ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Єдиний унікальний номер 645/587/22
Номер провадження 22-ц/818/2046/25

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

16 жовтня 2025 року                                                                м. Харків

Харківський апеляційний суд у складі:
головуючого судді Мальованого Ю.М.,
суддів: Маміної О.В., Яцини В.Б.,
за участю:
секретаря судового засідання Шевченко В.Р.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Фінрайт» на рішення Фрунзенського районного суду м. Харкова від 09 грудня 2024 року в складі судді Ульяніч І.В. по справі № 645/587/22 за позовом ОСОБА_1 , яка діє в інтересах малолітньої  ОСОБА_2 , до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Фінрайт», треті особи: Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Цигіпова Олена Георгіївна, Департамент служб у справах дітей Харківської міської ради, про скасування реєстрації права власності
ВСТАНОВИВ :

У лютому 2022 року ОСОБА_1 , яка діє в інтересах малолітньої  ОСОБА_2 , звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Фінрайт», треті особи: Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Цигіпова Олена Георгіївна, Департамент служб у справах дітей Харківської міської ради, про скасування реєстрації права власності.
Позовна заява мотивована тим, що ІНФОРМАЦІЯ_1 померла її дочка ОСОБА_3 , яка була матір`ю двох дітей: ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , та ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_3 . Діти, які на час смерті ОСОБА_3 були малолітніми та були зареєстровані і проживали разом з матір`ю, прийняли спадщину після її смерті, до складу якої увійшло право власності на двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , що належала спадкодавиці на підставі договору купівлі-продажу від 12 березня 2007 року.
Покійна ОСОБА_3 була матір`ю-одиначкою, рішеннями виконавчого комітету Харківської міської ради від 21 січня 2015 року та 10 червня 2015 року ОСОБА_4 та ОСОБА_2 надано статус дітей-сиріт та призначено їх опікуном ОСОБА_1 (мати покійної ОСОБА_3 ).
Як стало відомо позивачці, 12 березня 2007 року між ВАТ «Кредитпромбанк» (правонаступником якого було ПАТ «Дельта Банк») та ОСОБА_3 було укладено договір про іпотечний кредит №27.3/000022/07-НВД з подальшими змінами, за умовами якого банк надав позичальниці грошові кошти у розмірі 255 000,00 грн на придбання квартири. На забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між банком та ОСОБА_3 12 березня 2007 року було укладено іпотечний договір № 27.3/000022/І01/07-НВД, за яким іпотекодавцем передано в іпотеку банку двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 . 
У подальшому 26 лютого та 26 березня 2018 року ПАТ «Дельта Банк», яке було правонаступником ПАТ «Кредитпромбанк», відступило право вимоги за вказаними кредитним та іпотечним договором ТОВ «ФК «Фінрайт».
20 липня 2019 року приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Цигіпова О.Г. здійснила реєстрацію права власності на вказану квартиру за ТОВ «ФК «Фінрайт» на підставі іпотечного договору № 27.3/000022/І01/07-НВД від 12 березня 2007 року і договору про відступлення права вимоги за іпотечним договором від 26 березня 2018 року.
Вказала, що реєстрація права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Фінансова компанія «Фінрайт» була здійснена з порушенням майнових прав на цю квартиру дітей-сиріт ОСОБА_4 , 2003 року народження, та ОСОБА_2 , 2013 року народження, які набули право користування квартирою як члени сім`ї власника, а у подальшому успадкували її після смерті матері.
ТОВ «Фінансова компанія «Фінрайт» не надсилало ОСОБА_4 та ОСОБА_2 , які є спадкоємцями ОСОБА_3 , письмової вимоги про усунення порушень кредитного договору та задоволення вимог шляхом набуття права власності на нерухоме майно. Крім того, відсутній дозвіл органу опіки на відчуження майна. Також на спірну квартиру ще у 2009 році було накладено арешт на підставі ухвали Фрунзенського районного суду по справі № 2-298/09, що був чинним й станом на 20 липня 2019 року. Отже, відповідач не може вважатись таким, що правомірно набув право власності на спірну квартиру.
Просила скасувати реєстрацію права власності за ТОВ «Фінансова компанія «Фінрайт» на квартиру АДРЕСА_1 , номер запису в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 32480538. 
