ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

06 листопада 2025 року	  м. Одеса	Справа № 916/5152/24	
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючої судді Принцевської Н.М.;
суддів: Діброви Г.І., Савицького Я.Ф.;
(Південно-західний апеляційний господарський суд, м. Одеса, пр-т Шевченка, 29)

Секретар судового засідання (за доручення головуючого судді): Романенко Д.С.;
Від Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області – Дзюбенко С.М.;
Від Приватного підприємства "МЗК-ТУР" – Писарев Д.Г.;      

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції апеляційну скаргу Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області
на рішення Господарського суду Одеської області від 21.04.2025 (повний текст складено та підписано 23.04.2025)
по справі №916/5152/24
за позовом Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області
до Приватного підприємства "МЗК-ТУР"
про розірвання договору оренди, зобов`язання повернути земельну ділянку,
(суддя першої інстанції Малярчук І.А., дата та місце ухвалення рішення: 21.04.2025, Господарський суд Одеської області, м. Одеса, пр-т Шевченка, 29)

У листопаді 2024 року Кароліно-Бугазька сільська рада Білгород-Дністровського району Одеської області (далі - Позивач) звернулась до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Приватного підприємства "МЗК-ТУР", у якій просила суд стягнути з Приватного підприємства «МЗК-ТУР» (код за ЄДРПОУ: 30266970, бульвар Золотий беріг, 45, смт Затока, м. Білгород-Дністровський, Одеська обл., 67772) на користь Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області (67844, Одеська обл., Білгород-Дністровський р-н, с. Кароліно-Бугаз, вул. Приморська, 1, код ЄДРПОУ: 04527307) 411128,45 грн, з яких: - сума 365 246,97 грн основного боргу; - сума 32513,01 грн інфляційних втрат; - сума 13368,47 грн 3% річних; розірвати Договір оренди земельної ділянки, укладений 11.09.2019 року між Затоківською селищною радою Білгород-Дністровської міськради та Приватним підприємством «МЗК-ТУР»; зобов`язати Приватне підприємство «МЗК-ТУР» (код за ЄДРПОУ: 30266970, бульвар Золотий беріг, 45, смт Затока, м. Білгород-Дністровський, Одеська обл., 67772) повернути Кароліно-Бугазькій сільській раді Білгород-Дністровського району Одеської області (67844, Одеська обл., Овідіопольський район, с. Кароліно-Бугаз, вул. Приморська, буд. 1; код ЄДРПОУ 04527307) земельну ділянку загальною площею 0,9861 га, кадастровий номер 5110300000:02:012:0196.
В обґрунтування позовних вимог Позивач зазначав, що 11.09.2019 між Затоківською селищною радою Білгород-Дністровської міськради (Орендодавець), правонаступником якої є Кароліно-Бугазька сільська рада Білгород-Дністровського району Одеської області та Приватним підприємством "МЗК-ТУР" (Орендар) було укладено Договір оренди земельної ділянки, згідно якого Орендодавець надає, а Орендар приймає у строкове платне користування, на підставі рішення XV сесії VІІ скликання Затоківскої селищної ради від 02.06.2017 за № 281 (далі – рішення № 281), в оренду терміном на 25 років земельну ділянку, цільове призначення якої: 07.01 – для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення, з кадастровим номером 5110300000:02:012:0196, що розташована за адресою: смт Затока м. Білгород-Дністровський Одеська область, бульвар Золотий беріг 45. Вид використання земельної ділянки – для експлуатації та обслуговування бази відпочинку "Каролінка-2". Категорія зазначеної земельної ділянки - землі рекреаційного призначення. Актом прийому-передачі земельної ділянки від 11.09.2019 земельна ділянка загальною площею 0,9861 га, кадастровий номер 5110300000:02:012:0196 була передана ПП "МЗК-ТУР", однак, в порушення умов Договору оренди від 11.09.2019, Відповідач не сплатив орендну плату, внаслідок чого утворився борг за період з березня 2022 року по серпень 2024 року включно у розмірі 365 246, 97 грн за користування земельною ділянкою, кадастровий номер 5110300000:02:012:0196, на яку Позивачем також нараховано 32513,01 грн інфляційних втрат та 13368,47 грн три проценти річних. 
За таких обставин, враховуючи вищенаведені факти та умови Договору оренди від 11.09.2019, Позивач вважав, що Відповідач порушує свої зобов`язання щодо своєчасної сплати орендної плати за користування земельною ділянкою за 2022-2024 роки, чим порушує істотні умови Договору оренди від 11.09.2019 та що призвело до порушення майнових прав Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області, у зв`язку з чим, Позивач також просив суд розірвати Договір оренди від 11.09.2019 та повернути земельну ділянку у користування сільської ради.
Враховуючи те, що ПП "МЗК-ТУР" сплатило наявну заборгованість та нарахування в повному обсязі, що підтверджується довідкою про рух коштів ПП "МЗК-ТУР" за договором оренди від 11.09.2019 у період з 01.01.2025 по 20.01.2025, платіжними інструкціями № 1447 від 16.01.2025, №1448 від 22.01.2025, № 1449 від 29.01.2025, № 1453 від 16.04.2025 та № 1454 від 16.04.2025, ухвалою Господарського суду Одеської області від 21.04.2024 закрито провадження у справі №916/5152/24 за позовом Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області до Приватного підприємства "МЗК-ТУР" в частині стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати, інфляційних втрат та трьох процентів річних у розмірі 411128,45 грн через відсутність предмету спору в цій частині.
