просив суд:
- розірвати попередній договір купівлі-продажу квартири від 23.03.2021, укладений між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пашкевич Людмилою Георгіївною та зареєстрований в реєстрі за №366; 
- стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 сплачені на виконання умов Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23.03.2021 грошові кошти у сумі 1 339 573 (один мільйон триста тридцять дев`ять тисяч п`ятсот сімдесят три) гривні 10 копійок.
Рішенням Шевченківського районного суду міста Києва від 16 квітня 2025 року позов ОСОБА_1 задоволено. Розірвано укладений між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ОСОБА_1 попередній договір купівлі-продажу квартири від 23.03.2021 б/н, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пашкевич Людмилою Георгіївною, зареєстрований в реєстрі за № 366. Стягнуто з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 суму коштів у розмірі 1 339 573 грн10 коп.Стягнуто з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» в дохід держави судовий збір у розмірі 15 140 грн. 00 коп.
Додатковим рішенням Шевченківського районного суду міста Києва від 05 травня 2025 року задоволено заяву представника ОСОБА_1 - адвоката Жбанова Кирила Руслановича, стягнуто з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 40 000 гривень 00 копійок.
Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, представник відповідача ПрАТ «Київміськбуд» Варицький Євген Валентинович подав апеляційну скаргу, в якій за результатом апеляційного перегляду справи просить скасувати рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 16 квітня 2025 року та ухвалити нове судове рішення про відмову в задоволенні позову.
В обґрунтування змісту вимог апеляційної скарги зазначає, що рішення суду першої інстанції ухвалено з порушенням процесуальних та матеріальних норм права, з неповним дослідженням та наданням судом невірної оцінки доказам, що додані до матеріалів справи.
Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції не оцінив і не з`ясував усіх обставин, на які сторони посилались в обґрунтування своїх вимог та заперечень.
Зазначає, що судом першої інстанції не враховано, що право на розірвання договору в односторонньому порядку не передбачено умовами попереднього договору.
При цьому, враховуючи те, що попередній договір був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пашкевич Л.Г., то договір про розірвання повинен був посвідчуватися цим нотаріусом.
Натомість, позивач фактично в односторонньому порядку, з урахуванням можливості звернення до суду, вирішив розірвати договір і вказану позицію підтримано судом першої інстанції.
Також відповідач послається на судову практику у подібній справі, а саме на постанову Київського апеляційного суду від 24 червня 2024 року у справі                  № 757/38202/23.
Крім того, скаржник вказує на обрання позивачем неналежного способу захисту порушеного права шляхом пред`явлення вимоги про стягнення грошових коштів на підставі статті 1212 ЦК України.
Апеляційна скарга відповідача на додаткове рішення суду мотивована тим, що даний спір не є складним, не потребує багато витраченого часу, тобто заявлена позивачем сума не відповідає критеріям реальності адвокатських витрат в нинішніх умовах воєнного стану країни та складності ведення господарської діяльності підприємств, відповідно заявлена сума відшкодування витрат на професійну правничу допомогу є завищеною. Судом першої інстанції не враховано клопотання відповідача про зменшення витрат на правову допомогу.
У відзиві на апеляційну скаргу представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Васильчук С.С. наводить заперечення щодо доводів скарги, посилаючись на їх безпідставність, та просить залишити її без задоволення.
Зокрема, представник позивача зазначає, що позивач, керуючись умовами укладеного договору, реалізував своє право на його розірвання до введення об'єкта будівництва в експлуатацію. Він належним чином повідомив Майбутнього продавця про намір розірвати договір та ініціював узгодження відповідних процедур, зокрема повернення сплачених коштів за вирахуванням штрафу. Однак Майбутній продавець в  укладенні договору про розірвання попереднього Договору відмовив, що на думку позивача є неправомріним і істотно порушує договірні зобовязання. У звязку із цим позивач, діючи відповідно до умов Договору, отримавши відмову, звернувся до суду з вимогою офіційного розірвання договору за рішенням суду, як це передбачено умовами Договору, а також чинними нормами діяючого законодавства.
