ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 вересня 2025 року
м. Хмельницький

Справа № 676/3341/23
Провадження № 22-ц/820/1582/25

Хмельницький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: П`єнти І.В. (суддя-доповідач), Корніюк А.П., Талалай О.І.,
секретар судового засідання Демчук В.М.
за участю: представників учасників справи

розглянув у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа без самостійних вимог щодо предмета спору приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Малахов Максим Сергійович, третя особа на стороні позивача ОСОБА_3 , про визнання договору недійсним, скасування рішення про державну реєстрацію права власності та визнання права власності, за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , яка подана її представником ОСОБА_4 , на рішення Кам`янець-Подільського міськрайонного суду Хмельницької області від 02 травня 2025 року (суддя Вдовичинський А.В.).
Заслухавши доповідача, пояснення представників учасників справи, дослідивши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, суд

в с т а н о в и в:
У травні 2023 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом ОСОБА_2 , третя особа без самостійних вимог щодо предмета спору, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Малахов М.С., про визнання договору недійсним, скасування рішення про державну реєстрацію права власності та визнання права власності. 
В обґрунтування позову зазначала, що ОСОБА_1 була асоційованим членом кооперативу ОК ЖБК «Комфортне життя» та набула у власність нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі договору про сплату пайових внесків №10.03.1.007 від 20.03.2018, укладеного між нею та Обслуговуючим кооперативом ЖБК «Комфортне життя». 
Як стало відомо позивачці, вказане нежитлове приміщення від її імені та без її відома незаконно відчужено шляхом укладення договору купівлі-продажу від 20.03.2023 з ОСОБА_2 , і таке приміщення належить останньому.
Зазначає, що вона вказаного договору не укладала, жодних дій щодо відчуження належно їй майна не вчиняла. Нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 не передавала в користування і нікому не передавала права на будь-яке розпорядження належним їй майном, жодних договорів доручення не надавала, оскільки протягом тривалого часу перебуває за кордоном, тому яким чином майно вибуло з її власності їй невідомо. 
За вказаним фактом вона звернулась до правоохоронних органів з заявою про вчинення злочину та внесення відомостей до Єдиного реєстру досудових розслідувань. 
Крім того, вказує, що нотаріальне посвідчення оспорюваного договору купівлі-продажу відбулося в м. Києві попри те, що відчужуване майно знаходиться на території Хмельницької області, що є порушенням порядку вчинення нотаріальних дій, що також є підставою для визнання недійсним договору. 
Вважає, що є дійсним власником нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , яке вибуло з її власності та володіння поза її волею. А тому, вчинений договір є недійсним з підстав дефекту волі продавця на підставі ч.3 ст. 203 ст. 215 ЦК України.
Враховуючи викладене вище, просила суд визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , серія та номер: 239, виданий 20.03.2023, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Малаховим Максимом Сергійовичем; скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Малахова Максима Сергійовича про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 та визнати за ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) право власності на нежитлові приміщення за адресою: АДРЕСА_1 .
Ухвалою Кам`янець-Подільського міськрайонного суду Хмельницької області від 08 січня 2025 року залучено до участі в справі в якості третьої особи на стороні позивача ОСОБА_3 .
Рішенням Кам`янець-Подільського міськрайонного суду Хмельницької області від 02 травня 2025 року в задоволенні позову відмовлено.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь держави 1074 грн судового збору
Не погоджуючись рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_1 через свого представника Барбадин-Костенюк Н.М. подала апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати та ухвалити нове судове рішення про задоволення позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію права власності. При цьому, посилається на порушення судом норм процесуального та матеріального права.
Зазначає, що, звернувшись до суду з вимогами щодо визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення до актуального власника, на основі встановлення факту недійсності договору купівлі-продажу даного нежитлового приміщення (первісного), який оспорюється у даній справі, надався б захист при поверненні майна від кінцевого набувача ОСОБА_5 .
Вважає, що судовими рішенням у даній справі не вирішено проблему права власності на нерухоме майно скаржниці, а створено для позивачки стан правової невизначеності.
