ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД      
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"30" вересня 2025 р.           Справа№ 592/1886/22
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого:           Буравльова  С.І.
суддів:            Андрієнка  В.В. 
          Шапрана  В.В. 
 
секретар
судового засідання           Рибчич А.В.

за участю 
представників:                 
від позивача - Буланов О.М.
від відповідача-1 - Лісовський С.В.
від відповідача-2 - не з`явились 
від третьої особи-1 - не з`явились
від третьої особи-2 - Савчук О.Г.

розглянувши апеляційну скаргу Приватної фірми "Ордекс" 
на рішення Господарського суду Сумської області від 04.06.2025 р. (повний текст складено 16.06.2025 р.)
у справі № 592/1886/22 (суддя - Вдовенко Д.В.)
за позовом Приватної фірми "Ордекс" 
до 1. ОСОБА_1 
2. ОСОБА_2 
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору: 
1. Приватного нотаріуса Сумського міського нотаріального округу Нагорної Наталії Василівни 
2. Акціонерного товариства "Мегабанк" 
про витребування нежитлового приміщення з чужого незаконного володіння, 

В С Т А Н О В И В :

У листопаді 2024 року Приватна фірма "Ордекс" звернулась до Ковпаківського районного суду м. Суми з позовом до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про витребування з чужого незаконного володіння нежитлового приміщення, торгівельно-побутового комплексу літ. "А-ІІ", загальною площею 821,7 кв. м, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2504997159080; нежитлового приміщення, торгівельно-побутового комплексу, літ. "А-ІІ", загальною площею 633,4 кв. м, що розташоване за адресою: АДРЕСА_2, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2504991959080.
Вимоги позивача обґрунтовані тим, що іпотечний договір містить іпотечне застереження,      в якому передбачено лише право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки від свого імені, тоді як між Приватною фірмою "Ордекс" та Акціонерним товариством «Мегабанк» не укладався окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передачі права власності на спірне нерухоме майно в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань, тому приватний нотаріус Нагорна Наталія Василівна, як державний реєстратор, в порядку позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки безпідставно зареєструвала за Акціоненим товариством "Мегабанк" право власності на спірне нежитлове приміщення.
Рішенням Ковпаківського районного суду м. Суми від 03.01.2023 р. у справі № 592/1886/22 у задоволенні позову відмовлено. 
Постановою Сумського апеляційного суду від 06.04.2023 р. рішення Ковпаківського районного суду м. Суми від 03.01.2023 р. скасовано, позов  Приватної фірми "Ордекс" задоволено повністю.
Постановою Верховного Суду від 28.06.2023 р. постанову Сумського апеляційного суду від 06.04.2023 р. залишено без змін.
Постановою Верховного Суду від 18.04.2024 р. скасовано рішення Ковпаківського районного суду м. Суми від 03.01.2023 р., постанову Сумського апеляційного суду від 06.04.2023 р., постанову Верховного Суду від 28.06.2023 р. та закрито провадження у справі № 592/1886/22.
Ухвалою Верховного Суду від 09.10.2024 р. задоволено заяву Приватної фірми "Ордекс" про направлення справи за встановленою юрисдикцією; справу передано до Господарського суду Сумської області для продовження розгляду.
Рішенням Господарського суду Сумської області від 04.06.2025 р. у справі № 592/1886/22 відмовлено Приватній фірмі "Ордекс" у задоволенні позову.
Не погодившись з рішенням, Приватна фірма "Ордекс" подала апеляційну скаргу (безпосередньо до Північного апеляційного господарського суду), у якій просить скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове про задоволення позову.
Апеляційна скарга мотивована тим, що судом першої інстанції при прийнятті оскаржуваного рішення порушено норми матеріального та процесуального права.
Так, в апеляційній скарзі позивач вказує на те, що сторони не погоджували право Акціонерного товариства "Мегабанк" набути право власності на предмет іпотеки у порядку, передбаченому чинним законодавством, у разі порушення умов основного зобов`язання та/або цього договору. Зміст іпотечного договору не передбачає згоду Приватної фірми  «Ордекс» на передачу свого права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на користь банку.
Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями Північного апеляційного господарського суду від 07.07.2025 р. апеляційну скаргу Приватної фірми "Ордекс" у справі № 592/1886/22 передано на розгляд колегії суддів у складі: Буравльов С.І. (головуючий суддя (суддя-доповідач)), Шапран В.В., Андрієнко В.В. 
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 14.07.2025 р. апеляційну скаргу у справі № 592/1886/22 залишено без руху на підставі ч. 2 ст. 260 ГПК України та надано заявнику строк на усунення недоліків апеляційної скарги не більше десяти днів з дня отримання копії цієї ухвали.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 24.07.2025 р. відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Приватної фірми "Ордекс", справу № 592/1886/22 призначено до розгляду на 30.09.2025 р.
У судовому засіданні 30.09.2025 р. представники позивача, відповідача-1 та третьої особи-2 надали усні пояснення по суті апеляційної скарги, представники відповідача-2 та третьої особи-1 не з`явились, хоча повідомлялись належним чином про час і місце розгляду скарги.
Відповідно до ч. ч. 5, 7 ст. 6 ГПК України суд направляє судові рішення та інші процесуальні документи учасникам судового процесу до їхніх електронних кабінетів, вчиняє інші процесуальні дії в електронній формі із застосуванням Єдиної судової інформаційно-комунікаційної системи або її окремої підсистеми (модуля), що забезпечує обмін документами, в порядку, визначеному цим Кодексом, Положенням про Єдину судову інформаційно-комунікаційну систему та/або положеннями, що визначають порядок функціонування її окремих підсистем (модулів).
Особі, яка зареєструвала електронний кабінет в Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі або її окремій підсистемі (модулі), що забезпечує обмін документами, суд вручає будь-які документи у справах, в яких така особа бере участь, виключно в електронній формі шляхом їх направлення до електронного кабінету такої особи, що не позбавляє її права отримати копію судового рішення у паперовій формі за окремою заявою.
Згідно з ч. 3 ст. 120 ГПК України виклики і повідомлення здійснюються шляхом вручення ухвали в порядку, передбаченому цим Кодексом для вручення судових рішень.
За ч. 11 ст. 242 ГПК України, якщо учасник справи має електронний кабінет, суд надсилає всі судові рішення такому учаснику в електронній формі виключно за допомогою Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи чи її окремої підсистеми (модуля), що забезпечує обмін документами. У разі відсутності в учасника справи електронного кабінету суд надсилає всі судові рішення такому учаснику в паперовій формі рекомендованим листом з повідомленням про вручення. 
Копію ухвали про відкриття провадження від 24.07.2025  р. у справі № 592/1886/22 третій особі-1 доставлено до електронної скриньки 24.07.2025 р., доказом чого є довідка про доставку електронного документу від 29.07.2025 р., що міститься в матеріалах справи. 
ОСОБА_2 був повідомлений шляхом направлення на його поштову адресу копії ухвали про відкриття провадження від 24.07.2025  р. у справі № 592/1886/22, що підтверджується повідомленням про вручення поштового відправлення.
Також згідно з даними Єдиного державного реєстру судових рішень ухвала від 24.07.2025 р. у справі № 592/1886/22 оприлюднена у реєстрі 26.07.2025 р.
Колегія суддів зазначає, що неявка у судове засідання представників відповідача-2 та третьої особи-1 не перешкоджає розгляду апеляційної скарги. Подальше відкладення призведе до безпідставного затягування розгляду скарги, а тому постанова приймається за наявними в справі матеріалами, яких достатньо для повного та об`єктивного розгляду.
Розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, заслухавши пояснення представників позивача, відповідача-1 та третьої особи-2, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, колегія встановила наступне. 
24.10.2016 р. між Акціонерним товариством "Мегабанк" (далі - кредитодавець) та Приватною фірмою "Ордекс" (далі - позичальник) був укладений генеральний договір на здійснення кредитних операцій № ГД-11-18/2016 (далі - генеральний договір).