За таких обставин, доводи про необхідінсть посвідчення у того самого нотаріуса договору про розірваня попереднього Договору, не корелюються з фактичними обставинами справи та не стосуються данного спору, а право на одностороннюю відмову від Договору шляхом його розірвання передбачене пунктом 4.8 Договору, що правильно встановив суд. 
Вказує також, що висновки, викладені у постанові Київського апеляційного суду від 24 червня 2024 року у справі № 757/38202/23, на яку посилається відповідач в апеляційній скарзі, не підлягають застосуванню у цій справі, оскільки апеляційний суд не є судом касаційної інстанції, висновки якого повинні враховувати суди. При цьому справа, на яку посилається відповідач є нерелевантною (інші підстави позову, інший вид договору, інше нормативне регулювання тощо). В свою чергу, судова практика по дійсно релевантних правовідносинах відповідає саме позиції позивача в цій справі.
Щодо повернення коштів, внесених за Договорм, без вирахування штрафу в розмірі 5% та невірно обраного спосбу захисту, представник позивача звертає увагу апеляційного суду, що заявляючи позовну вимогу про розірвання договору, позивач посилався на частину другу статті 651 ЦПК України, у звязку із задоволенням якої, а саме розірвання судом договору, позивач набув право вимагати від відповідача, який допустив істотне порушення Договору, повернення коштів, які сплачені за вказаним договором, на підставі статті 1212 ЦК України.
Щодо апеляційної скарги відповідача на додаткове рішення, представник позивача зазначає, що зміст доводів скарги носить загальний характер, не ставить під сумінв дійсність чи необхідність конкретних витрат, підтверджених документально. Належного обгрунутвання, в чому саме в межах цієї справи розмір витрат нібито є неспівмірним, відповідачем не наведено.
В судовому засіданні представник позивача - адвокат Жбанов К.Р. та представник третьої особи, Полянської Т.А., адвокат Васильчук С.С. проти задоволення апеляційної скарги заперечували, просили залишити рішення суду першої інстанції без змін, як законне та обгрунтоване.
Відповідач, Приватне акціонерне товариство «Холдингова компанія «Київміськбуд», явку своїх уповноважених представників в судове засідання не забезпечив, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, причини неявки до апеляційного суду не повідомив, тому колегія суддів дійшла висновку, що неявка сторони відповідача відповідно до вимог частини другої статті 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду апеляційних скарг.
Заслухавши доповідь судді апеляційного суду, пояснення представників позивача та третьої особи в судовому засіданні, перевіривши законність та обґрунтованість рішень суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційних скарг, а також відзиву на них, колегія суддів вважає, що апеляційні скарги слід залишити без задоволення з таких підстав.
Суд першої інстанції встановив та вбачається з матеріалів справи, що 23 березня 2021 року між ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» Майбутній Продавець) та ОСОБА_1 (Майбутній Покупець) укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири, за умовами якого Сторони домовилися в майбутньому укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , ІV черга будівництва в об`єкті «Будівництво комплексу житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями, об`єктами соціальної інфраструктури та з паркінгами на АДРЕСА_2 ».
Вказаний Попередній договір купівлі-продажу квартири від 23 березня 2021 року посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пашкевич Л.Г. та зареєстрований в реєстрі за №366.
За змістом п. 1.2. Попереднього договору, основний договір сторони зобов`язуються укласти протягом шести календарних місяців із дня отримання Майбутнім продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно та за умови виконання Майбутнім покупцем вимог п. 1.4. та 1.5. цього договору.
Пунктом 1.4. Попереднього договору визначено, що Майбутній покупець зобов`язаний сплатити Майбутньому продавцю вартість майна, зазначену у п. 2.2. цього Договору, в порядку визначеному у підпунктах 1.4.1 та 1.4.2 Договору.
Майбутній Покупець має право достроково здійснювати платежі, відповідно до п.1.4 Договору. Дострокове здійснення платежів та в більшому обсязі, ніж зазначено в графіку, наведеному в п. 1.4.2 не є порушенням порядку сплати вартості Майна.
