ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Справа № 638/14113/19                Головуючий суддя І інстанції Хайкін В. М.
Провадження № 22-ц/818/2464/25        Суддя доповідач Яцина В.Б.
Категорія: про спонукання виконати або припинити певні дії

П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 вересня 2025 року                                                                                      м. Харків.

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:
головуючого Яцини В.Б.,
суддів колегії Мальованого Ю.М., Маміної О.В.,
за участю секретаря судового засідання Шевцової К.Є.,   

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 адвоката – Дергачова Віктора Сергійовича на рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 16 січня 2025 року, у справі за позовом Харківської міської ради до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , третя особа: Державний реєстратор Комунального підприємства «Постачальник послуг» Солоницівської селищної ради Луценко Павло Геннадійович про скасування державної реєстрації прав та визнання договорів недійсними,-

в с т а н о в и в :

           Харківська міська рада в особі представника Мироненко О.О. 02.09.2019 року звернулася з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа: Державний реєстратор Комунального підприємства «Постачальник послуг» Солоницівської селищної ради» Луценко Павло Геннадійович про скасування державної реєстрації прав та визнання договорів недійсними, та просила суд: 
1) скасувати рішення Державного реєстратора Комунального підприємства «Постачальник послуг» Солоницівської селищної ради Луценка Павла Геннадійовича (індексний номер рішення 41532582 від 11.06.2018 року) про державну реєстрацію права власності (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1573005863101);
2) договір купівлі-продажу №1213 від 11.09.2018 року, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Чижовою Н. А., укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 визнати недійсним та скасувати;
3) договір купівлі-продажу №1220 від 12.09.2018 року, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Чижовою Н. А., укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 визнати недійсним та скасувати. 
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що ОСОБА_2 звернувся до відділу обстеження земельних ділянок Департаменту територіального контролю Харківської міської ради з заявою щодо обстеження земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 . Відділом на підставі заяви ОСОБА_2 здійснено виїзд на місцевість за зазначеною адресою. 
Під час обстеження земельної ділянки було встановлено наступне: площа земельної ділянки становить 0,1000 га відповідно до Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 07.12.2019 №НВ-6306877442018; земельна ділянка огороджена; на земельній ділянці знаходиться будинок літ. «А-1» та господарська споруда. Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна житловий будинок літ. «А-1» загальною площею 45 кв.м., по АДРЕСА_1 , від 08.06.2018 на праві приватної власності раніше належав ОСОБА_3 (номер запису про право власності: 26550618). Державна реєстрація прав за ОСОБА_3 проведена 08.06.2018 року державним реєстратором КП «Постачальник послуг» Солоницівської селищної ради Харківської області Луценком Павлом Геннадійовичем. 
Підставою для державної реєстрації права власності на вказаний об`єкт нерухомості стала довідка від 25.04.2018 б/н, видана ФОП ОСОБА_4 ; технічний паспорт від 25.04.2018 року виданий ФОП ОСОБА_4 . В подальшому право власності на зазначений будинок було відчужено. Згідно зазначеної довідки об`єкт мав адресу: АДРЕСА_2 . Як об`єкт будівництва отримав адресу АДРЕСА_1 , не відомо. Згідно відомостей з Державного реєстру інших документів для державної реєстрації права власності не надавалось. Відповідно до Державного реєстру, в подальшому за ОСОБА_2 було зареєстроване право власності на вищезазначений житловий будинок на підставі договорів купівлі-продажу від 11.09.2018 року №1213 та від 12.09.2018 року №1220 (по частині). 