Цим договором визначаються загальні умови надання кредитодавцем послуг позичальнику по здійсненню активних операцій, зокрема: надання кредитів, в тому числі надання овердрафту і відкриття кредитних ліній; надання гарантій; врахування та авалювання векселів, а також загальні умови передачі в заставу майна/майнових прав в забезпечення виконання позичальником зобов`язань перед кредитодавцем за вказаними операціями (п. 1.1 генерального договору).
Відповідно до п. 1.2 генерального договору конкретні порядок і умови надання вказаних послуг та розрахунки за ними визначаються в окремих додаткових договорах, що укладаються між сторонами в рамках цього договору і носять назви відповідно до виду кредитної операції.
Так, на виконання умов генерального договору між кредитодавцем та позичальником були укладені кредитні договори, зокрема:  
- № 11-18/2016-МК-UАН від 24.10.2016 р., відповідно до умов якого банк надає позичальнику кредит в розмірі 4400000,00 грн на строк до 23 жовтня 2019 року;  
- № 11-18/2016-МК-UАН-1 від 30.11.2016 р., відповідно до умов якого банк надає позичальнику кредит в розмірі 3154000,00 грн на строк до 29 листопада 2019 року;  
- № 11-18/2016-МК-UАН-3 від 14.06.2018 р., відповідно до умов якого банк надає позичальнику кредит в розмірі 3350000,00 грн на строк до 12 червня 2020 року;  
- № 11-18/2016-МК-UАН-4 від 18.01.2019 р., відповідно до умов якого банк надає позичальнику кредит в розмірі 949239,76 грн на строк до 20 грудня 2019 року, з урахуванням додаткових угод;  
- № 11-18/2016-МК- UАН -5 від 15.02.2019 р., відповідно до умов якого банк надає позичальнику кредит в розмірі 300000,00 грн на строк до 20 грудня 2019 року, з урахуванням додаткових угод.
Позивач не заперечує отримання вказаних кредитних коштів за укладеними кредитними договорами.
З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитними договорами, які можуть бути укладені в рамках генерального договору, 24.10.2016 р. між Приватною фірмою "Ордекс" (далі - іпотекодавець) та Акціонерним товариством "Мегабанк" (далі - іпотекодержатель) було укладено іпотечний договір № 11-18/2016-МК- UАН-З (далі - іпотечний договір).
Згідно з п. 1.2 іпотечного договору предметом іпотеки є нежитлове приміщення (торгівельно-побутовий комплекс, салон-перукарня) загальною площею 1455,1 кв. м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 325103859101, розташоване за адресою: АДРЕСА_1. Предмет іпотеки належить іпотекодавцю на праві власності, право власності зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.  
У пункті 1.4 іпотечного договору сторони домовились, що вартість предмета іпотеки становить 6659720,00 грн.
У відповідності до п. 3.3.6 іпотечного договору іпотекодержатель має право набути право власності на предмет іпотеки у порядку, передбаченому чинним законодавством, у разі порушення умов основного зобов`язання та/або цього договору, а також у випадку порушення справи про банкрутство іпотекодавця.
За п. п. 5.1, 5.2 іпотечного договору, у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання, а також з інших підстав, передбачених чинним законодавством України, іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у порядку, передбаченому чинним законодавством України.
Відповідно до п. 5.2.1 іпотекодержатель має право при зверненні стягнення на предмет іпотеки від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу, у порядку, встановленому чинним законодавством, для чого отримувати всі необхідні документи (витяги, довідки тощо) в центральних органах виконавчої влади, органах Міністерства юстиції, органах нотаріату, БТІ та в будь-яких інших установах, організаціях та підприємствах; 
Згідно з п. 5.2.2 іпотечного договору визначений підпунктом 5.2.1 договору спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені законодавством України способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір іпотеки нотаріально посвідчений, зареєстрований в реєстрі за № 2300. На нежитлове приміщення накладена заборона відчуження, зареєстрована в реєстрі за № 2301.
