ПОСТАНОВА                                                     
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ                                 
 
05 листопада 2025 року
м. Київ
 
справа № 520/7836/18
провадження № 61-5583св24
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Сакари Н. Ю. (суддя-доповідач),                 Шиповича В. В.,
 
учасники справи:
позивач - Київська окружна прокуратура м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради, управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради,
відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , державний реєстратор Одеського міського управління юстиції Заяць Костянтин Вікторович, державний реєстратор Одеської дирекції Українського державного підприємства зв`язку «Укрпошта» Шарандюк Ольга Іванівна,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Іллічова Наталія Артемівна,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури на рішення Київського районного суду м. Одеси від 26 червня 2023 року у складі судді Луняченка В. О. та постанову Одеського апеляційного суду від 12 березня 2024 року у складі колегії суддів: Кострицького В. В., Назарова М. В., Стахова Н. В.,
 
Короткий зміст позовних вимог
1.            У червні 2018 року прокурор звернувся до суду із вказаним позовом про захист права власника земельної ділянки шляхом скасування рішення державних реєстраторів про проведення державної реєстрації права власності, визнання недійсним свідоцтв про право власності, визнання недійсним договорів купівлі-продажу, зобов`язання знесення самочинно збудованих житлових будинків.
2.            Позов обґрунтовано тим, що  ОСОБА_1 незаконно захопив земельну ділянку, яка належить Одеській міській раді, на якій починаючи з 2014 року здійснив самочинне будівництво будинку, яке у подальшому зареєстрував на підставі документів, які не давали такої можливості.
3.            В подальшому ОСОБА_1 продав майно ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , які, у свою чергу, отримавши у власність самочинно збудовані будинки на захопленій земельній ділянці, знесли їх та почали будувати нові об`єкти нерухомості, порушуючи права Одеської міської ради як власника, який не надавав своєї згоди на користування земельною ділянкою та будівництво на ній будинків. Також позивач вказував на порушення прав управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, так як будівництво здійснювалось у порушення вимог законодавства, будівельних норм і правил.
4.            Враховуючи викладене прокурор просив суд:
скасувати рішення державного реєстратора реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції Одеської області Зайця К. В. від 25 грудня 2014 року, індексний номер 18332577, про проведення державної реєстрації права власності на житловий будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 ;
визнати недійсним свідоцтво про право власності ОСОБА_1 серії НОМЕР_1 від 25 грудня 2014 року, індексний номер 31639095, на житловий будинок загальною площею 80,3 кв. м, розташований за адресою: АДРЕСА_1 ; 
визнати недійсним договір купівлі-продажу 48/100 часток житлового будинку загальною площею 80,3 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 від 23 січня 2015 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , зареєстрований у реєстрі за № 88;
визнати недійсним договір купівлі-продажу 52/100 часток житлового будинку загальною площею 80,3 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 від 23 січня 2015 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , зареєстрований у реєстрі за № 92; 
визнати недійсним свідоцтво про право власності ОСОБА_3 серії НОМЕР_2 від 07 липня 2015 року, індексний номер 40180438, на житловий будинок загальною площею 41,8кв. м, розташований за адресою: АДРЕСА_1 ; 
визнати недійсним свідоцтво про право власності ОСОБА_2 серії НОМЕР_3 від 07 липня 2015 року, індексний номер 40202656, на житловий будинок загальною площею 38,5 кв. м, розташований за адресою: АДРЕСА_1 ;
скасувати рішення державного реєстратора Юридичного департаменту ОМР Кукліної А. О. від 28 жовтня 2016 року, індексний номер 32098908, про внесення змін до запису про право власності до розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відкритого на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 674132651101 у зв`язку зі зміною площі житлової будівлі, розташованої про АДРЕСА_1 до 210 кв. м;
скасувати рішення державного реєстратора Одеської дирекції Українського державного підприємства поштового зв`язку «Укрпошта» Шарандак О. І. від 29  грудня 2016 року, індексний номер 33276608, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на житловий будинок по АДРЕСА_1 площею 105 кв. м за ОСОБА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1138743051101);
скасувати рішення державного реєстратора Одеської дирекції Українського державного підприємства поштового зв`язку «Укрпошта» Шарандак О. І. від 29 грудня 2016 року, індексний номер 33279794, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на житловий будинок по АДРЕСА_1 площею 105 кв. м за ОСОБА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1138788051101);
зобов`язати ОСОБА_2 за власний рахунок звільнити земельну ділянку з кадастровим номером 5110136900:44:003:0097, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 та несформовану земельну ділянку, відомості про яку не внесено до ДЗК, що межує з земельною ділянкою з кадастровим номером 5110136900:44:003:0097, шляхом знесення самочинно збудованого триповерхового житлового будинку з площею забудови 169,3 кв. м зі 100 % ступенем готовності та 2, 3-и поверховий об`єкт незавершеного будівництва з площею забудови 333,7 кв. м та ступенем готовності на рівні 30-50 %;
зобов`язати ОСОБА_1 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку з кадастровим номером 5110136900:44:003:0096, що розташована за адресою: АДРЕСА_3 шляхом знесення за власний рахунок самочинно збудованого житлового будинку загальною площею 41,8 кв. м.
