К И Ї В С Ь К И Й    А П Е Л Я Ц І Й Н И Й    С У Д	

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М  У К Р А Ї Н И
 
20 листопада 2025 року                                                                      місто Київ
 
справа № 127/11038/24
апеляційне провадження № 22-ц/824/14015/2025
 
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
 
головуючого судді - Саліхова В.В.,
 
суддів: Євграфової Є.П., Левенця Б.Б.
за участю секретаря судового засідання: Алієвої Д.У.,
 
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 адвоката Чернілевської Руслани Віталіївни на рішення Деснянського районного суду міста Києва від 28 травня 2025 року, ухваленого під головуванням судді Скрипки О.І., у справі за позовом  ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Комфорт-Групп» про визнання незаконним та скасування повідомлення про розірвання договору,-
 
в с т а н о в и в :
У квітні 2020 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ТОВ «Комфорт-Групп» про визнання незаконним та скасування повідомлення про розірвання договору.
Свої вимоги позивач мотивувала тим, що 05 липня 2019 року між нею та відповідачем було укладено договір купівлі-продажу майнових прав, предметом якого є майнові права на об`єкт нерухомості, а саме квартиру АДРЕСА_1 . Відповідно до п.п. 2.5, 2.6 договору, плановий термін закінчення будівництва - ІІ квартал 2020 року, плановий термін прийняття в експлуатацію - ІV квартал 2020 року. Вартість майнових прав визначено в розмірі 723 057,82 грн. зі сплатою щомісячно протягом 35 місяців, починаючи з 01.09.2019 року у сумі не менше ніж 20 000,00 грн. кожного місяця не пізніше 25 липня 2022 року включно.
В день підписання договору вона сплатила суму в розмірі 174 680,00 грн., що є платою за 10,55 кв.м. Залишок площі до викупу - 33,12 кв.м. 
У червні 2020 року, грудні 2020 року, а також у 2021 році відповідач направляв повідомлення про зміни у термін будівництва, востаннє - ІІІ квартал 2022 року. Проте, станом на початок 2024 року об`єкт будівництва не введений в експлуатацію.
Позивач зазначає, що вносила платежі за договором, останній платіж нею здійснений у липні 2021 року. Також, у її житті стались непередбачувані форс-мажорні обставини особистого характеру, а саме ІНФОРМАЦІЯ_1 у неї народилась донька ОСОБА_2 , яка має статус дитини з інвалідністю від народження. Крім того, до початку дії карантину, а саме до 11.03.2020 року жодного прострочення оплати нею не було допущено. За поєднання важкого морального та фінансового стану, невиконання взятих за договором зобов`язань відповідачем, 31.12.2021 року вона направила відповідачу листа, в якому описала фактичні обставини, що мали місце в її житті, а також про прямі збитки, яких вона зазнала в результаті невиконання відповідачем умов договору. Письмової відповіді на лист не було. 
Після введення в Україні воєнного стану вона 12.03.2022 року виїхала за межі України, але повернулась заради належного дотримання умов договору. 
25.07.2022 року вона подала заяву про продовження терміну сплати залишку вартості майнових прав до завершення воєнного стану, а також просила письмово повідомити про хід будівництва із зазначенням етапу будівництва та кінцевої дати введення в експлуатацію. 
Письмової відповіді вона не отримала, у телефонній розмові представниками відповідача було повідомлено, що будівництво наразі не ведеться і строки його завершення спрогнозувати неможливо, вона висловила готовність на укладення договору переуступки права вимоги за договором іншій особі за актуальними цінами за квадратний метр на час укладення такого договору, проте відповідач згоди на переуступку за актуальною ціною не надав.
Відповідачем 19.01.2023 року було складено листа про розірвання договору в односторонньому порядку на умовах, передбачених п.п.5.1, 6.1, 8.4, 8.5 договору - у зв`язку із невиконанням нею п.4.3 договору, тобто невнесення повної оплати ціни об`єкта до 25.07.2022 року. 
Оскільки таке рішення прийнято за умови прострочення відповідачем виконання зобов`язань з будівництва та введення в експлуатацію будинку, наявності письмового листа позивача із заявою про продовження дії договору, поданого 25.07.2022 року, та наявності обставин непереборної сили, визначених п.9.1 договору, які є підставою для звільнення від відповідальності за часткове та повне невиконання умов договору, то таке рішення відповідача позивач вважає таким, що підлягає скасуванню. 