10 жовтня 2023 року від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому товариство просило відмовити у задоволенні позову. Відзив мотивовано тим, що підставою виникнення його права власності на спірне нерухоме майно є іпотечний договір та повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, тобто іпотекодержатель скористався передбаченим договором позасудовим способом звернення на предмет іпотеки. Чинність іпотеки, невиконання умов кредитного договору та наявність кредитної заборгованості позивачка не спростовує. Заявлені вимоги про скасування записів про державну реєстрацію права власності не впливають і не можуть вплинути на її права на предмет іпотеки. Вказало, що 28 березня 2018 року товариством на адресу місця реєстрації ОСОБА_3 та поручителя ОСОБА_5 направлені повідомлення про відступлення права вимоги. Крім того, банком також повідомлено про укладення цього договору шляхом розміщення відповідного інформаційного повідомлення на веб-сайті. Доказів того, що ОСОБА_4 та ОСОБА_2 прийняли спадщину після смерті ОСОБА_3 , не надано, йому не було повідомлено про смерть позичальниці.
29 листопада 2024 року від відповідача надійшли додаткові пояснення, в яких він посилався на пропуск позивачкою строку позовної давності, адже ОСОБА_1 обізнана про заборгованість її дочки за кредитом ще з 15 листопада 2012 року.
Рішенням Фрунзенського районного суду м. Харкова від 09 грудня 2024 року позовні вимоги  ОСОБА_1 , яка діє в інтересах малолітньої  ОСОБА_2  – задоволено.  Скасовано реєстрацію права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Фінрайт» на квартиру АДРЕСА_1 , номер запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 32480538. Вирішено питання про судові витрати.
Рішення суду мотивовано тим, що іпотекодержателем порушено вимоги законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки, а саме відсутні  докази на підтвердження факту отримання іпотекодавцем (а його спадкоємцям - направлення та отримання) вимоги про порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки,  державна реєстрація права власності за відповідачем порушує права та охоронювані законом інтереси позивача, тому позов підлягає задоволенню.
Не погоджуючись з вказаним судовим рішенням, 24 січня 2025 року ТОВ «Фінансова компанія «Фінрайт» звернулось з апеляційною скаргою, в якій просило скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.
В апеляційній скарзі представник ТОВ «Фінансова компанія «Фінрайт» виклав доводи, що містились у відзиві на позовну заяву. Вказав, що обраний позивачкою спосіб захисту є неефективним, заявлені нею вимоги не впливають і не можуть вплинути на її права на предмет іпотеки за наявності непогашеної заборгованості за кредитом. 28 березня 2018 року товариством на адресу місця реєстрації ОСОБА_3 направлені відповідні вимоги, однак порушення у встановлений у вимозі строк не усунуто, у зв`язку із чим ТОВ «ФК «Фінрайт» набуло право власності на вищевказану квартиру. ОСОБА_1 була з 15 листопада 2012 року обізнана про борги своєї дочки ОСОБА_3 , про проведення примусового стягнення, однак не повідомляла кредитора про її смерть. Позивачкою не надано доказів фактичного прийняття спадщини спадкоємцями, відкриття спадкової справи. Відсутні підстави для застосування до спірних правовідносин Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті». Державний реєстратор не міг вимагати від заявника документи - оцінки іпотечного майна, оскільки такі не передбачені законодавством для проведення реєстрації.
Відзивів на апеляційну скаргу до суду апеляційної інстанції не надходило.
Відповідно до частини 3 статті 360 ЦПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.
В судове засідання апеляційного суду сторони-учасники судового розгляду не з`явилися. 
Судові повістки-повідомлення про розгляд справи 16 жовтня 2025 року надіслані апеляційним судом на адреси сторін-учасників:
ОСОБА_1 , яка діє в інтересах малолітньої  ОСОБА_2 , отримано поштою 21 серпня 2025 року (а.с. 11 том 3).
ТОВ «Фінансова компанія «Фінрайт» та його представник ОСОБА_6 отримали в електронних кабінетах 18 серпня 2025 року (а.с. 8, 10 том 3).
Департамент служб у справах дітей Харківської міської ради отримав в електронному кабінеті 18 серпня 2025 року (а.с. 4 том 3).