Таким чином, судом розглядались доводи Позивача щодо порушення умов договору оренди земельної ділянки від 11.09.2019 Відповідачем та не здійснення оплати встановленої договором орендної плати за період з березня 2022 по серпень 2024 року у визначені договором строки, у зв`язку з чим, Позивач просив суд на підставі ч.2 ст.651 Цивільного кодексу України розірвати договір та повернути об`єкт оренди.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 21.04.2025 у даній справі відмовлено повністю у задоволенні позову Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області до Приватного підприємства "МЗК-ТУР" про розірвання договору оренди, зобов`язання повернути земельну ділянку; витрати по сплаті судового збору покладено на Кароліно-Бугазьку сільську раду Білгород-Дністровського району Одеської області. 
У своєму рішенні суд зазначив, що з урахуванням сплати Відповідачем протягом розгляду даної справи заборгованості, ураховуючи принцип збереження договору у продовжені взаємовідносин за яким наполягає Орендар, вчиняючи дієві заходи стосовно цього, суд у своєму рішенні дійшов висновку про необґрунтованість позовних вимог Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області щодо розірвання Договору оренди земельної ділянки від 11.09.2019, повернення земельної ділянки та відповідно відмовив у їх задоволенні в повному обсязі.
Не погоджуючись з таким рішенням, Кароліно-Бугазька сільська рада Білгород-Дністровського району Одеської області звернулась до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове рішення, яким розірвати Договір оренди земельної ділянки, укладений 11.09.2019 між Затоківською селищною радою Білгород-Дністровської міськради та Приватним підприємством «МЗК-ТУР»; зобов`язати Приватне підприємство «МЗК-ТУР» повернути Кароліно-Бугазькій сільській раді Білгород-Дністровського району Одеської області земельну ділянку загальною площею 0,9861 га, кадастровий номер 5110300000:02:012:0196; стягнути з Відповідача на користь Позивача судовий збір за подачу позову та апеляційної скарги, а також витрати на правничу допомогу, докази понесення яких будуть надані в порядку ч.8 ст.129 Господарського процесуального кодексу України.
Апелянт у своїй скарзі зазначає, що місцевий господарський суд оцінював наявність підстав для розірвання Договору через призму істотності порушення, натомість не врахував, що положення ст.651 Цивільного кодексу України допускають розірвання договору і з інших підстав, зокрема встановлених законом чи договором.
Посилаючись на ст. 15, ч.1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», п. «д», ч.1 ст. 141 Земельного кодексу України, пункти 27, 32 укладеного між сторонами Договору, а також висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду у справі №918/391/23 та №916/5400/23 від 23.04.2025, Апелянт стверджує, що Відповідач систематично та в повному обсязі не сплачував орендну плату за користування земельною ділянкою у період з березня 2022 року по серпень 2024 року і погасив таку заборгованість лише після звернення із позовом про стягнення боргу, розірвання Договору та повернення Земельної ділянки.
Цим підтверджується, що мало місце повна та систематична несплата орендної плати в період з березня 2022 року по серпень 2024 року, що відповідно є правовою підставою для розірвання Договору оренди на підставі ст.651 Цивільного кодексу України, п. "д" ч.1 ст.141 Земельного кодексу України та ст.32 Закону України «Про оренду землі».
На переконання Апелянта, добровільна оплата Відповідачем заборгованості під час розгляду судом даної справи не повинно впливати на рішення суду щодо розірвання договору оренди, оскільки такий факт не усуває підстав для розірвання договору, які вже виникли раніше.
Апелянт вважає, що суд першої інстанції не врахував наведені вище норми законодавства та висновки Верховного Суду щодо їх застосування у подібних правовідносинах, та дійшов помилкового висновку щодо відсутності правових та фактичних підстав для розірвання Договору та повернення Земельної ділянки.
Крім того, посилаючись на ч. 1 ст. 34 Закону України "Про оренду землі" та п. 17 Договору, Апелянт зазначає, що вимога про повернення земельної ділянки є похідною від вимоги про розірвання договору оренди землі, оскільки правовим наслідком розірвання Договору оренди є обов`язок орендаря повернути земельну ділянку, а отже вимога про повернення земельної ділянки також підлягає задоволенню.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.05.2025 відкладено вирішення питання щодо можливості відкриття, повернення, залишення без руху або відмови у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області на рішення Господарського суду Одеської області від 21.04.2025 по справі №916/5152/24 до надходження матеріалів справи з суду першої інстанції; витребувано у Господарського суду Одеської області матеріали справи №916/5152/24.
21.05.2025 до Південно-західного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №916/5152/24.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 26.05.2025 апеляційну скаргу Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області залишено без руху, як таку, що не відповідає вимогам       ст.258 Господарського процесуального кодексу України, та роз`яснено, що у випадку не усунення скаржником вказаних недоліків, апеляційну скаргу буде повернуто апелянту.
04.06.2025 до Південно-західного апеляційного господарського суду від Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області надійшла заява про усунення недоліків, допущених при зверненні з апеляційною скаргою, в якій апелянт надав докази доплати судового збору за подання апеляційної скарги в розмірі 1453,44 грн.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 09.06.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області на рішення Господарського суду Одеської області від 21.04.2025 по справі №916/5152/24.
16.06.2025 до Південно-західного апеляційного господарського суду від  Приватного підприємства "МЗК-ТУР" надійшов відзив на апеляційну скаргу.
У своєму відзиві Відповідач повністю не погоджується з доводами апеляційної скарги, вважає її необґрунтованою та такою що задоволенню не підлягає.
Відповідач стверджує, що за період дії укладеного між сторонами Договору оренди (до 2022 року) останній сумлінно виконував взяті на себе зобов`язання, у т.ч. по сплаті на користь Позивача належних орендних платежів.