На дату підписання цього договору вартість Майна складає 1 327 854 грн. 19 коп, без ПДВ, виходячи із вартості 1 кв. м. - 30 041,95 грн. Вартість Майна підлягає зміні у випадках, передбачених п.1.3, п.1.4 та п.1.5 цього Договору (п. 2.2. Попереднього договору).
Як свідчать матеріали справи на виконання умов Попереднього договору ОСОБА_1 перерахував на рахунок ПрАТ «ХК «Київміськбуд» 1 339 573,10 грн., що підтверджується банківськими квитанціями від 29.03.2021 №ПН86941, від 28.04.2021 №9230-9519-9936-4610, від 12.05.2021 №9232-3836-9365-7672, від 14.05.2021 №9232-5773-6294-8331, від 01.10.2021 №9246-5606-3541-2008, від 22.12.2021 №9254-7521-3297-0125, від 15.01.2022 №9257-1672-1289-4479 та виданою ПрАТ «ХК «Київміськбуд», на виконання п. 3.1.2 Договору, довідкою від 27.03.2023 №366/7 до Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23.03.2021 за реєстровим №366.
Таким чином, в рамках Попереднього договору загальна сума внесених позивачем коштів становить 1 339 573,10 гривень.
Представник відповідача не заперечував та не спростовував зазначені обставини.
Пунктом 4.8. Попереднього договору від 23.03.2021 передбачено, що до прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію Майбутній Покупець має право відмовитися від Договору шляхом його розірвання, про що Сторонами укладається відповідний Договір про розірвання. За таких умов, цей Договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного Договору про розірвання. В такому випадку Майбутній Продавець повертає Майбутньому Покупцю на банківський рахунок, що зазначений Майбутнім Покупцем у Договорі про розірвання, кошти протягом 60-ти банківських днів з дня підписання Договору про розірвання, за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми, внесеної за цим Договором.
У зв`язку із прийняттям рішення про відмову від Попереднього договору на підставі п. 4.8. його положень ОСОБА_1 26.06.2024 направив відповідний лист ПрАТ «ХК «Київміськбуд» з вимогою повернення грошових коштів за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми, внесеної за договором.
ПрАТ «ХК «Київміськбуд» не прийняв пропозицію про розірвання договору, про що повідомив позивача листом від 29.07.2024 року.
Звертаючись до суду з даним позовом, ОСОБА_1 в обґрунтування позовних вимог про розірвання Попереднього договору від 23.03.2021 посилався на положення статті 651 ЦК України та зазначав, що умовами Договору було гарантоване право позивача на односторонню відмову від Договору та як наслідок повернення внесених коштів, однак відповідач безпідставно відмовився від виконання самостійно обумовленого договором зобов`язання, зокрема щодо повернення внесених коштів, що на думку позивача є істотним порушенням умов названого Договору, оскільки позбавляє ОСОБА_1 від правомірних сподівань на повернення внесених в рамках укладеного Договору коштів, нівелюючи доцільність підтримання договірних стосунків. Похідною позовною вимогою позивач визначив стягнення з відповідача коштів в порядку статті 1212 ЦК України, вказуючи про те, що в разі, якщо суд дійде висновку про задоволення позовних вимог про розірвання Попереднього договору, правова підстава для утримання ПрАТ «ХК «Київміськбуд» грошових коштів у розмірі 1 339573,10 грн відпаде, а отже вказана сума підлягатиме стягненню на користь позивача.
Суд першої інстанції, задовольняючи позовні вимоги, дійшов висновку про наявність підстав для розірвання Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23.01.2021, укладеного між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_1 , та стягнення на користь останнього з відповідача 1 339 573,10 грн., внесених позивачем грошових коштів на підставі положень статті 1212 ЦК України, оскільки відпали підстави для їх утримання.
Колегія суддів апеляційного суду з такими висновками погоджується, з огляду на наступне.