Судова повістка на ім`я ПН ХМНО Цигіпової О.Г. повернута на адресу апеляційного суду з відміткою від 24 серпня 2025 року «адресат відсутній за вказаною адресою», що у відповідності до п. 3 частини 8 статті 128 ЦПК України є днем вручення судової повістки (а.с. 12-13 том 3). 
Заслухавши суддю-доповідача,   перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги і вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу ТОВ «ФК «Фінрайт» слід залишити без задоволення, виходячи з наступного.
Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що 12 березня 2007 року ОСОБА_3 придбала двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , за договором купівлі-продажу № 703, посвідченим ПН ХМНО Адамовою Л.А., 27 березня 2007 року за нею зареєстровано право власності на вказану квартиру (а.с. 16, 17 том 1).
12 березня 2007 року між ВАТ «Кредитпромбанк» та ОСОБА_3 було укладено договір про іпотечний кредит № 27.3/000022/07-НВД з подальшими змінами, за умовами якого банк надав позичальниці грошові кошти у розмірі 255 000,00 грн на придбання квартири (а.с. 69-76 том 2).
12 березня 2007 року між ВАТ «Кредитпромбанк» та ОСОБА_3 укладено іпотечний договір № 27.3/000022/І01/07-НВД, посвідчений ПН ХМНО Адамовою Л.А. за реєстровим № 706, за умовами якого ОСОБА_3 передала в іпотеку ВАТ «Кредитпромбанк» квартиру АДРЕСА_1 , в рахунок забезпечення належного виконання нею зобов`язань по поверненню кредитних коштів в розмірі 255 000,00 грн (а.с. 212-215 том 1).
Розділом 4 зазначеного іпотечного договору передбачено, що іпотекодавець набуває право на задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки у випадку, якщо у момент настання строку виконання зобов`язань, вони не будуть виконані та у випадку, якщо інформація або документи, надані іпотекодавцем при укладанні цього договору, виявляться недостовірними/недійсними, а також у випадках п. 5.2.4 договору. Звернення стягнення за цим договором здійснюється на підставі цього договору, виконавчого напису нотаріуса або за рішенням суду. Даний пункт договору є застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, яке надає право іпотекодержателю звернути стягнення на предмет іпотеки, в тому числі і прийняти предмет іпотеки у власність, у порядку, визначеному ст. 37 Закону України «Про іпотеку». При цьому, це застереження визначається сторонами як договір про задоволення вимог іпотекодержателя. 
Згідно п.2.2.3 договору іпотекодержатель зобов`язаний у п`ятиденний строк повідомити іпотекодавця про відступлення прав вимоги за цим договором та договором про іпотечний кредит. 
У п. 2.2.4 договору сторони домовились, що у разі порушення зобов`язань іпотекодержатель зобов`язаний надіслати іпотекодавцю в установленому чинним законодаством порядку письмову вимогу про усунення порушень.
Пунктом 8.3. договору передбачено, що будь-які повідомлення, які направляються сторонами в рамках цього договору, повинні бути здійснені в письмовій формі та будуть вважатись поданими належним чином, якщо вони надіслані рекомендованим листом на замовлення або доставлені особисто на адресу сторін.
23 жовтня 2008 року між ВАТ «Кредитпромбанк» та ОСОБА_3 було укладено договір про внесення змін до договору про Іпотечний кредит № 27.3/000022/І01/07-НВД від 12 березня 2007 року, в тому числі в частині нарахування та сплати відсотків, але останню сплату ануїтетного платежу позикодавець мав здійснити не пізніше 12 березня 2032 року (а.с. 77-78 том 2).
Рішенням Дзержинського районного суду м. Харкова від 26 жовтня 2010 року задоволено позовні вимоги ВАТ «Кредитпромбанк» до ОСОБА_3 , ОСОБА_5 про стягнення заборгованості за кредитним договором № 27.3/000022/І01/07-НВД. Стягнуто з ОСОБА_3 , ОСОБА_5 на користь ВАТ «Кредитпромбанк» 308 681,38 грн (а.с. 154-155 том 2).
