КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ  СУД  
                                                                                                                                         
Справа № 369/18112/23
№ апеляційного провадження: 22-ц/824/2187/2025
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ     УКРАЇНИ
01 жовтня 2025 року                                                                                                м. Київ
     Київський апеляційний суд в складі колегії суддів 
судової палати з розгляду цивільних справ:
                                                                                                                              
                                    судді-доповідача     Болотова Є.В.,
                                                     суддів:     Музичко С.Г., Сушко Л.П.,                                                                            
                                         при секретарі      Ганжалі С.К.
 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за первісним позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи: державний реєстратор виконавчого комітету Броварської міської ради Броварського району Київської області Мурашко Ольга Володимирівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Косенко Микола Олександрович, про скасування рішення про реєстрацію речового права та за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості, 
за апеляційними скаргами представника ОСОБА_1 та представника ОСОБА_3 на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області  від 15 липня 2024 року, ухваленого під головуванням судді Волчка А.Я.,-
 
встановив:
 
У жовтні 2023 року ОСОБА_1  звернулась до суду із названим позовом.
ОСОБА_1  просила: визнати неправомірним та скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер 59430678 від 23 липня 2021 року) про реєстрацію права власності на житловий будинок (реєстраційний номер 2106828332224) за ОСОБА_2 ; визнати неправомірним та скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер 59428970 від 23липня 2021 року) про реєстрацію права власності на земельну ділянку (кадастровий номер 3222485901:01:018:5098) за ОСОБА_2 .
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 24  грудня 2020 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1  укладено договір позики, за яким позивач взяла у борг                    3 699 163 грн 00коп., що еквівалентно 130 000,00 доларів США.Розпискою від 24 грудня 2020 року сторони уточнили валюту грошового зобов`язання - Долар США.
З метою забезпечення виконання договору позики між сторонами 24 грудня 2020 року укладено договір іпотеки, за яким ОСОБА_1 передала земельну ділянку загальною площею 0, 1612 га та житловий будинок АДРЕСА_1 .
ОСОБА_1 зазначала, що частково повернула заборгованість за договором позики, жодних вимог від відповідача не отримувала.
З Державного реєстру речових прав позивачу стало відомо про реєстрацію  20 липня 2021 року права власності на житловий будинок та земельну ділянку за ОСОБА_2 .
ОСОБА_1 вважала, що відповідачем безпідставно та протиправно звернуто стягнення на предмет іпотеки з допущенням порушень норм законодавства, умов договору позики та іпотеки.
У січні 2024 року ОСОБА_2  звернувся до суду із названим позовом.
ОСОБА_2  просив: у разі задоволення первісного позову ОСОБА_1 задовольнити зустрічний позов;стягнути із ОСОБА_1 заборгованість у розмірі 133 878, 63 доларів США та судові витрати.
Зустрічні позовні вимоги обґрунтовані тим, що  ОСОБА_1 отримані грошові кошти за укладеним договором позики не повернула.
До 24 лютого 2022 року на основний борг ОСОБА_1 нараховувалися 3 % річних у розмірі 3 878, 63 доларів США.
ОСОБА_2 вважає, що ним обгрунтовано та правомірно звернуто стягнення на предмет іпотеки враховуючи невиконання ОСОБА_1 взятих на себе зобов`язань.
Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області  від 15 липня 2024 року позов  ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: державний реєстратор виконавчого комітету Броварської міської ради Броварського району Київської області Мурашко Ольга Володимирівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Косенко Микола Олександрович, про скасування рішення про реєстрацію речового права задоволено.
Визнанонеправомірним та скасовано рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер 59430678 від 23 липня 2021 року) про реєстрацію права власності на житловий будинок (реєстраційний номер 2106828332224) за ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 .
Визнанонеправомірним та скасовано рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер 59428970 від 23.07.2021) про реєстрацію права власності на земельну ділянку з кадастровим номером 3222485901:01:018:5098, за ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 .
Позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості задоволено.
