Справа № 303/533/24

П О С Т А Н О В А
Іменем України

        09 вересня 2025 року м. Ужгород

        Закарпатський апеляційний суд у складі колегії суддів:

       судді-доповідача: Мацунича М.В.
       суддів: Кожух О.А., Собослоя Г.Г.
       з участю секретаря судового засідання: Савинець В.Ю.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційними скаргами Акціонерного товариства комерційний банк «Приватбанк» та ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Компанієць Наталя Григорівна, на рішення Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області від 20 травня 2024 року, ухвалене головуючим суддею Монич В.О. у справі за позовом ОСОБА_2 до Акціонерного товариства комерційний банк «Приватбанк», ОСОБА_1 , третіх осіб без самостійних вимог: приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Антипової Ії Володимирівни, приватного нотаріуса Ужгородського міського нотаріального округу Парамонова Олександра Володимировича про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, витребування майна з чужого незаконного володіння
встановив:

У січні 2024 року ОСОБА_2 звернулася до суду з позовом до АТ КБ «Приватбанк», ОСОБА_1 , третіх осіб без самостійних вимог: приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Антипової І.В., приватного нотаріуса Ужгородського міського нотаріального округу Парамонова О.В. про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, витребування майна з чужого незаконного володіння.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 17.01.2006 між нею та АТ КБ «Приватбанк» було укладено кредитний договір №MKH0GK00001466 відповідно до якого позивач отримала кредит у розмірі 159 860,00 гривень зі сплатою відсотків за користування кредитом у розмірі 12,00 % на рік на суму залишку заборгованості за кредитом з кінцевим терміном повернення 16.01.2026 року.
З метою забезпечення виконання грошових зобов`язань за вказаним кредитним договором 17.01.2006 між АТ КБ «ПриватБанк» та ОСОБА_2 укладено договір іпотеки посвідчений приватним нотаріусом Мукачівського районного нотаріального округу Щербан О.П. зареєстровано в реєстрі за реєстровим № 168.
Згідно п. 6 договору іпотеки предметом іпотеки є житловий будинок літера «А», загальною площею 253, 6 кв. м, житловою площею 72. 5 кв. м, спортзал з басейном літера „Б", споруди № 1 -3, бруківка І-ІІ, водопровід літера «Н», який знаходиться за адресою:  АДРЕСА_1  (10.10.2016 змінено назву адреси: АДРЕСА_2 ).
На підставі рішення Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області від 21 травня 2009 року, в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором №MKH0GK00001466 від 17.01.2006 в розмірі 131 472, 99 гривень звернуто стягнення на предмет іпотеки-житловий будинок, загальною площею 253, 6 кв. м. який розташований за адресою: АДРЕСА_1 який належить ОСОБА_2 на праві власності, шляхом продажу вказаного предмета іпотеки ЗАТ КБ «ПриватБанк» з укладанням від імені ОСОБА_2 договору купівлі-продажу будь-яким способом з іншою особою - покупцем, з отриманням витягу з Державного реєстру прав власності, а також наданням ЗАТ КБ «ПриватБанк» всіх повноважень, необхідних для здійснення продажу.
Крім того, заочним рішенням Мукачівського міськрайонного суду від 14 листопада 2017 року стягнуто із ОСОБА_2 на користь АТ КБ «ПриватБанк», заборгованість по пені в розмірі 46 598,54 грн та 1 600 грн судового збору. Банком отримано виконавчі листи які направлено до примусового виконання до відділу ДВС - приватних виконавців. 
Позивач зазначала, що 15.11.2023 невідомі особи увірвалися до належного їй житлового будинку та повідомили, що вони являються новими власниками житлового будинку, що знаходиться за адресою АДРЕСА_3 . Вказані особи зайняли її житло, змінили замки, встановили охорону та погрожують їй.
Як убачається з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 01 грудня 2023 року, приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Парамонов О.В. зареєстровано право власності на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 32245342 від 07.11.2016 року, відповідно якого право власності на домоволодіння зареєстроване за ПАТ КБ «ПриватБанк», код ЄДРПОУ 14360570.
10.11.2023 між АТ КБ «Приват банк» та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Антиповою І.В., зареєстровано в реєстрі за номером 267.
Вважає, що АТ КБ «ПриватБанк» незаконно здійснив державну реєстрацію права власності на домоволодіння, так-як така реєстрація проведена всупереч вимогам ст.ст. 35, 37 Закону України «Про іпотеку», так як АТ КБ «Приват Банк» не надіслано Іпотекодавцю вимоги в порушення 30-ти денного строку на усунення порушення, а також зазначає, що вимога, яка міститься в реєстраційній справі не відповідає вимогам ст. 35 Закону України «Про іпотеку». Позивач також посилається на те, що під час здійснення реєстраційних дій державним реєстратором не взято до уваги, що спірне нерухоме майно перебувало під арештом. Вважає, що у зв`язку з незаконною реєстрацією права власності домоволодіння за відповідачем, спірний об`єкт нерухомості підлягає витребуванню від відповідача ОСОБА_1 на підставі статі 388 Цивільного кодексу України.
З врахуванням наведеного, ОСОБА_2 просила суд: 
- скасувати рішення приватного нотаріуса Ужгородського міського нотаріального округу Парамонова О.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер №32245342 від 07.11.2016 про реєстрацію права власності на домоволодіння за адресою: АДРЕСА_2 , за АТ КБ «ПриватБанк» код ЄДРПОУ 14360570;
- витребувати житловий будинок, що за адресою: АДРЕСА_2 із незаконного володіння у ОСОБА_1 шляхом відновлення запису про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ОСОБА_2 ;
- стягнути витрати на професійну правничу допомогу.

Рішенням Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області від 20 травня 2024 року позов задоволено.
Скасовано рішення приватного нотаріуса Ужгородського міського нотаріального округу Парамонова О.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер №32245342 від 07.11.2016 року про реєстрацію права власності на домоволодіння за адресою: АДРЕСА_2 , за АТ КБ «ПриватБанк» код ЄДРПОУ 14360570.
Витребувано від ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 домоволодіння за адресою: АДРЕСА_2 .
Стягнуто солідарно з АТ КБ «ПриватБанк» та ОСОБА_1 в дохід держави суму в розмірі 15 140, 00 гривень судового збору.
У стягненні витрат на правничу допомогу - відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог, оскільки таке ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права. 
Зазначає, що суд першої інстанції помилково дійшов висновку про порушення порядку АТ КБ «Приватбанк» Закону України «Про іпотеку» при реєстрації права власності на іпотечне майно. Так, АТ КБ «Приватбанк» позивачу було надіслано повідомлення з вимогою про погашення кредитної заборгованості, із зазначенням розміру заборгованості та повідомленням про намір продати предмет іпотеки, вказано ціну за якою буде реалізовано майно. Також в реєстраційній справі міститься рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення від 18.08.2016 ОСОБА_2 . Вважає висновок суду першої інстанції щодо невручення позивачу письмової вимоги банку безпідставними.
Оскільки ОСОБА_1 є добросовісним власником спірного нерухомого майна, яке придбано ним з прилюдних торгів, а тому таке не може бути витребувано у нього. 
Також вважає, що позивачкою пропущено строк позовної давності на звернення до суду.

АТ КБ «Приватбанк» також подало апеляційну скаргу в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції та відмовити в задоволенні позовних вимог.
Вказує, що договір іпотеки та перелік необхідних документів було надано банком державному реєстратору (приватному нотаріусу Ужгородського міського нотаріального округу Парамонову О.В.) і як наслідок ним було прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за банком. Вказані документи знаходяться в реєстраційній справі і позивачем не спростовані. 
У надісланій позивачу вимозі міститься інформація що суми заборгованості за кредитним договором, усунення порушень, способи звернення стягнення, якими має намір банк скористатися у разі невиконання чи неналежного виконання порушеного зобов`язання. 
Також вказує, що позивачкою пропущено строк позовної давності, так як після реєстрації права власності на іпотечне майно за АТ КБ «Приватбанк» 05.02.2020 між сторонами було укладено додаткову угоду №1 до кредитного договору, згідно якої банком спрощено частину заборгованості по кредиту, яка залишилася непогашеною після зарахування коштів від реалізації іпотечного майна.

ОСОБА_2 , в інтересах якої діє адвокат Пітух В.І., подала відзив на апеляційні скарги в яких просить відмовити в задоволенні таких та залишити без змін рішення суду першої інстанції.
Вважає що суд першої інстанції дійшов вірного висновку про задоволення позовних вимог на підставі належних доказів. При цьому доводи апеляційних скарг не спростовують висновок суду першої інстанції. 

У дане судове засідання з`явились: відповідач ОСОБА_1 та його представник – адвокат Компанієць Н.Г., представник позивача Пітух В.І. та представник АТ КБ «ПриватБанк» - Дурдинець Р.Ю.
       Адвокат Пітух В.І., який діє в інтерсах ОСОБА_3 , просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.
       Відповідач ОСОБА_1 та його представник – адвокат Компанієць Н.Г. просили їх апеляційну скаргу задовольнити, рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.
       Представник АТ КБ «ПриватБанк» - Дурдинець Р.Ю. просила апеляційну скаргу банку задовольнити, рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове про відмову у задоволенні позову.
       Третя особа – приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Антипова І.В. повідомлена шляхом надіслання їй повістки на її електронну адресу, що підтверджується наявною в матеріалах справи довідкою від 21.08.2025 (Т3 а.с.28).
       Третя особа – приватний нотаріус Ужгородського міського нотаріального округу Парамонов О.В. повідомлений на його офіційну електронну адресу про що у матеріалах справи наявна довідка про доставку електронного листа від 21.08.2025 (Т3 а.с.29).
Враховуючи зазначене та керуючись нормою ч. 2 ст. 372 ЦПК України, колегія суддів дійшла до думки, що неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши матеріали справи і обговоривши підстави апеляційних скарг, колегія суддів вважає, що такі не підлягають задоволенню, виходячи з наступних доводів.
Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. 
З приписів ст. 76, ст. 77, ч.ч. 1, 2, ст.ст. 78, 79, 80, ст. 81 ч.ч. 1, 4 ЦПК України вбачається, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Апеляційним судом встановлено, що правовідносини виникли на підставі кредитного договору №MKH0GK00001466 від 17.01.2006 відповідно до якого позивач отримала кредит у розмірі 159 860,00 гривень зі сплатою відсотків за користування кредитом у розмірі 12,00% на рік на суму залишку заборгованості за кредитом з кінцевим терміном повернення до 16.01.2026.
З метою забезпечення виконання грошових зобов`язань за вказаним кредитним договором 17.01.2006 між АТ КБ «ПриватБанк» та ОСОБА_2 укладено договір іпотеки посвідчений приватним нотаріусом Мукачівського районного нотаріального округу Щербан О.П. зареєстровано в реєстрі за реєстровим № 168.
Згідно п. 6 договору іпотеки предметом іпотеки є житловий будинок літера «А», загальною площею 253, 6 кв. м, житловою площею 72. 5 кв. м, спортзал з басейном літера „Б", споруди № 1 -3, бруківка І-ІІ, водопровід літера «Н», який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Згідно довідки виданої Виконкомом Верхньокоропецькою сільською радою, Мукачівського району від 10.10.2016 року №1073 та Інформаційної довідки Мукачівського районним МЕТІ від 29.11.2023 року №428 індивідуальне домогосподарство в АДРЕСА_1 згідно запису Гогосподарської книги, змінено назву адреси: АДРЕСА_2 .
Таким чином належними та допустимими доказами встановлено, що назву адреси житлового будинку в АДРЕСА_1 змінено на АДРЕСА_2 (далі – Домоволодіння).
В свою чергу, пунктом 15.7. Іпотечного договору передбачено випадки, які дають право звернути стягнення на предмет іпотеки.
Відповідно до пункту 15.8 Іпотечного договору сторони дійшли згоди, що Іпотекодержателя має право звернення стягнення на Предмет іпотеки і в разі дострокового розірвання Кредитного договору або зміни його умов, при наявності невиконаних зобов`язань на момент розірвання.
Як убачається з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 01 грудня 2023 року, приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Парамонов О.В. зареєстровано право власності на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 32245342 від 07.11.2016 року, відповідно якого право власності на Домоволодіння зареєстроване за ПАТ КБ «ПриватБанк», код ЄДРПОУ 14360570,
При цьому підставами виникнення права власності зазначено: іпотечний договір серія та номер: 168, виданий 17 січня 2006 року, видавник: Приватний нотаріус РНО Щербан О.П.
В подальшому, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Антипов І.В. зареєстровано право власності на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 70162523 від 10.11.2016 року, відповідно якого право власності на Домоволодіння зареєстроване за громадянином ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Перевіряючи законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційних скарг, колегія суддів дійшла до наступного.
Так, частинами першою, другою та четвертою ст. 41 Конституції України передбачено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності.
У статті 12 Закону України «Про іпотеку» вказано, що в разі порушення іпотекодавцем обов`язків, установлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
Статтею 33 Закону України «Про іпотеку» (у редакції на момент укладення договору іпотеки) передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції на момент укладення договору іпотеки) сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Таким чином, на момент виникнення спірних правовідносин (тобто на час укладення договору іпотеки) договір про задоволення вимог іпотекодержателя ототожнювався із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, а стаття 37 Закону України «Про іпотеку» кореспондувалася зі статтею 36 цього Закону, за якими передбачалось здійснення позасудового врегулювання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважалося відповідне застереження в іпотечному договорі.
Встановлено, що в іпотечному договорі від 17.01.2006 його сторони передбачили розділ з назвою стаття 4 «Звернення стягнення і реалізація предмету іпотеки». Згідно з п.21 іпотечного договору його сторони визначили способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Застереження в Іпотечному договорі прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Тобто сторони, підписавши іпотечний договір, обумовили всі його умови, у тому числі вирішили питання щодо позасудового врегулювання спору.

Доводи апеляційної скарги ОСОБА_1 зводяться до того, що судом першої інстанції не взято до уваги факт належного повідомлення банком ОСОБА_2 , оскільки така розписалася в рекомендованому повідомленні про вручення вимоги банку від 18.08.2016, а тому така була належним чином повідомлена про можливу реєстрацію іпотечного майна за банком.
З такими доводами відповідача колегія суддів апеляційного суду не погоджується з огляду на наступне.
17.01.2006 між АТ КБ «ПриватБанк» та ОСОБА_2 укладено договір іпотеки посвідчений приватним нотаріусом Мукачівського районного нотаріального округу Щербан О.П. зареєстровано в реєстрі за реєстровим № 168.
Згідно п. 6 договору іпотеки предметом іпотеки є житловий будинок літера «А», загальною площею 253, 6 кв. м, житловою площею 72. 5 кв. м, спортзал з басейном літера „Б", споруди № 1 -3, бруківка І-ІІ, водопровід літера «Н», який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Пунктом 15.7 передбачено випадки в яких кредитор має право звернути стягнення на предмет іпотеки.
Пунктом 15.8 зазначено, що кредитор має право звернути стягнення на предмет іпотеки у разі дострокового розірвання кредитного договору або зміни його умов.
Іпотекодержатель має право задовольнити за рахунок предмету іпотеки свої вимоги в повному обсязі, що визначаються на момент фактичного задоволення, включаючи відсотки, комісії, винагороди, тощо (п. 15.9).
Окремо в укладеному договорі іпотеки сторони узгодили пункти 21-26 щодо звернення стягнення і реалізації предмету іпотеки.
Зокрема, п. 26 передбачено позасудовий порядок звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом реєстрації такого за собою та подальшої реалізації на власний розсуд.
Реалізація предмету іпотеки здійснюється відповідно до умов цього договору та чинного законодавства України (п. 23).
Спеціальним законодавством, яке регулює процес реалізації іпотечного майна є Закон України «Про іпотеку», Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Постанова Кабміну №1127 від 25.12.2015 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Частиною 1 статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності (спеціального майнового права) іпотекодержателя на нерухоме майно (об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості), яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Частина 3 статті 37 Закону України «Про іпотеку» зазначає, що право власності (спеціальне майнове право) іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності (спеціального майнового права) іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.
Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність або спеціальне майнове право на нього за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя (ч. 5 ст. 37 Закону України «Про іпотеку»).
Таким чином, Законом України «Про іпотеку» передбачено право іпотекодержателя зареєструвати іпотечне майно за собою, якщо таке є предметом іпотеки на підставі оцінки суб`єктом оціночної діяльності.
АТ КБ «ПриватБанк» використовуючи передбачене договором та законодавством право на реалізацію іпотечного майна, звернувся до нотаріуса із відповідною заявою.
Пунктом 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» затвердженого постановою Кабміну Міністрів України від 25.12.2015 №1127 в редакції постанови Кабміну Міністрів України від 23.08.2016 № 553 (станом на 07.11.2016 день здійснення державної реєстрації) було передбачено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
З вищезгаданого підзаконного нормативно-правового акту вбачалось те, що іпотекодержатель, який звертається до державного реєстратора для проведення відповідної державної реєстрації не подає відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності.
Як слідує з відповіді приватного нотаріуса Парамонова О.В. Ужгородського міського нотаріального округу Закарпатської області, наданої на виконання ухвали суду першої інстанції, то нотаріусом отримано частину документів та копій шляхом безпосереднього доступу, які зберігаються у ДРРП по реєстраційній справі, яка є предметом запиту, а саме: картка прийому заяви №374060321, з переліком документів поданих із заявою та рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення на 3 аркушах.
Приватний нотаріус не зазначає, що банком було долучено також і експертну грошову оцінку предмета іпотеки, тобто слід констатувати, що під час здійснення процедури реєстрації іпотечного майна за собою, банком не було дотримано передбаченого законодавством процедури, тому слід погодитись з позицією суду першої інстанції з приводу цього, а доводи відповідачів не спростовують зазначені факти.
Зокрема, судом першої інстанції зазначено, що наданий представником відповідача АТ КБ «ПриватБанк» - Гриниха Т.Ю. звіт про оцінку майна від 20.09.2016 року, проведений суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Віконт-консалтінг», яким встановлено, що станом на 20.09.2016 року вартість житлового будинку становить 1 023 000, 00 гривень, не може бути визнаний судом в якості належного та допустимого доказу, оскільки такий в матеріалах реєстраційної справи відсутній.
Водночас, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13.03.2024 у справі №201/15228/17 касаційний суд виснував, що відсутність експертної оцінки предмета іпотеки в матеріалах реєстраційної справи на момент передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки є порушенням іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки.
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й відсутність експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.
Також Велика Палата зазначає, що Порядок № 1127 не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору. Вимога щодо подання державному реєстратору такого звіту була доповнена до Порядку № 1127 лише 26 лютого 2020 року. Втім, виходячи із принципу lex superior, «у разі суперечності застосовуються норми, що закріплюються в нормативно-правових актах, які мають більш високу юридичну силу», хоч Порядком № 1127 до 26 лютого 2020 року не було передбачено обов`язкового надання оцінки предмета іпотеки, проте така вимога містилася у частині третій статті 37 Закону № 898-IV, що має вищу юридичну силу.