Рішенням Фрунзенського районного суду м. Харкова від 25 травня 2012 року задоволено позовні вимоги ПАТ “Кредитпромбанк”, в особі Харківської філії ПАТ “Кредитпромбанк” до ОСОБА_3 ,  ОСОБА_5  про солідарне стягнення заборгованості та зміну умов Договору про іпотечний кредит. Стягнуто солідарно з ОСОБА_3 та ОСОБА_5 на користь ПАТ “Кредитпромбанк”, в особі ХФ ПАТ “Кредитпромбанк”, заборгованість за договором про іпотечний кредит № 27.3/000022/07-НВД від 12 березня 2007 року в сумі 107 776,43 грн і судові витрати. Внесено зміни до пунктів 1.2 та 2.4. Договору про іпотечний кредит № 27.3/000022/07-НВД від 12 березня 2007 року,  в частині зміни строку погашення кредиту та дати останньої сплати ануїтетного платежу, а саме: цифри і літери 12 березня 2032 року замінити на цифри і літери 22 липня 2011 року (а.с. 156-158 том 2).
Постановами державного виконавця Фрунзенського ВДВС Харківського міського управління юстиції відкрито виконавчі провадження № 27552139, № 27556780 про стягнення з ОСОБА_3 , ОСОБА_5 на користь ВАТ «Кредитпромбанк», в особі Харківської філії ВАТ «Кредитпромбанк», суми боргу в розмірі 308 681,38 грн на підставі виконавчого листа № 2-2068/2010, виданого 20 грудня 2010 року Дзержинським районним судом м. Харкова (а.с. 160-162 том 2). 
З акту державного виконавця від 15 листопада 2012 року вбачається, що ОСОБА_1 була залучена до проведення виконавчих дій (а.с. 162 зворот том 2).
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 померла (а.с. 127 том 2).
ОСОБА_3 була матір`ю двох дітей: ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , та ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_3 (а.с. 14, 15 том 1).
Відповідно до Інформаційної довідки з Реєстру територіальної громади м. Харкова про зареєстрованих у житловому приміщені осіб, станом на 30 жовтня 2014 року за адресою: АДРЕСА_2 , були зареєстровані: ОСОБА_3 , ОСОБА_2 та ОСОБА_4 . Тобто станом на день смерті ОСОБА_3 її діти були зареєстровані та проживали разом із нею (а.с. 166 том 2).
Рішеннями Харківської міської ради від 21 січня 2015 року № 9 та від 10 червня 2015 року № 346 ОСОБА_4 , 2003 року народження, та ОСОБА_2 , 2013 року народження, надано статус дитини-сироти і призначено їхнім опікуном ОСОБА_1 (а.с. 20-23 том 1).
26 лютого та 26 березня 2018 року ПАТ «Дельта Банк», яке було правонаступником ПАТ «Кредитпромбанк», відступило право вимоги за вказаними кредитним та іпотечним договором ТОВ «ФК «Фінрайт» (а.с. 216, 227-231, 238 том 1).
Як вбачається з копій поштових повідомлень, 29 березня 2018 року ТОВ ФК «Фінрайт» на адресу ОСОБА_3 були направлені письмові повідомлення від 28 березня 2018 року про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання та вимога про усунення порушення із попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки, за змістом якої ТОВ ФК «Фінрайт» повідомило про утворення заборгованості за іпотечним кредитом в розмірі 523 307,15 грн станом на 26 березня 2018 року, про відступлення прав вимоги за іпотечним договором та вимагало у 30-денний строк сплатити заборгованість і добровільно звільнити квартиру. Попередило, що у разі невиконання цієї вимоги ТОВ ФК «Фінрайт» має право та намір у відповідності до договору іпотеки задовольнити свої зобов`язання шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, як в судовому, так і в позасудовому порядку на підставі ст. 37 Закону України «Про іпотеку», якою передбачено , що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Або на підставі ст. 38 Закону України «Про іпотеку» вчинити дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу іпотекодержателем від свого імені (а.с. 239-244 том 1).
Зазначені листи не були отримані ОСОБА_3 та повернулись до відправника з відміткою «за закінченням встановленого строку зберігання» (а.с. 240 том 1).
20 липня 2019 року право власності на квартиру АДРЕСА_1 , зареєстровано за ТОВ «ФК «Фінрайт» на підставі іпотечного договору № 27.3/000022/І01/07-НВД від 12 березня 2007 року і договору про відступлення прав вимоги за іпотечним договором № 27.3/000022/І01/07-НВД від 26 березня 2018 року, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (а.с. 24-26, 232 том 1).