За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 02 лютого 2021 року в справі № 925/642/19 зазначено, що порушенням вважається такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке; порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково. При цьому позивач, тобто особа, яка подала позов, самостійно визначається з порушеним, невизнаним чи оспорюваним правом або охоронюваним законом інтересом, які потребують судового захисту. Обґрунтованість підстав звернення до суду оцінюються судом у кожній конкретній справі за результатами розгляду позову.
Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України). Цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства (частина перша статті 14 ЦК України).
Цивільне законодавство містить загальні умови виконання зобов`язання, що полягають у його виконанні належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частина перша статті 526 ЦК України). Це правило є універсальним і підлягає застосуванню як до виконання договірних, так і не договірних зобов`язань.
Згідно з статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом. Якщо внаслідок прострочення боржника виконання зобов`язання втратило інтерес для кредитора, він може відмовитися від прийняття виконання і вимагати відшкодування збитків (стаття 612 ЦК України).
У статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку;(3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).
За змістом статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
Згідно із частиною третьою статті 651 ЦК України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Відповідно до частин другої, третьої, четвертої статті 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюються або припиняються з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов`язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом.
Аналіз зазначених норм матеріального свідчить про те, що якщо укладеним між сторонами договором передбачено розірвання договору в односторонньому порядку і зацікавленою стороною дотримано порядок його розірвання, він відповідно є розірваним у порядку, визначеному договором.
У постанові Верховного Суду від 08 вересня 2021 року у справі № 727/898/19 зазначено, що односторонню відмову від договору в тих випадках, коли вона допускається законом або договором, слід кваліфікувати як односторонній правочин, оскільки вона є волевиявленням особи, спеціально спрямованим на припинення цивільних прав та обов`язків.
Встановивши, що відповідач допустив істотне порушення умов договору, зокрема внаслідок не повернення позивачу коштів, внесених за Договором, що безпосередньо передбачено умовами п. 4.8 Договору, та на що позивач розраховував укладаючи договір, суд першої інстанції дійшов мотивованого висновку про обґрунтованість позовних вимог ОСОБА_1 про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав та стягнення з відповідача на користь останнього внесених грошових коштів.
Посилання ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на постанову Київського апеляційного суду від 24 червня 2024 року у справі № 757/38202/23 не можуть бути взяті до уваги, оскільки правовідносини у цих справах не є подібними, адже предметом розгляду у справі № 757/38202/23 є попередній договір з відмінними умовами. До того ж, частиною четвертою статті 263 ЦПК України передбачено, що при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду, а не практику судів апеляційної інстанції.
Висновки суду першої інстанції зроблені із правильним застосуванням норм матеріального права та врахуванням практики Верховного Суду у подібних справах, а відповідні доводи апеляційної скарги відповідача їх не спростовують.
Щодо доводів апеляційної скарги про те, що в Попередньому договорі купівлі-продажу квартири відсутня інформація щодо строку введення в експлуатацію об`єкта, відсутність заяв Компанії про зупинення своїх зобов`язань за укладеними правочинами, а тому позивачем не доведено порушення Компанією умов договору, колегія суддів зазначає таке.
Пунктом 4.8. Попереднього договору від 23.03.2021 передбачено право Майбутнього покупця до прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію відмовитися від Договору шляхом його розірвання.
Аналіз змісту вказаних положень Попереднього договору свідчить про те, що єдиною умовою для відмови від Договору є реалізація такого права Майбутнім покупцем до введення Об`єкту будівництва в експлуатацію.
Матеріали справи не містять доказів, підтверджуючих факт введення Об`єкта будівництва в експлуатацію.
26.06.2024 року позивач, керуючись п. 4.8 Попереднього договору направив відповідачу листа, яким повідомив про відмову від Договору шляхом його розірвання, у зв`язку із чим запропонував узгодити дату та час укладення та нотаріального посвідчення договору про розірвання Попереднього договору купівлі-продажу квартири, а також строк повернення на рахунок позивача суми коштів, сплаченої за цим Договором, зменшеної на штраф в розмірі 5%.
Проте на це повідомлення відповідач відповів, що не приймає пропозицію про розірвання договору та не відмовляється від своїх зобов`язань за Попереднім договором.