Таким чином, ОСОБА_3 здійснив відчуження спірної будівлі до ОСОБА_2 . Державна реєстрація за наслідками купівлі-продажу першої половини житлового будинку проведена 11.09.2018 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Чижовою Наталією Анатоліївною (номер запису про право власності: 27858883). 
Підставою для державної реєстрації права власності став договір купівлі-продажу №1213 від 11.09.2018 року. Державна реєстрація за наслідками дарування другої половини житлового будинку проведена 12.09.2018 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Чижовою Наталією Анатоліївною (номер запису про право власності: 27877440). 
Підставою для державної реєстрації права власності став договір купівлі-продажу №1220 від 12.09.2018 року. Реєстраційний номер об`єкта у Державному реєстрі 1573005863101. 
В єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів Державної архітектурно-будівельної інспекції України, розміщеному на офіційному сайті Держархбудінспекції України, відсутня інформація щодо вищезазначеного об`єкту будівництва. Викладене вище свідчить про те, що право власності зареєстроване на не прийнятий до експлуатації об`єкт будівництва. 
Жодних визначених у статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», документів у першого власника спірного об`єкту – ОСОБА_3 не було. Подальше відчуження спірного об`єкту також суперечить діючому законодавству. Позивач зазначає, що у забудовника відсутній документ, що підтверджує прийняття спірного об`єкту до експлуатації, а реєстрація прав на нього проведена з порушенням вимог діючого законодавства.
21.04.2021 року від представника позивача Харківської міської ради – Прядко Л.В. до суду надійшла заява про зміну предмета позову зі збільшенням позовних вимог, згідно якої позивач просить суд: 
1) Скасувати державну реєстрацію права власності на житловий будинок літ. «А-1» по АДРЕСА_1 за ОСОБА_3 з одночасним припиненням речових прав (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1573005863101, індексний номер рішення 41532582, запис про право власності №26550618); 
2) Скасувати державну реєстрацію прав щодо виправлення розділу об`єкта нерухомого майна (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1573005863101, індексний номер рішення 41545210 від 11.06.2018); 
3) Договір купівлі-продажу № 1213 від 11.09.2018 року, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Чижовою Н.А., укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , щодо продажу 1/2 частки житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами по АДРЕСА_1 , визнати недійсним та скасувати; 
4) Договір купівлі-продажу № 1220 від 12.09.2018, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Чижовою Н.А., укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , щодо продажу 1/2 частки житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами по АДРЕСА_1 , визнати недійсним та скасувати; 
5) Скасувати державну реєстрацію права власності на 1/2 частки житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами по АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 з одночасним припиненням речових прав (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1573005863101, індексний номер рішення 42941108, запис про право власності № 27858883); 
6) Скасувати державну реєстрацію права власності на 1/2 частки житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами по АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 з одночасним припиненням речових прав (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1573005863101, індексний номер рішення 42960813, запис про право власності № 27877440); 
7) Договір купівлі-продажу №1122 від 17.12.2019 року, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Клопотовим С.Д., укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , щодо житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами по АДРЕСА_1 , визнати недійсним та скасувати; 
8) Скасувати державну реєстрацію права власності житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами по АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 з одночасним припиненням речових прав (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1573005863101, індексний номер рішення 50281487, запис про право власності № 34700315). 