21.04.2020 р. Акціонерне товариство "Мегабанк" звернулось до Приватної фірми "Ордекс" з вимогою (повідомленням) про усунення порушень умов кредитних договорів, укладених в рамках генерального договору, та попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором № 11-18/2016-МК- UАН-З від 24.10.2016 р.
У вказаному листі Акціонерне товариство "Мегабанк" вимагало від позивача протягом 30-ти календарних днів з моменту отримання вимоги сплатити заборгованість за кредитним договором № 11-18/2016-МК-UАН від 24.10.2016 р. в загальному розмірі 1224748,10 грн (кредит, відсотки, штраф); за кредитним договором № 11-18/2016-МК-UАН-1 від 30.11.2016 р. в розмірі 339412,42 грн (штраф); за кредитним договором № 11-18/2016-МК-UАН-3 від 14.06.2018 р. в загальному розмірі 3407351,37 грн (кредит, відсотки, штраф); за кредитним договором № 11-18/2016-МК-UАН-4 від 18.01.2019 р.  в загальному розмірі 845152,46 грн (кредит, відсотки, штраф); за кредитним договором № 11-18/2016-МК-НАН-5 від 15.02.2019 р. в розмірі 54758,43 грн (штраф). 
Акціонерне товариство "Мегабанк", посилаючись на п. 5.1., 3.3.6 іпотечного договору, попередило позивача про те, що у разі невиконання вимоги буде звернуто стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, передбаченому чинним законодавством України, шляхом набуття права власності на предмет іпотеки у порядку, встановленому ст. 37 Закону України "Про іпотеку".  
Вказана вимога банку була отримана позивачем 27.04.2020 р., що підтверджується повідомленням про вручення поштового відправлення.
Однак відповіді на вказаний лист позивач не надав, заборгованість за кредитними договорами не сплатив. 
23.02.2021 р. Акціонерне товариство "Мегабанк" звернулось до приватного нотаріуса Нагорної Наталії Василівни із заявою про державну реєстрацію прав, в якій зазначило про укладення кредитних договорів, іпотечного договору, про невиконання позивачем зобов`язань за кредитними договорами, направлення позичальнику вимоги про сплату заборгованості, загальний розмір заборгованості станом на 11.02.2021 р., про право за договором іпотеки набути право власності на предмет іпотеки у порядку, визначеному законодавством, із повідомленням вартості предмета іпотеки згідно з незалежною оцінкою від 11.02.2021 р. (7257000 грн), з проханням провести реєстрацію права власності за банком на предмет іпотеки. 
За результатами розгляду заяви 24.02.2021 р. приватний нотаріус Нагорна Наталія Василівна як державний реєстратор в порядку позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки зареєструвала за Акціоненим товариством "Мегабанк" право власності на нежитлове приміщення (торгівельно-побутовий комплекс, салон-перукарня) загальною площею 1455,1 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідно до договору купівлі-продажу від 14.05.2021 р. Акціонерне товариство "Мегабанк" відчужило нежитлове приміщення на користь ОСОБА_1 . Договір посвідчений нотаріально та зареєстрований в реєстрі за № 2901.
В подальшому ОСОБА_1 подарував ОСОБА_2 56/100 часток нежитлового приміщення (торгівельно-побутовий комплекс, салон-перукарня) із загальної площі 1455,1 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 та 29.10.2021 р. відповідачі уклали договір про поділ нежитлових приміщень. 
08.11.2021 р. окремим об`єктам власності, які утворилися в результаті поділу спірного майна, присвоєно нові адреси: АДРЕСА_1 , загальною площею 821,7 кв. м, та АДРЕСА_2, загальною площею 633,4 кв. м.
11.11.2021 р. за відповідачами було зареєстроване право власності на спірні об`єкти нерухомості відповідно до договору про поділ. 