Серед інших доводів відповідачів, останні зазначають, що наявність арештів на іпотечне майно не перешкоджає здійсненню реєстрації права власності на нерухоме майно за банком.
Колегія суддів не може погодитись з такою позицією з огляду на наступне.
З матеріалів АСВП №29349128 вбачається, що постановою від 21.10.2011 відкрито виконавче провадження з примусового виконання судового наказу від 19.04.2011 №2н-544/11 виданого Мукачівським міськрайонним судом Закарпатської області про стягнення з ОСОБА_2 на користь ВАТ «Закарпатгаз» заборгованості в розмірі 4 590,57 грн.
Постановою №29349128 від 19.12.2011 державним виконавцем Хриптак Ю.В. районного відділу ДВС Мукачівського МУЮ накладено арешт на все майно в тому числі на предмет іпотеки.
АТ КБ «ПриватБанк» звертався до суду з позовною заявою про зняття арешту з іпотечного майна, однак ухвалою Мукачівського міськрайонного суду від 30.05.2016 у справі №303/3028/16 позовну заяву банку повернуто позивачу.
Слід погодитись з позицією висловленою адвокатом Пітухом В.І., який діє в інтересах ОСОБА_2 , з приводу того, що державний реєстратор (нотаріус) під час здійснення реєстрації за банком іпотечного майна не пересвідчився у наявності обтяжень на дане майно.
Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» станом на момент реєстрації права власності на іпотечне майно за банком, тобто станом на 07.11.2016, у статті 24 передбачено перелік підстав за яких державний реєстратор (нотаріус) може відмовити у державній реєстрації прав.
Зокрема, пункт 6 ч. 1 статті 24 вищезгаданого закону передбачає, що у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно.
Після внесення змін Закон було доповнено у редакції від 04.02.2019, а саме п. 7 ч. 4 ст. 24, в якому зазначається, що відмова в державній реєстрації прав з підстави зазначеної у пункті 6 частини першої цієї статті не застосовується в разі державної реєстрації права власності на нерухоме майно іпотекодержателем - фінансовою установою в порядку, передбаченому статтями 33-38 Закону України «Про іпотеку». Наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень, інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
Тобто, якщо до моменту реєстрації державним реєстратором майна за іпотекодержателем була наявне обтяження на дане майно, наприклад – арешт, то таке майно не можна реєструвати.
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 21.08.2023 у справі №308/7171/20 у своїй постанові виснував, що відповідно до пункту 15 Порядку №1127 під час розгляду заяви та документів, що додаються до неї, державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно, їх обтяженнями, зокрема, серед інших і щодо наявності обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до закону. Згідно з пунктом 6 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо заяву про державну реєстрацію прав, пов`язаних з відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна. За таких обставин суди першої та апеляційної інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про те, що при наявності в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна запису про заборону відчуження спірного майна державний реєстратор не мав права здійснювати реєстраційних дій поки таке обтяження не буде зняте.
З вищезазначеного слідує, що приватний нотаріус Парамонов О.В. не мав права реєструвати за банком іпотечне майно також з причини наявності обтяження на такій нерухомості.
Вищезгадане нівелює всі доводи відповідачів в цій частині.