Вимоги заяви обґрунтовує тим, що наразі змінилися обставини справи та матеріально-правове регулювання спірних реєстраційних відносин з часу подання позову у 2019 році. 
Після подання позовної заяви приватним нотаріусом ХМНО Клопотовим С.Д. було зареєстровано відчуження спірного об`єкту нерухомого майна відповідно до договору купівлі-продажу від 17.12.2019 №1122, право власності на житловий будинок літ. «А-1» по АДРЕСА_1 набув ОСОБА_1 . Таким чином, виникла необхідність про уточнення позовних вимог Міської Ради про скасування реєстрації речових прав на спірне майно за всіма набувачами, а саме: ОСОБА_3 , ОСОБА_2 та ОСОБА_1 . 
Отже, з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). На момент виникнення спірних відносин та подання позовної заяви Міська Рада керувалася попередньою редакцію ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», що з 16.01.2021 року істотно змінилася. Правове обґрунтування незаконності проведення реєстраційних дій та укладення в подальшому правочинів залишається незмінними.
Ухвалою Дзержинського районного суду м. Харкова від 23.11.2021 року прийнято до розгляду заяву позивача Харківської міської ради про зміну предмету позову у цій справі № 638/14113/19. У подальшому суд розглядав наступні позовні вимоги:
1) Скасувати державну реєстрацію права власності на житловий будинок літ. «А-1» по АДРЕСА_1 за ОСОБА_3 з одночасним припиненням речових прав (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1573005863101, індексний номер рішення 41532582, запис про право власності №26550618); 
2) Скасувати державну реєстрацію прав щодо виправлення розділу об`єкта нерухомого майна (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1573005863101, індексний номер рішення 41545210 від 11.06.2018); 
3) Договір купівлі-продажу № 1213 від 11.09.2018 року, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Чижовою Н.А., укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , щодо продажу 1/2 частки житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами по АДРЕСА_1 , визнати недійсним та скасувати; 
4) Договір купівлі-продажу № 1220 від 12.09.2018, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Чижовою Н.А., укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , щодо продажу 1/2 частки житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами по АДРЕСА_1 , визнати недійсним та скасувати; 
5) Скасувати державну реєстрацію права власності на 1/2 частки житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами по АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 з одночасним припиненням речових прав (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1573005863101, індексний номер рішення 42941108, запис про право власності № 27858883); 
6) Скасувати державну реєстрацію права власності на 1/2 частки житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами по АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 з одночасним припиненням речових прав (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1573005863101, індексний номер рішення 42960813, запис про право власності № 27877440); 
7) Договір купівлі-продажу №1122 від 17.12.2019 року, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Клопотовим С.Д., укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , щодо житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами по АДРЕСА_1 , визнати недійсним та скасувати; 
8) Скасувати державну реєстрацію права власності житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами по АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 з одночасним припиненням речових прав (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1573005863101, індексний номер рішення 50281487, запис про право власності № 34700315).
Було додатково залучено до участі у справі за цим позовом Харківської міської ради ОСОБА_1 (адреса реєстрації: АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_1 ).
Рішенням Дзержинського районного суду м. Харкова від 16 січня 2025 року позовні вимоги ХМР задоволено.