Спір у справі виник у зв`язку з тим, що спірне нерухоме майно, на думку позивача, вибуло з його володіння незаконно, поза його волею, оскільки у договорі іпотеки відсутнє іпотечне застереження, яке передбачає право банку на набуття права власності на іпотечне майно. Також позивач зазначає, що  реєстрація за Акціонерним товариством "Мегабанк"  права власності на спірне майно є протиправною, оскільки ним не було подано нотаріусу звіту про оцінку майна,  довідки про суму боргу станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів. 
Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.
Згідно з ч. ч. 1, 2 ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: 1) договори та інші правочини; 2) створення літературних, художніх творів, винаходів та інших результатів інтелектуальної, творчої діяльності; 3) завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі; 4) інші юридичні факти.
Як передбачено ст. 321 ЦК України, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
У відповідності до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
Згідно зі ст. 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Вказаний спосіб захисту права власності пов`язаний з тим, що право власності має спиратись на певний титул, щоб бути доведеним перед іншими особами. Саме суд в разі виникнення спору здійснює це доведення.
Підставою для звернення до суду з позовом про визнання права власності згідно зі ст. 392 ЦК України є оспорення існуючого права, а не намір набути вказане право за рішенням суду.
Вирішуючи спір про визнання права власності на підставі статті 392 Цивільного кодексу України, слід враховувати, що за змістом вказаної норми судове рішення не породжує права власності, а лише підтверджує наявне у позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює його.
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 02.05.2018 р. у справі № 914/904/17, від 22.05.2018 р. у справі № 923/1283/16.
Отже, передумовами та матеріальними підставами для захисту права власності у судовому порядку є наявність підтвердженого належними доказами як права власності на майно, яке оспорюється або не визнається іншою особою, так і порушення (невизнання або оспорювання) цього права на спірне майно.
Позивачем за таким позовом може бути суб`єкт, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку із наявністю щодо цього права сумнівів з боку третіх осіб чи необхідністю одержати правовстановлюючі документи. Крім того, визнання в судовому порядку права власності на річ за загальним правилом, встановленим статтею 392 Цивільного кодексу України, є способом захисту наявного цивільного права, а не підставою для його виникнення.
Така правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 02.05.2018 р. у справі № 914/904/17, від 27.06.2018 р. у справі № 904/8186/17, від 11.04.2019 р. у справі № 910/8880/18 та постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 р. у справі № 916/1608/18, від 14.12.2021 р. у справі № 344/16879/15-ц.
Згідно зі ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
У відповідності до ч. 1, 2 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.
Згідно зі ст. 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
У спорі між особою, яка вважає себе власником спірного майна, та особою, яка вважає себе законним володільцем (користувачем) спірного майна, сторонами спору є особи, які претендують на спірне майно. Тому для правильного вирішення спору суду слід з`ясувати та перевірити передусім правові підстави, відповідно до яких виникло та існує речове право на майно у позивача; факт наявності майна у незаконному володінні відповідача; факт відсутності у відповідача правових підстав для володіння майном; факт добросовісного (недобросовісного) володіння чужим майном.
При цьому, незаконним володільцем може бути і добросовісний, і недобросовісний набувач. Добросовісним набувачем є особа, яка не знала і не могла знати про те, що майно придбане в особи, яка не мала права його відчужувати. Недобросовісний набувач, навпаки, на момент здійснення угоди про відчуження спірного майна знав або міг знати, що річ відчужується особою, якій вона не належить і яка на її відчуження не має права.
За приписами ст. 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.
Віндикація - це передбачений законом основний речово-правовий спосіб захисту цивільних прав та інтересів власника майна чи особи, що має речове право на майно (титульного володільця), який полягає у відновленні становища, що існувало до порушення, шляхом повернення об`єкта права власності у володіння власника (титульного володільця) з метою відновлення права використання власником усього комплексу його правомочностей.
Власник з дотримання вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування не потрібно визнавати недійсними рішення органів державної влади чи місцевого самоврядування, які вже були реалізовані і вичерпали свою дію, оскаржувати весь ланцюг договорів та інших правочинів щодо спірного майна.
