ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
 
20 серпня 2025 року
м. Київ
 
справа № 756/16645/18
провадження № 61-14335св23
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Фаловської І. М.,
суддів: Ігнатенка В. М. (судді-доповідача), Карпенко С. О., Сердюка В. В., Ситнік О. М., 
 
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ,
відповідачі: Акціонерне товариство «Сенс Банк», Комунальне підприємство «Світоч» міста Києва в особі державного реєстратора Алієва Гусейн Азіз Огли,
позивач - Акціонерне товариство «Сенс Банк»,
відповідач -  ОСОБА_2 в інтересах якого діє законний представник ОСОБА_1 , 
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - Служба у справах дітей Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , в інтересах яких діє адвокат Правдивий Віталій Іванович, на рішення Оболонського районного суду міста Києва від 02 лютого 2023 року у складі суддіШевчука А. В. та постанову Київського апеляційного суду від 05 вересня 2023 року у складі колегії суддів: Борисової О. В., Левенця Б. Б., Ратнікової В. М.,
 
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У грудні 2018 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Акціонерного товариства «Сенс Банк» (далі - АТ «Сенс Банк»), Комунального підприємства «Світоч» міста Києва в особі державного реєстратора Алієва Гусейн Азіз Огли про скасування рішення про реєстрацію права власності на нерухоме майно, скасування реєстраційного запису і поновлення відомостей. 
Позов обґрунтований тим, що 17 травні 2007 року між ним та Акціонерним-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі - АКБ СР «Укрсоцбанк»), правонаступником якого є Акціонерне товариство«Укрсоцбанк» (далі - АТ «Укрсоцбанк») укладено договір споживчого кредиту
№ 10-29/3417, для придбання останнім квартири за адресою: АДРЕСА_1 . 
На забезпечення виконання зобов`язань позичальника за вказаним споживчим кредитом 17 травня 2007 року між кредитором та позичальником укладено іпотечний договір № 02-10/1600, відповідно до якого ОСОБА_1 передав в іпотеку АТ «Укрсоцбанк» нерухоме майно, а саме квартиру за адресою: АДРЕСА_1 . 
17 березня 2010 року між кредитором та позичальником укладено додаткову угоду № 1 до кредитного договору, згідно з якою змінено порядок погашення кредиту зі звичайного на ануїтетний, а також змінено розмір процентів за користування кредитом та продовжено загальний строк користування кредитом до 16 травня 2037 року. 
17 березня 2010 року між кредитором та позичальником було укладено договір про внесення змін до іпотечного договору згідно з яким внесено зміни до пунктів 1.4.1 та 1.4.2 іпотечного договору, а саме змінено строк забезпечення зобов`язання позичальника за споживчим кредитом до 16 травня 2037 року. 
З метою звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, державним реєстратором КП «Світоч» Алієвим Г. А. Огли 15 листопада 2018 року право власності на вказану вище квартиру було зареєстровано за АТ «Укрсоцбанк» (запис про право власності від 13 листопада 2018 року № 28930360). 
Реєстрація права власності за АТ «Укрсоцбанк» на предмет іпотеки відбулась неправомірно, оскільки жодних вимог про усунення порушення основного зобов`язання, зазначених державним реєстратором як підставу для реєстрації права власності на спірну квартиру, він, як законний власник нерухомого майна, від АТ «Укрсоцбанк» не отримував. 
Сторони погодили, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання виключно на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому статтею 37 Законом України «Про іпотеку», однак такий договір між ним та AT «Укрсоцбанк» укладено не було, тому він згоди на відчуження спірної квартири не надавав. 
За наслідками прийнятого державним реєстратором рішення про проведення державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за відповідним застереженням в іпотечному договорі, фактично відбулося примусове стягнення зазначеного майна без згоди власника, не зважаючи на заборону, встановлену Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
ОСОБА_1 просив: 
скасувати рішення державного реєстратора КП «Світоч» Алієва Г. А. Огли про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 15 листопада 2018 року, індексний номер 44057576, згідно з яким здійснено державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за ПАТ «Укрсоцбанк»; 
скасувати реєстраційний запис про право власності на вказану квартиру за ПАТ «Укрсоцбанк» № 28930360 від 13 листопада 2018 року внесений на підставі рішення державного реєстратора КП «Світоч» Алієва Г.А. Огли; 
поновити відомості в державних реєстрах речових прав на нерухоме майно про об`єкт нерухомого майна квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , що передували скасованим записам.