Скасовано державну реєстрацію права власності на житловий будинок літ. «А-1» по АДРЕСА_1 за ОСОБА_3 з одночасним припиненням речових прав (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1573005863101, індексний номер рішення 41532582, запис про право власності №26550618).
Скасовано державну реєстрацію прав щодо виправлення розділу об`єкта нерухомого майна (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1573005863101, індексний номер рішення 41545210 від 11.06.2018).
Договір купівлі-продажу №1213 від 11.09.2018, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Чижовою Н.А., укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 щодо продажу частки житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами по АДРЕСА_1 – визнано недійсним та скасовано.
Договір купівлі-продажу №1220 від 12.09.2018 року, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Чижовою Н.А., укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 щодо продажу частки житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами по АДРЕСА_1 – визнано недійсним та скасовано.
Скасовано державну реєстрацію права власності на 1/2 частки житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами по АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 з одночасним припиненням речових прав (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1573005863101, індексний номер рішення 42941108, запис про право власності №27858883).
Скасовано державну реєстрацію права власності на частки житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами по АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 з одночасним припиненням речових прав (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1573005863101, індексний номер рішення 42960813, запис про право власності №27877440).
Договір купівлі-продажу №1122 від 17.12.2019 року, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Клопотовим С.Д., укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 щодо житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами по АДРЕСА_1 – визнано недійсним та скасовано.
Скасовано державну реєстрацію права власності на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами по АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 з одночасним припиненням речових прав (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1573005863101, індексний номер рішення 50281487, запис про право власності №34700315).
Зобов`язано ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_1 звільнити земельну ділянку з кадастровим №6310136300:11:001:0529, площею 1,000 га по АДРЕСА_1 від житлового будинку літ. «А-1», житловою площею 19,2 кв.м, загальною площею 40,0 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1573005863101).
Стягнуто з відповідачів ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_1 на користь позивача Харківської міської ради сплачений судовий збір у розмірі 20 141 (двадцять тисяч сто сорок одна) грн. 00 коп. по 6 713,70 грн. з кожного.
В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 – адвокат Дергачов В.С. посилаючись на порушення судом норм процесуального та матеріального права просить рішення суду скасувати, у задоволенні позову відмовити.
Вказує, що судом не враховано при ухваленні рішення положення ст.41,58 Конституції України, ст. Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст.5 ЦК України, постанову КМУ від 05 серпня 1992 року №449 «Про порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів державного замовлення». Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на лист Міністерства юстиції України від 23 лютого 2016 року №8.4-35/18/1.
Зазначає, що ОСОБА_3 зареєстрував право власності на нерухоме майно у відповідності до норм діючого законодавства щодо будинку, що закінчений будівництвом до 5 серпня 1992 року введення в експлуатацію якого не вимагалось.
Вказує, що суд безпідставно застосував вимоги ст.27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Зауважує, що жодного доказу незаконності виділення земельної ділянки та присвоєння їй кадастрового номеру позивачем не надано.
Позивачем при зверненні до суду та судом першої інстанції при ухваленні оскаржуваного рішення не наведено та не встановлено правової підстави для звернення до суду та не встановлено факту порушення відповідачами прав та законних інтересів позивача.
Відповідно до положень ч.ч.1, 2 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, за відсутності учасників справи, які не з`явились в судове засідання, вивчивши матеріали справи та перевіривши законність і обґрунтованість ухвали суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційних скарг, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
Згідно з положеннями ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим кодексом.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Оскаржене рішення вказаним вимогам у повній мірі відповідає.
Задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції своє рішення мотивував наступним.
Як вбачається з матеріалів справи на час ухвалення рішення державним реєстратором 08.06.2018, у забудовника був відсутній документ, що підтверджує прийняття об`єкту нерухомості, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 до експлуатації, а реєстрація права власності за ОСОБА_3 була проведена з порушенням, оскільки у державного реєстратора Комунального підприємства «Постачальник послуг» Солоницівської селищної ради Луценка Павла Геннадійовича відповідно до вимог статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не було жодних правових підстав для державної реєстрації.
Враховуючи викладене, вимога позивача про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно підлягає задоволенню, оскільки спірний об`єкт є об`єктом самочинного будівництва.
Відповідач ОСОБА_3 не надав жодного доказу правомірності набуття права власності на спірне майно, а наведені у скарзі доводи належними доказами не підтверджені.