Суд апеляційної інстанції звертає увагу на те, що пункт 4.8 укладеного між сторонами договору передбачає право покупця до введення будинку в експлуатацію розірвати договір за будь-яких умов, навіть і за відсутності вини відповідача у невиконанні умов договору. 
Разом із тим, у даній справі свій позов ОСОБА_1 обґрунтовував тим, що відповідачем допущено істотне порушення умов Попереднього договору внаслідок не повернення позивачу коштів, внесених за Договором, що безпосередньо передбачено умовами п. 4.8 Договору, та на що позивач розраховував, укладаючи цей договір, що у відповідності до положень частини другої статті 651 ЦПК України є підставою для розірвання такого договору за рішенням суду.
Таким чином, за умовами Попереднього договору відповідач мав право на утримання штрафних санкцій у вигляді 5% від суми, внесеної за цим Договором, лише в разі підписання сторонами відповідного Договору про розірвання,  на що відповідач, в порушення п. 4.8 не погодився, що і стало підставою для звернення до суду з даним позовом.
Колегія суддів апеляційного суду також відхиляє доводи апеляційної скарги в частині обрання позивачем неналежного способу захисту порушеного права, зокрема шляхом стягнення коштів на підставі статті 1212 ЦК України.
Аналіз статті 1212 ЦК України дає підстави дійти висновку, що правова природа інституту безпідставного отримання чи збереження майна (предмет регулювання) - це відносини, які виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна i які не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.
Отже, норми статті 1212 ЦК України застосовуються до позадоговірних зобов`язань. Разом з тим, п. 3 частини 3 ст. 1212 ЦК України передбачає, що положення цієї глави застосовуються також до вимог про повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні.
Тлумачення ч. 3 ст. 651, ч. 4 ст. 653, п. 3 ч. 3 ст. 1212 ЦК України свідчить, що якщо одна із сторін договору передала у власність іншій стороні певне майно (сплатила кошти) і судом встановлено порушення еквівалентності зустрічного надання внаслідок невиконання або неналежного виконання своїх обов`язків однієї із сторін, сторона, що передала майно (сплатила кошти), має право вимагати повернення переданого іншій стороні в тій мірі, в якій це порушує погоджену сторонами еквівалентність зустрічного надання. Тобто, якщо сторона яка вчинила виконання, проте не отримала зустрічного надання в обсязі, який відповідає переданому майну (сплаченим коштам) і згодом відмовилася від договору, то вона може вимагати від сторони, яка порушила договір і не здійснила зустрічне надання, повернення майна (коштів) на підставі п. 3 ч. 3 ст. 1212 ЦК України.
Аналогічні висновки, викладені у постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 25.03.2020 у справі № 537/4259/15-ц, від 31.03.2021 у справі № 363/3555/17, від 22.12.2021 у справі № 465/5790/17, провадження № 61-14395св21 (ЄДРСРУ № 102149612) та від 13 квітня 2023 року у справі № 910/13367/19 (910/13951/21) (ЄДРСРУ № 110253024).
Ухвалюючи рішення в цій частині, суд першої інстанції врахував, що позовна вимога про розірвання Договору є основною, а вимога про стягнення коштів на підставі ст. 1212 ЦК України є похідною.
Частина перша статті 188 ЦПК України передбачає, що в одній позовній заяві може бути об`єднано декілька вимог, пов`язаних між собою підставою виникнення або поданими доказами, основні та похідні позовні вимоги. Похідною позовною вимогою є вимога, задоволення якої залежить від задоволення іншої позовної вимоги (основної вимоги).
Таким чином, стягнення коштів на підставі ст. 1212 ЦК України є можливим та залежить від задоволення основної вимоги про розірвання Договору, а за правилом, встановленим частиною другою статті 653 ЦК України, у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються.
Тобто, з моменту розірвання договору, яким відповідно до частини третьої статті 653 ЦК України є момент набрання рішенням суду про розірвання договору законної сили, у відповідача відсутні правові підстави (зобов`язання) утримувати отримані за Договором грошові кошти, а також утримувати суму штрафу у вигляді 5% від суми внесеної на виконання умов Договору.