Стягнутоіз ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 заборгованість у сумі 133 878, 63 доларів США.
Стягнуто із ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2  сплачений судовий збір у розмірі 12 992 грн 80 коп.
В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги ОСОБА_2 задовольнити частково.
В апеляційній скарзі представник ОСОБА_3  просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.
В судовому засіданні представник ОСОБА_1 підтримала подану апеляційну скаргу.
Представник ОСОБА_3 просила задовольнити вимоги апеляційної скарги.
Представник ОСОБА_2 заперечила щодо доводів поданих апеляційних скарг.
Інші учасники справи в судове засідання не з`явились, про його час і місце повідомлялись належним чином.
Розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, заслухавши пояснення учасників справи, перевіривши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційні скарги задоволенню не підлягають.
Задовольняючи первісні позовні вимоги ОСОБА_1 , суд першої інстанції зазначив, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбулося на підставі недійсних звітів про оцінку та з порушенням порядку звернення стягнення на нерухоме майно в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку».
Задовольняючи зустрічні позовні вимоги ОСОБА_2 , суд першої інстанції із доведеності невиконання ОСОБА_1 взятих на себе зобов`язань за укладеним договором позики. Враховуючи нарахування до 24 лютого 2022 року 3 % річних на основний борг ОСОБА_1 , судом стягнуто на користь ОСОБА_2 заборгованість у загальному розмірі 133 878, 63 доларів США.
Колегія суддів погоджується із такими висновками суду першої інстанції.
Встановлено, що 24 грудня 2020 року між сторонами укладено договір позики, за яким ОСОБА_1 взяла в борг у ОСОБА_2 грошові кошти в розмірі               3 699 163 грн 00 коп., що еквівалентно 130 000, 00 доларів США. Термін повернення боргу - 24 лютого 2021 року.
Згідно долученої до матеріалів справи оригіналу розписки від 24 грудня 2020 року, сторони обумовили, що валютою грошових коштів за вказаним договором позики є Долар США, розмір позики - 130 000, 00 доларів США.
ОСОБА_1 зобов`язалась при невиконанні умов позики надати                     ОСОБА_2 згоду на застосування ст. ст. 37, 38 Закону України «Про іпотеку», зі змістом яких вона була ознайомлена.
24 грудня 2020 року між сторонами укладено договір іпотеки,за яким ОСОБА_1 передала в іпотеку належне їй майно: земельну ділянку загальною площею 0, 1612 га, що розташована за адресою:  АДРЕСА_1 , кадастровий номер 3222485901:01:018:5098 для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка);житловий будинок АДРЕСА_1 , житловою площею 114, 7 кв.м, загальною площею 237,3 кв.м.
За п. 2.2. договору іпотеки сторони оцінюють земельну ділянку з кадастровим номером 3222485901:01:018:5098 в 1 849 581 грн 50 коп., що еквівалентно 65 000, 00 доларів США. Житловий будинок оцінено в                                   1 849 581 грн 50 коп., що еквівалентно 65 000, 00доларів США.
Згідно п. 6.1.2. договору іпотеки сторони досягли згоди про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі цього Договору, наступними способами: передача предмету іпотеки у власність іпотекодержателю в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, передбаченому цим договором та ст. 37 Закону України «Про іпотеку»; право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки від свого імені будь-якій особі шляхом укладення договору купівлі-продажу предмету іпотеки в порядку, передбаченому цим договором та ст. 38 Закону України «Про іпотеку».
За п.п. 6.2.1. та 6.2.2. договору іпотеки іпотекодавець дає свою згоду на передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки відповідно до умов цього договору. Цей договір є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, згідно ст. 37 Закону України «Про Іпотеку».
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від право власності на об`єкт - житловий будинок, реєстраційний номер 2106828332224, загальна площа (кв.м): 237, 3, житлова площа (кв.м): 114.7, за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано 20 липня 2021 року                   ОСОБА_4 , виконавчий комітет Броварської міської ради Броварського району Київської області, за ОСОБА_2 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 59430678 від 23 липня 2021 року та договору іпотеки, серія та номер: 1661, виданий 24 грудня 2020 року, видавник: Косенко М.О., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу.
За витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право власності на земельну ділянку, кадастровий номер 3222485901:01:018:5098, площа (га): 0, 1612, цільове призначення: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано 20 липня 2021 року ОСОБА_4 , виконавчий комітет Броварської міської ради Броварського району Київської області, за ОСОБА_2 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 59428970 від 23 липня 2021 року та договору іпотеки, серія та номер: 1661, виданий 24 грудня 2020 року, видавник:                                     Косенко М.О., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу.
