П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М  У К Р А Ї Н И
 
22 жовтня 2025 року                                                                                              м. Київ
 
Справа № 369/2747/21
Провадження № 22-ц/824/1504/2025
 
Резолютивна частина постанови оголошена 22 жовтня 2025 року
            Повний текст постанови складено  24 жовтня 2025 року
 
Київський апеляційний  суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: 
                        судді-доповідача  Стрижеуса А.М., 
                        суддів: Поливач Л.Д., Шкоріної О.І.
                        секретаря: Желепи В.В.
 
сторони:         
позивач                                                         ОСОБА_1 ,
відповідачі                                                    ОСОБА_2 , Товариство з 
обмеженою відповідальністю «Фінансова 
компанія «Толока», Товариство з 
обмеженою відповідальністю «Альфі-
капітал-Інвест», Товариства з обмеженою 
відповідальністю «Фінансова компанія 
«Арагон»,
 
позивач за зустрічним позовом                  Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Толока»
відповідач за зустрічним позовом             ОСОБА_1 ,
 
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою особи, яка не брала участі у справі Товариства з обмеженою відповідальністю «Зубр Капітал», на ухвалу Києво-Святошинського районного суду Київської області від 28 вересня 2021 року у складі судді Ковальчук Л. М. та апеляційними скаргами особи, яка не брала участі у справі Товариства з обмеженою відповідальністю «Зубр Капітал», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Толока», на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 15 квітня 2024 року у складі судді Фінагеєвої І. О.,-
В С Т А Н О В И В:
 
У березні 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Толока», Товариства з обмеженою відповідальністю «Альфі-капітал-Інвест», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Арагон» про визнання права власності на приміщення/квартиру, визнання недійсним договору, витребування майна з чужого незаконного володіння.
Позов мотивований тим, що 05 липня 2012 року між ОСОБА_3 і ТОВ «ФК «Толока» укладено договір про участь у Фонді фінансування будівництва об`єкта нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 . 
На підставі вказаного договору ОСОБА_3 передала ТОВ «ФК «Толока» у довірчу власність кошти з метою отримання у власність об`єкта нерухомого майна. За ОСОБА_3 був закріплений об`єкт нерухомого майна за проектним номером М11, черга 1, секція 2, поверх 19, загальна проектна площа 79,69 кв. м.
02 лютого 2015 року між ТОВ «ФК «Толока» і ОСОБА_3 укладено додаткову угоду до договору інвестування, за умовами якої сторони погодили остаточну площу об`єкта інвестування та факт остаточного виконання ОСОБА_3 своїх обов`язків за договором щодо сплати коштів у повному розмірі. Того ж дня було укладено додаткову угоду № 2, за умовами якої від ОСОБА_3 до ОСОБА_1 перейшли права інвестора за договором. На запити позивача щодо строку введення об`єкта інвестування в експлуатацію відповідальна особа фірми-забудовника надала відповідь про інформування у письмовому вигляді про дату введення нежитлового приміщення за договором. Враховуючи те, що обов`язок з інвестування коштів був виконаний інвестором у повному обсязі, то для отримання у власність приміщення позивачу слід було дочекатися повідомлення від управителя майна і оформити право власності на нежитлове приміщення № 259.
13 серпня 2020 рок ТОВ «ФК «Толока» прийняло рішення про відкріплення об`єкта інвестування та повернення ОСОБА_1 коштів у повному обсязі в сумі 318 760,00 грн. Це рішення позивач отримав у вересні 2020 року.
Вказане рішення позивач вважає незаконним, оскільки на його переконання не було підстав для відкріплення об`єкта інвестування і такі дії управителя майна порушили його права як інвестора.
Після відкріплення об`єкта інвестування позивач виявив, що право власності на зазначену нерухомість було зареєстроване 18 серпня 2020 року за ОСОБА_2 на підставі договору про участь у фінансуванні будівництва від 13 серпня 2020 року, укладеного між ТОВ «ФК «Толока» і ОСОБА_2 та акта приймання-передання нерухомого майна № 259-В1, укладеного між ТОВ «Альфа-Капітал-Інвест» і ОСОБА_2 . Крім того, на зазначене майно на підставі договору іпотеки від 26 серпня 2020 року № 1683 була зареєстрована іпотека та заборона на відчуження нерухомого майна. Позивач вважав, що управитель майна не мав права відчужувати належне йому майно та відповідно не мав належного обсягу цивільних прав на момент укладання договору про участь у фінансуванні будівництва з ОСОБА_4 , а тому вказаний правочин підлягає визнанню недійсним.
Позивач вважав, що право на новостворене майно у нього виникло з моменту повного виконання зобов`язань за договором про участь у фінансуванні будівництва, 
а тому позбавлення його права на таке майно суперечить закону.
На підставі наведеного позивач з врахуванням заяви про зміну предмету позову ОСОБА_1 просив:
- визнати за ним право власності на приміщення / квартиру 
АДРЕСА_2 ;
 