Посилається на помилковість висновків суду про неукладеність позивачем оспорюваного договору купівлі-продажу, оскільки даний договір фактично виконаний сторонами, приватним нотаріусом здійснено державну реєстрацію права власності на спірне приміщення, про що вчинено відповідні записи. Справжність підписів в в укладеному договорі засвідчена державним нотаріусом, який перевірив особу (продавця) і його повноваження відповідно до вимог Закону України «Про нотаріат». Спірний договір було повністю виконано сторонами, що не дозволяє кваліфікувати його як неукладений. 
На думку скаржниці, положення статті 215 ЦК України передбачає можливість стороні договору використати таку форму правового захисту, як визнання правочину недійсним.
Крім того, посилається на порушення судом норм процесуального права, що полягає у самостійному витребуванні судом інформації про те, чи зверталась ОСОБА_1 з заявою до правоохоронних органів про вчинення кримінального правопорушенння за даними обставинами, та залученні до участі в справі в якості третьої особи на стороні позивача чоловіка позивачки ОСОБА_3 на стадії розгляду справи по суті, що суперечить нормам ЦПК України.
Відзив на апеляційну скаргу до апеляційного суду не надходив.
В судовому засіданні представник позивачки – адвокат Антоніщак Л.М. підтримала апеляційну скаргу.
Представник відповідача – адвокат Федусь Л.В. в судовому засіданні просила апеляційну скаргу залишити без задоволення.
Інші учасники справи в судове засідання не з`явились, про день, місце і час слухання справи повідомлені належним чином.
Колегія суддів вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає з таких підстав.
Згідно із статтею 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Суд першої інстанції правильно встановив та виходив з того, що 20.03.2018 між ОСОБА_1 та Обслуговуючим кооперативом «ЖБК «Комфортне життя» було укладено договір №10.03.1.007 про сплату пайових внесків у ОК «ЖБК «Комфортне життя». Згідно з зазначеним договором, ОК «ЖБК «Комфортне життя» зобов`язалось організувати будівництво житлового будинку по АДРЕСА_2 за рахунок внесків учасника та внесків інших асоційованих членів ЖБК, здати його в експлуатацію і передати учаснику приміщення в об`єкті будівництва та всі документи необхідні для реєстрації права власності на нього. Учасник зобов`язується сплатити до ЖБК внески у розмірах та в порядку встановленому договором та додатками до нього, та має право отримати об`єкт нерухомості лише за умови повної сплати внеску. За вказаним договором (п.1.5) кооператив зобов`язався передати ОСОБА_1 об`єкт нерухомості - нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_3 , площею 109,5 кв.м., (а.с.14-19 т.1).
За Додатком №1 до договору №10.03.1.007 про сплату пайових внесків у ОК «ЖБК «Комфортне життя» від 20.03.2018 (а.с. 20 т. 1) ОСОБА_1 зобов`язалася сплатити 1 752 000,00 грн. внесків до 20.03.2018.
Згідно з довідкою №05 від 20.03.2018 про асоційоване членство в кооперативі та внесення пайового внеску в повному обсязі, ОСОБА_1 є асоційованим членом ОК ЖБК «Комфортне життя» та згідно з договором №10.03.1.007 від 20.03.2018 повністю сплатила пайовий внесок за 109,5 кв.м. нежитлового приміщення громадського призначення № 3к, яке розташоване на 1-му нежитловому поверсі в житловому будинку по АДРЕСА_4 . (а.с.21 т.1)
29.03.2018 між ОК «ЖБК «Комфортне життя» та ОСОБА_1 було складено та підписано акт-прийому передачі нежитлового приміщення вих.. №05, згідно якого ЖБК передав, а учасник прийняв нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_3 нежитловий, номер 3к, площа 109,5 кв.м, стан нежитлового приміщення відповідає вимогам договору. (а.с.22 т. 1)
17.04.2018 державним реєстратором Виконавчого комітету Кам`янець-Подільської міської ради Манчуком В.С. здійснено реєстрацію за позивачем право власності на нежитлове приміщення, загальною площею 109,5 кв.м., за адресою: АДРЕСА_4 , приміщення 3к на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №40728981 від 20.04.2018, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 1535459868104, що підтверджується копією витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (а.с. 23 т.1)
20.03.2023 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Малаховим Максимом Сергійовичем посвідчено та зареєстровано в реєстрі за № 239 договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, загальною площею 109,5 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_1 , як продавцем, та ОСОБА_2 , як покупцем (а.с. 141-152 т. 1) 
