ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
29 вересня 2025 року 
м. Київ
справа № 142/681/23
провадження № 61-2512св25
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
Шиповича В. В. (суддя - доповідач), Осіяна О. М., Синельникова Є. В.,
учасники справи:
позивачка -  ОСОБА_1 ,
відповідач -  ОСОБА_2 ,
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Близнюк Віктор Васильович, на заочне рішення Піщанського районного суду Вінницької області, у складі судді Нестерука В. В., від 28 жовтня 2024 року та постанову Вінницького апеляційного суду, у складі колегії суддів: Ковальчука О. В., Шемети Т. М., Берегового О. Ю., від 28 січня 2025 року,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
1.           У грудні 2023 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2  про визнання дійсним договору купівлі-продажу.
2.           Позов ОСОБА_1 обґрунтовано тим, що між нею та відповідачем на початку липня 2021 року було досягнуто попередньої згоди про продаж належного йому житлового будинку АДРЕСА_1 . 
3.            ОСОБА_2 зобов`язався якнайшвидше підготувати необхідні для продажу документи на будинок та земельну ділянку, зокрема виготовити новий технічний паспорт, після чого вони мали звернутися до нотаріуса для підписання договору купівлі-продажу. 
4.           22 вересня 2021 року сторонами було укладено усний договір купівлі-продажу будинку АДРЕСА_1 та земельної ділянки, на якій він розташований, площею 0,15 га. 
5.           Суттєвими умовами договору була повна оплата в розмірі 7 000 доларів США та наступний розподіл витрат, пов`язаних з нотаріальним посвідченням договору купівлі-продажу і реєстрацією права власності. 
6.           Стверджує, що нею, як покупцем були виконані умови усного договору, та готівкою сплачена продавцю визначена договором сума. В свою чергу, продавець передав їй технічну документацію на будинок, будинкову книгу, витяг про реєстрацію права власності на земельну ділянку та ключі від дверей. 
7.           Звернутися до нотаріуса сторони домовилися 27 вересня 2021 року, однак продавець раптово зник без повідомлення та не залишив відомостей про засоби зв`язку із ним. 
8.           Протягом всього часу з дати укладення усного договору купівлі-продажу вона проживає в будинку, здійснила ремонт, маючи надію на спільне з продавцем звернення до нотаріуса з метою посвідчення договору купівлі-продажу будинку та реєстрації права власності на нього в установленому законом порядку. 
9.           Як з`ясувалось в подальшому відповідач виїхав до російської федерації та не планує повертатись на Україну, а можливість звернення до нотаріуса
для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу будинку з ОСОБА_2 втрачена з огляду на запроваджений на території України воєнний стан та припинення дипломатичних відносин з країною-агресором.
10.        У зв`язку з тим, що втрачена будь-яка можливість нотаріального посвідчення укладеного між нею та ОСОБА_2 договору, але сторони досягли згоди щодо всіх істотних його умов, ОСОБА_1 просила суд: 
-          визнати дійсним усний договір купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна - житлового будинку АДРЕСА_1 та земельної ділянки для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, площею 0,15 га, кадастровий номер 0523255100:03:004:0420, укладений 22 вересня 2021 року між нею ОСОБА_1 , в якості покупця та ОСОБА_2 , в якості продавця за ціною 7 000 доларів США.
Короткий зміст судових рішень, ухвалених у справі
11.        Заочним рішенням Піщанського районного суду Вінницької області 
від 28 жовтня 2024 року, залишеним без змін постановою Вінницького апеляційного суду від 28 січня 2025 року, у задоволенні позову відмовлено. 
12.        Суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що усний договір купівлі-продажу житлового будинку не відповідає встановленій формі і є нікчемним в силу закону. Розписка, що міститься в матеріалах справи не є договором купівлі-продажу, оскільки не містить істотних умов, що притаманні такому договору. Сам по собі виїзд відповідача за кордон не свідчить про його ухилення від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, не перешкоджає сторонам нотаріально оформити договір купівлі-продажу після його приїзду в Україну або через представника за відповідним дорученням, відтак можливість посвідчити договір не є остаточно втраченою.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
13.        У касаційній скарзі ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Близнюк В. В., просить скасувати заочне рішення Піщанського районного суду Вінницької області від 28 жовтня 2024 року та постанову Вінницького апеляційного суду від 28 січня 2025 року, направивши справу на новий розгляд до суду першої інстанції.  