- визнати недійсним договір про участь у фонді фінансування будівництва від 13 серпня 2020 року № 259-В1, укладений між ТОВ «ФК «Толока» і ОСОБА_4 ;
- витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на його користь приміщення/квартиру АДРЕСА_2 .
Ухвалою від 02 березня 2021 року Києво-Святошинський районний суд Київської області відкрив провадження у справі, призначив підготовче судове засідання.
У червні 2021 року до суду надійшов відзив ТОВ «ФК «Толока», в обґрунтування якого відповідач посилається на те, що оскільки станом на час переходу прав інвестора до ОСОБА_1 будинок був введений в експлуатацію, про що позивач був обізнаний, оскільки отримав всю документацію від попереднього інвестора ОСОБА_5 , включаючи технічний паспорт на приміщення, тому управитель не направляв повідомлень ОСОБА_1 про введення в експлуатацію будинку. Крім того, відповідач зауважує, що відповідно до правил фінансування фонду будівництва після отримання довірителем всіх необхідних документів довіритель в обмін на довідку про інвестування 100 % вартості будівництва отримує оглядовий ордер на квартиру та протягом 5 днів повинен підписати акт приймання-передання об`єкта інвестування. Оскільки такі дії не були вчинені довірителем, то на підставі положень цих правил договір інвестування з позивачем вважався припиненим. Крім того, договір інвестування вважався припиненим, оскільки протягом двох місяців з моменту введення будинку в експлуатацію довіритель без поважних причин не підписав акт приймання-передання приміщення незважаючи на те, що 12 червня 2020 року управитель повідомив довірителя про необхідність вчинення таких дій. Також відповідач зауважував про неналежний спосіб захисту права позивача шляхом визнання права власності на нерухоме майно.
У відповіді на відзив від 05 липня 2021 року ОСОБА_1 , заперечував факт обізнаності про введення в експлуатацію будинку станом на час укладання додаткової угоди до договору участі у фонді фінансування будівництва, а також факт отримання іншої кореспонденції від ТОВ «ФК «Толока».
У червні 2021 року ТОВ «ФК «Толока» звернулося до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_1 про визнання припиненими правовідносин та зобов`язання вчинити певні дії.
Зустрічний позов мотивований тим, що 05 липня 2012 року між ОСОБА_3 і ТОВ «ФК «Толока» укладено договір про участь у Фонді фінансування будівництва об`єкта нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 . На підставі договору довірителем були сплачені кошти у повному обсязі в сумі 318 760,00 грн. Після отримання коштів об`єкт інвестування був закріплений за довірителем. 02 лютого 2015 року ОСОБА_1 , ОСОБА_5 і ТОВ «ФК «Толока» уклали додаткову угоду № 2 до договору про участь у фонді фінансування будівництва, за умовами якої ОСОБА_1 набував права та обов`язки довірителя за договором фінансування фонду будівництва, внаслідок чого спірний об`єкт інвестування був закріплений за ОСОБА_1 
ТОВ «ФК «Толока» стверджувало, що на момент укладення додаткової угоди № 2 ОСОБА_1 був обізнаний про те, що будинок був введений в експлуатацію. Відповідно до Правил фінансування фонду будівництва передумовою отримання довірителем права власності на об`єкт інвестування є отримання довірителем довідки про право довірителя на набуття у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування, звернення довірителем до забудовника та підписання акта приймання-передання об`єкта інвестування, оформлення забудовником права власності довірителя на об`єкт інвестування. Управитель неодноразово повідомляв довірителя про потребу у вчиненні визначених правилами інвестування фонду будівництва дій для набуття у власність об`єкта інвестування, проте останній жодних дій не вжив, в зв`язку з чим договір участі у фінансуванні фонду будівництва з позивачем був припинений, оскільки управитель виконав усі покладені на нього договором обов`язки. У зв`язку з цим управитель направив ОСОБА_1 вимогу про направлення банківських реквізитів для повернення сплачених коштів, проте відповіді від нього не отримав.
На підставі наведеного ТОВ «ФК «Толока» просило визнати припиненими правовідносини між ТОВ «ФК «Толока» і ОСОБА_1 за додатковою угодою № 2 до договору про участь у фонді фінансування будівництва від 02 лютого 2015 року 
№ М 11-В1 та зобов`язати ОСОБА_1 надати реквізити банківського рахунку з метою проведення ТОВ «ФК «Толока» повернення грошових коштів у зв`язку з відкріпленням об`єкта інвестування.
Ухвалою від 08 грудня 2021 року Києво-Святошинський районний суд Київської області прийняв до спільного розгляду з позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ТОВ «ФК «Толока», ТОВ «Альфа-Капітал-Інвест», ТОВ «ФК «Арагон» про визнання права власності на нежитлове приміщення зустрічний позов ТОВ «ФК «Толока» до ОСОБА_1 про визнання припиненими правовідносин, зобов`язання вчинити певні дії.
У відзиві на зустрічну позовну заяву від 23 грудня 2021 року ОСОБА_1 зазначав, що зустрічний позов не підлягає задоволенню, оскільки вимоги недоведені 
у передбачений законом спосіб, жодної кореспонденції від ТОВ «ФК «Толока» він не отримував. Крім того, ОСОБА_6 вважав, що такий спосіб захисту порушеного права, як визнання правовідносин припиненими, чинним законодавством не передбачено.
Ухвалою від 27 червня 2022 року Києво-Святошинський районний суд Київської області закрив підготовче судове засідання, призначив справу до розгляду.
У вересні 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду із заявою про забезпечення позову у якій просив накласти арешт із забороною вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо приміщення АДРЕСА_2 .
В обґрунтування заяви про забезпечення позову заявник посилався на те, що він звернувся до суду з позовною заявою до ОСОБА_2 , ТОВ «ФК «Толока», ТОВ «Альфа-капітал-Інвест», ТОВ «ФК «Арагон» про визнання права власності на нежитлове приміщення у якій просить суд визнати за ним право власності на приміщення 
АДРЕСА_2 .
Заявник вважав, що існує ризик відчуження майна, яке є предметом спору. Невжиття заходів забезпечення позову може ускладнити або зробити неможливим виконання рішення суду у справі, оскільки вказане майно може бути відчужено на користь третіх осіб.
Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 28 вересня 2021 року заяву ОСОБА_1 про забезпечення позову у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ТОВ «ФК «Толока», ТОВ «Альфа-капітал-Інвест», ТОВ  «ФК «Арагон» про визнання права власності на нежитлове приміщення задоволено.
У порядку забезпечення позову накладено арешт із забороною вчиняти будь-які реєстраційні дії на нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 113,78 кв. м, яка належить ОСОБА_2 .
Розглянувши заяву про забезпечення позову, виходячи з матеріалів справи, беручи до уваги те, що між сторонами існує спір щодо квартири 
АДРЕСА_2 , суд прийшов до висновку, що забезпечення позову, шляхом арешту цього об`єкта нерухомості, має підстави, а відтак задовольнив заяву.
 