Наявність у власника права на витребування майна залежить передусім від того, на якій підставі чи за її відсутності набувач заволодів спірним майном і, відповідно, чи є такий набувач добросовісним, а також від того, як саме майно вибуло з володіння власника чи особи, якій власник передав це майно у володіння, адже коло підстав, за яких власник має право витребувати майно від добросовісного набувача, є обмеженим.
У спорах про витребування майна суд має встановити обставини незаконного вибуття майна власника на підставі наданих сторонами належних, допустимих і достатніх доказів.
Відповідна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.01.2020 р. у справі № 910/1809/18.
Відповідно до ст. ст. 1, 3 Закону України "Про іпотеку" іпотека - вид  забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном,  що залишається у володінні і  користуванні  іпотекодавця, згідно  з  яким  іпотекодержатель  має  право  в  разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх  вимог  за  рахунок  предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. Іпотека виникає на  підставі  договору,  закону  або  рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила  щодо  іпотеки,  яка  виникає  на  підставі договору, якщо інше не встановлено законом. Взаємні права і обов`язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають  з  моменту  державної  реєстрації іпотеки відповідно до закону.
За ст. 7 Закону України "Про іпотеку" за рахунок   предмета   іпотеки  іпотекодержатель  має  право  задовольнити свою  вимогу  за  основним  зобов`язанням  у  повному обсязі   або  в  частині,  встановленій  іпотечним  договором,  що визначена  на  час  виконання  цієї   вимоги,   включаючи   сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї  суми,  яке  було  прямо  передбачене  умовами  договору,  що обумовлює основне зобов`язання. Якщо вимога  за  основним  зобов`язанням підлягає виконанню у грошовій  формі,  розмір  цієї  вимоги  визначається  на  підставі іпотечного   договору   або   договору,   що   обумовлює   основне зобов`язання,  у  чітко  встановленій  сумі  чи   шляхом   надання критеріїв,   які  дозволяють  встановити  розмір  цієї  вимоги  на конкретний час протягом строку дії основного зобов`язання. 
Як передбачено ст. 33 Закону України "Про іпотеку", у разі  невиконання  або  неналежного   виконання   боржником основного  зобов`язання  іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням  шляхом  звернення  стягнення  на предмет іпотеки.  Право іпотекодержателя на звернення стягнення на  предмет іпотеки також виникає з підстав,  встановлених статтею  12 цього Закону. У разі порушення   провадження  у  справі  про  відновлення платоспроможності іпотекодавця або визнання його банкрутом або при ліквідації юридичної особи - іпотекодавця іпотекодержатель набуває право  звернення  стягнення  на  предмет  іпотеки  незалежно   від настання  строку  виконання основного   зобов`язання,   якщо іпотекодержатель і правонаступник іпотекодавця не досягнуть  згоди про інше. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється  на підставі рішення суду,  виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. 
У відповідності до ст. 35 Закону України "Про іпотеку", у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного  договору  іпотекодержатель  надсилає  іпотекодавцю  та боржнику,  якщо він є відмінним від іпотекодавця,  письмову вимогу про  усунення  порушення.  В  цьому документі зазначається стислий зміст  порушених  зобов`язань,  вимога  про  виконання  порушеного зобов`язання  у  не  менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається  без  задоволення,  іпотекодержатель  вправі  прийняти рішення   про   звернення  стягнення  на  предмет  іпотеки  шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Зі змісту ст. 36 Закону України "Про іпотеку" сторони іпотечного договору можуть вирішити  питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.  Позасудове  врегулювання здійснюється згідно із застереженням  про  задоволення  вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором  між  іпотекодавцем  і  іпотекодержателем  про задоволення  вимог  іпотекодержателя,  що  підлягає  нотаріальному посвідченню,  який  може  бути  укладений  одночасно  з  іпотечним договором  або  в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду  про  звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення  вимог іпотекодержателя,  яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає  можливий  спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.  Визначений договором  спосіб  задоволення  вимог  іпотекодержателя  не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи  звернення  стягнення  на  предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження  в  іпотечному  договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет  іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя  від  свого  імені продати   предмет іпотеки  будь-якій  особі  на  підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону. Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги   іпотекодержателя щодо виконання  боржником  основного зобов`язання є недійсними. 