Станом на 01 липня 2019 року за вказаною адресою були зареєстровані ОСОБА_2 , 2013 року народження, та ОСОБА_4 , 2003 року народження, однак вже станом на 19 серпня 2019 року та 01 вересня 2019 року інформація щодо зареєстрованих осіб відсутня, що підтверджується довідками з Реєстру територіальної громади м. Харкова про зареєстрованих у житловому приміщені осіб від 19 серпня 2019 року і 17 січня 2020 року (а.с. 18, 19, 245 том 1).
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній станом на 12 березня 2007 року) іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
За частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» в разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону).
Тобто підставою для задоволення вимог іпотекодержателя шляхом позасудового врегулювання є надсилання іпотекодавцю письмової вимоги про усунення порушення.
За змістом статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Відповідно до частин 1 та 2 статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
Наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки.
Такий правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20).
Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Враховуючи наведене, обов`язковою умовою при вирішенні питання перереєстрації права власності на іпотечне майно є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ній.
Відповідно до положень частин 1 - 3 статті 23 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час відкриття спадщини) у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.
Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.
Якщо право власності на предмет іпотеки переходить до спадкоємця фізичної  особи - іпотекодавця, такий спадкоємець не несе відповідальність перед іпотекодержателем за виконання основного зобов`язання, але в разі його порушення боржником він відповідає за задоволення вимоги іпотекодержателя в межах вартості предмета іпотеки.
Згідно із статтею 1216 ЦК України (в редакції, чинній на час відкриття спадщини) спадкуванням є перехід прав i обов`язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців).
Відповідно до статті 1218 ЦК до складу спадщини входять усі права i обов`язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті.
Статтею 1261 ЦК України передбачено, що у першу чергу право на спадкування за законом мають діти спадкодавця, у тому числі зачаті за життя спадкодавця та народжені після його смерті, той з подружжя, який його пережив, та батьки.
Частинами 3-5 статті 1268 ЦК України визначено, що спадкоємець, який постійно проживав разом із спадкодавцем на час відкриття спадщини, вважається таким, що прийняв спадщину, якщо протягом строку, встановленого статтею 1270 цього Кодексу, він не заявив про відмову від неї. 
Малолітня, неповнолітня, недієздатна особа, а також особа, цивільна дієздатність якої обмежена, вважаються такими, що прийняли спадщину, крім випадків, встановлених частинами 2 - 4 статті 1273 цього Кодексу.
Незалежно від часу прийняття спадщини вона належить спадкоємцеві з часу відкриття спадщини.
Згідно із частиною 1 статті 1297 ЦК України спадкоємець, який прийняв спадщину, у складі якої є нерухоме майно, зобов`язаний звернутися до нотаріуса за видачею йому свідоцтва про право на спадщину на нерухоме майно.
Однак відсутність свідоцтва про право на спадщину не позбавляє спадкоємця права на спадщину (частина 3 статті 1296 ЦК України).
Особливості правового регулювання відносин між кредитором і спадкоємцями боржника регламентуються приписами статей 1281 і 1282 ЦК України.
За статтею 1281 ЦК України  у редакції на час відкриття спадщини спадкоємці зобов`язані повідомити кредитора спадкодавця про відкриття спадщини, якщо їм відомо про його борги. Кредиторові спадкодавця належить протягом шести місяців від дня, коли він дізнався або міг дізнатися про відкриття спадщини, пред`явити свої вимоги до спадкоємців, які прийняли спадщину, незалежно від настання строку вимоги. Якщо кредитор спадкодавця не знав і не міг знати про відкриття спадщини, він має право пред`явити свої вимоги до спадкоємців, які прийняли спадщину, протягом одного року від настання строку вимоги. Кредитор спадкодавця, який не пред`явив вимоги до спадкоємців, що прийняли спадщину, у строки, встановлені частинами другою і третьою цієї статті, позбавляється права вимоги.
Статтею 1282 ЦК України передбачено, що спадкоємці зобов`язані задовольнити вимоги кредитора повністю, але в межах вартості майна, одержаного у спадщину. Кожен із спадкоємців зобов`язаний задовольнити вимоги кредитора особисто, у розмірі, який відповідає його частці у спадщині. Вимоги кредитора спадкоємці зобов`язані задовольнити шляхом одноразового платежу, якщо домовленістю між спадкоємцями та кредитором інше не встановлено. У разі відмови від одноразового платежу суд за позовом кредитора накладає стягнення на майно, яке було передане спадкоємцям у натурі.