Врахувавши, що обраний заявником спосіб забезпечення позову не спричинить невідновлюваної шкоди відповідачу, а також відсутність підстав, передбачених частиною третьою статі 154 ЦПК України, суд вважав недоцільним у цьому випадку застосовувати зустрічне забезпечення.
Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 15 квітня 2024 року позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ТОВ «ФК «Толока», ТОВ «Альфі-капітал-Інвест», ТОВ «ФК «Арагон» про визнання права власності на приміщення / квартиру, визнання недійсним договору, витребування майна з чужого незаконного володіння задоволено частково.
Витребувано з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 приміщення / квартиру АДРЕСА_3 (реєстраційний номер нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 2149243832224).
У задоволенні іншої частини позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено.
У задоволенні зустрічного позову ТОВ «ФК «Толока» до ОСОБА_1 про визнання припиненими правовідносин та зобов`язання вчинити певні дії відмовлено.
Суд вказав, що заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 28 вересня 2021 року, щодо накладення арешту із забороною вчиняти будь-які реєстраційні дії на нерухоме майно приміщення / квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 79,9 кв. м, яка належить ОСОБА_2 , продовжуватимуть діяти протягом дев`яноста днів з дня набрання рішення законної сили.
Стягнено з ТОВ «Альфа-Капітал-Інвест», ОСОБА_2 , ТОВ «ФК «Толока» і ТОВ «ФК «Арагон» на користь ОСОБА_1 судовий збір у загальному розмірі 11 350,00 грн, тобто по 2 837,50 грн з кожного відповідача.
Частково задовольняючи позов ОСОБА_1 і відмовляючи в задоволенні зустрічного позову ТОВ «ФК «Толока», суд першої інстанції зробив висновок про те, що ОСОБА_1 станом на 02 лютого 2015 року фактично набув первісне право на новостворений об`єкт інвестування, оскільки станом на 02 лютого 2015 року об`єкт будівництва був введений в експлуатацію, а ОСОБА_1 після введення будинку в експлуатацію були виконані умови договору про фінансування фонду будівництва. ТОВ «ФК «Толока» безпідставно відчужило об`єкт інвестування на користь третьої особи, а отже ОСОБА_1 має право поновити своє порушене право на об`єкт інвестування шляхом звернення до суду з віндикаційним позовом до чинного володільця об`єкта нерухомості.
Суд також вказав, що не заслуговують на увагу доводи ТОВ «ФК «Толока» про те, що об`єкт інвестування був відкріплений від ОСОБА_1 , оскільки він у встановлені Типовими правилами Фонду фінансування будівництва виду А строки не вчинив ряд необхідних дій для прийняття об`єкта інвестування та набуття на нього права власності.
ТОВ «ФК «Толока» не довело, що інвестор ОСОБА_1 був ознайомлений з Типовими правилами фінансування фонду будівництва виду А, оскільки вони не засвідчені підписом ОСОБА_1 . Така обставина дає підстави для висновку про те, що останній не погоджував ці правила з ТОВ «ФК «Толока» та не надавав беззаперечну згоду на їх виконання, а отже вони не можуть імперативно впливати на коло прав, обов`язків та інтересів ОСОБА_1 щодо об`єкта інвестування, зокрема, зобов`язувати ОСОБА_1 на вчинення певних дій з застосуванням наслідків невчинення таких дій. Окрім того, матеріали справи не містять доказів повідомлення позивача про введення будинку в експлуатацію.
 