При цьому, позивач також вважає, що першим порушив виконання свого зобов`язання саме відповідач, оскільки не завершив будівництво і не здав об`єкт до експлуатації у визначений строк, в зв`язку із чим вона мала достатні підстави для зупинення виконання свого зобов`язання. Вона діяла добросовісно, в силу тяжких життєвих обставин продовжувала виконувати договір, скористалась у встановлений договором строк на подання заяви про продовження терміну дії договору, а припинення сплати щомісячних платежів мало місце після прострочення відповідачем строків виконання зобов`язання з завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію.
Посилаючись на наведене, позивач просить визнати незаконним та скасувати рішення відповідача про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав № 1/3-83 від 05.07.2019 року, викладене у формі повідомлення № 16-01/2001 від 19.01.2023 року, а також стягнути з відповідача понесені судові витрати.
Рішенням Деснянського районного суду міста Києва від 28 травня 2025 року в задоволені позову ОСОБА_3 до ТОВ «Комфорт-Групп» про визнання незаконним та скасування повідомлення про розірвання договору - відмовлено.
Не погоджуючись з таким рішенням суду, представник ОСОБА_1 адвокат     Чернілевська Р.В. звернулася з апеляційною скаргою, в якій просить рішення скасувати та ухвалити нове судове рішення про задоволення позову, посилаючись на те, що рішення суду ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права.
Зазначає, що судом не враховано прострочення зобов'язання відповідачем на строк понад чотири роки перед покупцем за договором купівлі-продажу майнових прав. При цьому, позивач вносила платежі за договором та фактично здійснила оплату 19,567 кв.м. квартири з 43,67 кв.м., останній платіж було внесено в липні 2021 року. На противагу нічим непідтвердженим причинам порушення відповідачем строків будівництва, у житті позивача сталися непередбачувані обставини особливого характеру, а саме, у позивача народилася дитина, якій надано статус дитини з інвалідністю від народження, з якою вона перебувала часто у медичних закладах. За поєднання важкого морального та фінансового стану позивача, невиконання взятих за договором зобов'язань відповідачем, 31 грудня 2021 року позивач направила відповідачу лист, в якому описала фактичні обставини, що мали місце в її житті, однак відповіді на вказаний лист вона не отримала. 
25 липня 2022 року позивач подала відповідачу заяву про продовження терміну, встановленого п. 4.3 договору, на сплату залишку вартості майнових прав по об'єкту нерухомості до завершення воєнного стану. Суд першої інстанції не проаналізував суті абз. 3 п. 4.3 договору, не надав оцінку письмовій заяві позивача, поданій відповідачу 25 липня 2022 року, не навів висновків щодо правового значення такої заяви для спірних правовідносин.
Вважає, що якщо відповідач не несе відповідальності за невиконання умов договору, посилаючись на існування форс-мажорних обставин таких як пандемія та воєнний стан, то такі ж обставини існували одночасно і для позивача, тому позивач також не несе відповідальності за невиконання чи неналежне виконання своїх обов`язків, які допущені під час дії форс-мажорних обставин - пандемії та воєнного стану.
Вказує, що оспорюване рішення про розірвання договору є прийнятим за умов прострочення відповідачем виконання зобов`язань з будівництва та введення в експлуатацію будинку, наявності письмового листа позивача з заявою про продовження дії договору, поданого 25 липня 2022 року, та наявності обставин непереборної сили, визначених п. 9.1 договору, які є підставо для звільнення від відповідальності за часткове та повне невиконання умов договору, тому оспорюване рішення про розірвання договору в односторонньому порядку підлягає скасуванню.
Посилається на те, що судом не враховано правову позицію Верховного суду, викладену у постанові від 10 листопада 2021 року у справі № 756/2312/18.
В судовому засіданні представник ТОВ «Комфорт Групп» - Литвинов О.Р. проти доводів апеляційної скарги заперечував та просив залишити її без задоволення.
