ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
 
04 вересня 2025 року
м. Київ
 
справа № 640/13498/18
провадження № 61-14557св23
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: 
 
Сердюка В. В. (суддя-доповідач), Ігнатенка В. М. , Калараша А. А.,
 
учасники справи:
 
позивач -  ОСОБА_1 ,
відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінанс проперті групп», Товариство з обмеженою відповідальністю «Банк «Фінанси та Кредит», приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Чижова Наталія Анатоліївна, ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,
третя особа - приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Луценко Вікторія Сергіївна,
 
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_2 на рішення Орджонікідзевського районного суду м. Харкова від 05 грудня 2019 року у складі судді Черняк В. Г. та постанову Полтавського апеляційного суду від 07 вересня 2023 року 
у складі колегії суддів Карпушиної Г. Л., Гальонкіної С. А., Кузнєцової О. Ю.,
 
ВСТАНОВИВ:
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У липні 2018 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінанс проперті групп» (далі - ТОВ «Фінанс проперті групп»), Товариство з обмеженою відповідальністю «Банк «Фінанси та Кредит» (далі - ТОВ «Банк «Фінанси та Кредит»), приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Чижова Наталія Анатоліївна, (далі - приватний нотаріус), ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , в якому з урахуванням уточнень просив суд:
- визнати недійсним договір відступлення права вимоги за іпотечним договором, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Широковою В. А. 11 травня 2007 року за реєстровим номером 2157, серія та номер 1720, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінанс проперті групп» (далі - ТОВ «Фінанс проперті групп») та ОСОБА_2 , виданий 04 травня 2018 року, видавник - приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Луценко В. С.; 
- скасувати реєстраційну дію - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 41982304 від 10 липня 2018 року, 13:30:46, приватний нотаріус Чижова Н. А., Харківський міський нотаріальний округ, Харківська область; 
- витребувати з чужого незаконного володіння нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 та повернути квартиру власнику ОСОБА_1 .
 
Позов мотивовано тим, що під час укладення відповідачами договору про відступлення права вимоги за іпотечним договором та під час реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 на ім`я ОСОБА_2 було порушено норми законодавства, оскільки фактично відбулася заміна кредитора, який є фінансовою установою та має право на здійснення операцій з надання фінансових послуг, на фізичну особу ОСОБА_2 , який не є належним суб`єктом надання фінансових послуг. Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу (далі - приватний нотаріус) Чижова Н. А., порушивши процедуру звернення стягнення на іпотечне майно, вчинила реєстрацію права власності на нерухоме майно, внаслідок чого спірна квартира вибула з володіння всупереч його волі і неодноразово відчужувалася. Останній власник квартири, ОСОБА_3 , в квартирі ніколи не проживав, не вселявся і не зареєстрований в ній.
 
Справа судами розглядалася неодноразово.
 
Короткий зміст судових рішень судів першої, апеляційної та касаційної інстанцій
 
Орджонікідзевський районний суд міста Харкова рішенням від 05 грудня 2019 року позов задовольнив. 
Визнав недійсним договір відступлення права вимоги за іпотечним договором, посвідчений приватним нотаріусом Харківського нотаріального округу Харківської області Широковою В. А. 11 травня 2007 року за реєстровим № 2157, серія та номер 1720, укладений між ТОВ «Фінанс проперті групп» та ОСОБА_2 , видавник - приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Луценко В. С. 
 
Скасував реєстраційну дію - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень 
(з відкриттям розділу), індексний номер 41982304 від 10 липня 2018 року 13:30:46, внесені приватним нотаріусом Чижовою Н. А. 
 
Витребував з чужого незаконного володіння нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 та повернув квартиру власнику ОСОБА_1 .
 
Суд першої інстанції мотивував рішення тим, що відступлення права вимоги за кредитним договором на користь фізичної особи суперечить частині третій статті 
512 та статті 1054 ЦК України, оскільки для зобов`язань, які виникли на підставі кредитного договору, характерним є спеціальний суб`єкт, а саме кредитор - банк або інша фінансова установа. Приватний нотаріус Чижова Н. А., порушивши процедуру звернення стягнення на іпотечне майно, вчинила реєстрацію права власності на нерухоме майно без отримання доказів на підтвердження того, що письмова вимога про усунення порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки надсилалася позивачу і була ним отримана, та не перевірила безспірність заборгованості за наданими документами. 
 