Такі обставини спростовують підстави для задоволення зустрічних позовних вимог про визнання правовідносин припиненими.
Не погоджуючись з рішенням суду представником особи, яка не брала участі у справі ТОВ «Зубр Капітал», адвокатом Білою Я.Г. та представником відповідача ТОВ «Фінансова компанія «Толока», поданою адвокатом Коваленко М.С.,подано апеляційні скарги, в яких відповідачі просять рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволені позову відмовити а зустрічний позов задовольнити в повному обсязі, посилаючись на те, що рішення суду є незаконним, необґрунтованим, ухваленим при неправильній оцінці доказів, наявних у матеріалах справи і як наслідок неправильних висновків суду, що в сукупності призвело до неправильного застосування норм матеріального права при порушенні норм процесуального права.
Не погоджуючись з ухвалою суду, представник особи, яка не брала участі у справі Товариства з обмеженою відповідальністю «Зубр Капітал» - адвокат Біла Я.Г. подала апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та  процесуального права, просить скасувати ухвалу суду першої інстанції, та ухвалити нове судове рішення про відмову в задоволенні заяви про забезпечення позову.
Зокрема зазначає про те, що  законом чітко визначено, що забезпечення позову можливе лише в разі достатньо обґрунтованого припущення про те, що невжиття заходів забезпечення може істотно ускладнити чи унеможливити виконання рішення суду.
25 червня 2024 року листом Київського апеляційного суду витребувано матеріали справи № 369/2747/21 з Києво-Святошинського районного суду м. Києва.
25 липня 2024 року матеріали справи № 369/2747/21 надійшли до Київського апеляційного суду.
Ухвалою Київського апеляційного суду від 01 серпня 2024 року клопотання представника ТОВ «Зубр Капітал адвоката Білої Я.Г. про поновлення строку на апеляційне оскарження рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 15 квітня 2024 року задоволено та поновлено його.
Апеляційну скаргу особи, яка не брала участі у справі ТОВ «Зубр Капітал» залишено без руху для усунення недоліків, викладених в мотивувальній частині ухвали.
Ухвалою Київського апеляційного суду від 05 серпня 2024 року клопотання представника ТОВ «ФК «Толока» адвоката Коваленко М.С. про поновлення строку на апеляційне оскарження рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 15 квітня 2024 року задоволено та поновлено його.
Апеляційну скаргу ТОВ «ФК «Толока» залишено без руху для усунення недоліків, викладених у мотивувальній частині ухвали.
Ухвалою Київського апеляційного суду від 16 серпня 2024 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ТОВ «ФК «Толока», поданою адвокатом Коваленко М. С., на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 15 квітня 2024 року  у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ТОВ «ФК «Толока», ТОВ «Альфі-капітал-Інвест», ТОВ «ФК «Арагон» про визнання права власності на приміщення / квартиру, визнання недійсним договору, витребування майна з чужого незаконного володіння, за зустрічним позовом ТОВ «ФК «Толока» до ОСОБА_1 про визнання припиненими правовідносин та зобов`язання вчинити певні дії.
Ухвалою Київського апеляційного суду від 16 серпня 2024 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою особи, яка не брала участі у справі Товариства з обмеженою відповідальністю «Зубр Капітал», подану адвокатом Білою Я. Г., на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 15 квітня 2024 року у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ТОВ «ФК «Толока», ТОВ «Альфі-капітал-Інвест», ТОВ «ФК «Арагон» про визнання права власності на приміщення / квартиру, визнання недійсним договору, витребування майна з чужого незаконного володіння, за зустрічним позовом ТОВ «ФК «Толока» до ОСОБА_1 про визнання припиненими правовідносин та зобов`язання вчинити певні дії.
Ухвалою Київського апеляційного суду від 16 вересня 2024 року клопотання представника ТОВ «Зубр Капітал» - адвоката Білої Я. Г. про поновлення строку на апеляційне оскарження ухвали Києво-Святошинського районного суду Київської області від 28 вересня 2021 року задоволено, строк на апеляційне оскарження поновлено.
Відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ТОВ «Зубр Капітал», поданою адвокатом Білою Я. Г. на ухвалу Києво-Святошинського районного суду Київської області від 28 вересня 2021 року у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ТОВ «ФК «Толока», ТОВ «Альфі-капітал-Інвест», ТОВ «ФК «Арагон» про визнання права власності на приміщення / квартиру, визнання недійсним договору, витребування майна з чужого незаконного володіння, за зустрічним позовом ТОВ «ФК «Толока» до ОСОБА_1 про визнання припиненими правовідносин та зобов`язання вчинити певні дії.
Ухвалами Київського апеляційного суду від 07 жовтня 2024 року справу призначено до розгляду з викликом учасників справи.
27 серпня 2024 року ОСОБА_1 подав відзив на апеляційну скаргу ТОВ «Зубр Капітал» в якій просив апеляційні скарги залишити без задоволення а рішення суду першої інстанції залишити без змін.
Відзиви на апеляційну скаргу ТОВ «ФК «Толока» сторонами по справі не подавалися.
            В судовому засіданні 13 серпня 2025 року представник ТОВ «ФК «Толока» адвокат Мосюк М.М. підтримала доводи апеляційної скарги ТОВ «ФК Толока» та апеляційні скарги ТОВ «Зубр Капітал».
В судове засідання, призначене на 22 жовтня 2025 року представник ТОВ «ФК «Толока» не з`явилася, до суду подала клопотання про розгляд справи без участі представника ТОВ «ФК «Толока».
Представник ТОВ «Зубр Капітал» адвокат Побережник А.О. підтримала доводи апеляційних скарг ТОВ «Зубр Капітал» та апеляційної скарги ТОВ «ФК «Толока».
ОСОБА_1 та його представник адвокат Снідевич О.С. заперечували проти доводів апеляційних скарг ТОВ «ФК «Толока» та ТОВ «Зубр Капітал».
ТОВ «Альфа-капітал-Інвест», ТОВ «ФК «Арагон» в судове засідання не з`явилися, про день та час розгляду справи повідомлялися належним чином, а тому колегія суддів вважає можливим розглянути справу за їх відсутності.
Частинами першою-третьою статті 367 ЦПК України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише 
у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи апеляційних скарг, урахувавши аргументи, наведені у відзиві на апеляційні скарги, колегія суддів дійшла таких висновків.
Встановлено, що 05 липня 2012 року між ОСОБА_5 і ТОВ «ФК «Толока» укладено договір про участь у Фонді фінансування будівництва виду А № М 11-В1, за умовами якого ОСОБА_5 передав у довірчу власність ТОВ «ФК «Толока» кошти з метою отримання у власність об`єкта інвестування загальною площею 79,69 кв. м, черга 1, секція 2, проектний номер та тип нежитлового приміщення М11.
Додатковою угодою № 1 до договору про участь у Фонді фінансування будівництва виду А від 05 липня 2012 року № М 11-В1 від 02 лютого 2015 року сторони внесли зміни до основного договору в частині площі об`єкта нерухомості та погодили загальну вартість об`єкта інвестування у розмірі 318 760,00 грн.
18 липня 2013 року ТОВ «ФК «Альфа-капітал Інвест» направило ТОВ «ФК «Толока» повідомлення про готовність багатоквартирного будинку до експлуатації.
02 лютого 2015 року ОСОБА_5 , ТОВ «ФК «Толова» і ОСОБА_1 уклали додаткову угоду № 2 до договору про участь у Фонді фінансування будівництва виду А від 05 липня 2012 року № М 11-В1, за умовами якої погодили, що всі кошти на суму 
318 760,00 грн сплачені за договором, а об`єкт інвестування з цього моменту вважається закріпленим за ОСОБА_1 
02 лютого 2015 року ТОВ «ФК «Толока» видало ОСОБА_1 свідоцтво про участь у ФФБ виду А № М 11-В1, за умовами якого сума внесених довірителем коштів становила 318 760,00 грн, тобто 100 % вартості об`єкта інвестування.
12 червня 2020 року ТОВ «ФК «Толока» направило ОСОБА_1 лист, в якому повідомляло про необхідність підписати акт приймання-передання закріпленого об`єкта інвестування протягом 30-ти календарних днів з моменту отримання листа. Також управитель попередив довірителя про відкріплення від нього об`єкта інвестування у разі невжиття останнім вказаних дій.
17 серпня 2020 року ТОВ «ФК «Толока» надіслало ОСОБА_1 лист про відкріплення об`єкта інвестування та вимогу щодо надання банківських реквізитів для повернення коштів.
28 серпня 2020 року цей лист був отриманий особисто ОСОБА_1 , що підтверджується зворотним поштовим повідомленням з трек-номером 0306211790875.
18 серпня 2020 року право власності на об`єкт нерухомого майна - приміщення 
№ 259, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано за ОСОБА_2 на підставі договору про участь у фонді фінансування будівництва, серія та номер 259-В1, виданого 13 серпня 2020 року ТОВ «ФА «Толока», а також акта приймання-передання нерухомого майна, серія та номер 259-В1, виданого 17 серпня 2020 року ТОВ «ФК «Толока».
26 серпня 2020 року на підставі договору іпотеки, серія та номер 1683, виданого 26 серпня 2020 року, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кірюхова Н. С. зареєструвала обтяження приміщення № 259, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , іпотекою та забороною на нерухоме майно, іпотекодержателем зазначила ТОВ «ФК «Арагон», іпотекодавцем - ОСОБА_2 
03 вересня 2020 року ТОВ «ФК «Толока» направило ОСОБА_1 повідомлення, в якому просило направити актуальні банківські реквізити для повернення коштів у зв`язку з відкріпленням об`єкта інвестування.
09 вересня 2020 року ТОВ «ФК «Толока» надіслало ОСОБА_1 лист-вимогу про надсилання актуальних банківських реквізитів для перерахування коштів у зв`язку з відкріпленням об`єкта інвестування, який був отриманий ОСОБА_1 15 вересня 2020 року, що підтверджується зворотнім поштовим повідомленням з трек-номером 0306211888778.
Відповідно до висновку № 19 про вартість майна, виготовленого ТОВ «Інститут земельних норм та раціонального землекористування» вартість об`єкта інвестування станом на 29 січня 2021 року становить 1 257 251,00 грн.
 