ОСОБА_1 та її представник - адвокат Рижий С.В. в судове засідання не з'явилися, представник про час та місце розгляду справи повідомлений належно, про що свідчить розписка, наявна в матеріалах справи, тому колегія суддів вважала можливим провести розгляд справи за їх відсутності.
Заслухавши доповідь судді Саліхова В.В., пояснення представника відповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла наступних висновків.
Судом встановлено, що 05.07.2019 року між відповідачем ТОВ «Комфорт-Групп» (продавець) та позивачем ОСОБА_1 (покупець) було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 1/3-85, з додатковими угодами № 1 та № 2, відповідно до п.п.2.1, 2.2, 2.5, 2.6 якого продавець продає, а покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості у порядку та на умовах, передбачених цим договором та у відповідності до норм ЦК України, з наступними характеристиками: номер об`єкта нерухомості - 85, кількість кімнат - 1, загальна площа - 43,67 кв.м., поверх - 2, під`їзд - 3. Плановий термін закінчення будівництва об`єкта капітального будівництва - ІІ квартал 2020 року, плановий термін прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта капітального будівництва - IV квартал 2020 року.
Згідно п.4.1 даного договору, на дату підписання цього договору вартість майнових прав на об`єкт нерухомості за офіційним курсом НБУ гривні до долара США, при зазначеній проектній площі, складає 723 057,82 грн., в тому числі ПДВ 120 509,64 грн., виходячи із середньої вартості майнових прав за один квадратний метр загальної площі - 16 557,31 грн., в тому числі ПДВ - 2759,55 грн., виходячи з середньої вартості. Вартість майнових прав за один квадратний метр загальної площі об`єкта нерухомості є фіксованою і не підлягає перегляду у разі її повної оплати в день укладення цього договору.
Відповідно до п.4.3 договору сторони визначили, що в підтвердження наміру придбати майнові права на об`єкт нерухомості покупець сплачує продавцю гарантійний внесок у сумі 20 096,44 грн., в тому числі ПДВ - 3349,41 грн., що становить вартість майнових прав на 0,971 кв.м. проектної площі об`єкта нерухомості до 25.08.2019 року на поточний рахунок продавця.
Пунктом 4.3 сторони дійшли згоди, що решта вартості майнових прав на об`єкт нерухомості за офіційним курсом НБУ гривні до долара США в день підписання договору становить 702 961,38 грн., в тому числі ПДВ - 117 160,23 грн. за 33,965 кв.м. проектної площі об`єкта нерухомості. Вартість майнових прав за один квадратний метр становить 20 696,64 грн., в тому числі ПДВ 3449,44 грн. Покупець зобов`язаний сплатити продавцю решту вартості майнових прав на об`єкт нерухомості, щомісячно, протягом 35 календарних місяців, починаючи з 01.09.2019 року, у сумі не менше ніж 20 000,00 грн., в тому числі ПДВ 3333,33 грн. кожного місяця. Залишок суму покупець сплачує продавцю не пізніше 25.07.2022 року включно. У разі несплати частини вартості майнових прав до вказаної дати, покупець має право письмово звернутися до продавця з проханням продовжити термін дії договору. У такому випадку продавець має право переглянути вартість неоплачених квадратних метрів, про що складається додаткова угода.
Розділом 5 договору купівлі-продажу майнових прав визначено права та обов`язки сторін. За пунктом 5.1 продавець, зокрема, має право розірвати цей договір в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законодавством України; на затримку введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва на строк від шести до дванадцяти місяців від дати запланованого терміну введення в експлуатацію, якщо така затримка сталась внаслідок однієї із дій (зокрема, але не обмежуючись наведеним): будь-яких дозвільних органів державної владик або місцевого самоврядування чи осіб, уповноважених на виконання функцій держави; суб`єктів господарювання, що є власниками інженерної інфраструктури чи мають відповідну ліцензію (дозвіл) на здійснення експлуатації; суб`єктів господарювання, що мають право на проведення технічної інвентаризації.
Згідно п.5.2, продавець зобов`язаний побудувати об`єкт капітального будівництва та забезпечити прийняття його в експлуатацію і підключення до інженерних мереж та комунікацій; на письмову вимогу покупця надавати інформацію щодо ходу будівництва об`єкта капітального будівництва; передати покупцю майнові права на об`єкт нерухомості за актом приймання-передачі за умови повної оплати покупцем вартості майнових прав.