У разі смерті фізичної особи - боржника за зобов`язанням у правовідносинах, що допускають правонаступництво у порядку спадкування, обов`язки померлої особи (боржника) за загальним правилом переходять до іншої особи, її спадкоємця, тобто відбувається передбачена законом заміна боржника у зобов`язанні, який несе відповідальність у межах вартості майна, одержаного у спадщину.
Таким чином правовідносини, що виникли між банком та боржником (який помер), після його смерті трансформуються у зобов`язальні правовідносини, що виникли між кредитодавцем та спадкоємцями боржника і вирішуються у порядку статті 1282 ЦК України.
Оскільки спадкодавець був і позичальником за кредитними договорами, і іпотекодавцем за договорами іпотеки, то після його смерті відбувається заміна позичальника за кредитним договором на спадкоємця, який прийняв у спадщину спадкове майно. Такий спадкоємець за визначених у законодавстві умов надалі несе відповідальність за кредитним договором у межах вартості майна, одержаного у спадщину.
Як встановлено судом, після смерті ОСОБА_3 , яка була боржницею за кредитним договором та іпотекодавцем за договором іпотеки, відкрилась спадщина, до складу якої входить спірна квартира, яка була предметом іпотеки. Спадкоємцями після смерті ОСОБА_3 є її діти - ОСОБА_4 та ОСОБА_2 , які на час смерті матері були малолітніми, тож є такими, що прийняли спадщину. У будь-якому випадку спадкове майно належить спадкоємцям з моменту відкриття спадщини у силу положень частини 5 статті 1268 ЦК України.
Відповідач як іпотекодержатель звернув стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку та зареєстрував за собою право власності на спірну квартиру 20 липня 2019 року, тобто вже після смерті ОСОБА_3 . 
Направлення у березні 2018 року ТОВ «ФК «Фінрайт» вимоги ОСОБА_3 , яка померла у 2014 році, унеможливлює їх отримання останньою, та не може бути підтвердженням належного дотримання кредитором вимог закону.
За відсутності документів, необхідних для державної реєстрації права власності на нерухоме майно, така реєстрація вважається проведеною з порушенням вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і Порядку № 1127. Такі висновки містяться у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01 квітня 2020 року у справі № 520/13067/17 (провадження № 14-397цс19).
У випадку смерті позичальника/іпотекодавця для кредитора припиняється можливість звернення стягнення на іпотечне майно в порядку, який би використовувався за його життя, зокрема шляхом надсилання померлій особі вимоги про дострокове погашення боргу, набуття права власності на майно в позасудовому порядку, а відносини між кредитором трансформуються у спадкові, незалежно від того чи відомо було кредитору про смерть іпотекодавця чи ні, а дізнавшись про це, він має виконати вимоги статей 1281, 1282 ЦК України.
Наведене виключає застосування вимог статей 35, 37 Закону України «Про іпотеку», оскільки зі смертю позичальника/іпотекодавця договір іпотеки є припиненим, а тому наявність чи відсутність у договорі іпотеки іпотечного застереження не має правового значення.
Відповідні висновки у подібних правовідносинах викладені у постанові Верховного Суду від 09 жовтня 2024 року у справі № 335/4520/21, провадження № 61-10523св23.
При цьому, доводи ТОВ «ФК «Фінрайт» щодо його необізнаності про смерть ОСОБА_3 колегія суддів вважає непереконливими.
Як вбачається з матеріалів справи, постановою державного виконавця Фрунзенського ВДВС Харківського міського управління юстиції від 01 липня 2011 року відкрито виконавче провадження № 27556780 про стягнення з ОСОБА_3 , ОСОБА_5 на користь ВАТ «Кредитпромбанк», в особі Харківської філії ВАТ «Кредитпромбанк», суми боргу в розмірі 308 681,38 грн на підставі виконавчого листа № 2-2068/2010, виданого 20 грудня 2010 року, боржницею у якому була ОСОБА_3 (а.с. 162 том 2). 