            Щодо ухвали про забезпечення позову
 
Згідно з пунктами 1, 2 частини першої статті 150 ЦПК України позов забезпечується накладенням арешту на майно та (або) грошові кошти, що належать або підлягають передачі або сплаті відповідачеві і знаходяться у нього чи в інших осіб; забороною вчиняти певні дії.
Заходи забезпечення позову мають тимчасовий характер і діють до виконання рішення суду, яким закінчується розгляд справи по суті.
Метою забезпечення позову є вжиття судом заходів щодо охорони матеріально-правових інтересів позивача від можливих недобросовісних дій з боку відповідача з тим, щоб забезпечити позивачу реальне та ефективне виконання судового рішення, якщо воно буде прийнято на користь позивача, в тому числі задля попередження потенційних труднощів у подальшому виконанні такого рішення.
Забезпечення позову по суті - це обмеження суб`єктивних прав, свобод чи інтересів відповідача або пов`язаних із ним інших осіб в інтересах забезпечення реалізації в майбутньому актів правосуддя і задоволених вимог позивача (заявника). Зазначені обмеження встановлює суд в ухвалі, вони діють до заміни судом виду забезпечення позову або скасування заходів забезпечення позову.
Невжиття заходів забезпечення позову не повинно мати наслідком заподіяння шкоди позивачу, а вжиття таких заходів не повинно мати наслідком заподіяння шкоди заінтересованим особам.
Предметом спору у цій справі є визнання права власності на приміщення/квартиру, визнання недійсним договору та витребування майна з чужого незаконного володіння, яке є предметом іпотеки. 
Оскаржуючи в апеляційному порядку ухвалу районного суду про накладення арешту із забороною вчиняти будь-які реєстраційні дії на нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 113,7.8 кв. м, яка належить ОСОБА_2 , ТОВ «Зубр Капітал» зазначало, що наявність арешту, накладеного на майно боржника на підставі ухвали суду у цій справі, порушує його права як іпотекодержателя та позбавляє можливості реалізувати пріоритетне право на задоволення своїх вимог за рахунок іпотечного майна. 
Надаючи оцінку цим аргументам, апеляційний суд враховує таке.
Відповідно до частин п`ятої, шостої статті 3 Закону України «Про іпотеку» - іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору. У разі порушення боржником основного зобов`язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно зареєстровані після державної реєстрації іпотеки. Якщо пріоритет окремого права чи вимоги на передане в іпотеку нерухоме майно виникає відповідно до закону, таке право чи вимога має пріоритет над вимогою іпотекодержателя лише у разі його/її виникнення та реєстрації до моменту державної реєстрації іпотеки.
У статті 1 Закону України «Про іпотеку» закріплено такі визначення: пріоритет - переважне право однієї особи відносно права іншої особи на те ж саме нерухоме майно (абз. 11); вищий пріоритет - пріоритет, встановлений раніше будь-якого іншого пріоритету стосовно одного й того ж нерухомого майна (абз. 12); нижчий пріоритет - пріоритет, встановлений пізніше пріоритету будь-якого іншого пріоритету стосовно одного й того ж нерухомого майна (абз. 13). 
 