Щодо доводів, які викладені у апеляційній скарзі ОСОБА_1 в частині належного повідомлення боржниці про порушення кредитних зобов`язань та можливе звернення стягнення на предмет іпотеки, апеляційний суд зазначає таке.
Статтею 35 Закону України «Про Іпотеку» у редакції від 14 січня 2006 року визначено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.
На виконання ухвали Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області від 26.03.2024 приватний нотаріус Парамонов О.В. надіслав копію рекомендованого повідомлення про вручення ОСОБА_2 вимоги про усунення порушення.
Дана копія поганої якості, з якої майже неможливо встановити відмітки пошти про вручення чи не вручення такого відправлення. Тобто, слід погодитись з позицією суду першої інстанції, що з наданої копії рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, не убачається, що позивач отримала це повідомлення, так як на даній копії рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення відсутні будь-які відмітки щодо фактичного отримання її адресатом або ж відмітки «Укрпошти» про причини невручення такого відправлення, яка, як правило, зазначається у «Довідці про причини повернення», що закріплюється на конверті працівником «Укрпошти».
Крім цього, як правильно зазначено судом першої інстанції підпис наявний на даному повідомленні відрізняється від підпису на позовній заяві. Також він відрізняється від підпису на укладеному кредитному договорі та договорі іпотеки.
Все вищезазначене також спростовує доводи ОСОБА_1 , який зазначав, що позивачкою обрано неналежний спосіб захисту, оскільки відповідач є добросовісним власником даного нерухомого майна.
Однак, слід додати, що особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав і вплив на порушника. Цивільні права або інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права чи інтересу позивача. Така позиція викладена у Постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі №925/1265/16.
Під час розгляду позову про витребування майна відповідач згідно зі ст. 388 ЦК України має право заперечити проти позову про витребування майна з його володіння шляхом подання доказів відплатного придбання ним цього майна в особи, яка не мала права його відчужувати, про що він не знав і не міг знати (добросовісний набувач). У такому разі пред`явлення самостійного (чи зустрічного позову) про визнання добросовісним набувачем не вимагається і, крім того, не є належним способом судового захисту (ст. 16 ЦК України), оскільки добросовісність набуття – це не предмет позову, а одна з обставин, що має значення для справи та підлягає доказуванню за позовом про витребування майна (Постанова КЦС ВС від 29 липня 2022 року у справі № 757/13584/20-ц).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №466/8649/16-ц міститься однозначний висновок, відповідно до якого, якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Тобто, в даному випадку єдиним належним способом захисту після всіх вище встановлених обставин є тільки скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, яке було здійснено банком незаконно та з порушенням процедури, та здійснення витребування такої нерухомості з чужого незаконного володіння.