У квітні 2019 року АТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є Акціонерне товариство «Альфа-Банк» (далі - АТ «Альфа-Банк»), яке змінило назву на АТ «Сенс Банк», звернулося до суду із позовом доОСОБА_2 в інтересах якого діє законний представник ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - Служба у справах дітей Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації, про виселення, зняття з реєстраційного обліку та зобов`язання вчинити дії.
Позов обґрунтований тим, що за АТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», було зареєстровано право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 у правомірний спосіб згідно зі статтями 37, 38 Закону України «Про іпотеку». 
ОСОБА_2  та його законний представник втратили право власності на вказану квартиру, а тому відповідно до статті 317 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) втратили і право користування квартирою.
АТ «Сенс Банк»зверталося до відповідача із вимогою звільнити житлове приміщення, намагалося врегулювати питання в досудовому порядку, однак колишній власник продовжує користуватися майном та відмовляється добровільно виселятися. 
Такі дії ОСОБА_2 в інтересах якого діє законний представник ОСОБА_1 створюють перешкоди у здійснені законних прав власника, який не може вільно користуватись та розпоряджатися нерухомим майном.
АТ «Укрсоцбанк» просило: 
примусово виселити ОСОБА_2 з квартири за адресою: АДРЕСА_1 ; 
зняти ОСОБА_2 з реєстраційного обліку в примусовому порядку; 
зобов`язати відповідача звільнити житлове приміщення, а саме квартиру за адресою: АДРЕСА_1 від особистих речей.
Ухвалою Оболонського районного суду міста Києва від 26 лютого 2021 року справу № 756/4774/19 за позовом АТ «Альфа-Банк» та справу № 756/16645/18 за позовом ОСОБА_1 об`єднано в одне провадження та присвоєно єдиний унікальний номер судової справи № 756/16645/18. 
Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції
Рішенням Оболонського районного суду міста Києва від 02 лютого 2023 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено. Позов АТ «Сенс Банк» задоволено частково. Виселено ОСОБА_2 з квартири за адресою: АДРЕСА_1 . В іншій частині позову АТ «Сенс Банк» відмовлено. Стягнено з ОСОБА_1 , який є законним представником ОСОБА_2 , на користь АТ «Сенс Банк» 1 921,00 грн сплаченого судового збору. 
Відмовляючи у позові  ОСОБА_1 , суду першої інстанції керувався тим, що 12 квітня 2018 року на адресу місцезнаходження іпотечного майна: АДРЕСА_1 направлялось повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання від 11 квітня 2018 № IB1405-507 в якому поряд з вимогою про усунення порушень кредитного договору зазначено, що у випадку невиконання вказаної вимоги банк застосує своє право на позасудове врегулювання шляхом прийняття у власність предмету іпотеки. Крім того, з матеріалів справи вбачається, що зареєстрованим місцем проживання ОСОБА_1 є АДРЕСА_2 , при цьому за вказаною адресою банком також направлялись повідомлення про усунення порушень кредитного договору і можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання від 11 квітня 2018 року № IB1405-507. Таким чином, неотримане ОСОБА_1 письмове повідомлення банка про усунення порушень кредитного договору не є підтвердженням того, що банк не вжив заходів для повідомлення боржника належним чином про заборгованість.
Посилання в позовній заяві на те, що квартира, яка є предметом іпотеки, є єдиним житлом ОСОБА_1 є необґрунтованими, оскільки зареєстрованим місцем проживання ОСОБА_1 є АДРЕСА_2 .
Задовольняючи частково позов АТ «Сенс Банк», суд першої інстанції керувався тим, щовідповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно з 13 листопада 2018 року АТ «Укрсоцбанк» є власником двокімнатної квартири АДРЕСА_3 . Таким чином, ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , втратив право користування квартирою за адресою: АДРЕСА_1 після втрати права власності ОСОБА_1 на вказане майно. Оскільки відповідач не має жодного відношення до власника житла, вимога в частині виселення ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , з квартири АДРЕСА_4 підлягає задоволенню. 