Об`єднана  Палата Верховного Суду у постанові  від 05 травня 2025 року у справі № 466/2651/23 зазначила, що накладення арешту на заставлене майно не позбавляє кредитора права задовольнити свої вимоги в майбутньому й не скасовує для нього правил пріоритетності, передбачених Законом України «Про іпотеку», оскільки відповідно до статті 1 зазначеного Закону іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Конструкція пріоритету спрямована на вирішення колізії прав (як цивільних, так і публічних) на той же самий предмет іпотеки. Особа, право якої виникло раніше, має переважне право на задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки, перед іншими суб`єктами. Пріоритет є втіленням ще римського принципу - qui prior est tempore, potior eat jure (перший в часі - сильніший по праву).
Вжиті заходи забезпечення позову у цьому випадку спрямовані виключно на обмеження суб`єктивних прав відповідача як власника нерухомого майна на вчинення дій з можливого його відчуження. При цьому суті іпотеки як виду забезпечення такі заходи не змінюють та не обмежують права іпотекодержателя.
У випадку забезпечення позову у справі, де іпотекодержатель не 
є учасником справи, та в якій забезпечується позов щодо майна, переданого 
в іпотеку, та право іпотекодержателя ця особа набула до забезпечення позову, права та інтереси іпотекодержателя захищені правилами пріоритетності іпотеки, й потреби в оскарженні будь-якого забезпечення позову, з огляду на порушення прав іпотекодержателя, немає.
Крім того, ТОВ «Зубр Капітал» не довело наявності підстав для реалізації його прав як іпотекодержателя щодо звернення стягнення на предмет іпотеки. 
З огляду на зазначене колегія суддів дійшла висновку про відсутність порушення прав ТОВ «Зубр Капітал» як іпотекодержателя, оскільки забезпечення позову у цій справі шляхом накладення арешту із забороною вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо спірного нерухомого майна, іпотекодержателем якого є ТОВ «Зубр Капітал», не позбавляє його можливості звернути стягнення на предмет іпотеки з урахуванням пріоритетності.
Аналогічний висновок зроблено у постанові Верховного Суду від 06 серпня 2025 року у справі № 569/5464/24 (провадження № 61-2362св25)
Згідно з частиною першою статті 352 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково.
Відповідно до пункту 3 частини першої статті 362 ЦПК України суд апеляційної інстанції закриває апеляційне провадження, якщо після відкриття апеляційного провадження за апеляційною скаргою, поданою особою з підстав вирішення судом питання про її права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, встановлено, що судовим рішенням питання про права, свободи, інтереси та (або) обов`язки такої особи не вирішувалося.
За встановлених обставин справи, а саме те, що суд першої інстанції питання про права, свободи, інтереси та (або) обов`язки ТОВ «Зубр Капітал» не вирішував, апеляційний перегляд справи є неможливим і апеляційне провадження за апеляційною скаргою ТОВ «Зубр Капітал», поданою адвокатом Білою Я. Г., на ухвалу Києво-Святошинського районного суду Київської області від 28 вересня 2021 року у цьому випадку підлягає закриттю на підставі пункту 3 частини першої статті 362 ЦПК України.
 
Щодо суті заявлених вимог
 
            У частинах першій, другій та п`ятій статті 263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним 
і обґрунтованим. 
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Оскаржуване судове рішення зазначеним вимогам закону не відповідає.
 
Щодо позовних вимог ОСОБА_1 .
 