Обґрунтовуючи первісний позов, ОСОБА_1 зазначала, що жодних вимог від ОСОБА_2 про повернення заборгованості не отримувала. ОСОБА_1 не погоджується із оцінкою земельної ділянки та будинку, виконаною ТОВ «ВЕНС ФІН КАПІТАЛ» від 12 липня 2021 року, вважає її значно заниженою та такою, що не відповідає дійсності. ОСОБА_1 зазначала, що відповідачем безпідставно та протиправно звернуто стягнення на предмет іпотеки з допущенням порушень норм законодавства, умов договору позики та іпотеки.
Обгрунтовуючи зустрічний позов ОСОБА_2 зазначив, що ним обгрунтовано звернуто стягнення на предмет іпотеки, оскільки ОСОБА_1 не виконала взяті на себе зобов`язання за договором позики. Враховуючи нарахування до 24 лютого 2022 року 3 % річних, ОСОБА_2 просив стягнути з ОСОБА_1 заборгованість у загальному розмірі 133 878, 63 доларів США.
Згідно ст. 526 Цивільного кодексу України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства.
За ст. 1046 ЦК України за договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) грошові кошти або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов`язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів (суму позики) або таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості.
Відповідно до ст. 1047 ЦК України, договір позики укладається у письмовій формі, якщо його сума не менше як у десять разів перевищує встановлений законом розмір неоподатковуваного мінімуму доходів громадян. На підтвердження договору позики та його умов може бути представлена розписка позичальника або інший документ, який посвідчує передання йому позикодавцем визначеної грошової суми або визначеної кількості речей.
Зач. 1 ст. 1048 Цивільного кодексу України, позикодавець має право на одержання від позичальника процентів від суми позики, якщо інше не встановлено договором або законом. Розмір і порядок процентів встановлюється договором. Якщо договором не встановлений розмір процентів, їх розмір визначається на рівні облікової ставки Національного банку України.
Згідно ст. 1049 ЦК України позичальник зобов`язаний повернути позикодавцеві позику в строк та в порядку, що встановлені договором.
Відповідно до ч.1 ст. 7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.
Статтею 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
За ч.5 ст. 37 Закон України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Відповідно до п. 61 порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, набуття права оренди земельної ділянки, права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), також подаються:
1) засвідчену іпотекодержателем копію письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) засвідчену іпотекодержателем копію повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або - засвідчену іпотекодержателем копію рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або - засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або - засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);
3) довідку іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
4) заставну (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). При цьому, у разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначено більш тривалий строк.
Судом встановлено, що долученими до матеріалів справи доказами підтверджено надіслання ОСОБА_2 вимоги щодо виконання порушеного зобов`язання 16 квітня 2021 року та 01 червня 2021 року на адресу місця реєстрації позивача: АДРЕСА_2 .
Вказане спростовує посилання ОСОБА_1 на те, що ОСОБА_2 порушено порядок направлення вимоги про виконання взятого зобов`язання.
Звертаючись до суду із первісним позовом, ОСОБА_1 зазначала, що виконана ТОВ «ВЕНС ФІН КАПІТАЛ» від 12 липня 2021 року оцінка земельної ділянки та будинку є значно заниженою від дійсної вартості нерухомого майна.
Дослідивши матеріали справи, колегією суддів встановлено, що право власності на предмет іпотеки за ОСОБА_2 зареєстровано на підставі звіту експерта ОСОБА_5 ТОВ «ВЕНС ФІН КАПІТАЛ» від 12 липня 2021 року про оцінку майна та про експертну грошову оцінку земельної ділянки.
Враховуючи, що на момент виготовлення звітів ТОВ «ЮНІТЕД ФІНАНС ГРУП» перебувало в процесі припинення, а експерта оцінювача ОСОБА_5 позбавлено права здійснювати оцінку нерухомих речей, суд першої інстанції обгрунтовано визнав вказані звіти недійсними.
Розв`язуючи первісні позовні вимоги, судом першої інстанції правильно взято до уваги доведеність звернення стягнення на предмет іпотеки з порушенням порядку звернення стягнення на нерухоме майно в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку» та обгрунтовано задоволено вимоги ОСОБА_1 .