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції 
Постановою Київського апеляційного суду від 05 вересня 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , в інтересах яких діє адвокат Правдивий В. І., задоволено частково. 
Рішення Оболонського районного суду міста Києва від 02 лютого 2023 року змінено, викладено його мотивувальну частину в редакції цієї постанови. В іншій частині рішення Оболонського районного суду міста Києва від 02 лютого 2023 року залишено без змін. 
Зупинено виконання рішення Оболонського районного суду міста Києва від 02 лютого 2023 року в частині виселення ОСОБА_2 з квартири за адресою: АДРЕСА_1 на період дії в Україні воєнного стану та на тридцятиденний строк після його припинення або скасування.
Постанову апеляційного суду мотивовано тим, що визначальним при вирішенні спору щодо можливості звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку протягом строку дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» є настання правового наслідку, що в цьому конкретному випадку передбачає фактичний перехід до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, без згоди власника майна. Проте, суд першої інстанції зазначивши у рішенні, що Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не застосовується до позасудового способу звернення стягнення на іпотечне майно, коли державний реєстратор прийняв рішення про державну реєстрацію права власності за іпотекодержателем не у примусовому порядку, а згідно зі статтею 37 Закону України «Про іпотеку» на вказане уваги не звернув. Суд першої інстанції встановивши, що позивачем не надано доказів на підтвердження відсутності у нього іншого майна крім спірної квартири та того, що квартира за адресою: АДРЕСА_1 є єдиним його житлом, дійшов правильного висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову ОСОБА_1 . Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції щодо наявності правових підстав для виселення ОСОБА_2 з квартири за адресою: АДРЕСА_1 , оскільки вселення ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , у спірне житлове приміщення відбулося всупереч вимогам договору іпотеки та прямій забороні, що міститься у Законі України «Про іпотеку». З 13 листопада 2018 року АТ «Укрсоцбанк» є власником квартири за адресою: АДРЕСА_1 , а тому ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , втратив право користування вказаною квартирою після втрати права власності його батьком ОСОБА_1 на вказане майно.
Водночас має бути застосований у цій справі Закон України від 15 березня 2022 року №2120-IX «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану», оскільки на сьогодні в Україні триває воєнний стан, тому виконання рішення Оболонського районного суду міста Києва від 02 лютого 2023 року в частині виселення ОСОБА_2 з квартири за адресою: АДРЕСА_1 необхідно зупинити на період дії в Україні воєнного стану та на тридцятиденний строк після його припинення або скасування.
Оскільки суд першої інстанції дійшов правильного по суті висновку щодо відмови в задоволенні позову ОСОБА_1 та часткового задоволення позову АТ «Сенс Банк» однак з помилкових мотивів, тому судове рішення підлягає зміні з викладенням його мотивувальної частини в редакції цієї постанови.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У жовтні 2023 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 в особі законного представника ОСОБА_1 , в інтересах яких діє адвокат Правдивий В. І., звернулися до Верховного Суду з касаційною скаргою на рішення Оболонського районного суду міста Києва від 02 лютого 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 05  вересня 2023 року, просять їх скасувати, ухвалити нове рішення про задоволення позову  ОСОБА_1 , у задоволенні позову АТ «Сенс Банк» відмовити.
Доводи осіб, які подали касаційну скаргу
Касаційна скарга мотивована тим, що апеляційний суд в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду України від 11 листопада 2014 року у справі № 21-357а14, від 19 травня 2015 року у справі № 21-121а15 та постановах Верховного Суду від 11 квітня 2018 року у справі № 554/14813/15-ц, від 12 грудня 2018 року у справі № 199/1276/17, від 22 травня 2019 року у справі № 130/1508/18, від 15 січня 2020 року у справі № 209/2599/17-ц, від 13 листопада 2020 року у справі № 303/4230/18, від 18 листопада 2020 року у справі № 750/5622/19.