Спірні правовідносини виникли з приводу нерухомого майна, яке було предметом договору про участь у фінансуванні фонду будівництва, зобов`язання за яким позивач виконав у повному обсязі, натомість позивач не виконав Типові правила фінансування фонду будівництва виду А, а аме акт-приймання передання об`єкта інвестування не підписав, а об`єкт інвестування був відчужений третій особі.
Надаючи оцінку заявленим вимогам в межах вимог і доводів позовної заяви та апеляційних скарг, колегія суддів враховує таке.
Рішення суду як найважливіший акт правосуддя покликане забезпечити захист гарантованих Конституцією України прав і свобод людини та здійснення проголошеного Основним Законом України принципу верховенства права.
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (частина перша статті 5 ЦПК України).
Суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України (стаття 2 Закону України «Про судоустрій і статус суддів»).
Обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів.
Усебічність та повнота розгляду передбачає з`ясування усіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв`язків, відносин і залежностей. Усебічне, повне та об`єктивне з`ясування обставин справи забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення.
Для приватного права апріорі властивою є така засада, як розумність. Розумність характерна як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і для тлумачення процесуальних норм (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року у справі № 554/4741/19, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі № 520/1185/16-ц, постанову Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20).
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду (див, зокрема, постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).
Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року в справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22), постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі № 582/18/21 (провадження № 61-20968сво21)).
Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).
Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (див. пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року в справі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).
Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва. 
Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.
Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.  
Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України). За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.  
Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
За змістом положень статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. 
За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.
Відповідно до статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.
За загальним правилом судове рішення не породжує право власності, а лише підтверджує наявне право власності, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається, заперечується та оспорюється. 
Частиною першої статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів. 
Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України). 
Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Відповідно до частини першої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.
За положеннями пункту 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 461 від 13 квітня 2011 року, прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до І-ІІІ категорії складності, та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.
Положенням пункту 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 року № 553), для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються такі документи: 1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо; 2) технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо). У разі придбання особою безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром є одиниця нерухомості, документами, що підтверджують набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу облігацій та за наявності документ, згідно з яким здійснювалось закріплення відповідного об`єкта інвестування за власником облігацій (договір резервування, бронювання тощо). 
Зазначеними нормами встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб.
Таким чином саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. 
Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою. 
Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України). 
Власник має право витребовувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (частина перша статті 387 ЦК України). 
Частина перша статті 388 ЦК України містить перелік підстав, за яких власник майна має право витребовувати своє майно, зокрема якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (підпункт 3 зазначеної статті).
Якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребовувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України).
Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.
Таким чином, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи.
Такі висновки зроблені Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 910/3008/18 (провадження № 14-8цс21).
Оскільки слід вважати, що у ОСОБА_1 виникло право на об`єкт інвестування з моменту завершення будівництва, то він мав право на його витребування.
            Разом з тим, з матеріалів справи відомо, що після уведення будинку в експлуатацію, 12 червня 2020 року ТОВ «ФК «Толока» направило ОСОБА_1 лист, в якому повідомляло про необхідність підписати акт приймання-передачі закріпленого об`єкта інвестування протягом 30-ти календарних днів з моменту отримання листа. Також управитель попередив довірителя про відкріплення від нього об`єкту інвестування у разі невжиття останнім вказаних дій.
17 серпня 2020 року ТОВ «ФК «Толока» надіслало ОСОБА_1 лист про відкріплення об`єкту інвестування та вимогу щодо надання банківських реквізитів для повернення коштів, який ОСОБА_1 отримав особисто що підтверджується зворотним поштовим повідомленням з трек-номером 0306211790875.
            Відповідно до статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»фонд фінансування будівництва - кошти, передані управителю ФФБ в управління, які використані чи будуть використані управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у ФФБ. Правила фонду - система норм, затверджена та оприлюднена управителем цього фонду, якої мають дотримуватися всі суб`єкти системи фінансово-кредитних механізмів будівництва житла для досягнення мети управління майном, визначеної установником управління, що повинні відповідати вимогам цього Закону.
Згідно зі статтею 19 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (тут і далі в редакції, чинній на час надіслання ОСОБА_1 листа щодо підписання акта приймання-передачі), управитель ФФБ надає забудовнику перелік довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними об`єкти інвестування, відповідно до отриманих довірителями від управителя майнових прав на ці об`єкти інвестування, і повідомляє кожного довірителя про введення об`єкта будівництва в експлуатацію, а на письмову вимогу довірителя надає йому копію відповідного акта.
На підставі даних щодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування довіритель за поточною ціною вимірної одиниці об`єкта інвестування здійснює остаточні розрахунки з управителем ФФБ та отримує в управителя ФФБ в обмін на свідоцтво про участь у ФФБ довідку за встановленою формою. Ця довідка є документом, що підтверджує право довірителя на набуття у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування.
Отриману від управителя ФФБ довідку про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування довіритель надає забудовнику для подальшої державної реєстрації за довірителем права власності на закріплений за ним об`єкт інвестування.
Державна реєстрація права власності на житло здійснюється забудовником своїми силами та за свій рахунок. Органи, що здійснюють державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, проводять державну реєстрацію права власності довірителя на об`єкт інвестування на підставі довідки про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування.
Для проведення державної реєстрації права власності на закріплений за довірителем об`єкт інвестування забудовник та довіритель підписують складений забудовником акт прийняття-передачі об`єкта інвестування.
Довіритель має право у п`ятнадцятиденний строк з дня отримання акта прийняття-передачі об`єкта інвестування або підписати підготовлений забудовником акт прийняття-передачі об`єкта інвестування із зазначенням інформації про відсутність претензій довірителя до забудовника щодо об`єкта інвестування, або подати у письмовій формі свої обґрунтовані зауваження щодо невиконання забудовником своїх зобов`язань по об`єкту будівництва і об`єкту інвестування та щодо виявлених будівельних недоліків.
Частиною дванадцятою статті 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»передбачено, що якщо довіритель виконав усі зобов`язання перед управителем ФФБ, але протягом двох місяців після введення об`єкта будівництва в експлуатацію без поважних причин не підписує акт прийому-передачі закріпленого за ним об`єкта інвестування і не подав у письмовій формі свої зауваження щодо невиконання забудовником своїх зобов`язань по об`єкту будівництва та об`єкту інвестування відповідно до статті 19 цього Закону, управління майном припиняється та управитель відкріплює від довірителя об`єкт інвестування і всі закріплені за ним вимірні одиниці цього об`єкта інвестування.
            Вказаний висновок зроблено у постанові Верховного Суду від 03 жовтня 2018 року у справі № 752/21249/15-ц (провадження № 61-17668св18).
Відповідно до вимог статті 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (статі 76, 77 ЦПК України).
Згідно вимог статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом.
Положення вищезазначених процесуальних норм передбачають, що під час розгляду справ у порядку цивільного судочинства обов`язок доказування покладається як на позивача, так і на відповідача.
            Оскільки за обставин цієї справи ОСОБА_1 доказів того, що він підписав акт приймання-передання закріпленого за ним об`єкта інвестування або у письмовій формі висловив свої зауваження щодо невиконання забудовником своїх зобов`язань суду не надав, а в матеріалах справи таких немає, колегія суддів робить висновок про відсутність підстав для задоволення позову ОСОБА_1 оскільки за наявності рішення ТОВ «ФК «Толоко» про відкріплення ОСОБА_1 від об`єкта інвестування, він втратив право на таке майно, і, відповідно, і право на його витребування.
            Вирішуючи спір, суд першої інстанції наведеного не врахував, не застосував норми матеріального права, які підлягали застосуванню у спірних правовідносинах, у зв`язку із чим зробив неправильний висновок про наявність підстав для витребування спірного майна з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 .
 
            Щодо зустрічних позовних вимог ТОВ «ФК «Толока»
 
            Звертаючись до суду ТОВ «ФК «Толока», посилаючись на непідписання 
ОСОБА_1 акта приймання-передання закріпленого об`єкта інвестування, просило визнати припиненим договір інвестування.
            Відповідно до частини першої статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.
Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України).
Згідно зі статтею 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво - чи багатосторонніми (договори). Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами. Односторонній правочин може створювати обов`язки лише для особи, яка його вчинила. Односторонній правочин може створювати обов`язки для інших осіб лише у випадках, встановлених законом, або за домовленістю з цими особами. Дво - чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін. До правовідносин, які виникли з односторонніх правочинів, застосовуються загальні положення про зобов`язання та про договори, якщо це не суперечить актам цивільного законодавства або суті одностороннього правочину.
Відповідно до статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
 