 
Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій
5.            Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 26 червня 2023 року, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного суду від 12 березня 2024 року, у задоволенні позовних вимог відмовлено.
6.            Вирішуючи спір, суди прийняли до уваги баланс інтересів власників домоволодіння (будинків) та право власності територіальної громади, структурні підрозділи якої фактично сприяли отриманню користувачем земельної ділянці ОСОБА_1 права власності на новозбудоване майно, тому дійшли висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог.
7.            Крім того, судам вказано, що позовні вимоги, пов`язані із порушенням новими власниками будівельних норм при зміни розміру об`єктів нерухомості та будівництва на місці придбаних нових об`єктів нерухомості , не є захистом права власності, а є підставою для окремого позову в порядку адміністративного судочинства.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
8.            У квітні 2024 року до Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду надійшла касаційна скарга заступника керівника Одеської обласної прокуратури.
9.            Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 06 травня 2024 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувано цивільну справу і надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу.
10.         Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 19 березня 2025 року справу призначено до розгляду у складі колегії з п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами. 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
11.         У касаційній скарзі заступник керівника Одеської обласної прокуратури, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення та задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.
12.         Підставою касаційного оскарження заявник зазначає застосування норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, від 16 листопада 2022 року у справі № 911/3135/20, від 07 червня 2023 року у справі № 916/959/22, від 10 січня 2024 рок у справі № 916/619/22(пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
13.         Касаційна скарга мотивована тим, що суди попередніх інстанцій дійшли помилкового висновку, що звернення до суду із позовними вимогами про скасування рішень державних реєстраторів, визнання недійсними свідоцтв про право власності та цивільно-правових угод є неефективним способом захисту порушеного права, зокрема, у поєднанні з позовними вимогами про звільнення земельних ділянок шляхом знесення об`єктів самочинного будівництва.
14.         Судами не враховано, що фізичні особи перед здійсненням будівництва об`єктів нерухомого майна та проведенням подальшої реєстрації права приватної власності на них, проявивши розумну обачність, могли та повинні були знати про відсутність як у них, так і у попередніх власників правовстановлюючих документів на землю комунальної власності.
15.         Крім того, сам факт реєстрації права приватної власності на об`єкти нерухомого майна по АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 (попередній власник) не міг бути беззаперечним свідченням законності таких дій.
16.         Також заявник посилається на неврахування судами, що будь-які рішення щодо передачі у власність або у користування земельної ділянки по АДРЕСА_1 Одеською міською радою не приймались, об`єкт житлової нерухомості збудовано ОСОБА_1 на земельній ділянці, яка не відводилась для цієї мети та належить територіальній громаді м. Одеси.
17.         Таким чином, внаслідок незаконного самовільного будівництва ОСОБА_1 по АДРЕСА_1 відбулось самовільне захоплення земельних ділянок комунальної власності, які останньому у власність або користування не передавались, чим порушено права власника - територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради.
18.         В подальшому ОСОБА_1 продав житловий будинок, новими власниками було здійснено протиправну реконструкцію майна, яке проведено за рахунок земельної ділянки комунальної власності, яка не відводилась для цієї мети.
19.         Заявник незгодний із висновками судів про те, що вимога про звільнення земельних ділянок шляхом знесення об`єктів самочинного будівництва пов`язана із можливим порушенням будівельних норм та правил і не відносить до питання захисту права власності на земельну ділянку, а є підставою для окремого позову в порядку адміністративного судочинства. 
20.          ОСОБА_2 під виглядом реконструкції без змін геометричних розмірів фундаментів у плані (в межах існуючої забудови) фактично проведено роботи з реконструкції зі зміною геометричних розмірів фундаментів у плані та нового будівництва за рахунок земельних ділянок комунальної власності, що не відводились для цієї мети, тому, вважає, що вказана вимога заявлялась в інтересах територіальної громади м. Одеси.