Щодо строку позовної давності.
Відповідачі у своїх апеляційних скаргах просять звернути увагу, що ОСОБА_2 було відомо про можливу реєстрацію нерухомості за банком ще з моменту отримання вимоги від 18.08.2016, а тому строк позовної давності такої в момент пред`явлення позову у січні 2024 року було пропущено.
З такими доводами АТ КБ «ПриватБанк» та ОСОБА_1 не можна погодитись з огляду на наступне.
Частиною 1 статті 257 ЦК України загальну позовну давність встановлено тривалістю у три роки.
Частиною 1 статті 261 ЦК України встановлено, що перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 07.08.2019 у справі №2004/1979/12 виснувала, що суд застосовує позовну давність лише тоді, коли є підстави для задоволення позовних вимог, звернутих позивачем до того відповідача у спорі, який заявляє про застосування позовної давності.
Судами встановлено, що право ОСОБА_2 було порушено, а тому застосування строку позовної давності яке заявлено АТ КБ «ПриватБанк» та ОСОБА_1 слід розглянути більш детально.
Як уже було зазначено судом вище, ОСОБА_2 фактично не була належним чином повідомлена про вимогу, яка була нею «отримана» 18.08.2016.
Належним чином, позивачка дізналася або повинна була дізнатися про порушене право 05.02.2020 в момент укладення між нею та АТ КБ «ПриватБанк» додаткової угоди №1 за кредитним договором №MKH0GK00001466 від 17.01.2006 в якому прямо зазначено, що у зв`язку з реалізацією іпотечного майна, боржниці прощається борг пені в розмірі 39 221,49 гривень.
Такий строк повинен був закінчитися 04.02.2023, однак цього не відбулося у зв`язку з введенням правового режиму воєнного стану з 24.02.2022.
Відповідно до пункту 19 Прикінцевих та Перехідних положень ЦК України, у період дії воєнного стану в Україні, введеного Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року №64/2022, затвердженим Законом України «Про затвердження Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року №2102-ІХ, перебіг позовної давності, визначений цим Кодексом, зупиняється на строк дії такого стану.
Крім цього, Постановою Кабінету Міністрів України від 11 березня 2020 року № 211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» установлено з 12 березня 2020 р. на всій території України карантин.
Постановою Кабінету Міністрів України від 27 червня 2023 р. № 651 «Про відміну на всій території України карантину, встановленого з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» скасовано з 24 години 00 хвилин 30 червня 2023 р. на всій території України карантин, встановлений з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2.

Таким чином, строки позовної давності від 24.02.2022 були зупинені внаслідок введення воєнного стану, а також такі раніше були продовжені у зв`язку з введенням карантину з 11.03.2020.
Якщо враховувати, що позивачка дізналася про порушення свого права 05.02.2020, а 24.02.2022 такі строки було зупинено, то на момент звернення до суду із позовом, а саме 12.01.2024, такий строк становив 2 роки та 18 днів.
Тобто, ОСОБА_2 не пропустила строк загальної позовної давності, а тому доводи відповідачів в цій частині не знайшли свого підтвердження.
Отже, колегія суддів апеляційного суду, приходить до обґрунтованих висновків, що рішення суду першої інстанції ухвалене із повним та всебічним з`ясуванням обставин, що мають значення для правильного вирішення справи, таке рішення відповідає чинним нормам матеріального та процесуального права, а тому на підставі статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційні скарги без задоволення, а судове рішення без змін.

       Враховуючи вищенаведене та керуючись статтями 12, 18, 367, 374, 375, 381, 382, 384 ЦПК України апеляційний суд
ухвалив:
       апеляційні скарги Акціонерного товариства комерційний банк «Приватбанк» та ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Компанієць Наталя Григорівна, залишити без задоволення.
       Рішення Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області від 20 травня 2024 року, залишити без змін.
       Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
       Повний текст постанови складено 17 вересня 2025 року.
Суддя-доповідач: 
Судді: