ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
Іменем України
29 вересня 2025 року м. Херсон

Номер справи: 650/2185/25
Номер провадження: 22-ц/819/815/25

       Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого ( суддя-доповідач) Склярської І.В.,
суддів: Кутурланової О.В., Майданіка В.В.
секретар Андреєва В.В.
       розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Херсоні апеляційну скаргу  товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 03 червня 2025 року (під головуванням судді Хомик І.І.), у справі за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати за землю,

встановив:
1.Описова частина
Короткий зміст позовних вимог

В квітні 2025 року ОСОБА_2 , який діє від імені ОСОБА_1 , звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про розірвання договору оренди землі.
В обґрунтування позову зазначив, що  позивач є власником земельної ділянки, кадастровий номер 6520685200:04:063:0004, загальною площею 3,3000 га, що розташована на території Новорайської сільської ради Бериславського району, Херсонської області. 
Між позивачем та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агрородукт» укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований 16.10.2009 року №4АА02118-0409715000083.
07.09.2015 року між позивачем, ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» та ПП «ЮТС- АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» укладено додаткову угоду, згідно якої новим орендарем спірної земельної ділянки стало ПП «ЮТС-Агропродукт Плюс ».
28.12.2017 року між позивачем, ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» було укладено додаткову угоду до договору оренди землі, якою визначено нормативну грошову оцінку земельної ділянки в сумі 238 058,74 гривень, а розмір орендної плати 4,18 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 9 950,86 грн. Строк дії договору - до 31.12.2027 року.
Проте, відповідачем порушені договірні умови та не сплачено орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки в загальній сумі 29 852 грн.57 коп.
Також, всупереч умовам договору земельна ділянка тривалий час не використовується за цільовим призначенням, не оброблена, перебуває в сильно забур`яненому стані, що призводить до погіршення якісних властивостей ґрунту та зниження його родючості.

Пославшись на наведені обставини, норми статей 617, 651, 629, 526 ЦК України, п. «д» ст. 141, ст. 96 ЗК України, статей 15, 21,22, 32 Закону України «Про оренду землі», зазначив, що систематичне невиконання орендарем своїх обов`язків є достатньою підставою для розірвання договору оренди землі., у зв`язку з цим просив розірвати договір оренди землі від 16.10.2009 року №4АА002118- 0409715000083 (з урахуванням додаткової угоди від 28.12.2017 року), укладений між ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та ОСОБА_1 , щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:063:0004, стягнути з ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 заборгованість з орендної плати за землю в розмірі 29852,57 гривень, витрати на судовий збір в розмірі 2 422,40 гривень та витрати на правничу допомогу у розмірі 10 000,00 гривень.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від  03 червня 2025 року позов   ОСОБА_1  в інтересах якого звернувся представник - адвокат Ковальчук Микола Олександрович до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати за землю, витрати на судовий збір та витрати на правничу допомогу задоволено, розірвано договір оренди землі, зареєстрованого 16.10.2009 року за №4АА002118-0409715000083, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та ОСОБА_1 , щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:063:0004.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 заборгованість з орендної плати за землю в розмірі 29 852,57 гривень, витрати на судовий збір в розмірі 2422,40 гривень та витрати на правничу допомогу у розмірі 10 000,00 гривень.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

В апеляційній скарзі представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вважаючи рішення суду першої інстанції необґрунтованим, просить його скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

Аргументи учасників справи
(1)Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Апеляційна скарга мотивована тим, що згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією  Новорайська селищна територіальна громада Бериславського району Херсонської області  (на території якої знаходяться належна позивачу земельна ділянка) з 09.04.2022 року  по 11.11.2022 року була тимчасово окупованою російською федерацією. З 11.11.2022 і по сьогоднішній день вказана територіальна громада є територією на якій ведуться (велися) бойові дії – територією можливих бойових дій. 
Внаслідок збройної агресії рф та тимчасової окупації Товариство було позбавлено можливості здійснювати свою господарську діяльність та використовувати земельні ділянки за цільовим призначенням. Майно підприємства було знищено та розграбовано, що унеможливило виконання договірних зобов`язань, що неодноразово підтверджено рішеннями національних судів. Внаслідок військового вторгнення та бойових дій територія, на якій розташована земельна ділянка є забрудненою вибухонебезпечними предметами та потребує проведення робіт з розмінування.
Неможливість обробітку земельної ділянки через її потенційне замінування та пряма загроза для життя і здоров`я – є обставинами, за які орендар не відповідає, і які, відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України, звільняють його від сплати орендної плати за період, коли таке користування було неможливим. Таким чином неможливість використання земельної ділянки через її розташування на тимчасово окупованій території, фактичне знищення майна Товариства, потенційне замінування та пов`язана з цим загроза життю та здоров`ю працівників є прямим наслідком збройної агресії, що об`єктивно унеможливило виконання зобов`язань за договором оренди.
Розпорядженням Новорайської сільської військової адміністрації визнано орендовані земельні ділянки ТОВ «ЮТС-Агропродукт» непридатними для використання у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами.
Крім цього, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» в обґрунтування своїх заперечень звернув увагу на особливості оподаткування плати за землю в період воєнного стану, а саме послався на підпункт 69.14 пункту 69 розділу 10 розділу ХХ Перехідних положень Податкового кодексу України у період з 1 березня 2022 року по 31 грудня року, наступного за роком, у якому припинено або скасовано воєнний стан, не нараховується та не сплачується плата за землю за земельні ділянки, що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих територіях. Це законодавче положення підтверджує неможливість використання землі на таких територіях та, відповідно, відсутність підстав для нарахування орендної плати в цей період. Щодо єдиного податку четвертої групи, неможливість використання сільськогосподарських угідь внаслідок окупації та бойових дій також впливає на базу оподаткування. 
Зазначив, що в силу вимог закону відповідач є податковим агентом на якого покладено обов`язок щодо розрахунку та сплати податку на доходи з фізичних осіб та військового збору. Виплата податків та зборів є обов`язком підприємства, а їх суму не можна стягнути, як заборгованість за договором оренди, тому позивачем невірно визначено розмір орендної плати за рік оренди.
До того ж на підставі листа Головного управління ДСНС України у Херсонській області № 66 03-2942/66 16/3 від 11.06.2025 року, земельна ділянка, яка є предметом договору оренди землі, щодо якого подано позов, є потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами. Крім того, Головне управління ДСНС України у Херсонській області не може гарантувати безпеку при проведенні польових робіт на даних територіях у зв`язку із щоденними обстрілами з боку російської федерації. Це свідчить про об`єктивну неможливість використання відповідачем орендованої земельної ділянки за цільовим призначенням через наслідки збройної агресії та дії обставин непереборної сили, що унеможливлює виконання зобов`язань за договором оренди землі. Зазначений лист підтверджує, що піротехнічні розрахунки ДСНС України не залучались до робіт з розмінування на цій ділянці, і роботи з розмінування проводились іншими фаховими відомствами. 
Таким чином, позивач, посилаючись на систематичну несплату орендної плати як на підставу для розірвання договору, не враховує об`єктивну неможливість виконання цього зобов`язання Відповідачем у період тимчасової окупації та активних бойових дій, а також потенційне замінування земельної ділянки та загрозу життю працівників товариства, що унеможливлює розірвання договору оренди землі на підставі систематичної несплати орендної плати за цей період. 
Товариство не відмовляється від своїх зобов`язань, але наголошує на неможливості їх виконання у період тимчасової окупації, ліквідації її наслідків та до моменту повного розмінування земельної ділянки, що унеможливлює безпечне ведення господарської діяльності. 
Щодо подання доказів до суду апеляційної інстанції, апелянт зауважує про наступне. Товариство не мало можливості належним чином прийняти участь у розгляді справи в суді першої інстанції, надати відзив на позовну заяву, а також долучити необхідні докази. Крім того, наразі у штаті відсутній юрист, підприємству знадобився час на пошук відповідного спеціаліста, звертає увагу на велику кількість справ цієї категорії до товариства, як відповідача, відсутність у товариства коштів, що ускладнює отримання правової допомоги. 
З огляду на наведене, апелянт просив визнати причини неподання доказів до суду першої інстанції поважними, долучити до матеріалів справи докази, які надаються разом з цією апеляційною скаргою. 