21.         Крім того, матеріали справи містять докази відсутності будь-яких житлових будинків на земельній ділянці по АДРЕСА_1 до 2014 року та на початок капітального будівництва у 2014 році на вказаній земельній ділянці.
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
22.         У червні 2024 року до Верховного Суду надійшов відзив на касаційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури від представника ОСОБА_2 - ОСОБА_4 , у якому вказано, що судові рішення ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, доводи касаційної скарги висновків судів не спростовують.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
23.         За змістом довідки № 189 від 06 жовтня 1992 року головний лікар санаторія «Якір» відповів на звернення ОСОБА_1 та повідомив, що земельна ділянка площею близько 0,1 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , знаходиться у користуванні ОСОБА_1 з 1992 року з метою будівництва і експлуатації житлового будинку з наступним благоустроєм прилеглої території та отриманням права власності на житловий будинок та земельну ділянку ( т. 7, а. с. 87).
24.         Згідно копії інвентарної справи на будинок АДРЕСА_3 , наданої 08 лютого 2017 року комунальним підприємством «Бюро технічної інвентаризації Одеської міської ради», у неї міститься технічний паспорт, виготовлений 21 жовтня 2004 року, житлових будинків літерами А і Б площею 41,8 кв. м та 38.5 кв. м, загальною площею домоволодіння 80,3 кв. м, житловою 35,8 кв. м, які розташовані на земельній ділянці загальною площею 1420 кв. м по АДРЕСА_3 (т. 7, а. с. 82).
25.         Центром поштового зв`язку № 5 Одеської дирекції Українського державного підприємства поштового зв`язку «Укрпошта» 15 жовтня 2004 року присвоєна поштова адреса житловому будинку: АДРЕСА_3 (т. 7, а. с. 88).
26.         Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 04 грудня 2006 року у справі № 2ц-3274/2007 було задоволено позов ОСОБА_5 та визнано за позивачем право власності на земельну ділянку площею 0,843 га, розташовану по АДРЕСА_3 , та зобов`язано видати державний акт на землю. На підставі вказаного рішення ОСОБА_5 було 22 червня 2007 року отримано державний акт на земельну ділянку площею 0,843 га по АДРЕСА_3 за № 5110136900:44:003:0096 (т. 7, а. с. 100). Ухвалою Апеляційного суду Одеської області від 31 жовтня 2007 року за апеляційною скаргою Одеського міського управління земельних ресурсів Одеської міської ради рішення було скасовано (т. 7, а. с. 102).
27.         Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 22 грудня 2006 року у справі № 22ц-3097/2008 було задоволено позов ОСОБА_6 та визнано за позивачем право власності на земельну ділянку площею 844 кв. м, розташовану по АДРЕСА_2 , та зобов`язано видати державний акт на землю. На підставі вказаного рішення ОСОБА_6 отримано державний акт на земельну ділянку площею 0,844 га по АДРЕСА_2 за № 5110136900:44:003:0097. На підставі апеляційної скарги, поданої ОСОБА_1 19 лютого 2008 року, ухвалою Апеляційного суду Одеської області від 01 липня 2008 року рішення було скасовано, при цьому апеляційним судом було встановлено, що на спірній земельній ділянці знаходяться будівлі, право власності на які в судовому порядку визнає ОСОБА_1 , який не був притягнутий в якості сторони по даній справі (т. 7, а. с. 93).
28.         Згідно відповіді прокуратури Київського району м. Одеси від 20 січня 2012 року за № 7-498-08 на звернення ОСОБА_1 останнього повідомлено, що стосовно захоплення земельних ділянок порушена кримінальна справа та заява ОСОБА_1 щодо визнання його потерпілим направлена до слідчого відділу. Також ОСОБА_1 повідомлено, що цивільні справи за позовними заявами, поданими ним щодо визнання державних актів, виданих громадянками ОСОБА_5 та ОСОБА_6 , недійсними, зупинені до винесення рішення суду у кримінальній справі (т. 7, а. с. 90).
29.         Заочним рішенням Київського районного суду м. Одеси від 04 листопада 2014 року у справі № 520/2056/14-ц було задоволено позов заступника прокурора Одеській області в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ОСОБА_5 , треті особи: управління державного агентства земельних ресурсів, Реєстраційна служба Одеського міського управління юстиції, та визнано недійсним державний акт серії ЯЕ № 950809 про право власності на земельну ділянку площею 0,0843 га, розташовану за адресою: АДРЕСА_3 , кадастровий номер 5110136900:44:003:0096 , а також дана земельна ділянка витребувана у ОСОБА_5 на користь територіальної громади м. Одеси (т. 6, а. с. 65).