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
14.        27 лютого 2025 року представник ОСОБА_1 - адвокат
Близнюк В. В. подав касаційну скаргу на заочне рішення Піщанського районного суду Вінницької області від 28 жовтня 2024 року та постанову Вінницького апеляційного суду від 28 січня 2025 року.
15.        Ухвалою Верховного Суду від 15 квітня 2025 року відкрито касаційне провадження за вказаною касаційною скаргою, витребувано із суду першої інстанції матеріали справи № 142/681/23, які у квітні 2025 року надійшли до Верховного Суду.
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
16.        Підставою касаційного оскарження судових рішень заявниця зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме застосування норм права без урахування висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду 
від 27 листопада 2024 року у справі № 204/8017/17, постановах Верховного Суду від 04 березня 2019 року у справі № 665/2266/16, від 07 серпня 2020 року у справі № 528/726/18, від 22 вересня 2021 року у справі № 221/5196/16, 
від 07 грудня 2022 року у справі № 142/119/20, а також у постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року у справі № 6-1288цс17 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
17.        Посилається на те, що якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджено письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.
18.        Вважає, що визнання договору купівлі-продажу будинку дійсним є єдиним механізмом захисту її майнових інтересів.
19.        Вказує, що висновок судів першої та апеляційної інстанції про те, що розписка не є договором купівлі-продажу є хибним.
Відзив на касаційну скаргу до Верховного Суду не надійшов
Обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
20.        Відповідно до копії свідоцтва № НОМЕР_1 на право особистої власності на жилий будинок від 21 вересня 1982 року на підставі рішення виконкому Піщанської селищної ради № 12 від 27 серпня 1982 року ОСОБА_2 належить житловий будинок з приналежними до нього будівлями та спорудами, в АДРЕСА_1 .
21.        З копії технічного паспорта на будинок садибного типу з господарськими будівлями та спорудами на АДРЕСА_1 , виготовленого станом на 21 липня 2021 року, вбачається, що до складу будівель та споруд входять житловий будинок літ «А», загальною площею 66,8 кв.м, веранда літ «а», вхідний майданчик літ «а1», погріб літ «А/П», погріб літ «а/п», сарай літ «Б», сарай літ «б» 1982 року забудови, гараж літ «В» 1985 року забудови, а також огорожа «1-3».
22.        Згідно з копією витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 272032528 від 27 серпня 2021 року право власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано за ОСОБА_2 25 серпня 2021 року.
23.        З витягів з Державного земельного кадастру про земельну ділянку
НВ-4616883172021 від 22 вересня 2021 року та НВ-0500699662024 від 23 липня 2024 року встановлено, що право власності на земельну ділянку з кадастровим номером 0523255100:03:004:0420 площею 0,15 га, з цільовим призначенням для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_2 чи іншими особами не зареєстровано.
24.        Копією будинкової книги для прописки (реєстрації) громадян, які проживають у будинку АДРЕСА_1 , підтверджено, що у вересні 
2021 року з реєстрації місця проживання у вказаному будинку знято ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 . 
25.        Відповідно до розписки від 22 вересня 2021 року ОСОБА_2 отримав від ОСОБА_1 7 000 доларів США за продаж належних йому житлового будинку та земельної ділянки з кадастровим номером 0523255100:03:004:0420 площею 0,15 га по АДРЕСА_1 .
26.        З листа Головного центру обробки спеціальної інформації Державної прикордонної служби України № 19-14932/18/24 від 29 лютого 2024 року вбачається, що ОСОБА_2 , виїхав з України 19 вересня 2021 року в пункті пропуску Бачівськ.
27.        Допитані в суді першої інстанції як свідки ОСОБА_6 та ОСОБА_7 ~~,~~ повідомили що восени 2021 року були присутні під час укладення договору купівлі-продажу будинку між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 і підтвердили передачу коштів та документів на будинок.
Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права
28.        Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню.
29.        Згідно із частинами першою-другою статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
30.        Відповідно до частин першої-другої, п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
31.        Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
32.        Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
33.        Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).
34.        Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.
35.        Відповідно до частини першої статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
36.        Відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
37.        Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
38.        Відповідно до статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
39.        Однією з умов визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
40.        При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.