Відповідно до п.5.4 договору, покупець зобов`язаний до дня прийняття майнових прав на об`єкт нерухомості за актом приймання-передачі повністю оплатити майнові права на об`єкт нерухомості у строки та на умовах, що визначені цим договором; письмово повідомляти продавця про всі обставини, що роблять неможливим виконання цього договору; у разі розірвання цього договору, надати продавцю письмову заяву із зазначенням банківських реквізитів для повернення грошових коштів, що фактично були сплачені за майнові права на об`єкт нерухомості; виконувати інші обов`язки, передбачені цим договором та чинним законодавством.
Пунктами 7.1, 7.3 договору сторони визначили, що за невиконання або неналежне виконання зобов`язань за цим договором сторони несуть відповідальність, встановлену цим договором та чинним законодавством України.
Сторони не несуть відповідальності за невиконання або неналежне виконання умов цього договору у випадку виникнення обставин непереборної сили, яких сторони не могли передбачити і які перешкоджають сторонами виконувати свої обов`язки за цим договором.
Розділ 9 конкретизує визначення обставин непереборної сили та наслідки їх настання для сторін.
Так, пунктами 9.1, 9.2 договору визначено, що сторони звільняються від відповідальності за часткове або повне невиконання обов`язків за договором, якщо воно стало наслідком обставин непереборної сили природного чи іншого характеру, а саме (але не обмежуючись ними): пожежі, повені, землетрусу, воєнних дій в регіоні будь-якого виду, ембарго, епідемії тощо.
Під обставинами непереборної сили розуміються непередбачувані і невідворотні стороною обставини природного, техногенного та/або іншого характеру, що виникли після укладення договору та повинні підтверджуватись відомостями Торгово-промислової палати України. У цих випадках строк виконання сторонами зобов`язань за договором відкладається на період, протягом якого діяли такі обставини та їх наслідки.
Згідно п.п.9.3, 9.4, сторона, для якої виникла неможливість виконання обов`язків за цим договором внаслідок обставин непереборної сили, повинна при настанні цих обставин повідомити в письмовому вигляді іншу сторону без зволікання і не пізніше десяти календарних днів з дати їх настання, надавши при цьому належним чином оформлені документи, що офіційно підтверджують настання форс-мажору. Повідомлення повинно містити дані про настання і характер обставин і можливі їх наслідки. Сторона також без зволікання і не пізніше десяти календарних днів повинна повідомити іншу сторону в письмовій формі про припинення цих обставин.
Несповіщення чи несвоєчасне сповіщення іншої сторони, для якої виникла неможливість виконання обов`язків за договором при настанні обставин, які звільняють її від відповідальності, тягне за собою втрату права для цієї сторони посилатись на ці обставини, якщо тільки такі обставини не можуть бути визнані загальновідомими.
Розділом 8 сторони погодили строк дії та порядок розірвання договору, зокрема п.8.1 визначено, що цей договір набирає чинності з дня його підписання і діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань, якщо він не буде припинений раніше у відповідності до положень цього договору та чинного законодавства України.
Зобов`язання за цим договором припиняється: в зв`язку з повним його виконанням сторонами; за згодою сторін; в інших випадках, передбачених цим договором та чинним законодавством України (п.8.2).
Згідно п.п.8.4, 8.5 договору, рішення продавця про розірвання цього договору у зв`язку з невиконанням покупцем взятих на себе зобов`язань за даним договором реалізується шляхом надсилання на адресу покупця, що вказана в цьому договорі, рекомендованим листом або врученням під розписку відповідного повідомлення про відмову від даного договору. Таким чином, починаючи з двадцять першого календарного дня, розрахованого з дня, наступного за днем надсилання повідомлення про відмову від даного договору або з дня вручення його покупцю під розписку, - цей договір вважатиметься розірваним в повному обсязі без укладення будь-яких додаткових угод, а продавець набуде право на розпорядження майновими правами на об`єкт нерухомості на свій розсуд, у тому числі і на відчуження третім особам.