Крім того, рішення приватного нотаріуса Чижової Н. А. від 10 липня 2018 року про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1  за ОСОБА_2 , яка була проведена на підставі правочину, визнаного судом недійсним, підлягає скасуванню з унесенням запису про скасування державної реєстрації права власності ОСОБА_2 на спірну квартиру. Також суд зазначив, що сама по собі умова договору іпотеки про можливість набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки не свідчить про волевиявлення іпотекодавця ОСОБА_1 на вибуття майна з його володіння.
 
Харківський апеляційний суд постановою від 23 червня 2020 року рішення Орджонікідзевського районного суду міста Харкова від 05 грудня 2019 року скасував та ухвалив нове рішення, яким у задоволенні позову відмовив. Вирішив питання про розподіл судових витрат.
 
Суд апеляційної інстанції мотивував постанову тим, що місцевий суд дійшов помилкового висновку про те, що укладений 04 травня 2018 року між ОСОБА_2 і ТОВ «Фінанс проперті групп» договір є договором факторингу, а тому наявні передбачені законом підстави для визнання договору про відступлення права вимоги за кредитним договором та договором іпотеки недійсними. Належних і допустимих доказів того, що під час переходу від ТОВ «Фінанс Проперті групп» до ОСОБА_2 прав у зобов`язанні, будь-яким чином збільшився та/або змінився обсяг зобов`язань позичальника за кредитним договором, матеріали справи не містять.
 
Ураховуючи відсутність підстав для визнання договору про відступлення прав 
за іпотечним договором недійсним, апеляційний суд дійшов висновку, що немає 
і підстав для скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно 
за зазначеним договором.
 
Верховний Суд постановою від 18 серпня 2021 року касаційну скаргу 
ОСОБА_1 задовольнив частково.
 
Постанову Харківського апеляційного суду від 23 червня 2020 року в частині вирішення вимог ОСОБА_1 про скасування реєстраційної дії та витребування нерухомого майна з незаконного володіння, розподілу судових витрат скасував, справу в цій частині позовних вимог направив на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
 
Постанову Харківського апеляційного суду від 23 червня 2020 року в частині вирішення вимог ОСОБА_1 про визнання недійсним договору відступлення права вимоги за іпотечним договором від 04 травня 2018 року залишив без змін.
 
Верховний Суд погодився з висновком суду апеляційної інстанції про те, що договір відступлення прав вимоги не містить умов, які передбачали б передання грошових коштів новим кредитором у розпорядження кредитору за плату, тобто його умови не передбачають отримання прибутку, правовідносини сторін за цим правочином не є відносинами у сфері факторингу. Цей правочин є купівлею-продажу прав вимоги і за правовою природою є договором відступлення права вимоги, укладення якого регулюється статтями 512-519 ЦК України і суб`єктний склад на укладення яких не обмежений ні загальними, ні спеціальними нормами цивільного законодавства. Тому наявність у ОСОБА_2 як нового кредитора ліцензії, необхідної для здійснення фінансових послуг факторингу, не вимагається.
 
Скасовуючи постанову суду апеляційної інстанції в частині позовних вимог про скасування реєстраційної дії та витребування нерухомого майна з незаконного володіння, розподілу судових витрат, Верховний Суд виходив із того, що вимоги позивача про скасування реєстраційної дії - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень і витребування майна із чужого незаконного володіння є самостійними вимогами, які апеляційний суд по суті фактично не розглянув.
 
Апеляційний суд висновків місцевого суду не спростував, а лише зазначив, що рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню в частині вирішення зазначених вимог через відсутність підстав для визнання договору про відступлення прав за іпотечним договором недійсним та через відсутність підстави і для скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно.
 
Короткий зміст оскаржуваної постанови суду апеляційної інстанції
 
Розпорядженням Голови Верховного Суду від 25 березня 2022 року № 14/0/9-22 «Про зміну територіальної підсудності судових справ в умовах воєнного стану» змінено територіальну підсудність справ Харківського апеляційного суду Полтавському апеляційному суду.
 
Полтавський апеляційний суд постановою від 07 вересня 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_2 , в інтересах якого діє Баценюк Н. М., залишив без задоволення.
 
Рішення Орджонікідзевського районного суду м. Харкова від 05 грудня 2019 року в частині вирішення позовних вимог про скасування реєстраційної дії - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та витребування з чужого незаконного володіння нерухомого майна залишив без змін.
 
Апеляційний суд врахував, що ОСОБА_2 та приватним нотаріусом                     Чижовою Н. А. було порушено процедуру звернення стягнення на іпотечне майно. Зокрема, нотаріусом вчинено реєстрацію права власності на нерухоме майно без отримання доказів на підтвердження того, що відповідно до статті 35 Закону України «Про іпотеку» письмова вимога про усунення порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки надсилалася ОСОБА_1 і була ним отримана, та без перевірки безспірності заборгованості за наданими документами. Погоджуючись із висновком місцевого суду, суд апеляційної інстанції зазначив, що позовні вимоги в частині витребування нерухомого майна спірної квартири з володіння ОСОБА_3 та повернення квартири власнику ОСОБА_1 , з унесенням запису про скасування державної реєстрації права власності ОСОБА_3 на цю квартиру підлягає задоволенню. 
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнені доводи особи, яка її подала
 
07 жовтня 2023 року ОСОБА_2 , засобами поштового зв`язку, звернувся
до Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення Орджонікідзевського районного суду м. Харкова від 05 грудня 2019 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 07 вересня 2023 року та ухвалити нове рішення, яким відмовити ОСОБА_1 у задоволенні позовних вимог у частині скасування реєстраційної дії та витребування нерухомого майна з незаконного володіння.    
 
У касаційній скарзі як на підставу касаційного оскарження судових рішень заявник посилається на пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України (суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку).
 
Також заявник у касаційній скарзі посилається на пункт 4 частини другої статті 
389 ЦПК України.
 
Вказує, що аналіз статті 38 Закону України «Про іпотеку» свідчить, що звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі покупцеві не може вважатися примусовим стягненням (відчуженням без згоди власника), оскільки таке право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки виникло на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі), згоду на яке надано іпотекодавцем шляхом підписання відповідного договору.
 
Суди застосували норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду                         від 13 червня 2018 року у справі № 645/5280/16-ц, від 12 липня 2018 року у справі                № 372/977/16-ц.
 
Судові рішення ухвалені при неповному з`ясуванні обставин справи, суди не в повній мірі дослідили матеріали справи та зазначає, що при розгляді справи було надано докази належного надсилання вимоги, приватний нотаріус Чижова Н. А. участі у справі не брала, матеріали реєстраційної справи не витребовувалися, та вказує, що суди застосували норму права без урахування висновку щодо застосування норми права  у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду                      від 15 жовтня 2020 року у справі № 755/2030/19.
 
Інших доводів касаційна скарга не містить.
 
Доводи інших учасників справи
 
У відзиві на касаційну скаргу ОСОБА_1 просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін.
 
Провадження у суді касаційної інстанції
 
Верховний Суд ухвалою від 20 жовтня 2023 року у складі колегії суддів Сердюка В. В. (суддя-доповідач), Карпенко С. О., Фаловської І. М. відкрив касаційне провадження                у справі та витребував матеріали цивільної справи.
 
Підставою відкриття касаційного провадження є пункти 1, 4 частини другої статті 
389 ЦПК України.
 
У листопаді 2023 року матеріали цивільної справи надійшли до Верховного Суду.
 
Відповідно до розпорядження заступника керівника апарату - керівника секретаріату Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду Грицик О. Ф. від 02 вересня              2025 року у зв`язку з відпусткою суддів Карпенко С. О., Фаловської І. М., проведено повторний автоматизований розподіл цієї справи. Згідно із протоколом                               від 02 вересня 2025 року справу призначено судді-доповідачу Сердюку В. В., судді, які входять до складу колегії - Ігнатенко В. М., Калараш А. А.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
 
Суди встановили, що 11 травня 2007 року між Товариством з обмеженою відповідальністю Банк «Фінанси та Кредит» (далі - ТОВ Банк «Фінанси та Кредит», банк), яке змінило назву на Публічне акціонерне товариство «Банк «Фінанси та Кредит» (далі - ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит») і ОСОБА_1 був укладений кредитний договір № 202-02-И, за умовами якого позичальник отримав у кредит грошові кошти у розмірі 18 500,00 дол. США, зі сплатою 12 % річних за користування кредитом з кінцевим терміном погашення 11 травня 2027 року.
 
Для забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором № 202-02-И між банком і ОСОБА_1 11 травня 2007 року укладений договір іпотеки, зареєстрований у реєстрі за № 2157, предметом якого є майнові права на об`єкт нерухомості - однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 .
 
Крім того, 11 травня 2007 року для забезпечення виконання зобов`язання 
за кредитним договором між ТОВ «Банк «Фінанси та кредит» і ОСОБА_4 , ОСОБА_1 був укладений договір поруки № П-201-02-И.
 
15 березня 2018 року призначено електронний аукціон з продажу лота належного              ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит», а саме право вимоги за кредитним договором                        від 11 травня 2007 року № 201-02-И. На підставі протоколу електронного аукціону               від 15 березня 2018 року № UA-EA-2018-01-24-000681-a, сформованого за результатами продажу лота № F07GL10391 із забезпеченням, а саме однокімнатною квартирою АДРЕСА_1 , переможцем стало ТОВ «Фінанс проперті групп».
 
13 квітня 2018 року між ПАТ «Банк «Фінанси та кредит» і ТОВ «Фінанс проперті групп» укладено договір відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Антиповою І. В. за № 379.
 
04 травня 2018 року між ТОВ «Фінанс проперті групп» та ОСОБА_2 укладені договори відступлення прав вимоги, за умовами яких первісний кредитор передав (відступив), а новий кредитор одержав (набув) права кредитора в зобов`язанні 
за кредитним договором від 11 травня 2007 року № 201-02-И, укладеним між 
ТОВ «Банк «Фінанси та кредит» та ОСОБА_1 , іпотечним договором 
від 11 травня 2007 року, зареєстрованим у реєстрі за № 2157. На підставі рішення приватного нотаріуса Чижової Н. А. від 10 липня 2018 року право власності на предмет іпотеки - однокімнатну квартиру  АДРЕСА_1  зареєстровано за ОСОБА_2 , номер запису про право власності 26970049.
 
12 вересня 2018 року між ОСОБА_2 і ОСОБА_3 укладений договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Луценко В. С. за № 3781, номер запису про право власності 27880245.
 
Встановлено, що приватний нотаріус Чижова Н. А. у порушення процедури звернення стягнення на іпотечне майно вчинила реєстрацію права власності на нерухоме майно без отримання доказів на підтвердження того, що відповідно до вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» письмові вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки надсилалися позивачу і були ним отримані, а також приватний нотаріус не перевірила безспірність заборгованості за наданими документами.
 
МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
Позиція Верховного Суду
 
Відповідно до пункту першого частини першої статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті.
 
Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
 
Відповідно до положень статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. 
 
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
 
Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
 
Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права
 
Відповідно до вимог частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
 
Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 Цивільного кодексу України, далі - ЦК України). 
 
Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.
 
Відповідно до частини першої статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірах та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
 
Виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою (частина перша статті 546 ЦК України).
 
Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (стаття 575 ЦК України). 
 
Згідно із частиною першою статті 7 Закону України «Про іпотеку» (тут і далі -                                   у редакції, чинній на час проведення державної реєстрації права власності) за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання. 
 
Частиною першою статті 33 Закону України «Про іпотеку» визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. 
 
У частині першій статті 35 Закону України «Про іпотеку» зазначено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. 
 
Згідно із частиною першою статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. 
 
З огляду на зміст частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
 
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (тут і далі - у редакції, чинній на час проведення державної реєстрації права власності) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
 
Згідно із Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня                   2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127) у редакції, чинній на час проведення державної реєстрації права власності) визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
 
Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
 
Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
 
Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
 
Подібний висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду 
від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17 (провадження № 14-183цс23).
 
Пунктом 11 договору іпотеки встановлено, що за вибором іпотекодержателя застосовується один із наведених нижче способів звернення стягнення на предмет іпотеки та задоволення вимог іпотекодержателя, зокрема шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (пункт 11.3.1 договору іпотеки).
 
Наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки. 
 
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22) виклала висновок про те, що «обов`язковою умовою при вирішенні питання перереєстрації права власності на іпотечне майно є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ньому».
 
Орджонікідзевський районний суд міста Харкова ухвалою від 23 жовтня 2018 року клопотання представника позивача про витребування доказів задовольнив.
 
Витребував у приватного нотаріуса Чижової Н. А. належним чином засвідчену копію рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 41982304 від 10.07.2018 13:30:46, та належним чином засвідчені копії документів, на підставі яких було прийняте вказане рішення і відбулася перереєстрація права власності на нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 , на ім`я ОСОБА_2 .
 
На виконання вимог ухвали Орджонікідзевського районного суду м. Харкова 
від 23 жовтня 2018 року приватний нотаріус Чижова Н. А. надіслала на адресу місцевого суду витребувані документи, зокрема:
вимогу про усунення порушення основного зобов`язання та/або іпотечного договору адресованого ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_2 , та докази належного отримання вказаного повідомлення, а саме: опис вкладення, рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, причини повернення рекомендованого повідомлення з проставленою працівниками поштового зв`язку 04 червня 2018 року відміткою «за закінченням встановленого терміну зберігання»; 
вимогу про усунення порушення основного зобов`язання та/або іпотечного договору адресованого ОСОБА_1 за адресою: 
АДРЕСА_3 , та докази належного отримання вказаного повідомлення, а саме: опис вкладення, рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, причини повернення рекомендованого повідомлення з проставленою працівниками поштового зв`язку 02 червня 2018 року відміткою «за закінченням встановленого терміну зберігання».
 
Інших документів, на підтвердження направлення та отримання позичальником ОСОБА_1 повідомлень про звернення стягнення на іпотечне майно за порушення зобов`язання за кредитним договором матеріали справи не містять.
 
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня                       2009 року № 270 (постанова Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року справа № 757/13243/17, провадження № 14-719цс19).
 
Оскільки сторони іпотечного договору не врегулювали порядку надсилання на адресу отримувача повідомлення, у даній справі для підтвердження отримання цінного листа потрібно керуватися Правилами надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
 
Згідно з пунктами 99, 110, 116 Правил надання послуг поштового зв`язку (затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року №270) рекомендовані поштові відправлення (крім рекомендованих листів з позначкою «Судова повістка»), рекомендовані повідомлення про вручення поштових відправлень, поштових переказів, адресовані фізичним особам, під час доставки за зазначеною адресою або під час видачі у приміщенні об`єкта поштового зв`язку вручаються адресату, а у разі його відсутності - будь-кому з повнолітніх членів сім`ї, який проживає разом з ним.
 
У разі відсутності адресата або повнолітніх членів його сім`ї до абонентської поштової скриньки адресата вкладається повідомлення про надходження зазначеного реєстрованого поштового відправлення, поштового переказу, рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, поштового переказу.
 
У разі коли адресат протягом трьох робочих днів після інформування його 
за телефоном (через Інтернет) або вкладення до абонентської поштової скриньки повідомлення про надходження реєстрованого поштового відправлення, поштового переказу (за винятком рекомендованих листів з позначкою «Судова повістка») 
не з`явився за одержанням такого відправлення, поштового переказу, 
він інформується повторно шляхом вкладення до абонентської поштової скриньки повідомлення з відміткою «Повторне» або інформується за телефоном шляхом надіслання смс-повідомлення (через Інтернет). У разі неможливості вручення одержувачам поштові відправлення, внутрішні поштові перекази зберігаються об`єктом поштового зв`язку місця призначення протягом одного місяця з дня їх надходження.
 
Відповідно до пункту 117 Правил надання послуг поштового зв`язку після закінчення встановленого строку зберігання поштові відправлення, поштові перекази повертаються відправнику. Таким чином, у разі відсутності адресата або повнолітніх членів його сім`ї і неможливістю вручити ним поштове відправлення протягом встановленого строку зберігання, воно повертається з відміткою «за закінченням терміну зберігання» (крім виключень, визначених Правилами).
 
Вимога про усунення порушення основного зобов`язання та/або іпотечного договору, адресована ОСОБА_1 за адресою: 
АДРЕСА_2 , та вимога про усунення порушення основного зобов`язання та/або іпотечного договору, адресована ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_3 , були прийняті у поштовому відділені адресата 17 травня 2018 року, 
а 04 червня 2018 року та 02 червня 2018 року відповідно ці вимоги повернуті адресату з відміткою «за закінченням терміну зберігання». За наведених обставин колегія суддів погоджується з висновками судів про те, що нотаріусом вчинено реєстрацію права власності на нерухоме майно без додержання вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку», оскільки надані приватним нотаріусом докази не містять інформації зберігання повідомлення у поштовому відділенні одержувача протягом 30 днів, та завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 30 квітня 2025 року у справі № 753/18799/20 (провадження № 61-11730св23).
 
Ураховуючи наведене, обґрунтованим є висновок судів першої та апеляційної інстанцій про неналежне виконання іпотекодержателем вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо направлення іпотекодавцю повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, що є підставою для скасування рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 41982304 від 10 липня 2018 року. 
 
Положення статті 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину.            Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. Таким чином, у разі спростування презумпції правомірності правочину (скасування рішення нотаріуса) всі права, набуті сторонами правочину за ним, не повинні здійснюватися, а створені обов`язки та наслідки не підлягають виконанню.
 
Згідно з висновком Верховного Суду України, викладеним у постанові від 17 грудня 2014 року у справі № 6-140цс14, захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, яке було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України.
 
Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).
 
Відповідно до частини першої статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
 
Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю).
 
Такі правові висновки наведені у постанові Великої Палати Верховного Суду 
від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18), на яку заявники посилаються в касаційних скаргах.
 
Можливість власника реалізувати його право витребувати майно від добросовісного набувача згідно зі статтею 388 ЦК України залежить від того, на якій підставі добросовісний набувач набув це майно у власність, а у разі набуття його за оплатним договором - також від того, як саме майно вибуло з володіння власника чи особи, якій власник це майно передав у володіння. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках(частина третя статті 388 ЦК України). Коло підстав, за яких власник має право витребувати майно від добросовісного набувача, є вичерпним (частини перша-третя статті 388 ЦК України).
 
Суди першої та апеляційної інстанції встановивши, що відчуження належного позивачу майна відбулося хоча й на підставі договору, однак із порушенням встановленого законом порядку, тому не може вважатися таким, що відбулося за наявності його волі, отже суди дійшли обґрунтованого висновку про наявність підстав для задоволення позову у цій частині.
 
Між ОСОБА_1 та останнім набувачем спірного майна ОСОБА_3  відсутні договірні правовідносини з приводу спірної квартири, тому застосований судом механізм захисту права, передбачений статтями 387, 388 ЦК України, відповідає природі правових відносин, що існують між цими учасниками спору.
 
Щодо доводів касаційної скарги за пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України
 
Колегія суддів відхиляє посилання заявника на неврахування судом апеляційної інстанції висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 13 червня 2018 року у справі                                 № 645/5280/16-ц, від 12 липня 2018 року у справі № 372/977/16-ц, від 15 жовтня                2020 року у справі № 755/2030/19 з огляду на таке.
 
У справі № 645/5280/16-ц (провадження № 61-155св17) суд касаційної інстанції переглянув справу, у якій суди встановили, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки,                        ТОВ «Кредекс Фінанс» надало нотаріусу передбачені Порядком документи та відсутні підстави для відмови у державній реєстрації, передбачені частиною першою статті 24 Закону, суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку про те, що державна реєстрація права власності предмета іпотеки за ТОВ «Кредекс Фінанс» проведена з додержанням норм чинного законодавства.
 
У справі № 372/977/16 (провадження № 61-30624св18) предметом позову було визнання договору факторингу недійсним та витребування майна, у цій справі позивач не оскаржував правомірність вчинення реєстраційних дій.
 
У справі 755/2030/19 (провадження № 61-9991св20) суди дійшли висновку, що при реалізації іпотекодержателем свого права на звернення стягнення на предмет іпотеки не було дотримано вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку», статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та пункту 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
 
Таким чином, порівнювані правовідносини у справах, зазначених у касаційній скарзі, та у справі, яка переглядається, хоч і є подібними, але різняться встановленими фактичними обставинами, підставами і предметами позовів, що вказує на відмінність норм, відповідно до яких вирішується спір. 
 
Тому посилання на висновки, наведені заявником у касаційній скарзі, є нерелевантними. 
 
Саме по собі посилання на різні постанови Верховного Суду із вказівкою про неоднакове застосування норм права у різних справах, у неподібних правовідносинах чи у подібних правовідносинах, але з різними встановленими обставинами, не має правового значення для справи, яка є предметом перегляду, та не свідчить про різне застосування чи тлумачення норм права.
 
Доводи заявника про те, що аналіз статті 38 Закону України «Про іпотеку» свідчить, що звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі покупцеві, не може вважатися примусовим стягненням (відчуженням без згоди власника), оскільки таке право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки виникло на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі), згоду на яке надано іпотекодавцем шляхом підписання відповідного договору, колегія суддів не бере до уваги. Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону України «Про іпотеку» право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору, що відповідає висновку, викладеному Великою Палатою Верховного Суду у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20).
 
Доводи заявника про те, що оскаржувані судові рішення ухвалені без участі 
у розгляді справи приватного нотаріуса Чижової Н. А., а також матеріалів реєстраційної справи, які підтверджують належне повідомлення іпотекодавця, спростовуються матеріалами справи, а саме тим, що на виконання вимог ухвали Орджонікідзевського районного суду м. Харкова від 23 жовтня 2018 року приватний нотаріус Чижова Н. А. надіслала на адресу місцевого суду витребувані документи, зокрема ті, які надавалися приватному нотаріусу для вчинення реєстраційних дій.
 
Інші доводи касаційної скарги висновків апеляційного суду не спростовують, значною мірою зводяться до встановлення протилежних зазначеному обставин та переоцінки доказів. Водночас встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц, провадження № 14-446цс18). 
 
У справі, що розглядається, надано відповідь на всі істотні питання, що виникли під час кваліфікації спірних відносин. Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявника по суті спору та їх відображення в оскаржуваному судовому рішенні, питання вмотивованості висновків суду, Верховний Суд виходить з того, що у справі, яка переглядається, сторонам надано мотивовану відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, а доводи, викладені у касаційній скарзі, не спростовують обґрунтованих і правильних висновків суду апеляційної інстанції.
 
Інших доводів касаційна скарга не містить.
 
Враховуючи вимоги статті 400 ЦПК України щодо меж розгляду справи судом касаційної інстанції, у Верховного Суду відсутні підстави для перегляду оскаржених судових рішень. Передбачених частиною третьою статті 400 ЦПК України підстав для виходу за межі доводів та вимог касаційної скарги Верховним Судом не встановлено. 
 
Європейський суд з прав людини зауважує, що процесуальні норми призначені забезпечити належне відправлення правосуддя та дотримання принципу правової визначеності, а також про те, що сторони повинні мати право очікувати, що ці норми застосовуються. Принцип правової визначеності застосовується не лише щодо сторін, але й щодо національних судів (рішення від 21 жовтня 2010 року у справі «DIYA 97 v. UKRAINE», заява № 19164/04, пункт 47).
 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
 
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення. 
Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних підстав (частина друга статті 410 ЦПК України).
 
Суд апеляційної інстанції, встановивши фактичні обставини справи, які мають значення для правильного її вирішення, ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, що відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України є підставою для залишення касаційної скарги без задоволення,                          а рішень судів першої та апеляційної інстанцій без змін.
 
Щодо судових витрат
 
Частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України передбачено, що якщо суд касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
 
Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у судах першої та апеляційної інстанцій, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.
 
Керуючись статтями 400, 401, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу ОСОБА_2 залишити без задоволення.
 
Рішення Орджонікідзевського районного суду м. Харкова від 05 грудня 2019 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 07 вересня 2023 року залишити без змін.
 
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Судді:                                                                                                           В. В. Сердюк                                                                                                                           В. М. Ігнатенко                                                                                                                            А. А. Калараш