З відомостей з АСВП, що є у доступі за допомогою реєстраційного номера виконавчого провадження та ідентифікатора доступу, вбачається, що вказане виконавче провадження № 27556780 було закінчено постановою старшого державного виконавця від 04 грудня 2014 року на підставі чинного на той час п. 3 ч. 1 ст. 49 Закону України «Про виконавче провадження», тобто у зв`язку зі смертю боржника.
Копію вказаної постанови направлено сторонам виконавчого провадження.
Наведене свідчить про обізнаність первісного кредитора ВАТ “Кредитпромбанк” про смерть боржниці, отже і новий кредитор має бути обізнаний про ці обставини, а якщо цього не відбувається, то таке становище свідчить лише про недобросовісність сторони за договором відступлення права вимоги, тобто первісного кредитора відносно нового.
Оскільки банк як первісний кредитор міг дізнатися про відкриття спадщини ще з 04 грудня 2014 року, то він мав протягом шести місяців пред`явити свої вимоги до спадкоємців, однак доказів вчинення таких дій матеріали справи не містять. З будь-якими вимогами до спадкоємців боржниці ані первісний, ані новий кредитор не звертались. 
Враховуючи смерть боржниці ОСОБА_3 та трансформацію кредитних правовідносин у зобов`язальні із спадкоємцями померлої, звернення  ТОВ «ФК «Фінрайт» до державного реєстратора та оформлення за собою права власності на іпотечне майно відповідно до вимог Закону України «Про іпотеку» та умов іпотечного договору є неправомірним, порушує права позивачки, яка діє в інтересах спадкоємців, які були малолітніми на час відкриття спадщини.
Отже, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції щодо обґрунтованості доводів позивачки стосовно незаконності набуття відповідачем права власності на іпотечне майно.
Посилання відповідача на те, що обраний позивачкою спосіб захисту - скасування реєстрації права власності є не ефективним, колегія суддів відхиляє, оскільки порушення права власності позивачки відбулося у результаті державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за ТОВ «ФК «Фінрайт», відомостей про відчуження квартири іншій особі немає, тож заявлена позовна вимога опосередковує відновлення становища, яке існувало до порушення. Враховуючи обставини справи, вимога про скасування реєстрації права на нерухоме майно не може бути розцінена як неналежний спосіб захисту, а її задоволення відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення та відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини 2 статті 16 ЦК України.
Зазначене узгоджується з правовим висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22) в якій, розглядаючи питання ефективного способу захисту у подібних правовідносинах (віндикація або скасування державної реєстрації права), колегія суддів підтримала раніше висловлену позицію у справі № 914/2350/18 (914/608/20), та залишила без змін постанову апеляційного суду про задоволення вимог про скасування державної реєстрації права власності, тобто погодилася з належністю обраного позивачем способу захисту.
Доводи ТОВ «ФК «Фінрайт» щодо недоведеності факту спадкування ОСОБА_4 та ОСОБА_2 після смерті їх матері ОСОБА_3 є безпідставними, адже на час її смерті діти були малолітніми, отже прийняли спадщину.
Питання щодо застосування до спірних правовідносин Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» судом першої інстанції не досліджувалось, таких підстав позову позивачкою не заявлено, тож посилання відповідача на вказаний закон в апеляційній скарзі є безпідставним.
Посилання відповідача на пропуск строку позовної давності судом першої інстанції обґрунтовано відхилені, адже відповідачем зареєстровано за собою право власності на спірну квартиру 20 липня 2019 року, а з позовом ОСОБА_1 в інтересах ОСОБА_2 звернулась 07 лютого 2022 року, тобто у межах строку позовної давності.
Отже, колегія суддів вважає, що оскаржуване рішення судом ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, що відповідно до  статті 375 ЦПК України  є підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а  рішення суду - без змін.Доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують.
Оскільки апеляційна скарга ТОВ «ФК «Фінрайт» задоволенню не підлягає, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи в суді першої інстанції, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи в суді апеляційної інстанції, немає.
Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргуТовариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Фінрайт» залишити без задоволення.
Рішення Фрунзенського районного суду м. Харкова від 09 грудня 2024 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення безпосередньо до Верховного Суду.

Повний текст постанови складено 21 жовтня 2025 року.

Головуючий                                                         Ю.М. Мальований 

Судді                                                                 О.В. Маміна 

В.Б. Яцина