Так, у постанові Верховного Суду від 20 вересня 2023 року за                             № 760/22898/20 зроблено висновок: «За своєю суттю розписка про отримання в борг грошових коштів є документом, який видається боржником кредитору за договором позики після отримання коштів, підтверджуючи як факт укладення договору та зміст умов договору, так і факт отримання боржником від кредитора певної грошової суми.
При цьому факт отримання коштів у борг підтверджує не будь-яка розписка, а саме розписка про отримання коштів, зі змісту якої можливо установити, що відбулася передача певної суми коштів від позичальника до позикодавця.
Досліджуючи боргові розписки чи інші письмові документи, суд для визначення факту укладення договору повинен виявляти справжню правову природу правовідносин сторін незалежно від найменування документа та, залежно від установлених результатів, зробити відповідні правові висновки.»
Дослідивши матеріали справи, колегією суддів встановлено, що 24 грудня 2020 року між сторонами укладено договір позики, за яким ОСОБА_1 взяла в борг у ОСОБА_2 грошові кошти в розмірі 3 699 163 грн 00 коп., що еквівалентно 130 000, 00 доларів США. Термін повернення боргу - 24 лютого 2021 року. 
Згідно долученої до матеріалів справи оригіналу розписки від 24 грудня 2020 року, сторони обумовили, що валютою грошових коштів за вказаним договором позики є Долар США. Колегія суддів звертає увагу на те, що договір позики від 24 грудня 2020 року та розписка від 24 грудня 2020 року стосуються одного зобов`язання - повернення ОСОБА_1 грошових коштів у розмірі 130 000, 00 доларів США.
Відповідно до укладеного договору позики та розписки, ОСОБА_1 отримала від ОСОБА_2 130 000, 00 доларів США.
ОСОБА_1 не зверталася до суду із позовом про визнання договору позики чи боргової розписки від 24 грудня 2020 року недійсними. Сторони належним чином узгодили відповідний розмір грошових коштів -                               130 000, 00 доларів США та визначили умови повернення коштів до 24лютого 2021року.
Заперечуючи щодо позовних вимог зустрічного позову, ОСОБА_1 зазначила, що частково повернула заборгованість за укладеним договором позики. Враховуючи, що з моменту початку повномасштабного вторгнення Російської Федерації 24 лютого 2022 року ОСОБА_2 не виходить зв'язок, ОСОБА_1 залишок заборгованості не повернуто.
Дослідивши матеріали справи, колегією суддів встановлено, що докази часткового повернення ОСОБА_1 заборгованості за договором позики відсутні.  
Враховуючи, що ОСОБА_1 грошові кошти не повернула, взяте на себе зобов`язання не виконала, відтак, колегія суддів вважає доведеними та обгрунтованими позові вимоги ОСОБА_2 про стягнення заборгованості у розмірі 130 000, 00 доларів США та 3 % річних у розмірі 3 878, 63 доларів США.
Доводи апеляційної скарги представника ОСОБА_1 про те, що грошове зобов`язання за договором позики виникло і існує до повного його виконання у валюті гривні, колегія суддів відхиляє, оскільки вказане спростовується оригіналом розписки від 24 грудня 2020 року, згідно якої сторони уточнили валюту грошових коштів за вказаним договором позики - Долар США, розмір - 130 000, 00 доларів США.
Доводи апеляційної скарги представника ОСОБА_3 про те, що розписка від 24 грудня 2020 року містить сумнівні твердження щодо суті зобов`язання, ОСОБА_1 написано несвідомо та під диктовку, колегія суддів оцінює критично, оскільки вказане може бути встановлено лише за результатами судової почеркознавчої експертизи.    
Інші доводи апеляційної скарги також не дають підстав для висновку про те, що при розгляді справи судом першої інстанції допущено порушення норм матеріального або неправильне застосування норм процесуального права.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З урахуванням наведеного, колегія суддів вважає, що рішення суду від 15 липня 2024 року ухвалене з додержанням норм матеріального і процесуального права, відтак підстав для його скасування за доводами апеляційних скарг немає.
Керуючись ст. 367, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст. 375, ст. 382 Цивільного процесуального кодексу України, суд,-    
 
   постановив:
 
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1  залишити без задоволення.
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_3 залишити без задоволення.
Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області  від 15 липня 2024 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня виготовлення повного судового рішення.
 
Повний текст складено 14 жовтня 2025 року.

 

Суддя-доповідач                                                                                            Є.В. Болотов 

Судді:                                                                                                             С.Г. Музичко

                                                                                                                           Л.П. Сушко