41.        Подібні висновки містяться в постановах Верховного Суду від 04 березня 2019 року у справі № 665/2266/16-ц, від 30 жовтня 2019 року у справі 
№ 140/2001/17, від 22 лютого 2021 року у справі № 545/440/18, від 21 квітня 2023 року у справі № 469/159/13-ц.
42.        Згідно з частинами першою-третьою статті 12, частинами першою п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
43.        Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
44.        Встановивши, що усний договір купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, про який зазначає позивачка, є нікчемним з огляду на недотримання вимог чинного на момент його укладення законодавства щодо нотаріального посвідчення договору та відсутні докази втрати можливості посвідчення такого договору нотаріально, суди попередніх інстанцій дійшли правильних висновків про відсутність правових підстав для задоволенні позовних вимоги визнання договору дійсним у судовому порядку.
45.        У постанові Верховного Суду від 18 серпня 2021 року у справі № 305/1468/16-ц зазначено, що визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України конвалідація можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення.
46.        На підтвердження договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки  ОСОБА_1 надала розписку від 22 вересня
2021 року, відповідно до якої ОСОБА_2  отримав від неї кошти в сумі 7 000 доларів США за продаж житлового будинку та земельної ділянки та передав технічний паспорт на будинок, домову книгу, державний акт на землю, абонентську книжку, ключі від будинку. 
47.        Однак ця розписка не є договором купівлі-продажу, оскільки не містить істотних умов, що притаманні такому договору. 
48.        Апеляційний суд правильно вказав, що усні домовленості, про які стверджує позивачка, мали місце до введення в Україні воєнного стану, а отже будь-які обмеження пов`язані із воєнним станом не впливали на можливість сторін укласти нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу нерухомого майна у 2021 році.
49.        Також звертає на себе увагу той факт, що за відомостями Державної прикордонної служби України ОСОБА_2 , виїхав з України 19 вересня 2021 року, а надана позивачкою розписка датована 22 вересня 2021 року.
50.        Верховний Суд у постанові від 07 червня 2023 року у справі 
№ 947/15160/22 дійшов висновку, про те, що тимчасові обмеження щодо здійснення нотаріальних дій за заявами особи, пов`язаної з державою-агресором, не свідчать про ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору, а отже і не свідчать про наявність підстав для визнання такого договору дійсним відповідно до приписів частини другої статті 220 ЦК України.
51.        З урахуванням встановлених обставин, висновки судів в оскаржених судових рішеннях по суті вирішення спору, не суперечать висновкам Верховного Суду у постановах від 27 листопада 2024 року у справі 
№ 204/8017/17, від 04 березня 2019 року у справі № 665/2266/16, від 07 серпня 2020 року у справі № 528/726/18, від 22 вересня 2021 року у справі 
№ 221/5196/16, від 07 грудня 2022 року у справі № 142/119/20, а також
у постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року у справі
№ 6-1288цс17, на які посилається заявниця у касаційній скарзі.
52.        Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (зокрема рішення у справі «Пономарьов проти України») повноваження вищих судових органів стосовно перегляду мають реалізовуватися для виправлення судових помилок та недоліків судочинства, але не для здійснення нового судового розгляду, перегляд не повинен фактично підміняти собою апеляцію.
53.        Європейський суд з прав людини неодноразово відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення у справі Ruiz Torija 
v. Spain від 09 грудня 1994 року, заява № 18390/91, §§ 29-30). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною, більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх.
54.        Рішення суду першої інстанції та постанова апеляційного суду є достатньо вмотивованими та містять висновки судів щодо питань, які мають значення для вирішення справи.
55.        В межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховним Судом не встановлено підстав для висновку, що суди попередніх інстанцій ухвалили оскаржені судові рішення із неправильним застосуванням норм матеріального права або із порушенням норм процесуального права, що відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України є підставою для залишення касаційної скарги без задоволення, а рішення суду першої інстанції та постанови апеляційного суду - без змін.
Керуючись статтями 400, 401, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
1.           Касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Близнюк Віктор Васильович, залишити без задоволення.
2.           Заочне рішення Піщанського районного суду Вінницької області 
від 28 жовтня 2024 року та постанову Вінницького апеляційного суду 
від 28 січня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Судді: | В. В. Шипович О. М. Осіян Є. В. Синельников