Позиція інших учасників справи.

У відзиві представник позивача просить відхилити доводи апеляційної скарги та залишити без змін рішення суду першої інстанції.
В обґрунтування своїх заперечень, адвокат Ковальчук Микола Олександровича, який діє від імені ОСОБА_1 , вказав, що відповідач не надав доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташовані орендовані земельні ділянки; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства, що підприємство зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом.
Факт перебування вказаної земельної ділянки на території України, яка в період часу з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року входила до тимчасово окупованої російською федерацією території України, сам по собі також не може свідчити про очевидну неможливість використання відповідачем її у своїй господарській діяльності, а отже неможливість виконання останнім взятих на себе зобов`язань з орендної плати.
Крім того, з боку представників ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не було направлено орендодавцю жодного повідомлення про не використання вказаної земельної ділянки, відомості щодо виникнення обставин непереборної сили до відома позивача доведені не були.
Позивач неодноразово звертався до відповідача за його зареєстрованим місцем знаходження юридичної особи, проте контакту з відповідачем так і не мав і після укладення договору на правову допомогу стало відомо, що відповідач 25.09.2024 року перереєстрував місце знаходження в Житомирську область.
Адвокат зазначає, що нотаріально посвідчені копії працівників ТОВ «ЮТС-Агропродукт» свідчать, що відповідач протягом 2023-2024 років провадив господарську діяльність на території Бериславського району. За довідкою Новорайською РВА від 05.05.2025 не проводилося жодних заходів щодо визнання земельних ділянок приватної власності забрудненими (потенційно забрудненими) вибухонебезпечними предметами і така інформація не вносилася до Державного земельного кадастру.
Зазначив, що оскільки у справі відсутні докази виконання ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» обов`язку податкового агенту позивача як платника податку, - орендодавця щодо його доходу від надання в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, то відсутні підстави для відрахування податків і зборів при стягненню заборгованості з орендної плати, оскільки податки і збори мають бути сплачені при фактичній виплаті заборгованості.
Представник позивача наводить обставини недобросовісності дій ТОВ «ЮТС –Агропродукт», які полягають у приховуванні та не повідомленні відповідачем суду інформації про укладення під час розгляду справи судом договору 31704/25-24 від 17.04.20025 про відчуження (продаж) права оренди земельних ділянок приватної власності на території Херсонської області з ТОВ «Перемога –Плюс», як з взаємопов`язаною особою, наводячи бенефіціарних власників товариств, та зазначаючи про реєстрацію продажу права оренди земельної ділянки позивача 05.05.2025 (після ухвалення рішення суду).
Щодо наданого листа ГУ ДСНС у Херсонській області № 66 03-2942/66 16/3 від 11.06.2025 року адвокат Ковальчук Микола Олександровича, який діє від імені ОСОБА_1 , вказав, що в листі визначено, що роботи з розмінування проводились іншими фаховими відомствами і вказано лише, що ймовірно ділянки можуть бути потенційно забрудненими. 

Про розгляд справи судом апеляційної інстанції сторони були повідомлені у встановленому процесуальним законом порядку.

2. Мотивувальна частина
Позиція апеляційного суду

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів приходить до наступного.
Згідно ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
У частині першій статті 15 та частині першій статті 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Судом першої інстанції встановлено і з матеріалів справи вбачається наступне.

Відповідно до Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЕ№ 948650  ОСОБА_1 є власником земельної ділянки кадастровий номер 6520685200:04:063:0004, загальною площею 3,3000 га, розташованої на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області.
Відповідно до Інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, сформованої 29.03.2025 року підтверджується, що об`єктом нерухомого майна є земельна ділянка загальною площею 3,3 га, яка розташована в Херсонській області, Бериславському районі, на території Новорайської сільської ради кадастровий номер ділянки: 6520685200:04:063:0004.
Згідно з записом в Інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку № 11782571 від 24.10.2015 року, за Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» зареєстровано право оренди земельної ділянки.
16.10.2009 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт», було укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва №4АА002118-0409715000083.
Відповідно до договору про заміну сторони у договорі оренди від 07.09.2015 року, новим орендарем земельної ділянки кадастровий номер 6520685200:04:063:0004 замість ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» стало ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС».
Згідно з додатковою угодою № 700444 від 28.12.2017 року до Договору оренди землі №4АА002118-0409715000083, сторони виклали договір оренди земельної ділянки в новій редакції, визначили новим орендарем ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», встановили нормативну грошову оцінку земельної ділянки в розмірі 238 058,74 грн та розмір орендної плати у 4,18% від нормативної грошової оцінки, що становило 9 950,86 грн на рік.
Згідно з умовами договору оренди та додаткової угоди, орендна плата мала сплачуватися до 31 грудня кожного року.
Згідно з листом-довідкою Новорайської сільської військової адміністрації від 03.03.2025 року за № 01-12/432/25 ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» з 24.02.2022 року і по теперішній час не здійснює господарської діяльності на відповідній території, навіть після проведення розмінування земель сільськогосподарського призначення. За наявною інформацією, орендна плата громадянам, які мають земельні ділянки (паї), не сплачується.

Щодо позовних вимог про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Серед підстав виникнення цивільних прав та обов`язків законодавець у пункті 1 частини другої статті 11 ЦК України вирізняє, зокрема, договори.
За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).
У частині першій статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).
Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України,
цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).
Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт (абзац п`ятий частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).
Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).
Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.
Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Позивач посилався на пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України, вважаючи, що є підстави для припинення права користування ТОВ «ЮТС-Агропродукт» спірною земельною ділянкою на праві оренди, тобто розірвання договору оренди, через систематичну (більше двох років поспіль) несплату останнім орендної плати. 
Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.
Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі
№ 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).
Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) зазначено, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Відповідач в апеляційній скарзі не заперечував факт не виконання своїх зобов`язань за договором оренди, а саме невиплату орендної плати за 2022, 2023,2024 роки , посилаючись на те що період окупації та до моменту підтвердження безпечного стану земельної ділянки є наслідком обставин непереборної сили, за які товариство не відповідає; неможливість обробітку земельної ділянки через її потенційне замінування та пряма загроза для життя і здоров`я працівників при обробітку земельної ділянки є обставинами, за які орендар не відповідає, і які, відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України, звільняють його від сплати орендної плати за період, коли таке користування було неможливим.

Згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 22.12.2022 року №309 Новорайська сільська територіальна громада Бериславського району, Херсонської області, на якій розташована спірна земельна ділянка у період з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року перебувала під тимчасово окупацією рф, а з 11 листопада 2022 року Новорайська сільська територіальна громада Бериславського району, Херсонської області віднесена до території можливих бойових дій, що підтверджується наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року № 376.
Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).
Суд першої інстанції виходив з того, що чинним законодавством та сталими висновками Верховного Суду, які повинні враховуватись судами, унормовано те, що загальне посилання на воєнний стан або лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року не є достатніми підставами для безумовного звільнення від виконання зобов`язань, оскільки такий лист носить загальний характер і не містить ідентифікації конкретного зобов`язання відповідача. Таким чином, з урахуванням відсутності належних доказів об`єктивної неможливості використання земельної ділянки та невиконання відповідачем свого обов`язку щодо належного обґрунтування форс-мажорних обставин у конкретному правовідношенні, підстави для звільнення його від орендної плати відсутні.
Форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16.07.2019 у справі №917/1053/18 та у постанові від 09.11.2021 у справі №913/20/21, у постанові Верховного суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21.
Згідно ст.762 Цивільного кодексу України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Наведена норма права визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. Крім того, обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 Цивільного кодексу України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними. Відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством. Вказана позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 у справі №910/7495/16.
Оскільки відповідно до частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає тягар доказування неможливості використання майна несе саме орендар. Аналогічна правова позиція щодо застосування приписів частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України викладена у постановах Верховного Суду у справах №910/8651/22 від 28.06.2023, №911/1064/21 від 08.11.2023, №910/14244/20 від 12.04.2023, №910/13704/21 від 15.03.2023, №910/8040/20 від 08.07.2021.
З огляду на викладене колегія суддів приходить до висновку, що факт перебування вказаної земельної ділянки на території України, яка в період часу з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року входила до тимчасово окупованої російською федерацією території України, свідчить про очевидну неможливість використання відповідачем її у своїй господарській діяльності, а отже неможливість виконання останнім взятих на себе зобов`язань з орендної плати.
       У зв`язку з цим доводи апеляційної скарги щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік за договором оренди земельної ділянки є обґрунтованими.

Вимогами частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України установлено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).
Відповідно до статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (стаття 77 ЦПК України).
Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
За змістом статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Щодо прийняття судом доказів, які не були подані до суду першої інстанції та додані до апеляційної скарги, колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне.

Враховуючи, що у відзиві на апеляційну скаргу позивач надає аналіз доказам, що були додані до апеляційної скарги, а також надає нові докази на підтвердження своїх доводів, як заперечень на апеляційну скаргу, з метою забезпечення принципу рівності сторін, колегія суддів вважає можливим залучити до матеріали справи докази надані і позивачем і відповідачем по справі.

Спірна земельна ділянка не знаходилась на території введення активних бойових дій у період з 2023 по 2024 року, що підтверджено Наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28 лютого 2025 року№ 376.

Наданий відповідачем витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року за ч.1 ст.438 КК України лише підтверджує факт попереднього виявлення органом досудового розслідування обставин щодо протиправного заволодіння 09 квітня 2022 року невстановленими особами у військовій формі з бази ТОВ "ЮТС-Агропродукт", яка розташована у с. Новорайск Бериславського району Херсонської області, автомобілем КАМАЗ держ. номер НОМЕР_1 та трьома дронами для проведення с/г робіт вартістю 1,5 млн. грн, а отже доводи апеляційної скарги щодо неможливості здійснення господарської діяльності через знищення та розкрадання майна Товариства, зокрема сільськогосподарської техніки, колегія суддів відхиляє, оскільки відповідачем не доведено втрату всієї техніки та обладнання, необхідного для обробки землі та неможливості залучення такої техніки на правах оренди.
Також, скаржник зазначає, що наявність форс-мажорних обставин в даному випадку підтверджується листом ТПП України №2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року.
Проте, частиною другою статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», передбачено, що торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб`єкта господарської діяльності за собівартістю. Сертифікат про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) для суб`єктів малого підприємництва видається безкоштовно.
Отже, для засвідчення форс-мажорних обставин ТПП України видається сертифікат. Водночас, лист Торгово-промислової палати України №2024/02.0-7.1 від 28.02.2022, на який посилається скаржник як на аналогію сертифікату про посвідчення форс-мажорних обставин, не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», а також такий лист не є документом, який був виданий за зверненням відповідного суб`єкта (Відповідача), для якого могли настати певні форс-мажорні обставини.
Верховний Суд у постановах від 01.06.2021 у справі №910/9258/20, від 14.06.2022 у справі №922/2394/21 зазначав, що форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.
Таким чином, в разі наявності певних обставин (форс-мажорних), які засвідчені для конкретної особи відповідним сертифікатом ТПП України, суд має оцінити зазначений доказ у сукупності з іншими доказами.
Водночас, настання форс-мажорних обставин не є підставою для невиконання стороною зобов`язання, строк виконання якого настав до дати настання таких обставин, а також для звільнення сторони від відповідальності в такому випадку.
Такий висновок висловлений у постанові Верховного Суду від 07 червня 2023 року у справі №912/750/22.
Розпорядженням ХОР від 01 березня 2023 року №24 «Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили», яким ТОВ «ЮТС-АГРОПОДУКТ», на яке посилається представник товариства в апеляційній скарзі, внесений у перелік суб`єктів господарювання, що постраждав внаслідок обставин непереборної сили прийнятий на підставі листа ТПП України №2024/02.0-7.1 від 28.02.2022 та його не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні». Крім того, вказане розпорядження не містить будь-яких відомостей на підтвердження доводів представника Товариства щодо наявності конкретних обставин, які унеможливлювали використання відповідачем об`єкту оренди і, як наслідок, виконання ним своїх зобов`язань за договором оренди землі.