В матеріалах справи відсутні докази особистого вручення позичальнику повідомлення банку, а також відсутні докази надходження повідомлення до відділення поштового зв`язку одержувача, оскільки на описі вкладення, списку від 12 квітня 2018 року № 1401 та квитанції ПАТ «Укрпошта» від 12 квітня 2018 року відсутній штемпель відділення зв`язку одержувача. Суди не звернули уваги на те, що на вказаних документах в наявності тільки штемпель відправника «м. Чернігів». На квитанції ПАТ «Укрпошта» від 12 квітня 2018 року також вказана адреса відправлення: м. Чернігів, проспект Миру, 28. Таким чином, суд першої інстанції не дослідив цей доказ, оскільки в своєму рішенні не вказав, що датою отримання таких повідомлень буде вважатись дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача, та ухвалив неправильне рішення посилаючись на помилкову оцінку доказів. Суд апеляційної інстанції у своєму рішенні зазначив, що датою отримання таких повідомлень буде вважатись дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача, однак не звернув уваги, що в матеріалах справи відсутні докази вручення такого повідомлення позичальнику або наявність поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача, і помилково підтримав суд першої інстанції щодо оцінки цього доказу.
Для звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі статті 37 Закону України «Про іпотеку», банку необхідно було здійснити оцінку вартості предмета іпотеки і відповідний документ мав бути у переліку (підстав) звернення стягнення на предмет іпотеки викладених у інформаційній довідці від 11 грудня 2018 року № 148874765. Однак, в матеріалах справи відсутні документи, що підтверджують оцінку предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.
У ОСОБА_2 та його батьків немає у власності іншого житла, окрім іпотечної квартири за адресою: АДРЕСА_1 , а рішення суду щодо виселення дитини, порушує закони щодо захисту прав дитини, може призвести до негативних наслідків щодо подальшого розвитку дитини та вплине на її психічний стан, оскільки така дитина буде без визначеного місця проживання.
Аргументи інших учасників справи
Відзив на касаційну скаргу не надійшов.
Межі касаційного перегляду
Рішення судів першої та апеляційної інстанцій оскаржуються в частині позову ОСОБА_1 про скасування рішення про реєстрацію права власності на нерухоме майно, скасування реєстраційного запису і поновлення відомостей та позову АТ «Сенс Банк» про виселення, тому в іншій частині не є предметом перегляду в касаційному порядку (стаття 400 ЦПК України).
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 13 жовтня 2023 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано матеріали справи. 
У квітні 2024 року справа надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 07 березня 2025 року справу призначено до судового розгляду.
Позиція Верховного Суду
Підстави відкриття касаційного провадження та межі розгляду справи
Згідно з пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Відповідно до статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
Касаційне провадження відкрито з підстав, передбаченихпунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України.
Вивчивши матеріали цивільної справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд дійшов висновку про часткове задоволення касаційної скарги з таких підстав. 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
17 травня 2007 року між АКБ СР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладено кредитний договір № 10-29/3417, згідно з умовами якого кредитор надав позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти у розмірі 127 500,00 доларів США, зі сплатою 11,95 % річних, з кінцевим терміном повернення до 16 травня 2032 року, для придбання квартири за адресою: АДРЕСА_1 . 
На забезпечення зобов`язань позичальника за вказаним кредитним договором, 17 травня 2007 року між АКБ СР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 було укладено іпотечний договір № 02-10/1600, відповідно до якого ОСОБА_1 передав в іпотеку АТ «Укрсоцбанк» нерухоме майно, а саме квартиру за адресою: АДРЕСА_1 . 
17 березня 2010 року між кредитором та позичальником укладено додаткову угоду № 1 до кредитного договору, згідно з якою змінено порядок погашення кредиту зі звичайного на ануїтетний, а також змінено розмір процентів за користування кредитом та продовжено загальний строк користування кредитом до 16 травня 2037 року. 
17 березня 2010 року між кредитором та позичальником укладено договір про внесення змін до іпотечного договору згідно з яким внесено зміни до пунктів 1.4.1 та 1.4.2 іпотечного договору, а саме змінено строк забезпечення зобов`язання позичальника за споживчим кредитом до 16 травня 2037 року. 
У статті 4 іпотечного договору передбачено порядок звернення стягнення на предмет іпотеки та його реалізація. 
Згідно з пунктом 4.1 договору іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. 
Відповідно до підпункту 4.5.3 пункту 4.5 іпотечного договору іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів, зокрема, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». 
Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 11 грудня 2018 року, на підставі рішення державного реєстратора КП «Світоч» м. Києва Алієва Г. А. Огли від 15 листопада 2018 року (з відкриттям розділу) індексний номер: 44057576 11:30:17, було здійснено державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_4 за АТ «Укрсоцбанк», про що вчинено запис про право власності за № 28930360. 
Підставою виникнення права власності вказано: довіреність на представника серія та номер 1802 від 21 серпня 2018 року; доказ поштового відправлення, серія та номер: б/н, виданий 17 вересня 2018 року видавник: ТОВ «Темапол»; повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основними зобов`язаннями, серія та номер: ІВ1405-507, видане 11 квітня 2018 року ПАТ «Укрсоцбанк»; адміністративний збір за реєстраційні дії; іпотечний договір серія та номер 02-10/1600, виданий 17 травня 2007 року АКБ «Укрсоцбанк»; договір кредиту серія та номер 10-29/3417, виданий 17 травня 2007 року АКБ «Укрсоцбанк».
Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права 
Звертаючись до суду з цим позовом, ОСОБА_1 вказував на те, що перехід права власності на спірну квартиру відбувся з порушенням порядку здійснення звернення стягнення на майно та здійснення реєстрації права власності передбаченого законодавством про іпотеку, оскільки він не отримував від іпотекодержателя письмової вимоги про усунення порушень та відповідачами порушено Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», так як спірна квартира є єдиним місцем проживання його та його сім`ї.
Відповідно до вимог частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України)). 
Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.
Відповідно до частини першої статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірах та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
Виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою (частина перша статті 546 ЦК України).
Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (стаття 575 ЦК України). 
Відповідно до частини першої статті 7 Закону України «Про іпотеку» (тут і далі - у редакції, чинній на час проведення державної реєстрації права власності) за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання. 
Частиною першою статті 33 Закону України «Про іпотеку» визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. 
У частині першій статті 35 Закону України «Про іпотеку» зазначено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. 
Згідно із частиною першою статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. 
З огляду на зміст частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (тут і далі - у редакції, чинній на час проведення державної реєстрації права власності) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Згідно із Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127) у редакції, чинній на час проведення державної реєстрації права власності) визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Подібний висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду 
від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17 (провадження № 14-183цс23).
Суди встановили, що у статті 4 іпотечного договору передбачено порядок звернення стягнення на предмет іпотеки та його реалізація. Згідно з пунктом 4.1 договору іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Відповідно до підпункту 4.5.3 пункту 4.5 іпотечного договору іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів, зокрема, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». 
Наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки. 
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22) виклала висновок про те, що «обов`язковою умовою при вирішенні питання перереєстрації права власності на іпотечне майно є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ньому».
Позивач вказував, що в матеріалах справи відсутні докази особистого вручення позичальнику повідомлення банку, а також відсутні докази надходження повідомлення до відділення поштового зв`язку одержувача, оскільки на описі вкладення, списку від 12 квітня 2018 року № 1401 та квитанції ПАТ «Укрпошта» від 12 квітня 2018 року відсутній штемпель відділення зв`язку одержувача. Суди не звернули уваги на те, що на вказаних документах в наявності тільки штемпель відправника «м. Чернігів». На квитанції ПАТ «Укрпошта» від 12 квітня 2018 року також вказана адреса відправлення: АДРЕСА_5 . 
Будь-яких інших доказів на підтвердження направлення та фактичного отримання позичальником та іпотекодавцем  ОСОБА_1 повідомлень про звернення стягнення на іпотечне майно за порушення зобов`язання за кредитним договором, матеріали справи не містять.
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270 (постанова Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року справа № 757/13243/17, провадження № 14-719цс19).
Верховний Суд у постанові від 15 травня 2024 року у справі № 523/5600/22 (провадження № 61-17379св23) погодився з висновками суду першої інстанції про те, що за відсутності підпису на зворотному повідомленні іпотекодавця не можна вважати його таким, що отримав вимогу іпотекодержателя щодо погашення заборгованості та наміру звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання на нього права власності, що є обов`язковим необхідним документом для здійснення державним реєстратором реєстраційної дії відповідно до пункту 61 Порядку № 1127.
Згідно з пунктом 6.2 договору іпотеки усі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином, у випадку якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручені особисто за вказаними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.