30.         Заочним рішенням Київського районного суду м. Одеси від 28 серпня 2014 року у справі № 520/2063/14-ц було задоволено позов заступника прокурора Одеській області в інтересах держави в особі Одеської міської ради до Луганської міської ради (правонаступника померлої ОСОБА_6 ), треті особи: управління державного агентства земельних ресурсів, Реєстраційна служби Одеського міського управління юстиції, та визнано недійсним державний акт серії ЯЕ № 600494 про право власності на земельну ділянку площею 0,0844 га, розташовану за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер 5110136900:44:003:0097 (т. 6, а. с. 67).
31.         На підставі замовлення від 10 грудня 2014 року № 4398 ОСОБА_1 Юридичним департаментом Одеської міської ради 15 грудня 2014 року надана довідка з Адресного реєстру міста Одеси про резервування адреси об`єкта нерухомого майна № 515094/1 - житлового будинку по АДРЕСА_1 (т. 1, а. с. 8).
32.         Згідно технічного паспорту, виготовленого на замовлення ОСОБА_1 02 грудня 2014 року ФОП « ОСОБА_7 », на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 площею 1826 кв. м розташовані два житлових будинки літерами А і Б площею 41,8 кв. м та 38.5 кв. м, загальною площею домоволодіння 80,3 кв. м, житловою 35,8 кв. м, які зведені до 05 серпня 1992 року та не належать до самочинного будівництва (т. 1, а. с. 29).
33.         На підставі наданого технічного паспорту від 02 грудня 2014 року, довідки Санаторія «Якір» від 06 жовтня 1992 року, довідки з адресного реєстру м. Одеси, виданої 15 грудня 2014 року юридичним департаментом Одеської міської ради, а також заяви ОСОБА_1 про державну реєстрацію права власності за реєстраційним номером 9592893 державним реєстратором Одеського міського управління юстиції Зайцем К. В. прийнято 25 грудня 2014 року за індексним номером: 18332577 рішення щодо реєстрації права власності на житловий будинок, об`єкт житлової нерухомості загальною площею 80,3 кв. м, житловою площею 35,8 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 та видано свідоцтво про право власності серія та номер: НОМЕР_1 (індексний номер 31639095) від 25 грудня 2014 року на вказане нерухоме майно ОСОБА_1 (т. 1, а. с. 32, 33, 34).
34.         Відповідно до договору купівлі-продажу від 23 січня 2015 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Н. А., продавець ОСОБА_1 продав за 322 640,69 грн у власність покупцю ОСОБА_2 48/100 часток житлового будинку загальною площею 80,3 кв. м, житловою площею 35,8 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ( зареєстровано у реєстрі за № 88).
35.         Рішенням приватного нотаріуса Іллічової Н. А. як державного реєстратора за № 18826415 23 січня 2015 року проведена державна реєстрація права власності за ОСОБА_2 48/100 житлового будинку з реєстраційним номером 539685751101, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (т. 1, а. с. 41, 43).
36.         Відповідно до договору купівлі-продажу від 23 січня 2015 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Н. А., продавець ОСОБА_1 продав за 349 527,42 грн у власність покупцю ОСОБА_3 52/100 часток житлового будинку загальною площею 80,3 кв. м, житловою площею 35,8 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ( зареєстровано у реєстрі за № 92) (т. 1, а. с. 45).
37.         Рішенням приватного нотаріуса Іллічової Н. А. як державного реєстратора за № 1882620 23 січня 2015 року проведена державна реєстрація права власності за ОСОБА_3 52/100 житлового будинку з реєстраційним номером 539685751101, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (т.  1, а. с. 47, 48).
38.         Розпорядженням Київської районної адміністрації № 87 від 11 березня 2015 року було затверджено технічний висновок щодо можливості поділу об`єкта нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 на два самостійних з наданням адрес : АДРЕСА_4 та АДРЕСА_5 відповідно (т. 1, а. с. 49, 50, 51).
39.         Державним реєстратором реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції Тулба О. О. зареєстровано право власності за  ОСОБА_3 на житловий будинок загальною площею 41,8 кв.м, житловою площею 18 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , та видано свідоцтво про право власності НОМЕР_2 від 07липня 2015 року, індексний номер: 40180438 (т. 1, а. с. 62).
40.         Державним реєстратором реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції Тулба О. О. зареєстровано право власності за ОСОБА_2 на житловий будинок загальною площею 38,5 кв. м, житловою площею 17,8 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 та видано свідоцтво про право власності НОМЕР_3 від 07 липня 2015 року, індексний номер: 40202656 (т. 1, а. с. 56).
41.         Згідно декларації про готовність об`єкта до експлуатації Департаментом ДАБІ в Одеській області 30 вересня 2016 року зазначено про закінчення ОСОБА_2 будівництвом реконструкції житлового будинку загальною площею 210,0 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 (т. 1, а. с. 64).
42.         Рішенням державного реєстратора юридичного департаменту ОМР Кукліної А. О. від 28 жовтня 2016 року, індексний номер: 32098908, були внесені зміни до запису про право власності до розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відкритого на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 674132651101 у зв`язку зі зміною площі житлової будівлі, розташованої про АДРЕСА_1 до 210 кв. м (т. 1, а. с. 71).
43.         На підставі висновку приватного підприємства «А-2» щодо технічної можливості поділу об`єкту нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_6 (т. 1, а. с. 75) - який згідно відповіді директора ПП «А-2» було анульовано (т. 1, а. с. 74), а також виготовлених ПП « А-2» технічних паспортів від 28 листопада 2016 року (т. 1, а. с. 78, 82) рішенням державного реєстратора Одеської дирекції Українського державного підприємства поштового зв`язку «Укрпошта» Шарандак О. І. від 29 грудня 2016 року, індексний номер: 33276608, була здійснена державна реєстрація прав та їх обтяжень на житловий будинок по АДРЕСА_1 площею 105 кв. м за ОСОБА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1138743051101), а також рішенням державного реєстратора Одеської дирекції Українського державного підприємства поштового зв`язку «Укрпошта» Шарандак О. І. від 29 грудня 2016 року, індексний номер: 33279794, була здійснена державна реєстрація прав та їх обтяжень на житловий будинок по АДРЕСА_1 площею 105 кв. м, за ОСОБА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1138788051101) (т. 1, а. с. 73).
44.         Рішенням Одеської міської ради від 21 вересня 2016 року ОСОБА_3 надано дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 (т. 1, а. с. 92).
Позиція Верховного Суду
45.         Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
46.         Так, частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
47.         Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина перша статті 263 ЦПК України).
48.         Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановленні в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
49.         Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково.
Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права
50.         Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
51.         Положеннями статей 15, 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
52.         Відповідно до статті 16 ЦК України, звертаючись до суду, позивач на власний розсуд обирає спосіб захисту свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
53.         Звертаючись до суду із вказаним позовом, прокурор посилався на те, що ОСОБА_1 захопив земельну ділянку та здійснив самочинне будівництво будинку, яке у подальшому зареєстрував на підставі документів, які не давали такої можливості. В подальшому ОСОБА_1 продав майно ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , які, у свою чергу, отримавши у власність самочинно збудовані будинки на захопленій земельній ділянці, знесли їх та почали будувати нові об`єкти нерухомості, порушуючи права Одеської міської ради як власника, який не надавав свою згоду на користування земельною ділянкою та будівництво на ній будинків. 
АДРЕСА_7 .         Суд першої інстанції, з висновком якого погодився й суд апеляційної інстанції, відмовляючи у задоволенні позовних вимог, виходив із того, що під час розгляду справи позивачем не доведено, що документи, на підставі яких ОСОБА_1 здійснив реєстрацію права власності на нерухоме майно, є підробленими або не існують, що свідчить про те, що останній отримав свідоцтво про право власності відповідно до діючого на той час законодавства.
55.         Також суди прийняли до уваги баланс інтересів власників домоволодіння (будинків) та право власності територіальної громади, структурні підрозділи якої фактично сприяли отриманню користувачем земельної ділянки ОСОБА_1 права власності на новозбудоване майно, тому дійшли висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог.
56.         Колегія суддів вважає вказані висновки судів попередніх інстанцій передчасними з огляду на таке.
57.         Суди, вирішуючи спір, вказували, що довідка щодо права користування ОСОБА_1 земельною ділянкою, на якій останній в подальшому побудував та зареєстрував будинок, видана головним лікарем санаторію «Якір» 06 жовтня 1992 року, є належним підтвердженням такого користування частиною території санаторію, оскільки її враховано державним реєстратором під час реєстрації домоволодіння.
58.         Разом із тим, роблячи такі висновки, суди не врахували, що відповідно до статті 10 ЗК України (у редакції, чинній станом на 06 жовтня 1992 року) до відання міських Рад народних депутатів у галузі регулювання земельних відносин на їх території належить, серед іншого, передача земельних ділянок у власність, надання їх у користування, в тому числі на умовах оренди; реєстрація права власності, права користування землею і договорів на оренду землі.