Згідно зі ст. 37 Закону України "Про іпотеку" іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою  для  реєстрації  права  власності  іпотекодержателя  на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог  іпотекодержателя  або  відповідне застереження в іпотечному  договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими  наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на  предмет  іпотеки  в  рахунок виконання основного зобов`язання. Рішення про реєстрацію права  власності  іпотекодержателя  на  нерухоме  майно,  що  є  предметом  іпотеки,  може  бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю,  визначеною  на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.  У  разі  набуття права  власності  на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати  іпотекодавцю  перевищення  90   відсотків   вартості предмета   іпотеки   над   розміром  забезпечених  іпотекою  вимог іпотекодержателя. 
З аналізу статей 36, 37 Закону України "Про іпотеку" вбачається, що за цим Законом застереження в іпотечному договорі прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовстановлюючим документом.
Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулює Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" в редакції, чинній на час прийняття приватним нотаріусом рішення про державну реєстрацію за Акціонерним товариством "Мегабанк" права власності на предмет іпотеки.
Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Згідно з ч. ч. 1, 3 ст. 10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державним реєстратором є, зокрема нотаріус. Державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.
Як передбачено ч. 2 ст. 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
За п. 40 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 р. № 1127 (далі - Порядок),  державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених    статтею 27       Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та цим Порядком.
Відповідно п. 61 Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, 
3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). 
Зі змісту укладеного договору іпотеки, зокрема п. 3.3.6 договору,  вбачається, що сторони погодили право банку набути право власності на предмет іпотеки у порядку, передбаченому чинним законодавством, у разі порушення умов основного зобов`язання та/або цього договору, а також у випадку порушення справи про банкрутство іпотекодавця.
При цьому, відповідне право банку не обумовлене необхідністю укладення окремого договору. 
Визначення такого права не у розділі про іпотечне застереження не спростовує факту погодження сторонами відповідного права банку.  
Разом з цим, у п. 5.2.2 договору сторони погодили, що визначений підпунктом 5.2.1 договору спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені законодавством України способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Закон України "Про іпотеку" не містить вимог до іпотечного застереження про те, що воно має бути в окремому розділі договору про іпотеку. Відповідне застереження в іпотечному договорі, у розрізі спірних правовідносин, має передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону. 
Правовою підставою  для  реєстрації  права  власності  іпотекодержателя  на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є застереження в іпотечному  договорі, яке передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки  в  рахунок виконання основного зобов`язання. 
Погодивши відповідне право банку шляхом підписання іпотечного договору, позивач надав згоду на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття банком права власності у порядку, встановленому законом.
Так, 21.04.2020 р. Акціонерне товариство «Мегабанк» звернулось до позивача з вимогою (повідомленням) про усунення порушень умов кредитних договорів, укладених в рамках генерального договору, та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором.
Акціонерне товариство «Мегабанк» вимагало від позивача протягом 30-ти календарних днів з моменту отримання вимоги сплатити заборгованість, посилаючись на п. 5.1., 3.3.6 іпотечного договору, та попередив позивача, що у разі невиконання вимоги буде звернуто стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, передбаченому чинним законодавством України, шляхом набуття права власності на предмет іпотеки у порядку, встановленому ст. 37 Закону України "Про іпотеку".  
Вказана вимога була отримана позивачем 27.04.2020 р., що підтверджується повідомленням про вручення поштового відправлення.
Позивач відповіді на вказану вимогу не надав, в тому числі не висловив заперечень щодо обраного банком способу звернення стягнення на предмет іпотеки, не сплатив заборгованість за кредитними договорами до набуття банком права власності. 
Вбачається, що під час реєстрації за банком права власності були дотримані вимоги ст. 37 Закону України "Про іпотеку" та п. 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
23.02.2021 р. Акціонерне товариство «Мегабанк» звернулось до приватного нотаріуса Нагорної Наталії Василівни із заявою про державну реєстрацію прав, в якій зазначив про укладення кредитних договорів, іпотечного договору, про невиконання позивачем зобов`язань за кредитними договорами, направлення позичальнику вимоги про сплату заборгованості, загальний розмір заборгованості станом на 11.02.2021 р., про право за договором іпотеки набути право власності на предмет іпотеки у порядку, визначеному законодавством, із повідомленням вартості предмета іпотеки згідно з незалежною оцінкою від 11.02.2021 р. (7257000 грн), з проханням провести реєстрацію права власності за банком на предмет іпотеки.  
Також на замовлення Акціонерного товариства «Мегабанк» була проведена оцінка нерухомого майна, що підтверджується звітом про незалежну оцінку станом на 11.02.2021 р.
Відповідно до копій матеріалів з реєстраційної справи, крім заяви, для реєстрації Акціонерне товариство «Мегабанк» надало вимогу про усунення порушень зобов`язань за кредитними договорами від 21.04.2020 р., опис вкладення поштового відправлення щодо направлення вимоги позивачу, поштове повідомлення про вручення поштового відправлення з відміткою про отримання 27.04.2020 р., іпотечний договір, висновок про вартість майна від 11.02.2021 р., який містить відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації, довідку про стан заборгованості станом на 23.02.2021 р. станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації.
Також на підтвердження повноважень представника Акціонерного товариства «Мегабанк», який підписав заяву про державну реєстрацію прав, в копіях матеріалів реєстраційної справи наявна довіреність, видана 18.12.2019 р. заступнику голови правління Акціонерного товариства "Мегабанк" Пономаренко О.А., яка не обмежена у праві підписувати заяви, представляти інтереси банка в усіх підприємствах, установах, організаціях.  
Отже, у матеріалах справи відсутні належні докази на підтвердження факту незаконного вибуття спірного майна з власності позивача, факту вибуття майна з володіння власника не з його волі, оскільки позивач добровільно передав майно в іпотеку, уклавши договір іпотеки, в якому сторони, крім іншого, погодили право банку набути право власності на предмет іпотеки у порядку, передбаченому чинним законодавством, у разі порушення умов основного зобов`язання та/або цього договору; позивач не виконав на вимогу банку зобов`язань щодо сплати заборгованості за кредитними договорами, що стало підставою для звернення стягнення на іпотечне майно; наявність заборгованості за кредитними договорами на дату набуття банком права власності позивач не спростував.  
Враховуючи викладене, судова колегія погоджується з рішенням місцевого суду про те, що вимога позивача про витребування з чужого незаконного володіння нежитлового приміщення є необґрунтованою, недоведеною та не підлягає задоволенню.
Доводи апеляційної скарги наведеного не спростовують та відхиляються колегією суддів.
Відповідно до ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень.
Згідно зі ст. ст. 76, 77, 78 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування. Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи. 
Статтею 276 ГПК передбачено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
За таких обставин, здійснивши перевірку та оцінку всіх належних доказів, наявних у матеріалах справи, колегія суддів дійшла висновку про те, що рішення Господарського суду Сумської області від 04.06.2025 р. у справі № 592/1886/22 прийнято з повним та всебічним дослідженням обставин, які мають значення для справи, а також з дотриманням норм матеріального і процесуального права, у зв`язку з чим апеляційна скарга Приватної фірми "Ордекс" задоволенню не підлягає. 
У зв`язку з відмовою в задоволенні апеляційної скарги, відповідно до ст. 129 ГПК України, витрати по сплаті судового збору за її подання покладаються на скаржника.
Керуючись ст. ст. 267 - 285 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

УХВАЛИВ:

1. Апеляційну скаргу Приватної фірми "Ордекс" залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду Сумської області від 04.06.2025 р. у справі № 592/1886/22 залишити без змін.
3. Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покласти на Приватну фірму "Ордекс".
4. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 14.10.2025 р.

Головуючий суддя                                                            С.І. Буравльов 

Судді                                                                                В.В. Андрієнко

                                                                                В.В. Шапран