Також матеріали справи не містять доказів на підтвердження забруднення спірних земельних ділянок вибухонебезпечними предметами, звернення  відповідача в межах реалізації закону  України « Про протимінну діяльність в Україні», на якій апелянт посилається, у тому рахунку до уповноважених органів щодо проведення процедури очищення території (земельної ділянки). А доводи апеляційної скарги про потенційне забруднення земельної ділянки з посиланням про це на лист ГУ ДСНС України в Херсонській області від 11.06.2025 ( виданого після ухвалення рішення суду першої інстанції), суперечать інформації викладеній у цьому листі, у якому зазначено лише про «ймовірність» та надані певні роз`яснення відповідачу, що може свідчити про намагання відповідача впорядкувати свою діяльність на орендованих земельних ділянках після звернення орендодавців до суду.
Наявний в матеріалах зміст зустрічного позову містить в собі позицію відповідача, що саме орендодавець відповідно до умов договору має забезпечити орендарю використання земельної ділянки ( після деокупації території). 

Доводи апеляційної скарги щодо особливостей оподаткування плати за землю, отримання товариством пільг з нарахування та сплати орендної плати за землі комунальної власності, єдиного податку четвертої групи не свідчать про визнання спірних земельних ділянок забрудненими вибухонебезпечними предметами, і не звільняють Товариство від обов`язку сплачувати орендну плату за орендовані земельні ділянки приватної власності.
Надані розпорядження : розпорядження начальника сільської військової адміністрації від 31.10.2023 року за №163; від 06.02.2024 за №29; від 06.02.2024 року за №29; та від 18.04.2024 за №154 якими ТОВ «ЮТС-АГРОПОДУКТ» надано пільги з нарахування та сплати орендної плати за землі комунальної власності, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб та мінімального податкового зобов`язання за період з 01 березня 2022 року по 31 грудня 2024 року відповідно, висновків суду першої інстанції щодо недоведеності наявності обставин, яка унеможливлювали сплату орендної плати за 2023, 2024 роки не спростовують. Вказані розпорядження видані лише щодо надання певних податкових пільг у зв`язку з потенційною загрозою забруднення земельних ділянок господарства вибухонебезпечними предметами, та не містять відомостей щодо визнання спірних земельних ділянок забрудненими вибухонебезпечними предметами, і не звільняють Товариство від обов`язку сплачувати орендну плату за орендовані земельні ділянки приватної власності.
Також матеріали справи не містять доказів на підтвердження забруднення спірної земельної  ділянки вибухонебезпечними предметами, звернення  відповідача в межах реалізації закону  України « Про протимінну діяльність в Україні», на якій апелянт посилається, у тому рахунку до уповноважених органів щодо проведення процедури очищення території (земельної ділянки).
Особливості оподаткування плати за землю в період воєнного стану, які визначені п.п.69.14 пункту 69 розділу 10 розділу ХХ Перехідних положень Податкового кодексу України щодо не нарахування та не сплати плата за землю за земельні ділянки, що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих територіях, не свідчить про неможливість використання земельної ділянки на деокупованій території, на якій не ведуться бойові дії. 
За таких обставин колегія суддів вважає безпідставними доводи апеляційної інстанції щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2023-2024 роки за договором оренди земельної ділянки.
Отже, суд першої інстанції дійшов в цілому правильного висновку, що спірний договір оренди землі за вимогою позивача може бути достроково розірваний з підстав неналежного виконання умов договору, а саме: систематичного (два і більше разів) невиконання обов`язків зі сплати орендної плати, що є істотним порушенням умов договору.
Повно та всебічно дослідивши обставини у справі та надані докази, суд першої інстанції обґрунтовано задовольнив позовні вимоги про розірвання договору оренди землі.
Разом з тим, колегія суддів вважає за необхідне врахувати доводи апеляційної скарги, щодо неможливості, через тимчасову окупацію, використання орандарем за призначенням об`єкту оренди в період з квітня 2022 року по листопад 2022 року і як наслідок виконання зобов`язань зі сплати у 2022 році орендної плати, відповідно до умов договору, та змінити рішення, виключивши з мотивувальної частини рішення суду першої інстанції посилання на можливість використання відповідачем об`єкту оренди у період з березня по листопад 2022 року.

Щодо стягнення заборгованості
У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Отже, у відповідача у зв`язку з укладенням договору та прийняттям в користування об`єкта оренди виникло зобов`язання зі сплати орендної плати за весь час користування земельною ділянкою. Орендна плата відповідачем не сплачувалась за 2022, 2023 та 2024 роки.
Разом з цим, як зазначалось вище апеляційним судом встановлено, що у відповідача не було доступу до орендованої земельної ділянки в період з квітня 2022 року по листопад 2022 року, що обумовлено тимчасовою окупацією Херсонської області, та зазначені обставини не були належним чином оцінені судом першої інстанції.
Частиною 6 статті 762 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати. Підставою звільнення від зобов`язання сплачувати орендну плату є об`єктивна неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 20 березня 2024 року № 911/255/23, які підлягають застосуванню відповідно до вимог ч. 4 ст. 263 ЦПК України.
При цьому звільнення від сплати орендної плати є істотним втручанням у правовідносини сторін договору, а тому може застосовуватись за виключних обставин, наприклад, відсутності доступу до найманого приміщення, неможливості орендаря перебування в ньому та зберігання речей тощо
Колегія суддів вважає, що перебування спірної земельної ділянки під тимчасовою окупацією російських військ, є об`єктивною неможливістю використовувати передане в оренду майно, у зв`язку з чим існують підстави для звільнення відповідача від сплати орендної плати за 2022 рік, а покладення судом на відповідача обов`язку з оплати за оренду земельної ділянки, якою не користувався відповідач у зв`язку з окупацією території, де вона розташована, суперечитиме засадам справедливості.

Разом з тим, з огляду на викладене вище, зважаючи на предмет та підстави позову в цій справі, з урахуванням принципів диспозитивності, змагальності й рівності сторін перед законом і судом, дослідивши та надавши оцінку наявним у матеріалах справи доказам, наявний висновок, що скаржник не довів неможливість використовувати об`єкту оренди після деокупації територіальної громади, тобто в період 2023, 2024 років та наявність причинно-наслідкових зв`язків між введенням 24.02.2022 в Україні воєнного стану, віднесення земельної ділянки до території можливих бойових дій та неможливістю виконання відповідачем своїх зобов`язань за договором. 

Згідно умов договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер 6520685200:04:063:0004) розмір орендної плати становить 9 950,86 грн. за повний рік ( 238058,74 грн. * 4,18%) ( пункти 2.4, 4.1).
За умовами п. 4.2. договору із цієї суми орендарем, як податковим агентом утримуються податки ( збори), передбачені чинним законодавством України.
Відповідно до п.п. 170.1.1. п. 170.1 ст. 170 ПК України, податковим агентом платника податку - орендодавця щодо його доходу від надання в оренду (емфітевзис) земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю є орендар.
При цьому об`єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу, встановлена законодавством з питань оренди землі.
За положеннями п.п. 170.1.4. п.170.1. ст. 170 ПК України, доходи, зазначені у підпунктах 170.1.1-170.1.3 цього пункту, оподатковуються податковим агентом під час їх нарахування (виплати) за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167 цього Кодексу.
Податковий агент, який нараховує (виплачує, надає) оподатковуваний дохід на користь платника податку, зобов`язаний утримувати податок із суми такого доходу за його рахунок, використовуючи ставку податку, визначену в статті 167 цього Кодексу ( п.п.168.1.1 ст. 168 ПК України).

Отже, визначена судом заборгованість з орендної плати відповідно до п. 2.4., 4.1. договору, а саме по 9 950,86 грн. за повний рік ( 238058,74 грн. * 4,18%) - 2023 рік та аналогічно за 2024 рік, в загальній сумі 19 901,72 грн. відповідає умовам договору.
А виконання товариством, як податковим агентом сплати податків та зборів , здійснюється при виплаті суми орендної плати.
Наведене спростовує доводи апеляційної скарги про неправильне зазначення розміру заборгованості з орендної плати.

Отже, з урахуванням викладених обставин, відповідач мав нараховувати орендну плату за 2023 рік в розмірі 9 950,86 грн., за 2024 рік – 9 950,72 грн., а всього 19 901,72 грн. та виконати свої податкові зобов`язання.

Щодо суті апеляційної скарги

Відповідно до ч.2 п.1 статті 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

З урахуванням вищенаведеного, рішення суду першої інстанції  підлягає зміні в частині розміру стягнення заборгованості за договором оренди, а саме зменшивши суму, яка визначена до стягнення з 29 852,57 грн. до 19 901,72 грн., перерозподілу судових витрат; виключити з мотивувальної частини рішення суду першої інстанції посилання на можливість використання відповідачем об`єкту оренди у період з березня по листопад 2022 року; в іншій оскарженій частині рішення суду залишити без змін.

Щодо судових витрат

Відповідно во вимог частини 13 статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
В силу вимог частини 1 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
На підставі статті 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір пропорційно задоволеним позовним вимогам.
Позивач звернувся з позовом про розірвання договору оренди та стягнення заборгованості з орендної плати в розмірі  29 852,57  грн. Позов в частині стягнення орендної плати задоволено в сумі 19 901,72 грн ., в іншій частині рішення залишено без змін. Отже майнова вимога позивача задоволена на 66.7 %, немайнова вимога задоволена в повному обсязі. А тому з відповідача підлягають стягненню судові витрати у вигляді оплаченого судового збору за подачу позовної заяви пропорційно до задоволених вимог від розміру судового збору, які мав сплатити позивач при подачі позовної заяви у розмірі 1615.12грн(1211.2*0.8 + 1211.2*0.8*66.7%=1615.12), у зв`язку із чим розмір стягнутого з Товариства на користь позивача судового збору за подання позовної заяви має бути зменшений з 2422.40 грн до 1615.12грн.
Щодо стягнення витрат на професійну правничу допомогу слід зазначити, що суд першої інстанції стягнув заявлену суму 10 000 грн у повному обсязі, клопотання про її зменшення відповідачем не подавалося, апеляційна скарга не містить доводів щодо стягнення заявленої суми витрат.
Отже, пропорційно до задоволених позовних вимог, підлягають зменшенню витрати понесені позивачем на правничу допомогу з 10000 грн до 6670 грн (10000*66.7%=6670).

Керуючись ст. ст. 367, 375, 376, 382 ЦПК України, суд,
ухвалив:

       Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» - задовольнити частково.
Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 03 червня 2025 року в частині стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 заборгованості з орендної плати за землю змінити, зменшивши суму, яка підлягає стягненню з 29 852,57 грн. до 19 901,72 грн. 
Змінити розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції.
Зменшити розмір стягнутого з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 судового збору за подання позовної заяви з 2422,40 грн до 1615,12 грн. та витрати на правничу допомогу з 10 000 грн до 6670 грн.
Виключити з мотивувальної частини рішення посилання на можливість використання відповідачем об`єкту оренди у період з березня по листопад 2022 року.
В іншій частині рішення суду залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий  І.В. Склярська

Судді: О.В Кутурланова

В.В. Майданік 

Повний текст постанови складено 29 вересня 2025 року                 І.В. Склярська