Продавець має право розірвати цей договір в односторонньому порядку, відповідно до п.8.4 цього договору, у зв`язку з невиконанням покупцем взятих на себе зобов`язань, наслідком чого є його припинення, зокрема, у випадку недодержання покупцем строків зі сплати грошових коштів за майнові права на об`єкт нерухомості, передбачених пунктами 4.2 та 4.3 цього договору.
Порядок та строки повернення покупцю коштів врегульовано розділом 6 договору, за п.6.1 якого у разі дострокового припинення (розірвання) цього договору з ініціативи покупця у зв`язку з неможливістю виконати свої зобов`язання по договору або за рішенням продавця у зв`язку із невиконанням покупцем взятих на себе зобов`язань, продавець протягом року повертає покупцю грошові кошти, що фактично були одержані від покупця на оплату майнових прав за об`єкт нерухомості з вирахуванням на свою користь неустойки в розмірі 10 % від суми повернення. В такому випадку цей договір припиняється та втрачає свою чинність.
Відповідно до п.6.3 договору, у разі, якщо затримка введення об`єкта в експлуатацію буде тривати більше дванадцяти місяців, що передбачено абзацом 5.1 даного договору, продавець протягом трьох календарних місяців з моменту отримання від покупця вимоги про повернення грошових коштів повертає фактично отримані кошти покупцю. В такому випадку даний договір припиняється та втрачає свою чинність.
З матеріалів справи також вбачається, що плановий термін закінчення будівництва та плановий термін введення будинку в експлуатацію неодноразово змінювався, про що свідчать повідомлення відповідача від 24.09.19 року № 202/2409, від 23.06.2020 року № 359/2306, від 24.12.2020 року № 394/2412, № 638/1611 (без дати), відповідно до якого плановий термін закінчення будівництва - ІІІ квартал 2022 року, плановий термін введення будинку в експлуатацію - ІІІ квартал 2022 року.
18.01.2021 року відповідач звернувся до позивача із листом № 409/2021 про виконання позивачем зобов`язань за договором в частині оплати решти від вартості майнових прав та попереджено про можливість розірвання договору в односторонньому порядку.
23.11.2021 року відповідачем на адресу позивача направлено листа № 650/2311, відповідно до якого повідомлено про перерахування вартості неоплачених квадратних метрів та повідомлено позивачу, що в разі, якщо вона не має можливості достроково закрити договір у повному обсязі, їй пропонується підписати додаткову угоду до договору з перерахунком невиплачених квадратних метрів по прасовій вартості або їй буде запропоновано розірвання договору, повернення сплачених коштів із виплатою на її користь неустойки в розмірі 10 % від внесеної суми в терміни, передбачену умовами договору.
Листом від 31.12.2021 року позивач звернулась до відповідача, в якому зазначила про важке матеріальне становище, зумовлене хворобою дитини, постійним перенесенням строків будівництва, витратами на оренду житла, а також про те, що нею виплачено за умовами договору 499 079,00 грн. Посилаючись на вказані обставини, позивач просила компенсувати їй витрати на вимушену оренду житла останні два роки шляхом зарахування виплаченого нею гарантійного внеску у розмірі 174 680, 00 грн. Відповідно, позивач зобов`язалась виплатити відповідний залишок суми на дату, що зазначена у п.4.3 договору - 25.07.2022 року, по ціні, яка гарантована у п.4.1 договору купівлі-продажу майнових прав.
Відповідно до листа ТОВ «Комфорт-Групп» від 11.01.2022 року № 677\1101 відповідач зазначив позивачу про те, що від неї неодноразово на розрахунковий рахунок продавця не поступали щомісячні платежі згідно умов договору, про що ТОВ повідомляло листом від 18.02.2021 року за № 409/1802 із застереженням. Незважаючи на це, вищезазначені умови з оплати решти вартості майнових прав на об`єкт нерухомості щомісячно нею не виконуються. З урахування цього ТОВ, з метою врегулювання відносин по укладеному договору, звернулось до позивача про необхідність виконання своїх зобов`язань у повному обсязі, сплативши заборгованість решти від вартості майнових прав на об`єкт нерухомості по договору купівлі-продажу майнових прав № 1/3-85 від 06.07.2019 року протягом 7 календарних днів з дня отримання даного листа. Також, позивача попереджено, що договір купівлі-продажу майнових прав вважається автоматично розірваним на умовах п.п.6.1 договору та не потребує підписання будь-яких додаткових угод про розірвання.