Щодо доводів апеляційної скарги на додаткове рішення суду першої інстанції про стягнення витрат на правничу допомогу, колегія суддів апеляційного суду не приймає їх до уваги, з огляду на таке.. 
Відповідно до положень частин першої, другої статті 137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами.
У частині другій статті 141 ЦПК України встановлено, що інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Частиною восьмою статті 141 ЦПК України визначено, що розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву. У разі неподання відповідних доказів протягом встановленого строку така заява залишається без розгляду.
У постанові Верховного Суду від 03 жовтня 2019 року у справі № 922/445/19 міститься правовий висновок про те, що однією з основних засад (принципів) судочинства є відшкодування судових витрат сторони, на користь якої ухвалене судове рішення. Метою запровадження цього принципу є забезпечення особі можливості ефективно захистити свої права в суді та захиститися у разі подання до неї необґрунтованого позову, а також стимулювання сторін до врегулювання спору в досудовому порядку. Практична реалізація згаданого принципу в частині відшкодування витрат на професійну правничу допомогу відбувається в такі етапи: 1) попереднє визначення суми судових витрат на професійну правничу допомогу; 2) визначення розміру судових витрат на професійну правничу допомогу, що підлягають розподілу між сторонами: - подання (1) заяви (клопотання) про відшкодування судових витрат на професійну правничу допомогу разом з (2) детальним описом робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, і здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги, та (3) доказами, що підтверджують здійснення робіт (наданих послуг) і розмір судових витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи; - зменшення суми судових витрат на професійну правничу допомогу, що підлягають розподілу; 3) розподіл судових витрат.
У справі, яка переглядається, встановлено, що інтереси позивача ОСОБА_1 в суді першої інстанції представляв адвокат Васильчук С.С., повноваження якого підтверджуються ордером серії АІ № 1570322 від 04 червня 2024 року.
На підтвердження понесення позивачем витрат на професійну правничу допомогу до позовної заяви і в ході розгляду справи суду було надано: договір про надання правової допомоги від 04.06.2024 №04-06/24, додаткова угода від 20.09.2024 №2 до договору про надання правової допомоги від 04.06.2024 №04-06/24, акт наданих послуг від 16.04.2025 №2, рахунок на оплату від 17.04.2025 №17/04, якими підтверджується вартість понесених позивачем витрат на правову допомогу в сумі 40 000,00 грн.
Дослідивши матеріали справи, врахувавши доводи сторін, викладені у відповідних заявах, суд першої інстанції,  виходив із того, що понесення позивачем судових витрат є безпосереднім та логічним наслідком неправомірної поведінки відповідача, отже, такі витрати на оплату правової допомоги, пов`язані із судовим розглядом справи, мають бути компенсовані на користь позивача у повній мірі, з огляду на задоволення позовних вимог в повному обсязі.
Колегія суддів апеляційного суду з такими висновками погоджується, оскільки вони відповідають встановленим по справі обставинам та ґрунтуються на вимогах процесуального законодавства.
Зі змісту статей 10, 11, 12, 13 ЦПК України в узагальненому вигляді, при вирішенні цивільного спору, у тому числі і при вирішенні питання щодо розподілу судових витрат, суд керується Конституцією України, законами України, міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, застосовує інші правові акти, враховує завдання цивільного судочинства, забезпечення розумного балансу між приватними й публічними інтересами, особливості предмета спору та ціну позову, складність справи, її значення для сторін та час, необхідний для розгляду справи, покладення доведення обставин, які мають значення для справи, саме сторонами, права яких є рівними, як і покладення саме на кожну сторону ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи не вчиненням нею процесуальних дій та з урахуванням меж заявлених вимог та заперечень та обсягу поданих доказів.
При розгляді справи судом учасники справи викладають свої вимоги, заперечення, аргументи, пояснення, міркування щодо процесуальних питань у заявах та клопотаннях, а також запереченнях проти заяв і клопотань (частина перша статті 182 ЦПК України).