Посилаючись на воєнний стан та збройну агресію рф, Відповідач зазначає, що неналежне виконання умов Договору не є наслідком неправомірних дій Відповідача і виключає наявність вини, яка є обов`язковою умовою для настання відповідальності за порушення зобов`язання, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідач вважає, що ПП “МЗК-ТУР”, основним видом господарської діяльності якого було надання послуг відпочинку (у т.ч. і пляжного) на базі “Каролинка-2” в курортному селищі міського типу Затока Білгород-Дністровського району Одеської області, з початку військової агресії з боку рф, тобто з 24.02.2022, було повністю позбавлено реальної можливості вести нормальну господарську та статутну діяльність та заробляти грошові кошти для подальшого розрахунку з контрагентами, зокрема сплачувати належним чином орендну плату за земельну ділянку на користь Позивача.
Попри це, Відповідач не відмовлявся від боргу за оренду земельної ділянки, постійно вишукуючи можливості погашення заборгованості.
З огляду на зазначене, враховуючи відсутність вини з боку Відповідача, наявність форс-мажорних обставин, погашення боргу, відсутність надходжень будь-яких зауважень з боку Позивача, щодо виконання інших умов Договору, Відповідач вважає, що у Позивача не має ніяких правових підстав вимагати його дострокового розірвання та повернення земельної ділянки, на який тривалий час знаходяться об`єкти нерухомості, які використовуються Відповідачем для здійснення своєї статутної діяльності.
З огляду на зазначене, ПП “МЗК-ТУР” просить залишити рішення Господарського суду Одеської області від 21.04.2025 по справі №916/5152/24 без змін, а апеляційну скаргу Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області – без задоволення.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 14.07.2025 прийнято справу №916/5152/24 за апеляційною скаргою Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області на рішення Господарського суду Одеської області від 21.04.2025 до свого провадження колегією суддів у новому складі; продовжено розгляд апеляційної скарги Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області на рішення Господарського суду Одеської області від 21.04.2025 по справі №916/5152/24 у розумний строк; розгляд справи №916/5152/24 призначено у судовому засіданні на 03.09.2025 року о 12-00 год.
28.08.2025 до Південно-західного апеляційного господарського суду від Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області надійшло клопотання про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 28.08.2025 задоволено клопотання Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області  про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів та системи відеоконференцзв`язку EASYCON.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.09.2025 прийнято справу №916/5152/24 за апеляційною скаргою Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області на рішення Господарського суду Одеської області від 21.04.2025 до свого провадження колегією суддів у новому складі: головуюча суддя – Принцевська Н.М., судді – Діброва Г.І., Савицький Я.Ф.
03.09.2025 у судовому засіданні відкладено розгляд справи до 16.10.2025 на 12-30 год.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 16.10.2025 оголошено перерву у судовому засіданні до 06.11.2025 року об 14-00 год.
06.11.2025 у судове засідання, яке проводилось в режимі відеоконференції з`явились представники Сторін, які підтримали вимоги та доводи, викладені ними письмово.
Відповідно до ст.269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Розглянувши матеріали справи, дослідивши апеляційну скаргу та відзив на неї, заслухавши пояснення представників Сторін, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального права та дотримання норм процесуального права, судова колегія апеляційної інстанції встановила наступне.
Як вбачається з матеріалів справи, 11.09.2019 між Затоківською селищною радою Білгород-Дністровської міськради (Орендодавець), правонаступником якої є Кароліно-Бугазька сільська рада Білгород-Дністровського району Одеської області та Приватним підприємством “МЗК-ТУР” (Орендар) було укладено Договір оренди земельної ділянки, згідно якого Орендодавець надає, а Орендар приймає у строкове платне користування, на підставі рішення XV сесії VІІ скликання Затоківскої селищної ради від 02.06.2017 за № 281 (далі – рішення № 281), в оренду терміном на 25 (двадцять п`ять) років земельну ділянку, цільове призначення якої: 07.01 – для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення, з кадастровим номером 5110300000:02:012:0196, що розташована за адресою: смт Затока м. Білгород-Дністровський Одеська область, бульвар Золотий беріг 45. Вид використання земельної ділянки – для експлуатації та обслуговування бази відпочинку “Каролінка-2”. Категорія зазначеної земельної ділянки - землі рекреаційного призначення. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0, 9861 га, в межах згідно з планом, у тому числі за земельними угіддями: інші – 0,9861 га (п.п. 1, 2 Договору оренди).
Згідно з п.п. 3-5 Договору оренди від 11.09.2019 на земельній ділянці, яка є предметом цього Договору, розташована база відпочинку «“Каролінка-2”, а вищезазначена земельна ділянка передається в оренду для експлуатації та обслуговування бази відпочинку “Каролінка-2”. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення Договору згідно з витягом технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 31.01.2018, виданого міськрайонним управлінням в Білгород-Дністровському районі та у м. Білгород-Дністровський Головного управління Держгеокадастру в Одеській області становить: кадастровий номер 5110300000:02:012:0196 – 1 014 696, 90 (один мільйон чотирнадцять тисяч шістсот дев`яносто шість гривень 90 копійок).
Пунктами 8, 9, 11, 23, 27 Договору встановлено, що Сторони погодили, що Договір укладено на двадцять п`ять років. Щорічна орендна плата становить 121763,63 (сто двадцять одна тисяча сімсот шістдесят три гривні 63 копійки). Відповідно до ст.21 Закону України “Про оренду землі” обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата вноситься щомісячно протягом тридцяти календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця. Кожна сторона зобов`язується виконувати обов`язки, покладені на неї цим договором, та сприяти другій стороні у виконанні її обов`язків. Орендар зобов`язується сплачувати вартість орендної плати земельної ділянки в розмірах та в термін, що обумовлені цим Договором.