Згідно з висновком експерта №СЕ-19/123-24/5226-ПЧ від 18.06.2024, складеного за результатами проведеної судової почеркознавчої експертизи, підпис від імені ОСОБА_1 в договорі купівлі-продажу нежитлового приміщення від 20.03.2023 нежитлового приміщення, загальною площею 109,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , посвідченого приватним нотаріусом київського нотаріального округу Малаховим Максимом Сергійовичем зареєстрованого в реєстрі за №239, виконаний не ОСОБА_1 , а іншою особою. (а.с. 10-13 т. 2)
За повідомленням Центру обробки спеціальної інформації Державної прикордонної служби від 24.07.2024 на виконання ухвали суду від 16.07.2024, ОСОБА_6 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , в період з 08.11.2017 по 01.01.2024 у відомостях про осіб, які перетнули державний кордон України, в`їхали на тимчасово окуповану територію України або виїхали з такої території, в базі даних не виявлено. (а.с.24,25 Т.2)
Сторона позивача зверталась до правоохоронних органів щодо можливого вчинення кримінального правопорушення при укладенні договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 20.03.2023. (а.с. 68-78 т. 2)
Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав від 02.05.2023 №330924550 згідно якого на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальна площа 109,5 кв.м., на підставі ухвали суду від 27.04.2023 по справі №676/3117/23, накладено арешт на нерухоме майно згідно рішення державного реєстратора Ткачук А.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, № 67427634 від 02.05.2023 (а.с. 135 т.1).
За інформацією з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 24.04.2025, встановлено, що 28.04.2023 приватним нотаріусом Кам`янець-Подільського районного нотаріального округу Леус С.М. посвідчено договір купівлі-продажу, відповідно до якого власником об`єкту нерухомого майна - нежитлового приміщення, загальною площею 109,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , площею 109,5 кв.м., є ОСОБА_5 (а.с. 107 т. 2)
Дані обставини підтверджуються матеріалами справи.
Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з доведеності порушення прав позивачки та обрання нею неефективного, неналежного способу захисту порушених прав.
З таким висновком суду першої інстанції погоджується і апеляційний суд.
За змістом статей 15 та 16 ЦК України, кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу у разі їх порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до частини першої статті 202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Статтею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом (частина перша статті 205 ЦК України).
Відповідно до абзацу першого частини другої статті 207 ЦК України, правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
Згідно з абзацом першим частини першої, частин другої та третьої статті 209 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису. Нотаріальне посвідчення може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим статтею 203 цього Кодексу.
За положеннями статті 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (абзац перший частини першої статті 216 ЦК України).
Згідно з абзацом першим частини першої статті 218 ЦК України, недодержання сторонами письмової форми правочину, яка встановлена законом, не має наслідком його недійсність, крім випадків, встановлених законом.
Статтею 220 ЦК України передбачено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).
Згідно зі статтею 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Відповідно до абзацу першого статті 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Тлумачення вищенаведених норм ЦК України свідчить, що обов`язковим елементом двостороннього правочину (в даному випадку купівлі-продажу) є дії його сторін щодо набуття, зміни або припинення цивільних прав та обов`язків, тобто правочин не може бути визнаний таким, що відбувся, без цілеспрямованих дій його сторін, які є вираженням їх волевиявлення.
Отже, основним критерієм, за яким можна розмежувати укладені та неукладені правочини купівлі-продажу, є факт вираження сторонами правочину їх волевиявлення - зовнішньої об`єктивної форми виявлення волі особи, що проявляється у вчиненні цілеспрямованих дій з метою зміни цивільних правовідносин, що склалися на момент вчинення правочину.
Коли ж відсутній факт вираження волевиявлення стороною двостороннього правочину, можна говорити про відсутність обов`язкового суб`єкта цивільних правовідносин та, як наслідок, констатувати відсутність фактичної підстави для виникнення договірних правовідносин.
Тобто, на відміну від укладених правочинів, у цьому випадку не виникає самої можливості піддати юридичній оцінці об`єктивно відсутній юридичний факт (цілеспрямовану дію), існування якого було б зумовлено юридично значимим волевиявленням учасника цивільних правовідносин.
Натомість у випадку недійсності чи нікчемності правочину насамперед йдеться про юридичну кваліфікацію об`єктивно наявного та вираженого у певний спосіб волевиявлення суб`єкта права щодо виникнення, зміни чи припинення цивільних правовідносин.
Конструкція частини третьої статті 203 ЦК України визначає наявність волевиявлення учасника правочину обов`язковим і безумовним елементом, додержання якого є необхідним для чинності правочину. При цьому таке волевиявлення має бути: 1) вільним; 2) відповідати внутрішній волі учасника правочину
У тому ж випадку, коли сторона не виявляла свою волю на вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним – не виникли. 
Відсутність підпису сторони правочину, щодо якого передбачена обов`язкова письмова форма, за загальним правилом не свідчить про недійсність цього правочину, а вказує на дефект його форми та за відсутності підтвердження волевиявлення сторони на його укладення, свідчить про неукладеність такого правочину.
Неукладений правочин не може бути визнаний недійсним чи вважатися нікчемним (недійсним у силу вимог закону), оскільки недійсність правочину як приватноправова категорія покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів, щодо яких було виражено волевиявлення сторін правочину, або ж їх відновлювати. 
З огляду на наведене вище, нотаріально посвідчений правочин купівлі-продажу нерухомого майна, який від імені продавця підписаний іншою неповноважною особою, потрібно кваліфікувати як неукладений. А тому, доводи апеляційної скарги про недійсність договору купівлі-продажу є безпідставними.
Факт нотаріального посвідчення договору, який не містить підпису сторони (чи містить підроблений підпис), не впливає на чинність (укладеність) такого договору, який за своєю природою є неукладеним.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 38), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (пункт 72), від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23), від 13 жовтня 2020 року у справі № 369/10789/14-ц (пункт 7.37), від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15-ц (пункт 58), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (пункт 42), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункт 9.1), від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (пункт 68), від 26 жовтня 2021 року у справі № 766/20797/18 (пункт 19), від 14 грудня 2021 року у справі № 643/21744/19 (пункт 61), від 11 січня 2022 року у справі № 904/1448/20 (пункт 5.31), від 22 лютого 2022 року у справі № 761/36873/18 (пункт 9.21).
Відповідно до частини другої статті 16 ЦК України, способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, примусове виконання обов`язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, відшкодування моральної (немайнової) шкоди, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.
Такий спосіб захисту, як визнання правочину неукладеним, не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом.
У випадку заперечення самого факту укладення правочину, як і його виконання, такий факт може бути спростований не шляхом подання окремого позову про недійсність правочину, а під час вирішення спору про захист права, яке позивач вважає порушеним, шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірного договору у мотивувальній частині судового рішення.
Порушенням права у такому випадку є не саме по собі існування письмового тексту правочину, волевиявлення позивача щодо якого не було, а вчинення конкретних дій, які порушують право позивача (наприклад, реєстрація права власності на належне йому майно за іншою особою, чи зайняття та використання іншою особою приміщення позивача за відсутності встановлених для цього правових підстав).
Наведене узгоджується з правовими висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19-ц (провадження № 14-79цс21).
Відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи [див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 02 липня 2019 року у справі № 48/340 (провадження № 12-14звг19, пункт 6.30), від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17 (провадження № 12-234гс18, пункт 4.17), від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20, пункт 6.13)]. Наявність у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про право іпотеки чи про інше речове право створює презумпцію належності права особі, яка ним володіє внаслідок державної реєстрації (від нім. buchbesitz - книжкове володіння) [див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15-ц (провадження № 14-67цс20, пункт 70)].
З урахуванням зазначеної специфіки обороту нерухомого майна володіння ним досягається без його фізичного утримання або зайняття, як це властиво для багатьох видів рухомого майна (крім бездокументарних цінних паперів, часток у статутному капіталі товариства з обмеженою відповідальністю, інших нематеріальних об`єктів тощо), а державна реєстрація права власності на нерухоме майно підтверджує фактичне володіння ним. Тобто суб`єкт, за яким зареєстроване право власності, визнається фактичним володільцем нерухомого майна. При цьому державна реєстрація права власності на нерухоме майно створює спростовувану презумпцію наявності в суб`єкта і права володіння цим майном (як складової права власності).