До суду не надано будь-яких первинних правовстановлюючих документів, які б підтверджували відповідне речове право відповідача ОСОБА_3 на земельну ділянку, на якій зареєстрований будинок АДРЕСА_1 . Окрім цього, відповідачем не надано будь-якого доказу як спірний об`єкт отримав адресу: АДРЕСА_1 , оскільки згідно довідки адресою було зазначено: АДРЕСА_2 . 

Оскільки ОСОБА_3 не мав права на відчуження об`єкту нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 , право на яке не могло бути ним набуто, тому вимоги про визнання договору купівлі-продажу №1213 від 11.09.2018 року, договору купівлі-продажу №1220 від 12.09.2018 року та договору купівлі-продажу №1122 від 17.12.2019 року, недійсними та скасування підлягають задоволенню.

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду.

У статті 16 ЦК України передбачено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути:
1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.
Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

У ч.ч. 1, 2 ст. 11 ЦК України визначено, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: 1) договори та інші правочини;
У частині 1 статті 182 ЦК України зазначено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Також у ч. 4 ст.334 ЦК України визначено, що права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості;
Згідно до п.п. 1, 9 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі: укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва або майбутній об`єкт нерухомості, речові права на які підлягають державній реєстрації, чи його дубліката; судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості.
Отже, виходячи зі змісту вказаних норм цивільного процесуального та матеріального права у порядку цивільного судочинства розглядають позовній вимоги щодо незаконності реєстрації права власності лише в якості похідних від основних майнових вимог, які визначають відповідні права, захист яких у разі їх порушення та виникнення спору здійснює суд в межах підстав та предмету позову. 
Таким чином, оскільки державна реєстрація сама по собі не є актом, внаслідок якого виникають відповідні права на нерухоме майно, вона лише легітимізує у цивільному обороті вже існуючі права, внаслідок чого вони отримують правову визначеність, визнання у цивільному обороті та обороноздатність, то виходячи з системного тлумачення вказаних норм цивільного процесуального та матеріального права, з урахуванням пріоритету основного завдання цивільного судочинства, визначеного у ст. 2 ЦПК, - слід визнати, що неможливий належний та ефективний захист порушеного права без вирішення спору по суті порушеного (невизнаного) цивільного права (інтересу), лише в межах похідних від них вимог щодо реєстрації цих прав. Державна реєстрація прав виконує має лише забезпечувальну, а не визначальну функцію цивільного обороту, оскільки у контексті обставин цієї справи за відсутності відповідного правочину, або відповідного судового рішення щодо спірного права, державна реєстрація права згідно вказаних норм Закону України апріорі є безпредметною. 

Судом встановлено, що ОСОБА_2 03.04.2019 року звернувся до Департаменту територіального контролю Харківської міської ради із заявою про проведення обстеження земельної ділянки у зв`язку з її приватизацією за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,1000 га.
Згідно акту №555/19 від 11.04.2019 року обстеження земельної ділянки, головним спеціалістом відділу обстеження земельних ділянок Департаменту територіального контролю Харківської міської ради Посліднім М.О. 10.03.2019 року здійснено виїзд на місцевість за адресою: АДРЕСА_1 . На підставі договорів купівлі—продажу від 11.09.2018 року №1213 та від 12.09.2018 року №1220, право власності на житловий будинок загальною площею 45 кв.м по АДРЕСА_1 належить ОСОБА_2 . Під час обстеження земельної ділянки було встановлено: площа земельної ділянки становить 0,1000 га відповідно до Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 07.12.2018 року №НВ-6306877442018; земельна ділянка огороджена; на земельній ділянці знаходиться будинок літ. «А-1» та господарська споруда. 
Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, житловий будинок літ. «А-1», загальною площею 45 кв.м. по АДРЕСА_1 від 08.06.2018 року на праві власності належав ОСОБА_3 (номер запису про право власності: 26550618).
Реєстраційний номер об`єкта у Державному реєстрі: 1573005863101.
Державна реєстрація права власності за ОСОБА_3 проведена 08.06.2018 року державним реєстратором Комунального підприємства «Постачальник послуг» Солоницівської селищної ради Харківської області Луценком Павлом Геннадійовичем.
Згідно інформаційної довідки, підставою для державної реєстрації права власності на вказаний об`єкт нерухомості було: довідка, серія та номер: б/н, виданий 25.04.2018 року, видавник: ФОП ОСОБА_4 ; технічний паспорт: 000315, виданий 25.04.2018 року ФОП ОСОБА_4 .
В подальшому право власності на будинок було відчужено.
Згідно договору купівлі-продажу від 11.09.2018 року, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Чижовою Н.А. та зареєстровано в реєстрі за №1213, ОСОБА_3 передав ОСОБА_2 на праві приватної власності частку житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (номер запису про право власності: 27858883).
Згідно договору купівлі-продажу від 12.09.2018 року, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Чижовою Н.А. та зареєстровано в реєстрі за №1220, ОСОБА_3 передав ОСОБА_2 на праві приватної власності частку житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (номер запису про право власності: 27877440).
Відповідно до ст. 376 ЦК України в редакції на день реєстрації спірного житлового будинку 08.06.2018 року:
1. Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
2. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
3. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
4. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
5. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
6. Особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат на будівництво, якщо право власності на нерухоме майно визнано за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій воно розміщене.
7. У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.
Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Тобто ОСОБА_3 здійснив відчуження спірної будівлі до ОСОБА_2 за відсутності законного права на земельну ділянку, на якій знаходиться цей будинок. Так, у справі відсутні відомості про те, що наявність права користування земельної ділянки у продавця будинку, на якій він розташований, або наявність законних підстав для його зведення на цій земельній ділянці, внаслідок чого ця забудова відповідно до змісту ст. 376 ЦПК України вважається самочинною, а тому особа, яка здійснила або самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Доводи скарги не надають підстав для іншого висновку.

17.12.2019 року державну реєстрацію права власності на зазначений будинок було проведено за наслідками договору купівлі-продажу житлового будинку №1122, виданого 17.12.2019 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Клопотовим С.Д. за ОСОБА_1 (номер запису про право власності: 34700315).
Таким чином, станом на теперішній час згідно вказаної норми ст. 376 ЦК України не є власником спірної будівлі є ОСОБА_1 , а проведена державна реєстрація дійно є незаконною, як правильно визначився суд першої інстанції.
Усі власники спірного житлового будинку за змістом вказаної норми ст. 376 ЦПК України є недобросовісними власниками, оскільки у них не було легального права користування земельною ділянкою, на якій розташована ця нерухомість. Усі договори купівлі-продажу не містять істотної умови договору щодо права на земельну ділянку, на якій розташований предмет купівлі-продажу – житловий будинок, що передбачено ч. 2 ст. 377 ЦК України, а саме: розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків та об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації). За відсутності прав на земельну ділянку покупці спірної нерухомості не набули на неї права власності, а тому суд обґрунтовано визнав спірні договори недійсними. 
Згідно довідки, виданої ФОП ОСОБА_4 , житловий будинок мав адресу: АДРЕСА_2 .
Позивачем у позовній заяві зазначалось, що як об`єкт будівництва отримав адресу: АДРЕСА_1 не відомо.
Судом встановлено, що в єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів Державної архітектурно-будівельної інспекції України, відсутня інформація щодо визначеного об`єкту будівництва.
Жодних визначених у статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» документів у першого власника – ОСОБА_3 не було.
Тому за змістом норми ст. 376 ЦК України ХМР, яка діє від імені власника земельної ділянки, на якій розташований спірний житловий будинок, - територіальної громади, вправі захищати порушене право на земельні ділянку у законний спосіб відповідно до принципу диспозитивної, ст. 13 ЦПК України. 
Оскільки обраний позивачем спосіб захисту не порушує законних прав відповідачів чи третіх осіб, або діючий правопорядок, колегія суддів діючи в межах апеляційного провадження, визначеного у ст. 367 ЦПК України, не розглядає питання щодо ефективного способу захисту порушеного права, який обрав позивач.
Відповідно до ст. 12, 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.
Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом.
Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Вирішуючи спір, який виник між сторонами справи, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив обставини справи та наявні у справі докази, надав їм належну оцінку, у результаті чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права. Доводи скарги не знайшли свого підтвердження у матеріалах справи та висновки суду не спростували.
Оскільки суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, то відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду - без змін.
Керуючись ст.ст. 259, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст.ст. 375, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд апеляційної інстанції.

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 адвоката – Дергачова Віктора Сергійовича залишити без задоволення.
Рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 16 січня 2025 року залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня ухвалення, і протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду.
Повний текст судового рішення складений 29 вересня 2025 року.

Головуючий                                                                        В.Б. Яцина

Судді колегії                                                                         Ю.М. Мальований

                                                                        О.В. Маміна.