Відповідно до частин 12, 13 статті 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» якщо довіритель виконав усі зобов`язання перед управителем ФФБ, але протягом двох місяців після введення об`єкта будівництва в експлуатацію без поважних причин не підписує акт прийому-передачі закріпленого за ним об`єкта інвестування і не подав у письмовій формі свої зауваження щодо невиконання забудовником своїх зобов`язань по об`єкту будівництва та об`єкту інвестування відповідно до статті 19 цього Закону, управління майном припиняється та управитель відкріплює від довірителя об`єкт інвестування і всі закріплені за ним вимірні одиниці цього об`єкта інвестування. У цьому випадку зобов`язання управителя ФФБ перед довірителем та умови договору про участь у ФФБ вважаються виконаними, за винятком зобов`язання за дорученням довірителя представляти його інтереси перед третіми особами та здійснювати інші дії щодо захисту його інтересів, у тому числі в суді, а також зобов`язання повернути кошти довірителю на його вимогу.
Аналогічні правила закріплено у статті 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» у чинній редакції.
Із системного аналізу наведених норм можна дійти висновку, що законодавство містить пряму вказівку на те, що якщо довіритель виконав усі зобов`язання перед управителем ФФБ, але протягом двох місяців після введення об`єкта будівництва в експлуатацію без поважних причин не підписує акт прийому-передачі закріпленого за ним об`єкта інвестування і не подав у письмовій формі свої зауваження щодо невиконання забудовником своїх зобов`язань по об`єкту будівництва та об`єкту інвестування відповідно до статті 19 цього Закону, зобов`язання управителя ФФБ перед довірителем та умови договору про участь у ФФБ вважаються виконаними.
Таким чином слід зробити висновок про те, що у разі якщо довіритель виконав усі зобов`язання перед управителем ФФБ, але протягом двох місяців після введення об`єкта будівництва в експлуатацію без поважних причин не підписує акт прийому-передачі закріпленого за ним об`єкта інвестування, зобов`язання та умови договору про участь у ФФБ вважаються виконаними в силу закону.
Згідно із частиною першою статті 15, частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.
Визнання договору інвестування припиненим за вимогою його сторони не є належним способом захисту прав, оскільки не призведе до реального відновлення порушених прав позивача, адже цей правочин є виконаним в силу закону. 
За наявності спору щодо правових наслідків виконаного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його припиненим, суд перевіряє відповідні доводи та в мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину виконання (припинення) правочину.
            Оскільки за обставин цієї справи, а саме у зв`язку з непідписанням ОСОБА_1 акта приймання-передання об`єкта інвестування, договір про участь у ФФБ виду А № 11-В1 є виконаним (припиненим) в силу закону, а визнання виконаного правочину припиненим за вимогою його сторони не є належним способом захисту прав, оскільки не призведе до реального відновлення порушених прав позивача, в задоволенні позову ТОВ «ФК «Толока» слід відмовити саме з цих підстав.
            Згідно з пунктом 2 частиною першою статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Відповідно до пункту 4 частини першої статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення 
у відповідній частині або зміни судового рішення є: порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню (частина друга статті 376 ЦПК України).
Зважаючи на те, що обставини справи встановлені судом не повно, допущено неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, колегія суддів дійшла висновку, що рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 15 квітня 2024 року в частині позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ТОВ «ФК «Толока», ТОВ «Альфі-капітал-Інвест», ТОВ «ФК «Арагон» про визнання права власності на приміщення / квартиру, визнання недійсним договору, витребування майна з чужого незаконного володіння підлягає скасування з ухваленням у справі в цій частині нового рішення про відмову в задоволенні позову, а в частині зустрічних позовних вимог ТОВ «ФК «Толока» до ОСОБА_1 про визнання припиненими правовідносин та зобов`язання вчинити певні дії оскаржуване судове рішення слід змінити та викласти його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
Згідно з підпунктом б), в) пункту 4 частини першої статті 382 ЦПК України постанова суду апеляційної інстанції складається з резолютивної частини із зазначенням нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції, - у випадку скасування або зміни судового рішення; розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.
Відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
У постанові Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 травня 2020 року в справі № 530/1731/16-ц (провадження № 61-39028св18) зроблено висновок, що: «у разі, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. Разом із тим, у випадку, якщо судом касаційної інстанції скасовано судові рішення з передачею справи на розгляд до суду першої/апеляційної інстанції, то розподіл суми судових витрат здійснюється тим судом, який ухвалює остаточне рішення за результатами нового розгляду справи, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат».
Тому, з урахуванням висновку щодо суті апеляційної скарги, розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, здійснюється тим судом, який ухвалює (ухвалив) остаточне рішення у справі, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.
 
Оскільки Київський апеляційний суд дійшов висновку про часткове задоволення апеляційних скарг ТОВ «Зубр Капітал» і ТОВ «ФК «Толока», часткове скасування рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 15 квітня 2024 року та ухвалення у справі в частині нового рішення про відмову в задоволенні позову ОСОБА_1 , судові витрати зі сплати судового збору за подання апеляційних скарг понесені ТОВ «Зубр Капітал» і ТОВ «ФК «Толока» слід стягнути з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Зубр Капітал» і ТОВ «ФК «Толока».
Керуючись ст.ст. 367, 368, 369, 374, 376, 381, 382, 383 ЦПК України, суд,
 
П О С Т А Н О В И В:
 
Апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Зубр Капітал», на ухвалу Києво-Святошинського районного суду Київської області від 28 вересня 2021 року - закрити.
Апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Зубр Капітал» і Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Толока» - задовольнити частково.
Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 15 квітня 2024 року в частині позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Толока», Товариства з обмеженою відповідальністю «Альфі-капітал-Інвест», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Арагон» про визнання права власності на приміщення / квартиру, визнання недійсним договору, витребування майна з чужого незаконного володіння скасувати і ухвалити в цій частині нове судове рішення.
            В задоволенні позову ОСОБА_1 - відмовити.
Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 15 квітня 2024 року в частині зустрічних позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Толока» до ОСОБА_1 про визнання припиненими правовідносин та зобов`язання вчинити певні дії змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
            Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 АДРЕСА_4 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Толока» (ЄДРПОУ 32955460) 23835 грн. судових витрат, понесених у зв`язку зі сплатою судового збору за подання апеляційної скарги.
Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 АДРЕСА_4 )  на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Зубр Капітал» (ЄДРПОУ 42885898) 6810 грн. судових витрат, понесених у зв`язку зі сплатою судового збору за подання апеляційної скарги.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом 30 днів до Верховного Суду з дня складення повної постанови шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Суддя-доповідач                                                                              А. М. Стрижеус
 
Судді:                                                                                                Л. Д. Поливач
 
                                                                                                                      О.І. Шкоріна