22.07.2022 року позивач звернулась до відповідача із листом, в якому, посилаючись на недотримання відповідачем строків закінчення будівництва та введення в експлуатацію об`єкта будівництва, через що вона вимушена орендувати квартиру та нести значні додаткові витрати, а також на введення воєнного стану, позивач просила продовжити їй термін, встановлений у п.4.3 договору на сплату залишку вартості майнових прав об`єкту нерухомості до завершення воєнного стану, а також письмово повідомити їй про хід будівництва об`єкту капітального будівництва із зазначення етапу будівництва, кінцевої дати введення до експлуатації об`єкта.
21.09.2022 року позивач звернулась до відповідача із заявою про надання згоди на відступлення права вимоги на користь третьої особи та знайти покупця відділом продажу за ціною прайсової вартості майнових прав на квартиру на день відступлення такої вимоги.
19.01.2023 року відповідачем позивачу було направлено листа № 16-01/2001, в якому відповідачем зазначено про те, що умови договору позивачем не виконано, а тому товариством буде розірвано договір в односторонньому порядку на умовах, передбачених п.п.5.1, 6.1, 8.4, 8.5 договору, внаслідок чого договірні відносини буде припинено і сторони не вважатимуть себе пов`язаними будь-якими правами та обов`язками. У листі звернуто увагу позивача, що договір купівлі-продажу майнових прав № 1/3-85 від 05.07.2019 року вважається розірваним, починаючи з 21-го календарного дня з дня, наступного за днем надсилання даного повідомлення, а також висловлено прохання надання поточного рахунку для повернення коштів.
Даний лист отримано позивачем 04.02.2023 року, що підтверджується повідомленням про вручення поштового відправлення.
З картки рахунку позивача № 361, сформованої 10.07.2024 року, вбачається, що позивачем за період з 02.09.2019 року по 09.07.2021 року внесено грошові кошти в розмірі 324 399,04 грн.
Також, з даної картки вбачається, що умови договору щодо сплати коштів за майнові права позивачем виконувались нерегулярно, несвоєчасно та не у повному обсязі, останній платіж здійснено 09.07.2021 року.
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав, сторони на  власний розсуд визначили та погодили його умови, у тому числі, щодо можливості сторони припинити його дію, попередньо надіславши іншій стороні відповідне повідомлення.
При цьому, належним доказом повідомлення сторони про припинення дії договору є саме доказ відправлення їй такого повідомлення (поштова квитанція про відправлення повідомлення та опис вкладення у цінний лист), а  не доказ отримання його нею. Ця умова договорів є чіткою та зрозумілою. Інше тлумачення її змісту суперечить справжній волі сторін, яку вони виявили при укладенні договорів.
Відповідно до матеріалів справи, 24.01.2023 року у  зв`язку з тим, що  позивач нерегулярно та не у повному обсязі виконувала свої зобов`язання за договором, а з липня 2021 року взагалі припинила їх виконання, відповідач надіслав їй повідомлення від 19.01.2023 року про дострокове припинення дії договору, у яких зазначив, що договори вважаються припиненими після спливу 21 календарного дня з дати відправлення цього повідомлення. На підтвердження цієї обставини відповідач надав повідомлення про вручення поштового відправлення.
Відповідно, з 14.02.2023 року укладений сторонами договорів купівлі-продажу майнових прав вважається припиненим.
Такі дії та рішення відповідача відповідають умовам укладеного між сторонами договору і  підстав для визнання їх протиправними та скасування немає.
Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції, з огляду на наступне.
За змістом статті 15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до статті 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До  договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав (частина друга статті 656 ЦК України).
Відповідно до статті 525 ЦК України, одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно зі статтею 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.
Відповідно до частини першої статті 530 Цивільного кодексу України, якщо у  зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Частинами першою та другою статті 598 ЦК України визначено, що  зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом. Припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.
Відповідно до статті 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Правові наслідки порушення зобов`язання визначені статтею 611 ЦК України.
Згідно з частиною першою цієї статті, у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
У частині першій статті 612 Цивільного кодексу України передбачено, що  боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до  виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
За змістом частин першої та третьої статті 615 ЦК України в разі порушення зобов`язання однією стороною друга сторона має право частково або в  повному обсязі відмовитися від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом.
Внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання частково або у повному обсязі відповідно змінюються умови зобов`язання або воно припиняється.
Згідно зі статтею 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов  договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного  законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та  справедливості.
Відповідно до частини першої статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Крім того, згідно із статтею 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим, як це врегульовано положеннями ч. 3 ст.651ЦК України.
Як на тому наголошено у постанові Верховного Суду від 08.09.2021 року у справі №727/898/19, у цивільному законодавстві закріплено конструкцію «розірвання договору» (статті 651 - 654 ЦК). Вона охоплює собою розірвання договору: за згодою (домовленістю) сторін; за рішенням суду; внаслідок односторонньої відмови від договору. У спеціальних нормах ЦК України досить часто використовується формулювання «відмова від договору» (наприклад, у статтях 665, 739, 766, 782). Односторонню відмову від договору в тих випадках, коли вона допускається законом або договором, слід кваліфікувати як односторонній правочин, оскільки вона є волевиявленням особи, спеціально спрямованим на припинення цивільних прав та обов`язків.
У постанові від 22.02.2023 року у справі №465/5980/17 Верховний Суд зазначив, що договір, як універсальний регулятор приватних відносин, покликаний забезпечити їх регулювання та має бути направлений на встановлення, зміну або припинення приватних прав та обов`язків. За допомогою такого універсального регулятора приватних відносин як договір його сторони можуть регулювати, зокрема, вчинення між сторонами односторонніх правочинів, підстави для односторонньої відмови і коли ці правочини породжують відповідні правові наслідки щодо розірвання договору.
Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори) (ч. 1, 2 ст.202 ЦК України).
Правочин є найбільш поширеним юридичним фактом, за допомогою якого набуваються, змінюються, або припиняються права та обов`язки учасників цивільних правовідносин.
До односторонніх правочинів, зокрема, належить: видача довіреності, відмова від права власності, складання заповіту, публічна обіцянка винагороди, прийняття спадщини, згода іншого співвласника на розпорядження спільним майном, одностороння відмова від договору.
При вчиненні одностороннього правочину воля виражається (виходить) однією стороною. Разом з тим, така сторона може бути представлена декількома особами, прикладом чого може бути видання довіреності двома і більше особами, спільний заповіт подружжя тощо. Результат аналізу розуміння як правочину, так і одностороннього правочину свідчить, що односторонні правочини: є вольовими діями суб`єкта; вчиняються суб`єктами для здійснення своїх цивільних прав і виконання обов`язків; спрямовані на настання правових наслідків (набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків).
Залежно від сприйняття волі сторони одностороннього правочину такі правочини поділяються на: суто односторонні - не адресовані нікому та без потреби в прийнятті їх іншою (іншими) особою. До них, зокрема, належить відмова від права власності, відмова від спадщини, прийняття спадщини; такі, що розраховані на їх сприйняття іншими особами, до яких можливо віднести, зокрема, оголошення конкурсу, публічну обіцянку винагороди, відмову від спадщини на користь іншої особи, видачу довіреності, видачу векселя, розміщення цінних паперів, односторонню відмову від договору.
Вчинення стороною договору такого одностороннього правочину, як відмова від договору, за відсутності рішення суду про визнання його недійсним або підстав нікчемності, зумовлює необхідність з`ясовувати, чи зумовив такий правочин припинення цивільних прав та обов`язків (тобто чи є підстави для односторонньої відмови від договору передбачені договором та/або законом). Це обумовлено тим, що одностороння відмова від договору як вид одностороннього правочину розрахована на сприйняття іншими особами. У разі, якщо встановлена відсутність підстав для односторонньої відмови від договору, то такий односторонній правочин не зумовлює розірвання договору. При цьому слід розмежовувати підстави недійсності цього одностороннього правочину (зокрема, суперечність імперативній цивільно-правовій нормі) від підстав для односторонньої відмови від договору.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 24.11.2021 у справі № 357/15284/18.
Встановлено, що позивачка з 2020 року умови договору щодо сплати коштів за майнові права виконувала нерегулярно, несвоєчасно та не у повному обсязі, останній платіж здійснено 09.07.2021 року.