59.         Статтею 23 ЗК України (у редакції, чинній станом на 06 жовтня 1992 року) передбачено, що право власності або право постійного користування землею посвідчується державними актами, які видаються і реєструються сільськими, селищними, міськими, районними Радами народних депутатів.
60.         З огляду на те, що матеріали справи не містять передбаченого Законом документа щодо права користування спірною земельною ділянкою, а також те, що довідка від 06 жовтня 1992 року, яка видана головним лікарем санаторію «Якір», відповідно до вимог на той час законодавства не є правовстановлюючим документом щодо виникнення у ОСОБА_1 права власності/користування земельною ділянкою по АДРЕСА_1 , суди дійшли передчасного висновку про належність та достатність документів, поданих відповідачем, для реєстрації домоволодіння.
61.         Суди, розглядаючи спір, також не врахували, що з листа Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 23 листопада 2022 року вбачається, що в реєстрі будівельної діяльності відсутня інформація щодо видачі документів дозвільного/декларативного характеру на об`єкти будівництва за адресами: АДРЕСА_1 , АДРЕСА_8 ; АДРЕСА_3 (кадастровий номер: 5110136900:44:003:0096), АДРЕСА_2 (кадастровий номер: 5110136900:44:003:0097).
Також до Управління не надходили та Управлінням не реєструвались документи дозвільного/декларативного характеру за вищезазначеними адресами.
Стосовно проведення заходів державного архітектурно-будівельного контролю було повідомлено, що посадовими особами Управління 10 липня 2017 року за результатами комісійної перевірки за адресою: АДРЕСА_5 встановлено факт виконання будівельних робіт з будівництва двох трьохповерхових 5-ти секційних житлових будинків самочинно, без отримання права на виконання таких робіт.
Згідно інформації Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 17 січня 2017 року № 01-19/6-09-02 рішень щодо передачі у власність чи користування земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_5 фізичним або юридичним особам Одеською міською радою не приймалось.
Таким чином, земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_5 , на якій розпочато будівництво двох трьохповерхових житлових будинків, належить на праві власності територіальній громаді м. Одеси (т. 5, а. с. 109-112).
62.         Також з листа Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради від 04 листопада 2022 року вбачається, що рішення щодо оформлення земельних ділянок (кадастрові номери: 5110136900:44:003:0096, 5110136900:44:003:0097) Одеською міською радою не приймались.
Право власності щодо земельної ділянки по АДРЕСА_3 (кадастровий номер 5110136900:44:003:0096) зареєстровано за територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради 04 листопада 2014 року.
Право власності щодо земельної ділянки по АДРЕСА_2 (кадастровий номер: 5110136900:44:003:0097) зареєстровано за територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради 06 червня 2018 року (т. 5, а. с. 128-129).
63.         Обставини щодо належності земельної ділянки по АДРЕСА_3 (кадастровий номер: 5110136900:44:003:0096) до комунальної власності підтверджуються Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (далі - Реєстр) від 30 листопада 2022 року (т. 5, а. с. 117-120).
64.         Крім того, заочним рішенням Київського районного суду м. Одеси від 04 листопада 2014 року у справі № 520/2056/14-ц було задоволено позов заступника прокурора Одеській області в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ОСОБА_5 , треті особи: управління державного агентства земельних ресурсів, Реєстраційна служба Одеського міського управління юстиції, та визнано недійсним державний акт серії ЯЕ № 950809 про право власності на земельну ділянку площею 0,0843 га, розташовану за адресою: АДРЕСА_3 , кадастровий номер 5110136900:44:003:0096, а також дана земельна ділянка витребувана у ОСОБА_5 на користь територіальної громади м. Одеси (т. 6, а. с. 65).
65.         Щодо земельної ділянки по АДРЕСА_2 (кадастровий номер: 5110136900:44:003:0097), то в Реєстрі від 30 листопада 2022 року вказано, що відомості про право власності відсутні (т. 5, а. с. 121-122).
66.         Водночас, заочним рішенням Київського районного суду м. Одеси від 28 серпня 2014 року, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного суду від 20 лютого 2019 року у справі № 520/2063/14-ц, позов заступника прокурора Одеської області в інтересах держави в особі Одеської міської ради до Луганської міської ради, треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: управління Державного агентства земельних ресурсів у м. Одесі, Реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції, про визнання недійсним державного акта на право власності на земельну ділянку, задоволено.
Визнано недійсним державний акт серії ЯЕ № 600494 на право власності на земельну ділянку загальною площею 0,0844 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер 5110136900:44:003:0097, виданий ОСОБА_6 .