Згідно з п. 13 Договору у разі невнесення орендної плати у строк, визначений цим Договором, справляються штраф та пеня у встановленому законодавством України порядку.
Пунктом 14 Договору передбачено, що земельна ділянка передається в оренду для експлуатації та обслуговування бази відпочинку “Каролінка-2”.
Цільове призначення земельної ділянки – для обслуговування об`єктів рекреаційного призначення (п.15 Договору).
Відповідно до п. 35, 36 Договору за невиконання або неналежне виконання Договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього Договору. Сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.
Договір підписано та скріплено печатками Сторін.
Актом прийому-передачі земельної ділянки від 11.09.2019 Кароліно-Бугазька сільська рада Білгород-Дністровського району Одеської області передала ПП “МЗК-ТУР” земельну ділянку загальною площею 0,9861 га, кадастровий номер 5110300000:02:012:0196.
Згідно інформаційної довідки № 384776376 від 28.06.2024 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта на земельній ділянці за кадастровим номером 5110300000:02:012:0196 розташована база відпочинку "Каролінка-2".
Позивачем подано до суду довідки про рух коштів та заборгованості ПП “МЗК-ТУР” за Договором оренди від 11.09.2019 у періоди з 01.01.2021 по 31.12.2021, з 01.01.2022 по 31.12.2022 та з 01.01.2023 по 31.12.2023, згідно яких вбачається, що ПП “МЗК-ТУР” сплачував оренду плату до 2022 року, однак з 2022 року у Відповідача наявна заборгованість перед Кароліно-Бугазькою сільською радою Білгород-Дністровського району Одеської області у розмірі 411 128,45 грн. Відповідачем подано до суду платіжні інструкції №1447 від 16.01.2025, №1448 від 22.01.2025, №1449 від 29.01.2025, №1453 від 16.04.2025 та №1454 від 16.04.2025, що підтверджують сплату заборгованості, інфляційних втрат та трьох процентів річних за Договором оренди від 11.09.2019 у розмірі 419 336,29 грн.
Згідно довідки про рух коштів ПП “МЗК-ТУР” за Договором оренди від 11.09.2019 з 01.01.2025 по 20.01.2025 ПП “МЗК-ТУР” вбачається, що 16.01.2025 відповідач сплатив орендну плату у розмірі 419 336,29 грн, а також згідно довідки за №01-13/160 від 14.04.2025 Відповідач сплатив інфляційні втрати та три проценти річних за Договором оренди від 11.09.2019 за спірний період з березня 2022 по серпень 2024 року, а також у Відповідача наявна переплата з орендної плати у розмірі 61 956,30 грн.
Предметом спору у даній справі є встановлення обставин на підтвердження або спростування підстав для розірвання договору оренди та зобов`язання повернути земельну ділянку.
Як зазначалось раніше, рішенням Господарського суду Одеської області від 21.04.2025 у даній справі відмовлено повністю у задоволенні позову Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області до Приватного підприємства "МЗК-ТУР" про розірвання договору оренди, зобов`язання повернути земельну ділянку.
Оцінюючи правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального права, перевіривши дотримання судом норм процесуального законодавства, в контексті встановлених обставин, апеляційний суд дійшов наступних висновків.
За загальними положеннями цивільного законодавства, зобов`язання виникають з підстав, зазначених у    статті 11 Цивільного кодексу України. За приписами частини 2 цієї ж статті, підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини, інші юридичні факти. Підставою виникнення цивільних прав та обов`язків є дії осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також дії, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.
Відповідно до ст. 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому - одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію або утриматись від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Статтями 525, 526    і 629 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами, а зобов`язання за ним має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього  Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно зі ст. 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
У відповідності до положень ст. 6,    627 Цивільного кодексу України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього    Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до ч. 1    ст. 628 Цивільного кодексу України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Укладений між сторонами договір, з огляду на встановлений    статтею                                        204 Цивільного кодексу України    принцип правомірності правочину, є належною підставою, у розумінні    статті 11 Цивільного кодексу України, для виникнення у Позивача та Відповідача взаємних цивільних прав та обов`язків, та за своєю правовою природою є договором оренди.
Згідно зі ст. 1, 13, 15 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України) (ст. 21 Закону України "Про оренду землі").
Відповідно до ч. 1 ст. 24 Закону України “Про оренду землі” орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.
Частиною 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі"    передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями  24  і   25   цього   Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених      Земельним кодексом України     та іншими законами України.
Частиною 1 статті 93 Земельного Кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Статтею 96 Земельного Кодексу України визначені обов`язки орендаря щодо забезпечення використання землі за цільовим призначенням, своєчасної сплати орендної плати. Пунктом "в" ч. 1 ст. 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
Згідно зі  ст. 24, 25 Закону України “Про оренду землі” орендар земельної ділянки має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, а орендодавець має право вимагати від орендаря безпосереднього використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди землі та своєчасного внесення орендної плати. Орендар земельної ділянки зобов`язаний, зокрема, своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт.
Водночас у пункті "д" ч.1 ст. 141 Земельного кодексу України  передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Згідно зі ст. 13,  15,     21 Закону України "Про оренду землі"    основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.