Наданий банком опис вкладення до рекомендованого листа, містить лише відбиток штемпеля відправника у відділенні «Укрпошти» у місті Чернігові, однак додані до матеріалів справи банком: опис вкладення до рекомендованого листа на ім`я  ОСОБА_1 , список відправлення листів, штемпеля відділення зв`язку одержувача (місто Київ), як це передбачено умовами договору про іпотеку, не містять.
Враховуючи викладене, суди першої та апеляційної інстанцій не звернули уваги на те, що на вказаних документах в наявності тільки штемпель відправника «м. Чернігів», на квитанції ПАТ «Укрпошта» від 12 квітня 2018 року також вказана адреса відправлення: АДРЕСА_5 . Таким чином, суд першої інстанції належним чином не дослідив цей доказ, оскільки в своєму рішенні не вказав, що датою отримання таких повідомлень буде вважатись дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача. 
Водночас суд апеляційної інстанції не надав вказаним доказам належної оцінки як окремо, так і в сукупності з іншими доказами, не з`ясував, чи підтверджують поштові відправлення направлення  ОСОБА_1 12 квітня 2018 рокувідповідної вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
Таким чином, апеляційний суд не перевірив висновки суду першої інстанції в частині належного повідомлення про вручення поштового відправлення на ім`я  ОСОБА_1 , чи отримував ОСОБА_1 повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, у зв`язку з чим дійшов передчасного висновку про відмову в задоволенні позову  ОСОБА_1 .
Що стосується вирішення позовних вимог АТ «Сенс Банк» про виселення ОСОБА_2 , то, враховуючи, що суд апеляційної інстанції дійшов передчасного висновку про відмову в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 , постанова апеляційного суду в частині виселення ОСОБА_2 з урахування меж та доводів касаційної скарги також підлягає скасуванню з направленням справи в цій частині на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Зазначені обставини у їх сукупності свідчать про порушення судом апеляційної інстанції норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення спору по суті, а тому Верховний Суд приймає до уваги доводи касаційної скарги про порушення судом апеляційної інстанції норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, що призвело до порушення прав  ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .
Оскільки фактичні обставини, від яких залежить правильне вирішення справи, судами не встановлено, а суд касаційної інстанції у силу своїх процесуальних повноважень (стаття 400 ЦПК України) позбавлений можливості встановлювати нові обставини, які не були встановлені судами першої та апеляційної інстанцій, збирати та надавати оцінку доказам, колегія суддів вважає за необхідне постанову Київського апеляційного суду від 05 вересня 2023 року в частині позову ОСОБА_1 про скасування рішення про реєстрацію права власності на нерухоме майно, скасування реєстраційного запису і поновлення відомостей та позову АТ «Сенс Банк» про виселення скасувати, а справу передати в цих частинах на новий судовий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Згідно з частиною першою статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Відповідно до пункту 1 частини третьої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 389 цього Кодексу.
Згідно з частиною четвертою статті 411 ЦПК України справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції. 
Ураховуючи викладене, оскаржувана постанова суду апеляційної інстанції не може вважатись законною й обґрунтованою та підлягає в частині позову ОСОБА_1 про скасування рішення про реєстрацію права власності на нерухоме майно, скасування реєстраційного запису і поновлення відомостей та позову АТ «Сенс Банк» про виселення та в частині вирішення апеляційним судом питання про стягнення судових витрат скасуванню, а справа в цих частинах - направленню на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Щодо судових витрат
Відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Оскільки справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, то розподіл судових витрат Верховний Суд не здійснює.
Керуючись статтями 400, 410, 411, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
 
УХВАЛИВ:
Касаційну скаргу  ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , в інтересах яких діє адвокат Правдивий Віталій Іванович, задовольнити частково.
Постанову Київського апеляційного суду від 05 вересня 2023 року в частині вирішення позовних вимог  ОСОБА_1  про скасування рішення про реєстрацію права власності на нерухоме майно, скасування реєстраційного запису і поновлення відомостей та позовної вимоги АТ «Сенс Банк» про виселення, а також в частині вирішення питання про стягнення судових витратскасувати, справу в цих частинах направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий                                                                                                 І. М. Фаловська
Судді                                                                                                              В. М. Ігнатенко
С. О. Карпенко
В. В. Сердюк
            О. М. Ситнік