Встановлено порядок виконання цього рішення суду, відповідно до якого це рішення у разі набрання ним законної сили є підставою для скасування Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції державної реєстрації права власності ОСОБА_6 на земельну ділянку площею 0,0884 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер 5110136900:44:003:0097, а також є підставою для внесення Управлінням Державного агентства земельних ресурсів у м. Одесі Одеської області відповідних змін у Поземельну книгу (т. 5, а. с. 125-127).
67.         При цьому у постанові Верховного Суду від 05 серпня 2022 року у справі № 922/2060/20 зроблено висновок, що, за загальним правилом, правом власності на земельну ділянку, розташовану в межах відповідного населеного пункту, орган місцевого самоврядування наділений в силу закону, зокрема з уведенням 01 січня 2002 року у дію нового ЗК України.
68.         З огляду на те, що матеріали справи не містять відомостей щодо реєстрації земельної ділянки з кадастровим номером 5110136900:44:003:0097 за фізичною або юридичною особою, наявні обґрунтовані підстави вважати, що така є комунальною власністю, з урахуванням відповіді Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради від 04 листопада 2022 року. Доказів належності вказаної земельної ділянки відповідачам матеріали справи не містять.
69.         Також з відповіді Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради від 04 листопада 2022 року вбачається, що ОСОБА_2 , ОСОБА_3 не звертались до Одеської міської ради з приводу оформлення землекористування за адресами: АДРЕСА_3 , земельна ділянка (кадастровий номер 5110136900:44:003:0096); АДРЕСА_2 , земельна ділянка (кадастровий номер: 5110136900:44:003:0097).
Відповідно рішення щодо оформлення земельних ділянок (кадастрові номери: 5110136900:44:003:0096, 5110136900:44:003:0097) Одеською міською радою не приймались й вони продовжують перебувати в комунальній власності.
Однак до Одеської міської ради надійшли клопотання ОСОБА_3 від 08 грудня 2015 року № 34-О-82433 щодо передачі у власність земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 ; від 07 лютого 2022 року № 34- О-730 щодо надання поділу на земельну ділянку (кадастровий номер 5110136900:44:003:0096). Рішення Одеською міською радою не приймались (т. 5, а. с. 136-137).
70.         Отже, суди, вирішуючи спір, належним чином не встановили, чи передавалась у користування земельна ділянка, на якій ОСОБА_1 здійснив будівництво будинку, чи не є будинок, на який було оформлено право власності, самочинним будівництвом, не з`ясували законність відчудження вказаного будинку, не встановили правомірність подальшої перебудови ОСОБА_2 та ОСОБА_3 придбаного у ОСОБА_1 будинку з урахуванням збільшення площі домоволодінь та будівництва трьохповерхових будинків без з`ясування обставин надання земельних ділянок та отримання відповідних дозвільних документів для вчинення таких дій.
71.         Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норм права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
72.         Згідно зі статтею 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об`єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, у порядку та на умовах, визначених ЗК України.
73.         З наведеного вбачається, що зведення нерухомого майна та подальша реєстрація права власності на нього на земельній ділянці, яка не була надана у встановленому законом порядку в користування або власність особи, може використовуватися задля подальшого отримання права користування або права власності на таку земельну ділянку.
74.         У постанові Верховного Суду від 17 квітня 2025 року у справі № 910/127/21 зроблено висновок, що «згідно із частиною другою статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
За пунктом «б» частини третьої статті 152 ЗК України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема, відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.
За змістом статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. У силу спеціального застереження, наведеного в частині другій цієї статті, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Висновки щодо способу захисту прав власника земельної ділянки у разі зведення на ній самочинного будівництва шляхом задоволення вимоги про знесення самочинно побудованого нерухомого майна є усталеними в судовій практиці Верховного Суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, Верховного Суду від 06.11.2019 у справі № 910/14328/17, від 01.07.2020 у справі № 755/3782/17, від 02.06.2021 у справі № 910/14524/19, від 10.01.2024 у справі № 916/619/22).
Ураховуючи наведене, а також положення частин третьої - п`ятої статті 376 ЦК України, коли власник земельної ділянки не надавав згоди на будівництво на його земельній ділянці об`єкта нерухомого майна, він має право вимагати усунення будь-яких порушень його прав як власника земельної ділянки (частина 2 статті 152 ЗК України)».
75.         Таким чином, суди попередніх інстанцій, виснуваючи щодо належності поданих ОСОБА_1 документів для реєстрації права власності житлового будинку 25 грудня 2014 року, не надали належної оцінки доказам, наявним в матеріалах справи, доводам Одеської міської ради та відповідачів, не з`ясували, чи надавалась земельна ділянка для такого будівництва відповідачу, а отже дійшли передчасного висновку про здійснення правомірної реєстрації права власності за останнім.
76.         Крім того, під час розгляду справи судами не було враховано, що в подальшому домоволодіння по АДРЕСА_1 було відчужено на користь ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , які здійснили його поділ і звели нові об`єкти нерухомості, які значно перевищують площу зареєстрованого ОСОБА_1 будинку на земельних ділянках, які належать до комунальної власності. При цьому наявність у вказаних осіб документів, що дозволяли б вчинення вказаних дій, встановлена не була, й, відповідно, не було перевірено, чи не підпадають останні під ознаки самочинного будівництва.
77.         Верховний Суд у постанові від 17 квітня 2025 року у справі № 910/127/21 виснував, що особа, яка використовувала земельну ділянку з порушенням прав іншої (власника земельної ділянки), повинна привести земельну ділянку у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд за власний кошт, оскільки відповідно до вимог чинного законодавства обов`язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує, правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку.
Отже, у разі використання земельної ділянки без відповідного рішення органу місцевого самоврядування про надання її в користування або у власність, повернення такої земельної ділянки відповідно до приписів статті 212 ЗК України власнику з приведенням її у придатний для використання стан шляхом знесення будівель і споруд відповідає законодавству, що регулює спірні правовідносини.
78.         Крім того, зі змісту вищевказаної постанови Верховного Суду вбачається, що у разі переходу права власності на об`єкт нерухомого майна, розташований на відповідній земельній ділянці, існує реальна загроза вибуття такої земельної ділянки з володіння власника та неможливість її використання за цільовим призначенням, оскільки власник будинку набуде земельну ділянку (її частину), неналежну йому або не передану в користування у передбаченому законом порядку, відповідно до положень статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України.
79.         Європейській суд з прав людини у рішенні від 21 квітня 2016 року у справі «Іванова і Черкезов проти Болгарії» (Ivanova and Cherkezov v. Bulgaria, скарга № 46577/15) роз`яснив, що знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності. Законність знесення самочинного будівництва має бути оцінена на предмет пропорційності такого втручання.
80.         З огляду на положення статті 400 ЦПК України щодо меж розгляду справи касаційним судом Верховний Суд позбавлений процесуальної можливості встановлювати або вважати доведеними обставини, які не були встановлені судами попередніх інстанцій, а отже, не має можливості вирішити спір по суті та ухвалити нове рішення за результатами касаційного перегляду цієї справи.
81.         Відповідно до пункту 1 частини третьої, частини четвертої статті 411  ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 389 цього Кодексу. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.
82.         Враховуючи, що внаслідок неналежного дослідження та оцінки зібраних доказів суди обох інстанцій не встановили фактичні обставини, які мають значення для правильного вирішення справи, ухвалені ними судові рішення по суті спору не можуть вважатися законними і обґрунтованими, а тому підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
83.         Верховний Суд узяв до уваги тривалий час розгляду судами цієї справи, однак з метою дотримання принципів справедливості, добросовісності та розумності, що є загальними засадами цивільного законодавства (стаття 3 ЦК України), а також основоположних засад (принципів) цивільного судочинства (частина третя статті 2 ЦПК України), дійшов висновку про передання справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції для повного, всебічного та об`єктивного дослідження і встановлення фактичних обставин, що мають важливе значення для правильного вирішення справи.
84.         Під час нового розгляду суду апеляційної інстанції належить врахувати викладене, розглянути справу в установлені законом розумні строки з додержанням вимог матеріального та процесуального права, дослідити і належним чином оцінити надані сторонами докази, дати правову оцінку доводам та запереченням сторін і ухвалити законне та справедливе судове рішення відповідно до встановлених обставин і вимог закону.
85.         При новому розгляді та ухваленні судового рішення також необхідно врахувати подані учасниками справи заяви про застосування строків позовної давності, яким, у зв`язку із відмовою в задоволенні позовних вимог, не було надано оцінки, а також оцінити пропорційність втручання у право мирного володіння майном, закріпленого змістом статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Керуючись статтями 400, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
1.            Касаційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури задовольнити частково.
2.            Постанову Одеського апеляційного суду від 12 березня 2024 року скасувати, справу направити на новий розгляд до апеляційного суду.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                  Є. В. Синельников
 
Судді:                                                                                             О. В. Білоконь
 
                                                                                                        О. М. Осіян
 
                                                                                                        Н. Ю. Сакара
                                                                                                       
                                                                                                        В. В. Шипович