Тобто, саме зацікавлена сторона має вчинити певні дії, спрямовані на відшкодування з іншої сторони витрат на професійну правничу допомогу, а інша сторона має право на відповідні заперечення проти таких вимог, що виключає ініціативу суду з приводу відшкодування витрат на професійну правничу допомогу одній із сторін без відповідних дій з боку такої сторони.
Принцип змагальності знайшов свої втілення, зокрема, у положеннях частин п`ятої та шостої статті 137 ЦПК України, відповідно до яких саме на іншу сторону покладено обов`язок обґрунтування наявність підстав для зменшення розміру витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами, а також обов`язок доведення їх неспівмірності.
Таку позицію висловила Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19.02.2020 у справі №755/9215/15-ц (провадження №14-382цс19).
Надаючи оцінку поданому представником відповідача клопотання про зменшення витрат на правову допомогу, суд першої інстанції правильно вважав, що зміст такого клопотання є загальним та не містить належного аналізу доказів судових витрат, наданих позивачем. 
Відповідач не ставив під сумнів жодного конкретного документально підтвердженого факту понесення таких витрат та не надавав жодного альтернативного розрахунку чи аргументованої позиції щодо співмірності розміру витрат по відношенню до цієї справи. 
Тому наведені відповідачем доводи щодо зменшення суми витрат суд визнав необґрунтованими, у зв`язку з чим дійшов висновку про відмову в задоволенні клопотання відповідача про зменшення розміру витрат на правничу допомогу.
Застосувавши критерій пропорційності витрат до предмета спору з урахуванням ціни позову, а також врахувавши значення справи для позивача та дії сторони щодо досудового вирішення спору та щодо врегулювання спору мирним шляхом під час розгляду справи, суд першої інстанції аргументував свої висновки тим, що саме бездіяльність та протиправні дії відповідача, що встановлено під час судового розгляду, мали вирішальне значення для звернення позивача за захистом власних прав та інтересів до суду. В свою чергу, відповідач будь-яких заходів для мирного врегулювання спору не вчинив, доказів зворотному матеріали справи не містять. Крім цього, судом враховано майновий та фізичний стан особи-позивача, що підтверджено матеріалами справи та не спростовано відповідачем.
Отже, доводи сторони відповідача про неспівмірність стягнутих районним судом витрат на правову допомогу носять формальний характер, не спростовують зазначених висновків суду і не можуть бути належною підставою для скасування чи зміни ухваленого додаткового рішення у справі.
Підсумовуючи вищевикладене, колегія суддів дійшла висновку, що доводи апеляційних скарг відповідача ґрунтуються на його власному тлумаченні і розумінні спірних правовідносин та положень законодавства, вони не спростовують правильність висновків суду першої інстанції, а відтак не дають підстав вважати, що судом першої інстанції порушено норми процесуального права та/або неправильно застосовано норми матеріального права, які передбачені статтею 376 ЦПК України, як підстави для скасування рішення суду.
Суд першої інстанції правильно встановив правову природу заявленого позову, в достатньому обсязі визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і надав їм належну оцінку в силу вимог статей 12, 13, 81, 89 ЦПК України, вірно встановив обставини справи, в результаті чого ухвалив законні й обґрунтовані рішення, які відповідають вимогам статей 263, 264 ЦПК України, підстави для їх скасування з мотивів, які викладені в апеляційних скаргах, відсутні.
Згідно із пунктом 1 частини першої статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Відповідно до вимог статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд,-
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Апеляційну скаргу представника Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» - Варицького Євгена Валентиновича залишити без задоволення.
Рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 16 квітня 2025 року та  додаткове рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 05 травня 2025 року залишити без змін.
Постанова суду набирає законної сили з дня її ухвалення, та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, або у разі розгляду справи(вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється  з дня складання повного тексту судового рішення.
Повний текст судового рішення складений 20 листопада 2025 року.

 
Суддя-доповідач                                                                         Д.О. Таргоній
 
Судді :                                                                                            С.А. Голуб
 
                                                                                                        Т.А. Слюсар