Отже, особа, за якою зареєстроване право власності на нерухоме майно, є його фактичним володільцем. У випадку незаконного, без відповідної правової підстави, заволодіння нею таким майном право власності (включаючи права володіння, користування та розпорядження) насправді й далі належатиме іншій особі - власникові. Останній має право витребувати це майно з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності.
Відтак, заволодіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на нього ще не означає, що такий володілець набув право власності (права володіння, користування та розпорядження) на це майно. Власник, якого незаконно, без відповідної правової підстави, позбавили володіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на це майно за іншою особою, не втрачає право володіння нерухомим майном. Така інша особа внаслідок державної реєстрації за нею права власності на нерухоме майно стає його фактичним володільцем (бо про неї є відповідний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно). Але не набуває право володіння на відповідне майно, бо воно, будучи складовою права власності, й далі належить власникові. Саме тому він має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави, ним заволоділа.
Отже, якщо нерухоме майно, що вибуло з фактичного володіння його власника за неукладеним договором купівлі-продажу, було зареєстровано за іншою особою без відповідної на те правової підстави, власник такого майна може витребувати його із чужого незаконного володіння у всіх випадках відповідно до статті 387 ЦК України. При цьому, відсутністю правової підстави в цьому випадку потрібно розуміти: реєстрацію спірного нерухомого майна за стороною неукладеного правочину; реєстрацію спірного майна за третьою особою на підставі правочину, укладеного всупереч нормам чинного законодавства.
Необхідно враховувати, що позивач, з дотриманням правил статей 387 і 388 ЦК України, може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння кінцевого набувача.
Для такого витребування не потрібно заявляти вимоги про визнання незаконними та недійсними рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, рішень, записів про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за незаконним володільцем, самої державної реєстрації цього права, договорів, інших правочинів щодо спірного майна, у тому числі документів (свідоцтв, державних актів тощо), що посвідчують відповідне право.
Такі вимоги є неналежними, зокрема неефективними, способами захисту права власника. Їхнє задоволення не відновить володіння позивачем його майном. 
З огляду на викладене вище, встановивши, що договір купівлі-продажу від 20.03.2023 є неукладеним, що 28.04.2023 укладено договір купівлі-продажу, на підставі якого власником нежитлового приміщення, загальною площею 109,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , площею 109,5 кв.м., є інша особа - ОСОБА_5 , суд першої інстанції дійшов вірного висновку щодо відмови в позові у зв`язку з тим, що власник, майно якого вибуло з його законного володіння за неукладеним договором, може захистити своє майнове право шляхом пред`явлення віндикаційного позову про витребування майна із чужого незаконного володіння чи від добросовісного набувача (статті 387, 388 ЦК України) без оспорювання правочину (правочинів) щодо спірного майна та скасування рішення (рішень) про державну реєстрацію права власності на належне йому майно за іншою (іншими) особою (особами).
Інші доводи апеляційної скарги не містять посилання на докази, які б спростовували висновки суду і впливали на їх законність, а зводяться до переоцінки доказів і незгоди скаржника з висновками суду щодо їх оцінки стосовно встановлення обставин справи, до особистого тлумачення норм права й обставин справи, такі доводи містять посилання на факти, що були предметом дослідження й оцінки судом.
Рішення суду першої інстанції ґрунтується на повно і всебічно досліджених обставинах справи та ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, а тому підстав для його скасування не вбачається. 
Керуючись ст.ст. 367, 374, 375, 382, 384 ЦПК України, суд

у х в а л и в:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , яка подана її представником ОСОБА_4 , залишити без задоволення.
Рішення Кам`янець-Подільського міськрайонного суду Хмельницької області від 02 травня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, проте може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 23 вересня 2025 року.

Суддя-доповідач                                                І.В. П`єнта

Судді:                                                        А.П. Корніюк 

                                       О.І. Талалай