Відповідно до ч.1, 2 ст.651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
За положеннями ч.1 ст.785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Як зазначалось раніше, 11.09.2019 між Затоківською селищною радою Білгород-Дністровської міськради (Орендодавець), правонаступником якої є Кароліно-Бугазька сільська рада Білгород-Дністровського району Одеської області та Приватним підприємством «МЗК-ТУР» (Орендар) було укладено Договір оренди земельної ділянки, згідно якого Орендодавець надає, а Орендар приймає у строкове платне користування, на підставі рішення XV сесії VІІ скликання Затоківскої селищної ради від 02.06.2017 за № 281 (далі – рішення № 281), в оренду терміном на 25 років земельну ділянку, цільове призначення якої: 07.01 – для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення, з кадастровим номером 5110300000:02:012:0196, що розташована за адресою: смт Затока м. Білгород-Дністровський Одеська область, бульвар Золотий беріг 45. Вид використання земельної ділянки – для експлуатації та обслуговування бази відпочинку “Каролінка-2”. Категорія зазначеної земельної ділянки - землі рекреаційного призначення. 
Згідно акту прийому-передачі земельної ділянки від 11.09.2019 Кароліно-Бугазька сільська рада Білгород-Дністровського району Одеської області передала ПП “МЗК-ТУР” земельну ділянку загальною площею 0, 9861 га, кадастровий номер 5110300000:02:012:0196.
Отже, земельна ділянка передана Відповідачу в оренду з конкретним цільовим призначенням та видом використання земельної ділянки – для експлуатації та обслуговування бази відпочинку “Каролінка-2” (п. 4 Договору оренди від 11.09.2019), яка вже знаходилась на ділянці на момент передачі її в оренду,  про що прямо вказано у пункті 3 договору оренди від 11.09.2019.
Матеріалами справи підтверджено, що база відпочинку, загальна площа якої складає 4799,7 кв.м, належить на праві власності саме Відповідачу (відомості з державного реєстру речових прав на об`єкт реєстраційний номер 1623309951103), сто відсотків спірної земельної ділянки, яка    передана в оренду, становлять саме забудовані землі.
Із Відомостей з державного реєстру речових прав на об`єкт реєстраційний номер 1623309951103 також вбачається, що база відпочинку загальна площа якої складає 4799,7 кв.м., яка належить на праві власності Відповідачу складається з наступних складових частин об`єкта нерухомого майна: адміністративний корпус, 1; столова, 2; овочева камера, 3,4; будинок відпочинку, 5,6,7,11,12,13,14,15; будинок відпочинку, 16,41; насосна, 33; кафе, 21; обідня зала, 22, 25; вбиральня, 26,32; вимощення, І; басейн ІІ; огорожа, 41, 48.
Отже, предметом спірного договору оренди є земля, на якій розташоване нерухоме майно, що належить одному Відповідачу на праві приватної власності і саме цей факт став причиною і підставою для укладення договору оренди від 11.09.2019 року. 
Спір між сторонами виник у зв`язку із несплатою Відповідачем з    2022 року орендної плати.
Разом з тим, для застосування норми    ст. 651 Цивільного кодексу України з метою дострокового розірвання договору суд повинен встановити таке порушення умов договору, яке має істотний характер з огляду на завдану шкоду, що позбавляє іншу сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору, в сукупності з усіма обставинами спірних правовідносин.
Відповідно до п. “д” ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.
У постанові Верховного Суду від 14.11.2018 у справі №484/301/18 за наслідками аналізу положень    ст. 141 Земельного кодексу України,    статті 651 Цивільного кодексу України, зроблено висновок, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що її земельну ділянку використовує інша особа.
Зокрема, Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом "д" частини першої    ст. 141 Земельного кодексу України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої     ст. 651 Цивільного кодексу України    немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Як зазначено вище та не заперечується учасниками справи, згідно розрахунку заборгованості Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області під час звернення до суду останньої з даним позовом у ПП “МЗК-ТУР” обраховувалась заборгованість по орендній платі у розмірі 365 246, 97 грн, 32513,01 грн інфляційних втрат та 13368,47 грн три проценти річних за період з березня 2022 по серпень 2024 року за Договором оренди земельної ділянки від 11.09.2019, яку під час розгляду даної справи Відповідачем було сплачено на користь Позивача, що підтверджується довідкою за №01-13/160 від 14.04.2025 за Договором оренди від 11.09.2019, платіжними інструкціями № 1447 від 16.01.2025, №1448 від 22.01.2025, № 1449 від 29.01.2025, № 1453 від 16.04.2025 та № 1454 від 16.04.2025.
З підстав погашення Відповідачем заборгованості та нарахувань, проведених Позивачем, ухвалою суду від 21.04.2025 закрито провадження по справі №916/3368/24 за позовом Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області до Приватного підприємства “МЗК-ТУР” в частині стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати, інфляційних втрат та трьох процентів річних у розмірі 411 128,45 грн на підставі п.2 ч.1 ст.231 Господарського процесуального кодексу України.
При цьому, факт погашення орендарем заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення питання про розірвання договору оренди.
Крім того, потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила    ст. 3 Цивільного кодексу України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад    ст. 3 Цивільного кодексу України. 
Судова колегія звертає увагу на той факт, що згідно з пунктом 2 Договору в оренду передавалась земельна ділянка загальною площею 0,9861 га, в межах згідно з планом, у тому числі за земельними угіддями: інші – 0,9861 га. Відповідно пункту 3 договору на земельній ділянці розташована база відпочинку “Каролінка-2”.
Відповідно до пункту 4 Договору земельна ділянка передавалась в оренду для експлуатації та обслуговування бази відпочинку “Каролінка-2”.
Пунктом 14 Договору встановлено, що земельна ділянка передається в оренду для експлуатації та обслуговування баз відпочинку “Каролінка-2”.
Згідно з пунктом 15 Договору, цільове призначення земельної ділянки – для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення.
База відпочинку “Каролінка-2” є об`єктом нерухомого майна, власником якої є Відповідач - ПП "МЗК-ТУР". Дана обставина визнається Позивачем, та підтверджується належними документами, доказами, доданими до позовної заяви самим Позивачем (т.1, а.с.28-29 - Відомості з державного реєстру речових прав, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1623309951103, тип об`єкта - база відпочинку "Каролінка-2", тип речового права -право власності, розмір частки 1/1, власник - Приватне підприємство " МЗК-ТУР ",  код ЄДРПОУ 30266970).
Враховуючи  критерій "пропорційності", який відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, передбачає необхідність дотримання справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання, судова колегія вважає правильним висновок суду першої інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог щодо розірвання договору оренди землі.
При цьому, судова колегія погоджується з доводами Апелянта про те, що повна та систематична несплата орендної плати в період з березня 2022 року по серпень 2024 року є правовою підставою для розірвання Договору оренди на підставі п. "д" ч.1 ст.141 Земельного кодексу України, відповідно до якого підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Разом з тим, навіть враховуючи наявність правової підстави для розірвання Договору, колегія суддів звертає увагу, що Апелянтом не доведено, яким чином розірвання Договору оренди з власником нерухомого майна, яке займає сто відсотків площі орендованої землі, може відновити порушене право Позивача.
Колегія суддів звертає увагу, що цей спір виник під час широкомасштабної воєнної агресії російської федерації проти України, при цьому, основним видом господарської діяльності Відповідача є надання послуг відпочинку (у т.ч. і пляжного) на базі “Каролинка-2” в курортному селищі міського типу Затока Білгород-Дністровського району Одеської області, проте господарську діяльність останнього було припинено, в тому числі, через розташування земельної ділянки.
Так, Наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376, яким затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих рф та згідно якого Затоку Кароліно-Бугазької сільської територіальної громади було віднесено до зони де ведуться бойові дії. Такий же самий Перелік, з територією смт. Затока, де знаходиться база відпочинкуВвідповідача, був виданий і раніше, а саме затверджений Наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій від 22.12.2022 №309. Підтвердженням статусу смт. Затока, як території де ведуться бойові дії, є також Наказ №16 від 12.08.2023 Одеської обласної державної (військової) адміністрації та Оперативно-стратегічного угрупування військ «Одеса» «Про встановлення особливого режиму в`їзду і виїзду, обмеження свободи пересування громадян, іноземців та осіб без громадянства, а також, руху транспортних засобів на окремих територіях Одеської області в умовах правового режиму воєнного стану», зокрема, яким встановлено особливий режим в`їзду і виїзду, обмеження свободи пересування громадян, а також руху транспортерних засобів на узбережжі Чорного моря, затоках, у внутрішніх морських водах в межах пляжних зон та на територіях пляжних зон, розташованих у межах прибережної захисної смуги Чорного моря на території Одеської області (пляжні зони), заборонено, на вищевказаних територіях, перебування, пересування, вхід, вихід громадян, в`їзду і виїзду транспортних засобів. Відповідно п.б Наказу, власники та користувачі, зокрема, земельних ділянок, розташованих у межах територій, визначених п.1, повинні були дотримуватися заборон, визначених цим наказом.
Попри обмеження у веденні господарської діяльності, Відповідач не відмовлявся від боргу за оренду земельної ділянки, під час розгляду справи в суді першої інстанції в повному обсязі сплатив наяву заборгованість, що не заперечується сторонами, а отже Рада отримала ті кошти, на які розраховувала при укладанні Договору оренди.
Поряд з цим, розірвання договору оренди землі не буде сприяти цілям досягнення "справедливого балансу" між інтересами сторін, оскільки збереження орендних правовідносин на час воєнного стану буде свідчити про більш раціональне використання земельної ділянки, зокрема, як джерела доходу місцевого бюджету Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області, а тому судова колегія відхиляє доводи апеляційної скарги та вважає за необхідне залишити рішення суду першої інстанції без змін.
Суд звертає увагу, що Відповідач є власником нерухомого майна, яке займає сто відсотків спірної земельної ділянки і така ділянка не може бути передана її власником у користування будь-кому, окрім власника об`єкта нерухомого майна, яке на ній розташоване.  
У контексті наведеного, судова колегія вважає за доцільне врахувати правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 08.07.2025 у справі №280/2822/23 щодо дискреційних повноважень органів влади та їх меж.
Згідно з Рекомендаціями Комітету Міністрів Ради Європи (далі - КМРЄ) №R(80)2 стосовно здійснення адміністративними органами влади дискреційних повноважень (concerning the exercise of discretionary powers by administrative authorities), прийнятими 11.03.1980 на 316-й нараді, під дискреційними повноваженнями слід розуміти повноваження, які адміністративний орган, приймаючи рішення, може здійснювати з певною свободою розсуду, тобто, коли такий орган може обирати з кількох юридично допустимих рішень те, яке він вважає найкращим за даних обставин.
Дискреційні повноваження - це сукупність прав та обов`язків органів державної влади та місцевого самоврядування, осіб, уповноважених на виконання функцій держави або місцевого самоврядування, що надають можливість на власний розсуд визначити повністю або частково вид і зміст управлінського рішення, яке приймається, або можливість вибору на власний розсуд одного з декількох варіантів управлінських рішень, передбачених нормативно-правовим актом, проектом нормативно-правового акта.
У пункті 1.6 Методології проведення антикорупційної експертизи, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 24.04.2017 №1395/5, дискреційні повноваження визначаються як сукупність прав та обов`язків органів державної влади та місцевого самоврядування, осіб, уповноважених на виконання функцій держави або місцевого самоврядування, що надають можливість на власний розсуд визначити повністю або частково вид і зміст управлінського рішення, яке приймається, або можливість вибору на власний розсуд одного з декількох варіантів управлінських рішень, передбачених нормативно-правовим актом, проектом нормативно-правового акта.
Здійснюючи судочинство, Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) неодноразово аналізував межі, спосіб та законність застосування дискреційних повноважень національними органами, їх посадовими особами. Зокрема, в рішенні ЄСПЛ від 17.12.2004 у справі “Педерсен і Баадсгаард проти Данії” (“Pedersen and Baadsgaard v. Denmark”, заява № 49017/99) зазначено, що, здійснюючи наглядову юрисдикцію, суд, не ставлячи своїм завданням підміняти компетентні національні органи, перевіряє, чи відповідають рішення національних держаних органів, які їх винесли з використанням свого дискреційного права, положенням Конвенції та Протоколів до неї. Суд є правозастосовчим органом та не може підміняти державний орган, рішення якого оскаржується, відміняти замість нього рішення, яке визнається протиправним, приймати інше рішення, яке б відповідало    закону, та давати вказівки, які б свідчили про вирішення питань, які належать до компетенції такого суб`єкта владних повноважень.
Водночас у рішенні ЄСПЛ від 02.06.2006 у справі “Волохи проти України” (заява №23543/02) при наданні оцінки повноваженням державних органів суд виходив з декількох ознак, зокрема щодо наявності дискреції. Так, суд вказав, що норма права є “передбачуваною”, якщо вона сформульована з достатньою чіткістю, що дає змогу кожній особі - у разі потреби за допомогою відповідної консультації - регулювати свою поведінку. “…надання правової дискреції органам виконавчої влади у вигляді необмежених повноважень було б несумісним з принципом верховенства права. Отже,    закон    має з достатньою чіткістю визначати межі такої дискреції, наданої компетентним органам, і порядок її здійснення, з урахуванням законної мети даного заходу, щоб забезпечити особі належний захист від свавільного втручання”.
З огляду на це дискреційними є такі повноваження, у межах яких норма права допускає кілька варіантів поведінки суб`єкта владних повноважень у кожній конкретній ситуації та встановлених обставинах справи, кожна з яких буде правомірною.
Характерними ознаками адміністративного розсуду є: 1) реалізація дискреційних повноважень має відповідати принципу верховенства права; 2) їх здійснення можливе лише у разі відсутності єдиного можливого варіанту поведінки; 3) суб`єкти владних повноважень мають можливість вибрати оптимальний варіант поведінки з метою врегулювання певного кола суспільних відносин; 4) суб`єкти управлінської діяльності застосовують адміністративний розсуд відповідно до належної мети, без наявності власної вигоди та впливу сторонніх факторів.
Аналогічні висновки щодо тлумачення дискреційних повноважень суб`єкта управлінської діяльності викладені, зокрема, у постановах Верховного Суду від 01.05.2023 у справі №540/913/21, від 16.05.2023  у справі №380/3195/22, від 23.06.2023 у справі №160/6214/21.
Водночас, суд апеляційної інстанції звертає увагу і на висновки, викладені в постанові Верховного Суду від 17.04.2025 у справі №904/186/23, зокрема, якщо на земельній ділянці комунальної власності розміщені об`єкти нерухомого майна, які належать відповідачу на праві приватної власності, така ділянка не може бути передана її власником у користування будь-кому, окрім власника такого об`єкта.  
Колегія суддів додатково звертається до принципу Superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею)    принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди. Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (постанова Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі №263/6022/16, від 31.08.2021 у справі №903/1030/19).
Отже, з огляду на те, що обставини кожної справи є унікальними, а висновки Верховного Суду не мають універсального характеру та застосовуються з урахуванням обставин справи, враховуючи, що база відпочинку належить на праві власності Відповідачу, а несплата орендної плати відбулась у період повномасштабного вторгнення, судова колегія вважає, що доводи Скаржника не знайшли своє підтвердження та не спростовують правильного висновку господарського суду.
При цьому, судова колегія зазначає наступне.
Розглядаючи дані правовідносини, суд повинен застосовувати норми спеціального законодавства у сукупності з нормами статті 651 Цивільного кодексу України при дотриманні принципів справедливості, добросовісності та розумності, які є однією із фундаментальних засад цивільного права відповідно ст.3 Цивільного кодексу України.
Так, в даному випадку суд встановлює не тільки факт порушення відповідачем умов договору, але й досліджує питання правомірності застосування органом місцевого самоврядування до орендаря земельної ділянки саме такого крайнього заходу, як розірвання договору оренди землі в судовому порядку. Виходячи з обставин справи, в даному випадку слід застосовувати також принцип збереження договору (preservation of contract), а саме, при умові того, що орендар є власником об`єкту нерухомості, який займає 100% площі орендованої земельної ділянки, і рада не може передати її в оренду будь-якій іншій особі, аніж відповідач, то договірні відносини в даному випадку в умовах дії воєнного стану мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін (враховуючи знаходження цієї земельної ділянки в небезпечному місці та тривалість і затратність проведення нових процедур з укладення іншого договору, знову ж таки, тільки з відповідачем, оренди землі).
Розірвання договору в такому випадку має бути доцільним, справедливим та розумним задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням договору, його виконанням, понесених сторонами. Суд наголошує, що розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення та бути можливою, як вже зазначалося вище за текстом постанови, до застосування до орендаря при умові того, що територіальна громада може отримувати в період дії воєнного стану в державі орендну плату від власника об`єкту нерухомості навіть за умови складнощів у використанні об`єкту оренди з об`єктивних причин. До того ж, вирішальне значення для застосування судом зазначених приписів чинного законодавства України повинно мати співвідношення шкоди, яка буде спричинена розірванням договору з тим, що очікують сторони отримати у разі продовження таких орендних відносин.
Суд апеляційної інстанції відхиляє посилання скаржника на висновки, викладені в постанові Верховного Суду від 23.04.2025 у справі №916/5400/23, оскільки в зазначеній справі, на відміну від цієї справи, суд не встановлював факту належності розміщеної на сто відсотків орендованій землі нерухомості, яка    у даній справі належить на праві приватної власності Відповідачу, а відтак суди у тій справі    не досліджували взагалі таких обставин і не враховували їх при ухваленні судових рішень, в тому числі, суд касаційної інстанції. При цьому, судова колегія відхиляє міркування позивача щодо того, що ці обставини не повинні бути предметом дослідження суду у даній справі, тому що в даному випадку ключовим питанням при вирішенні таких спорів повинно бути саме дослідження обставин того, чи може орган місцевого самоврядування передати в оренду земельну ділянку іншій особі або поділити її на декілька частин, наприклад, якщо об`єкт нерухомості Відповідача займає невелику площу орендованої земельної ділянки. Тоді як, у цій справі об`єкт нерухомості Відповідача, як вже було зазначено вище за текстом постанови, займає сто відсотків орендованої площі земельної ділянки і передати в оренду її іншій особі є неможливим. До того ж, Позивачем не доведено належними засобами доказування протилежне.
Таким чином, оскільки у даному випадку передача спірної земельної ділянки в оренду будь-кому, окрім Відповідача, неможлива, судова колегія погоджується з доводами суду першої інстанції щодо недоцільності розірвання існуючого між сторонами Договору оренди землі.
Відповідно до ст. 86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Змагальність сторін є одним із основних принципів господарського судочинства, зміст якого полягає у тому, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, тоді як суд, зберігаючи об`єктивність та неупередженість, зобов`язаний вирішити спір, керуючись принципом верховенства права.
Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.
Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (ст. 76 Господарського процесуального кодексу України).
Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ч. 1 ст. 77 Господарського процесуального кодексу України).
Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи (ст. 78 Господарського процесуального кодексу України).
Відповідно до ст. 79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Стандарт доказування "вірогідності доказів", на відміну від "достатності доказів", підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто, з введенням в дію нового стандарту доказування необхідним є не надання достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надання саме тієї кількості, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.
Тлумачення змісту ст.79 Господарського процесуального кодексу України свідчить про те, що ця стаття покладає на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.
Аналогічний висновок Верховного Суду викладений у постанові від 16.02.2021 у справі №927/645/19.
Верховний Суд в ході касаційного перегляду судових рішень неодноразово звертався загалом до категорії стандарту доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови ВС від 02.10.2018 у справі №910/18036/17, від 23.10.2019 у справі №917/1307/18, від 18.11.2019 у справі №902/761/18, від 04.12.2019 у справі №917/2101/17). Аналогічний стандарт доказування застосований Великою Палатою ВС у постанові від 18.03.2020 у справі №129/1033/13-ц     (провадження №     14-400цс19).
Зазначений підхід узгоджується і з судовою практикою Європейського суду з прав людини, юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (п.1 ст.32 Конвенції). Так, зокрема, у рішенні 23.08.2016 у справі "Дж. К. та Інші проти Швеції" ("J.K. AND OTHERS v. SWEDEN") ЄСПЛ наголошує, що "у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування "поза розумним сумнівом ("beyond reasonable doubt"). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням "балансу вірогідностей". Суд повинен вирішити, чи являється вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри".
Відхиляючи доводи Скаржника, апеляційний господарський суд враховує висновки, викладені в рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Проніна проти України", в якому зазначено, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Лише той факт, що суд окремо та детально не відповів на кожний аргумент, представлений сторонами, не є свідченням несправедливості процесу (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Шевельов проти України").
З огляду на наведене, судова колегія вважає, що твердження Позивача, наведені ним в апеляційній скарзі, не можуть слугувати підставою для скасування рішення місцевого господарського суду.
У відповідності до ст. 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Обґрунтованим визнається рішення суду, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених доказами, які були досліджені в судовому засіданні і які відповідають вимогам закону про їх належність та допустимість, або обставин, що не підлягають доказуванню, а також якщо рішення містить вичерпні висновки суду, що відповідають встановленим на підставі достовірних доказів обставинам, які мають значення для вирішення справи.
За таких обставин, судова колегія вважає, що апеляційна скарга Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області задоволенню не підлягає, а рішення Господарського суду Одеської області від 21.04.2025 по справі №916/5152/24 відповідає обставинам справи та вимогам закону і достатніх правових підстав для його скасування або зміни не вбачається. 
Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за апеляційний перегляд судового рішення покладаються на Скаржника.
Керуючись ст. 129, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд

П О С Т А Н О В И В:

1. Апеляційну скаргу Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області на рішення Господарського суду Одеської області від 21.04.2025 по справі №916/5152/24 - залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду Одеської області від 21.04.2025 по справі №916/5152/24 залишити без змін.
Постанова, згідно ст. 284 ГПК України, набуває законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду в порядку та строки, передбачені статтями 286-289 ГПК України.
Повний текст постанови складено на підписано 12.11.2025 року.

Головуюча суддя:                                                                                             Н.М. Принцевська

Судді:                                                                                                               Г.І. Діброва

                                                                                              Я.Ф. Савицький

(З    окремою думкою    судді Принцевської Н.М.)