За період з 02.09.2019 року по 09.07.2021 року внесено грошові кошти в розмірі 324 399,04 грн. 
Неможливість виконати свій обов`язок за договором позивач обґрунтовувала тяжким матеріальним становищем, зумовленим хворобою дитини та витратами на оренду житла, оголошенням у 2020 році карантину, а також виникненням обставини непереборної сили - військовою агресією російської федерації проти України та виїздом, у зв`язку з цим, за межі України.
Однак, колегія суддів вважає, що безумовно ці обставини без доведення причинно-наслідкового зв`язку між хворобою дитини, карантином, чиненням збройної агресії проти України та неможливістю сторони виконати свої договірні зобов`язання не є підставою для звільнення сторони від відповідальності за невиконання такого зобов`язання.
Позивач не надала належних та допустимих доказів неможливості виконати свої грошові зобов`язання саме через вказані нею обставини, зокрема, не надано доказів її дійсного майнового стану та його погіршення через вказані обставини.
Доводи позивача про те, що нею було прийняте рішення про припинення виконання своїх зобов`язань зі сплати за майнові права через невиконання відповідачем своїх зобов`язань за договором, а саме постійне перенесення строків будівництва та введення будинку в експлуатацію, колегія суддів відхиляє, оскільки вказані доводи підстав для задоволення позову не дають, враховуючи, що умовами договору передбачено механізм захисту прав замовника та дій в разі недотримання забудовником строків будівництва та введення будинку в експлуатацію, а саме п.п.6.1, 6.2, 6.3, 6.4. Проте, позивач на власний розсуд розпорядилась своїми правами, обравши варіант невиконання умов договору зі свого боку щодо сплати за майнові права.
Відтак, встановивши, що позивачка умови договору щодо сплати коштів за майнові права виконувала нерегулярно, несвоєчасно та не у повному обсязі, врахувавши, що укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав, сторони на  власний розсуд визначили та погодили його умови, у тому числі, щодо можливості сторони припинити його дію, попередньо надіславши іншій стороні відповідне повідомлення, не доведення позивачем обставин, які унеможливлювали виконання позивачем умов договору з оплати майнових прав, суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову.
Доводи апеляційної скарги про те, що судом не враховано прострочення зобов'язання відповідачем на строк понад чотири роки перед покупцем за договором купівлі-продажу майнових прав, колегія суддів вважає безпідставними, оскільки умовами договору передбачено механізм захисту прав замовника та дій в разі недотримання забудовником строків будівництва та введення будинку в експлуатацію, проте, позивач на власний розсуд розпорядилась своїми правами, обравши варіант невиконання умов договору зі свого боку щодо сплати за майнові права та вимог до відповідача про повернення коштів, сплачених нею на виконання договору не заявляла.
Доводи апеляційної скарги про те, що суд першої інстанції не проаналізував суті абз. 3 п. 4.3 договору, не надав оцінку письмовій заяві позивача, поданій відповідачу 25 липня 2022 року, не навів висновків щодо правового значення такої заяви для спірних правовідносин, колегія суддів відхиляє, оскільки вони не спростовують висновків суду про відсутність підстав для задоволення позову. 
Доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку, що рішення суду першої інстанції прийняте з неправильним застосуванням норм матеріального чи порушенням норм процесуального права.
Висновки суду першої інстанції не суперечать висновку Верховного Суду, на яку представник позивача послалися в обґрунтування доводів апеляційної скарг. 
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення від 10 лютого 2010 року у справі «Серявін та інші проти України» (Seryavin and others v. Ukraine, № 4909/04, § 58).
Відповідно до статті 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи викладене, колегія суддів приходить до висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення суду - без змін.
Керуючись ст.ст.  367, 368, 374, 375, 381 - 384 ЦПК України, суд,-
п о с т а н о в и в :
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 адвоката Чернілевської Руслани Віталіївни залишити без задоволення.
Рішення Деснянського районного суду міста Києва від 28 травня 2025 року залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення. 
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину постанови зазначений строк обчислюється з дня складання повного тексту постанови.
 
Повний текст постанови складено 21 листопада 2025 року.

Головуючий:                                      

Судді: